物業(yè)管理前期介入工作指引

1、物業(yè)管理前期介入工作指引物業(yè)管理前期介入工作指物業(yè)管理前期介入工作指引引物業(yè)管理前期介入工作指引培訓提綱培訓提綱物業(yè)管理前期介入的概念物業(yè)管理前期介入的概念 前期介入如何做好技術(shù)節(jié)能改造措施前期介入如何做好技術(shù)節(jié)能改造措施前期介入的一般程序前期介入的一般程序 前期介入的內(nèi)容前期介入的內(nèi)容 規(guī)劃設(shè)計階段介入規(guī)劃設(shè)計階段介入施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 物業(yè)公司對竣工驗收階段介入物業(yè)公司對竣工驗收階段介入物業(yè)管理前期介入工作指引物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗收等，就參與介入，從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用

2、角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，以確保物業(yè)設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。物業(yè)管理前期介入的概念物業(yè)管理前期介入的概念 物業(yè)管理前期介入工作指引所謂技術(shù)節(jié)能，包括兩層含義：一、是運用專業(yè)節(jié)能產(chǎn)品，從而達到降低能耗的目的；二、是運用技術(shù)方法達到降低能耗的目的。對已經(jīng)投入使用的物業(yè)項目待物業(yè)管理能夠介入時，物業(yè)項目的工程建設(shè)均已基本結(jié)束或者已經(jīng)完全結(jié)束，這時再想通過改變設(shè)計而達到節(jié)能目的，已經(jīng)為

3、時已晚。做好項目節(jié)能工作，首先要在思想上要有認識，其次在具體上做到實行能稱干，加強完善管理提高資源利用效率，減少損失浪費，以盡可能少的資源消耗，創(chuàng)造盡可能大的經(jīng)濟社會效益。 前期介入如何做好節(jié)能改造措施前期介入如何做好節(jié)能改造措施物業(yè)管理前期介入工作指引物業(yè)項目的節(jié)能工作絕不能等到物業(yè)項目接管后才開始運作，而應當盡早介入到物業(yè)項目的工程設(shè)計和工程施工中。 1、首先要做到物業(yè)項目這個產(chǎn)品是節(jié)能的，也就是說這個物業(yè)項目所選用的設(shè)備全是節(jié)能設(shè)備、所用的材料都是節(jié)能材料，它的電氣線路、各種管道、設(shè)備的選型、設(shè)備的數(shù)量等各個方面都要考慮節(jié)能的需要，體現(xiàn)節(jié)能的思想。2、物業(yè)管理人員比工程設(shè)計人員、工程施工

4、人員、工程管理人員更為了解和掌握各種物業(yè)設(shè)備設(shè)施的耗能情況，具有比較豐富的節(jié)能經(jīng)驗和節(jié)能體會。物業(yè)管理的盡早介入，就是要把這些經(jīng)驗和體會通過業(yè)主或建設(shè)單位運用到物業(yè)項目的工程設(shè)計和工程施工中，用以彌補設(shè)計和施工的缺陷，從而使物業(yè)項目這個產(chǎn)品能夠更加節(jié)能，為做好物業(yè)項目的節(jié)能工作打下基礎(chǔ)。 前期介入如何做好節(jié)能改造措施前期介入如何做好節(jié)能改造措施物業(yè)管理前期介入工作指引1 、雙方確定工作內(nèi)容要求;2、 物業(yè)組成工作小組;3 、制定工作計劃;4 、計劃實施，物業(yè)應重點關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、 管理用房、 車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質(zhì)量問題、機電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)

5、管理方案和管理合同的確認。5 、物業(yè)與地產(chǎn)雙方的協(xié)調(diào)研討應形成書面資料，以備復 查。6 、對涉及物業(yè)利益的文件應由物業(yè)確認，如：管理費、物業(yè)管理合同、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設(shè)備設(shè)施合同中的售后服務(wù)等。前期介入的一般程序前期介入的一般程序 物業(yè)管理前期介入工作指引前期介入主要分三個階段實現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計階段、營銷策劃階段和施工建設(shè)階段，三個主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)進行竣工驗收。1、規(guī)劃設(shè)計階段包括：、規(guī)劃設(shè)計階段包括：對總體設(shè)計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內(nèi)容

6、。2、營銷策劃階段包括：、營銷策劃階段包括：物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應注意的內(nèi)容。 3、施工建設(shè)階段包括：、施工建設(shè)階段包括：電氣設(shè)備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應注意的問題。前期介入的內(nèi)容前期介入的內(nèi)容 物業(yè)管理前期介入工作指引規(guī)劃設(shè)計評估準備規(guī)劃設(shè)計評估準備1、規(guī)劃設(shè)計評估需要獲得的資料。2、報批報建文件可行性研究報告及批復、詳規(guī)及批復、項目選址意見書、勘測定界報告、配套條件明細資料、擴初批復。3、企劃文件市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標客戶定位、目標客戶資料。4、設(shè)計文件總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑設(shè)計說明書

7、、設(shè)計圖紙（平面圖、立面圖、透視圖）、結(jié)構(gòu)設(shè)計說明書、給水排水設(shè)計說明書、電氣設(shè)計說明書、弱電設(shè)計說明書、采暖通風空調(diào)設(shè)計說明書、動力設(shè)計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟指標等。5、地產(chǎn)需組織項目說明會，會同其所屬項目、設(shè)計、工程、營銷、物業(yè)等相關(guān)部門專題介紹項目情況并解答疑問。6、物業(yè)公司組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進行實地考察。規(guī)劃設(shè)計階段介入規(guī)劃設(shè)計階段介入 物業(yè)管理前期介入工作指引總體評估。總體評估。1、住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。2、住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。3、建筑與自然和諧，采光、通風充足，環(huán)境優(yōu)美。4、生活便

8、利，基本生活配套齊全，出行便捷。5、設(shè)備、設(shè)施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。6、注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。7、安全防衛(wèi)設(shè)計完備，運用先進技防手段，安全及消防配置充分。8、智能化配置先進，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。9、便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。10、各項技術(shù)經(jīng)濟指標在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先 。規(guī)劃設(shè)計階段介入規(guī)劃設(shè)計階段介入項目評估細則項目評估細則物業(yè)管理前期介入工作指引分類評估分類評估 規(guī)劃設(shè)計階段介入規(guī)劃設(shè)計階段介入項目評估細則項目評估細則消防布局消防布局1、消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙

9、感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠。2、消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。3、消防登高面（場地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。4、消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國家規(guī)范。物業(yè)管理前期介入工作指引分類評估分類評估 規(guī)劃設(shè)計階段介入規(guī)劃設(shè)計階段介入項目評估細則項目評估細則交通布局交通布局1、各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清 晰，便于分流管理。2、主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。3、機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的2：1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標準住宅應按戶數(shù)1：1, 另加訪客車位占車位數(shù)的10%）

10、。非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：1.5），便于停放。4、有條件，宜設(shè)置地下機動車停車庫，應符合國家規(guī)范。物業(yè)管理前期介入工作指引分類評估分類評估 規(guī)劃設(shè)計階段介入規(guī)劃設(shè)計階段介入項目評估細則項目評估細則生活配置生活配置1、根據(jù)小區(qū)周邊（1公里范圍）市場、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。2、一般應考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)功能。3、如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件，應盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營業(yè)場所，出入口或樓梯須與住宅分開。4、如住宅區(qū)設(shè)置會所，宜獨立設(shè)計。會

11、所面積、活動項目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。物業(yè)管理前期介入工作指引分類評估分類評估 規(guī)劃設(shè)計階段介入規(guī)劃設(shè)計階段介入項目評估細則項目評估細則設(shè)備配套設(shè)備配套1、水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計容量應能滿足使用需要，并留有適當擴展余地。2、配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護保養(yǎng)。3、公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜

12、采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān)，十八層以上高層住宅宜應設(shè)疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。4、配電房、水泵房、電梯機房、中央空調(diào)機房等設(shè)備房設(shè)計應符合國家規(guī)范。5、水泵房不應設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房內(nèi)不應有污水管穿越，電梯井不應緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應采取隔音措施。物業(yè)管理前期介入工作指引分類評估分類評估 規(guī)劃設(shè)計階段介入規(guī)劃設(shè)計階段介入項目評估細則項目評估細則智能化配置智能化配置1、安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。2、

13、網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺、家電遠程控制系統(tǒng)。3、設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。4、中央控制中心位置宜設(shè)于管理部內(nèi)，或與管理部相鄰相近，布線系統(tǒng)應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。5、智能化設(shè)備和技術(shù)應考慮技術(shù)先進性、設(shè)備標準化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性，采用成熟產(chǎn)品。物業(yè)管理前期介入工作指引分類評估分類評估 規(guī)劃設(shè)計階段介入規(guī)劃設(shè)計階段介入項目評估細則項目評估細則房屋單體房屋單體

14、1、屋面應充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。2、樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。3、住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。4、住宅外窗應考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。5、廚房設(shè)計應遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在23米，燃氣熱水器位置合理，灶宜避開窗口設(shè)置。6、衛(wèi)生間不應直接開向起居房，餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。物業(yè)管理前期介入工作指引分類評估分類評估 規(guī)劃設(shè)計階段介入規(guī)劃設(shè)計階段介入項目評估細則項目評估細

15、則7、廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。8、管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應設(shè)置合理，便于檢修。9、宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風帽。10、底層地坪應充分考慮防潮措施。11、房型設(shè)計應考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。12、有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應考慮防盜措施。13、陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。物業(yè)管理前期介入工

16、作指引分類評估分類評估 規(guī)劃設(shè)計階段介入規(guī)劃設(shè)計階段介入項目評估細則項目評估細則室內(nèi)配置室內(nèi)配置1、室內(nèi)空調(diào)機位設(shè)置合理，應與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。2、室外空調(diào)機位應考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。3室外空調(diào)機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開，與鄰、4、套住宅機座相鄰時，應采取安全隔離措施。5、空調(diào)機冷凝水和隔霜水應設(shè)專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。6、室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應靠近室內(nèi)機位管中應距地2.2米左右向外傾斜10度左右。7、當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調(diào)的要求。8、如使用小型中央空調(diào)，層高應大于3.3m，并留有室外機位置。9、室內(nèi)各類插

17、座、開關(guān)位置合理，應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計分配合理。10、電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。11、聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進戶對講。12、高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。 物業(yè)管理前期介入工作指引分類評估分類評估 規(guī)劃設(shè)計階段介入規(guī)劃設(shè)計階段介入項目評估細則項目評估細則綠化配置綠化配置1、綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。2、綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。3、綠化品種適宜當?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好

18、。4、綠化品種便于養(yǎng)護，養(yǎng)護成本節(jié)約。5、綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣。6、綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。7、主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。物業(yè)管理前期介入工作指引分類評估分類評估 規(guī)劃設(shè)計階段介入規(guī)劃設(shè)計階段介入項目評估細則項目評估細則景觀配置景觀配置1、景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。2、采用水景應考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。水系岸床設(shè)計應考慮防滲漏效果。3、不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過1米的水系，并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,，還應配置相應的救生設(shè)備、設(shè)施。4、景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護，宜采

19、用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。5、泛光照明不影響住戶，不造成光污染。物業(yè)管理前期介入工作指引分類評估分類評估 規(guī)劃設(shè)計階段介入規(guī)劃設(shè)計階段介入項目評估細則項目評估細則公共空間公共空間1、應充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計，避免排泄不暢通。2、宜設(shè)置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。3、公共活動區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。4、綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于150m）。5、各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應設(shè)置公告欄，宜預留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應有防雨措施。6、樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設(shè)置無障礙通道和設(shè)施

20、。7、公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設(shè)置相應保護措施。8、高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。9、樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。物業(yè)管理前期介入工作指引分類評估分類評估 規(guī)劃設(shè)計階段介入規(guī)劃設(shè)計階段介入項目評估細則項目評估細則管理用房管理用房1、物業(yè)管理處 管理中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。 作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工 生活用房。 總面積：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。（各地法規(guī)要求不一樣）一般： 管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100X0.2 位置：住宅區(qū)中央，底層

21、，管理本部及各作業(yè)面相對集中。2、業(yè)委會、居委會（根據(jù)當?shù)卣撸?功能：辦公室、資料室、會議室、接待室 面積：根據(jù)具體情況而定 位置：和管理部相對接近，業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設(shè)置于一處物業(yè)管理前期介入工作指引物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項目土建工程的尾聲，即在設(shè)物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門窗安裝階段，時間上大致在竣工驗收前備、門窗安裝階段，時間上大致在竣工驗收前5個月。個月。施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容1、成立介入小組，一般23人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧，

22、并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓。地產(chǎn)項目部應設(shè)定專人與物業(yè)對接，及時回復物業(yè)的建議。2、介入小組按照施工安裝進度進行現(xiàn)場跟進，發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產(chǎn)、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度，通?？赏ㄟ^建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內(nèi)容有：工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。3、實行填報前期介入情況周報制度實行填報前期介入情況周報制度，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給地產(chǎn)相關(guān)部門，并跟進所呈報問題解決情況。4、物業(yè)定期參參加地產(chǎn)組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會，及時溝通相關(guān)問題和進度。5、物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應以書面重要問題應以書面報告的形式上報給地產(chǎn)公司領(lǐng)導，并跟

23、進問題整改落實情況。物業(yè)管理前期介入工作指引物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 1、了解委托項目各類機電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計中缺陷、遺漏的工程項目，加強常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計規(guī)劃缺陷，包括各類開關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。2、回填土工程回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會導致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)

24、下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開裂等問題。因此，應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控，有問題應堅決要求返工，否則后患無窮。物業(yè)管理前期介入工作指引物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 地下室工程地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。因此，根據(jù)其設(shè)計采取的防水施工方案而相應地重點監(jiān)理以下事項：a、無論采取何種防水設(shè)計施工，基坑中不應積水，如有積水，應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防水工程施工。b、采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時，除嚴格按照設(shè)計要求計算混凝土的配合比之

25、外，應重點檢查：砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔)；底板應盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)施工縫時，應嚴格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等)；預埋件的埋設(shè)應嚴格按規(guī)范施工；養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應嚴格監(jiān)控，此項是承建商經(jīng)常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的影響。c、采用水泥砂漿防水層，除按設(shè)計及規(guī)范施工外，應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。物業(yè)管理前期介入工作指引物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點施工

26、建設(shè)介入程序與內(nèi)容施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 樓面、屋面砼工程樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。a、鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查，同時應監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。b、砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工出

27、現(xiàn)問題，通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導致維修困難，故對以上部位砼的振搗應嚴格監(jiān)控。物業(yè)管理前期介入工作指引物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 裝飾工程a、外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關(guān)鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水作整體設(shè)防(無特別的防水層)，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實度、外飾

28、面粘貼層的飽滿(無空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面，應嚴格監(jiān)督。b、內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。c、地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應重點監(jiān)理，注意砂漿密實及查坡泄水方面。物業(yè)管理前期介入工作指引物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 給排水工程a、給水工程：現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問題造成水壓較大，而設(shè)計者通常會在由高位水池通往低層住宅的主管

29、上設(shè)減壓閥。由于減壓閥的自身構(gòu)造，較易為細小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開管口式，應改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進入。如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi)，則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。b、排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費用增多，在可能的情況下建議改用PV水管。物業(yè)管理前期介入工作指引物業(yè)公司組織相關(guān)技術(shù)人員組成驗收小組，協(xié)助地產(chǎn)完成竣工驗收及細部檢查工作，及早發(fā)現(xiàn)設(shè)計、規(guī)劃、施工、設(shè)備安裝等問題，以備預留充足的返修時間。物業(yè)公司對竣工驗收階段介入物業(yè)公司對竣工驗收階段介入 1、驗收小組須制定統(tǒng)一驗收

30、標準（詳見新建物業(yè)接管驗收指引）2、驗收小組須準備竣工驗收的表格資料，現(xiàn)場做好詳細記錄，如： a.房屋接管驗收表 b.室內(nèi)接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 c.公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 d.機電設(shè)備接管驗收表 e.機電設(shè)備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表3、物業(yè)公司應了解工程建設(shè)的各個環(huán)節(jié)，審閱工程檔案資料，實地查驗建筑工程和設(shè)備安裝情況，并對工程設(shè)計、施工和設(shè)備質(zhì)量等方面的問題結(jié)合各類統(tǒng)計表匯總后提交地產(chǎn)公司。物業(yè)管理前期介入工作指引物業(yè)管理前期介入工作指引*項目帷幔園剛剛交房就斷水了，為什么？我們已足額繳納物業(yè)費！項目帷幔園剛剛交房就斷水了，為什么？我們已足額繳納物業(yè)費！ 劉津煜 于 2007-8-

31、31 14:02:12 加貼在 *項目項目 為什么多次反映到物業(yè)都沒有解決，從交房第二天開始到現(xiàn)在將近一周了，怎么都沒有人管呢？問物業(yè)，物業(yè)說，從交房第二天開始到現(xiàn)在將近一周了，怎么都沒有人管呢？問物業(yè)，物業(yè)說，我們也不知道。有這么回復業(yè)主的嗎？我們也不知道。有這么回復業(yè)主的嗎？我們每天從樓下提水到7樓，中水，自來水都沒有了。還讓人怎么生活？回復回復:*項目帷幔園剛剛交房就斷水了，為什么？我們已足額繳納物業(yè)項目帷幔園剛剛交房就斷水了，為什么？我們已足額繳納物業(yè)費！費！ *市客戶服務(wù)中心 于 2007-9-3 14:01:20 加貼在 *項目項目 尊敬的業(yè)主： 您好！ 26日*地區(qū)普降暴雨，路面

32、積水嚴重，27日導致您所在的組團泵房被雨日導致您所在的組團泵房被雨水浸泡、線路故障，我們經(jīng)過搶修，已于水浸泡、線路故障，我們經(jīng)過搶修，已于31日現(xiàn)場恢復用水。日現(xiàn)場恢復用水。雖然在此期間我們也采取了一些送生活用水等臨時應急措施，但給您造成的不便，還請您原諒。后續(xù)此類事件，服務(wù)中心將加大信息溝通力度，確保您能及時了解情況，如您生活中出現(xiàn)其他問題，歡迎同我們聯(lián)系，聯(lián)系電話：*。 停水影響業(yè)主生活案例：停水影響業(yè)主生活案例：物業(yè)管理前期介入工作指引物業(yè)的服務(wù)到底怎么了？物業(yè)的服務(wù)到底怎么了？當?shù)刂髁髅襟w負面報道：當?shù)刂髁髅襟w負面報道：“樓內(nèi)唯一一部電樓內(nèi)唯一一部電梯卻停運梯卻停運全樓的全樓的自來水也

33、沒有了，更自來水也沒有了，更令業(yè)主們不解的是，令業(yè)主們不解的是，當他們向小區(qū)物業(yè)管當他們向小區(qū)物業(yè)管理公司詢問事故原因理公司詢問事故原因時，物業(yè)答復卻是因時，物業(yè)答復卻是因為一周前的那場降雨為一周前的那場降雨所致。所致。”物業(yè)管理前期介入工作指引事件過程：事件過程：8月月26日該地區(qū)突發(fā)暴雨，來勢急，雨量大，地下水位升高；日該地區(qū)突發(fā)暴雨，來勢急，雨量大，地下水位升高；8月月27日早晨，物業(yè)工程巡視發(fā)現(xiàn)五期八組團地下設(shè)備泵房進水，日早晨，物業(yè)工程巡視發(fā)現(xiàn)五期八組團地下設(shè)備泵房進水，積水深達積水深達1.5米，水泵房所有設(shè)備被浸泡在水中；米，水泵房所有設(shè)備被浸泡在水中；8月月27日日-31日期間緊

34、急采日期間緊急采購設(shè)備，臨時安裝一臺生購設(shè)備，臨時安裝一臺生活水泵及中水泵，部分恢活水泵及中水泵，部分恢復供水。復供水。期間停水期間停水5日之日之久。久。初步評估，該事故造初步評估，該事故造成直接經(jīng)濟損失成直接經(jīng)濟損失5萬萬元。元。物業(yè)管理前期介入工作指引事故原因：事故原因：q水泵房巡視不及時：水泵房巡視不及時：8月月26日日連續(xù)不斷下暴雨，下午四點曾連續(xù)不斷下暴雨，下午四點曾對水泵房進行巡查，以后再沒對水泵房進行巡查，以后再沒有巡視過，直至第二天早晨發(fā)有巡視過，直至第二天早晨發(fā)現(xiàn)水泵房被水浸泡?，F(xiàn)水泵房被水浸泡。q排水設(shè)備故障：排水設(shè)備故障：在前期接管驗在前期接管驗收時，發(fā)現(xiàn)水泵房排污泵不能

35、使收時，發(fā)現(xiàn)水泵房排污泵不能使用，曾向地產(chǎn)提出，但沒有采取用，曾向地產(chǎn)提出，但沒有采取措施解決，發(fā)生水浸事故時排污措施解決，發(fā)生水浸事故時排污泵不能動作。泵不能動作。q前期沒有預見風險：前期沒有預見風險：導致水泵房被泡是由于地下設(shè)備房的管道及線導致水泵房被泡是由于地下設(shè)備房的管道及線纜橋架纜橋架4-5處過墻眼處滲漏，在前期介入和接管驗收過程中沒有發(fā)現(xiàn)隱處過墻眼處滲漏，在前期介入和接管驗收過程中沒有發(fā)現(xiàn)隱患并預見風險?；疾㈩A見風險。物業(yè)管理前期介入工作指引住戶室內(nèi)浸水的典型現(xiàn)象：住戶室內(nèi)浸水的典型現(xiàn)象：q供水管件損壞、脫落引起跑水供水管件損壞、脫落引起跑水q因使用不當造成的跑水因使用不當造成的跑

36、水q下水管道堵塞反水下水管道堵塞反水q隨同房屋交付贈送的設(shè)備、設(shè)施質(zhì)量存在瑕疵隨同房屋交付贈送的設(shè)備、設(shè)施質(zhì)量存在瑕疵物業(yè)管理前期介入工作指引面對大量的住戶家中泡水，我們能夠做什么？面對大量的住戶家中泡水，我們能夠做什么？q為住戶提供檢修服務(wù)，幫助住戶發(fā)現(xiàn)風險為住戶提供檢修服務(wù)，幫助住戶發(fā)現(xiàn)風險q有效開展客戶教育，增強住戶的風險意識有效開展客戶教育，增強住戶的風險意識q加強裝修提示和監(jiān)督管理加強裝修提示和監(jiān)督管理q落實定期對排水管井、管道疏通，防止堵塞落實定期對排水管井、管道疏通，防止堵塞預防措施分析：預防措施分析：物業(yè)管理前期介入工作指引管網(wǎng)爆裂停水的典型現(xiàn)象：管網(wǎng)爆裂停水的典型現(xiàn)象：q前期

37、施工回填土未夯實（尤其是北方冬季施工）春天基礎(chǔ)下沉，前期施工回填土未夯實（尤其是北方冬季施工）春天基礎(chǔ)下沉，管道受力不均引起斷裂。管道受力不均引起斷裂。q設(shè)計環(huán)節(jié)未考慮熱脹冷縮因素，未在管網(wǎng)上設(shè)立伸縮膨脹節(jié)，投設(shè)計環(huán)節(jié)未考慮熱脹冷縮因素，未在管網(wǎng)上設(shè)立伸縮膨脹節(jié)，投入運行后溫差變化導致管道破裂。入運行后溫差變化導致管道破裂。qPPR水管熱熔接施工未達到工藝要求，熱熔溫度不夠，熔接時間水管熱熔接施工未達到工藝要求，熱熔溫度不夠，熔接時間不足等，留下薄弱環(huán)節(jié)。不足等，留下薄弱環(huán)節(jié)。常見設(shè)計施工問題：常見設(shè)計施工問題：q管網(wǎng)防腐處理不到位，使用十年左右的管網(wǎng)經(jīng)常出現(xiàn)漏水。管網(wǎng)防腐處理不到位，使用十年

38、左右的管網(wǎng)經(jīng)常出現(xiàn)漏水。物業(yè)管理前期介入工作指引管網(wǎng)爆裂停水的典型現(xiàn)象：管網(wǎng)爆裂停水的典型現(xiàn)象：常見材料問題：常見材料問題：q閥門存在缺陷閥門存在缺陷q管材選用錯誤管材選用錯誤常見管理和維護問題：常見管理和維護問題：q施工時挖斷管道施工時挖斷管道q發(fā)現(xiàn)管網(wǎng)漏水找不到閥門發(fā)現(xiàn)管網(wǎng)漏水找不到閥門q關(guān)鍵時刻閥門打不開或關(guān)不上關(guān)鍵時刻閥門打不開或關(guān)不上q管網(wǎng)長期存在較大滲漏未能發(fā)現(xiàn)管網(wǎng)長期存在較大滲漏未能發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理前期介入工作指引預防措施分析：預防措施分析：措施層面：措施層面：q加大前期介入工作的投入，完善前期介入的系統(tǒng)性。對于隱蔽加大前期介入工作的投入，完善前期介入的系統(tǒng)性。對于隱蔽工程，將前期介

39、入與早期驗收工作落到實處。工程，將前期介入與早期驗收工作落到實處。q完善技術(shù)資料檔案的管理，制作管網(wǎng)與閥門位置簡圖，作為應知完善技術(shù)資料檔案的管理，制作管網(wǎng)與閥門位置簡圖，作為應知應會強化技術(shù)員對管網(wǎng)閥門的熟悉程度。應會強化技術(shù)員對管網(wǎng)閥門的熟悉程度。q嚴格落實閥門、地面管網(wǎng)的維修養(yǎng)護要求，加強地下管網(wǎng)的檢查嚴格落實閥門、地面管網(wǎng)的維修養(yǎng)護要求，加強地下管網(wǎng)的檢查防漏。防漏。q提升管網(wǎng)維修工作質(zhì)量，強調(diào)維修與改造相結(jié)合（改善維修工藝、提升管網(wǎng)維修工作質(zhì)量，強調(diào)維修與改造相結(jié)合（改善維修工藝、減小管網(wǎng)壓力）。減小管網(wǎng)壓力）。物業(yè)管理前期介入工作指引q對已接管的設(shè)備缺乏管理，任由施工單位操作造成事

40、故對已接管的設(shè)備缺乏管理，任由施工單位操作造成事故q超水位報警中心不能識別，技術(shù)員對設(shè)備房疏于巡查超水位報警中心不能識別，技術(shù)員對設(shè)備房疏于巡查q房屋本體及設(shè)施接管驗收缺乏專業(yè)度，對于設(shè)施存在風險未及時房屋本體及設(shè)施接管驗收缺乏專業(yè)度，對于設(shè)施存在風險未及時采取規(guī)避措施采取規(guī)避措施設(shè)備故障或水淹設(shè)備房典型現(xiàn)象：設(shè)備故障或水淹設(shè)備房典型現(xiàn)象：物業(yè)管理前期介入工作指引2007年年7月月4日，某城市下大雨，服務(wù)中心接到管家匯報：日，某城市下大雨，服務(wù)中心接到管家匯報：7幢地下車幢地下車庫沉降縫嚴重漏水，導致庫沉降縫嚴重漏水，導致07幢幢1、2單元電梯廳通道灌水。后經(jīng)奮力單元電梯廳通道灌水。后經(jīng)奮力搶

41、救未造成財產(chǎn)損失。搶救未造成財產(chǎn)損失。2007年年7月月7日日16:00該地該地區(qū)下更大的暴雨，區(qū)下更大的暴雨，5棟棟1單元、單元、7棟棟2單元、單元、6棟棟2單元多處出現(xiàn)滲漏，各單元多處出現(xiàn)滲漏，各單元負一層電梯通往地單元負一層電梯通往地下車庫的通道內(nèi)均滿是下車庫的通道內(nèi)均滿是積水，配電房、電梯井積水，配電房、電梯井道等部位進水。直至道等部位進水。直至8日日晚，才恢復客梯運行和晚，才恢復客梯運行和消防通道照明。消防通道照明。設(shè)備故障或水淹設(shè)備房典型現(xiàn)象：設(shè)備故障或水淹設(shè)備房典型現(xiàn)象：物業(yè)管理前期介入工作指引預防措施分析：預防措施分析：q強調(diào)管理人員對設(shè)備維護管理的重視程度，保障給排水設(shè)備、強

42、調(diào)管理人員對設(shè)備維護管理的重視程度，保障給排水設(shè)備、設(shè)施維護保養(yǎng)工作落到實處。設(shè)施維護保養(yǎng)工作落到實處。q建立與地下室相連的電纜溝、管道井、沉降縫、防水層、地下建立與地下室相連的電纜溝、管道井、沉降縫、防水層、地下室排水設(shè)施等驗收標準和方法，早期發(fā)現(xiàn)風險。室排水設(shè)施等驗收標準和方法，早期發(fā)現(xiàn)風險。q完善已接管園區(qū)設(shè)備設(shè)施返修、改造管理制度，加強施人員及完善已接管園區(qū)設(shè)備設(shè)施返修、改造管理制度，加強施人員及施工現(xiàn)場管理。施工現(xiàn)場管理。物業(yè)管理前期介入工作指引給、排水設(shè)備設(shè)施構(gòu)成：給、排水設(shè)備設(shè)施構(gòu)成：安全閥安全閥化糞池化糞池減壓閥減壓閥止回閥止回閥軟連接軟連接電解點壓力表電解點壓力表閘閥閘閥閘閥

43、閘閥過濾閥過濾閥離心泵離心泵電動蝶閥電動蝶閥水池水池末端用水設(shè)施末端用水設(shè)施下水管道下水管道下水井下水井排至市政管網(wǎng)排至市政管網(wǎng)排水設(shè)備排水設(shè)備供水控供水控制系統(tǒng)制系統(tǒng)物業(yè)管理前期介入工作指引管網(wǎng)的給水方式管網(wǎng)的給水方式市政直接給水方式：市政直接給水方式：適用于市政水壓穩(wěn)適用于市政水壓穩(wěn)定的多層建筑。定的多層建筑。變頻給水方式：變頻給水方式：適用于適用于多層、小高層住宅建筑。多層、小高層住宅建筑。物業(yè)管理前期介入工作指引管網(wǎng)的給水方式管網(wǎng)的給水方式高位水箱給水方式：高位水箱給水方式：適用于高層超高層建適用于高層超高層建筑。筑。分區(qū)給水方式：分區(qū)給水方式：直接供水直接供水（或變頻）與高位水箱相（

44、或變頻）與高位水箱相結(jié)合的方式，適用于高層結(jié)合的方式，適用于高層分區(qū)供水。分區(qū)供水。物業(yè)管理前期介入工作指引 管網(wǎng)的保養(yǎng)方法與內(nèi)容管網(wǎng)的保養(yǎng)方法與內(nèi)容故障現(xiàn)象：故障現(xiàn)象：地下室過墻管生銹跑水。地下室過墻管生銹跑水。故障現(xiàn)象：故障現(xiàn)象：水泵停止，水錘現(xiàn)象造成管道異響，經(jīng)常出現(xiàn)管道爆裂。水泵停止，水錘現(xiàn)象造成管道異響，經(jīng)常出現(xiàn)管道爆裂。故障分析：故障分析：由于樓層偏高，水泵又是工頻運行，況且樓層中間段又由于樓層偏高，水泵又是工頻運行，況且樓層中間段又沒有安裝減壓閥，每當停泵時管網(wǎng)內(nèi)的水急速下回造成水錘現(xiàn)象。解沒有安裝減壓閥，每當停泵時管網(wǎng)內(nèi)的水急速下回造成水錘現(xiàn)象。解決水錘的最好方式是水泵安裝變頻

45、器軟啟動，用凈音式止回閥或活塞決水錘的最好方式是水泵安裝變頻器軟啟動，用凈音式止回閥或活塞式止回閥，最好還要在水泵出口的止回閥上端管網(wǎng)上安裝瀉壓閥。式止回閥，最好還要在水泵出口的止回閥上端管網(wǎng)上安裝瀉壓閥。故障分析：故障分析：由于管網(wǎng)走向需要穿過墻體，特別是穿外墻的管網(wǎng)最容由于管網(wǎng)走向需要穿過墻體，特別是穿外墻的管網(wǎng)最容易銹蝕漏水，最好在前期安裝管網(wǎng)時用比穿墻管稍微大一號的管做套易銹蝕漏水，最好在前期安裝管網(wǎng)時用比穿墻管稍微大一號的管做套管，避免穿墻管與墻體長時間接觸造成潮濕銹蝕。管，避免穿墻管與墻體長時間接觸造成潮濕銹蝕。物業(yè)管理前期介入工作指引案例：案例：善用瀉壓閥保護管網(wǎng)，防止超壓。善用

46、瀉壓閥保護管網(wǎng)，防止超壓。技術(shù)應用與設(shè)備改造技術(shù)應用與設(shè)備改造在水泵出口止回閥上端管道上安裝超壓控制保護裝置或安裝瀉壓在水泵出口止回閥上端管道上安裝超壓控制保護裝置或安裝瀉壓閥，設(shè)置好泄水壓力，防止水錘顯現(xiàn)、管壓異常升高造成的管網(wǎng)閥，設(shè)置好泄水壓力，防止水錘顯現(xiàn)、管壓異常升高造成的管網(wǎng)爆裂。爆裂。物業(yè)管理前期介入工作指引q在水池液位閥門的液體控制管上安裝電磁閥，可與機械浮球閥在水池液位閥門的液體控制管上安裝電磁閥，可與機械浮球閥一起工作，起到雙層保護的作用。一起工作，起到雙層保護的作用。技術(shù)應用與設(shè)備改造技術(shù)應用與設(shè)備改造機械機械浮球浮球電信號電信號浮球浮球物業(yè)管理前期介入工作指引q編制控制系

47、統(tǒng)各部件的使用壽命清單，對接近使用壽命的設(shè)備編制控制系統(tǒng)各部件的使用壽命清單，對接近使用壽命的設(shè)備重點關(guān)注。對關(guān)鍵部位帖試溫蠟片，隨時監(jiān)控運行狀態(tài)。重點關(guān)注。對關(guān)鍵部位帖試溫蠟片，隨時監(jiān)控運行狀態(tài)。技術(shù)應用與設(shè)備改造技術(shù)應用與設(shè)備改造q在水池外側(cè)的液位管內(nèi)在水池外側(cè)的液位管內(nèi)安裝高低水位報警裝置，安裝高低水位報警裝置，保障報警可靠性并便于檢保障報警可靠性并便于檢修檢測。修檢測。高水位報警高水位報警低水位報警低水位報警物業(yè)管理前期介入工作指引電動閥關(guān)電動閥關(guān)閉信號閉信號電動閥控制電動閥控制系統(tǒng)動作系統(tǒng)動作電動閥關(guān)閉電動閥關(guān)閉或打開或打開電動閥開啟電動閥開啟信號信號高水位報警高水位報警信號信號低水

48、位報警低水位報警信號信號報警信號往控制中心報警信號往控制中心q將機械控制閥門改將機械控制閥門改造成電動閥門，增加造成電動閥門，增加閥門可靠性，有效防閥門可靠性，有效防止水箱溢流。止水箱溢流。技術(shù)應用與設(shè)備改造技術(shù)應用與設(shè)備改造物業(yè)管理前期介入工作指引q改造雨水管，防止暴雨造成一樓住戶陽臺反水。改造雨水管，防止暴雨造成一樓住戶陽臺反水。技術(shù)應用與設(shè)備改造技術(shù)應用與設(shè)備改造一樓加裝雨水一樓加裝雨水溢流管溢流管經(jīng)常容易堵經(jīng)常容易堵塞位置塞位置二樓二樓物業(yè)管理前期介入工作指引室內(nèi)排水管網(wǎng)室內(nèi)排水管網(wǎng) 室內(nèi)排水系統(tǒng)的組成應滿足三個原則：1、迅速暢通的將污（廢）水排至室外；2、系統(tǒng)氣壓穩(wěn)定、有毒有害氣體不

49、得進入室內(nèi)；3、管線布局合理、簡短順直、工程造價合理。【目錄】【目錄】一、基礎(chǔ)知識一、基礎(chǔ)知識1 1 給排水流程給排水流程2 2 系統(tǒng)分類組成系統(tǒng)分類組成3 3 常用材料設(shè)備常用材料設(shè)備 二、工程質(zhì)量控制二、工程質(zhì)量控制三、從使用看設(shè)計與三、從使用看設(shè)計與施工施工物業(yè)管理前期介入工作指引小區(qū)排水管網(wǎng)（一）小區(qū)排水管網(wǎng)（一） 新建住宅小區(qū)排水實行雨污分流體制n 小區(qū)污水管網(wǎng)n 小區(qū)雨水管網(wǎng)小區(qū)排水管網(wǎng)之構(gòu)筑物：檢查井、化糞池n 檢查井 在排水管道變向、變徑、變坡度、管道匯合處需設(shè)檢查井，直線管線一定長度也需設(shè)置 圓形磚砌常見n 化糞池 小區(qū)污水管網(wǎng)末端，市政污水管之前【目錄】【目錄】一、基礎(chǔ)知識

50、一、基礎(chǔ)知識1 1 給排水流程給排水流程2 2 系統(tǒng)分類組成系統(tǒng)分類組成3 3 常用材料設(shè)備常用材料設(shè)備 二、工程質(zhì)量控制二、工程質(zhì)量控制三、從使用看設(shè)計與三、從使用看設(shè)計與施工施工物業(yè)管理前期介入工作指引小區(qū)排水管網(wǎng)（二）小區(qū)排水管網(wǎng)（二） 【目錄】【目錄】一、基礎(chǔ)知識一、基礎(chǔ)知識1 1 給排水流程給排水流程2 2 系統(tǒng)分類組成系統(tǒng)分類組成3 3 常用材料設(shè)備常用材料設(shè)備 二、工程質(zhì)量控制二、工程質(zhì)量控制三、從使用看設(shè)計與三、從使用看設(shè)計與施工施工檢查井物業(yè)管理前期介入工作指引消防水系統(tǒng)（一）消防水系統(tǒng)（一） n 室外消防水系統(tǒng) 室外消火栓 作用：滅火向消防車充水 設(shè)置要求：間距150m，距

51、路邊2m，距房屋外墻5m，交叉路口和明顯處，便于使用n 室內(nèi)消防水系統(tǒng) 消火栓系統(tǒng) 自動噴水滅火系統(tǒng) 水噴霧系統(tǒng) 【目錄】【目錄】一、基礎(chǔ)知識一、基礎(chǔ)知識1 1 給排水流程給排水流程2 2 系統(tǒng)分類組成系統(tǒng)分類組成3 3 常用材料設(shè)備常用材料設(shè)備 二、工程質(zhì)量控制二、工程質(zhì)量控制三、從使用看設(shè)計與三、從使用看設(shè)計與施工施工物業(yè)管理前期介入工作指引消防水系統(tǒng)（二）消防水系統(tǒng)（二） 消防水箱：儲存消防水泵未啟動前的初期火災所需水量（10分鐘消防水量） 消防水池：儲存23小時消防水量 建筑內(nèi)消防給水管道一般應布置成環(huán)狀，進水管至少兩條 消火栓口距地1.1m，出口方向與墻面垂直或向下，消火栓不得安裝在

52、箱門的門軸一側(cè)【目錄】【目錄】一、基礎(chǔ)知識一、基礎(chǔ)知識1 1 給排水流程給排水流程2 2 系統(tǒng)分類組成系統(tǒng)分類組成3 3 常用材料設(shè)備常用材料設(shè)備 二、工程質(zhì)量控制二、工程質(zhì)量控制三、從使用看設(shè)計與三、從使用看設(shè)計與施工施工物業(yè)管理前期介入工作指引【目錄】【目錄】一、基礎(chǔ)知識一、基礎(chǔ)知識 二、工程質(zhì)量控制二、工程質(zhì)量控制 1 1、設(shè)計階段、設(shè)計階段 2 2、施工過程、施工過程 3 3、工程驗收、工程驗收三、從使用看設(shè)計三、從使用看設(shè)計與施工與施工設(shè)計階段（一）設(shè)計階段（一） n 設(shè)計前期階段 總圖初步設(shè)計（建筑規(guī)劃）場地豎向設(shè)計（標高確定）給排水專業(yè)市政線路引入方式比較設(shè)計 -供水接入點、供水

53、方式、分區(qū)情況等確定 市政單項工程報批、報建物業(yè)管理前期介入工作指引【目錄】【目錄】一、基礎(chǔ)知識一、基礎(chǔ)知識 二、工程質(zhì)量控制二、工程質(zhì)量控制 1 1、設(shè)計階段、設(shè)計階段 2 2、施工過程、施工過程 3 3、工程驗收、工程驗收三、從使用看設(shè)計三、從使用看設(shè)計與施工與施工設(shè)計階段（二）設(shè)計階段（二） 條件圖基礎(chǔ)圖施工圖景觀實施方案景觀實施方案交樓標準室內(nèi)設(shè)計景觀設(shè)計銷售包裝設(shè)計n施工圖設(shè)計流程施工圖設(shè)計流程物業(yè)管理前期介入工作指引【目錄】【目錄】一、基礎(chǔ)知識一、基礎(chǔ)知識 二、工程質(zhì)量控制二、工程質(zhì)量控制 1 1、設(shè)計階段、設(shè)計階段 2 2、施工過程、施工過程 3 3、工程驗收、工程驗收三、從使用

54、看設(shè)計三、從使用看設(shè)計與施工與施工設(shè)計階段（三）設(shè)計階段（三）建筑給排水設(shè)計細節(jié)審查主要內(nèi)容設(shè)計的經(jīng)濟合理性設(shè)計的經(jīng)濟合理性是否充分利用市政管網(wǎng)水壓是否充分利用市政管網(wǎng)水壓供水方式、分區(qū)的合理性供水方式、分區(qū)的合理性各類消防設(shè)施的必要性、消防水量確定各類消防設(shè)施的必要性、消防水量確定設(shè)計圖紙是否滿足規(guī)范要求設(shè)計圖紙是否滿足規(guī)范要求圖紙的錯、漏、碰、缺圖紙的錯、漏、碰、缺相關(guān)各專業(yè)間搭接配合相關(guān)各專業(yè)間搭接配合圖紙設(shè)計深度，是否滿足施工要求圖紙設(shè)計深度，是否滿足施工要求設(shè)計選用產(chǎn)品的市場化程度、安全性、設(shè)計選用產(chǎn)品的市場化程度、安全性、后續(xù)檢修等后續(xù)檢修等物業(yè)管理前期介入工作指引【目錄】【目錄】

55、一、基礎(chǔ)知識一、基礎(chǔ)知識 二、工程質(zhì)量控制二、工程質(zhì)量控制 1 1、設(shè)計階段、設(shè)計階段 2 2、施工過程、施工過程 3 3、工程驗收、工程驗收三、從使用看設(shè)計三、從使用看設(shè)計與施工與施工施工過程施工圖交底與圖紙會審施工過程施工圖交底與圖紙會審 設(shè)計各專業(yè)交底分專業(yè)會審（提問、解決）圖紙會審匯總與會各方確認形成文件此過程物業(yè)前期參與可關(guān)注泵房布置、地下室排水、材料選擇等，在工程實施前從設(shè)計上關(guān)注可能存在的問題。物業(yè)管理前期介入工作指引【目錄】【目錄】一、基礎(chǔ)知識一、基礎(chǔ)知識 二、工程質(zhì)量控制二、工程質(zhì)量控制 1 1、設(shè)計階段、設(shè)計階段 2 2、施工過程、施工過程 3 3、工程驗收、工程驗收三、從

56、使用看設(shè)計三、從使用看設(shè)計與施工與施工施工過程主體施工配合預留預埋施工過程主體施工配合預留預埋 主體結(jié)構(gòu)施工時，給排水主要是進行預留預埋，內(nèi)容包括：預留孔洞、套管、管槽、排水管等。物業(yè)管理前期介入工作指引【目錄】【目錄】一、基礎(chǔ)知識一、基礎(chǔ)知識 二、工程質(zhì)量控制二、工程質(zhì)量控制 1 1、設(shè)計階段、設(shè)計階段 2 2、施工過程、施工過程 3 3、工程驗收、工程驗收三、從使用看設(shè)計三、從使用看設(shè)計與施工與施工施工過程進場材料設(shè)備驗收（一）施工過程進場材料設(shè)備驗收（一） 進場材料設(shè)備查驗程序：確定品牌、廠家或供應商材料設(shè)備進場申報審批材料設(shè)備包裝、外觀檢查進場材料設(shè)備使用申請合格材料設(shè)備投入使用驗收要

57、點：進場材料與樣板相符；進場材料資料應完整；實物應與資料一致；應按規(guī)定送檢 樣板確認、封存物業(yè)管理前期介入工作指引【目錄】【目錄】一、基礎(chǔ)知識一、基礎(chǔ)知識 二、工程質(zhì)量控制二、工程質(zhì)量控制 1 1、設(shè)計階段、設(shè)計階段 2 2、施工過程、施工過程 3 3、工程驗收、工程驗收三、從使用看設(shè)計三、從使用看設(shè)計與施工與施工施工過程進場材料設(shè)備驗收（二）施工過程進場材料設(shè)備驗收（二）材料樣板材料樣板物業(yè)管理前期介入工作指引【目錄】【目錄】一、基礎(chǔ)知識一、基礎(chǔ)知識 二、工程質(zhì)量控制二、工程質(zhì)量控制 1 1、設(shè)計階段、設(shè)計階段 2 2、施工過程、施工過程 3 3、工程驗收、工程驗收三、從使用看設(shè)計三、從使用

58、看設(shè)計與施工與施工室內(nèi)給水系統(tǒng)安裝質(zhì)量控制（一）室內(nèi)給水系統(tǒng)安裝質(zhì)量控制（一） 室內(nèi)給水（熱水）管道安裝程序暗裝支管開槽尺量、下料暗管安裝固定分段試壓暗裝支管隱蔽干管安裝固定系統(tǒng)試壓管道沖洗消毒設(shè)備安裝調(diào)試附件安裝通水試驗保溫物業(yè)管理前期介入工作指引【目錄】【目錄】一、基礎(chǔ)知識一、基礎(chǔ)知識 二、工程質(zhì)量控制二、工程質(zhì)量控制 1 1、設(shè)計階段、設(shè)計階段 2 2、施工過程、施工過程 3 3、工程驗收、工程驗收三、從使用看設(shè)計三、從使用看設(shè)計與施工與施工室內(nèi)給水系統(tǒng)安裝質(zhì)量控制（二）室內(nèi)給水系統(tǒng)安裝質(zhì)量控制（二） 管道支吊架平整牢固、支架間距滿足規(guī)定物業(yè)管理前期介入工作指引【目錄】【目錄】一、基礎(chǔ)知

59、識一、基礎(chǔ)知識 二、工程質(zhì)量控制二、工程質(zhì)量控制 1 1、設(shè)計階段、設(shè)計階段 2 2、施工過程、施工過程 3 3、工程驗收、工程驗收三、從使用看設(shè)計三、從使用看設(shè)計與施工與施工室內(nèi)給水系統(tǒng)安裝質(zhì)量控制（三）室內(nèi)給水系統(tǒng)安裝質(zhì)量控制（三）暗裝管道必須隱蔽驗收，隱蔽前必須試壓，預留管口位置準確凸出墻面凸出墻面1cm物業(yè)管理前期介入工作指引【目錄】【目錄】一、基礎(chǔ)知識一、基礎(chǔ)知識 二、工程質(zhì)量控制二、工程質(zhì)量控制 1 1、設(shè)計階段、設(shè)計階段 2 2、施工過程、施工過程 3 3、工程驗收、工程驗收三、從使用看設(shè)計三、從使用看設(shè)計與施工與施工室內(nèi)給水系統(tǒng)安裝質(zhì)量控制（四）室內(nèi)給水系統(tǒng)安裝質(zhì)量控制（四）

60、給水引入管與排水排出管保持規(guī)定間距，避免水質(zhì)污染物業(yè)管理前期介入工作指引【目錄】【目錄】一、基礎(chǔ)知識一、基礎(chǔ)知識 二、工程質(zhì)量控制二、工程質(zhì)量控制 1 1、設(shè)計階段、設(shè)計階段 2 2、施工過程、施工過程 3 3、工程驗收、工程驗收三、從使用看設(shè)計三、從使用看設(shè)計與施工與施工室內(nèi)給水系統(tǒng)安裝質(zhì)量控制（六）室內(nèi)給水系統(tǒng)安裝質(zhì)量控制（六）室內(nèi)給水系統(tǒng)安裝質(zhì)量控制要點1、水表、閥門選型正確、安裝合理、抄表維護方便；2、泵房排水通風設(shè)施齊全，配管合理維護方便；3、系統(tǒng)交付前必須沖洗、消毒，并進行通水試驗 物業(yè)管理前期介入工作指引【目錄】【目錄】一、基礎(chǔ)知識一、基礎(chǔ)知識 二、工程質(zhì)量控制二、工程質(zhì)量控制