國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)投資性房地產(chǎn)(共11頁(yè)).doc

1、國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)投資性房地產(chǎn)財(cái)政部會(huì)計(jì)司組織翻譯目的本準(zhǔn)則的目的是規(guī)范投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理和相關(guān)披露要求。范圍 1、本準(zhǔn)則適用于投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和披露。 2、除其它問(wèn)題外，本準(zhǔn)則涉及在融資租賃承租人財(cái)務(wù)報(bào)表中投資性房地產(chǎn)的計(jì)量和經(jīng)營(yíng)租賃出租人財(cái)務(wù)報(bào)表中投資性房地產(chǎn)的計(jì)量。本準(zhǔn)則不涉及國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)租賃所包括的下列事項(xiàng)：（1）融資租賃或經(jīng)營(yíng)租賃的劃分；（2）投資性房地產(chǎn)賺取的租賃收益的確認(rèn)（參見(jiàn)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第號(hào)收入）；（3）在經(jīng)營(yíng)租賃承租人財(cái)務(wù)報(bào)表中房地產(chǎn)的計(jì)量；（4）在融資租賃出租人財(cái)務(wù)報(bào)表中房地產(chǎn)的計(jì)量；（5）售后租回交易的會(huì)計(jì)；（6）融資租賃和經(jīng)營(yíng)租賃的披露。 3、本準(zhǔn)

2、則不適用于：（1）森林和類似再生性自然資源；（2）礦產(chǎn)權(quán)、礦產(chǎn)勘探開(kāi)采、石油、天然氣和類似非再生性自然資源。定義 4、本準(zhǔn)則使用的下列術(shù)語(yǔ)，其含義為：投資性房地產(chǎn)，指為賺取租金或?yàn)橘Y本增值，或兩者兼有而（由業(yè)主或融資租賃的承租人）持有的房地產(chǎn)（土地或建筑物，或建筑物的一部分，或兩者兼有），但不包括：（1）用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的的房地產(chǎn)；或（2）在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷售的房地產(chǎn)。自用房地產(chǎn)，指為用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的而（由業(yè)主營(yíng)融資租賃的承租人）持有的房地產(chǎn)。公允價(jià)值，指在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。成本，指資產(chǎn)購(gòu)置或建造時(shí)，為取得

3、該資產(chǎn)而支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物的金額、或其它對(duì)價(jià)的公允價(jià)值。賬面金額，指在資產(chǎn)負(fù)債表中確認(rèn)的資產(chǎn)金額。 5、房地產(chǎn)投資是為了賺取租金或資本增值，或兩者兼有。因此，投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨(dú)立于企業(yè)持有的其它資產(chǎn)。這一點(diǎn)將投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)區(qū)分開(kāi)來(lái)。商品或勞務(wù)的主產(chǎn)或供應(yīng)過(guò)程中使用的房地產(chǎn)（或用于管理目的房地產(chǎn)）產(chǎn)生的現(xiàn)金流量不僅歸屬于該項(xiàng)房地產(chǎn)，而且歸屬于在生產(chǎn)或供應(yīng)過(guò)程中所使用的其它資產(chǎn)。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)不動(dòng)產(chǎn)、廠場(chǎng)和設(shè)備適用于自用房地產(chǎn)。 6、投資性房地產(chǎn)的示例如下：（1）為長(zhǎng)期資本增值而持有的土地，不包括在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為短期銷售而持有的土地；（2）尚未確定未來(lái)用

4、作的土地（如果企業(yè)尚未確定將其持有的土地用于自用還是用于在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的短期銷售，則持有的土地應(yīng)視為用于資本增值）；（3）報(bào)告企業(yè)擁有（或報(bào)告企業(yè)在融資租賃下持有）并在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃下租出的建筑物；（4）準(zhǔn)備在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃下租出的空閑建筑物。 7、以下項(xiàng)目為不屬于投資性房地產(chǎn)的示例，因而應(yīng)排除在本準(zhǔn)則范圍之外：（1）持有的為在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷售或?yàn)殇N售而處于建造或開(kāi)發(fā)過(guò)程中的房地產(chǎn)（參見(jiàn)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)存貨，例如，為了在不久的將來(lái)處置或?yàn)殚_(kāi)發(fā)和零售而專門取得的房地產(chǎn)；（2）為第三方在建或在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)（參見(jiàn)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第11號(hào)建造合同；（3）自用房地產(chǎn)（參見(jiàn)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)不

5、動(dòng)產(chǎn)、廠場(chǎng)和設(shè)備）包括（除其它資產(chǎn)外）持有的將來(lái)用于自用的房地產(chǎn)，持有的為將來(lái)開(kāi)發(fā)并隨后作為自用的房地產(chǎn)，雇員占用的房地產(chǎn)（無(wú)論雇員是否按市場(chǎng)價(jià)支付租金）以及待處置的自用房地產(chǎn)；（4）為將來(lái)作為投資性房地產(chǎn)而正在建造或開(kāi)發(fā)過(guò)程中的房地產(chǎn)。這種房地產(chǎn)在建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成之前，適用國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)，待建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成時(shí)，該項(xiàng)房地產(chǎn)成為投資性房地產(chǎn)，適用本準(zhǔn)則。但是，對(duì)于已經(jīng)是投資性房地產(chǎn)、目前正在進(jìn)行改建以來(lái)為將來(lái)繼續(xù)作為投資性房地產(chǎn)使用的，則適用本準(zhǔn)則。 8、某些房地產(chǎn)的一部分用于賺取租金或資本增值，另外一部分則用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的。如果這些部分能夠分別出售（或采用融

6、資租賃方式分別出租），則企業(yè)應(yīng)分別核算這些部分。如果這些部分不能分別出售，則只有在不重要的部分是用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的情況下，才能將該項(xiàng)房地產(chǎn)視為投資性房地產(chǎn)。 9、在某些情況下，企業(yè)向其持有的房地產(chǎn)的使用者提供輔助服務(wù)。如果該服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中只是一個(gè)不十分重要的組成部分，則企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)房地視為投資性房地產(chǎn)。例如，辦公樓的業(yè)主向其承租人提供保安和維修服務(wù)。 10、在另外一些情況下，提供的服務(wù)構(gòu)成相對(duì)重要的組成部分。例如，如果一家企業(yè)擁有并經(jīng)營(yíng)一家旅館，則向客人提供的服務(wù)就是整個(gè)協(xié)議的一個(gè)重要組成部分。因此，自營(yíng)旅館是自用房地產(chǎn)，不是投資性房地產(chǎn)。 11、可能很難確定輔助服務(wù)

7、是否重要，從而使該項(xiàng)房地產(chǎn)不符合投資性房地產(chǎn)的條件。例如，旅館有業(yè)主有時(shí)根據(jù)管理合同將某些責(zé)任轉(zhuǎn)移給第三方。這類管理合同的條款差別很大。一個(gè)極端的情況是，業(yè)主可能僅是將某些日常職能委托出去，但仍保留經(jīng)營(yíng)旅館所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量變化的重大風(fēng)險(xiǎn)。 12、在確定一項(xiàng)房地產(chǎn)是否符合投資性房地產(chǎn)的條件時(shí)，需要進(jìn)行判斷。企業(yè)應(yīng)制定判斷標(biāo)準(zhǔn)，使作出的判斷符合投資性房產(chǎn)地產(chǎn)的定義，并與第511段的相指南相一致。第66段（1）要求企業(yè)披露在難以劃分時(shí)所采用的判斷標(biāo)準(zhǔn)。 13、根據(jù)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)租賃，承租人不能將在經(jīng)營(yíng)租賃下持有的房地產(chǎn)資本化。因此，承租人不應(yīng)將其在這類房地產(chǎn)上的權(quán)益視為投資性房地產(chǎn)。 14、在

8、某些情況下，企業(yè)將其擁有的房地產(chǎn)出租給其母公司或本企業(yè)在內(nèi)的合并財(cái)務(wù)報(bào)表中，該項(xiàng)房地產(chǎn)不符合投資性房地產(chǎn)的條件，因?yàn)閺恼麄€(gè)集團(tuán)來(lái)看該房地產(chǎn)屬于自用房地產(chǎn)。但是，從擁有房地產(chǎn)的單個(gè)企業(yè)來(lái)看，如果符合了第4段中的定義，該項(xiàng)房地產(chǎn)就是投資性房地產(chǎn)。因此，出租人在其單獨(dú)的財(cái)務(wù)報(bào)表中應(yīng)將該項(xiàng)房地產(chǎn)作為投資性房地產(chǎn)。確認(rèn) 15、投資性房地產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)，如果當(dāng)：（1）與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（2）投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。 16、要確定某一項(xiàng)目是否符合第一項(xiàng)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)需要在初始確認(rèn)時(shí)，根據(jù)可取得的證據(jù)對(duì)相關(guān)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益流入的確定程度作出估計(jì)。第二項(xiàng)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)通常易于滿

9、足，因?yàn)樽C明資產(chǎn)購(gòu)置的交易本身就表明了它的成本。初始計(jì)量 17、投資性房地產(chǎn)初始應(yīng)按其成本計(jì)理。交易費(fèi)用包括在初始計(jì)量之中。 18、投資性房地產(chǎn)的購(gòu)置成本包括買價(jià)任何可直接歸屬于投資性房地產(chǎn)的支出。例如，可直接歸屬于投資性房地產(chǎn)的支出包括法律服務(wù)的職業(yè)收費(fèi)、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅和其它交易費(fèi)用等。 19、自建投資性房地產(chǎn)的成本指投資性房地產(chǎn)建造或開(kāi)發(fā)完工日的成本。在完工日之前，企業(yè)應(yīng)采用國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)不動(dòng)產(chǎn)、廠場(chǎng)和設(shè)備。在完工日，房地產(chǎn)成為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)采用本準(zhǔn)則（參見(jiàn)下述第51段（5）和第59段）。 20、啟動(dòng)費(fèi)（使房地產(chǎn)達(dá)到工作狀態(tài)所必需的啟動(dòng)費(fèi)除外）、在投資性房地產(chǎn)達(dá)到計(jì)劃的占用水平之前發(fā)生

10、的初始經(jīng)營(yíng)虧損、或在房地產(chǎn)的建造或開(kāi)發(fā)過(guò)程中浪費(fèi)的材料、人工或其它資源等不正常損失，不作為投資性房地產(chǎn)的成本。 21、如果投資性房地產(chǎn)的付款額延期支付，其成本就是其與現(xiàn)金價(jià)格相等的金額。該項(xiàng)金額與總支付金額之間的差額應(yīng)確認(rèn)為賒銷期內(nèi)的利息費(fèi)用。后續(xù)支出 22、如果超出原先對(duì)已有投資性房地產(chǎn)估計(jì)的業(yè)績(jī)標(biāo)準(zhǔn)的未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)，也已確認(rèn)的某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)相關(guān)的后續(xù)支出應(yīng)增加投資性房地產(chǎn)的賬面金額。所有其它后續(xù)支出應(yīng)在發(fā)生的當(dāng)期確認(rèn)為費(fèi)用。 23、對(duì)取得投資性房地產(chǎn)后發(fā)生的支出的恰當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)處理，依對(duì)相關(guān)投資進(jìn)行初始計(jì)量和確認(rèn)時(shí)對(duì)有關(guān)情況的考慮而定。例如，如果確定某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面金額時(shí)，

11、考慮了未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的損失，為恢復(fù)該資產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益而發(fā)生的后續(xù)支出應(yīng)當(dāng)資本化。與此相同的情形還有，某項(xiàng)資產(chǎn)的買價(jià)反映了企業(yè)為使該資產(chǎn)達(dá)到工作狀態(tài)在未來(lái)必須發(fā)生支出的義務(wù)。這方面可以舉的一個(gè)例子是：一幢需要整修的建筑物的購(gòu)置。在這種情況下，后續(xù)支出應(yīng)增加賬面金額。初始確認(rèn)后的計(jì)量 24、企業(yè)應(yīng)選擇第2749段的公允價(jià)值模式或第50段的成本模式作為其會(huì)計(jì)政策，并且將選定的會(huì)計(jì)政策采用于其全部投資性房地產(chǎn)。 25、國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)當(dāng)期凈損益、重大差錯(cuò)和會(huì)計(jì)政策變更規(guī)定，只有能夠在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中對(duì)事項(xiàng)或交易進(jìn)行更恰當(dāng)?shù)牧袌?bào)的情況下，才能作自愿變更會(huì)計(jì)政策。從公允價(jià)值模式變更為成本模式不大可能導(dǎo)

12、致更恰當(dāng)?shù)牧袌?bào)。 26、本準(zhǔn)則要求所有企業(yè)為計(jì)量目的（公允價(jià)值模式）或?yàn)榕赌康模ǔ杀灸Ｊ剑┒_定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。鼓勵(lì)但不要求企業(yè)根據(jù)具獨(dú)立資格的評(píng)估師的評(píng)估確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。具獨(dú)立資格的評(píng)估師應(yīng)具有認(rèn)可的相關(guān)專業(yè)資格，并具有對(duì)所評(píng)估的投資性房地產(chǎn)的地理位置和種類方面的近期經(jīng)驗(yàn)。公允價(jià)值模式 27、初始確認(rèn)后，選擇公允價(jià)值模式的企業(yè)應(yīng)按公允價(jià)值計(jì)量其全部投資性房地產(chǎn)，但不包括第47段所描述的特例情形。 28、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的利得或損失應(yīng)計(jì)入變動(dòng)發(fā)生期間的凈損益中。 29、投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值通常就是其市場(chǎng)價(jià)值。公允價(jià)值應(yīng)為在資產(chǎn)負(fù)債表日符公允價(jià)定義的、在市場(chǎng)上

13、可以合理取得的最可能的價(jià)格。它是銷售者能夠合理取得的最好價(jià)格，購(gòu)買者能夠合理取得的最有利的價(jià)格。這種估評(píng)不包括在特殊條件或情形下夸大或縮小的估計(jì)價(jià)格，例如不規(guī)范的融資、售后租回，與銷售有關(guān)的任何人所給予的特殊對(duì)價(jià)或讓步等。 30、企業(yè)確定的公允價(jià)值不應(yīng)扣除企業(yè)在銷售或其它處置過(guò)程中可能發(fā)生的交易費(fèi)用。 31、投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值反映資產(chǎn)負(fù)債表日而不是該日之前或之后實(shí)際的市場(chǎng)狀態(tài)或狀況。 32、估計(jì)的公允價(jià)值是指定日期的特定時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值。由于市場(chǎng)和市場(chǎng)狀況可能發(fā)生變化，因此在另外一個(gè)時(shí)點(diǎn)上估計(jì)的價(jià)值就可能不正確或不恰當(dāng)。公允價(jià)值的定義同時(shí)假設(shè)銷售合同的交易和完成是同步的，沒(méi)有任何價(jià)格上的差異。

14、而這種價(jià)格上的差異在熟悉情況并自愿的當(dāng)事人進(jìn)行的公平交易中，如果交易和完成不是同步的，是可能出現(xiàn)的。 33、除其它問(wèn)題外，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值反映了當(dāng)期租賃所產(chǎn)生的租金收益和一種合理并有說(shuō)服力的假設(shè)，這種假設(shè)代表了市場(chǎng)對(duì)于熟悉情況并自愿的當(dāng)事人根據(jù)目前的市場(chǎng)狀況，可能對(duì)未來(lái)租賃所產(chǎn)生的租金收益所持的看法。 34、在公允價(jià)值的定義中提到了“熟悉情況的、自愿的當(dāng)事人”。在這里，“熟悉情況”是指自愿的購(gòu)買者和自愿的銷售者雙方都對(duì)投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)和特征、其實(shí)際和潛在的用途以及資產(chǎn)負(fù)債表日的市場(chǎng)狀態(tài)相當(dāng)熟悉。 35、自愿購(gòu)買者是指自愿而不被迫購(gòu)買。該購(gòu)買者既不過(guò)分急于也不準(zhǔn)備按任意價(jià)格購(gòu)買。該購(gòu)買者

15、是根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)的實(shí)際情況和當(dāng)前的市場(chǎng)期望，而不是根據(jù)無(wú)法證實(shí)或預(yù)料其存在的假想的或假設(shè)的市場(chǎng)進(jìn)行購(gòu)買的。假設(shè)的購(gòu)買者不會(huì)支付高于市場(chǎng)價(jià)格的價(jià)格。目前的投資性房地產(chǎn)的業(yè)主包括在市場(chǎng)的組成者中。 36、自愿銷售者既不是一個(gè)過(guò)分急于出手，也不是一個(gè)準(zhǔn)備接受任何價(jià)格的被迫的銷售者，更不是一個(gè)準(zhǔn)備堅(jiān)持要求按超出目前市場(chǎng)合理的價(jià)格的價(jià)格出售的銷售者。自愿銷售者愿意在經(jīng)過(guò)適當(dāng)?shù)耐其N后，根據(jù)市場(chǎng)條件以在公開(kāi)市場(chǎng)上所能取得的最好價(jià)格出售其投資性房地產(chǎn)，不管那個(gè)價(jià)格是多少。實(shí)際投資性房地產(chǎn)的業(yè)主的實(shí)際情況不在考慮之列，因?yàn)樽栽镐N售者是一個(gè)假設(shè)的業(yè)主。 37、“經(jīng)過(guò)恰當(dāng)?shù)耐其N后”這一表述是指投資性房地產(chǎn)將會(huì)按最恰當(dāng)

16、的方式在市場(chǎng)上出現(xiàn)，以使其能夠按照可合理取得的最好價(jià)格處置。在市場(chǎng)上陳列時(shí)間的長(zhǎng)短可能隨市場(chǎng)狀狀況而異，但必須使投資性房地產(chǎn)足以引起足夠數(shù)量的潛在購(gòu)買者的注意。陳列期間應(yīng)假設(shè)發(fā)生在資產(chǎn)負(fù)債表日之前。 38、公允價(jià)值的定義提到了公平交易。公平交易指在不存在特別或特殊關(guān)系（該關(guān)系可使交易價(jià)格不具市場(chǎng)特征）的當(dāng)事人這間進(jìn)行的交易。該交易假定是在非關(guān)聯(lián)方之間進(jìn)行的，各方各自獨(dú)立發(fā)生行為。 39、公允價(jià)值最好的證據(jù)通常是在同一地點(diǎn)和相同條件的活躍市場(chǎng)對(duì)相似的房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格以及相似的租賃和其它合同所確定的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。企業(yè)應(yīng)注意辯別房地產(chǎn)在性質(zhì)、地理位置或狀況方面的差異，或與房地產(chǎn)有關(guān)的租賃和其它合同條款方

17、面的差異。 40、在不存在第39段所描述的活躍市場(chǎng)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格的情況下，企業(yè)應(yīng)考慮種種不同來(lái)源的信息，包括：（1）不同性質(zhì)、狀況或地理位置的活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格（或不同租賃或其它合同所確定的現(xiàn)時(shí)價(jià)格），對(duì)其進(jìn)行調(diào)整以反映那些差異；（2）不太活躍市場(chǎng)的近期價(jià)格，對(duì)其進(jìn)行調(diào)整以反映自按這些價(jià)格發(fā)生交易之日以來(lái)經(jīng)濟(jì)狀況的變化；（3）根據(jù)對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流量的可靠估計(jì)所作的折現(xiàn)的現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)，輔以任何現(xiàn)有的租賃和其它合同條款以及（如果可能的話），諸如相同地理位置和條件情況下相似資產(chǎn)的當(dāng)前市場(chǎng)租金等，采用反映當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)現(xiàn)金流量的金額和時(shí)間的不確定性的估價(jià)的折現(xiàn)率。 41、在某些情況下，上段所列的各種來(lái)源可

18、能會(huì)對(duì)投資性房地的公允價(jià)值得出不同的結(jié)論。為了在相對(duì)小的公允價(jià)值的合理估計(jì)范圍內(nèi)成達(dá)對(duì)公允價(jià)值最可靠的估計(jì)，企業(yè)應(yīng)考慮出現(xiàn)這些差異的原因。 42、在特殊情形下，有證據(jù)清楚地表明，當(dāng)企業(yè)首次取得一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)（或某項(xiàng)現(xiàn)有房地產(chǎn)在完成建筑或開(kāi)發(fā)活動(dòng)后，或改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn)時(shí)），公允價(jià)值的合理估計(jì)范圍差異極大，不同結(jié)果的可能性極難估計(jì)，從而否定了公允價(jià)值單一估計(jì)的有用性。這種情況可能表明房地產(chǎn)的公允價(jià)值將無(wú)法在持續(xù)基礎(chǔ)上可靠確定（參見(jiàn)第47段）。 43、正如國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第36號(hào)資產(chǎn)減值所定義的那樣，公允價(jià)值有別于使用價(jià)值。公允價(jià)值值反映了市場(chǎng)參與者的知識(shí)和估計(jì)，也反映了與市場(chǎng)參與者相

19、關(guān)的各種因素。與之相對(duì)，使用價(jià)值反映了企業(yè)的知識(shí)和會(huì)計(jì)，也反映了只針對(duì)于特定企業(yè)的種種特定實(shí)體因素，這些因素一般不適用于其它企業(yè)。例如，公允價(jià)值不反映：（1）將不同地理位置的房地產(chǎn)進(jìn)行組合所產(chǎn)生的附加值；（2）投資性房地產(chǎn)與其它資產(chǎn)之間的協(xié)同作用；（3）針對(duì)于目前業(yè)主的法定權(quán)利或法律約束；（4）針對(duì)于目前業(yè)主的稅收利益或稅收負(fù)但。 44、在確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，企業(yè)應(yīng)避免重復(fù)計(jì)算在資產(chǎn)負(fù)債表中以單獨(dú)資產(chǎn)或負(fù)債確認(rèn)的資產(chǎn)或負(fù)債。例如：（1）電梯或空調(diào)等設(shè)備往往是某一項(xiàng)建筑物的完整組成部分，通常應(yīng)包括在投資性房地產(chǎn)之中，而不是單獨(dú)作為不動(dòng)產(chǎn)、廠場(chǎng)和設(shè)備確認(rèn)；（2）如果某一間辦公室與配備的家

20、具一道出租，辦公室的公允價(jià)值通常包括家具的公允價(jià)值，因?yàn)樽饨鹗找媸桥鋫淞思揖叩霓k公室的收益。在投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值中包括家具的情況下，企業(yè)不應(yīng)將家具作為一項(xiàng)單獨(dú)的資產(chǎn)確認(rèn)；（3）投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不包括預(yù)付的或應(yīng)計(jì)的經(jīng)營(yíng)租賃收益，因?yàn)槠髽I(yè)將其確認(rèn)為一項(xiàng)單獨(dú)的負(fù)債或資產(chǎn)。 45、投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不反映為提高或改善房地產(chǎn)而發(fā)生的未來(lái)資本性支出，也不反映由未來(lái)資本性支出所產(chǎn)生的相關(guān)未來(lái)利益。 46、在某些情況下，企業(yè)預(yù)期與某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)相關(guān)的支出（不是與已確認(rèn)的金融負(fù)債相關(guān)的支出）的現(xiàn)值會(huì)超過(guò)相關(guān)現(xiàn)金收入的現(xiàn)值。企業(yè)根據(jù)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第37號(hào)準(zhǔn)備、或有負(fù)債和或有資產(chǎn)來(lái)確定是否確認(rèn)一項(xiàng)負(fù)債

21、以及如何對(duì)這類負(fù)債予以計(jì)量。無(wú)法可靠計(jì)量公允價(jià)值 47、一個(gè)允許例外的假定是企業(yè)將能夠在持續(xù)基礎(chǔ)上可靠確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。但是，在特例情形下，有證據(jù)清楚地表明，當(dāng)企業(yè)首次取得投資性房地產(chǎn)時(shí)（或某項(xiàng)現(xiàn)有房地產(chǎn)在完成建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)后，或改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn)時(shí)），企業(yè)將無(wú)法在持續(xù)基礎(chǔ)上對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行可靠確定。這種情況只有在可比的市場(chǎng)交易不經(jīng)常發(fā)生，并且公允價(jià)值的備選估價(jià)無(wú)法取得（例如，根據(jù)折現(xiàn)的現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)的）情況下才可能出現(xiàn)。在這種情況下，企業(yè)應(yīng)采用國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)不動(dòng)產(chǎn)、廠場(chǎng)和設(shè)備中的基準(zhǔn)處理方法計(jì)量該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的殘值應(yīng)假定為零。在該項(xiàng)投資性

22、房地產(chǎn)處置之前，企業(yè)應(yīng)一直采用國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。 48、即使由于前一段所給出的原因出現(xiàn)了特例情形，企業(yè)被迫采用國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)中的基準(zhǔn)處理方法計(jì)量某一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，企業(yè)其它所有投資性房地產(chǎn)還應(yīng)按公允價(jià)值計(jì)量。 49、如果企業(yè)原先按公允價(jià)值計(jì)量某一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，即使可比的市場(chǎng)交易變得不經(jīng)常發(fā)生或市場(chǎng)價(jià)格變得不易取得，在該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置（或變?yōu)槟康?，或企業(yè)為以后在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷售而開(kāi)始開(kāi)發(fā)）之前，企業(yè)仍應(yīng)一直按公允價(jià)值對(duì)其進(jìn)行計(jì)量。成本模式 50、在初始確認(rèn)之后，選擇成本模式的企業(yè)應(yīng)采用國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)不動(dòng)產(chǎn)、廠場(chǎng)和設(shè)備中的基準(zhǔn)處理方法，即按成本減去累計(jì)折舊和任何

23、累計(jì)減值損失，計(jì)量其全部投資性房地產(chǎn)。轉(zhuǎn)換 51、只有當(dāng)下列情況證明用途發(fā)生改變的情況下，投資性房地產(chǎn)才可能轉(zhuǎn)換成其它資產(chǎn)或從其它資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成投資性房地產(chǎn)：（1）開(kāi)始自用，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成自用房地產(chǎn)；（2）為銷售而開(kāi)始開(kāi)發(fā)，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成存貨；（3）結(jié)束自用，相應(yīng)地由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成投資性房地產(chǎn)；（4）與另一方開(kāi)始一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃，相應(yīng)地由存貨轉(zhuǎn)換成投資成投資性房地產(chǎn)。 52、上述第51段（2）要求只有當(dāng)為銷售而開(kāi)始開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)從而證明其用途發(fā)生了變化時(shí)，企業(yè)才可將該項(xiàng)房地產(chǎn)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成存貨。如果企業(yè)決定處置某項(xiàng)不需進(jìn)一步開(kāi)發(fā)的投資性房地產(chǎn)，在終止確認(rèn)（從資產(chǎn)負(fù)債表中消除

24、）之前，企業(yè)應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)而不是作為存貨進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。類似地，如果企業(yè)為在將來(lái)繼續(xù)作為投資性房地產(chǎn)使用而開(kāi)始對(duì)某項(xiàng)現(xiàn)有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建，改建期間企業(yè)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，而不是將其重新劃歸為自用房地產(chǎn)。 53、第54段59段步及企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式的情況下所適用的確認(rèn)和計(jì)量問(wèn)題。在企業(yè)采用成本模式的情況下，投資性房地產(chǎn)、自用房地產(chǎn)和存貨之間的相互轉(zhuǎn)換不應(yīng)改變所轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的賬面金額，也不改變?cè)擁?xiàng)房地產(chǎn)計(jì)量或披露的成本。 54、如果將按公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成自用房地產(chǎn)或存貨，根據(jù)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)和國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)進(jìn)行后續(xù)會(huì)計(jì)處理的房地產(chǎn)的成本應(yīng)是其

25、用途改變之日的公允價(jià)值。 55、如果一項(xiàng)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成一項(xiàng)將按公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)，在用途改變?nèi)罩安捎脟?guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)。企業(yè)應(yīng)在用途改變之日，對(duì)根據(jù)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)核算的該項(xiàng)房地產(chǎn)的賬面金額與其公允價(jià)值之間的任何差額，采用與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)中價(jià)值重估相同的方式進(jìn)處理。 56、在自用房地產(chǎn)成為按公允價(jià)值的投資性房地產(chǎn)之前，企業(yè)應(yīng)持續(xù)地對(duì)該項(xiàng)房地產(chǎn)計(jì)提折舊并確認(rèn)發(fā)生的任何減值損失。企業(yè)應(yīng)在用途改變之日，對(duì)根據(jù)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)核算的該項(xiàng)房地產(chǎn)的賬面金額與其公難允價(jià)值之間的任何差額，采用與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)中價(jià)值重估相同的方式進(jìn)行處理。換言之：（1）房地產(chǎn)賬面金額的任何減少

26、額均應(yīng)在當(dāng)期凈損益中確認(rèn)。但是，如果重估盈余中包括了該項(xiàng)房地產(chǎn)的重估金額，則減少的金額應(yīng)沖減重估盈余；（2）賬面金額的任何增加額應(yīng)按下列規(guī)定進(jìn)行處理： 1）增加額中相當(dāng)于轉(zhuǎn)回以前該項(xiàng)房地產(chǎn)的減值損失的部分，應(yīng)在當(dāng)期凈損益中確認(rèn)。在當(dāng)期凈損益中確認(rèn)的金額不得超過(guò)將賬面金額恢復(fù)為如果以前沒(méi)有確認(rèn)值損失應(yīng)當(dāng)已確定的賬面金額（減除折舊后的凈額）所必需的金額； 2）增加額的任何余額應(yīng)直接貸記作為權(quán)益的重估盈余。對(duì)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)處置，包括在權(quán)益中的重估盈余可以轉(zhuǎn)為留存收益。從重估盈余向留存收益的轉(zhuǎn)化不通過(guò)收益表。 57、對(duì)于將存貨轉(zhuǎn)換成一項(xiàng)將按公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換之日房地產(chǎn)的公允價(jià)值與其

27、原先的賬面金額之間的任何差額均應(yīng)在當(dāng)期凈損益中確認(rèn)。 58、將存貨轉(zhuǎn)換成一項(xiàng)將按公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理應(yīng)與存貨銷售的會(huì)計(jì)處理相一致。 59、當(dāng)企業(yè)完成一項(xiàng)將按公允價(jià)值計(jì)價(jià)的自建設(shè)投資性房地產(chǎn)的建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)時(shí)，在完成之日該項(xiàng)房地產(chǎn)的公允價(jià)值與其原先的賬面金額之間的任何差額應(yīng)在當(dāng)期凈損益中確認(rèn)。處置 60、當(dāng)投資性房地產(chǎn)處置或永久退出使用，且預(yù)期沒(méi)有來(lái)自處置的未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益流入時(shí)，應(yīng)終止確認(rèn)投資性房地產(chǎn)（從資產(chǎn)負(fù)債表中消除）。 61、銷售或訂立一項(xiàng)融資租賃合同可能會(huì)導(dǎo)致一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的處置。在確定投資性房地產(chǎn)的處置日時(shí)，企業(yè)應(yīng)采用國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第18號(hào)收入規(guī)定的確認(rèn)商品銷售收入的標(biāo)準(zhǔn)

28、，并參考其附錄中的相關(guān)指南。通過(guò)訂立一項(xiàng)融資租賃合同或通過(guò)售后租回的方式進(jìn)行的處置，適用國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)租賃。 62、應(yīng)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的報(bào)廢或處置的凈處置收入與該項(xiàng)資產(chǎn)的賬面金額之間的差額，確定由此所產(chǎn)生的利得或損失，并應(yīng)在收益表中確認(rèn)為收益或費(fèi)用（除非國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)租賃對(duì)售后租回有不同要求）。 63、處置投資性房地產(chǎn)所產(chǎn)生的應(yīng)收對(duì)價(jià)，初始應(yīng)按公允價(jià)值確認(rèn)。尤其是，如果投資性房地產(chǎn)的付款額延期支付，則收到的對(duì)價(jià)初始應(yīng)按與現(xiàn)金價(jià)格相等的金額予以確認(rèn)。對(duì)價(jià)的名義金額和與現(xiàn)金價(jià)格相等的金額的之間的差額，應(yīng)根據(jù)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第18號(hào)以考慮了應(yīng)收款的實(shí)際收益率因素的時(shí)間比例為基礎(chǔ)確認(rèn)為利息收入

29、。 64、企業(yè)應(yīng)恰當(dāng)?shù)馗鶕?jù)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第37號(hào)準(zhǔn)備、或有負(fù)債和或有資產(chǎn)或其它國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，核算企業(yè)在處置了某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)之后仍保留的任何負(fù)債。披露公允價(jià)值模式和成本模式 65、除國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)租賃規(guī)定的披露外，還應(yīng)披露下列內(nèi)容。根據(jù)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)，投資性房地產(chǎn)的業(yè)主應(yīng)作為出租人披露經(jīng)營(yíng)租賃。根據(jù)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)，在融資租賃下持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)作為承租人披露該項(xiàng)融資租賃，并作為出租人披露企業(yè)轉(zhuǎn)租的任何經(jīng)營(yíng)租賃。 66、企業(yè)應(yīng)披露：（1）在難以劃分的情況下（參見(jiàn)第12段），企業(yè)制定的有關(guān)區(qū)分投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)、持有用于在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷售的房地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)；（2）在確定投資

30、性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)所采用的方法及重要假設(shè)，包括說(shuō)明由于房地產(chǎn)的性質(zhì)和缺乏可比的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，公允價(jià)值的確定是取得了市場(chǎng)證據(jù)還是更多的依賴于其它因素（企業(yè)應(yīng)披露這些因素）；（3）（在財(cái)務(wù)報(bào)表中計(jì)量或披露的）投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值依賴于具獨(dú)立資格的評(píng)估師所作評(píng)估的程度，具獨(dú)立資格的評(píng)估師應(yīng)具有認(rèn)可的相關(guān)專業(yè)資格，并具有對(duì)所評(píng)估的投資性房地產(chǎn)的地量位置和種類方面的近期經(jīng)驗(yàn)。如果不存在這種評(píng)估，應(yīng)披露這一事實(shí)；（4）包括在收益表中的租金收益； 1）來(lái)自投資性房地產(chǎn)的租金收益； 2）在當(dāng)期產(chǎn)生租金收益的投資性房地產(chǎn)發(fā)生的直接經(jīng)營(yíng)費(fèi)用（包括修理和維護(hù)費(fèi)用）； 3）在當(dāng)期不產(chǎn)生租金收益的投資性房地產(chǎn)發(fā)生的直接

31、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用（包括修理和維護(hù)費(fèi)用）；（4）存在投資性房地產(chǎn)變現(xiàn)能力限制的情況與相應(yīng)金額，或存在對(duì)收益和處置收入?yún)R回的限制的情況與相應(yīng)金額；（5）包括對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行購(gòu)置、建造或開(kāi)發(fā)、修理、維護(hù)或保養(yǎng)等內(nèi)容在內(nèi)的重要合同義務(wù)。公允價(jià)值模式 67、除第66段的披露要求外，采用第2749段規(guī)定的公允價(jià)值模式的企業(yè)還應(yīng)披露當(dāng)期期初和期末對(duì)投資性房地產(chǎn)賬面金額的調(diào)節(jié)，表明下列內(nèi)容（不要求可比信息）：（1）增值，分別披露由購(gòu)置所導(dǎo)致的增值和由資本化后續(xù)支出所導(dǎo)致的增值；（2）采用企業(yè)合并方式購(gòu)置所導(dǎo)致的增值；（3）處置；（4）公允價(jià)值調(diào)整所產(chǎn)生的凈利得或凈損失；（5）對(duì)國(guó)外實(shí)體的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行折算時(shí)所產(chǎn)生的凈

32、匯兌差額；（6）轉(zhuǎn)換成存貨和自用房地產(chǎn)或由存貨和自由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換而來(lái)的投資性房地產(chǎn)；（7）其它變化。 68、在特例情形下，即企業(yè)采用國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)不動(dòng)產(chǎn)、廠場(chǎng)和設(shè)備（由于缺乏可靠的公允價(jià)值，參見(jiàn)上述第47段）中的基準(zhǔn)處理方法計(jì)量投資性房地產(chǎn)，前一段要求的調(diào)節(jié)應(yīng)將與該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)有關(guān)的金額和與其它投資性房地產(chǎn)有關(guān)的金額分別披露。此外，企業(yè)還應(yīng)披露：（1）對(duì)該項(xiàng)投資性房地主的說(shuō)明；（2）對(duì)公允價(jià)值無(wú)法可靠計(jì)量的原因的解釋；（3）如果可能，公允價(jià)值很可能處于的估計(jì)范圍；（4）對(duì)不按公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)； 1）企業(yè)處置了不按公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)的事實(shí)； 2）該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)銷售時(shí)的賬面金額； 3）確認(rèn)的利得或損失的金額。成本模式 69、除第66段要求的披露外，采用第50段規(guī)定的成本模式的企業(yè)還應(yīng)披露：