年上半年杭州房地產(chǎn)豪宅項目市場研究報告

1、2011年上半年杭州豪宅市場掃描96311598046788435435%4.9%4.9%5.4%7.1%6.9%7.2%7.3%11.q1全國宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)上半年gdp（億元）第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)一季度cpi1月cpi2月cpi3月cpi一季度ppi1月ppi2月ppi3月ppi1.5%2.7%2.4%80500513939072363662.2%5.2%4.3%5.4%5.9%10.q1m0（3月末）m1（3月末）m2（3月末）m2/gdpm1/m24.5萬億元同比14.8%26.6萬億元同比15.0%75.8萬億元同比16.6%7.87同比2.48%0.35同比0.4%中國制造業(yè)采購經(jīng)

2、理指數(shù)(3月份)53.4%環(huán)比1.2%原材料、燃料、動力購進指數(shù)（3月份）110.5國房景氣指數(shù)（3月份）101.46%環(huán)比0.41%七十個大中城市房屋銷售價格指數(shù)（3月份）111.4消費者信心指數(shù)（3月份）104.6環(huán)比4.8%人民幣貸款利率（五年期以上）（3月末）6.6%同比11.1%金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額（3月末）49.47萬億元同比16.18%匯率（對美元）（3月末）6.5564人民幣/美元同比3.95%匯率（對歐元）（3月末）9.2681人民幣/歐元同比1.19%匯率（對日元）（3月末）7.8883人民幣/日元同比7.44%黃金價格（3月末）1414.5美元/盎司同比28.42%

3、原油價格（3月末）100.97美元/桶同比28.30%水泥（普通硅酸鹽水泥）價格（3月末）380元/噸同比24%鋼材（螺紋鋼）價格（3月末）4794元/噸同比13.60%銅價格（3月末）73400元/噸同比7.94%大米（早秈米）價格（3月末）3300元/噸同比14.98%大豆價格（3月末）4257元/噸同比13.79%玉米價格（3月末）2384元/噸同比29.57%豬肉價格（3月末）14780元/噸同比31.96%棉花價格（3月末）10530元/噸同比34.6%25522116181803717738227571744440836517262011上半年整體上市面積（萬平方米）住宅辦公商業(yè)整

4、體成交面積（萬平方米）住宅辦公商業(yè)整體成交均價（元/平方米）住宅辦公商業(yè)杭州房地產(chǎn)市場總體情況3202802416259212281916503164711682816386同比房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額8846億元同比34.1%全國商品房銷售面積15361萬同比35.8%房屋新開工面積3.23億同比60.8%房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積6166萬同比30%住宅投資額6253億元同比37.4%公寓類新房上市面積新房上市套數(shù)新房成交面積新房成交套數(shù)新房成交價格347萬同比36%31178套同比35%212萬同比12%20314套同比17%17397元/同比16%新房套均總價新房套均面積新房成交面積第

5、一名二手成交面積二手成交價格182萬同比10%104同比4%城市之星成交面積：85669成交均價：33775元/數(shù)據(jù)統(tǒng)計中數(shù)據(jù)統(tǒng)計中數(shù)據(jù)統(tǒng)計中數(shù)據(jù)統(tǒng)計中別墅類新房上市面積新房上市套數(shù)新房成交面積新房成交套數(shù)新房成交價格19萬同比-34%570套同比100%9萬同比-61%288套同比-62%26158元/同比2%新房套均總價新房套均面積新房成交面積第一名二手成交面積二手成交價格781萬同比1%299同比2%金都夏宮成交面積：9085成交均價：24746元/數(shù)據(jù)統(tǒng)計中數(shù)據(jù)統(tǒng)計中數(shù)據(jù)統(tǒng)計中數(shù)據(jù)統(tǒng)計中公寓類別墅類杭州房地產(chǎn)市場總體情況2523238094377184180711上半年534310杭州

6、豪宅市場數(shù)據(jù)（單價3萬）整體成交均價（元/平方米）公寓別墅整體上市面積（萬平方米）公寓別墅整體成交面積（萬平方米）公寓別墅44341022163887138488390726同比公寓類新房上市面積新房上市套數(shù)新房成交面積新房成交套數(shù)新房成交價格43萬同比26%2635套同比48%23萬同比44%1376套同比72%37718元/同比-2%新房套均總價新房套均面積新房成交面積第一名二手成交面積二手成交價格628萬同比-17%167同比-15%城市之星成交面積：85669成交均價：33775元/數(shù)據(jù)統(tǒng)計中數(shù)據(jù)統(tǒng)計中別墅類新房上市面積新房上市套數(shù)新房成交面積新房成交套數(shù)新房成交價格10萬同比-0%2

7、81套同比-4%2萬同比-69%69套同比-61%41807元/同比7%新房套均總價新房套均面積新房成交面積第一名二手成交面積二手成交價格1405萬同比-2%347同比-6.%西溪里成交面積：2665成交均價：44903元/數(shù)據(jù)統(tǒng)計中數(shù)據(jù)統(tǒng)計中公寓類別墅類杭州豪宅市場數(shù)據(jù)（單價3萬）第部分 整體豪宅市場第部分 公寓類產(chǎn)品第部分 別墅類產(chǎn)品第部分 未來的展望第第部分部分整體豪宅市場整體豪宅市場距“國十條”出臺一年有余，經(jīng)歷了風(fēng)風(fēng)雨雨的2010年豪宅市場，在面對“三次”新政后，上半年市場表現(xiàn)又是如何呢？經(jīng)過08年以及10年兩次價格上揚，受政策等因素影響，11年價格過快上漲趨勢得到有效控制。成交量變

8、化的峰谷分別出現(xiàn)在09、10年上半年，11年上半年變化幅度接近0刻度，成交價正趨于理性平穩(wěn)的走勢。全市住宅成交量同比五年維持低位，成交均價同比增8%。全市普通住宅市場和前幾年相比，總體成交量處于低位。價格依然堅挺，但增長放緩。part近5年上半年成交同比單位：元/單位：套20602套套17738元元/近5年上半年成交同比變化214%-63%普通住宅市場研究普通住宅市場研究豪宅的成交量相比10.上半年穩(wěn)定增長，成交量為1445套。價格與成交量不同，同比下降2%，為38094元/。成交量同比漲幅達48%，與成交量動輒兩位數(shù)，甚至三位數(shù)漲幅的不穩(wěn)定不同，價格的變化在近5年顯得異常穩(wěn)定，同比降幅為2%

9、。豪宅需求增長，價格小幅回落 （豪宅定義:單價3萬）成交量上，豪宅市場呈現(xiàn)連續(xù)5年上漲，上半年杭州全市成交1445套，同比增長48%；但豪宅市場成交價有所下跌，上半年均價38094元/，同比下降2%，降幅較小。part豪宅近5年上半年成交同比單位：套單位：元/38094元元/1445套套豪宅近5年上半年成交同比變化531%-2%48%豪宅市場研究豪宅市場研究把普通住宅和豪宅市場分開來看，可以更容易看出豪宅成交量于10月份限貸，以及2月份限購策影響豪宅成交量步步下滑，2011年3月份成交量達到谷底，4月份后高端酒店式公寓占據(jù)豪宅主力成交，可以看出限購限貸政策對于高端住宅針對性更強。單就價格而言，

10、普通住宅市場在調(diào)控政策出臺后，價格整體走勢較為穩(wěn)定，而豪宅市場與之截然相反，雖然成交量同樣萎縮，但成交價格在11年3-6月連續(xù)出現(xiàn)上升趨勢，豪宅市場呈現(xiàn)有價無市的局面。整體市場價穩(wěn)量升，高端市場有市無價。（豪宅定義:單價3萬）part豪宅市場單位：套單位：元/44548元元/普通市場單位：元/單位：套19156元元/豪宅市場研究豪宅市場研究171套套3545套套從左圖中，我們很容易看出豪宅主力成交前三名中10年上半年分別為：600-800萬、1000-1500萬、800-1000萬共占78%。而11年上半年前三名為：600萬以下、600-800萬、800-1000萬總共82%。2011年豪宅成

11、交趨向低總價看齊，且主力成交總價段600萬以下占35%，達到近兩年最高比例。35%35%低總價住宅成為豪宅市場的絕對銷售主流產(chǎn)品。part豪宅市場研究豪宅市場研究單位：套單位：套1689套套3694套套5403套套4046套套part調(diào)控后連續(xù)10個月年全市豪宅市場供大于求現(xiàn)象持續(xù)，存量呈現(xiàn)上升致5403套，月均去化350套，假設(shè)無新增供應(yīng)量，去化庫存時間約15個月。假設(shè)無新增供應(yīng)量，杭州市場去化庫存時間約15個月 2010年10月，限貸首付提高、利率上調(diào)、限購一套；2011年1月，限購令、房產(chǎn)稅的出臺。9.29新政1.26新政近一年調(diào)控后市場快照近一年調(diào)控后市場快照0成交量環(huán)比變化幅度成交價

12、環(huán)比變化幅度余杭區(qū)-5%1%-65%蕭山區(qū)-87%56%875%16%主城區(qū)10.下半年-52%-2%237%-1%11.上半年-29%10.下半年10年下半年11.上半年11.上半年part10年第一輪調(diào)控重創(chuàng)余杭區(qū)，而主城區(qū)及蕭山區(qū)對11年第二輪調(diào)控反應(yīng)更明顯。10年下半年和11年上半年都是政策出臺打壓的市場，10.下半年僅有一個板塊出現(xiàn)了成交量環(huán)比下降，主城及蕭山成交量環(huán)比上漲均在三位數(shù)以上，而11.上半年在受到更嚴厲的限購后，全杭州三大板塊無一例外出現(xiàn)下跌。第三輪調(diào)控后市場快照第三輪調(diào)控后市場快照part總體來看，1.2011年上半年豪宅整體成交1445套，同比2010年上半年上漲48

13、%，主力成交總價集中在600萬元/套；2.相對住宅整體市場，豪宅成交量所占比例7%，同比上2%。3.2011年上半年房地產(chǎn)市場深受政策影響，隨著限購、限貸、房產(chǎn)稅政策出臺的多重刺激下，整體市場受到了較大的打擊量價上行趨勢受到遏制調(diào)控影響逐漸顯露。第第部分部分公寓類產(chǎn)品公寓類產(chǎn)品2011年遭遇史上最嚴厲的調(diào)控，最具抗跌的市中心低總價公寓再次成為市場上“香餑餑”。2011.上半年:成交1376套，同比72%，均價37718元/；同比-2%。月均成交：229套半年豪宅價格的走勢在政策影響穩(wěn)中依然堅挺，部分月份成交量降低仍舊出現(xiàn)成交價格上行情況；前六個月成交總量同比2010年上升72%，這主要受4月集

14、中簽約的酒店式公寓影響，而這些產(chǎn)品大多處于位置較好的市中心等中央地段。成交價格成交量part高端公寓價格堅挺，成交量同比上漲7成。豪宅公寓成交單位：套單位：元/44925元元/-51%157%833套套part豪宅公寓產(chǎn)品成交“擠”向中心江干區(qū)的錢江新城成交異軍突起，364套成交占上半年成交冠軍寶座；西湖區(qū)濱江區(qū)位居第二、第三單位：套單位：元/豪宅公寓市場區(qū)域成交分布圖part代表板塊市中心板塊（公寓）成交量776套，成交均價40086元/平方米公寓類第一名：城市之星299套第二名：藍色錢江161套第三名：御西湖 76套城市之星以270-290平方米的四房最為熱銷。面積價格御西湖藍色錢江城市之

15、星所在區(qū)域：上城區(qū)供應(yīng)套數(shù)：267套2011.上半年成交套數(shù)：267套所占板塊比重：100%成交均價：34436元/套均面積：287套均總價：988萬開盤時間：2011.4交房時間：2012典型項目城市之星part單位：套單位：元/7套47363元/34436元/所在區(qū)域：下城區(qū)武林廣場板塊供應(yīng)套數(shù)：263套2011.上半年成交套數(shù)：71套所占板塊比重：26%成交均價：54544元/套均面積：194套均總價：1058萬開盤時間：2011.6交房時間：20132011年供應(yīng)預(yù)期:8萬其它典型項目蘭園part單位：套單位：元/part1、2011年上半年高端公寓總體成交1376套，同比+72%；成

16、交均價37718元/，同比-2%；套均面積167，同比-15%；套均總價628萬，同比-17%。2、市中心以及稀缺地段，如：江干區(qū)錢江新城等區(qū)拉動豪宅成交，豪宅公寓市場整體呈現(xiàn)擠向中心化趨勢。3、城市之星項目為2011年上半年高端公寓成交量之首，第二名藍色錢江成交161套，超過46套/項目平均水平250%。公寓篇第第部分部分別墅類產(chǎn)品別墅類產(chǎn)品在新政打壓下，別墅產(chǎn)品成交大幅下跌，傳統(tǒng)的別墅板塊出現(xiàn)萎靡表現(xiàn)，而離市中心近的區(qū)域成交表現(xiàn)更加堅挺。成交價格環(huán)比成交量環(huán)比2011.上半年:成交69套，同比-61%，均價41807元/；同比7%。在新政出臺后別墅產(chǎn)品在上半年成交量大幅下跌，同比下降61%

17、，1成交價格穩(wěn)中小幅上升。上半年月均成交12套，3月零成交。單位：套單位：元/part高端別墅需求降幅達6成。（高端定義:單價3萬）42977元元/18套套31套套47816元元/-100%225%part西湖區(qū)高端別墅成交最穩(wěn)定。對比十大行政區(qū)高端別墅兩年成交變化，可以看出位置越好越抗跌，西湖區(qū)成交最穩(wěn)定。79130372858751547346549725497296472665445405158884509886137643954單位：套單位：元/豪宅別墅區(qū)域成交分布圖代表板塊市區(qū)（別墅）成交量42套，成交均價44430元/平方米別墅類第一名：西溪里9套第二名：桃花源7套第三名：西上玫瑰園6套西溪里面積段主要集中在290和320平方米的城市別墅面積價格part西溪里和家園所在區(qū)域：西湖區(qū)供應(yīng)套數(shù)：29套2011.上半年成交套數(shù)：9套所占板塊比重：31%成交均價：44903元/套均面積：296套均總價：1330萬開盤時間：2011.1交房時間：2012.42011年供應(yīng)預(yù)期:2.6萬典型項目西溪里part單位：套單位：元/2套622998105330套所在區(qū)域：余杭區(qū)供應(yīng)套數(shù)：21套2011.上半年成交套數(shù)：7套所占板塊比重：33%成交均價：38441元/套均面積：500套均總價：1922萬開盤時間：2010.10交房