農(nóng)村建房糾紛調(diào)研報(bào)告

1、農(nóng)村建房糾紛調(diào)研報(bào)告 近年來，隨著新農(nóng)村建設(shè)的加強(qiáng)、農(nóng)民的生活水平也顯著提高，農(nóng)民為了提高自己的住房條件，申請(qǐng)新建、在自己的宅基地修建或修繕房屋現(xiàn)象越來越多。由于農(nóng)民法律意識(shí)淡薄，安全風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)差薄弱，在房屋修建過程中產(chǎn)生的矛盾糾紛也逐年增加，而一旦發(fā)生糾紛，在調(diào)解中對(duì)建房合同如何定性。適應(yīng)何種法律關(guān)系。不同的認(rèn)識(shí)得出的處理結(jié)果相差甚遠(yuǎn)。從我區(qū)近幾年對(duì)該類糾紛處理的情況，不同的調(diào)解人員對(duì)處理結(jié)果也不相一致。以死亡案例為例：有些建房者與施工隊(duì)伍對(duì)死者承擔(dān)的是連帶法律關(guān)系；有的是建房者承擔(dān)雇用法律責(zé)任；有的是建房者給死者家屬進(jìn)行適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。黨的十八大提出：充分運(yùn)用法治思維和方式化解社會(huì)矛盾，為妥善

2、調(diào)處由此引發(fā)的社會(huì)矛盾糾紛，有必要對(duì)農(nóng)村建房合同的法律關(guān)系進(jìn)行進(jìn)一步梳理。 一農(nóng)村修建房屋的幾種合約形式 在農(nóng)村，一般情況下，由于農(nóng)民自己單獨(dú)修建房屋（以下稱建房者）自身缺乏建房技能、時(shí)間等因素，建房者往往會(huì)將自住建房交由一些在本地有影響的土“施工隊(duì)”，來完成。這些土“施工隊(duì)”成員一般由50到65歲左右的老年人組成，有相對(duì)固定的人員，但牽頭人員不定，建房者先與其中較為熟悉的一人聯(lián)系，談妥后由一人或多人與建房者簽訂協(xié)議。土“施工隊(duì)”成員農(nóng)忙時(shí)節(jié)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，農(nóng)閑時(shí)節(jié)便組織起來承包農(nóng)村房屋的修、建、拆工程。有此土“施工隊(duì)”成員有自己的土設(shè)備，但施工設(shè)備一般不符合施工要求，施工隊(duì)伍也未到工商管理進(jìn)行

3、登記，相比較專業(yè)建筑公司，這些土“施工隊(duì)”算是“業(yè)余”的。 上述“施工隊(duì)”與建房者一般通過以下幾種協(xié)商方式達(dá)成合約： 一、建房者提供房屋設(shè)計(jì)圖紙、建筑材料、建筑工具、支付報(bào)酬；施工者僅僅按照房屋所有人的設(shè)計(jì)意圖提供勞動(dòng)（即所謂的“清包”）； 二、建房者提供設(shè)計(jì)圖紙、施工材料、支付報(bào)酬，施工者需要提供勞動(dòng)、施工工具（即所謂的“包工不包料”）； 三、建房者提供設(shè)計(jì)圖紙、支付報(bào)酬，施工者除了提供勞動(dòng)以外，還要提供建筑材料、建筑工具（即所謂的“包工包料”）； 四、建房者只支付報(bào)酬，施工者提供設(shè)計(jì)圖紙、施工材料，勞動(dòng)、施工工具。在生活實(shí)際中，第二、三種合同方式在農(nóng)村房屋建設(shè)實(shí)踐中最為常見，如何認(rèn)定上述合

4、約的法律關(guān)系是妥善解決農(nóng)村建房糾紛的前提條件。 從表面上看，上述農(nóng)村房屋修建合同由于施工者不具備相應(yīng)的法律資格，可以認(rèn)定合同無效。但實(shí)際上并非如此，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，農(nóng)村建房不屬于建筑法和最高人民法院解釋中規(guī)定的需要建筑資質(zhì)的施工單位施工建筑的調(diào)整范圍，因此這些建筑施工行為是有效的。那么，上述農(nóng)村房屋修建拆合同分別適用何種法律關(guān)系。實(shí)踐調(diào)解處理中，三種法律關(guān)系值得分析：分別是加工承攬合同、雇傭合同和建筑施工合同。根據(jù)建設(shè)部村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例規(guī)定，兩層以上建房必須由取得相應(yīng)的設(shè)計(jì)資質(zhì)證書的單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，或者選用通用設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。對(duì)兩層以下未作規(guī)定。因此，根據(jù)建筑法、土地法及建設(shè)部的規(guī)定

5、，目前農(nóng)村兩層以下建筑活動(dòng)應(yīng)該不屬于建設(shè)工程合同的調(diào)整范圍。雖然不是建筑合同調(diào)整的范圍，但建房者與施工隊(duì)伍和合同卻屬于加工承攬合同或雇傭合同的調(diào)整范圍。這里不妨就其法律關(guān)系進(jìn)行分析。 二加工承攬合同和雇傭合同的區(qū)別 要處理好此類矛盾糾紛，我們就不得不弄清楚加工承攬合同和雇傭合同的區(qū)別： （一）設(shè)立目的不同。 加工承攬合同和雇傭合同一者是提供勞務(wù)取得報(bào)酬，另一者則是通過提供勞動(dòng)成果取得報(bào)酬。雇傭合同是雇員對(duì)雇主供給勞務(wù)為目的的合同，雇傭以勞務(wù)供給本身為目的。承攬合同是當(dāng)事人約定一方為他方完成一定工作并向他方交付工作成果，他方接受該工作成果并給付一定報(bào)酬的協(xié)議。該工作成果具有特定性，是按照定作人特

6、定要求，只能由承攬人為滿足定作人特殊需求通過自己與眾不同的勞動(dòng)技能而完成的。 （二）意志控制程度不同。 雇傭合同中的雇主為了獲取最大的收益，嚴(yán)格控制雇員在工作中的自由意志，盡量做到自己意識(shí)至上，要求雇工按照自己的主觀意識(shí)行事。而加工承攬合同中，定作人是以獲得一定的工作成果為支付報(bào)酬的前提條件，定作人只會(huì)在意工作成果是否符合定作人的要求，而不會(huì)控制承攬人具體如何完成工作，承攬人在工作過程的具有自主意志。 （三）承擔(dān)的法律責(zé)任不同。 在雇傭合同中，由于雇主為了獲取最大的收益，就必須嚴(yán)格控制雇員在工作中的自由意志，那么在受雇傭人執(zhí)行職務(wù)時(shí)發(fā)生了對(duì)第三人的侵權(quán)責(zé)任時(shí)，雇主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任，雇員在執(zhí)行職

7、務(wù)時(shí)存在故意或重大過失的情況下才承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。而在承攬合同的承攬人在工作過程的具有自由意志，根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則（即“有權(quán)利就有義務(wù)”），那么承攬人在工作中對(duì)第三人造成的傷害就應(yīng)當(dāng)獨(dú)立承擔(dān)損害賠償責(zé)任義務(wù)。 三、農(nóng)村修建房中的法律關(guān)系 從以上分析兩種合同的區(qū)別，我們不難看出，前面所列農(nóng)村建房的四類情況，第一種合同方式屬于雇傭關(guān)系，而第四種合同方式則屬于承攬合同，建房者與施工者的第二種和第三種合同關(guān)系關(guān)系較為模糊，在調(diào)解實(shí)踐中，較難認(rèn)定。 筆者認(rèn)為：建房者與施工者的第二、三種合約方式認(rèn)定為加工承攬合同較為適宜，其法律依據(jù)： 一、雇傭合同是以提供勞動(dòng)為目的，而加工承攬合同則需要承攬人自己提供

8、勞動(dòng)工具，以交付符合定作人意圖的工作成果為目的，上述兩種合約方式，施工者在實(shí)踐中都必須以交付符合建房者要求的房屋作為獲取報(bào)酬的前提； 二、雇傭合同一般會(huì)管理、監(jiān)督雇用人的工作，施工者的工作細(xì)節(jié)都要受到建房者的意志的控制，而加工承攬合同的定作人則對(duì)承攬人具體工作細(xì)節(jié)不施加干預(yù)，承攬人在工作中有自己自由的意志。由于在“建房”這項(xiàng)交易行為中，建房者和施工隊(duì)兩者之前存在著“信息不對(duì)稱”問題，所以在農(nóng)村建房的以上兩種合約中，建房者一般不會(huì)對(duì)施工的具體細(xì)節(jié)加以干預(yù)，只是監(jiān)督房屋的質(zhì)量和是否符合房屋的設(shè)計(jì)要求； 三、雇傭合同的雇傭人由于在工作中受到雇主的意志的直接干預(yù)，其在聽從雇主要求的工作中對(duì)第三人產(chǎn)生的傷害，一般不承擔(dān)法律責(zé)任，除非雇傭者存在過錯(cuò)的情況下。而在加工承攬合同中，由于承攬人在工作中具有自由的意志，能夠自主的控制施工風(fēng)險(xiǎn)，在其對(duì)第三人發(fā)生傷害時(shí)就要獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任，除非在定作人的訂作要求本身存在缺陷或干預(yù)承攬人的工作情況。而在農(nóng)村建房的實(shí)踐中，上述兩種合約中的建房者一般是不干預(yù)承建人的工作，承建人具有防范和控制安全風(fēng)險(xiǎn)的自由意識(shí)，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)對(duì)第三人傷害賠償?shù)姆韶?zé)任。同時(shí)，將上述合同關(guān)系定位為承攬合同，也能規(guī)范當(dāng)下農(nóng)村生活中這些土