寮步場調(diào)查演示教學(xué)

1、寮步市場調(diào)查1寮步總體概況1.1自然地理寮步鎮(zhèn)位于東莞市中部，是東莞的地理幾何中心，毗鄰市區(qū)，與松山湖高新 科技產(chǎn)業(yè)園相依伴，是穗港經(jīng)濟(jì)走廊的中樞，區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚，是東莞金十字 架的交匯點(diǎn)。寮步鎮(zhèn)歷史悠久，始建于唐貞觀年間，距今已有1350多年歷史。當(dāng)時，村民 在寒溪河上游搭茅寮而居，后成商埠，故此得名。早在明清時期，久負(fù)盛名的 莞 香”集散于此，素有“香市”之稱，與廣州花市、廉州珠市、羅浮藥市并譽(yù)為廣 東四大名市。寮步鎮(zhèn)現(xiàn)轄1個居民委員會和28個村民委員會，面積87.5平方公里，總?cè)丝?26萬人，其中戶籍人口約6萬人，暫住人口約20萬I,帶山rT由廠I：冉曲乍A玨4伽1*占吃項目地皿

2、74;了 *.|頑益 WTAlki臬藕左j該 肚W1!爐漓Q A* :亍 r、 卜亠J尹園 il*- 11 圳當(dāng)打山/飛nA J一 學(xué)''“s血輕承屮亠一 A_ '鏈3霜啊4?辺洋冶4廣 T；血冏I 書-1.2交通概況1.2.1對外交通連接?xùn)|莞之外區(qū)域公路：莞深高速公路；連接市區(qū)公路：莞樟路、市區(qū)五環(huán)路、松山湖大道；鎮(zhèn)區(qū)間公路：東部快速干線、石大路；通過市區(qū)及鎮(zhèn)區(qū)公路連接，使寮步可實現(xiàn)東莞半小時生活圈；10-15分鐘至東莞海關(guān)、鐵路口岸東莞火車站；通過境外公路至廣州機(jī)場、深圳機(jī)場、深圳羅湖出入境、虎門港，最終 實現(xiàn)30-40分鐘莞、深、廣生活圈。寮步交通便利，與其它鎮(zhèn)區(qū)

3、及深圳等區(qū)域通達(dá)性好，有利于寮步吸納外地 客戶前來尋找商機(jī)。1.2.2對內(nèi)交通主干道：東區(qū)大道、蟠龍大道、莞樟路。區(qū)內(nèi)交通除3-4條主干道外，其它道路比較狹窄、雜亂；區(qū)內(nèi)主要公交體系主要分布在莞樟路沿線，過境公交車非常多，但缺少完善的鎮(zhèn)內(nèi)環(huán)道公交體系。216路：長安一一楊星一一大嶺山一一寮步一一上元一一茶山一一石龍72路 ：市汽車站宏遠(yuǎn)東城車站寮步東坑路口大朗常平火車站。85路：市汽車總站一一東城一一寮步一一大朗一一黃江一一樟木頭一一清溪。3路：市汽車總站一一消防支隊一一東城中心一一偉易達(dá)一一寮步廣場一一松 山湖路口 新城路口 工業(yè)北路口 芝利和生益科技。L4路：市總站一一市消防支隊一一嶺南學(xué)

4、校一一東華醫(yī)院一一市汽車交易中心 寮步 大朗 常平樟木頭客運(yùn)站。寮步的內(nèi)部交通發(fā)展以主干道建設(shè)為核心，但對其他輔助道路的建設(shè)、內(nèi) 部公交系統(tǒng)的投入相對較少，不利于整體區(qū)域形象的提升。1.3主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)寮步鎮(zhèn)是以IT業(yè)與汽車貿(mào)易為主導(dǎo)的鎮(zhèn)區(qū)。巨衛(wèi)：寮步鎮(zhèn)成功實施了“工業(yè)優(yōu)先”的發(fā)展戰(zhàn)略，成功地引進(jìn)了韓國三 星集團(tuán)、香港偉易達(dá)集團(tuán)、日本先鋒公司等一批高科技大企業(yè)， 開始成為國際性 大企業(yè)、大財團(tuán)投資的熱點(diǎn)地區(qū)。目前，全鎮(zhèn)有外資企業(yè) 500多家，初步形成了 以電子、電腦、電器組成的簇群產(chǎn)業(yè)，是東莞市三大電腦資訊產(chǎn)品生產(chǎn)鎮(zhèn)之一。 IT產(chǎn)品出口占全鎮(zhèn)出口額的八成，成為東莞市的出口強(qiáng)鎮(zhèn)和IT大鎮(zhèn)。汽車貿(mào)易：寮

5、步鎮(zhèn)以莞樟路為主線，形成了全市最大的汽車銷售市場。自 1996年至今，已有90多家車行登記注冊經(jīng)營汽車，并且品牌云集、購銷兩旺， 汽車市場占有量超過全東莞市總量的 5成，已經(jīng)成為了名副其實的東莞“汽車貿(mào) 易第一鎮(zhèn)”。1.4基礎(chǔ)商業(yè)配套項目地理位置名稱莞樟公路東莞汽車交易中心教育路新安超級市場、萬家福購物廣場、商業(yè)寮步商業(yè)城、中域電訊、大新百貨大博一神前路天和百貨、旺角女人城、國源廣場東方商業(yè)街東方新天地、富邦購物中心、景泰香都（嘉榮超市）教育路與石大路交匯處金凱悅大酒店酒店東區(qū)路與蟠龍路交匯處悅?cè)R花園酒店（在建設(shè)中）寮城西路京都酒店教育路中國銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、金融廣發(fā)銀行、農(nóng)村合作信用

6、社寮城西路中國郵政儲蓄證券教育路中國建設(shè)銀行六樓光大證券寮城西路與香市路交匯處古都夜總會娛樂教育路康樂中心歌舞廳教育路名典咖啡、綠茵閣西餐廳大都會西餐廳、雙種子餐廳香市路與莞樟公路交匯處上島咖啡香市路公務(wù)員小區(qū)后面海州大酒樓餐飲坑口村旁邊威龍大酒樓教育路與香市路交匯處惠康美食香市路消防隊旁回味雞餐廳香市路農(nóng)業(yè)銀行對面綠怡島酒店/西餐莞樟公路與香市路交匯處雕塑廣場亭子邊村本草藥業(yè)生活配套教育中路東莞國藥寮城西路寮步醫(yī)院香市大道寮步消防隊旁裕利汽修廠服務(wù)寮城西路中國電信局、中國郵政局教育路中國移動服務(wù)廳休閑鴻圖廣場旁健身中心醫(yī)療寮城西路寮步醫(yī)院幼兒園鎮(zhèn)政府旁安琪兒現(xiàn)代幼兒園教育路寮步中心小學(xué)消防隊

7、后100米寥步實驗小學(xué)小學(xué)消防隊旁紅荔小學(xué)西區(qū)大道與福興路交匯處新城小學(xué)蟠龍大道旁香市中學(xué)中學(xué)教育路寮步中學(xué)目前寮步鎮(zhèn)主要商業(yè)配套集中在東方商業(yè)街、教育路、大博一神前路、蟠龍路、寮城路。1.5 土地利用目前寮步鎮(zhèn)的住宅和商業(yè)用地主要集中在東方商業(yè)街周邊片區(qū)、沿教育路、 蟠龍路及五環(huán)路兩側(cè)；工業(yè)用地集中于鎮(zhèn)中心區(qū)域、新型的松山湖沿線區(qū)域。因為早期規(guī)劃的原因，居住、商業(yè)區(qū)中混雜了部分工業(yè)區(qū)。 工業(yè)區(qū)位于其中 對周邊居民的居住環(huán)境有較大影響，使周邊的環(huán)境較為雜亂。大量未開發(fā)的土地，主要在城鎮(zhèn)中心繁華地段以外的區(qū)域， 近年內(nèi)將逐步開 放成商住樓盤。1.6建設(shè)成就【2005年國內(nèi)生產(chǎn)總值突破60億】經(jīng)濟(jì)

8、總量實現(xiàn)了翻番。2005年，全鎮(zhèn)生產(chǎn)總值59.8億元，是2000年的3.9 倍，全鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資五年累計 66.75億元。一、二、三次產(chǎn)業(yè)比重由 2000年 的13.6:51.2:35.2 發(fā)展為1.1:61.5 :37.4 。全鎮(zhèn)金融機(jī)構(gòu)存款余額達(dá) 57.6 億元，存款余額比2000年增長246.2 %。在國家統(tǒng)計局2005年中國明星鎮(zhèn)的評 選中，寮步名列第51位，進(jìn)入百強(qiáng)。【民營經(jīng)濟(jì)取得新突破】寮步鎮(zhèn)五年內(nèi)新增私營企業(yè)1259家，新增個體工商戶8165戶；年營業(yè)收入 超500萬元的企業(yè)已達(dá)150家。目前，全鎮(zhèn)民營企業(yè)中，省級、市級民營科技企 業(yè)分別有10家和17家，現(xiàn)有著名商標(biāo)4個，名牌產(chǎn)

9、品1個,有4家企業(yè)進(jìn)入東 莞市50強(qiáng)。【城市化進(jìn)一步加快】基礎(chǔ)工程市民廣場建設(shè)和西區(qū)大道二期工程給水主管網(wǎng)鋪設(shè)莞樟路穿衣戴帽工程第三個110KV變電站的線路基礎(chǔ)建設(shè)2005年全鎮(zhèn)新開工工程106項，建設(shè)規(guī)模較上年有大幅提升。隨著東莞市主城區(qū)、同沙生態(tài)休閑區(qū)、松山湖科技園區(qū)“三位一體”戰(zhàn)略的實施和東莞市 主城區(qū)的向東（寮步）拓展，寮步鎮(zhèn)開始成為大市區(qū)概念的一部分。|【發(fā)展新型工業(yè)】招商引資特征東莞盧森堡亞永強(qiáng)消防汽車有限公司中國最高端的消防車生產(chǎn)基地臺灣能率科技（東莞）有限公司華南地區(qū)最大的數(shù)碼相機(jī)生產(chǎn)基地之一東莞世高鋼鐵有限公司投資額為1 0 0 0萬美元， 是韓國SK集團(tuán)在廣東的第一個投資項

10、目同濟(jì)醫(yī)學(xué)院東莞附屬醫(yī)院12月正式開業(yè)2005年寮步招商引資力度及成效較大，已引入3家國際性大型品牌大企業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及功能朝多元化發(fā)展；【IT、汽車市場加強(qiáng)品牌推廣】2005年產(chǎn)業(yè)大紀(jì)事興建占地約1300畝東莞國際汽車貿(mào)易城“寮步車市元旦賞車暨東莞車改團(tuán)購周”3.15 “加入誠信大聯(lián)盟，做誠信車行，建誠信車市”活動“五一汽車消費(fèi)文化嘉年華”2005泛珠三角電子信息產(chǎn)業(yè)合作發(fā)展論壇2005年，全鎮(zhèn)汽車銷售額為 42億元，增長7%。2005年已建成6個項目， 另有5個項目在建，二期工程的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已全面鋪開。 2005年通過一系列 的活動推廣，進(jìn)一步推進(jìn)了汽車城品牌店的建設(shè)；2005年11月8日

11、在寮步鎮(zhèn)舉辦“2005泛珠三角電子信息產(chǎn)業(yè)合作發(fā)展論壇”于。在論壇會上，寮步鎮(zhèn)鎮(zhèn)委書記殷煥明就寮步鎮(zhèn)電子信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展概況、產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)、努力方向等亦作了發(fā)言?！緦崿F(xiàn)省教育強(qiáng)鎮(zhèn)和國家衛(wèi)生鎮(zhèn)】2005年教育文化及衛(wèi)生大紀(jì)事1月寮步幼兒園和橫坑春暉幼兒園通過了“市一級幼兒園”驗收3月寮步職業(yè)技術(shù)學(xué)校經(jīng)市教育局批準(zhǔn)正式成立6月寮步中學(xué)、西溪小學(xué)成功通過“東莞市一級學(xué)?！痹u估驗收寮步鎮(zhèn)成人文化技術(shù)學(xué)校通過了“市示范性成校”的評估驗收6月寮步中學(xué)、寮步成校、西溪小學(xué)分別舉行掛牌儀式9月寮步鎮(zhèn)舉行了省教育強(qiáng)鎮(zhèn)掛牌儀式11寮步鎮(zhèn)通過了 “國家衛(wèi)生鎮(zhèn)考核鑒定委員會”的驗收。2005年，寮步鎮(zhèn)用于教育的投資6591

12、萬元，進(jìn)一步完善了寮步中學(xué)、香市 中學(xué)等學(xué)校的教學(xué)設(shè)施建設(shè)，并通過一系列教育評估，實現(xiàn)了教育強(qiáng)鎮(zhèn)的目標(biāo)。1.7近年人口變化1.7.1人口變化情況全鎮(zhèn)總面積87.5平方公里，現(xiàn)轄1個居民委員會和28個村民委員會；截至 2005年底，東莞市寮步總?cè)丝跒?6萬人，戶籍人口為6.377萬人，戶籍人口的 戶數(shù)約1.8-2萬戶，暫住人口 18.6278萬人；寮步鎮(zhèn)總?cè)丝谧兓?1-05年寮步鎮(zhèn)人口總體規(guī)模變動不大，5年時間內(nèi)人口總數(shù)僅增加 4000 余人，其中02-03年人口總數(shù)不增反減，減少量約 2-3萬人，04-05年人口總規(guī) 模開始恢復(fù)至02年水平；01-05年寮步戶籍人口規(guī)模變動不大，截止05年戶籍

13、人口增加3000人左右， 平均每年自然增長率為0.8-1.3% ；01-05年寮步外來人口規(guī)模變動在0.5-2萬人左右，平均每年增加約1000-4000人，04-05年外來人口數(shù)量基本相同，可見，外來人員數(shù)量相對變動 不大；寮步鎮(zhèn)外來人口規(guī)模占總?cè)丝谝?guī)模的 6-7成，基本符合東莞目前的人口結(jié) 構(gòu)；另一方面，可以看出，寮步鎮(zhèn)人口變動不大，沒有大規(guī)模的人口遷出或遷入， 說明寮步鎮(zhèn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較穩(wěn)定。寮步鎮(zhèn)及周邊鎮(zhèn)區(qū)人口規(guī)模比較500000 05年周邊各鎮(zhèn)人口分析圖2500000戶籍人口外來暫住人口1 .1寮步東城大朗東坑 大嶺山637706332465036：29163 ： 40678'

14、'186278259953<63131'''8825' ' 196546''III總?cè)丝跀?shù)250048 ：323277228167117416 ：237224戶籍人口外來暫住人口 總?cè)丝跀?shù)截止05年底，相對周邊鎮(zhèn)區(qū)，寮步鎮(zhèn)總?cè)丝谝?guī)模較大；其中戶籍人口與大 朗、東城相當(dāng)，外來人口規(guī)模處于大朗與大嶺山之間；這說明了，寮步鎮(zhèn)人口規(guī) 模存在優(yōu)勢，在一定程度上能夠支撐著當(dāng)前鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。1.7.2人口變化趨勢分析寮步鎮(zhèn)人口密度較大，人流集聚比明顯，主要聚集在舊城區(qū)，特別沿莞樟路 一線的人口密度最大。由于新城仍處建設(shè)當(dāng)中，生活設(shè)施

15、、商業(yè)設(shè)施都相對薄弱， 新城的人口密度相對較小，但隨著政府的引導(dǎo)，未來人口將逐漸從老城區(qū)中遷移 至新區(qū)，使得新區(qū)成為新的人口聚集地。根據(jù)寮步鎮(zhèn)的基本情況與往年人口變化情況，中原預(yù)計未來3年的人口變化特征如下：根據(jù)寮步戶籍人口約0.8-1.3%的自然增長率，可預(yù)測到2010年寮步戶籍人 口 將達(dá)到 66320-66665 人；由于寮步外來人口變化比較穩(wěn)定，甚至出現(xiàn)人口零增加的情況，但隨著鎮(zhèn)區(qū) 內(nèi)知名大型企業(yè)的入駐，同時再加上松山湖科技園產(chǎn)業(yè)鏈的形成， 未來外來人口 的增加將出現(xiàn)一個小高峰值：以本區(qū)域?qū)⑷腭v內(nèi)2-3家大型外來企業(yè)約帶來 3-4萬人，松山湖科技園約 30萬人口，將產(chǎn)生約10-15%的

16、配套產(chǎn)業(yè)人口，若50%分布在寮步，外來人口可 增加1-2萬；最終預(yù)計，截止2010年，外來人口可增加4-6萬人，外來人口總 體規(guī)模將達(dá)到22.6-24.6萬人；截止2010年，寮步鎮(zhèn)總?cè)丝谝?guī)?？深A(yù)測達(dá)到 29.2-31.2萬人。1.8房地產(chǎn)供應(yīng)分析1.8.1 土地供應(yīng)變化寮步鎮(zhèn)近年的土地供應(yīng)量具體數(shù)據(jù)如下表:土地供應(yīng)（mJ工業(yè)商業(yè)商住酒店2003 年4356510904312422004 年3229655896172562186552005 年204020146673326972006 年50804工業(yè)轉(zhuǎn)商 業(yè)用地約5000021554810000合計330685705637317114989

17、7從表中可以看出，寮步鎮(zhèn)的工業(yè)土地供應(yīng)量從2005年的204020川急劇下降 到2006年前三季度的50804川，而商住一直從 2004年的172562卅升到2005 年的332697 m2, 2006年前三季度也保持在 215548川的供應(yīng)量，與目前寮步鎮(zhèn) 政府打造新城市中心的規(guī)劃遠(yuǎn)景相符合?？梢灶A(yù)見，隨著寮步新城中心區(qū)的遠(yuǎn)景規(guī)劃，將有越來越多的土地被用于住宅、商業(yè)等用途。寮步近年土地供應(yīng)1.8.2商業(yè)體量分析現(xiàn)有商業(yè)體量名稱面積(m)商業(yè)街區(qū)東方商業(yè)街8000寮步美食街16000興隆路3600紅荔路15000莞樟路10000教育路15000大博一神前路10000石大路6000集中商業(yè)東方新

18、天地41000萬家福購物廣場15000大新百貨6000寮步商業(yè)城5000旺角女人城2600天和百貨12000新安超市8000景泰香都56000富邦購物中心9300國源購物廣場33000添福百貨6000合計266500將寮步現(xiàn)有的商業(yè)體量初步匯總，初步估計目前寮步鎮(zhèn)的商業(yè)體量為260000川左右，寮步鎮(zhèn)的現(xiàn)有人口量在 30萬左右，按人均商業(yè)量來算，人均商 業(yè)面積為0.86川左右，低于人均商業(yè)面積國際標(biāo)準(zhǔn)(1 m2/人)，而東莞市目前 的人均商業(yè)面積為2 m?左右，可見寮步鎮(zhèn)目前的商業(yè)體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于東莞市的人均 水平。同時，2006年政府掛牌出讓的土地中，沒有新的地塊用于商業(yè)開發(fā)，只有 少量由工業(yè)用

19、地改為商業(yè)用地的面積， 考慮寮步人口的增長比率，未來2年寮步 的人均商業(yè)面積數(shù)值將維持在 0.9 m的水平。1.9經(jīng)濟(jì)分析1.9.1歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值及其構(gòu)成分析 國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP出現(xiàn)了年均20%的高速增長率歷年GDP（單位：億元、%）2002年2003年2004年2005年增幅（說明:2005年的GDP數(shù)據(jù)變化主要是因為經(jīng)濟(jì)普查后統(tǒng)計方法的變化）近兩年工業(yè)生產(chǎn)總值保持年均增長約 25%勺高速增長歷年工業(yè)總產(chǎn)值走勢圖93.1工業(yè)總產(chǎn)值（億元）+ 增幅（% 隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值持續(xù)下滑，目前僅為4年前的1/3歷年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值趨勢（萬元）25000200001500010000500020

20、01 年2002年2003年2004年2005年01.9.2主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析實際利用外資保持穩(wěn)中有升的增長歷年實際利用外資趨勢139852005年寮步利用外資金額同比增幅22.02%。在政府加重招商力度情況下, 軟硬件配套逐漸完善，一定程度上吸引大量外資企業(yè)入鎮(zhèn)。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額迅速上升歷年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余款城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余款（億元）+增幅（%寮步鎮(zhèn)城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額迅速上升，且不斷增大，到2005年底，存款余額達(dá)39.9億元，人民經(jīng)濟(jì)支付能力提升，生活水平進(jìn)一步提高。社會消費(fèi)與零售額呈上升趨勢，2005年突破了 10億元?dú)v年社會消費(fèi)與零售額|社會消費(fèi)與零售額（萬元）*增幅（%1.1

21、0寮步鎮(zhèn)和周邊鎮(zhèn)區(qū)對比分析1.10.1寮步鎮(zhèn)GDP處于周邊六鎮(zhèn)區(qū)第三位2005年各鎮(zhèn)GDI比較圖（萬元）寮步鎮(zhèn)GDP與周邊鎮(zhèn)區(qū)相比，以60.3億元處于第三位，僅次于東城區(qū)，與 大朗相近，亦是東莞32個鎮(zhèn)區(qū)中實力較強(qiáng)的鎮(zhèn)。1.10.2寮步在全社會固定資產(chǎn)投資總額上位居第三位2005年周邊各鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資（單位:萬元）與周邊鎮(zhèn)區(qū)相比，寮步在全社會固定資產(chǎn)投資總額上位居第三位， 與東城區(qū) 基本處于同一水平線上。而大朗的固定資產(chǎn)投資則明顯領(lǐng)先。1.10.3寮步鎮(zhèn)城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額位居第三位2005年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額（單位:萬元）1200000100000080000060000040000

22、02000000寮步鎮(zhèn) 東城區(qū) 大嶺山 大朗東坑茶山1.10.4小結(jié)? 寮步鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)在近幾年發(fā)展迅速，取得了突出的成就，在衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展水 平的關(guān)鍵性數(shù)據(jù)上，增長率普遍保持 20%以上的高水平，發(fā)展勢頭好；? 工業(yè)繼續(xù)快速增長，農(nóng)業(yè)持續(xù)下降并處于低位，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步趨于合 理；? 居民的收入與消費(fèi)進(jìn)一步增長，消費(fèi)潛力較大；? 通過與周邊區(qū)域的對比可以發(fā)現(xiàn)， 寮步鎮(zhèn)與經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)之間還是有一定差 距，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平位于東莞全市的第二階梯；? 可以預(yù)見， 松山湖工業(yè)園區(qū)的開發(fā)以及大東莞區(qū)的融和給寮步經(jīng)濟(jì)發(fā)展 帶來新的發(fā)展契機(jī)。2.寮步鎮(zhèn)規(guī)劃分析2.1總體規(guī)劃目標(biāo)根據(jù)東莞市城市規(guī)劃，寮步鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的總目

23、標(biāo)是：要把寮步建設(shè)成為基 礎(chǔ)設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、工業(yè)發(fā)達(dá)、商業(yè)繁榮、適合生活工作的花園式城市。具體內(nèi)容：完善規(guī)劃，嚴(yán)格實施“總規(guī)”要求三年內(nèi)，在全鎮(zhèn)實現(xiàn)控制性詳細(xì)規(guī)劃全覆蓋， 沒有控制性詳細(xì)規(guī)劃的建設(shè)項 目一律不給予審批。同時，要做好城市綠化、供電、供水、排污、供氣和通訊等 專項規(guī)劃，盡快建立以城市總體規(guī)劃為核心的城市規(guī)劃體系。發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，推動城鎮(zhèn)化大力發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)。強(qiáng)化工業(yè)，堅持走新型工業(yè)化道路。完善好工業(yè)園區(qū)建 設(shè)，重點(diǎn)完善百業(yè)工業(yè)園，建設(shè)好華南工業(yè)園二期和大進(jìn)工業(yè)園。 發(fā)揮毗鄰松山 湖科技產(chǎn)業(yè)園的優(yōu)勢，接受松山湖科技產(chǎn)業(yè)園的幅射，重點(diǎn)引進(jìn)吸納高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)。重點(diǎn)發(fā)展三大主力產(chǎn)業(yè)：一是扶

24、持民營工業(yè)，做大做強(qiáng)；二是主力打造汽車 超市，并以此作為寮步鎮(zhèn)發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)的突破口；三是加快房地產(chǎn)和酒店業(yè)的發(fā)展。寮步的房地產(chǎn)還處于提升階段，城市新區(qū)的建設(shè)和佛嶺的自然生態(tài)為房地產(chǎn) 的發(fā)展提供了空間。同時要積極引導(dǎo)大型購物中心落戶寮步， 發(fā)展大型超市為主 的商業(yè)，從而改變寮步商業(yè)分散、規(guī)模較小的局面。加快農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)變的步伐推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，寮步雖然實現(xiàn)了城鄉(xiāng)一體化，但城鎮(zhèn)化水平滯后于工業(yè)化 水平，嚴(yán)重影響了寮步經(jīng)濟(jì)社會的轉(zhuǎn)型和升級。 加快農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)變的步伐，不 斷向現(xiàn)代化邁進(jìn)。2.2總體規(guī)劃內(nèi)容2003年完成城市總體規(guī)劃的修編，總規(guī)的修編突出了現(xiàn)代城市和融入大市 區(qū)的指導(dǎo)思想，把全

25、鎮(zhèn)作為一盤棋來規(guī)劃，重新調(diào)整了空間布局：寮步北片區(qū)舊城區(qū)區(qū)位：（莞樟路以北） 功能：北區(qū)為基礎(chǔ)，重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)；寮步中心區(qū)一一新城區(qū)區(qū)位：（莞樟路至松山湖大道之間）功能： 中心區(qū)重點(diǎn)完善城市功能和發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)；寮步南片區(qū)一一新生活區(qū)區(qū)位：松山湖大道至佛靈湖功能：將逐步對區(qū)內(nèi)農(nóng)村住宅進(jìn)行改造，同時發(fā)展生態(tài)房地產(chǎn)業(yè)，利用佛靈湖作為后花園，發(fā)展成休閑度假區(qū)和生活樂園；寮步良橫區(qū)城區(qū)生活帶區(qū)位：五環(huán)以內(nèi)功能：利用現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，整合提高，更好地與市區(qū)對接。2.3總規(guī)小結(jié)總體規(guī)劃意圖主要是借勢主城區(qū)的發(fā)展，重點(diǎn)打造寮步中心區(qū)，實“一 心三片”的城市布局；中心城區(qū)的打造已初具規(guī)模，中心城區(qū)內(nèi)已建的基礎(chǔ)設(shè)施主

26、要有：文化 體育廣場、時代廣場、府前廣場、金盈廣場等；從目前來看，由于寮步的居住人口及工業(yè)人口都集中在北片區(qū)，致使中心城區(qū)人氣不足，未來中心城區(qū)的發(fā)展仍主要吸引北片區(qū)及松山湖區(qū)域的人群為 主；項目所在的中心城區(qū)政府目前大力投資，區(qū)域目前開發(fā)數(shù)個中高檔大型樓 盤：中央公館、世紀(jì)豪門、蟠龍花園等等，區(qū)域工業(yè)數(shù)量及人口數(shù)量較多，但 各類配套暫時缺乏，處于開發(fā)狀態(tài)；項目所處的市民廣場商業(yè)街區(qū)是寮步新城 中心區(qū)的東部起點(diǎn)，也是寮步鎮(zhèn)新舊城區(qū)之間的過渡區(qū)域。2.4寮步鎮(zhèn)“十一五”期間規(guī)劃分析2.4.1未來規(guī)劃目標(biāo)綜合經(jīng)濟(jì)實力顯著增強(qiáng)實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量5年翻番。到2010年，全鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到120億元，年 均

27、增長15%實際利用外資年均增長13%出口總額達(dá)40億美元，年均增長15% 固定資產(chǎn)投資年均增長13%稅收總額達(dá)到14億元，年均增長15% ;可支配財 政收入達(dá)6億元，年均增長17%產(chǎn)業(yè)逐步實現(xiàn)升級，結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化。城市面貌明顯改善，初步實現(xiàn)融入大市區(qū)形成以東區(qū)大道為中軸線的商業(yè)中心，將新舊城連為一體，形成核心城區(qū)； 環(huán)城路片區(qū)建成成熟社區(qū)；松山湖大道兩側(cè)以商住為主，至少上兩到三個大項目； 鎮(zhèn)域內(nèi)部的道路建設(shè)全面完成。城市功能日漸完善，居住環(huán)境檔次得到提升，散 與亂得到根本的整治，滿足生產(chǎn)與生活的需求。人民生活水平明顯提高，經(jīng)濟(jì)富裕至2010年，全鎮(zhèn)人均純收入達(dá)到12000元，年均增長6%。村、組

28、兩級集 體經(jīng)濟(jì)收入年均增長10%。集體人均收入不少于1萬元。2.4.2未來規(guī)劃布局未來城市規(guī)劃布局可細(xì)化為“一心三軸兩園三片”，最終實現(xiàn)寮步城市化 進(jìn)程，具體規(guī)劃內(nèi)容如下：一中心： 形成寮步行政、商務(wù)、居住為一體的中心新城加快新城建設(shè)并融入大市區(qū)，五年內(nèi)把新城區(qū)建設(shè)成為寮步的行政、商業(yè)、 文化中心和重要的城市居住區(qū)。三軸：以香市路、蹯龍路、松山湖大道為核心的三條商業(yè)、居住軸線香市路為軸線的商業(yè)中心區(qū)域沿香市路兩側(cè)重點(diǎn)布置商貿(mào)大廈、寫字樓、休閑、景觀等商業(yè)及公共設(shè)施， 形成新城區(qū)商業(yè)中心區(qū)域。香市路以南沿線 布置商務(wù)、金融信息服務(wù)、水景公園 和農(nóng)業(yè)生態(tài)設(shè)施。蟠龍路沿線，完善新城區(qū)的城市功能；蹯龍

29、路為軸線的商業(yè)及居住中心區(qū)域蟠龍路沿線布置居住生活設(shè)施、學(xué)校和商貿(mào)等配套設(shè)施，為房地產(chǎn)及商業(yè)配 套發(fā)展軸線，依托蟠龍花園、海悅花園、中央公館、三正世紀(jì)豪門等項目的建設(shè)， 形成高檔的居住及商業(yè)中心區(qū)域；松山湖大道及入口沿線為軸線的未來高檔居住中心區(qū)域松山湖大道及入口沿線 為商務(wù)、商住和休閑混合發(fā)展帶，沿線主要建設(shè)商務(wù) 大廈、商住地產(chǎn)、度假酒店、專業(yè)市場和培訓(xùn)教育基地等。兩園：興建兩大城市級公園即佛靈湖休閑公園、陳家埔水景公園三片：舊城片區(qū)、良橫片區(qū)、西南片區(qū)改善以北片區(qū)為主的舊城區(qū)，實現(xiàn)新舊城區(qū)一體化堅持舊城改造與舊村改造相結(jié)合， 整合用地布局與統(tǒng)一建設(shè)農(nóng)民公寓相結(jié) 合。同時加大公共活動空間的建

30、設(shè)，改變京都、寮步廣場等門戶形象。改善良橫片區(qū)，實現(xiàn)東拓實現(xiàn)與市區(qū)東拓的對接，努力將其建設(shè)成為同時具有居住、 商務(wù)、休閑活動 的綜合功能區(qū)。靠東城工業(yè)園的區(qū)域，宜工則工。利用西南片區(qū)自然資源，打造旅游、度假、地產(chǎn)為一體化西南片區(qū)生態(tài)環(huán)境較好，連片發(fā)展空間大，按照“生態(tài)、環(huán)保、可持續(xù)”的 原則，發(fā)展生態(tài)旅游、度假酒店、商業(yè)地產(chǎn)、商務(wù)中心、培訓(xùn)基地、專業(yè)市場和 物流業(yè)等，并規(guī)劃建設(shè)一批商業(yè)配套服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。243未來規(guī)劃重大建設(shè)工程重大工程是實施規(guī)劃的重要載體，是實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)的重要支撐?！笆晃濉逼陂g，規(guī)劃建設(shè)重點(diǎn)項目 53項。路網(wǎng)工程包括香市路東段、松柏路、疊彩路的建設(shè)及路網(wǎng)配套，以及莞樟路

31、6座人行天橋、軍氹?yún)^(qū)周邊路網(wǎng)、西北部鎮(zhèn)村聯(lián)網(wǎng)（翠香路至大進(jìn)工業(yè)園）的建設(shè)等。供電、供水工程供電工程主要是新建大圳埔110KV變電站，供水工程主要是抓好幾條路的給 水工程和改管工程。防災(zāi)減災(zāi)工程包括向西、下嶺貝、良邊、石步、西溪、軍氹、黃沙河、竹園、魚敬塘等9條堤圍建設(shè)，向西、黃沙河、西溪、竹園等 4個排澇站建設(shè)，以及幾大河涌的整 治。商貿(mào)工程建設(shè)東方商業(yè)步行街，落實新城區(qū)大型餐飲娛樂項目，加快星城國際電子數(shù) 碼城、商會大廈、市民廣場邊商業(yè)項目、汽車城辦事中心、三正房地產(chǎn)項目二期、 海悅花園三期、汽配城、華聯(lián)建筑材料市場的建設(shè)，同時抓好竹園商業(yè)城、富鑫 綜合市場、三和物流中心倉庫的建設(shè)。自主創(chuàng)新

32、和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級工程支持自主創(chuàng)新工程一一華堅鞋業(yè)研究中心的建設(shè)， 支持前鋒數(shù)碼有限公司的 建設(shè)（生產(chǎn)可錄光盤），支持東莞軸承廠（設(shè)立檢測中心）的建設(shè)，建設(shè)東莞愛 銘數(shù)碼電子公司新廠區(qū)及二期工程， 加快大進(jìn)工業(yè)園的建設(shè)、華南工業(yè)園的二期 開發(fā)以及福泉路二期周邊土地開發(fā)、長坑大嶺工業(yè)區(qū)的建設(shè)等。文化新城工程 建設(shè)新城小學(xué)、石步小學(xué)、寮步鎮(zhèn)高級中學(xué)、讀書公園、東莞市級多功能體 育中心（市投資），擴(kuò)建上屯小學(xué)、寮步職校，加快中小學(xué)信息化建設(shè)。環(huán)保生態(tài)工程建設(shè)污水處理廠及配套排污管網(wǎng)工程、 佛靈湖公園景觀改造工程、 香市現(xiàn)代 農(nóng)業(yè)生態(tài)產(chǎn)業(yè)園。和諧平安工程包括建設(shè)治安視頻監(jiān)控系統(tǒng)、 公安分局辦公大樓、 特警

33、辦公大樓， 完善醫(yī)療 衛(wèi)生三個體系建設(shè)，建設(shè)“五有”新村、西南片農(nóng)民公寓、橫坑村民公寓等。東莞市新體育館 東莞市新體育館項目將選址在寮步鎮(zhèn)松山湖大道與東部快速路立交出入口 的交匯處， 項目總用地面積約為 500畝，工程總投資約 4.6 億元，總建筑面積則 在 4.2 萬平方米左右，項目主要包括一座可以容納 12000 人、建筑面積為 33000 平方米的主體育館，以及兩座訓(xùn)練館和商業(yè)用房。在 2003-2020 年寮步鎮(zhèn)詳細(xì)城市規(guī)劃基礎(chǔ)上， “十一五”期 間規(guī)劃作為 2005-2010 年寮步城市近期規(guī)劃， 對寮步產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、 城市 發(fā)展進(jìn)行了深化及延展。規(guī)劃顯示， 在未來 2-3 年內(nèi)，寮步的

34、發(fā)展仍然是以新城市中心的 進(jìn)一步建設(shè)為主， 輔以北片區(qū)的改造、 與市區(qū)對接， 東方新天地項目 所在的區(qū)域即為政府大力投入的新城區(qū)， 借助政府規(guī)劃加上項目所處 的地理位置優(yōu)勢， 可輻射周邊人口約 8萬余人，如規(guī)劃合理， 經(jīng)營前 景較好，目前已進(jìn)駐商戶也普遍反映對街區(qū)前景較為看好。2.5寮步鎮(zhèn)規(guī)劃分析結(jié)論寮步為中心城區(qū)的一級城郊鎮(zhèn)區(qū)之一，在各方面發(fā)展上仍依舊按照鎮(zhèn)區(qū)的思 路經(jīng)營及打造，形成以IT業(yè)及汽車業(yè)為支撐產(chǎn)業(yè)的較獨(dú)立的鎮(zhèn)區(qū)，但是在城鎮(zhèn) 建設(shè)上并沒有追隨城市步伐，處于比較緩慢的過程當(dāng)中。隨著主城區(qū)東拓，寮步將迅速融入主城區(qū)的建設(shè)當(dāng)中， 將對寮步的經(jīng)濟(jì)、城 市建設(shè)、未來房地產(chǎn)發(fā)展三個方面的產(chǎn)業(yè)經(jīng)

35、較深遠(yuǎn)的影響：經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢：工業(yè)經(jīng)濟(jì)多元化逐步實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化升級；主城區(qū)的發(fā)展特別松山湖科技園興起 將對寮步經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，松山湖科技園已開始發(fā)力，相繼引入規(guī)模較大的 知名企業(yè)入駐，由于松山湖門檻相對較高，這必然會導(dǎo)致依附于這些企業(yè)一系列 產(chǎn)業(yè)鏈將不得不選擇在周邊鎮(zhèn)區(qū)駐點(diǎn)， 寮步鎮(zhèn)借助自身地理、交通優(yōu)勢將作為其 駐點(diǎn)的主要區(qū)域，將促使寮步鎮(zhèn)工業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步合理，帶動工業(yè)經(jīng)濟(jì)向科技經(jīng)濟(jì) 轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化升級。鎮(zhèn)區(qū)各類消費(fèi)需求增加 第三產(chǎn)業(yè)面臨新起點(diǎn)； 未來五年內(nèi)，主城區(qū)人口規(guī) 模將達(dá)到160萬人，松山湖科技園將形成人口規(guī)模約 40-50萬常住人口，再加上 臨時人口，未來松山湖科技園將達(dá)到一個大型鎮(zhèn)

36、區(qū)的人口規(guī)模， 而在五年內(nèi)松山 湖的生活配套及商業(yè)配套仍在進(jìn)一步完善當(dāng)中，相對寮步比較成熟的商業(yè)配套， 園區(qū)人群必然外滲到周邊鎮(zhèn)區(qū)，寮步的第三產(chǎn)業(yè)將面臨著極大的契機(jī)。城市建設(shè)：進(jìn)一步城市化深級，實現(xiàn)與主城區(qū)共融；根據(jù)寮步未來五年的城市規(guī)劃, 寮 步的城市化進(jìn)程將達(dá)到一定的高度，特別是中心城區(qū)及松山湖大道沿線作為寮步 的新城區(qū)將被政府作為重中之重進(jìn)行打造， 這必然吸引寮步人群特別北片區(qū)的舊 城區(qū)人群向寮步新城及西南片區(qū)靠攏，實現(xiàn)與松山湖板塊的共融。舊城區(qū)更成熟，新城區(qū)成為商業(yè)、行政、居住新區(qū)； 寮步正加緊對舊城區(qū)進(jìn) 行改造，包括對舊城區(qū)商業(yè)及居住區(qū)域的改造， 經(jīng)過改造后，對舊城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè) 施及居

37、住環(huán)境有一定的改善；同時，隨著政府對新城區(qū)的力度加大，一系列城市 配套的實現(xiàn)使得寮步實現(xiàn)城市化升級，將讓新城區(qū)成為綜合型的多功能新區(qū)。房地產(chǎn)發(fā)展：舊城區(qū)開發(fā)空間小，良橫片區(qū)成就城郊地產(chǎn)，新城及西、南區(qū)為房地產(chǎn)開發(fā)重寮步舊城受土地資源的限制，開發(fā)空間不大，目前僅理想名苑、國源在建；良橫片區(qū)與東城臨近，成為城區(qū)東拓主要區(qū)域，由于城區(qū)相對土地資源比較 缺乏，而良橫片區(qū)存在一定未開發(fā)的土地資源，未來將做為城郊地產(chǎn)的主 要開發(fā)區(qū)域之一，目前已開發(fā)的地產(chǎn)有一-時富花園、翠湖花園、萬科城市 高爾夫花園等；新城屬于已規(guī)劃區(qū)域，區(qū)域規(guī)劃結(jié)構(gòu)比較合理，片區(qū)存在一定可利用的土地 資源，將在政府引導(dǎo)的進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，

38、目前已經(jīng)開始成為熱點(diǎn)區(qū)域，已 存在東方商業(yè)街、三正世紀(jì)豪門、中央公館及海悅新都會等樓盤；東方新天地項目所在的新城區(qū)目前為政府大力規(guī)劃和投入的區(qū)域，房地產(chǎn)項目開發(fā)熱點(diǎn)逐漸由原來靠近東莞城區(qū)的良橫片區(qū)向本區(qū)域轉(zhuǎn)變，同時，隨著政府對新城區(qū)的力度加大，一系列城市配套的實現(xiàn)使得寮步實現(xiàn)城市化升級，將讓新城區(qū)成為綜合型的多功能新區(qū)，新城區(qū)將逐步成為商業(yè)、行政、居住新區(qū)。寮步鎮(zhèn)的總體特征可以概括為 “一鎮(zhèn)雙中心、一城兩產(chǎn)業(yè)、一區(qū) 兩機(jī)遇（松山湖、中心區(qū)）”，即,新城與老城共同發(fā)展，汽車與 IT 業(yè)的發(fā)達(dá)，松山湖、中心區(qū)的發(fā)展帶來的機(jī)遇。寮步鎮(zhèn)具備了較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，并有很好的發(fā)展勢頭，但與東莞 領(lǐng)先集團(tuán)的鎮(zhèn)區(qū)

39、還有明顯的差距，因此，該鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展，除了自身快速發(fā)展為支撐外，周邊強(qiáng)鎮(zhèn)（區(qū)）的影響不可忽視。特別是松山湖 的崛起，意義重大。3 寮步鎮(zhèn)及項目周邊區(qū)域商業(yè)調(diào)查3.1 寮步鎮(zhèn)的商業(yè)布局寮步鎮(zhèn)主要商業(yè)區(qū)域呈新老兩個地段分布，商業(yè)主要集中在老城區(qū)，位于 莞樟路以北的教育路、神前路和大博路段，為寮步鎮(zhèn)的商業(yè)輻射中心和客流聚 散地，新城區(qū)經(jīng)過政府的大力規(guī)劃和投入，商業(yè)已初具規(guī)模，并將逐漸成為鎮(zhèn) 的商業(yè)中心。東方新天地項目所處的位置位于鎮(zhèn)政府規(guī)劃的新城中心區(qū)、市民廣場商業(yè) 街區(qū)，市民廣場商業(yè)街區(qū)位于寮步鎮(zhèn)行政辦公中心市民廣場東方商業(yè) 街景觀軸線上，是寮步鎮(zhèn)新城中心區(qū)的東部起點(diǎn)，也是寮步鎮(zhèn)新舊城區(qū)之間的 過

40、渡區(qū)域，又處于莞樟路與香市路之間兩向延展的過渡地帶，位于全鎮(zhèn)政治、 文化、商業(yè)、居住中心范圍的核心區(qū)內(nèi)，發(fā)展條件成熟，周邊已有海悅、中央 公館、三正世紀(jì)豪門等居住小區(qū)，有高效、高美等大中型工廠，有東方商業(yè)街、 塘邊商業(yè)區(qū)、紅荔商業(yè)區(qū)，該區(qū)域可輻射聚集人口約8 萬人，容易形成商業(yè)氣氛，通過莞樟路、香市路、蟠龍路能很快到達(dá)市域干道。2006年11月 8日召開了中共寮步鎮(zhèn)第十三次代表大會，提出以新型現(xiàn)代成熟社區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，做 熟兩大板塊，搭建一大平臺，其中就包括政府周邊 2-3 平方公里板塊。針對東方新天地項目的規(guī)模、所處位置及發(fā)展前景，本次研究主要調(diào)查了 寮步鎮(zhèn)新、老城商業(yè)區(qū)及其周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布、商鋪的供求狀況、經(jīng)營水平 和租金水平等情況。調(diào)查所得各零售企業(yè)、商業(yè)街和日用商品專業(yè)市場的分布 情況如下頁表所示。本次調(diào)研主要判研本區(qū)域的基礎(chǔ)商業(yè)狀況，包括以下方面的范圍。零售企業(yè)： 包括寮步鎮(zhèn)現(xiàn)有的較大規(guī)模的購物中心、 百貨商場、超級市場、 大型綜合超市、倉儲式商場等；