《物業(yè)項目的成本管控》

1、康彬彬！ 物業(yè)項目成本管控課程作業(yè)9.51 總結(jié)本次課程的個人收獲物業(yè)項目成本管控學(xué)習(xí)中，我的學(xué)習(xí)收獲：1. 項目成本管控的新觀念或新知識： 系統(tǒng)思維超越專業(yè)思維，通過思維導(dǎo)圖的模式，對成本管控進行系統(tǒng)思考，對項目的成本管控模式進行； 成本管控的戰(zhàn)略認知：效果第一、價值 成本管控的思維擴展：地產(chǎn)與物業(yè)資源整合、良性互動的投入產(chǎn)出比最高； 要對物業(yè)公司的經(jīng)營指標(biāo)有正確的定位，物業(yè)公司應(yīng)是成本中心，而非盈利中心，2. 項目成本管控的策略與原則：經(jīng)濟活動分析：服務(wù)原則、抓大放小原則、數(shù)據(jù)說話原則、集體智慧原則、完善數(shù)據(jù)庫、持續(xù)反饋改善原則。3. 項目成本管控的工具- 方法： 經(jīng)濟活動分析法： 通過對

2、服務(wù)管理各環(huán)節(jié)的財務(wù)收支分析， 評判公司、部門經(jīng)營、管理工作的科學(xué)性，找到改善管理、增收節(jié)支的渠道，提高經(jīng)營效益，提高各級管理人員的成本意識。 成本管控實施pdca2 結(jié)合本課程的規(guī)劃與實踐1. 簡要總結(jié)我在項目成本管控過程中做得好的 3-5 個典型實例； 項目 a 和項目 b 降低人工成本的典型實例因來亞新物業(yè)較晚，舉兩個在之前單位的案例，不再寫具體項目名稱了。 背景描述：項目 a ： 該項目為集團高管居住小區(qū)，總建面積84572.72m 2 ， 2009 年交付， 5 棟小高層，出入口 3個（其中人行出入口 1個，車輛出入口 2個），會所一個（業(yè) 主免費使用，無收入），住宅物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)：0.

3、87元/月/m 2,2013年物業(yè)費調(diào)整至 1.15元/月/m2。該項目物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)較同類小區(qū)，嚴(yán)重偏低，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)卻要求 較高，為公司標(biāo)桿項目，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)同別墅類項目，連年虧損。項目b:該項目為集團家屬院拆遷安置房，總建面積 26928 m 2,2014年交付，2棟高層，出入口 2個（人行出入口一個，車行出入口 1個），物業(yè)費：0.87元/ 月/m 2。兩個項目的共同特點為：均為公司內(nèi)部房，物業(yè)服務(wù)要求標(biāo)準(zhǔn)高，物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)低。 兩個項目距離1.5公里。項目人員編制：項目a歷年人員編制2010 年2015 年2016 年2010年與2016年差異項目經(jīng)理111/維修主管111/秩序主管111/客服

4、主管111/環(huán)境主管000/綜合專員111/客服+前臺4322維修工5441秩序員1913128 保潔員13776綠化工211148343117項目b歷年人員編制2015 年2016 年2015年與2016年差異項目經(jīng)理101客服主管兼秩序主管101環(huán)境主管101綜合專員101內(nèi)勤101客服+前臺321維修工22/秩序員77/1保潔員44/21156減編說明項目a:從48人到29人，人員減少19人，占原有人數(shù)40% ,主要減編人員為基層員工。其中主要在于保安和保潔人員，保安人員減少主要是通過門禁智能化改造，實現(xiàn)車行進出口無人值崗，進而減少人員，降低人工成本。而保潔人員的減少主要是通過增加工作量

5、實現(xiàn)。以保潔為例：介紹人員減編情況2010年配置標(biāo)準(zhǔn)樓道面層數(shù)223層人員配備8人均保潔樓層27.6外圍保潔面積12313.87人員配備2人均保潔面積6156.93會所820人員配備1人均保潔面積820地卜車庫前積10485.5人員配備2人均保潔面積合計135242.752015、2016年配置標(biāo)準(zhǔn)樓道面層數(shù) 會所 地卜車庫223層人員配備5人均保潔樓 層44.6+部分地 庫外圍保潔面 積12313.87人員配備2人均保潔面 積6156.93合計7主要是通過樓道人員的調(diào)整，實現(xiàn)人員減編，因為涉及到工作量的增加，這個人員調(diào)整的過程是讓保潔員全員參與討論確定的，適逢15年初人員流失較多，招聘困難，

6、保潔員剩下7名，當(dāng)時周邊保潔工資普遍為1800-2000元/月，該項目保潔人員工資為1900元 / 月，當(dāng)時與保潔溝通，針對該問題，有兩個解決方案，方案一是繼續(xù)招聘，工資調(diào)整為2000 元/ 月；方案二是不再招聘，重新調(diào)整保潔人員區(qū)域劃分，工資調(diào)整為 2500 元/月。后來保潔員一致選擇增加工資， 不再招人。 后來曾對保潔工作進行過為期兩天的全程跟崗，發(fā)現(xiàn)保潔員需要幾乎沒有休息的狀態(tài)下，在既定的工作時間完成既定工作量并達到所要求的工作標(biāo)準(zhǔn)。小結(jié)： 本次保潔人員編制調(diào)整， 工作量增加， 而且保潔員欣然接受，我覺得成功的原因主要以下幾個原因： 1 、了解保潔員，剩下的 7 名保潔員是對公司認可度比

7、較高的保潔，而且因人員缺編已經(jīng)有一段時間，經(jīng)過一段時間的替崗，發(fā)現(xiàn)保潔員是可以承擔(dān)全部工作量的； 2 、通過對小區(qū)現(xiàn)場排查，降低了一些非客戶敏感點點的操作頻次，也就是結(jié)合客戶敏感點對作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進行了優(yōu)化，過程中無形的運用了老師所講的如何實現(xiàn)“滿負荷工作法” ； 3 、在實施過程中，充分征詢了保潔員的意見，知道他們愿意付出更多的勞動，以期許拿到更多的工資。最后保潔員拿到了高于周邊保潔員約 500 元/ 月的工資， 7 名保潔合計增加工資3500元/ 月， 心理上得到滿足， 而項目減少了 6 名保潔， 減少工資成本1900*6=11400 元/ 月，同時也降低了用工風(fēng)險和工裝等物耗支出，月底減少保潔

8、費用支出約 7900 元，年度減少94800 元。項目 b： 從 21 人到 15 人，人員減少6 人，占原有人數(shù)29% ，主要減編人員為項目經(jīng)理 1 名、主管 2 、綜合專員 1 、內(nèi)勤 1 、前臺 1 、維修工 1 ；月度減少人員支出超過 3 萬元，年度節(jié)約成本約 40 萬元。為什么一個總建26928m 2 的項目可以減少人員這么多？隨著物業(yè)用工成本的連年增加，人工成本已經(jīng)已經(jīng)壓得物業(yè)公司難以喘息，如果降低人工成本成為每個公司都必須思考的一個問題，那么通過管理模式的改變實現(xiàn)人員配置的優(yōu)化一個比較好的選擇。公司之前人員配置，向來是“麻雀雖小、五臟俱全” ，而項目又存在實際收益低的客觀現(xiàn)實，結(jié)

9、果導(dǎo)致，員工覺得工資低，公司覺得成本高，都是怨言一大堆。經(jīng)過綜合考慮，鑒于a和b項目距離較近；公司決定將項目a和b,進行合 并管理，取消項目b的項目經(jīng)理、主管、綜合專員、內(nèi)勤崗位，由項目 a人員兼 任，當(dāng)然同樣通過這次調(diào)整，提高了項目 a主管和項目經(jīng)理的工資待遇。對于項 目經(jīng)理和主管來說，既提高的工資水平，又能夠通過管理規(guī)模的增加，提升自己 的管理能力，是一個都欣然接受的結(jié)果。小結(jié)：項目a和項目b人工成本的管控過程中，體現(xiàn)了項目成本管控中“一 拖n”模式。另外公司在16年全面實行了保潔、保安、秩序的外包，外包后， 項目對保潔、綠化和秩序進行合并管理，設(shè)置一名外勤主管代替原來的秩序主管 和環(huán)境主

10、管，實現(xiàn)一崗多責(zé)、一專多能，也強化了跨部門協(xié)作，提高了管理效率2 .結(jié)合所學(xué)，制定我針對項目成本管控改善的思路與計劃現(xiàn)在我的工作職責(zé)是負責(zé)公司的前期介入工作，針對項目成本管控改善的主 要思路是通過前期介入減少規(guī)劃設(shè)計階段和施工階段的缺陷，提高硬件品質(zhì), 降低管控成本。3 .對于已經(jīng)展開實施的部分，可以分享具體措施、進度以及初步成果。2016年，物業(yè)公司通過參加地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，已經(jīng)將地下車庫照明 使用雷達感應(yīng)燈、綠化取水口設(shè)置、防火門使用鋼質(zhì)門不再使用木質(zhì)門等作 為標(biāo)準(zhǔn)化條款，納入地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化文件中，為物業(yè)后期管理降低成本打下了基 礎(chǔ)。另外通過參與項目規(guī)劃設(shè)計階段評審施工階段現(xiàn)場介入，從物業(yè)管理角度提出意見和建議，方便后期運營。并且通過溝通，地產(chǎn)將物業(yè)前期介入作為對項目公司的考核項之一，提高了項目公司對物業(yè)前期介入成果的重視度業(yè)新集團項目停止點檢查評分表項目中期停止點檢查聲號分癡k*圓基季要享加分帆f有回后11鑰韭前介工住311 (11)-it期、才熄與會導(dǎo)針圳工所l . 15邛，1人共艮訓(xùn)卜.帥宜石蓑笠不；步不加一小，1、加術(shù)日(1d要hf5根才一星善冠年叵力:中，書匕龕立以殳r飛町這三式15總遇場間的回1