溧陽房地產(chǎn)市場(chǎng)研究(doc8)

1、溧陽房地產(chǎn)市場(chǎng)研究隨著近幾年國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展， 溧陽經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面都有了長足的發(fā)展， 2004 年全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 148.5 億元，完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 70 億元，分別比上年增長 22.6%和 32.9%，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 16.42 億元，其中一般財(cái)政收入 6.82 億元，分別比上年增長 33.8%和 38.5%。在百強(qiáng)縣最新排名中，列全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百強(qiáng)縣（市）第 44 位，提升了 8 位！城市的發(fā)展帶動(dòng)了我市各個(gè)行業(yè)的快速發(fā)展， 房地產(chǎn)市場(chǎng)也顯現(xiàn)出了迅猛的發(fā)展態(tài)勢(shì)，隨著供求關(guān)系的不斷變化以及城市規(guī)劃的進(jìn)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了很多變化， 下面就我市房地產(chǎn)發(fā)展的一些數(shù)據(jù)做一個(gè)分析

2、。第一部分：城市研究一、溧陽市近三年 GDP 對(duì)比分析溧陽2002-2004年GDP統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)160140120100148.580121.1560102.12402002003年2004年2002年從 2002 年開始，溧陽的經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速穩(wěn)定，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，到 2007 年，溧陽 GDP 有望突破 200 億元！二、 溧陽市區(qū)人口發(fā)展目標(biāo)3335302521.7725201510502002年2007年2020年溧陽市區(qū)人口發(fā)展目標(biāo)（單位：萬人）三、溧陽市區(qū)人均住房使用面積分析3030252520201510502002年2007年2020年溧陽城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積分析（單位：平方米）第

3、二部分：城市房地產(chǎn)總體經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析一、溧陽房地產(chǎn)發(fā)展綜述2004 年度溧陽房地產(chǎn)開發(fā)完成實(shí)際投資額為10.5 億元，商品房施工面積為 58.5 萬平方米，其中住宅為49.5 萬平方米；新開工建筑面積為 45 萬平方米；竣工房屋建筑面積為14 萬平方米，銷售面積為37 萬平方米，其中住宅為33 萬平方米，空置面積為3.25 萬平方米。目前，市區(qū)普通住宅房?jī)r(jià)格平均為2800 元/平方米，最高價(jià)已經(jīng)達(dá)到3300 元/平方米，別墅一般為40007000 元/平方米，營業(yè)房?jī)r(jià)格為500012000 元/平方米，最高為16000 元 /平方米。二、溧陽近三年來房地產(chǎn)投資分析1210.510863.1842

4、02.112002年2003年2004年溧陽 2001 2003 年房地產(chǎn)投資總額數(shù)據(jù)分析（單位：億元）2001 年至 2004 年溧陽房地產(chǎn)步入一個(gè)持續(xù)快速發(fā)展的快車道，由于 2003 年房地產(chǎn)投資的減少和市場(chǎng)需求的擴(kuò)大，導(dǎo)致市場(chǎng)上的供應(yīng)樓盤減少，加速了2004 年溧陽房地產(chǎn)的“井噴” ，三年之間實(shí)際房?jī)r(jià)飚升了 100%以上！三、溧陽房地產(chǎn)近三年來銷售和空置面積對(duì)比分析3500003000002860692500002111002000001500001000005000008700151302002年2003年銷售面積空置面積四、溧陽房地產(chǎn)近三年來施工和竣工面積對(duì)比分析7000006000

5、0050000040000034870030000024747520000017140013058410000002002年2003年施工面積竣工面積第三部分：基于近年來溧陽房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的思考溧陽日益增長的房?jī)r(jià)是否反映了市場(chǎng)的真實(shí)需求？270000325002004年5850001400002004年根據(jù)溧陽市區(qū)人口發(fā)展目標(biāo)中2002 年的 21.77 萬增長到 2007 年的 25 萬計(jì)算，按每個(gè)人住宅建筑面積27 平方米計(jì)算為 81.27 萬平方米；原城區(qū)居住人口住宅使用面積將由20 平方米 /人增加至 25 平方米/人，則這部分新增加的住宅商品房面積約為108.85 萬平方米。有上面兩

6、項(xiàng)新增需求計(jì)算可以得知2002年至 2007 年城市共需增加 190.12 萬平方米住宅面積，這還不包括城市中舊城區(qū)改造的拆遷面積。通過上面的計(jì)算我們可以看出：溧陽市場(chǎng)的住宅需求還是較大的。城市新增人口住宅需求量（ 25 21.77）*27=81.27原城區(qū)人口改善居住條件住宅需求量（ 2520）*21.77=108.85總計(jì)190.12如果按以上政府發(fā)展目標(biāo)計(jì)算我們大致可以預(yù)計(jì)出今后兩年每年房地產(chǎn)交易量必須達(dá)到50 萬平方米以上才能實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。年份2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年需求量（平方米）21 萬29 萬27 萬50 萬63 萬從以上分析我們可以發(fā)現(xiàn)溧陽房地產(chǎn)

7、市場(chǎng)的發(fā)展還具有一定的潛力，目前的房?jī)r(jià)確實(shí)是市場(chǎng)真實(shí)需求的表現(xiàn)，但同時(shí)我們也可以發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)的快速上揚(yáng)， 導(dǎo)致了購買力不足， 已經(jīng)抑制了相當(dāng)一部分的消費(fèi)需求。第四部分：目前溧陽房地產(chǎn)市場(chǎng)版塊研究隨著近幾年溧陽城市建設(shè)的發(fā)展，以及城市面積的急劇擴(kuò)張， 在市中心版塊拆遷成本增高，拆遷困難，幾無可開發(fā)用地的情況下，居住從市中心向四周擴(kuò)散， 尤其是向南和向西兩個(gè)方向發(fā)展，目前南部新城區(qū)版塊已形成氣候， 其他區(qū)域也開始啟動(dòng)。 同時(shí)隨著溧陽建設(shè)花園式城市規(guī)劃的逐漸成熟，天目湖以及周邊地區(qū)也開始活躍。但是考慮到天目湖版塊的發(fā)展還需要時(shí)間去證明，我們暫且把溧陽市區(qū)的地塊作為分析的重點(diǎn)。 目前市區(qū)地塊主要分成市中心

8、、 城東、城南、城西、城北五大版塊。一、市中心版塊由于市中心版塊拆遷成本增高， 拆遷相對(duì)困難， 因此近兩年市中心樓盤相對(duì)不多。有代表性的市中心個(gè)案僅有南大街廣場(chǎng)， 下一階段，隨著房屋銷售價(jià)格的提高， 國家土地政策的日益嚴(yán)格， 以及規(guī)劃部門對(duì)城市形象的考慮， 市中心版塊的供應(yīng)量所占比例將有所增加， 初期以較為容易拆遷的廠房為主。 隨著市區(qū)的動(dòng)工面積增加以及市區(qū)形象的改善，市中心版塊的價(jià)值將得到進(jìn)一步的提升。二、城東版塊城東原屬馬墊鄉(xiāng)管轄， 歷來不屬于溧陽發(fā)展的主方向。該地塊在規(guī)劃上相對(duì)比較凌亂， 上規(guī)模的住宅小區(qū)較少， 消費(fèi)者對(duì)該版塊的認(rèn)可度不高。根據(jù)溧陽城市規(guī)劃， 將會(huì)對(duì)該地區(qū)雜亂的住宅和工廠

9、分步進(jìn)行改造，并建設(shè)公園，城東的城市形象會(huì)有一定的提升，但仍不會(huì)是消費(fèi)者購房的首選。三、城南版塊南部新城區(qū)是溧陽發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，南部新增用地 124.59 公頃，新增人口 3 萬人，在目前南部已經(jīng)建成的小區(qū)有：燕山南苑、金谷廣場(chǎng)、錦繡花園等， 在這些小區(qū)示范效應(yīng)的帶動(dòng)下，南部新城區(qū)已經(jīng)成為消費(fèi)者置業(yè)的首選之一，其住宅的銷售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到并超過3000元/平方米。四、城西版塊隨著城西教育文化的建設(shè)， 灣溪河濕地景觀帶及西郊風(fēng)景區(qū)工程的推進(jìn)，西部版塊的價(jià)值正在不斷的上升。 西部版塊除了在價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)外，學(xué)區(qū)、 景觀和道路都是西部版塊最大的亮點(diǎn)，西區(qū)以其較高的性價(jià)比在溧陽房地產(chǎn)市場(chǎng)上占有一席之地。五、

10、城北版塊由于溧陽曾經(jīng)有過向北發(fā)展的規(guī)劃， 主要以昆侖房地產(chǎn)開發(fā)公司為主的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在溧陽北部城區(qū)開發(fā)了較大規(guī)模的住宅小區(qū)，如昆侖花園、昆侖西苑、昆侖東苑等，直至現(xiàn)在昆侖東苑、昆侖南苑仍在銷售。六、城市改造的加速和市中心的回歸2003 年、 2004 年兩年的土地供應(yīng)量以城南最為充足，隨著城南住宅用地的減少， 2005 年市中心和城西所占比例有所增加。由于國家保護(hù)耕地的土地政策的約束和城市形象的需要， 政府規(guī)劃部門將注意力轉(zhuǎn)移到老城區(qū)， 老城區(qū)的改造將進(jìn)入加速期， 老城區(qū)的形象將會(huì)有較大幅度的提高， 市中心版塊將回歸其應(yīng)有的面貌和價(jià)值，再一次占據(jù)溧陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力位置。2005年溧陽計(jì)劃出讓土地情況40%49%舊城改造城南城西