容積率與地價(jià)關(guān)系

1、規(guī)劃容積率調(diào)整對(duì)地價(jià)變化的影響【案例】我局委托評(píng)估的某宗土地地使用權(quán)價(jià)格， 土地面積，規(guī)劃容積率，評(píng)估單價(jià) 總價(jià)，拍賣成交價(jià)款【評(píng)析】土地價(jià)格是土地市場(chǎng)的核心。充分發(fā)揮地價(jià)調(diào)控作用，推進(jìn) 土地節(jié)約集約利用是國(guó)土資源部門一項(xiàng)長(zhǎng)期而艱巨的任務(wù)。目前，我國(guó)城鎮(zhèn)土地利用的集約度很不平衡。通常大城市、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá) 地區(qū)、城市老城區(qū)及中心區(qū)、商業(yè)區(qū)及普通住宅區(qū)的土地利用集約度高； 反之，則低。人口密度、投資強(qiáng)度、容積率是反映城鎮(zhèn)土地利用集約度的 三個(gè)指標(biāo)。其中，容積率是城市規(guī)劃管理的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是影響地價(jià) 水平的重要因素，它的變化可導(dǎo)致地價(jià)成倍上升或下降。 從經(jīng)濟(jì)角度考慮， 容積率越高，土地集約度越大，地

2、價(jià)越高，房地產(chǎn)開發(fā)商能獲得的利潤(rùn)空 間越大。從社會(huì)環(huán)境來看，容積率越高，建筑容量增大，會(huì)帶來建筑環(huán)境 的劣化，降低使用的舒適度。一、容積率對(duì)地價(jià)影響的規(guī)律分析（一）容積率是具體宗地用地面積上允許的建筑容量。容積率只有在 指具體宗地容積率的情況下，才能反映土地利用強(qiáng)度、利用效益和地價(jià)水 平的差異，宗地間才具有可比性。（二）容積率指標(biāo)可以更準(zhǔn)確地反應(yīng)地價(jià)水平。用地單位購(gòu)買土地， 目的是為了開發(fā)土地、建造房屋并從中獲利。房屋開發(fā)成本=房屋造價(jià)+樓面價(jià)+相關(guān)稅、費(fèi)樓面價(jià)=土地總價(jià)/宗地總建筑面積=土地單價(jià)/容積率樓面地價(jià)比地面地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。（三）容積率對(duì)地價(jià)影響遵循“報(bào)酬遞增遞減規(guī)律”

3、。對(duì)于一般多層住宅，通常在商品房單方售價(jià)和建筑成本不變的情況下，容積率增加，可 以實(shí)現(xiàn)在相同面積的土地上建造更多的建筑面積，單方分?jǐn)偟牡貎r(jià)額下降，土地開發(fā)的總收益提高，導(dǎo)致地價(jià)上升；反之，容積率降低，土地開 發(fā)收益下降，地價(jià)下降。但當(dāng)容積率提高到一定值，由于加固地基、抗震、 增加電梯等處理費(fèi)用增加，致使單方工程造價(jià)上升，而單方售價(jià)由于建筑 層次增多、建筑容量增大造成建筑品質(zhì)下降呈現(xiàn)遞減趨勢(shì)，該容積率則為 最佳容積率，此時(shí)土地開發(fā)的邊際收益為 0, 土地總收益最大，地價(jià)也達(dá) 到最高；超過該容積率，地價(jià)則反方向變化。（四）由于土地位置的固定性，土地供求關(guān)系的復(fù)雜性，使容積率對(duì) 地價(jià)的影響呈現(xiàn)不同特

4、點(diǎn)。反映對(duì)不同的城市規(guī)模、宗地位置、土地用途 等影響不一樣。通常城市規(guī)模大，容積率對(duì)地價(jià)的影響明顯，地價(jià)隨容積 率的變化程度大；同一城市中心區(qū)位條件優(yōu)越，土地利用集約程度、土地 利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規(guī)劃控制程度等原因，使地價(jià)隨 容積率變化的幅度呈現(xiàn)為從中心向外圍逐漸遞減的趨勢(shì)；對(duì)于不同用地類 型，容積率對(duì)地價(jià)作用程度依次表現(xiàn)為商業(yè)最大、住宅次之、工業(yè)用地最 弱?！窘Y(jié)論】容積率是影響地價(jià)的一個(gè)重要因素。容積率對(duì)地價(jià)影響受收益機(jī)制和 市場(chǎng)供求關(guān)系的作用，遵循報(bào)酬遞增遞減規(guī)律，且因城市規(guī)模、區(qū)域條件、 用地類型而異。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，容積率存在客觀上的合理值【

5、對(duì)策建議】1、為加強(qiáng)城市規(guī)劃管理，美化城市空間，應(yīng)嚴(yán)格控制規(guī)劃容積率指 標(biāo)，在確定容積率時(shí)，既要有全局觀念，又要有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光。2、加強(qiáng)地價(jià)管理，推進(jìn)土地節(jié)約集約利用。對(duì)符合規(guī)劃，經(jīng)批準(zhǔn)改 變?nèi)莘e率指標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)由用地單位補(bǔ)繳土地價(jià)款。由國(guó)土局委托專業(yè)估價(jià) 機(jī)構(gòu)評(píng)估出調(diào)整容積率后的宗地市場(chǎng)價(jià)格，經(jīng)國(guó)土部門業(yè)務(wù)會(huì)審會(huì)，對(duì)照 該宗地原出讓成交樓面地價(jià)核算增加容積率部分的土地出讓金差價(jià)。3、合理運(yùn)用容積率修正系數(shù)。容積率修正系數(shù)的確定，既要考慮容 積率的變化引起的土地收益變化，也應(yīng)考慮市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)變化的土地收 益在政府與投資者之間的分配關(guān)系的影響。4、容積率調(diào)整引發(fā)眾多大量建設(shè)用地問題，應(yīng)嚴(yán)肅禁止擅自改

6、變規(guī) 劃容積率行為，建議聯(lián)合相關(guān)部門盡快出臺(tái)我市建設(shè)單位改變土地使用條 件等管理辦法。由規(guī)劃、國(guó)土資源、建設(shè)、財(cái)政等部門對(duì)建設(shè)單位變更土 地用途、容積率等土地使用條件未補(bǔ)繳土地價(jià)款的，不得辦理該宗地的建 設(shè)工程規(guī)劃許可、土地證延期、施工許可、商品房預(yù)售許可等手續(xù)。5、為規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理，建立由房產(chǎn)登記部門、城 市管理執(zhí)法部門、國(guó)土資源管理部門等共同參與的聯(lián)席會(huì)議制度。對(duì)涉及 改變土地容積率的用地單位補(bǔ)繳相應(yīng)土地價(jià)款后，憑國(guó)土資源管理部門簽 發(fā)意見和土地使用人提供的補(bǔ)繳土地價(jià)款票據(jù)等書面材料，核發(fā)產(chǎn)權(quán)證 書。6、加強(qiáng)土地出讓合同及供后監(jiān)管，明確約定土地投資強(qiáng)度、容積率 等控制指標(biāo)。土地管理參與宏觀調(diào)控，要求我們必須要以科學(xué)發(fā)展觀為指 導(dǎo)，完善地價(jià)管理基礎(chǔ)理論，建立健全地價(jià)管理制度。結(jié)合目前我市出現(xiàn)的部分建設(shè)項(xiàng)目改變土地用途和規(guī)劃用地指標(biāo)等 情況，為促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)用地單位確需改變?cè)鷾?zhǔn) 土地用途、容積率等土地使用條件的， 應(yīng)按照有利于城市發(fā)展和項(xiàng)目建設(shè)、 防止土地資產(chǎn)流失的原則，依法報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)，同時(shí)我局應(yīng)根據(jù)不同的 用地類型和供地方式出臺(tái)并執(zhí)行相應(yīng)的政策。局地價(jià)業(yè)務(wù)會(huì)審在土地供應(yīng) 前，應(yīng)慎重按照市規(guī)劃部門出具的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，依據(jù)建設(shè)項(xiàng)