房地產(chǎn)合作開發(fā)合同法律效力的認定

1、房地產(chǎn)合作開發(fā)合同法律效力的認定遇到房地產(chǎn)法問題？贏了網(wǎng)律師為你免費解惑！訪問>>http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html房地產(chǎn)合作開發(fā)合同法律效力的認定房地產(chǎn)開發(fā)時刻面臨來自于法律、政策、管理和市場等各個方面的風險，合作開發(fā)房地產(chǎn)狀況尤為冗雜。鑒于合作開發(fā)合同糾紛案件比例較高且案件冗雜程度較高，又缺乏法律根據(jù)，最高人民法院關于審理涉及國有土地用法權合同糾紛案件適用法律問題的說明簡稱“說明對合作開發(fā)房地產(chǎn)作了比擬具體的規(guī)定，僅“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一節(jié)就有14條，占去說明整個28個條文的一半?，F(xiàn)本

2、文結(jié)合說明，對房地產(chǎn)合作開發(fā)合同效力認定的幾個影響因素作一討論。一、合建審批手續(xù)與土地用法權變更登記對合作開發(fā)合同效力的影響有關審批登記手續(xù)對合同開發(fā)合同效力的影響，司法理論經(jīng)受了由嚴至松的過程。1995年12月27日，最高人民法院通過的關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件假設干問題的解答簡稱“房地產(chǎn)管理法施行前的案件問題解答規(guī)定，合建合同除辦理合建審批手續(xù)外，還應當辦理土地用法權變更登記手續(xù)，未辦理土地用法權變更登記手續(xù)的，一般應當認定合建合同無效，但雙方已實際履行了合同，或房屋已根本建成，又無其他違背行為的，可認定合建合同有效，并責令當事人補辦土地用法權變更登記手續(xù)。合同法及其司法

3、說明施行后，法院確認合同無效的法律根據(jù)統(tǒng)一為全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)。合建審批手續(xù)與土地用法權變更登記對合作開發(fā)合同效力的影響，也發(fā)生了較大改變。廣東省高級人民法院關于施行后認定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同效力問題的指導看法簡稱“廣東高院指導看法的規(guī)定順應了該等司法趨勢，較具有典型意義。該看法規(guī)定，當事人未辦理合建審批手續(xù)、土地用法權變更登記手續(xù)不影響合作建房合同的效力，但合作雙方為了躲避交易稅收而商定不辦理土地用法權變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)工程以原土地用法者名義進展開發(fā)建立的，視為惡意串通，躲避稅收，損害國家利益，應當認定當事人商定不辦理土地用法權變更登記手續(xù)的條款無效，責令當事

4、人辦理土地用法權變更登記首先，按有關規(guī)定補繳稅費。最高院的有關案例也說明當事人未辦理合建審批手續(xù)、土地用法權變更登記手續(xù)不影響合作建房合同的效力。在鐵道部隧道工程局與廣西康隆物業(yè)有限公司合建建房糾紛案中【參見最高院民一庭：民事審訊指導與參考2001年第3卷】，最高院審訊看法認為，城市房地產(chǎn)管理法沒有將辦理合建審批手續(xù)和土地用法權變更登記手續(xù)規(guī)定為合作開發(fā)合同生效的條件，因此有關合作開發(fā)協(xié)議沒有違背國家有關法律和行政法規(guī)強迫性和制止性規(guī)定，從而認定該合作開發(fā)協(xié)議有效。說明的出臺，沒有對合建審批手續(xù)與土地用法權變更登記對合作開發(fā)合同效力的影響作出任何推斷，但也沒有認定合建審批手續(xù)與土地用法權變更登

5、記應當作為合作開發(fā)合同的根本內(nèi)容和法律特征之一，結(jié)合前述案例，我們認為，說明對該等條件是并無限制。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)對合作開發(fā)合同效力的影響合作方是否均需具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)也是合作開發(fā)合同需要關注的問題之一。房地產(chǎn)管理法施行前的案件問題解答規(guī)定，不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的企業(yè)與別人簽訂的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為內(nèi)容的合同，一般認定無效，但在一審訴訟期間依法獲得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的，可以認定合同有效。1998年上海市高院關于房地產(chǎn)糾紛案件假設干問題的研討狀況審訊趨勢，黃院長認為“在處理合作建房合同糾紛時，只要其中一方有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格且一方對合作建房地土地是以出讓方式獲得的，就應視為合法。說

6、明的出臺，對該等司法趨勢予以了明確，說明第15條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應當認定合同無效，但起訴前當事人一方已經(jīng)獲得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應當認定合同有效。說明的這個規(guī)定，正與合作開發(fā)房地產(chǎn)合同并不需要合作各方“共同經(jīng)營的精神相吻合。由于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營特別冗雜，投資者出于自身條件或者其他因素的考慮而不參加房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，即表達了當事人的自愿原那么，也不妨害國家的市場管理秩序、社會公共利益，不違背國家強迫性法律法規(guī)。因此，合作各方有權商定是否共

7、同經(jīng)營。既然法律不要求合作各方共同經(jīng)營，當然也沒有必要要求合作各方均具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)。三、房地產(chǎn)合作開發(fā)幾種轉(zhuǎn)性情形說明第14條規(guī)定，本說明所稱的合作開發(fā)合同，是指當事人訂立的以供應土地用法權、資金等作為共同出資，共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)為根本內(nèi)容的協(xié)議。由此可見，合作開發(fā)合同應當具備共同出資、共享利潤和共擔風險三大法律特征。但在理論中，冠名“合作開發(fā)合同的開發(fā)形式多樣，有的當事人不愿擔當過多的房地產(chǎn)開發(fā)風險，說明歸納的名為合作實為土地用法權轉(zhuǎn)讓、名為合作實為房屋買賣、名為合作實為借款和名為合作實為租賃等房地產(chǎn)合作開發(fā)名實不符四種狀況，均缺乏合作各方“共擔風險這個重要的法律特征，

8、因此本質(zhì)上已經(jīng)不屬于合作開發(fā)合同。而認定這些轉(zhuǎn)性后合同的性質(zhì)，那么應選擇探求當事人真實意思或者隱藏行為的方式，依據(jù)合同的權利義務內(nèi)容予以確認，對當事人訂立的隱藏真意的合同，作出符合當事人真實意思表示的認定。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同商定供應土地用法權的當事人不擔當經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地用法權轉(zhuǎn)讓合同；合作開發(fā)房地產(chǎn)合同商定供應資金的當事人不擔當經(jīng)營風險，只安排固定數(shù)量房屋的，應當認定為房屋買賣合同；合作開發(fā)房地產(chǎn)合同商定供應資金的當事人不擔當經(jīng)營風險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應當認定為借款合同；合作開發(fā)房地產(chǎn)合同商定供應資金的當事人不擔當經(jīng)營風險，只以租賃或者其他形式用法房屋的，應當

9、認定為房屋租賃合同。至于轉(zhuǎn)性后的土地用法權合同、房屋買賣合同、借款合同以及房屋租賃合同是否有效，那么應當各種依據(jù)相應的法律法規(guī)作出推斷，而非根據(jù)合作開發(fā)合同的法律根據(jù)。一幢樓為什么會存在多個公共面積分攤系數(shù)http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947504.html?進展商延期交房,監(jiān)管銀行是否擔當連帶責任http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947503.html?1月份福州二手房交易下降30%

10、中介忙擴張http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947502.html?二手房“意轉(zhuǎn)定前中介有義務告知房屋實情http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947501.html?借住人對其所居住的房屋是否享有優(yōu)先購置權http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947500.html?在建工程和房屋期權能否進展

11、典當http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947499.html?承租人的優(yōu)先購置權與共有人的優(yōu)先購置權發(fā)生竟合時哪個優(yōu)先 http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947498.html?吉林銀行個人二手房按揭貸款http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947497.html?避開中介公司暗箱操作全面攻

12、防二手房交易風險http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947496.html?承租人是否可以擅自轉(zhuǎn)變房屋構(gòu)造http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947495.html?我能否因房客拖欠租金而拘留其財產(chǎn)http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947494.html?城中村農(nóng)民房可以買賣么http:/.

13、doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947493.html?新政下必需理解的二手房貸款學問http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947492.html?市民購置二手房如何申請貸款http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947491.html?鄉(xiāng)政府有無權利處理土地糾紛http:/.doczj/doc/dfaaa1

14、fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947490.html?集體全部土地是否可以未經(jīng)審批出租http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947489.html?面對開發(fā)商的失信行為我應當怎么辦http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947488.html?“陰陽合同無效買方不知何時能拿回4萬中介費http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9f

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17、79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947481.html?銀行的抵押權可以對抗購房人嗎http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947480.html?購置房屋產(chǎn)權證上是否可以是未成年人的名字http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947479.html?假業(yè)主出租房屋,中介公司應當擔當責任嗎http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a7956

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19、tml /y/fc/947475.html?房屋借給親戚暫住現(xiàn)要賣房卻拒不倒房屋該如何http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947474.html?房屋拆遷后，原來的租賃合同還有效嗎http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947473.html?買房后拒付中介費買家被判支付傭金三萬余元http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.

20、html /y/fc/947472.html?什么是二手房轉(zhuǎn)按揭貸款http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947471.html?出租房屋時我可以檢查承租人的證件嗎http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947470.html?租賃期滿，租約能自動續(xù)約嗎http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/94746

21、9.html?銀行貸款未清，能再抵押嗎http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947468.html?二手房買賣按揭貸款的風險提示http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947467.html?成都二手房按揭貸款流程http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947466.html?贈與以前所簽訂的房屋租賃合

22、同是否連續(xù)有效http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947465.html?消費者購房需留意那五證http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947464.html?適用中華人民共和國民事訴訟法假設干問題的看法http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947463.html?四大妙法削減二手房買賣糾紛http

23、:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947462.html?二手房交易五關熟識流程放心購房http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947461.html?界墻糾紛應如何認定http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947460.html?預售商品房按揭具有哪些法律特征http:/.doczj/doc/dfaaa

24、1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947459.html?租賃期滿，租約能自動續(xù)約嗎http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947458.html?二手房合同簽訂需要留意的問題http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947457.html?二手房買賣流程及說明http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563

25、c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947456.html?簽訂寫字樓租賃合同要留意哪些問題http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947455.html?我能否以開發(fā)商預期違約為由而要求雙倍返還定金http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947454.html?交鑰匙等于交房嗎 http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e

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27、6bb.html /y/fc/947450.html?買房人逾期付款開發(fā)商行使解除權應留意的法律問題http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947449.html?租房合同的解除條件是否雙方當事人同等http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947448.html?購置二手房有用操作具體介紹http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb

28、.html /y/fc/947447.html?出售和購置 http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947446.html?農(nóng)轉(zhuǎn)非戶的承包地，自留地怎么辦http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947445.html?購置房屋不辦房屋全部權證的風險http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947444.ht

29、ml?房屋借給親戚暫住現(xiàn)要賣房卻拒不倒房屋該如何http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947443.html?如何可避開交房糾紛教你二手房交房實戰(zhàn)技巧http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947442.html?深圳二手房買賣程序http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947441.html?出租房屋

30、須繳納哪些稅費http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947440.html?未經(jīng)行政部門登記備案的租賃協(xié)議是否無效http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947439.html?在與人訂立房屋租賃合同時，一般應留意哪些問題http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947438.html?二手房交易中常見的

31、糾紛處置http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947437.html?二手房買賣合同房屋產(chǎn)權和手續(xù)是否齊全http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947436.html?未辦理過戶手續(xù)的房屋買賣合同是否有效http:/.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html /y/fc/947435.html?承租房屋要拆遷那么承租人享有哪些權

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