購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓

1、購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓法律問(wèn)題研究 一、一個(gè)案例2004年，李某與常某就某農(nóng)機(jī)公司所建房屋簽訂一份購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議，同意將其購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓給常某，由常某支付給李某轉(zhuǎn)讓費(fèi)并交付房款，李某協(xié)助辦理各種手續(xù)取得房產(chǎn)和證書。該房屋為經(jīng)濟(jì)適用房，房屋建成后交付常某使用，但沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。2009年，李某向法院起訴，請(qǐng)求法院確認(rèn)雙方所簽購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。法院應(yīng)如何處理此類案件，涉及對(duì)雙方當(dāng)事人簽訂的購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓合同性質(zhì)的認(rèn)定，其中又包括對(duì)房屋性質(zhì)的區(qū)分等問(wèn)題，下面對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行逐一分析。二、購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓糾紛中合同效力分析要想認(rèn)定購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓合同的效力，首先應(yīng)對(duì)“購(gòu)房資格”有個(gè)正確的認(rèn)識(shí)。購(gòu)房資格還可稱為購(gòu)房

2、指標(biāo)，是指因具有某種身份而享有的購(gòu)買某類房屋的資格。購(gòu)房資格既具有一定的人身專屬性，同時(shí)又是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。（一）不同類型購(gòu)房資格的轉(zhuǎn)讓1、經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房資格的轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房是中國(guó)進(jìn)行房改過(guò)程中，為適應(yīng)新的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，由政府推出的新型房產(chǎn)種類，是適合于中低收入家庭承受能力，具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房。經(jīng)濟(jì)適用房的用地實(shí)行行政劃撥，享受政府扶持政策，以微利價(jià)格向中低收入家庭出售，實(shí)行申請(qǐng)、審批制度，購(gòu)買人必須符合相關(guān)的條件，并且在購(gòu)買房屋后的一定時(shí)限內(nèi)不得出售。因此，經(jīng)濟(jì)適用房在限制轉(zhuǎn)讓年限內(nèi)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或?qū)①?gòu)房資格私自轉(zhuǎn)讓給不具備購(gòu)房條件的人，違反了購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)規(guī)定，妨礙了其他符合購(gòu)房條件人的

3、購(gòu)買權(quán)，損害了社會(huì)公共利益。所以，經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買更注重對(duì)購(gòu)房人資格的限制，其性質(zhì)更傾向于人身性。如對(duì)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房者在年收入水平，住房面積等方面都有所限制。不符合購(gòu)買條件者即無(wú)權(quán)購(gòu)買，此類購(gòu)房資格的轉(zhuǎn)讓應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。轉(zhuǎn)讓協(xié)議被確認(rèn)無(wú)效之后，轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，締約雙方應(yīng)回到締約前的狀態(tài)。轉(zhuǎn)讓人需返還受讓人交付的轉(zhuǎn)讓款。對(duì)于受讓人信賴?yán)娴膿p失，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)適當(dāng)賠償。在責(zé)任劃分方面，應(yīng)令轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)主要責(zé)任，否則轉(zhuǎn)讓方如此隨意反悔轉(zhuǎn)讓行為，不僅得不到適當(dāng)?shù)膽土P，反而能在今后的市場(chǎng)升值中獲益，使雙方當(dāng)事人的利益嚴(yán)重失衡，助長(zhǎng)了其在交易中違反誠(chéng)實(shí)信用原則的行為，破壞了交易安全。2、集資房購(gòu)房資格的轉(zhuǎn)讓

4、所謂集資房，是企事業(yè)單位為了解決內(nèi)部職工的住房問(wèn)題，以擁有的劃撥土地建設(shè)、按成本價(jià)出售給內(nèi)部職工的政策性住房。集資房具有一定福利性，能否轉(zhuǎn)讓，存在一定爭(zhēng)議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，集資房購(gòu)房資格具有人身專屬性，轉(zhuǎn)讓必須先取得單位的同意，否則無(wú)效。問(wèn)題是合同無(wú)效后，房屋在認(rèn)定無(wú)效前的使用費(fèi)以及現(xiàn)時(shí)與出讓時(shí)的房?jī)r(jià)差額又怎么處理是一個(gè)非常棘手的問(wèn)題。我認(rèn)為宜將轉(zhuǎn)讓認(rèn)定為有效。職工轉(zhuǎn)讓集資房購(gòu)房資格所獲得的差價(jià)就是單位福利的一種體現(xiàn)，應(yīng)有權(quán)轉(zhuǎn)讓。但如果單位與職工約定，職工須在本單位工作一定年限后才能轉(zhuǎn)讓房屋，該約定屬附條件的法律行為，在未違反法律，行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，應(yīng)屬有效，職工在約定年限內(nèi)不得隨意轉(zhuǎn)

5、讓房屋。大多集資房購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓是直接以轉(zhuǎn)讓人的名義購(gòu)買，在集資房出售方面，仍是以轉(zhuǎn)讓人為對(duì)象進(jìn)行出售，在出售效果上與轉(zhuǎn)讓人在取得集資房之后再轉(zhuǎn)讓的效果并沒(méi)有差異，因此不應(yīng)否認(rèn)集資房購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓合同的效力。轉(zhuǎn)讓人請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效，不應(yīng)得到法院的支持。另外，集資房購(gòu)房資格的轉(zhuǎn)讓，雖然確認(rèn)其轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效，但房屋在沒(méi)有實(shí)際轉(zhuǎn)讓并過(guò)戶登記的情況下，房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)讓人也有可能違約對(duì)購(gòu)房權(quán)進(jìn)行第二次轉(zhuǎn)讓，此時(shí)我們可追究轉(zhuǎn)讓人的違約責(zé)任，使受讓人獲得更有效的救濟(jì)。3、拆遷安置房購(gòu)房資格的轉(zhuǎn)讓拆遷安置房一般分為兩類，一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。按照有關(guān)方面的規(guī)定，

6、被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易，這在轉(zhuǎn)讓的效力上與經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓效力類似。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)遷，動(dòng)遷公司通過(guò)其他途徑安置或代安置人購(gòu)買的中低價(jià)位商品房。該類商品房屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。此時(shí)應(yīng)將拆遷安置房購(gòu)房資格視為債權(quán)，拆遷安置房購(gòu)買權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，內(nèi)容并沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，轉(zhuǎn)讓有效。如果是對(duì)農(nóng)村房屋的拆遷，拆遷后對(duì)農(nóng)民實(shí)行了農(nóng)轉(zhuǎn)非，這時(shí)的安置房轉(zhuǎn)讓在身份上應(yīng)沒(méi)有過(guò)多的限制。但如并沒(méi)有使農(nóng)村土地變?yōu)槌擎?zhèn)土地，則此類拆遷安置房購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓涉及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)宅基地建房轉(zhuǎn)讓的

7、問(wèn)題，問(wèn)題比較復(fù)雜，法律一般禁止此類房屋轉(zhuǎn)讓。如還建房為經(jīng)濟(jì)適用房，則轉(zhuǎn)讓之效力參照經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓的效力來(lái)判斷。在實(shí)際的資格轉(zhuǎn)讓中，受讓人往往以被安置人的名義購(gòu)買安置房。對(duì)于安置方而言，仍是以被安置人為對(duì)象進(jìn)行安置，在安置效果上與被安置人在取得安置房之后再轉(zhuǎn)讓的效果并沒(méi)有差異，只要安置房本身不存在上述轉(zhuǎn)讓的限制，就不應(yīng)否認(rèn)被安置人與受讓人簽訂安置房購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓合同的效力。被安置人請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效，不應(yīng)得到法院支持。（二）購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓中其他涉及效力的因素轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后，轉(zhuǎn)讓方會(huì)毀約的理由大致有以下幾種：1、合同的訂立不符合合同法規(guī)定的形式要件，雙方簽訂的只是購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓合同，沒(méi)有實(shí)際給付

8、內(nèi)容，簽約時(shí)，轉(zhuǎn)讓方根本沒(méi)有取得現(xiàn)房；2、所簽合同違反城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，所轉(zhuǎn)讓的房屋沒(méi)有履行批準(zhǔn)、登記手續(xù)；3、合同的訂立是轉(zhuǎn)讓方一人行為，沒(méi)有得到其配偶的同意，轉(zhuǎn)讓人無(wú)權(quán)獨(dú)立處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)。第一點(diǎn)理由，資格轉(zhuǎn)讓合同是對(duì)房屋購(gòu)買權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而不是對(duì)房屋本身的轉(zhuǎn)讓，只要權(quán)利不存在專屬性及不能轉(zhuǎn)讓的情形，資格轉(zhuǎn)讓合同的效力就應(yīng)當(dāng)予以認(rèn)可。第二點(diǎn)理由涉及房屋登記手續(xù)的辦理是否影響合同效力，我認(rèn)為，受讓人以轉(zhuǎn)讓人的名義向開發(fā)公司購(gòu)得房屋后，雖未進(jìn)行權(quán)屬登記，未辦理產(chǎn)權(quán)證，也只是表明該房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有得到房屋登記管理部門的認(rèn)可，有可能產(chǎn)生該房屋物權(quán)公示意義的權(quán)利瑕疵，但不能由此而否定其權(quán)利本身的存在，

9、也不對(duì)合同效力產(chǎn)生影響。對(duì)于第三點(diǎn)理由，共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。對(duì)此，一般可以第三人善意取得來(lái)保護(hù)第三人的利益，維護(hù)交易安全。同時(shí)還可考慮婚姻法解釋（一）第十七條規(guī)定的，他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。三、對(duì)購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓案件的處理原則因房?jī)r(jià)不斷升高，賣房人為追求更大的利益，不斷撕毀購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓合同的情況越來(lái)越多，而相關(guān)法律法規(guī)的缺失也助長(zhǎng)了這

10、類不誠(chéng)信行為的發(fā)生。此類案件大多以出賣者為原告，并且原告賠償給被告的損失金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房屋升值后的數(shù)額，經(jīng)濟(jì)利益巨大。為此，法院在處理這類案件時(shí)，應(yīng)充分考慮以下兩點(diǎn)原則。（一）維護(hù)交易安全從維護(hù)交易安全、穩(wěn)定社會(huì)秩序、保護(hù)善意第三人利益出發(fā)，盡量維護(hù)合同的有效性是處理該類案件的一大原則。如上所述，購(gòu)房資格的轉(zhuǎn)讓，合同未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。如果在購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓中因涉及經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題而導(dǎo)致合同無(wú)效的，應(yīng)在訴訟中堅(jiān)持差價(jià)補(bǔ)償?shù)脑瓌t，即對(duì)此類房屋的轉(zhuǎn)讓，因違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，在確認(rèn)轉(zhuǎn)讓無(wú)效的前提下，讓賣房者按照現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償購(gòu)房者，既是對(duì)惡意訴訟者的懲罰，也有

11、利于維護(hù)合同的嚴(yán)肅性。通過(guò)貫徹此原則讓賣房者明白，想投機(jī)取巧進(jìn)行惡意訴訟，即便是利用了合法的外衣來(lái)掩蓋，也得不到預(yù)期的利益，甚至?xí)艿椒傻闹撇茫刹荒艹蔀閭€(gè)別人謀取個(gè)人利益的共工具。（二）調(diào)解為先該類案件一般是以一人訴訟的形式出現(xiàn)，但存在影響一片的肯能，影響社會(huì)穩(wěn)定。實(shí)際上，房屋轉(zhuǎn)讓后，已有很多受讓人住進(jìn)了轉(zhuǎn)讓房，如果認(rèn)定轉(zhuǎn)讓無(wú)效，他們就會(huì)搬出受讓的房屋，對(duì)其造成的損失巨大，相反卻給不誠(chéng)信之人帶來(lái)利益，造成當(dāng)事人利益嚴(yán)重失衡。在該類案件的多起訴訟中，大部分都能以通過(guò)調(diào)解達(dá)成調(diào)解協(xié)議或撤訴的方式結(jié)案。在調(diào)解過(guò)程中，法官應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行充分的法律釋明，讓當(dāng)事人了解房產(chǎn)糾紛涉及的相關(guān)法律和政策，

12、以及相關(guān)的各種訴訟成本，讓當(dāng)事人自己權(quán)衡利弊，做出明智的選擇。因賣房人逐利而對(duì)已經(jīng)成交的房屋交易反悔的情況越來(lái)越多，本文中對(duì)該類案件的成因、特點(diǎn)以及相關(guān)法律適用問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)論述，揭開出賣方合法訴訟的面紗，以誠(chéng)實(shí)信用為原則，保護(hù)權(quán)利受侵害者的利益，確保交易安全，促進(jìn)社會(huì)和諧。近年來(lái)，房?jī)r(jià)不斷升高，房地產(chǎn)市場(chǎng)中因賣房人逐利而對(duì)已經(jīng)成交的房屋交易反悔的情況越來(lái)越多，由此引發(fā)的訴訟也隨之攀升。據(jù)調(diào)查，因房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致賣房人反悔和一房二賣類型的案件在整個(gè)房屋買賣合同糾紛中所占比重較大，其中又以對(duì)購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓的糾紛爭(zhēng)議最為突出。該類案件一般是以賣房人單方起訴的形式出現(xiàn)，并存在使糾紛不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。如不對(duì)該類

13、案件妥善處理，不僅會(huì)讓買受人喪失交易信心，破壞交易安全，還會(huì)阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展，甚至危急到社會(huì)穩(wěn)定，造成極大的不良影響。筆者將在本文中對(duì)該類案件的成因、特點(diǎn)以及相關(guān)法律適用問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)論述，揭開出賣方合法訴訟的面紗，以誠(chéng)實(shí)信用為原則，保護(hù)權(quán)利受侵害者的利益，確保交易安全，促進(jìn)社會(huì)和諧。一、據(jù)以研究的案件案例：2003年，楊某所居住的大學(xué)城房屋被拆遷，楊某因此獲得安置小區(qū)里的安置房一套的購(gòu)買權(quán)。2003年11月6日，廖某與楊某簽訂了一份安置房購(gòu)買權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，楊某同意將其擁有的位于安置小區(qū)的安置房購(gòu)買權(quán)轉(zhuǎn)讓給廖某，由廖某支付給楊某轉(zhuǎn)讓費(fèi)2500元，安置房購(gòu)買合同及發(fā)票由廖某擁有。協(xié)議簽訂后，廖某支付了2

14、500元轉(zhuǎn)讓費(fèi)給楊某。2003年11月11日，廖某以楊某的名義與開發(fā)公司簽訂了拆遷產(chǎn)權(quán)對(duì)換安置房合同書，并按合同約定以楊某的名義向該公司支付了購(gòu)房款103752.64元，該房屋已于2004年底交付廖某使用，但沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。廖某向法院訴稱，被告楊某收取了安置房購(gòu)買權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)后，因看到市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲覺(jué)得吃虧而反悔，至今不履行合同，不協(xié)助廖某辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，請(qǐng)求法院判令楊某繼續(xù)履行合同，協(xié)助廖某辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，并承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。法院應(yīng)如何處理該案，涉及對(duì)雙方當(dāng)事人簽定的安置房購(gòu)買權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定，其中又包括對(duì)房屋性質(zhì)的判斷等問(wèn)題，筆者將在后面對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行逐一分析。二、購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓糾紛

15、發(fā)生的原因及特點(diǎn)分析由于諸多因素影響，房?jī)r(jià)不斷攀升。房產(chǎn)在短期內(nèi)出現(xiàn)每平方米升值數(shù)百元甚至上千元的現(xiàn)象，在此巨大的利益驅(qū)動(dòng)下，賣房者為了彌補(bǔ)自己的購(gòu)房指標(biāo)賣出價(jià)與現(xiàn)在房屋市場(chǎng)價(jià)的差額損失，欲想盡辦法讓已經(jīng)成交的買賣合同無(wú)效，因而引發(fā)訴訟。該類糾紛存在自身的一些原因和特點(diǎn)。首先是利益驅(qū)動(dòng)，導(dǎo)致矛盾激化。因受利益的誘導(dǎo)，買賣雙方未及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，日后房?jī)r(jià)上漲，賣方反悔引起糾紛；與房屋拆遷安置有關(guān)的案件中，被安置方轉(zhuǎn)讓對(duì)安置房的購(gòu)買權(quán)，后又反悔導(dǎo)致糾紛；對(duì)集資房指標(biāo)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓后，因房屋價(jià)值上升而反悔，請(qǐng)求法院確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效等等，這些均是房屋交易的關(guān)聯(lián)方為圖利，不惜自毀信譽(yù)而導(dǎo)致糾紛的產(chǎn)生。其次是當(dāng)

16、事人法律意識(shí)不強(qiáng)，導(dǎo)致矛盾凸現(xiàn)。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，而相應(yīng)的法制尚未健全的情況下，買賣雙方的法律意識(shí)不強(qiáng)、交易知識(shí)匱乏、防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄、實(shí)際交易時(shí)隨意性較大，這些都是容易產(chǎn)生糾紛而引發(fā)訴訟的原因。該類案件一般都具有這樣的特點(diǎn)：一是以出賣者作為原告提起訴訟的居多。因房?jī)r(jià)上漲，出賣方覺(jué)得自己有利可圖。便會(huì)以種種理由請(qǐng)求法院確認(rèn)合同無(wú)效，如以房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)證為由；以轉(zhuǎn)讓購(gòu)房指標(biāo)系無(wú)權(quán)處分或轉(zhuǎn)讓購(gòu)房指標(biāo)不合法為由要求確認(rèn)買賣合同無(wú)效，作為原告訴至法院。二是支付違約金或賠償損失的數(shù)額遠(yuǎn)低于其未轉(zhuǎn)讓購(gòu)房指標(biāo)后，房屋今后所具有的價(jià)值。出賣方冒著敗訴風(fēng)險(xiǎn)仍然反悔撕毀買賣合同，因其考慮到即使完全違約撕毀合

17、同，保留購(gòu)房指標(biāo)或?qū)⑸岛蠓课莩鲑u仍會(huì)從中獲利。買賣雙方在簽訂指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同之后，且不論房屋購(gòu)買指標(biāo)轉(zhuǎn)讓的效力問(wèn)題，僅就房屋產(chǎn)權(quán)而言，尚不可能辦理過(guò)戶登記手續(xù)，房屋的物權(quán)無(wú)法轉(zhuǎn)移，出賣方可以再次轉(zhuǎn)讓，法院在處理這類案件時(shí)，一般只能判令賣房人向買房人支付一定數(shù)額的違約金或者賠償買房人因此受到的經(jīng)濟(jì)損失。總之，閑房屋升值，為獲利而進(jìn)行違約，是對(duì)交易中誠(chéng)實(shí)信用原則的嚴(yán)重背離，一旦這樣的不誠(chéng)行為得到助長(zhǎng)，將是對(duì)市場(chǎng)交易安全的嚴(yán)重破壞，不利于對(duì)良好交易秩序的建立和維護(hù)。三、對(duì)購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓糾紛中買賣合同效力的分析在受理的該類案件中有多起案件是以請(qǐng)求返還安置房指標(biāo)為訴訟請(qǐng)求，而實(shí)際上關(guān)于購(gòu)房指標(biāo)的轉(zhuǎn)讓根據(jù)房屋

18、的不同類型有多種情形，如經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓、集資房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓。請(qǐng)求返還購(gòu)房指標(biāo)的訴訟請(qǐng)求能否得到支持，筆者認(rèn)為首先應(yīng)從“指標(biāo)”入手，對(duì)指標(biāo)有了正確的認(rèn)識(shí)之后才能對(duì)該類案件作出正確的處理。指標(biāo)是什么。購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中的當(dāng)事人往往稱自己將房屋購(gòu)買指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給了他人，當(dāng)事人所稱的指標(biāo)到底是何性質(zhì)，筆者認(rèn)為可能存在兩種理解，兩種理解的不同很可能導(dǎo)致對(duì)該類案件處理上的差異。一是將指標(biāo)理解成購(gòu)買房屋的資格。一是將其理解為對(duì)房屋的購(gòu)買權(quán)。如果將指標(biāo)理解為一種資格，往往就存在一定的人身專屬性，購(gòu)房指標(biāo)無(wú)法隨意轉(zhuǎn)讓。如對(duì)于安置房購(gòu)買指標(biāo)而言，某些地方的征地拆遷安置房限購(gòu)暫行辦法就明確對(duì)此作出規(guī)定，將安置對(duì)象嚴(yán)格限

19、制為被拆遷戶，禁止安置房指標(biāo)的私自轉(zhuǎn)讓。如果將指標(biāo)理解為對(duì)房屋的購(gòu)買權(quán)，作為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，只要本身不存在轉(zhuǎn)讓的限制，就應(yīng)當(dāng)能夠在指標(biāo)轉(zhuǎn)讓人和受讓人之間轉(zhuǎn)讓。購(gòu)房指標(biāo)的特征更多地體現(xiàn)出其資格的一面，但筆者在此不敢對(duì)其一概而論，現(xiàn)實(shí)發(fā)生的有關(guān)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓糾紛中，因?yàn)榉课菪再|(zhì)的不同，購(gòu)房指標(biāo)也具有不同的類型，對(duì)不同類型的購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力確定亦會(huì)有所不同，故應(yīng)如何確定指標(biāo)的性質(zhì)，在具體不同類型的房屋指標(biāo)轉(zhuǎn)讓糾紛中尚有討論的余地。筆者認(rèn)為，將購(gòu)房指標(biāo)定性為對(duì)房屋的購(gòu)買權(quán)，而不是購(gòu)買資格，在確認(rèn)購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效方面意義較大。至于該權(quán)利是債權(quán)還是物權(quán)，對(duì)于購(gòu)買的房屋，在還沒(méi)有將房屋移交給享有購(gòu)房指標(biāo)的

20、人，并辦理房屋所有權(quán)登記取得房屋所有權(quán)證書前，購(gòu)房指標(biāo)享有人不享有房屋所有權(quán)，指標(biāo)享有人出賣對(duì)房屋的購(gòu)買權(quán)應(yīng)屬債權(quán)轉(zhuǎn)讓，筆者將在下文對(duì)不同類型的購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓效力進(jìn)行分別評(píng)述。1、對(duì)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的指標(biāo)轉(zhuǎn)讓。發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房是為了建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和我國(guó)國(guó)情的住房供應(yīng)體系，加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷滿足中低收人家庭日益增長(zhǎng)的住房需求。經(jīng)濟(jì)適用房的用地實(shí)行行政劃撥的方式，享受政府的扶持政策，以微利價(jià)格向中低收入家庭出售。所以，中低收入家庭購(gòu)買新建的經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行申請(qǐng)，審批制度。在我國(guó)，經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買有嚴(yán)格的條件限制，購(gòu)買人必須符合相關(guān)的條件并且在購(gòu)買房屋后的一定的

21、年限內(nèi)不得出售。隨著經(jīng)濟(jì)適用房制度的不斷完善，這些條件還將更加嚴(yán)格。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房在限制轉(zhuǎn)讓的年限內(nèi)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或?qū)①?gòu)房權(quán)私自轉(zhuǎn)讓給沒(méi)有購(gòu)房資格的人，該轉(zhuǎn)讓行為已經(jīng)違反了我國(guó)關(guān)于購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)規(guī)定，客觀上也損害了社會(huì)公共利益，妨礙了其他符合購(gòu)房條件人的購(gòu)買權(quán)。筆者認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房指標(biāo)更注重對(duì)購(gòu)房人資格的限制，其性質(zhì)更傾向于人身性。如對(duì)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房者在年收入水平等方面都有所限制，不具備購(gòu)買資格者即無(wú)權(quán)購(gòu)買，對(duì)該類購(gòu)房指標(biāo)的轉(zhuǎn)讓無(wú)效。2、集資房購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓。所謂集資房，是政策性住房，是企事業(yè)單位為了解決內(nèi)部職工的住房問(wèn)題，以擁有的劃撥土地建設(shè)、按成本價(jià)出售給內(nèi)部職丁的房屋。單位集資房對(duì)于

22、單位職工而言一般具有一定福利性，能否轉(zhuǎn)讓，存在一定爭(zhēng)議。反對(duì)轉(zhuǎn)讓者認(rèn)為，集資房指標(biāo)具有人身專屬性，轉(zhuǎn)讓必須先取得單位的同意，否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效。筆者認(rèn)為，需要說(shuō)明的是，如果是對(duì)集資房現(xiàn)房的轉(zhuǎn)讓，認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效后，將產(chǎn)生雙方當(dāng)事人各自承擔(dān)返還責(zé)任的后果，受讓人要將使用或準(zhǔn)備使用的房屋返還給出讓人，出讓人又要將房?jī)r(jià)款和房屋裝修費(fèi)返還給受讓人。但對(duì)于這期間的房屋使用費(fèi)和出讓時(shí)的房?jī)r(jià)和現(xiàn)時(shí)的房?jī)r(jià)差額又怎么處理為妥?成為非常棘手的問(wèn)題。筆者認(rèn)為宜將轉(zhuǎn)讓認(rèn)定為有效為妥。本文重點(diǎn)討論的是對(duì)集資房購(gòu)買指標(biāo)的轉(zhuǎn)讓，筆者認(rèn)為，實(shí)際中對(duì)該類指標(biāo)的轉(zhuǎn)讓有特殊性，因?yàn)樽鳛閱挝坏穆毠?，單位本身就?huì)給予一定的福利待遇，這與經(jīng)濟(jì)

23、適用房有所不同，后者更多地體現(xiàn)出為低收入家庭提供的基本生活需要。職工轉(zhuǎn)讓集資房指標(biāo)所獲得的差價(jià)就是單位福利的一種體現(xiàn)，應(yīng)有權(quán)轉(zhuǎn)讓。但如果單位與職工約定，職工須在本單位工作一定年限后才能轉(zhuǎn)讓房屋，該約定屬附條件的法律行為，在未違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，應(yīng)屆有效，職工在約定年限內(nèi)不得隨意轉(zhuǎn)讓房屋。在實(shí)際的指標(biāo)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間大多是直接以轉(zhuǎn)讓人的名義購(gòu)買，在集資房出售方面，仍是以轉(zhuǎn)讓人為對(duì)象進(jìn)行出售，在出售效果上與轉(zhuǎn)讓人在取得集資房之后再轉(zhuǎn)讓的效果并沒(méi)有差異，不應(yīng)否認(rèn)轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間簽訂集資房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的效力。即使將安置房指標(biāo)視為資格，在此也不應(yīng)影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。因轉(zhuǎn)

24、讓人對(duì)轉(zhuǎn)讓集資房購(gòu)買權(quán)的行為反悔，而要求法院確認(rèn)該轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效的請(qǐng)求，不應(yīng)得到支持。3、拆遷安置房購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓。將安置房指標(biāo)視為債權(quán)之后，買賣雙方簽訂的拆遷安置房購(gòu)買權(quán)合同，內(nèi)容并沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，安置房購(gòu)買權(quán)的轉(zhuǎn)讓就應(yīng)屬有效。具體而言，被安置方與安置方簽訂房屋安置協(xié)議之后，被安置方出賣房屋購(gòu)買權(quán)存在兩種情況：一是拆遷還房協(xié)議約定，拆遷單位有返還被拆遷人安置房的義務(wù)，對(duì)被拆遷人已沒(méi)有任何權(quán)利，被拆遷人出賣安置房，出賣的是債權(quán)，按照合同法的規(guī)定，其出賣合同從通知拆遷單位后生效；二是拆遷還房協(xié)議約定：拆遷單位有返還被拆遷人安置房的義務(wù)，對(duì)被拆遷人還有權(quán)利的，被拆遷人出賣安置房，是

25、對(duì)拆遷還房協(xié)議權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓，按照合同法的規(guī)定，征得拆遷單位的同意后生效。其實(shí)，拆遷安置房一般分為兩類，一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易，這在轉(zhuǎn)讓的效力上與經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓效力類似。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)遷，動(dòng)遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買的中低價(jià)位商品房(與市場(chǎng)價(jià)比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒(méi)有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。另外，如果是對(duì)農(nóng)村房屋的拆遷，拆遷后對(duì)農(nóng)民施行了農(nóng)轉(zhuǎn)非，

26、村民成為居民，這時(shí)的安置房轉(zhuǎn)讓在身份上應(yīng)沒(méi)有過(guò)多的限制。但如并沒(méi)有使農(nóng)村土地變?yōu)槌擎?zhèn)土地，則此類拆遷安置房轉(zhuǎn)讓涉及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)宅基地建房轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，此類房屋轉(zhuǎn)讓是被禁止的，當(dāng)然，如還建房為經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)，則轉(zhuǎn)讓之效力可參照經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓的效力來(lái)判斷。同樣，如筆者所了解到的，在實(shí)際的指標(biāo)轉(zhuǎn)讓中，受讓人往往以被安置人的名義購(gòu)買安置房，對(duì)于安置方而言，在實(shí)際安置方面，仍是以被安置人為對(duì)象進(jìn)行安置，在安置效果上與被安置人在取得安置房之后再轉(zhuǎn)讓的效果并沒(méi)有差異，只要安置房本身不存在上述轉(zhuǎn)讓的限制，就不應(yīng)否認(rèn)被安置人與受讓人簽訂安置房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的效力。經(jīng)此分析，即使將安置房指

27、標(biāo)視為資格，在此也不應(yīng)影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。因被安置人對(duì)轉(zhuǎn)讓安置房購(gòu)買權(quán)的行為反悔，而要求法院確認(rèn)該轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效的請(qǐng)求，不應(yīng)得到支持。購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓中存在的風(fēng)險(xiǎn)。轉(zhuǎn)讓方與受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議之后，轉(zhuǎn)讓方反悔，會(huì)以各種理由提出轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效，使受讓方陷入轉(zhuǎn)讓無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)之中，其理由主要包括以下幾種：一是合同的訂立不符合合同法規(guī)定的形式要件，雙方簽訂的只是購(gòu)買權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，沒(méi)有實(shí)際給付內(nèi)容，且雙方簽訂合同時(shí)，轉(zhuǎn)讓方根本沒(méi)有取得現(xiàn)房；二是雙方簽訂的合同違反城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，所轉(zhuǎn)讓的房屋沒(méi)有履行批準(zhǔn)、登記手續(xù)；三是合同的訂立是轉(zhuǎn)讓方一人行為，沒(méi)有得到其妻子的同意，轉(zhuǎn)讓人無(wú)權(quán)獨(dú)自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)。以上述理由而

28、起訴確認(rèn)合同無(wú)效的案件越來(lái)越多，如不能妥善處理，一方面可能助長(zhǎng)不誠(chéng)的風(fēng)氣，另一方面損害交易安全，破壞社會(huì)秩序，造成深遠(yuǎn)的不良影響。對(duì)于第一點(diǎn)理由，是對(duì)房屋購(gòu)買權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而不是對(duì)房屋本身的轉(zhuǎn)讓，只要權(quán)利不存在專屬性，不能轉(zhuǎn)讓的情形，權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同的效力就應(yīng)當(dāng)予以認(rèn)可。對(duì)于第二點(diǎn)理由涉及房屋登記手續(xù)的辦理是否影響合同效力的問(wèn)題，筆者認(rèn)為，受讓人以轉(zhuǎn)讓人的名義向開發(fā)公司購(gòu)得房屋后，雖未進(jìn)行權(quán)屬登記，未辦理產(chǎn)權(quán)證，也只是表明該房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有得到房屋登記管理部門的認(rèn)可，有可能產(chǎn)生該房屋物權(quán)公示意義的權(quán)利瑕疵，但不能由此而否定其權(quán)利本身的存在，也不對(duì)民事合同效力產(chǎn)生影響。對(duì)于第三點(diǎn)理由，筆者認(rèn)為，共同共有人對(duì)

29、共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。對(duì)此，一般可以第三人善意取得來(lái)保護(hù)第三人的利益，維護(hù)交易安全。該類糾紛中的利益衡量。對(duì)該類糾紛的利益衡量，我們可以分兩個(gè)部分來(lái)衡量，一是在確定合同效力以及責(zé)任承擔(dān)方面進(jìn)行利益衡量；二是在合同補(bǔ)救方面進(jìn)行利益衡量。對(duì)購(gòu)房指標(biāo)的性質(zhì)認(rèn)定上，筆者更傾向于將其視為一種購(gòu)房權(quán)利，如果此種權(quán)利本身不具有人身專屬性，就可以被合法轉(zhuǎn)讓。在本文前述的幾種購(gòu)房指標(biāo)類型中，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買權(quán)以及對(duì)部分拆遷

30、安置房的購(gòu)買權(quán)，因其受到我國(guó)現(xiàn)行法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，其體現(xiàn)出強(qiáng)烈的人身依附性，故不應(yīng)輕易地承認(rèn)該類指標(biāo)轉(zhuǎn)讓的效力。而對(duì)于不涉及上述禁止性規(guī)定的購(gòu)房指標(biāo)，如集資房、部分拆遷安置房等，不應(yīng)完全否定其轉(zhuǎn)讓合同的效力，否則將損害受讓方的合法權(quán)益。但筆者認(rèn)為，即使指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議被確定為無(wú)效，也要注意到雙方當(dāng)事人之間利益的平衡。比如對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因該類權(quán)利具有一定的人身專屬性，轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)屆無(wú)效，此時(shí)對(duì)轉(zhuǎn)讓人更為有利。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓人基于房屋升值的原因，以此否定轉(zhuǎn)讓合同的效力，從合同的法律約束力中解脫出來(lái)，不再繼續(xù)履行合同，并可以與他人簽訂交易價(jià)值更高的協(xié)議，以達(dá)到獲得更多利益的目的。從法律責(zé)任

31、方面來(lái)看，轉(zhuǎn)讓協(xié)議被確認(rèn)無(wú)效之后，轉(zhuǎn)讓人會(huì)因此承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，根據(jù)締約過(guò)失責(zé)任的內(nèi)容，轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)該責(zé)任后，締約雙方應(yīng)問(wèn)到締約前的狀態(tài)，就該類指標(biāo)轉(zhuǎn)讓的案件而言，轉(zhuǎn)讓人只需返還受讓人交付的轉(zhuǎn)讓款即可。另外，如果受讓人因充分信賴該協(xié)議合法有效，由此作出締約準(zhǔn)備所造成其信賴?yán)媸軗p的，轉(zhuǎn)讓人亦只需適當(dāng)賠償即可，這樣的責(zé)任形式對(duì)反悔的轉(zhuǎn)讓人非常有利，而對(duì)于受讓人而言，正好相反，既得不到自己心儀已久的住房，也得不到充分的賠償，為自己對(duì)轉(zhuǎn)讓人的充分信賴付出了巨大的代價(jià)。筆者認(rèn)為，在此就應(yīng)注意到平衡雙方當(dāng)事人的利益，在責(zé)任劃分方面，應(yīng)令轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)主要責(zé)任，否則轉(zhuǎn)讓方如此隨意反悔轉(zhuǎn)讓行為，不僅得不到適當(dāng)?shù)膽?/p>

32、罰，反而能在今后的市場(chǎng)升值中獲益，使雙方當(dāng)事人的利益嚴(yán)重失衡，并助長(zhǎng)了其在交易中違反誠(chéng)實(shí)信用原則的行為，更破壞了交易安全。又如對(duì)集資房購(gòu)買權(quán)的轉(zhuǎn)讓，確認(rèn)其轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效的話，房屋在沒(méi)有實(shí)際轉(zhuǎn)讓并過(guò)戶登記的情況下，房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)讓人也會(huì)考慮違約，對(duì)購(gòu)房指標(biāo)進(jìn)行第二次轉(zhuǎn)讓，因?yàn)檗D(zhuǎn)讓人違約所進(jìn)行的賠償往往還小于他在第二次交易中的獲利。當(dāng)然，此時(shí)我們追究轉(zhuǎn)讓人的違約責(zé)任，效果應(yīng)當(dāng)好于轉(zhuǎn)讓人僅僅承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，但還不足以達(dá)到消滅這種不誠(chéng)行為的效果。比如某甲將購(gòu)房指標(biāo)以4萬(wàn)元的價(jià)格賣予某乙，但在過(guò)戶登記之前，某甲又找到了一個(gè)出價(jià)更高的買主，出價(jià)為6萬(wàn)元，如某甲不履行合同義務(wù)，某乙的損失為1萬(wàn)元，在

33、某甲對(duì)某乙進(jìn)行賠償之后，某甲還獲得了1萬(wàn)元的利益。這樣一來(lái)，某甲毋庸與某乙協(xié)商即可違約。筆者認(rèn)為，這樣處理可能在雙方當(dāng)事人的利益平衡上存在偏差，甲方違約使乙方獲得了可據(jù)此主張期待利益的權(quán)利，期待利益在此可視為市場(chǎng)價(jià)格和合同價(jià)格的差額，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的確定可以比照某甲的再賣價(jià)格來(lái)計(jì)算，若這樣平衡利益，既能實(shí)現(xiàn)對(duì)受害方期待利益的保護(hù)，又能實(shí)現(xiàn)對(duì)違約方的制裁。筆者更傾向于將購(gòu)房指標(biāo)確定為對(duì)安置房的購(gòu)買權(quán)，屬債權(quán)，轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)屬有效，受讓人取得安置房購(gòu)買權(quán)，使交易狀態(tài)穩(wěn)定，有利于對(duì)交易安全的維護(hù)。即使轉(zhuǎn)讓人違約致使受讓人無(wú)法取得購(gòu)買權(quán)，也能在轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)違約責(zé)任后獲得更有效的救濟(jì)。當(dāng)事人對(duì)自身權(quán)利的救濟(jì)。因房

34、屋價(jià)值上升，轉(zhuǎn)讓人反悔轉(zhuǎn)讓行為或再行轉(zhuǎn)讓而侵害受讓人利益的案件不斷出現(xiàn)。筆者認(rèn)為，受讓人為充分保護(hù)自己的切身利益，可采取一些必要措施保護(hù)自身合法權(quán)益。如根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，民事法律行為可作出明確的附加條件約定。在訂立合同時(shí)，雙方可明確約定買賣的總價(jià)款不受市場(chǎng)影響、約定較高的違約金等，一旦一方違約，另一方就可通過(guò)司法救濟(jì)主張權(quán)利。另外，我國(guó)物權(quán)法對(duì)預(yù)告登記制度作出了明確規(guī)定，買受人在與轉(zhuǎn)讓人簽訂合同之后，完全可以申請(qǐng)進(jìn)行預(yù)告登記，這樣可使自己的債權(quán)物權(quán)化，達(dá)到對(duì)抗第三人的效力，致使轉(zhuǎn)讓人無(wú)法對(duì)房屋進(jìn)行隨意多次轉(zhuǎn)讓而獲利。同樣，對(duì)于轉(zhuǎn)讓房屋的購(gòu)買權(quán)而言，受讓人與轉(zhuǎn)讓人簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并取得房屋購(gòu)買權(quán)之

35、后，應(yīng)要求轉(zhuǎn)讓方按約定協(xié)助受讓方盡快辦理相關(guān)手續(xù)，更好地保護(hù)自身權(quán)利。四、對(duì)購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓案件的處理該類案件一般存在較嚴(yán)重的社會(huì)影響，在巨大的經(jīng)濟(jì)利益引誘下，大批的賣房者對(duì)自己的行為反悔，欲通過(guò)各種理由來(lái)?yè)p害買受人利益。特別是在如今大量拆遷安置糾紛存在的情況下，如不對(duì)該類案件妥善處理，不僅會(huì)破壞交易安全，讓買受人喪失交易信心，阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還會(huì)危急到社會(huì)穩(wěn)定，造成極大的不良影響。揭示出賣方合法訴訟的面紗。因房?jī)r(jià)突飛猛漲，類似該類案件中的出賣方事后反悔不在少數(shù)，他們常以現(xiàn)有的一些法律規(guī)范為武器，以夫妻、父母為擋箭牌，欲在毀約中獲利。特別是在加快城市化進(jìn)程的大背景下，一些城郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)陸續(xù)被劃歸城區(qū)，本來(lái)

36、無(wú)人問(wèn)津的房子突然升值。曾經(jīng)暗自賣房，原本避之惟恐不及的法律、政策如今成了悔約的尚方寶劍。而一人訴訟，常常眾人在后觀望，一旦處理不當(dāng)，將會(huì)引發(fā)群體性訴訟，導(dǎo)致社會(huì)不穩(wěn)定。所以在涉及房產(chǎn)糾紛訴訟中一定要仔細(xì)觀察分析，看清當(dāng)事人訴訟背后的真正意圖。維護(hù)交易安全。筆者認(rèn)為，從維護(hù)交易安全、生活穩(wěn)定的角度出發(fā)，從保護(hù)善意第三人的利益出發(fā)，盡量維護(hù)合同的有效性是處理該類案件的一大原則。正如上述分析的一樣，將購(gòu)房指標(biāo)視為對(duì)購(gòu)買權(quán)的轉(zhuǎn)讓，合同未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。如果在指標(biāo)轉(zhuǎn)讓中涉及經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題，筆者認(rèn)為，在訴訟中堅(jiān)持差價(jià)補(bǔ)償?shù)脑瓌t，即因?qū)Υ祟惙课莸霓D(zhuǎn)讓，違反國(guó)家法律、行政

37、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，在確認(rèn)轉(zhuǎn)讓無(wú)效的前提下，讓賣房者按照現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償購(gòu)房者，既是對(duì)惡意訴訟者的懲罰，也有利于維護(hù)合同的嚴(yán)肅性。通過(guò)貫徹此原則讓賣房者明白，想投機(jī)取巧進(jìn)行惡意訴訟，即便是利用了合法的外衣來(lái)掩蓋，也得不到預(yù)期的利益，甚至?xí)艿椒傻闹撇梅刹荒艹蔀閭€(gè)別人謀取個(gè)人利益的工具。調(diào)解為先原則。該類案件一般是以一人訴訟的形式出現(xiàn)，但往往存在影響一片的可能。在拆遷安置糾紛中，存在很多類似轉(zhuǎn)讓安置房指標(biāo)的行為，影響社會(huì)穩(wěn)定。實(shí)際上，房屋轉(zhuǎn)讓后，已有很多受讓人住進(jìn)了安置房，如果認(rèn)定轉(zhuǎn)讓無(wú)效，他們就會(huì)搬出受讓的安置房，對(duì)其造成的損失巨大，相反卻給不誠(chéng)信之人帶來(lái)利益，造成當(dāng)事人利益嚴(yán)重失衡。在該類案

38、件的多起訴訟中，大部分都能以通過(guò)調(diào)解達(dá)成調(diào)解協(xié)議或撤訴的方式結(jié)案。在調(diào)解過(guò)程中，法官應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行充分的法律釋明，讓當(dāng)事人了解房產(chǎn)糾紛涉及的相關(guān)法律和政策，以及相關(guān)的各種訴訟成本，讓當(dāng)事人自己權(quán)衡利弊，作出明智的選擇。五、結(jié)語(yǔ)本文所述的案件因房?jī)r(jià)的不斷攀升而經(jīng)常出現(xiàn)，對(duì)此類案件如果處理不善，不僅將削弱交易方的交易信心，破壞交易安全，并且因?yàn)樵擃惏讣哂腥后w性的特征，甚至?xí)绊懙缴鐣?huì)穩(wěn)定。筆者在本文中已對(duì)該類案件的法律適用，如雙方當(dāng)事人達(dá)成買賣協(xié)議的效力問(wèn)題；雙方當(dāng)事人在交易中的利益衡量等問(wèn)題都進(jìn)行了詳盡的論述，期望通過(guò)在法律層面上的妥善處理來(lái)化解糾紛。另外必須說(shuō)明的是，處理該類糾紛，還需要相

39、關(guān)部門加大對(duì)房屋交易監(jiān)督的力度，加快健全房屋交易的法律法規(guī)，使房屋的交易規(guī)范化和法制化。在交易中，增加房屋信息的透明度，除要求交易的雙方誠(chéng)實(shí)信用外，有關(guān)部門對(duì)房屋信息應(yīng)進(jìn)一步公開、透明，便于關(guān)聯(lián)方查詢，有助于人們的正確選擇，防止交易一方的合法權(quán)益受到侵害，與此同時(shí)，杜絕因房屋信息不明或因查詢難而產(chǎn)生的不慎交易。作者單位：重慶市沙坪壩區(qū)人民法院司法09-23(責(zé)任編輯：中外民商裁判網(wǎng))因一份購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，有著三十多年交情的劉、吳兩家“劍拔弩張”。兩年前，吳丞（化名）將單位內(nèi)部購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)給好友劉曉方（化名），雙方立下協(xié)議，劉曉方塞給吳丞3萬(wàn)元“指標(biāo)費(fèi)”。兩年后，該套房?jī)r(jià)格足足上漲了40余萬(wàn)元。

40、吳丞認(rèn)為，單位此前明令禁止職工轉(zhuǎn)讓購(gòu)房指標(biāo)，加之簽約一事其愛(ài)人毫不知情，協(xié)議根本沒(méi)法生效。他要求，收回指標(biāo)。購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效，夫妻一方不知情是否可解除協(xié)議？從某種角度分析，劉吳兩家的民事糾紛，引出的卻是指標(biāo)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題上的法律爭(zhēng)議。法律專家指出，雖然房屋購(gòu)買指標(biāo)在法律上還屬于空白概念，但是定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬有效，且應(yīng)當(dāng)?shù)玫饺媛男?。雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效成爭(zhēng)議焦點(diǎn)3萬(wàn)元“賣”購(gòu)房指標(biāo)事情還得從2009年11月說(shuō)起，吳丞所在省級(jí)單位正組織職工團(tuán)購(gòu)商品房，地段雖然偏遠(yuǎn)，可是價(jià)格卻便宜?！拔挥谀喜懈咝聟^(qū)內(nèi)京東大道上，均價(jià)約為3000元/平方米?！眲苑交貞浀?，當(dāng)時(shí)該片區(qū)均價(jià)為3

41、800元/平方米，這樣算來(lái)確實(shí)便宜不少。2009年12月，劉曉方、吳丞雙方簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議?！拔覀冇腥嗄昱笥殃P(guān)系，決定將自己名下團(tuán)購(gòu)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給劉曉方名下，幫助他能夠購(gòu)到略低于市場(chǎng)價(jià)的商品房。”協(xié)議中約定，團(tuán)購(gòu)房所發(fā)生費(fèi)用由劉曉方一家承擔(dān)，在一定時(shí)間內(nèi)，劉曉方仍以吳丞名義交款，在辦理正式房產(chǎn)證時(shí)以劉曉方名義辦理房產(chǎn)證?！敖磺闅w交情，還是要感謝的?！睘榇耍瑒苑侥贸?萬(wàn)元，吳丞欣然接受。“升值40萬(wàn)”起糾紛今年7月初，吳丞通過(guò)“中間人”給劉曉方帶話，“房子要收回”。這個(gè)消息對(duì)于劉家來(lái)說(shuō)無(wú)疑是震驚的，此時(shí)他們已以吳丞名義交納13萬(wàn)余元房款。隨后，他們向吳丞求證，對(duì)方給出明確答復(fù)。不過(guò)，吳丞認(rèn)為，“收

42、回房子”的理由很充分。他告訴記者，當(dāng)初與老友簽訂協(xié)議時(shí)，他愛(ài)人并不知情。“直到我把1.5萬(wàn)元（3萬(wàn)元分兩次給付）帶回家時(shí)，我愛(ài)人問(wèn)道，錢是從哪里來(lái)的？”這時(shí)，他愛(ài)人得知轉(zhuǎn)讓一事后，要求他將錢退還?！斑@個(gè)（指購(gòu)房指標(biāo)）屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，現(xiàn)在她就是要房子，我做不通她的工作。”吳丞認(rèn)為自己很無(wú)奈。對(duì)于這個(gè)理由，劉曉方有些不能接受。他告訴記者，協(xié)議簽訂近兩年才提出這個(gè)理由，似乎有些晚。劉曉方稱，他第一次拿出的1.5萬(wàn)元并未退回來(lái)，而第二次送出的1.5萬(wàn)元，吳丞還是繼續(xù)收下了。吳丞指出，這份轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效?！斑@根本就不是買賣合同，房產(chǎn)證還沒(méi)下來(lái)，怎么轉(zhuǎn)讓？”他認(rèn)為，這份協(xié)議法律上應(yīng)該完全不被認(rèn)可。此外，其

43、單位明令禁止職工轉(zhuǎn)讓購(gòu)房指標(biāo)，就這點(diǎn)而言，協(xié)議本身也沒(méi)法生效。“協(xié)議是否有效，我們可通過(guò)法律途徑確認(rèn)?！眲苑秸f(shuō)，如今，京東大道附近商品房均價(jià)約為7000元/平方米，現(xiàn)在這套房已上漲了40余萬(wàn)元，這也許是雙方都未預(yù)料到的?！芭笥咽欠窠?jīng)得起考驗(yàn)，現(xiàn)在談這個(gè)已沒(méi)有意義了。”劉曉方說(shuō)。一問(wèn)購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效屬期待利益轉(zhuǎn)讓采訪中，吳丞曾提到，房產(chǎn)證還沒(méi)到手，因此這份轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效?！胺刹](méi)有明令禁止購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓，”江西贛維律師事務(wù)所律師陶小泉說(shuō)。陶小泉指出，雖然城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，但這僅僅是對(duì)物權(quán)行為的限制。職工按單位政策享有對(duì)團(tuán)購(gòu)房購(gòu)買的權(quán)利，因該房在訂

44、立協(xié)議時(shí)尚未實(shí)際取得，故職工對(duì)該房的權(quán)利尚屬于資格權(quán)利，在法理上可歸為一種期待利益，屬于債權(quán)范疇，可以依法轉(zhuǎn)讓。陶小泉認(rèn)為，上述糾紛是購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議糾紛，并非房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛；轉(zhuǎn)讓行為不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定；沒(méi)有損害其他人利益，協(xié)議有效，雙方應(yīng)繼續(xù)履行。南昌市東湖區(qū)人民法院民三庭庭長(zhǎng)張文軍也持相同觀點(diǎn)，他表示，房屋購(gòu)買指標(biāo)在法律上還屬于空白概念，根據(jù)在審判實(shí)踐中遇到的相關(guān)案件，這種指標(biāo)所對(duì)應(yīng)的房屋一般被稱為“定向商品房”，指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同實(shí)質(zhì)上是對(duì)房屋預(yù)期定購(gòu)資格的轉(zhuǎn)讓，是一種權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，這種權(quán)利屬于可期待物權(quán)的范疇，未被法律所禁止。因此，定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬有效，且應(yīng)當(dāng)?shù)玫饺媛男?/p>

45、。二問(wèn)夫妻一方不知情是否可解除協(xié)議購(gòu)房指標(biāo)不屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓購(gòu)房資格無(wú)須夫妻另一方同意至于當(dāng)事人提出因“老婆不同意”要求收回指標(biāo)的理由，江西師范大學(xué)政法學(xué)院法學(xué)博士廖建新認(rèn)為，協(xié)議的標(biāo)的不是房屋，只是購(gòu)買資格，不存在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移問(wèn)題。因此，與夫妻共同財(cái)產(chǎn)無(wú)關(guān)。此外，購(gòu)買資格是基于單位職工身份而取得，而非基于婚姻關(guān)系所能產(chǎn)生的權(quán)利，因此該資格并不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)范疇。廖建新指出，假設(shè)在夫妻一方不知情的情形下雙方簽訂合同，并不影響協(xié)議的真實(shí)性。如果吳妻知情后提出退款，但事實(shí)上仍未退款，則視為默認(rèn)丈夫的轉(zhuǎn)讓行為。江西省高級(jí)人民法院民一庭庭長(zhǎng)胡國(guó)運(yùn)認(rèn)為，房屋購(gòu)買權(quán)不屬于夫妻的共同財(cái)產(chǎn)范疇，不適用“未經(jīng)其他共有人書面同意，轉(zhuǎn)讓共有房屋無(wú)效”的相關(guān)規(guī)定。他分析道，這種轉(zhuǎn)讓指標(biāo)行為，屬于合同之債，非物權(quán)轉(zhuǎn)讓，通常情況下，并不需要必須征得夫妻另一方的同意。此外，婚姻法司法解釋（一）中有明文規(guī)定：“他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人?！焙鷩?guó)運(yùn)介紹，夫妻之間是一種相當(dāng)親密的生活關(guān)系，受讓方有理由相信，轉(zhuǎn)讓方的行為應(yīng)為其夫妻雙方共同意思表示，那么，轉(zhuǎn)讓方不得以其妻子不同意或不知道為由對(duì)抗善意的受讓方。他認(rèn)為，通過(guò)買賣這個(gè)指標(biāo)，所得到的收入應(yīng)屬于夫妻共同所有，但是，就指標(biāo)本身而言，