北京金泉廣場(chǎng)項(xiàng)目酒店式公寓營(yíng)銷(xiāo)策劃案

1、 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng)2008. 6. 16締造亞奧城市新景締造亞奧城市新景 Creating New City Land2008年北京金泉廣場(chǎng)項(xiàng)目酒店式公寓部分競(jìng)標(biāo)方案年北京金泉廣場(chǎng)項(xiàng)目酒店式公寓部分競(jìng)標(biāo)方案 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 2大綱大綱 ContentsPART 1 市場(chǎng)研究篇市場(chǎng)研究篇PART 2 項(xiàng)目定位篇項(xiàng)目定位篇PART 3 產(chǎn)品建議篇產(chǎn)品建議篇 PART 4 銷(xiāo)售執(zhí)行篇銷(xiāo)售執(zhí)行篇PART 5 營(yíng)銷(xiāo)推廣篇營(yíng)銷(xiāo)推廣篇 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 3PART 1 市場(chǎng)研究篇市場(chǎng)研究篇一、一、區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析二、二、酒店式公寓市場(chǎng)專(zhuān)題研究酒店式公寓市場(chǎng)專(zhuān)題研究

2、房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 4 一、一、區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析1、 亞奧商圈概況2、 區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)概況3、 周邊重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 6（一）總體概況（一）總體概況 亞奧商圈主要指北土城東路以北、北五環(huán)以南、京昌路以東、京承路以西，包括亞運(yùn)村和奧運(yùn)村的區(qū)域范圍。 發(fā)展至今，亞運(yùn)村目前的常住人口已超過(guò)50萬(wàn)人，流動(dòng)人口已超過(guò)30萬(wàn)人。（二）商圈定位（二）商圈定位 亞奧商圈的定位是以文體為核心的綜合性城市副中心亞奧商圈的定位是以文體為核心的綜合性城市副中心。 按照北京“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間新格局，亞奧區(qū)域?qū)⒊蔀榕c中關(guān)村、成為與中關(guān)村

3、、CBDCBD有同樣地位的重點(diǎn)功能區(qū)之一有同樣地位的重點(diǎn)功能區(qū)之一。生活配套完善、國(guó)際化的生活社區(qū)將成為亞奧地區(qū)的最終定位，未來(lái)區(qū)域?qū)⒓w育、文化、會(huì)展、休閑等功能于一體。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 7（四）交通情況（四）交通情況 亞奧商圈板塊區(qū)域內(nèi)，地鐵5號(hào)線、10號(hào)線以及奧運(yùn)支線等城市軌道和以大屯路、北苑路、安立路為主要干線的多條城市道路共同筑成便捷快速的亞奧亞奧立體交通網(wǎng)絡(luò)立體交通網(wǎng)絡(luò)。（三）區(qū)域形象（三）區(qū)域形象 亞奧地區(qū)在90年代初已經(jīng)成為北京知名的富人區(qū)富人區(qū)。而奧運(yùn)會(huì)更是讓區(qū)域的尊貴地位和富人區(qū)形象深入人心。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 8 區(qū)域內(nèi)的奧林匹克公園奧林匹克公園位于城市

4、中軸線的北端，容納了14個(gè)奧運(yùn)會(huì)比賽場(chǎng)館和為奧運(yùn)會(huì)服務(wù)的絕大多數(shù)設(shè)施。 受奧運(yùn)會(huì)影響，區(qū)域內(nèi)城市基礎(chǔ)配套設(shè)施趨于完善基礎(chǔ)配套設(shè)施趨于完善，交通環(huán)境得到明顯改善。區(qū)域居住壞境更加成熟，商務(wù)氛圍逐步濃厚區(qū)域居住壞境更加成熟，商務(wù)氛圍逐步濃厚。 “奧運(yùn)磁極”，吸引來(lái)自中國(guó)乃至世界的財(cái)富在亞奧區(qū)域投資吸引來(lái)自中國(guó)乃至世界的財(cái)富在亞奧區(qū)域投資。（五）奧運(yùn)會(huì)影響（五）奧運(yùn)會(huì)影響 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 9 經(jīng)過(guò)十幾年的建設(shè)發(fā)展，如今的亞奧地區(qū)已成為時(shí)尚生活的代名詞。以亞運(yùn)村為中心，形成一個(gè)集酒店、會(huì)展、餐飲、娛樂(lè)、高爾夫、商貿(mào)為一體的大型金融商貿(mào)區(qū)域。 受奧運(yùn)會(huì)的影響，區(qū)域配套設(shè)施逐步完善，居住環(huán)境成熟

5、，商業(yè)氣息逐漸濃厚。目前亞奧目前亞奧商圈正處于黃金發(fā)展期商圈正處于黃金發(fā)展期。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 11寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況中低檔寫(xiě)字樓租金基本在3.5元/天左右 龍都國(guó)際公寓：1.7元/天 陽(yáng)光廣場(chǎng)：3.5元/天 匯園國(guó)際公寓 ：3.8元/天中高檔寫(xiě)字樓租金普遍在5.0元/天以上 名人廣場(chǎng)：4.9元/天 房地置業(yè)大廈：5.0元/天 蘭華國(guó)際大廈：6.0元/天目前區(qū)域內(nèi)出售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目較少，從已 經(jīng)售完的項(xiàng)目來(lái)看，均價(jià)在20000元/左右 洛克時(shí)代中心售罄均價(jià)：18000 元/ 風(fēng)林西奧中心售罄均價(jià)：23000 元/ 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 12 在過(guò)

6、去幾年里亞奧區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目并不多，而且缺乏真正的國(guó)際5A級(jí)高端寫(xiě)字樓供應(yīng)，以乙級(jí)寫(xiě)字樓和商務(wù)公寓為主，租金和售價(jià)同比其他商圈也不是很高。 而隨著2008年的兩個(gè)頂級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目北辰時(shí)代大廈和盤(pán)古大觀入市，以及奧運(yùn)帶來(lái)的區(qū)域商業(yè)氛圍凝聚，將會(huì)一定程度的帶動(dòng)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的發(fā)展。 相對(duì)于快速發(fā)展的住宅市場(chǎng)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)處于在發(fā)展的慢熱狀態(tài)相對(duì)于快速發(fā)展的住宅市場(chǎng)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)處于在發(fā)展的慢熱狀態(tài)。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 13住宅市場(chǎng)概況住宅市場(chǎng)概況 目前亞奧板塊核心區(qū)內(nèi)在售的住宅項(xiàng)目并不是很多，08年新增商品住宅供應(yīng)量較少，這些項(xiàng)目品質(zhì)都逐漸趨向高檔化。 隨著奧運(yùn)的臨近，亞奧區(qū)域內(nèi)商品住宅的亞奧區(qū)域

7、內(nèi)商品住宅的價(jià)格保持上漲趨勢(shì)價(jià)格保持上漲趨勢(shì)。 亞奧觀典二期預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)均價(jià)20000元/ ，遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城開(kāi)盤(pán)均價(jià)23000元/，奧東18號(hào)開(kāi)盤(pán)均價(jià)25000元/。 20082008年第一季度亞奧板塊住宅租金出現(xiàn)大年第一季度亞奧板塊住宅租金出現(xiàn)大幅度上漲幅度上漲。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 14 雖然2007年年底以來(lái)北京市場(chǎng)處于一個(gè)振蕩、調(diào)整期，整體市場(chǎng)交整體市場(chǎng)交易量下降，房?jī)r(jià)增速放緩易量下降，房?jī)r(jià)增速放緩，但亞奧板塊在奧運(yùn)效應(yīng)的強(qiáng)大推動(dòng)下，區(qū)亞奧板塊在奧運(yùn)效應(yīng)的強(qiáng)大推動(dòng)下，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)受整體市場(chǎng)影響較小，房?jī)r(jià)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，租金大幅域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)受整體市場(chǎng)影響較小，房?jī)r(jià)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，租金大幅

8、度上漲。目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況基本處于平衡狀態(tài)度上漲。目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況基本處于平衡狀態(tài)。 奧運(yùn)效應(yīng)給區(qū)域帶來(lái)的完善配套、人口聚集、市場(chǎng)繁榮等實(shí)際利好實(shí)際利好，在今后將逐漸發(fā)揮作用，為亞奧區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持。預(yù)計(jì)北京奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，亞奧板塊房產(chǎn)市場(chǎng)仍然會(huì)保持良好預(yù)計(jì)北京奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，亞奧板塊房產(chǎn)市場(chǎng)仍然會(huì)保持良好的增長(zhǎng)趨勢(shì)的增長(zhǎng)趨勢(shì)。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 16樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)總占地總占地( () ) 總建面總建面( () )產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)( (年年) )總套數(shù)總套數(shù)物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型奧東奧東1818號(hào)號(hào)132257520370306

9、板塔結(jié)合公寓 商業(yè)世奧世奧國(guó)際中心國(guó)際中心8078 11000050351高層酒店式公寓寫(xiě)字樓 商業(yè)亞奧亞奧觀典觀典國(guó)際公寓國(guó)際公寓8078 7812170365塔樓、高層 公寓 酒店式公寓 榮尊堡國(guó)際榮尊堡國(guó)際俱樂(lè)部公寓俱樂(lè)部公寓2.97萬(wàn) 18萬(wàn) 70840塔樓公寓遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城17萬(wàn)31萬(wàn) 70374點(diǎn)式、板式高層 公寓 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 17樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)戶型面積戶型面積銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售均價(jià)（元（元/ /）銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)一一 居居二二 居居三三 居居奧東奧東1818號(hào)號(hào)87124170-1902500025000 預(yù)計(jì)6月下旬開(kāi)盤(pán)世奧國(guó)際中心世奧國(guó)際中心69-951251

10、271920019200 目前簽約162套，銷(xiāo)售率約45%亞奧亞奧觀典國(guó)觀典國(guó)際公寓際公寓48-85酒店式公寓酒店式公寓預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)2000020000預(yù)計(jì)6月中下旬開(kāi)盤(pán)榮尊堡國(guó)際俱榮尊堡國(guó)際俱樂(lè)部公寓樂(lè)部公寓102141-169203-2312850028500 目前簽約694套，銷(xiāo)售率82%遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城89150-1802300023000 目前簽約55套，銷(xiāo)售率15% 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 18周邊項(xiàng)目周邊項(xiàng)目 奧東奧東1818號(hào)號(hào) 項(xiàng)目地址：項(xiàng)目地址：奧體東門(mén)向東300米 建筑面積：建筑面積：75203，其中住宅47000 建筑類(lèi)型：建筑類(lèi)型：板塔結(jié)合 公寓 商業(yè) 裝修狀況：裝

11、修狀況：3000元/總套數(shù)：總套數(shù)： 306套，南樓由2棟塔樓和1棟 板樓組成。容積率：容積率： 3.16平均價(jià)格：平均價(jià)格：2500025000元元/ /物業(yè)公司：物業(yè)公司：戴德梁行 產(chǎn)權(quán)年限：產(chǎn)權(quán)年限：70年 項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：以簡(jiǎn)約奢華理念打造傳世專(zhuān)屬大宅以簡(jiǎn)約奢華理念打造傳世專(zhuān)屬大宅項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：臨近地鐵、奧體東門(mén)臨近地鐵、奧體東門(mén) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 19周邊項(xiàng)目周邊項(xiàng)目 世奧國(guó)際中心世奧國(guó)際中心 項(xiàng)目地址：項(xiàng)目地址：惠新東橋向東200米建筑面積：建筑面積：110000建筑類(lèi)型：建筑類(lèi)型：高層 酒店式公寓 寫(xiě)字樓 商業(yè) 裝修狀況：裝修狀況：3000元/總套數(shù)：總套數(shù)：

12、酒店式公寓351戶,東座728層平均價(jià)格：平均價(jià)格：19200元元/物業(yè)公司：物業(yè)公司：高力國(guó)際酒店管理公司產(chǎn)權(quán)年限：產(chǎn)權(quán)年限：50年項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：低總價(jià)，小戶型，北四環(huán)私產(chǎn)酒低總價(jià)，小戶型，北四環(huán)私產(chǎn)酒 店式公寓店式公寓項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：全精裝，送品牌家私家電全精裝，送品牌家私家電 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 20周邊項(xiàng)目周邊項(xiàng)目 亞奧亞奧觀典國(guó)際公寓觀典國(guó)際公寓 項(xiàng)目地址：項(xiàng)目地址：慧忠路9號(hào)建筑面積：建筑面積：78121建筑類(lèi)型：建筑類(lèi)型：塔樓 公寓 酒店式公寓 裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)：3000元/總套數(shù)：總套數(shù)： 公寓356套，酒店式公寓88套容積率：容積率： 6.65平均價(jià)格：平均

13、價(jià)格：酒店式公寓價(jià)格未定，預(yù)計(jì)預(yù)計(jì) 2000020000元元/ /以上以上物業(yè)公司：物業(yè)公司：達(dá)文物業(yè)管理有限公司產(chǎn)權(quán)年限：產(chǎn)權(quán)年限：70年項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：“ “ 俯瞰俯瞰”鳥(niǎo)巢的現(xiàn)代都市社區(qū)鳥(niǎo)巢的現(xiàn)代都市社區(qū) 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：奧運(yùn)場(chǎng)館旁，臨地鐵，完善配奧運(yùn)場(chǎng)館旁，臨地鐵，完善配 套，可變戶型套，可變戶型 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 21周邊項(xiàng)目周邊項(xiàng)目榮尊堡國(guó)際俱樂(lè)部公寓榮尊堡國(guó)際俱樂(lè)部公寓 項(xiàng)目地址：項(xiàng)目地址：科薈路8號(hào)建筑面積：建筑面積：18萬(wàn)平方米建筑類(lèi)型：建筑類(lèi)型：塔樓 公寓 裝修狀況：裝修狀況：3500元/總套數(shù)：總套數(shù)： 2274套容積率：容積率： 4.6平均價(jià)格：平均價(jià)格

14、：2850028500元元/ /物業(yè)公司：物業(yè)公司：美國(guó)百年城堡國(guó)際公司 產(chǎn)權(quán)年限：產(chǎn)權(quán)年限：70年產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：亞奧板塊最有代表性的頂級(jí)國(guó)際亞奧板塊最有代表性的頂級(jí)國(guó)際 酒店公寓酒店公寓項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：高爾夫景觀，高檔社區(qū)配套，獨(dú)高爾夫景觀，高檔社區(qū)配套，獨(dú) 特戶型設(shè)計(jì)特戶型設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 22周邊項(xiàng)目周邊項(xiàng)目 遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城項(xiàng)目地址：項(xiàng)目地址：望和橋西北角建筑面積：建筑面積：31萬(wàn)建筑類(lèi)型：建筑類(lèi)型：點(diǎn)式高層、板式高層 公寓裝修狀況：裝修狀況：3000元/總套數(shù)：總套數(shù)： 374套容積率：容積率： 2.6平均價(jià)格：平均價(jià)格：2300023000元元/ /

15、物業(yè)公司：物業(yè)公司：仲量聯(lián)行產(chǎn)權(quán)年限：產(chǎn)權(quán)年限：70年 項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：城市高端綜合物業(yè)城市高端綜合物業(yè)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：臺(tái)地疊景華宅，臺(tái)地疊景華宅，“和和”理念理念 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 23對(duì)本項(xiàng)目借鑒：對(duì)本項(xiàng)目借鑒： 注重戶型舒適度、戶型注重戶型舒適度、戶型的高性?xún)r(jià)比來(lái)滿足不同客戶的需求的高性?xún)r(jià)比來(lái)滿足不同客戶的需求。 以豐富的戶型種類(lèi)降低項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)以豐富的戶型種類(lèi)降低項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)。 注重精裝修品質(zhì)以及高檔物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，提高產(chǎn)品價(jià)值注重精裝修品質(zhì)以及高檔物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，提高產(chǎn)品價(jià)值。周邊重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析總結(jié)周邊重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析總結(jié) 目前周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目不多，基本上都是高檔公寓項(xiàng)目，

16、普遍邀請(qǐng)如戴德梁 行 、仲量聯(lián)行等著名物業(yè)公司提供高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。 項(xiàng)目均價(jià)基本都在20000元/以上。 戶型區(qū)間從40400，戶型產(chǎn)品較為豐富。 基本都是精裝修產(chǎn)品，3000元/標(biāo)準(zhǔn)，送部分或全套品牌家電和家具。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 24二、二、酒店式公寓市場(chǎng)專(zhuān)題研究酒店式公寓市場(chǎng)專(zhuān)題研究 1、北京酒店式公寓市場(chǎng)分析2、酒店式公寓客戶分析3、酒店式公寓需求分析 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 26酒店式公寓發(fā)展的影響因素酒店式公寓發(fā)展的影響因素關(guān)鍵性因素關(guān)鍵性因素1、項(xiàng)目地段地段是否為商務(wù)繁榮區(qū)、周邊商務(wù)氛圍是否濃厚；2、項(xiàng)目品質(zhì)品質(zhì)是否足夠高，裝修及配套是否能吸

17、引高端人群；3、項(xiàng)目規(guī)模規(guī)模是否適宜，太大或太小都會(huì)影響項(xiàng)目整體品質(zhì)；4、公寓的管理和服務(wù)水平管理和服務(wù)水平是吸引客戶的重要因素，也是長(zhǎng)久因素之一；5、公寓管理集團(tuán)公寓管理集團(tuán)的美譽(yù)度、知名度，管理水平和經(jīng)驗(yàn)也是重要因素之一；6、長(zhǎng)期穩(wěn)定的租賃客群租賃客群和良好的投資保障投資保障模式。終端使用者同時(shí)也是酒店式公寓類(lèi)物業(yè)的影響因素終端使用者同時(shí)也是酒店式公寓類(lèi)物業(yè)的影響因素北京酒店式公寓的主要終端使用者是在京的外籍人士在京的外籍人士、企業(yè)高層企業(yè)高層、高級(jí)白高級(jí)白領(lǐng)領(lǐng)等、以及其他從事中短期商務(wù)，旅游活動(dòng)的人員從事中短期商務(wù)，旅游活動(dòng)的人員。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 27北京酒店式公寓的特征主要

18、有以下北京酒店式公寓的特征主要有以下5 5點(diǎn)點(diǎn)1.1. 與普通酒店相比，酒店式公寓的單位面積月租金在價(jià)格上更加實(shí)惠與普通酒店相比，酒店式公寓的單位面積月租金在價(jià)格上更加實(shí)惠。北京市酒店式公 寓，低者月均12美元/，最高的在55美元/左右，大多數(shù)定價(jià)為20-30美元/。2. 2. 主要用于中長(zhǎng)期逗留的客戶租住主要用于中長(zhǎng)期逗留的客戶租住。長(zhǎng)期租戶則多為跨國(guó)公司中高級(jí)管理人員和各國(guó)駐華使館人員，他們?cè)诰┕ぷ鲿r(shí)間較長(zhǎng)，通常帶有家屬，租期一般超過(guò)3個(gè)月。3. 3. 公寓以公寓以1 1居、居、2 2居為主，居為主，3 3居以上需求量相對(duì)較小居以上需求量相對(duì)較小。1居的面積主要在50-70之間，2居的面積

19、主要在90-120之間，3居面積主要在120-200之間。4. 4. 酒店式公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)一般不低于酒店式公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)一般不低于4 4星級(jí)酒店星級(jí)酒店。其大堂及公共區(qū)域、衛(wèi)生間、廚房等方面都有一定的裝修要求。5. 5. 酒店式公寓配套設(shè)施突出家居需求酒店式公寓配套設(shè)施突出家居需求。健身中心、游泳池、餐飲、小型超市、商務(wù)中心、桑拿、銀行的配套比例都較高。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 28酒店式公寓發(fā)展的影響因素總結(jié)酒店式公寓發(fā)展的影響因素總結(jié)配套功能決定品質(zhì)形象配套功能決定品質(zhì)形象國(guó)際化大都會(huì)剛性需求國(guó)際化大都會(huì)剛性需求事件影響推動(dòng)市場(chǎng)繁榮事件影響推動(dòng)市場(chǎng)繁榮 區(qū)域?qū)傩杂绊懳飿I(yè)屬性區(qū)域?qū)傩杂绊懳飿I(yè)屬

20、性 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 29目前北京在售酒店式公寓項(xiàng)目情況分析目前北京在售酒店式公寓項(xiàng)目情況分析租售價(jià)格繼續(xù)攀升，需求供應(yīng)同步增長(zhǎng)租售價(jià)格繼續(xù)攀升，需求供應(yīng)同步增長(zhǎng) 北京市酒店式公寓市場(chǎng)雖然起步晚，但短短幾年就進(jìn)入了蓬勃發(fā)展時(shí)期。主要集中在亞奧、亞奧、CBDCBD及東二環(huán)、中關(guān)村及東二環(huán)、中關(guān)村等幾大商圈。其中朝陽(yáng)區(qū)和東城區(qū)為代表的東部區(qū)域擁有總供應(yīng)量的80%以上。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 30項(xiàng)目鑒賞項(xiàng)目鑒賞 瑞士公寓瑞士公寓項(xiàng)目地址：項(xiàng)目地址：港澳中心東側(cè)建筑面積：建筑面積：40358平方米建筑類(lèi)型：建筑類(lèi)型：板樓公寓裝修狀況：裝修狀況：50005000元元/ /精裝修精裝修總套數(shù)

21、：總套數(shù)： 198套容積率：容積率： 4戶型區(qū)間：戶型區(qū)間：72 -128 一到二居主力戶型：主力戶型：91-95一居；120-128二居平均價(jià)格：平均價(jià)格：4000040000元元/ /物業(yè)公司：物業(yè)公司：錦江（北方）管理公司產(chǎn)權(quán)年限：產(chǎn)權(quán)年限：70 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：東二環(huán)沿線東二環(huán)沿線，五星級(jí)管家服五星級(jí)管家服 務(wù)，新巴洛克裝修風(fēng)格，高品務(wù)，新巴洛克裝修風(fēng)格，高品 質(zhì)精裝修質(zhì)精裝修。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 31項(xiàng)目鑒賞項(xiàng)目鑒賞 世界城世界城項(xiàng)目地址：項(xiàng)目地址：東大橋路10號(hào)建筑面積：建筑面積：12萬(wàn)，公寓部分61113建筑類(lèi)型：建筑類(lèi)型：板樓 酒店式公寓裝修狀況：裝修狀況：3000

22、元/精裝修總套數(shù)：總套數(shù)： 719套，包括酒店式公寓671套， 363 總裁級(jí)官邸豪宅48套.容積率：容積率： 5.5戶型區(qū)間戶型區(qū)間: : 53-88零居或一居主力戶型：主力戶型：86左右一居平均價(jià)格：平均價(jià)格：3800038000元元/ /物業(yè)公司：物業(yè)公司：第一太平戴維斯產(chǎn)權(quán)年限：產(chǎn)權(quán)年限：70年 優(yōu)惠政策：優(yōu)惠政策：目前9.8折優(yōu)惠項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)： CBD核心區(qū)，使館區(qū)私屬豪華精核心區(qū)，使館區(qū)私屬豪華精 裝公寓裝公寓 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 32項(xiàng)目鑒賞項(xiàng)目鑒賞 長(zhǎng)安驛長(zhǎng)安驛 項(xiàng)目地址：項(xiàng)目地址： 朝陽(yáng)區(qū)建華南路永安南里建筑面積：建筑面積： 108962.65平方米建筑類(lèi)型：建筑

23、類(lèi)型： 塔樓 公寓 酒店式公寓 裝修狀況：裝修狀況： 3000元/精裝修 總套數(shù)：總套數(shù)： 883戶,分別A、B座和一棟商業(yè)樓容積率：容積率： 6戶型區(qū)間：戶型區(qū)間： 44-107 一居，二居主力戶型：主力戶型： 44100平均價(jià)格：平均價(jià)格： 3300033000元元/ /物業(yè)公司：物業(yè)公司： 第一太平戴維斯產(chǎn)權(quán)年限：產(chǎn)權(quán)年限： 70年 優(yōu)惠政策：優(yōu)惠政策： 一次性付款9.8折，銀行按揭9.9折 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)： 絕版地段，絕版地段，CBD核心商圈核心商圈 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 33項(xiàng)目鑒賞項(xiàng)目鑒賞 北京北京INNINN項(xiàng)目地址：項(xiàng)目地址：東城區(qū) 東水井胡同3號(hào)建筑面積：建筑面積：1

24、26000平方米建筑類(lèi)型：建筑類(lèi)型：塔樓 公寓 酒店式公寓 寫(xiě)字樓 商業(yè) 裝修狀況：裝修狀況：3000元/精裝修總套數(shù)：總套數(shù)： 400余套容積率：容積率： 3.2戶型區(qū)間：戶型區(qū)間：45-166 一到三居主力戶型：主力戶型：60-62一居平均價(jià)格：平均價(jià)格：2700027000元元/ /物業(yè)公司：物業(yè)公司：東方銀座物業(yè)產(chǎn)權(quán)年限：產(chǎn)權(quán)年限：八組團(tuán)公寓50年產(chǎn)權(quán) 優(yōu)惠政策：優(yōu)惠政策：一次性付款9.6折，銀行按揭9.9折。 開(kāi)發(fā)商提供包租服務(wù)。項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：HIPHIP酒店式公寓酒店式公寓【Highly Individual Property 具有高度個(gè)性的物業(yè) 】項(xiàng)目推廣：邀請(qǐng)任達(dá)華代言項(xiàng)

25、目推廣：邀請(qǐng)任達(dá)華代言 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 34雖然2008年以來(lái)北京整體市場(chǎng)經(jīng)歷動(dòng)蕩調(diào)整，各物業(yè)類(lèi)型銷(xiāo)售普遍受到影響，但酒店式公寓銷(xiāo)售和租賃市場(chǎng)整體呈現(xiàn)相對(duì)良好態(tài)勢(shì)酒店式公寓銷(xiāo)售和租賃市場(chǎng)整體呈現(xiàn)相對(duì)良好態(tài)勢(shì)。從2008年酒店式公寓市場(chǎng)來(lái)看，小戶型不再是市場(chǎng)絕對(duì)主力，大戶型產(chǎn)品比例有所增加，戶型結(jié)構(gòu)逐漸豐富，客戶的選擇余地增加戶型結(jié)構(gòu)逐漸豐富，客戶的選擇余地增加。目前北京酒店式公寓市場(chǎng)情況分析總結(jié)目前北京酒店式公寓市場(chǎng)情況分析總結(jié)目前在售項(xiàng)目總體售價(jià)水平已經(jīng)從07年年初的15000-20000元/平方米普遍上揚(yáng)到20000-3000020000-30000元元/ /平方米平方米。高端產(chǎn)

26、品如東二環(huán)沿線的瑞士公寓，CBD的世界城、長(zhǎng)安驛，價(jià)格已大幅攀升至33000-4000033000-40000元元/ /平方米平方米。目前北京的酒店服務(wù)式公寓平均租金水平為平均租金水平為2828美元美元/ /月月/ /平方米平方米。與去年相比每平方米出租價(jià)格上漲了3-4美元。出租率普遍在80%-90%80%-90%左右左右，與去年相比上漲了10%左右。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 35 奧運(yùn)期間的高收益預(yù)期是導(dǎo)致酒店式公寓需求快速增長(zhǎng)的一個(gè)短期利好因素。奧運(yùn)后酒店式公寓產(chǎn)品仍然是投資需求購(gòu)買(mǎi)的奧運(yùn)后酒店式公寓產(chǎn)品仍然是投資需求購(gòu)買(mǎi)的首選首選，同時(shí)擁有豐富戶型、具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)條件的產(chǎn)品豐富戶型、具有

27、區(qū)位優(yōu)勢(shì)條件的產(chǎn)品更容易被市場(chǎng)所接受。未來(lái)北京酒店式公寓市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)總結(jié)未來(lái)北京酒店式公寓市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)總結(jié) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 38購(gòu)房先決條件1 價(jià)格水平價(jià)格水平低總價(jià)2 戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)舒適/實(shí)用3 裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)時(shí)尚4 物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)5 交通情況交通情況便利6 6 地段區(qū)位地段區(qū)位7 生活配套生活配套開(kāi)發(fā)商發(fā)展項(xiàng)目可直接控制的條件注意重點(diǎn) 低總價(jià)倍受關(guān)注 戶型實(shí)用及其重要 裝修標(biāo)準(zhǔn)很重要高級(jí)白領(lǐng)高級(jí)白領(lǐng)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段應(yīng)特別注意目標(biāo)客戶群看重的因素 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 39購(gòu)房先決條件1 1戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)舒適實(shí)用2 2裝

28、修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)實(shí)用3 3地段區(qū)位地段區(qū)位4 4交通情況交通情況5 5物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)私密服務(wù)6 6會(huì)所娛樂(lè)會(huì)所娛樂(lè)齊全7 7產(chǎn)品形象產(chǎn)品形象高雅8 8商業(yè)配套商業(yè)配套9 9生活配套生活配套開(kāi)發(fā)商發(fā)展項(xiàng)目可直接控制的條件注意重點(diǎn) 戶型的舒適度及其重要 裝修標(biāo)準(zhǔn)非常重要 地段區(qū)位很重要成功人士成功人士外籍客戶外籍客戶項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段應(yīng)特別注意目標(biāo)客戶群看重的因素 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 40項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段應(yīng)特別注意目標(biāo)客戶群看重的因素投資者投資者購(gòu)房先決條件1投資回報(bào)投資回報(bào)安全2地段區(qū)位地段區(qū)位核心商圈3戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)4交通情況交通情況5物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)6產(chǎn)品形象產(chǎn)品形象7生活配套生活配套8商

29、業(yè)配套商業(yè)配套開(kāi)發(fā)商發(fā)展項(xiàng)目可直接控制的條件注意重點(diǎn) 投資回報(bào)及其重要 地段區(qū)位非常重要 戶型設(shè)計(jì)很重要 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 41不同層次的購(gòu)房者的側(cè)重點(diǎn)不同，投資者更注重項(xiàng)目的投資不同層次的購(gòu)房者的側(cè)重點(diǎn)不同，投資者更注重項(xiàng)目的投資回報(bào)率，而自住者更注重項(xiàng)目本身的品質(zhì)?；貓?bào)率，而自住者更注重項(xiàng)目本身的品質(zhì)。而不同層次的客戶的共同點(diǎn)是都對(duì)戶型的設(shè)計(jì)很重視。而不同層次的客戶的共同點(diǎn)是都對(duì)戶型的設(shè)計(jì)很重視。 高級(jí)白領(lǐng)高級(jí)白領(lǐng)成功人士成功人士 投資者投資者 低總價(jià)倍受關(guān)注 戶型實(shí)用及其重要 裝修標(biāo)準(zhǔn)很重要 投資回報(bào)及其重要 地段區(qū)位非常重要 戶型設(shè)計(jì)很重要 戶型的舒適度及其重要 裝修標(biāo)準(zhǔn)非常重

30、要 地段區(qū)位很重要外籍客戶外籍客戶 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 43購(gòu)房者對(duì)一居和二居的需求相對(duì)是較大的購(gòu)房者對(duì)一居和二居的需求相對(duì)是較大的購(gòu)房者對(duì)房型的選擇購(gòu)房者對(duì)房型的選擇百分比 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 44一居面積需求主要集中于一居面積需求主要集中于50-7050-70，其次需求較多的是，其次需求較多的是70-9070-90計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)一居的客戶對(duì)面積的要求計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)一居的客戶對(duì)面積的要求百分比平米 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 45二居面積需求主要集中于二居面積需求主要集中于90-120計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)二居的客戶對(duì)面積的要求計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)二居的客戶對(duì)面積的要求百分比平米 房地產(chǎn)商域網(wǎng)

31、房地產(chǎn)商域網(wǎng) 46PART 2 項(xiàng)目定位篇項(xiàng)目定位篇 一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析二、產(chǎn)品定位二、產(chǎn)品定位三、客戶定位三、客戶定位 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 47 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 48項(xiàng)目東至項(xiàng)目東至項(xiàng)目東臨北苑路，地地 鐵五號(hào)線鐵五號(hào)線。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 49項(xiàng)目南至項(xiàng)目南至 項(xiàng)目南臨大屯路大屯路，南面有奧亞酒店、金海灣酒店、金泉廣場(chǎng)商業(yè)部分、龍都國(guó)際公寓等住宅項(xiàng)目、曲美家具、金鼎軒。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 50 項(xiàng)目西側(cè)是金泉廣場(chǎng)住宅區(qū)域，以及部分商業(yè)。項(xiàng)目西至項(xiàng)目西至 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 51項(xiàng)目北臨北小河路，北側(cè)有大屯里小區(qū)，華悅國(guó)際、榮尊堡

32、等項(xiàng)目，可觀高爾夫球高爾夫球場(chǎng)場(chǎng)和別墅區(qū)。項(xiàng)目北至項(xiàng)目北至 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 52v 亞奧板塊亞奧板塊核心區(qū)域，毗鄰?qiáng)W運(yùn)場(chǎng)館v 交通便利交通便利，地鐵五、十號(hào)線等v 項(xiàng)目是城市綜合體城市綜合體，自帶完善酒店、 商業(yè)等配套v 高爾夫景觀高爾夫景觀、層高優(yōu)勢(shì) v 項(xiàng)目總體量較大總體量較大，銷(xiāo)售周期可能較長(zhǎng)v 寫(xiě)字樓立項(xiàng)產(chǎn)品，結(jié)構(gòu)框架已固定， 戶型分割困難，生活舒適度較差戶型分割困難，生活舒適度較差。 無(wú)窗戶，玻璃幕墻采光效果不好v 寫(xiě)字樓立項(xiàng)產(chǎn)品使得生活成本較高 v 奧運(yùn)會(huì)奧運(yùn)會(huì)即將開(kāi)幕，給亞奧地區(qū)帶來(lái)眾 多利好，地區(qū)發(fā)展?jié)摿薮髒 區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品不多，競(jìng)爭(zhēng)較少競(jìng)爭(zhēng)較少v 區(qū)域內(nèi)酒店式

33、公寓需求狀況良好需求狀況良好 v 宏觀調(diào)控宏觀調(diào)控可能產(chǎn)生少量影響v 周邊項(xiàng)目戶型種類(lèi)豐富，可能會(huì)分流 部分客戶最大優(yōu)勢(shì)：最大優(yōu)勢(shì)：亞奧板塊、城市綜合體亞奧板塊、城市綜合體 最大劣勢(shì)：最大劣勢(shì)：寫(xiě)字樓立項(xiàng)，結(jié)構(gòu)已固定寫(xiě)字樓立項(xiàng)，結(jié)構(gòu)已固定 最大機(jī)會(huì)：最大機(jī)會(huì)：區(qū)域內(nèi)需求狀況良好區(qū)域內(nèi)需求狀況良好 最大威脅：最大威脅：宏觀調(diào)控影響宏觀調(diào)控影響 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 53產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 54本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向判斷本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向判斷 對(duì)于本項(xiàng)目公寓部分來(lái)說(shuō)，不同的開(kāi)發(fā)方向，需要不同的產(chǎn)品軟硬件配置，能夠?qū)崿F(xiàn)不同的銷(xiāo)售均價(jià)，以下我們將針對(duì)不同的開(kāi)發(fā)手法進(jìn)行典型項(xiàng)目分析：v

34、城市豪宅城市豪宅v 行政會(huì)館行政會(huì)館v 酒店式公寓酒店式公寓v 類(lèi)類(lèi)SOHOSOHO 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 55城市豪宅城市豪宅NagaNaga上院上院項(xiàng)目特點(diǎn)：項(xiàng)目特點(diǎn)：v 位于東直門(mén)內(nèi)，擁有內(nèi)城天內(nèi)城天生的貴族血統(tǒng)生的貴族血統(tǒng) v 毗鄰使館區(qū)使館區(qū)v 緊鄰雍和宮、國(guó)子監(jiān)、孔廟一路文脈古跡，周邊人文氣人文氣息濃郁息濃郁v 重金禮聘國(guó)際名師國(guó)際名師擔(dān)綱設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 56定位過(guò)程：定位過(guò)程：v 整體規(guī)模較小，共99套，定位高端v 此項(xiàng)目通過(guò)一系列的豪宅論壇、慈善晚會(huì)滲透其極品豪宅的概念滲透其極品豪宅的概念v 推出其“股權(quán)式物業(yè)管理概念股權(quán)式物業(yè)管理概念” 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)

35、商域網(wǎng) 57本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性判斷本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性判斷 Naga上院屬于典型的城市豪宅路線，類(lèi)似的項(xiàng)目包括昆侖公寓、九號(hào)公寓等，本項(xiàng)目同樣具備打造城市豪宅的地段條件同樣具備打造城市豪宅的地段條件，但現(xiàn)有的戶型現(xiàn)有的戶型格局以及結(jié)構(gòu)都成為很大制約格局以及結(jié)構(gòu)都成為很大制約，以及天然氣入戶的問(wèn)題。因此本司認(rèn)為，此開(kāi)發(fā)方向不太適合作為本案整體開(kāi)發(fā)方向此開(kāi)發(fā)方向不太適合作為本案整體開(kāi)發(fā)方向。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 58行政會(huì)館行政會(huì)館長(zhǎng)安驛長(zhǎng)安驛項(xiàng)目特點(diǎn)：項(xiàng)目特點(diǎn)：v 占據(jù)賽特優(yōu)勢(shì)地段，緊靠長(zhǎng)安街緊靠長(zhǎng)安街 v 周邊多個(gè)購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店、 國(guó)際級(jí)俱樂(lè)部和高檔的寫(xiě)字樓， 商業(yè)、商務(wù)、生活配套極度成

36、熟商業(yè)、商務(wù)、生活配套極度成熟 v 緊靠第一使館區(qū)，建有各類(lèi)使館 41座，涉外氛圍濃厚涉外氛圍濃厚v 石材外立面，豪華酒店式大堂， 香港設(shè)計(jì)大師香港設(shè)計(jì)大師執(zhí)筆全部室內(nèi)設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 59定位過(guò)程：定位過(guò)程：v 引入高端酒店式服務(wù)高端酒店式服務(wù)第一太平戴維斯，物業(yè)服務(wù)種類(lèi)齊全v 高品質(zhì)精裝修，精裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平米v 充分利用建國(guó)門(mén)商圈內(nèi)聚集的 人群優(yōu)勢(shì)，主打08年區(qū)域內(nèi)最 后一棟行政會(huì)館行政會(huì)館的概念 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 60本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性判斷本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性判斷v 本司認(rèn)為，行政會(huì)館的開(kāi)發(fā)方式對(duì)于本項(xiàng)目完全可以考慮加以運(yùn)行政會(huì)館的開(kāi)發(fā)方式對(duì)于本項(xiàng)目完全可以考慮加

37、以運(yùn)用用。此類(lèi)開(kāi)發(fā)方式除長(zhǎng)安驛外，棕櫚泉國(guó)際公寓以及望京的晶都國(guó)際，也已經(jīng)提出了類(lèi)似的概念， 并收到了良好的效果v 本項(xiàng)目公寓部分如定位于此，整體整體 戶型結(jié)構(gòu)不需進(jìn)行大范圍變動(dòng)戶型結(jié)構(gòu)不需進(jìn)行大范圍變動(dòng)，在 戶內(nèi)進(jìn)行合理功能區(qū)間劃分即可 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 61酒店式公寓酒店式公寓遠(yuǎn)中悅?cè)R遠(yuǎn)中悅?cè)R項(xiàng)目特點(diǎn)：項(xiàng)目特點(diǎn)：v 緊鄰中關(guān)村西區(qū)中關(guān)村西區(qū)v 開(kāi)發(fā)商為臺(tái)灣著名的遠(yuǎn)雄集團(tuán)，擁有較強(qiáng)的酒店經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)較強(qiáng)的酒店經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和品牌優(yōu)勢(shì)v 法式現(xiàn)代風(fēng)格，建筑三段式立面架構(gòu) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 62定位過(guò)程：定位過(guò)程：v 先期引入遠(yuǎn)中酒店遠(yuǎn)中酒店作為主體v 整層各色樣板間整層各色樣板間

38、的打造及亮相v 包租與代租等手法的綜合運(yùn)用v 舶來(lái)酒店的整體推廣主題舶來(lái)酒店的整體推廣主題v 臺(tái)灣投資客戶臺(tái)灣投資客戶的充分運(yùn)用 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 63v 遠(yuǎn)中悅?cè)R的客戶群體包含了以下幾類(lèi)：有短暫工作性居住需求的人群、純粹的投資客以及商務(wù)性居住的人群，這對(duì)本項(xiàng)目的啟示在于，其以酒店式公寓的面目出現(xiàn)，包容了多種需求v 遠(yuǎn)中悅?cè)R酒店式公寓以整體品 牌樹(shù)立項(xiàng)目形象，與酒店實(shí)體結(jié)與酒店實(shí)體結(jié) 合密切，酒店實(shí)體是其一個(gè)良好合密切，酒店實(shí)體是其一個(gè)良好 的補(bǔ)充，兩者互相促進(jìn)的補(bǔ)充，兩者互相促進(jìn)v 本司認(rèn)為，本項(xiàng)目完全具備按照本項(xiàng)目完全具備按照 此種開(kāi)發(fā)方向打造的可能性此種開(kāi)發(fā)方向打造的可能性本項(xiàng)目

39、開(kāi)發(fā)可行性判斷本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性判斷 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 64類(lèi)類(lèi)SOHOSOHO式公寓式公寓轉(zhuǎn)基因蘋(píng)果轉(zhuǎn)基因蘋(píng)果項(xiàng)目特點(diǎn)：項(xiàng)目特點(diǎn)：v 轉(zhuǎn)基因蘋(píng)果共27萬(wàn)平米，由蘋(píng)果SOHO公寓、蘋(píng)果LOFT、EVD大廈以及蘋(píng)果22院街組成v 其中SOHO公寓為住宅立項(xiàng)住宅立項(xiàng)， 平均戶型面積130平米左右v 蘋(píng)果SOHO采用了較為中性的裝中性的裝 修修，力圖模糊辦公與居住的概念 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 65v 此種開(kāi)發(fā)方式，一方面和本項(xiàng)目將寫(xiě)字樓改為公寓的初衷相違背，另一方面不能夠體現(xiàn)本項(xiàng)目最大的開(kāi)發(fā)價(jià)值不能夠體現(xiàn)本項(xiàng)目最大的開(kāi)發(fā)價(jià)值v 綜上所述，本司不建議本項(xiàng)目做此開(kāi)發(fā)方向本司不建議本項(xiàng)目做此開(kāi)發(fā)

40、方向本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性判斷本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性判斷 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 66綜上所述，本司認(rèn)為：綜上所述，本司認(rèn)為： 本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，建議以長(zhǎng)安驛的行政會(huì)館定位與遠(yuǎn)中以長(zhǎng)安驛的行政會(huì)館定位與遠(yuǎn)中悅?cè)R的酒店式公寓定位為主，部分融合悅?cè)R的酒店式公寓定位為主，部分融合NagaNaga上院的城市豪上院的城市豪宅定位宅定位等功能于一體的綜合定位。 即定位為集具備國(guó)際化管理背景、面向大型企事業(yè)單位的中高層人士設(shè)置的，融工作性居住、接待于一體的，極度體現(xiàn)居住者身份感的行政酒店公館行政酒店公館。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 67而要實(shí)現(xiàn)這一定位，以下條件是為必需：v 一個(gè)國(guó)際化的酒店管理集團(tuán)國(guó)際化的酒店管理集團(tuán)的引

41、入，如萬(wàn)豪、雅仕閣等v 在保持原有戶型格局不變的情況下，對(duì)戶型內(nèi)部功能進(jìn)行重新劃分，提高居住舒適度提高居住舒適度，以適應(yīng)居住需求v 提供價(jià)值不少于提供價(jià)值不少于30003000元元/ /平米的精裝修平米的精裝修，含一定的家具、家電v 同時(shí)本項(xiàng)目應(yīng)引入一家大型主題會(huì)所或財(cái)富俱樂(lè)部大型主題會(huì)所或財(cái)富俱樂(lè)部，以呼應(yīng)以上行政酒店公館的整體定位 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 68公寓部分整體產(chǎn)品定位公寓部分整體產(chǎn)品定位 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 69投資客戶為主投資客戶為主少量自用客戶少量自用客戶自用客戶與投自用客戶與投資客戶各占一半資客戶各占一半 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 70客群定位客群定位 房地產(chǎn)商域

42、網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 71投資客戶投資客戶： 分布在市內(nèi)各城區(qū)以及外地，對(duì)本區(qū)域發(fā)展前景熟知的投資客戶。開(kāi)闊的視野、獨(dú)到的思維、精準(zhǔn)的眼光、高明的抉擇讓資本膨脹，讓財(cái)富增值，讓錢(qián)生錢(qián)，讓錢(qián)賺動(dòng)起來(lái)資本與財(cái)富至上資本與財(cái)富至上客群素描客群素描 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 72行政酒店公寓自用客群定位行政酒店公寓自用客群定位: :v 亞奧地區(qū)追求個(gè)性、認(rèn)同價(jià)值、懂得享受且可以享受的單身新貴v 亞奧地區(qū)中、短期居住外籍人士v 亞奧地區(qū)有長(zhǎng)期商務(wù)、生活往來(lái)的外地暫居型人群 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 73行政酒店會(huì)館客群定位行政酒店會(huì)館客群定位：v 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是城市中堅(jiān)階層城市中堅(jiān)階層，具有較高的收入水平

43、較高的收入水平，同時(shí)具有一定一定的社會(huì)地位的社會(huì)地位，講究高效率以及生活舒適度的滿足講究高效率以及生活舒適度的滿足，有一定的市場(chǎng)認(rèn)識(shí)，具有較為開(kāi)放的生活態(tài)度，對(duì)項(xiàng)目各方面有較高要求；v 目標(biāo)客戶年齡集中在30-5030-50歲歲之間，年齡跨度較大；v 目標(biāo)客戶行業(yè)來(lái)源分布較廣行業(yè)來(lái)源分布較廣，企業(yè)性質(zhì)全；v 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶購(gòu)房需求以二、三次置業(yè)為主以二、三次置業(yè)為主，具有一定選、購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，是較為理性的購(gòu)房階層較為理性的購(gòu)房階層。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 74 城市中堅(jiān)階層城市中堅(jiān)階層外籍專(zhuān)家外籍專(zhuān)家私企業(yè)主私企業(yè)主政府高層人士、演藝界人群、社會(huì)名流政府高層人士、演藝界人群、社會(huì)名流企業(yè)中、

44、高管階層企業(yè)中、高管階層 目標(biāo)客戶構(gòu)成目標(biāo)客戶構(gòu)成：使用目的：使用目的：供高層人士供高層人士居住居住及進(jìn)行及進(jìn)行商務(wù)商務(wù)與與社交社交活動(dòng)活動(dòng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 75客群分布客群分布第一級(jí)輻射區(qū)第一級(jí)輻射區(qū)亞奧板塊及周邊地區(qū)亞奧板塊及周邊地區(qū)第二級(jí)輻射區(qū)第二級(jí)輻射區(qū)朝陽(yáng)、海淀朝陽(yáng)、海淀及北京北部地區(qū)及北京北部地區(qū)第三級(jí)輻射區(qū)第三級(jí)輻射區(qū)北京市北京市第四級(jí)輻射區(qū)第四級(jí)輻射區(qū)外埠地區(qū)客戶外埠地區(qū)客戶 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 76PART 3 產(chǎn)品建議篇產(chǎn)品建議篇一、規(guī)劃建議一、規(guī)劃建議二、戶型建議二、戶型建議三、精裝修建議三、精裝修建議 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 77規(guī)劃建議規(guī)劃建議 房地

45、產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 78中庭天井中庭天井 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 79公共休憩空間公共休憩空間綠色生態(tài)走廊綠色生態(tài)走廊綠色生態(tài)花園綠色生態(tài)花園 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 84酒店式公寓酒店式公寓酒店、公寓配套設(shè)施酒店、公寓配套設(shè)施四層規(guī)劃建議四層規(guī)劃建議 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 85戶型建議戶型建議 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 86戶型劃分原則戶型劃分原則縱梁破壞整縱梁破壞整體層高的優(yōu)勢(shì)體層高的優(yōu)勢(shì)盡可能使縱梁盡可能使縱梁位置成為分隔墻位置成為分隔墻 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域

46、網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 89南區(qū)主力戶型以緊湊型主力戶型以緊湊型6363平米一居室和平米一居室和9494平米二居平米二居室為主室為主，與南區(qū)的投資屬與南區(qū)的投資屬性相契合性相契合。東北向東北向景觀價(jià)值比較高，在高層高層規(guī)劃部分157157平米緊平米緊湊型三居室湊型三居室產(chǎn)品。東南向東南向舒適度較好，倚仗這個(gè)優(yōu)勢(shì)規(guī)劃部分四居室產(chǎn)品四居室產(chǎn)品。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 94北區(qū)主力戶型以舒適型主力戶型以舒適型78.578.5平米一居室和平米一居室和157157平米二居平米二居

47、室為主室為主，與北區(qū)的自用屬性與北區(qū)的自用屬性相契合相契合。東北方向東北方向是整個(gè)樓座景觀和景觀和舒適度最佳舒適度最佳的位置，在16層以上規(guī)劃300300平米以上平米以上的大戶型，在24-26層規(guī)劃400400余平米余平米超豪華的四居室，提升整體項(xiàng)目形象提升整體項(xiàng)目形象。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 101精裝修建議精裝修建議 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 102 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格主要用于南區(qū)緊湊型一居室和二居室南區(qū)緊湊型一居

48、室和二居室?，F(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格的墻面、地面、頂棚以及家具陳設(shè)乃至燈具器皿等均以簡(jiǎn)潔的造型、純潔的質(zhì)地、精細(xì)的工藝簡(jiǎn)潔的造型、純潔的質(zhì)地、精細(xì)的工藝為其特征，強(qiáng)調(diào)強(qiáng)調(diào)室內(nèi)空間寬敞與通透室內(nèi)空間寬敞與通透。簡(jiǎn)約的風(fēng)格提供一種自由的感覺(jué)自由的感覺(jué)，給忙碌的都市人一個(gè)舒適的舒適的休息空間休息空間。簡(jiǎn)約的背后也體現(xiàn)一種現(xiàn)代“消費(fèi)觀”。即注重生活品位、注重健康時(shí)尚、注重合理節(jié)約科學(xué)消費(fèi)。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 103 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格樣板展示 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 107現(xiàn)代中式風(fēng)格主要用于北區(qū)舒適型的兩居和三居產(chǎn)品北區(qū)舒適型的兩

49、居和三居產(chǎn)品?，F(xiàn)代中式藝術(shù)風(fēng)格是將傳統(tǒng)的裝飾語(yǔ)匯加以符號(hào)化和抽象化，使之符合現(xiàn)代人的審美觀念，使環(huán)境既古樸典雅，又既古樸典雅，又不失時(shí)代感不失時(shí)代感。這是傳統(tǒng)與現(xiàn)代的有機(jī)結(jié)合，是對(duì)傳統(tǒng)建筑文化的合理繼承與發(fā)展?，F(xiàn)代中式裝修風(fēng)格既和本項(xiàng)目建既和本項(xiàng)目建筑風(fēng)格相呼應(yīng)，也符合目前部分高端人士的審美品位筑風(fēng)格相呼應(yīng)，也符合目前部分高端人士的審美品位。 現(xiàn)代中式風(fēng)格現(xiàn)代中式風(fēng)格 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 108 現(xiàn)代中式風(fēng)格樣板展示 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 111簡(jiǎn)約歐式風(fēng)格主要用于南區(qū)的大兩居、三居、四居產(chǎn)品以及南區(qū)的大兩居、三居、四居產(chǎn)品以及北區(qū)

50、的一居室北區(qū)的一居室。簡(jiǎn)約歐式風(fēng)格從整體到局部、從空間到室內(nèi)陳設(shè)塑造，精雕細(xì)琢，給人“一絲不茍”的印象。它保留了傳統(tǒng)材質(zhì)、色彩，讓人輕易領(lǐng)悟到歐洲傳統(tǒng)的歷史痕跡與深厚的文化底蘊(yùn)，同時(shí)又摒棄了過(guò)于復(fù)雜的肌理和裝飾，簡(jiǎn)化了線條，即使在面在面積較小的房子里也同樣能營(yíng)造出一種奢華的氣質(zhì)積較小的房子里也同樣能營(yíng)造出一種奢華的氣質(zhì)，且不會(huì)感到擁擠。 簡(jiǎn)約歐式風(fēng)格簡(jiǎn)約歐式風(fēng)格 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 112 簡(jiǎn)約歐式風(fēng)格樣板展示 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 115奢華風(fēng)格主要用于北區(qū)豪華的四居大戶型北區(qū)豪華的四居大戶型。奢華風(fēng)格格調(diào)端莊、典雅、華貴之氣十足

51、端莊、典雅、華貴之氣十足，同時(shí)又演繹出居住的精細(xì)與細(xì)膩精細(xì)與細(xì)膩，盡顯尊貴氣質(zhì)。豪華的裝修給寬敞通透的空間帶來(lái)了明亮大方、開(kāi)放、寬容的非凡氣度非凡氣度。裝飾細(xì)節(jié)的渲染，溫暖柔和，并講究線條的配比、和諧的美感，會(huì)讓主人倍感舒適愜意與尊貴。 奢華風(fēng)格奢華風(fēng)格 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 116 奢華風(fēng)格樣板展示 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 120公共區(qū)域精裝修建議公共區(qū)域精裝修建議 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 121 大堂展示 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 122 大堂展示 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 123 大堂展示 房地產(chǎn)商域網(wǎng)

52、房地產(chǎn)商域網(wǎng) 124 走廊展示 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 125 走廊展示 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 126 電梯間展示 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 127 電梯間展示 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 128一、價(jià)格策略一、價(jià)格策略二、銷(xiāo)售計(jì)劃二、銷(xiāo)售計(jì)劃三、銷(xiāo)售準(zhǔn)備三、銷(xiāo)售準(zhǔn)備PART 4 銷(xiāo)售執(zhí)行篇銷(xiāo)售執(zhí)行篇 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 129價(jià)格策略?xún)r(jià)格策略 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 130市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)清晰地域差異，突出性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)，突破競(jìng)爭(zhēng)重圍。整盤(pán)考慮整盤(pán)考慮南區(qū)平價(jià)入市，逐步打開(kāi)價(jià)格空間，造成項(xiàng)目升值印象。市場(chǎng)基礎(chǔ)市場(chǎng)基礎(chǔ)公寓與商業(yè)、酒店配套聯(lián)動(dòng)，樹(shù)立項(xiàng)目市場(chǎng)知名度與市場(chǎng)地位。定價(jià)方法定價(jià)

53、方法綜合區(qū)域內(nèi)同類(lèi)項(xiàng)目，進(jìn)行權(quán)重分析，運(yùn)用加權(quán)方式完成定價(jià)。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 131比較項(xiàng)目比較項(xiàng)目亞奧觀典亞奧觀典榮尊堡榮尊堡凱旋城凱旋城世奧國(guó)際中心世奧國(guó)際中心奧東奧東1818號(hào)號(hào)遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城區(qū)位區(qū)位1.031.030.980.980.950.951.021.021.031.030.960.96交通交通1 10.970.970.970.971 11 10.970.97配套配套1 11 10.970.970.970.970.970.970.960.96環(huán)境環(huán)境0.970.971.21.20.950.950.960.960.970.970.960.96規(guī)模規(guī)模1.051.05

54、1.051.051.031.030.980.980.950.950.950.95建筑類(lèi)型建筑類(lèi)型1.051.051.051.051 11 11.051.051.051.05容積率容積率1 11.021.021.021.021 11.021.021.041.04社區(qū)景觀社區(qū)景觀1 11.031.031 11 11.031.031.041.04產(chǎn)品細(xì)節(jié)產(chǎn)品細(xì)節(jié)1 11.041.040.970.971 10.980.980.980.98工程進(jìn)度工程進(jìn)度1.051.051.051.051.051.051.031.031.041.041 1開(kāi)發(fā)商實(shí)力開(kāi)發(fā)商實(shí)力1 11 11 11 10.970.971.

55、031.03物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)0.970.971.031.030.970.971 10.970.971 1項(xiàng)目形象項(xiàng)目形象0.980.981.021.020.980.980.970.970.970.971 1毛坯均價(jià)毛坯均價(jià)170001700025000250001500015000162001620022000220002000020000對(duì)比價(jià)格對(duì)比價(jià)格16870 16870 24182 24182 15163 15163 16288 16288 22085 22085 20093 20093 權(quán)重權(quán)重20%20%10%10%10%10%50%50%5%5%5%5%比較均價(jià)比較均價(jià)16457

56、 16457 （毛坯）（毛坯）注：以上項(xiàng)目均為精裝修住宅，除凱旋城裝修標(biāo)準(zhǔn)為注：以上項(xiàng)目均為精裝修住宅，除凱旋城裝修標(biāo)準(zhǔn)為15001500元元/ /平米外，其余均為平米外，其余均為30003000元元/ /平米精裝。平米精裝。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 132項(xiàng)目項(xiàng)目0707年初均價(jià)年初均價(jià)0707月月1212月均價(jià)月均價(jià)0808年年6 6月均價(jià)月均價(jià)0707年漲幅年漲幅亞奧觀典亞奧觀典12500125001800018000200002000044%44%榮尊堡榮尊堡22000220002650026500280002800027%27%凱旋城凱旋城130001300017000170001

57、80001800031%31%世奧國(guó)際中心世奧國(guó)際中心17500175001920019200奧東奧東1818號(hào)號(hào) 2500025000遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城 2300023000以上項(xiàng)目以上項(xiàng)目20072007年平均漲幅為年平均漲幅為34% 34% ，價(jià)格增長(zhǎng)幅度較大。，價(jià)格增長(zhǎng)幅度較大。 0808年受宏觀調(diào)控和年受宏觀調(diào)控和金融政策影響，以上項(xiàng)目?jī)r(jià)格增幅減速。但受奧運(yùn)效應(yīng)拉動(dòng)，預(yù)計(jì)金融政策影響，以上項(xiàng)目?jī)r(jià)格增幅減速。但受奧運(yùn)效應(yīng)拉動(dòng)，預(yù)計(jì)0808年區(qū)域年區(qū)域整體價(jià)格仍將繼續(xù)上漲至少整體價(jià)格仍將繼續(xù)上漲至少20%20%，本案至，本案至1111月開(kāi)盤(pán)價(jià)格漲幅預(yù)計(jì)為月開(kāi)盤(pán)價(jià)格漲幅預(yù)計(jì)為10%10%

58、。16457（1+10%）=18100（元（元/平米）平米） 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 133本案精裝修交付，考慮到南北兩區(qū)定位的差異化，我司建議南區(qū)精裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平方米，北區(qū)為4000元/平方米。 08 08年南區(qū)開(kāi)盤(pán)均價(jià)：年南區(qū)開(kāi)盤(pán)均價(jià)：18100+3000=2110018100+3000=21100元元/ /平方米平方米 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 134在產(chǎn)品力等因素得以保證的前提下，充分考慮到本案綜合體的規(guī)?；C合體的規(guī)?；?yīng)效應(yīng)、酒店式公寓的稀缺性及與商業(yè)配套和頂級(jí)酒店的價(jià)值聯(lián)動(dòng)商業(yè)配套和頂級(jí)酒店的價(jià)值聯(lián)動(dòng)、引引進(jìn)專(zhuān)業(yè)酒店管理公司進(jìn)行管理進(jìn)專(zhuān)業(yè)酒店管理公司進(jìn)行管理，以及華業(yè)

59、行專(zhuān)業(yè)的資源整合和營(yíng)銷(xiāo)推廣、加強(qiáng)客戶維護(hù)等一系列增加項(xiàng)目品質(zhì)感和附加值的綜合因素最終本項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)均價(jià)最終本項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)均價(jià) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 135“平開(kāi)高走，小步快跑平開(kāi)高走，小步快跑”， 制造現(xiàn)場(chǎng)熱銷(xiāo)氣氛及購(gòu)買(mǎi)緊迫感制造現(xiàn)場(chǎng)熱銷(xiāo)氣氛及購(gòu)買(mǎi)緊迫感l(wèi) 錯(cuò)時(shí)營(yíng)銷(xiāo)，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)者動(dòng)態(tài)、項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)及項(xiàng)目商業(yè)相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)及項(xiàng)目商業(yè)相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行放盤(pán)與銷(xiāo)控，始終保持市場(chǎng)熱度，保證均衡銷(xiāo)售和價(jià)格穩(wěn)中有升。l 08年項(xiàng)目南區(qū)以中小戶型入市，價(jià)格平開(kāi)高走平開(kāi)高走，達(dá)到迅速實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)達(dá)到迅速實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)、快速回款的目的，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的市場(chǎng)認(rèn)同，制造市場(chǎng)影響力。l 09年借交房之機(jī)，項(xiàng)目北區(qū)現(xiàn)房開(kāi)盤(pán)，高舉高打高舉高打，進(jìn)一步拔高形象進(jìn)一步拔高形象，提升品質(zhì)，增加項(xiàng)目附加值，實(shí)現(xiàn)價(jià)格平穩(wěn)走高，迅速實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)。l 10年借酒店?duì)I業(yè)利好 (假設(shè))，通過(guò)前期的市場(chǎng)積累和口碑傳播，以及項(xiàng)目整體形象和商業(yè)配套的進(jìn)一步完善，項(xiàng)目銷(xiāo)售末期價(jià)格實(shí)現(xiàn)高開(kāi)高走高開(kāi)高走，實(shí)現(xiàn)完美收官實(shí)現(xiàn)完美收官。 房地產(chǎn)商域網(wǎng)房地產(chǎn)商域網(wǎng) 136調(diào)價(jià)周期調(diào)價(jià)周期累計(jì)半月或一月，價(jià)格普漲一次。調(diào)價(jià)比例調(diào)價(jià)比例每次調(diào)整幅度控制在2%-4%，遇有重大節(jié)點(diǎn)和利好時(shí)適當(dāng)提高。調(diào)價(jià)依據(jù)調(diào)價(jià)依據(jù)1、價(jià)格調(diào)整依據(jù)市場(chǎng)反映、客戶積累量、銷(xiāo)售進(jìn)度等因素，配 合工程時(shí)間節(jié)