房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成大致分為七個方面

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成大致分為七個方面 :土地費用、開發(fā)前期費用、開 發(fā)間接 費用、建安費用、基礎(chǔ)設(shè)施配套費用 ,不可預(yù)見費用本以及各種 稅費、規(guī)費。1、土地費用 :土地費用包括土地出讓金 ,土地征用費或拆遷安臵補償 費?，F(xiàn)在 的房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的方式必須是通過招標、拍賣和掛牌。 土地費用包括繳納 給國土資源局 （國有資產(chǎn)經(jīng)營公司的費用 （即土地掛牌費用 ,還包括拆遷安臵補償費 用,也應(yīng)包括在土地交易過程中的 一些無法明示的費用 （比如議價、中介費。為追求 GDP 和政績,現(xiàn)在各大城市土地掛牌標價越來越高 , 各種地王不斷涌現(xiàn)并不斷被刷 新,土地費用不斷加大造成樓面價也不斷的上升。2、開發(fā)前期費

2、用 :前期工程費主要指項目開發(fā)的前期調(diào)研、項目策劃、 方案 落實、可行性研究、環(huán)境評估、地震安評、建設(shè)規(guī)劃、施工圖紙設(shè) 計、地質(zhì)勘 查、定位放線、圖紙審查、 防雷裝臵設(shè)計審核、消防審核、 工程監(jiān)理、工程監(jiān) 督、人防建設(shè)、建筑垃圾清運、園林綠化、建設(shè)工程 招標代理 ,土地證、施工許可 證、以及現(xiàn)場的“三 通一平”等 等費用。上述費用各省市都有各自的收費標準。 但現(xiàn)在一些從事環(huán)境評估、 地震安評、地質(zhì)勘探、圖紙設(shè)計等等的單位和個人 ,均 與發(fā)改委、環(huán)保局、地震局、建設(shè)局 ,城建局等政府機構(gòu)有著千絲萬縷的聯(lián)系 ,而且 從事上述工作的絕大部分單位 , 與政府相關(guān)部門掛鉤 ,于是收費標準上下浮動 較大,

3、 人際關(guān)系相當重要 （這也符合中國的國情 ,該費用的高低 ,也是房價高低的一個標 尺。3、建筑安裝費用 :建筑安裝工程費是指所開發(fā)的建筑自土方開挖起至 整個建 筑通過竣工驗收過程中所發(fā)生的建筑工程費、 設(shè)備購臵費及安裝工程費用等 , 即房 屋建筑安裝造價。該費用同時也包括了施工單位的備 案、安全報監(jiān)、意外保險等 費用,對我們來說應(yīng)該是相當熟悉了 ,不作闡述。4、開發(fā)間接費用 :包括組織管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用 ,包括工資、福利、折 舊、修理、辦公、水電、勞動保護、周轉(zhuǎn)房攤消以及所房屋開 發(fā)銷售過程中發(fā)生 的費用:銷售代理費、銷售廣告費、項目推廣費、開 盤慶典、預(yù)算許可、銀行按揭 以及面積測繪等

4、等。目前房地產(chǎn)市場中 , 銷售代理費及銷售廣告、項目推廣費一般 占據(jù)銷售總額的 1.5%-3%。 5、基礎(chǔ)設(shè)施配套費用 :基礎(chǔ)設(shè)施配套費包括 :基礎(chǔ)設(shè)施 和公共配套設(shè) 施建設(shè)費兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要指小區(qū)的水、電、暖 （熱力、 氣 （天然氣、通訊 （電話、寬帶、有線電視、小區(qū)道路、綠化等費 用。 公共配套設(shè) 施建設(shè)費用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù) 的各種非營利性的公用設(shè) 施 （如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、居委會、派出所 等和各種營利性的配套設(shè)施 （如商店、 銀行、郵局、菜市場等商業(yè)網(wǎng) 點等所發(fā)生的費用。此部分費用 ,同樣也與開發(fā)企業(yè) 的社交公關(guān)能力 有密切的關(guān)系。6、不可預(yù)見費用 :項

5、目在開發(fā)建設(shè)工程中遇到的材料漲價、政府宏觀 政策的 調(diào)整 ,銀行貸款利率的調(diào)整 ,人工工資的大幅度漲幅等等 ;7、各種規(guī)費、稅費。稅收 :房地產(chǎn)主要稅費包括 :a 營業(yè)稅 :營業(yè)收入 的 5%; b 城市維護建設(shè)稅 :營業(yè)稅的 7%; c 教育費附加 :營業(yè)稅的 3%; d 地方教育費附加 :營業(yè) 稅的 1%（上述營業(yè)稅及附加合計為營業(yè)收入的 5.55%; e 土地增值稅 :按規(guī)定的稅率 征收; f 房產(chǎn)稅 :房產(chǎn)稅有兩種 計稅依據(jù) ,一種是年房產(chǎn)稅 =房產(chǎn)原值 *（1-30% *1.2%; 第二種是房產(chǎn) 租金收入 *12%; g 土地使用稅 :按相關(guān)年稅額標準繳納 ; h 印花稅 :依 據(jù)建

6、筑安裝承包合同 ,房屋銷售合同等合同金額的萬分之五繳納 ; j 企 業(yè)所得稅 :一般 企業(yè)所得稅的稅率為 25%。規(guī)費 :主要由地方政府和各 級行政主管部門向 房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)收取的費用 ,項目繁多且不規(guī)范。諸 如征地管理費、商品房交易管理費、 城市建設(shè)配套費、 新型墻體材料專 項基金、建筑企業(yè)養(yǎng)老保障、 ;房地產(chǎn)綜合開發(fā) 費、房地產(chǎn)開發(fā)管理費 等等。2010年 1月 10日, 山東省住房與城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)管理處花景新處長 , 在諸城 市全面提高建設(shè)行業(yè)整體素質(zhì)培訓(xùn)班 , 作了 當前山東省房地產(chǎn) 市場形勢與對策 的報告 ,報告中通過對山東省 17個地級市的房地產(chǎn) 開發(fā)成本的統(tǒng)計和分析后認為 :

7、 在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中 , 土地成本占 了 12%-34%; 前期工程費占 6%-16%; 開發(fā)間 接成本占 3.7%-11%; 建安成 本占 30%-55%; 配套成本占 2.4%-9.4%; 不可預(yù)見費用 占 1.6%-3.8%; 各 種規(guī)費占 5.8%-11%。一些網(wǎng)站、文章表示中國的房地產(chǎn)開發(fā)費用中有近 55%的費用繳納給了政 府。房地產(chǎn)開發(fā)涉及的部門繁多 ,公共關(guān)系開發(fā)和維護的費用在整個成本中占有的比例也是很大的一部分 , “從 前期那地到后期銷售 , 整個房地產(chǎn)行 業(yè)涉及到的部門就多達 110多個”。 就拿這次全國兩會全國人 大代表, 北京市人大 常委會主任杜德印“房 價高?明明是地價高”全 , 國政協(xié)委員梁季陽“房 地產(chǎn)市場病 根在于土地壟斷“ 農(nóng); 民工代表康厚明“據(jù) 初步統(tǒng)計 ,我國現(xiàn)階段涉及房地產(chǎn)的稅種 有 12項之多,涉及房地產(chǎn)的收費多達 50項, 兩者共計 62項。一套