[精品]哈爾濱市城市綜合體發(fā)展策略研究

1、哈爾濱市城市綜合體發(fā)展策略研究哈爾濱市城市綜合體發(fā)展策略研究摘耍：本次研究從城市規(guī)劃的角度，就城市綜合體的概念、內(nèi) 涵、特征、類型、產(chǎn)生的歷史背景、發(fā)展概況及前景、整體規(guī)劃布局 及功能組合等幾個基本問題進行闡述，分析城市的發(fā)展現(xiàn)狀、城市特 性等城市綜合體開發(fā)條件，研究城市綜合體的整體規(guī)劃布局及功能差 異定位，提出總體發(fā)展策略。關鍵詞:城市綜合體發(fā)展策略中圖分類號；p258文獻標識碼;a、引言近年哈爾濱市綜合體迅速發(fā)展，國內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)商萬達、華潤、魯商、銀泰等不斷 涌入。同時哈爾濱li報城事調(diào)查刊登了冰城商業(yè)屮心“高 燒” ？社論，刊登了戴德梁行（dtz）和泰和上德等商業(yè)咨詢有限 公司對哈市商

2、業(yè)物業(yè)市場與其結構進行了全面調(diào)查分析，指出哈爾濱 的商業(yè)中心發(fā)展規(guī)劃存在很大的盲目性，缺乏科學性與可操作性，就 耳前哈市的商業(yè)物業(yè)血積而言，雖然無法確定是否已經(jīng)完全飽和，但 日趨激烈的競爭態(tài)勢足以說明目前哈市的商業(yè)物業(yè)市場容量無法接 納更多的大型商業(yè)中心。因此本次研究從規(guī)劃、經(jīng)濟、社會等多方面 研究哈爾濱市城市綜合體如何健康快速正確發(fā)展。1二、哈爾濱市城市綜合體現(xiàn)狀2.1現(xiàn)狀概況哈爾濱目前城市綜合體的建設處于起步階段。已建、在建及已批未建的城市綜合體共計 20個，總用地面積約1500萬m2,總建筑面積約3500萬m2。（圖1） 總體特點如下：（1）空間分布：現(xiàn)狀以線狀集聚分布為主，主要沿通達性

3、好、流量大的交通線兩側形成條帶狀結構，主要分布在北 環(huán)路一一長江路沿線，以及建設新區(qū)如哈西新區(qū)、群力新區(qū)等附近。（2）發(fā)展特征：現(xiàn)狀發(fā)展日臻成熟，目前正處在以“老區(qū)”開發(fā)為 主向城市新區(qū)，副中心及核心地段全面發(fā)展階段，以商業(yè)為核心驅動 向檔次多樣化，高品質及創(chuàng)新化成為市場主流，基本為區(qū)域內(nèi)標桿, 開始國際級高端配套，城市正面臨全面升級。2.2特征分析（1）發(fā)展格局解析 哈爾濱已經(jīng)正式邁入城市綜合體時代，一個 全新的哈爾濱商業(yè)、商務大格局正悄然展開。目前在建的大型商業(yè)綜合體項目十多個，大多數(shù)體量都是100萬平方米以上；而隨著城市規(guī) 劃推進及經(jīng)濟發(fā)展，將逐漸形成五大區(qū)域競爭格局：中心老城區(qū)區(qū)域、

4、群力cbd及哈西新城區(qū)域、長江路沿線區(qū)域、非典型區(qū)域（松北及利 民）。（2）發(fā)展特征解析就個體特征來看，哈爾濱市綜合體可分為主流型和精品型兩種類型，止向超大規(guī)模資源型發(fā)展。主流 型代表項目哈西萬達和華潤歡樂頌，依托地段價值的常規(guī)綜合體開發(fā), 總建筑面積約30萬一100萬左右，同質化嚴重；精品型代表項目麥 凱樂、群力遠大，項目的特質顯著，整體規(guī)模較小，約20萬左右， 通常以主題商業(yè)帶動寫字樓及住宅公寓為主。22. 3存在問題（1）空間布局不均衡，各區(qū)差距明顯：主要的城市綜合體分布在道里 區(qū)和南崗區(qū)，其他各區(qū)城市綜合體設施缺乏。（2）缺乏高端定位和休閑、娛樂功能，建設水平與國外先進案例存在差距：中

5、檔商品 過多，商業(yè)地產(chǎn)競爭h益激烈，與之相對應的是高檔商品不足。先建 設后招商的落后開發(fā)模式與商業(yè)市場需求脫節(jié)；部分大型城市綜合體 經(jīng)營及管理分散，產(chǎn)權式商鋪租金炒作行為嚴重，商業(yè)地產(chǎn)檔次、人 氣提升不上去，使得大量商舖閑置。（3）與交通樞紐結合不緊密：由于城市綜合體現(xiàn)狀以線形沿道路分布為主，交通干道對商業(yè)氛圍切 割影響較大，人車矛盾突出；此外城市綜合體內(nèi)部交通組織及停車場 地設計也存在考慮不足問題。3 三、城市綜合體發(fā)展策略3. 1開發(fā)總體策劃（1）哈爾濱市被譽為我國的咅樂消夏之都和冰雪文化z都，其獨特的休閑娛樂文化更是吸引無數(shù)游客慕名而來。 因此，可以考慮增加休閑、娛樂、餐飲的產(chǎn)品和服務的

6、數(shù)量，降低寫 字樓和公寓的比例的方式來定位其業(yè)態(tài)組合。（2）通過市場調(diào)節(jié)適當提高開發(fā)門檻，注重開發(fā)商品牌實力，減少由于開發(fā)商實力不 足造成影響城市整體環(huán)境。（3）依據(jù)城市總體規(guī)劃對不同區(qū)域的功能定位，結合不同區(qū)域發(fā)展影響因素，體現(xiàn)區(qū)域特色，采取差異 化經(jīng)營。3.2分圈層開發(fā)指引 從城市空間角度來看，分圈層指定開發(fā)指引，促進城市綜合體在不同區(qū)域布局有不同的驅動因素, 提出不同的發(fā)展策略，相互協(xié)調(diào)發(fā)展，符合城市總體規(guī)劃要求。按照 城市的空間結構和總體城市設計布局主要分為三類：城市核心區(qū)，城 市開發(fā)新區(qū)和城市郊區(qū)。（圖2） 1、城市核心區(qū)開發(fā)策略 （1）特征分析城市核心區(qū)主要指城市中心cbd區(qū)域及副

7、中心區(qū)域附近，是城市經(jīng)濟故發(fā)達、基礎配套最完備、人流最為密集的地區(qū), 也是城市最繁榮的區(qū)域，具有強大的輻射力。4（2）開發(fā)策略核心區(qū)城市綜合體布局：可以適當提高項目容積率，集約土地利用；縮減公園、廣場、展館等功能空間，增加商業(yè)、寫字樓、住 宅及公寓的供應;利用市場需求，可以選擇超前功能，體現(xiàn)區(qū)域特色； 采用立體化交通設計，增加地下停車位，多設置出入口，鼓勵公交系 統(tǒng)使用。52、城市開發(fā)新區(qū)布局策略（1）特征分析:城市開發(fā)新區(qū)緊鄰核心區(qū)，擁有良好的交通條件，居民消費能力很強; 周邊重要設施包括大型體育場、城市公園及廣場、大型休閑娛樂中心 及城市重要功能建筑，居民認可度高，人流較為密集。（2）開發(fā)

8、策略：功能要素宜多樣化，可增加休閑娛樂設施、公園、廣場、會 展中心等體現(xiàn)社會、文化價值的功能空間；根據(jù)市場需求配置商業(yè)、 寫字樓及住宅的規(guī)模，增加市場輻射力；停車場宜多種方式并存，平 面交通及立體交通共同布局，并注重與外部交通的銜接；建筑布局采 用高低層建筑混合搭配，建筑景觀可超前設計。63城市郊區(qū)布局策略（1）特征分析：城市郊區(qū)主要指城市近郊城鎮(zhèn)，該區(qū)域土地供應量大，隨著城鎮(zhèn)化進展及城市外向型發(fā)展，城市產(chǎn)業(yè) 向外轉移力度加大，交通條件逐步改善，基礎設施f1益完備，同時郊 區(qū)環(huán)境優(yōu)美，房價較低，吸引逐步增加，具備良好的工作生活基礎。 7（2）開發(fā)策略：可以適當降低項目容積率，加大住宅、公寓的供

9、應，增加休閑娛樂功能設置，適當減少商業(yè)、寫字樓供應；停 車場以露天為主，增大水平交通的比例，以多層或小高層建筑為主; 建筑景觀可以適當超前，以增加吸引力。83.3城市綜合體布局規(guī)劃規(guī)劃結合城市商圈、城市軌道交通、城市大型交通樞紐、城市brt、城市主要干道、城市重點發(fā)展區(qū)域等影響因素選擇。規(guī)劃 建設地面城市綜合體32處，其中大型城市綜合體為市級城市綜合體, 結合中心城區(qū)“一核兩翼”的空間結構設置；小型城市綜合體為社區(qū) 級城市綜合體服務于城市分片區(qū)口身，結合片區(qū)中心設置。（圖3） 9 參考文獻1李曉剛.城市綜合體布局規(guī)劃研究一一以廈門為例 現(xiàn)代城市研究，2010. 122李蕾.開放下的聚合一 一城市綜合體的規(guī)劃布局設計解析.城市規(guī)劃學刊，2009. 63劉貴文；曹健寧.城市綜合體業(yè)態(tài)選擇及組合比例：以美國托萊 多市為例  城市問題，2010.54哈爾濱市城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院.哈爾濱市總體規(guī)劃（2011 一2020）20105董賀軒；盧濟威.作為集約化城市組織形式的城市綜合體深度解析  .城市規(guī)劃學刊，2009. 16凌曉