漢國(guó)置業(yè)“東莞莊項(xiàng)目”房地產(chǎn)項(xiàng)目

1、* 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院投資分析課程設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析報(bào)告指導(dǎo)教師： *學(xué)號(hào)、姓名 ： *學(xué)號(hào)、姓名 學(xué)號(hào)、姓名日期 ： 2014-7-61、課程設(shè)計(jì)目的在學(xué)完工程經(jīng)濟(jì)學(xué)等課程的基礎(chǔ)上， 通過課程設(shè)計(jì)熟練掌握運(yùn)用計(jì)算機(jī)表格數(shù)據(jù)處 理軟件 Excel ，編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的報(bào)表、計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，判斷項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可 行性；學(xué)會(huì)運(yùn)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論與方法，選擇與確定項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要參數(shù)與進(jìn)行 數(shù)據(jù)調(diào)查，進(jìn)行數(shù)據(jù)預(yù)測(cè) , 了解房地產(chǎn)行業(yè)，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)。2、項(xiàng)目調(diào)查財(cái)務(wù)分析內(nèi)容2.1 運(yùn)用Excel 進(jìn)行財(cái)務(wù)分析漢國(guó)置業(yè)“東莞莊項(xiàng)目 ”位于天河區(qū)東莞莊路， 北面是華南理工大學(xué)繼續(xù)教

2、育學(xué)院， 東面是華南理工大學(xué)北區(qū)，西面是嘉逸花園。項(xiàng)目緊鄰華南理工大學(xué)、臨近華南農(nóng)業(yè) 大學(xué)，擁有濃厚的文化氛圍，而且校園風(fēng)光一覽無(wú)遺，高校校園也可作為休閑場(chǎng)所， 距離項(xiàng)目幾分鐘路程便是燕嶺公園， 項(xiàng)目高層可領(lǐng)略無(wú)限山景占地面積約 106,000 平方 米，總建筑面積約 300,000 平方米，將建成 30 棟高層住宅樓。并配有商業(yè)、幼兒園、 小學(xué)等設(shè)施。 漢國(guó)置業(yè)東莞莊項(xiàng)目基本信息類型：普通住宅 , 高層洋房開發(fā)商：漢國(guó)置業(yè)（中國(guó)）有限公司投資商：香港建業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司（一）指標(biāo)及限制條件1、項(xiàng)目指標(biāo)： 本項(xiàng)目地塊性質(zhì)為住宅，占地面積近 11.5 萬(wàn)平方米。2、項(xiàng)目限制條件： （1）項(xiàng)目

3、要求物業(yè)類型為住宅類型 （ 2）項(xiàng)目除占地面積 和容積率確定外其余指標(biāo)尚未給出，要求根據(jù)法定圖則確定其他指標(biāo)（3）項(xiàng)目對(duì)資金流沒有提出要求，我們按照利潤(rùn)最大化條件考慮，項(xiàng)目規(guī)劃盡量考慮以售為主，特殊 情況可考慮出租（二）地塊解析1、區(qū)位：該地塊位于天河?xùn)|莞莊路，北面是華南理工大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院，東面是華南 理工大學(xué)北校區(qū)，總占地面積約 106,000 平方米，總建筑面積約 300,000 平方米，早在 2005年被漢國(guó)置業(yè)收購(gòu)，如今 5 年時(shí)間過去了，該地塊仍然閑置未動(dòng)工。而 2010 年天 河區(qū)已無(wú)土地掛牌出讓，漢國(guó)置業(yè) 10 萬(wàn)平方米土地彌足珍貴，尤其緊靠華南理工大學(xué)， 是名副其實(shí)的學(xué)位地。

4、2、資源：毗鄰華南植物園，廣州白云山風(fēng)景名勝區(qū)，黃花崗七十二烈士陵園等旅游名 勝地，樹木蔥蘢，森林資源豐盛。3、交通：交通便利，東莞莊路西向路口與天壽路，廣園快速路，粵墾路相通，東向路 口與能源路相連，能源路直走可到燕嶺路，路口對(duì)面便是天河客運(yùn)站。且緊鄰天河北， 高校、科研院所，住宅小區(qū)云集，居住人口眾多 , 位置優(yōu)越 , 未來潛力巨大。4、人文: 固定的高檔富人居住區(qū)支持周邊商業(yè)；整個(gè)區(qū)域體現(xiàn)安靜、整潔、休閑的居住 氛圍。（三）項(xiàng)目問題界定 該項(xiàng)目存在了一些問題，除了地塊價(jià)值沒有提升以外，其項(xiàng)目?jī)r(jià)值項(xiàng)目也陷入同質(zhì) 化競(jìng)爭(zhēng)。與此同時(shí)，項(xiàng)目定位沒有形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，項(xiàng)目昭示性不強(qiáng)，也是集中體現(xiàn)的

5、問題，所以在形象拔高上會(huì)存在一些難度。對(duì)應(yīng)也有解決的辦法，首先，需要充分挖掘 地塊價(jià)值，同時(shí)要避免市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)， 通過一些方法措施使項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力突出， 賣點(diǎn)明確。從而讓項(xiàng)目形象能夠滿足高端要求二、項(xiàng)目定位（一）形象定位 企業(yè)目標(biāo)：利用東莞莊項(xiàng)目在震撼市場(chǎng)，贏得購(gòu)房者高度認(rèn)可的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)品 牌再造，再攀巔峰。經(jīng)營(yíng)理念：造老百姓買得起的精品房，圓中等收入家庭的安居夢(mèng)（二）客戶定位 追求都市核心圈生活氛圍的成功人士，講究行為效率和生活便捷的高端客戶，為父 母或子女提供安全高尚居所的高收入者，對(duì)市中心優(yōu)質(zhì)物業(yè)投資獨(dú)具慧眼的投資客戶。（三）產(chǎn)品定位 漢國(guó)置業(yè)房產(chǎn)位于天河區(qū)東莞莊路，交通發(fā)達(dá)，

6、毗鄰華南植物園，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)，環(huán) 境保護(hù)好。由于上述客戶定位，我們可以把產(chǎn)品定位于中高檔住宅區(qū)，通過稍微降低價(jià) 格來增強(qiáng)自我競(jìng)爭(zhēng)力?？蛻舳酁槠胀ㄆ髽I(yè)人員，所以三室兩廳的普通居家住宅將是我們 的主打。通過房屋格局的布置和小區(qū)環(huán)境的建設(shè)，充分滿足溫馨浪漫的居家要求，為廣 大客戶提供一個(gè)舒適自在的休閑環(huán)境。其次，高端客戶也是我們的客源之一，我們?cè)跇?盤頂層設(shè)有復(fù)式套房和躍式套房，廣闊的視野和茂盛的森林景色將映入眼簾。（四）價(jià)格定位 （初步）1、中小戶型提供出租， 40 元/m2,60 元/m2,100 元/m2,200 元/m2，350 元/m2。2、中戶型提供中低檔家庭居住， 12000 元/m2，

7、14000元/m2，16000 元/m2,20000 元/m2。3、大戶型提供中高檔家庭居住， 16000元/m2,20000 元/m2，22000 元/m2, 24000 元/m2。 2.2. 初步規(guī)劃方案根據(jù)項(xiàng)目的土地情況和周邊市場(chǎng)情況，初步計(jì)劃建設(shè)板塔結(jié)合的普通住宅小區(qū)，輔 以一定比例的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，總建筑面積約為 30萬(wàn) m2，共 2410多戶。具體規(guī)劃技術(shù)指 標(biāo)見表 1表 1 主要規(guī)劃指標(biāo)單位： m21 總占地面積1150002規(guī)劃建設(shè)用地1100003 住宅用地1060004 總建筑面積3000004.1 地上建筑面積270000其中：住宅250000配套公建200004.2 地下

8、建筑面積30000其中：車庫(kù)22500設(shè)備和人防7500容積率2.762.1.2 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排(1) 前期工作安排本項(xiàng)目的前期開發(fā)準(zhǔn)備工作于 2012年中開始，主要內(nèi)容包括前期工程、勘探設(shè)計(jì)及 報(bào)建工作。前期工程 包括項(xiàng)目的拆遷、七通一平達(dá)到開工條件，這部分工作在 2012年10月前完 成。勘探設(shè)計(jì)工作 包括項(xiàng)目勘探、建筑設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、方案的優(yōu)化確定、初步 設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)施工圖設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)。這些工作要從項(xiàng)目立項(xiàng)開始一直到項(xiàng)目開始施工 時(shí)完成，但在工程建設(shè)階段局部的施工圖設(shè)計(jì)也可能會(huì)有修改。報(bào)建工作 主要包括規(guī)劃方案審定、單體方案審定、人防、消防的報(bào)批、辦理規(guī)劃用 地許可證、辦理建設(shè)

9、規(guī)劃許可證、辦理開工證。這部分工作因?yàn)橐蛩剌^多，時(shí)間彈性較 大， 2012年年中開始辦理， 2012年10月底辦理完畢。(2) 工程施工進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目的開發(fā)周期為 3年，共分為三期建設(shè)， 其中第一期在第一年內(nèi)施工完畢， 在第 二年開始銷售；第二期在第二年內(nèi)施工完畢，在第三年開始銷售；第三期在第三年內(nèi)施 工完畢，在第四年開始銷售。2.4 投資估算與資金籌措(1)項(xiàng)目總投資估算由于本項(xiàng)目位于成熟社區(qū)，紅線外市政配套建設(shè)工作基本由本項(xiàng)目開發(fā)商在開發(fā)建 設(shè)時(shí)已完成。因此，基于開發(fā)商的此點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，本次測(cè)算未計(jì)算紅線外市政配套費(fèi)，僅測(cè) 算紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。本項(xiàng)目總投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)

10、、基 礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等在內(nèi)。更詳細(xì)的投資規(guī)劃可能隨設(shè)計(jì)的深入而 調(diào)整?？偼顿Y估算表見表 2。表 2總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目投資金額 ( 萬(wàn)元)1土地費(fèi)用2400001.1地價(jià)款800001.1.1地上面積720001.1.2地下面積80001.2土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)1600002前期工程費(fèi)4592.542.1勘探設(shè)計(jì)費(fèi)3810.842.2項(xiàng)目可行性研究781.73建安工程費(fèi)52113.244基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)9934.44.1紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)9934.45建設(shè)單位管理費(fèi)6140.00366不可預(yù)見費(fèi)31314.018367總投資成本344454.202其中，建設(shè)單位管理費(fèi)按土地費(fèi)用、

11、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)之 和的3%估算。不可預(yù)見費(fèi)（含基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)）按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建 安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)用的 5%計(jì)算。（2）投資進(jìn)度計(jì)劃表二投資進(jìn)度表序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)（萬(wàn) 元）2012上半年2012下半年2013上半年2013下半年2014上半年2014下半年1土地費(fèi)用240000409008600480000001.1地價(jià)款80000320000480000001.2土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)1600008900860000002前期工程 費(fèi)4952.5402476.272476.270003建安工程 費(fèi)52113.2406514.1551302

12、8.3113028.3113028.316514.1554基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)9934.401241.82483.62483.62483.61241.85建設(shè)單位管理費(fèi)6140.00361023.33391023.333931023.333931023.333931023.3339331023.333936不可預(yù)見 費(fèi)31314.018365219.00315219.003065219.003065219.003065219.003065219.003067總投資成 本344454.247142.33725074.56272230.51721754.24721754.2469913998.2923）

13、資金缺口：表三資金缺口表序號(hào) 項(xiàng)目11.11.21.322.12.22.3資金使用 開發(fā)投資 銷售稅費(fèi) 償還本利和 資金來源 自有資金 銷售收入2012總計(jì)（萬(wàn)元）上47142.3326590974.56344454.20427142.3326590974.56123276.92049-147799.0013927633.652506700022036700432400 0631585.40025074.56159557.60資金缺口 （ 募集-1資36金3）51.704732013下2014上下14969531.35839754.6474123762.9669466.24717929230.

14、5112628.522048983.9-38327.670826197954.2426197954.241639998.291999.162842765.320996527250794998-376983.514969531.35930740060348400090400-134483.10-1868.6460301226645.3353229282.386581445.3512837882.3865145200 1484004）表四銷售收入計(jì)算表項(xiàng)目均價(jià)（元m2/銷售面（積m2013年（萬(wàn)元2）014年（萬(wàn)元合）計(jì)% % 00 00 002上）下上下住宅14000 300000 10% 20

15、% 30% 30% 90車庫(kù)8000 80000 10% 10% 30% 35% 85住宅銷售收入42000 84001260001260003780車庫(kù)銷售收入6400 6400 19200 22400 544銷售收入合計(jì)48400 904014520014840043245）表五銷售稅費(fèi)計(jì)算表序號(hào)1項(xiàng)目稅率2013年上2013年下2014年上2014年銷售收入1.1住宅銷售收入1.2車庫(kù)銷售收入2銷售費(fèi)用（銷售推廣費(fèi)用2.5）48400 904420640經(jīng)營(yíng)稅金及附加3.1營(yíng)業(yè)稅3.2城市維護(hù)建設(shè)稅3.3教育費(fèi)附加3.4印花稅4土地增值稅銷售凈收入00 145200 1484銷00售收入

16、合計(jì)00 8400 640000 126019200 126000 224121%16112260 36307230103% 1452101.3727164 189.43240032 483516 49414356 445開2 發(fā)成本84 304.92 311.7%3% 43.56 81.36 130.68 133.0.03% 14.52 27.1300000銷0 售費(fèi)用合計(jì) 10810.7經(jīng)2營(yíng)稅金及附加1合4計(jì)398.9271908.166開4 發(fā)費(fèi)用4817.9385其6 他扣除項(xiàng)目 14381.6343.56 44.5土2 地增值稅扣除1額05506.70土09地9增值額35771.4

17、79651516.08779700.83715230134.土67地9 增值稅%9806.8004194613.64091034.0012946713.6326893.398068(6)表六損益表序號(hào)期數(shù)2012上半年2012下半年2013上半年2013下半年2014上半年2014下半年0項(xiàng)目1234561房屋銷售收入0048400904001452001484002銷售費(fèi)用0012102260363037103經(jīng)營(yíng)稅金及附加001611.723010.324835.164941.724土地增值稅009806.80049419613.6009949034.0024719613.600995房地

18、產(chǎn)投資成本47142.3369925074.5619972230.5169921754.2469921754.2469913998.291996財(cái)務(wù)費(fèi)用00-4706.908535-3595.584022-2402.506233-1209.4284447利潤(rùn)總額-47142.33699-25074.56199-31752.1289547357.4160468349.09677107345.81558所得稅00011839.3540117087.2741926836.453879稅后利潤(rùn)-47142.33699-25074.56199-31752.1289535518.0620351261.82

19、25880509.36169.1盈余公積金-4714.233699-2507.456199-3175.2128953551.8062035126.1822588050.936169.2應(yīng)付利潤(rùn)0000009.3未分配利潤(rùn)-42428.10329-22567.10579-28576.9160631966.2558346135.6403272458.4254410累計(jì)未分配利潤(rùn)-42428.10329-64995.20909-93572.12514-61605.86932-15470.22956988.196440全部投資利潤(rùn)率=0.3135375130資本金投資利潤(rùn)率=0.576116596(7

20、)表7全投資現(xiàn)金流量表（融資前分析）序號(hào)年份2012 上半年2012下半年2013 上半年2013 下半年2014 上半年2014下半年項(xiàng)目1234561現(xiàn)金流入00664001264001992002024001.1住宅銷售 收入00600001200001800001800001.2車庫(kù)銷售 收入006400640019200224002現(xiàn)金流出47142.337025074.562090606.599576206.0738129900.347892062.06432.1房地產(chǎn)投 資成本47142.337025074.562072230.517021754.247021754.247013

21、998.29202.2銷售費(fèi)用0016603160498050602.3經(jīng)營(yíng)稅金 及附加002211.124209.126633.366739.922.4土地增值 稅0014504.9624929009.9249972524.8124729009.924992.5所得稅00018072.7818424007.9283237253.927283凈現(xiàn)金流 量-47142.3370-25074.5620-24206.599550193.926269299.6522110337.9357(P/F,15%,n )10.8695652170.7561436670.6575162320.5717532460

22、.497176735凈現(xiàn)金流 量現(xiàn)值-47142.33699-21803.96695-18303.6669133003.3212339622.3010854857.454674累計(jì)凈現(xiàn) 金流量-47142.3370-72216.8990-96423.4985-46229.572323070.0799133408.0157投資回收 期=4.921019251凈現(xiàn)值 =40233.10612內(nèi)部收益 率=28.1599%(8)表八資本金現(xiàn)金流量表00333309 02992835373序號(hào)年份2012上半年2012下半年2013上半年2013下半年2014上半年2014下半年項(xiàng)目1234561現(xiàn)金

23、流入00664001264001992002024001.1住宅銷售收入0060000 120000 180000 180001.2車庫(kù)銷售收入006406400 19200 22402現(xiàn)金流出206700159557.663-19951.6012913276.3611177713.0954282113.8132.1自有資金投入206700 159557.66300109442.1737 242624.932.2償還貸款本金00-33620.77525-37151.0463 -37151.0463-37151.0462.3償還貸款利息00-4706.908535-4024.41932 -272

24、4.13271-1423.84612.4銷售費(fèi)用001663160 4980 5062.5經(jīng)營(yíng)稅金及附加002211.12 4209.12 6633.36 6739.92.6土地增值稅0014504.96249 29009.92499 72524.81247 29009.9242.7所得稅00018072.78184 24007.92832 37253.9273凈現(xiàn)金流量-206700-15955.766386351.60129113123.63821486.9045779713.8131(P/F,15%,n)10.86956527 0.756143667 0.657516232 0.5717

25、53246 0.4971767凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-206700 -13874.57939 65294.21648 74380.62882 12285.20743 39631.8534累計(jì)凈現(xiàn)金流量-206700 -220574.5794 -155280.3629 -80899.7341 -68614.5267 -28982.673投資回收期=4.79823374凈現(xiàn)值=-28982.6733內(nèi)部收益率=10%表9借款 償還表序號(hào)項(xiàng)目201上2半年201下2半年201上3半年201下3 半年201上4 半年201下4 半年1234561借款及還本付息0-268966.2-01267432.17-18

26、129007.82-894086.767-4524105.161.1年初長(zhǎng)期 借款累計(jì)0-134483.10-114983.41-7071832.363-4743211.5830.271年初流動(dòng) 借款累計(jì)0000001.2本年長(zhǎng)期 借款0-134483.10-14121.0843 000本年流動(dòng) 借款0000001.3本年付長(zhǎng) 期借款利 息00-4706.9085-430524.4193-257224.1327-134123.846本年付流 動(dòng)資金借 款利息0000001.4本年長(zhǎng)期 借款還本00-33620.775-3275151.046-373151.046-373151.04本年流動(dòng) 資

27、金借款 還本0000002償還借款 本金的資 金來源00054218.3457523023.78419151761.72.1利潤(rùn)00054218.3457523023.78419151761.72.2自有資金0000002.3其他000000(9)351075109633818（10） 盈虧平衡分析表 10 全投資敏感性分 析表序號(hào)項(xiàng)目變動(dòng)幅度內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）0基本方案28.16%-28982.67331樓面價(jià)5%28.54%-14100.5458210%28.68%-10290.3643415%28.81%-11700.18286-5%28.25%-16520.90879-10%28

28、.13%-17740.09027-15%27.99%-18950.271752建安工程費(fèi)5%28.61%-13510.1875110%28.81%-11700.6477215%29.01%9820.892077-5%28.20%-17120.2671-10%28.00%-18920.80689-15%27.79%-20730.346693住宅銷售價(jià)格5%32.25%2970.42976610%36.90%21260.5868415%39.33%39550.74391-5%28.00%-33600.88438-10%22.50%-51900.04145-15%18.73%-70190.19852

29、4銷售面積5%32.25%2970.42976610%36.90%21260.5868415%39.33%39505.74391-5%28.00%-33600.88438-10%22.50%-51900.04145-15%18.73%-70190.19852表 11 全投資 IRR 臨界點(diǎn)分析表序號(hào)不確定因素基本值臨界點(diǎn)計(jì)算備注臨界值增減幅度1樓面價(jià)（萬(wàn) 元）24000040116067.15%MARR= 15.00%2建安工程 費(fèi)（ 萬(wàn)元）52113.2479832.27253.19%IRR基本 值=3住宅銷售 價(jià)格（ 元/ 平米）20000214307.15%28%4售房面積 （平米）80

30、000832004%敏感性分析 ：影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本、售價(jià)水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng) 營(yíng)期的長(zhǎng)短。根據(jù)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，開發(fā)從本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建安工程費(fèi) 和售價(jià)水平。因而，本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部手藝一流和 投資利潤(rùn)率） ，分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng) 5%、10%、15%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng) 10%、20%時(shí)， 對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。（1）. 住宅銷售部分 由表中數(shù)據(jù)可得：售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響住宅售價(jià)下降 5%、 10%、15%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降 4%、8%、12%； 當(dāng)住宅與車位售價(jià)提升至 3%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)

31、務(wù)凈現(xiàn)值等于零，達(dá)到臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià) 再下降，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。建安工程費(fèi)上升 10%、20%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降 0.2%、0.4%，當(dāng)建 安工程費(fèi)上升至 116.01%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再上升， 則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。售價(jià)、建安工程費(fèi)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響住宅售價(jià)下降 5%、10%、15%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降 13.35%、 26.96%、40.90%；當(dāng)住宅售價(jià)下降至 15.51%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率 （i=8%），達(dá)到臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期基準(zhǔn)收

32、益率。建安工程費(fèi)上升 10%、20%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降 3.80%、7.61%。 當(dāng)建安工程費(fèi)上升至 116.01%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（ i=8%），達(dá) 到臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再上升，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期基準(zhǔn)收益率。結(jié)論 ：由以上分析可以看出，售價(jià)和建安工程費(fèi)都是該項(xiàng)目的敏感因素，相比之下，售價(jià) 的因素更為敏感。除了售價(jià)對(duì)本項(xiàng)目的影響較大之外，工期跟銷售率對(duì)本項(xiàng)目的影響也 值得注意。因?yàn)?，工期的延誤除了導(dǎo)致資金不能及時(shí)回收再投入， NPV和IRR會(huì)下降，回 收期大大延長(zhǎng)外，還會(huì)影響樓盤的信譽(yù)和形象，由此而導(dǎo)致延誤交樓時(shí)間的，還要給買 家賠償

33、違約金；而銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣會(huì)使整個(gè)項(xiàng)目陷 入僵局。（ 2）商業(yè)與車位租賃部分 由表中數(shù)據(jù)可得： 租（售）價(jià)格、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響 下降 5%、10%、15%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降 15.67%、29.32%、41.37%； 當(dāng)租（售）價(jià)格下降至 48.97%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，達(dá)到臨界點(diǎn)，此時(shí)，若租 （售）價(jià)格再下降，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。建安工程費(fèi)上升 10%、20%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降 1.04%、2.08%，當(dāng) 建安工程費(fèi)上升至 9.62 倍時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再上升， 則財(cái)

34、務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。租（售）價(jià)格、建安工程費(fèi)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響租（售）價(jià)格下降 5%、 10%、15%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降 5.35%、 10.60%、15.65%；當(dāng)租（售）價(jià)格下降至 48.97%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收 益率（ i=8%），達(dá)到臨界點(diǎn)，此時(shí)，若租（售）價(jià)格再下降，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不 到預(yù)期基準(zhǔn)收益率。建安工程費(fèi)上升 10%、20%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降 0.97%、1.93%。 當(dāng)建安工程費(fèi)上升至 9.62%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（ i=8%），達(dá)到 臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再上升，則財(cái)務(wù)內(nèi)部

35、收益率將達(dá)不到預(yù)期基準(zhǔn)收益率。 租（售）價(jià)格、建安工程費(fèi)變動(dòng)對(duì)投資利潤(rùn)率的影響租（售）價(jià)格下降 5%、10%、15%，將引起該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率分別下降 11.33%、20.94%、 29.21%；當(dāng)租（售）價(jià)格下降 60.91%，該項(xiàng)目投資利潤(rùn)率等于基準(zhǔn)收益率（ i=8%），達(dá) 到臨界點(diǎn)，此時(shí)，若租（售）價(jià)格再下降，則投資利潤(rùn)率將達(dá)不到預(yù)期基準(zhǔn)收益率。建安工程費(fèi)上升 10%、20%，將引起該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率分別下降 2.05%、4.02%。當(dāng) 建安工程費(fèi)上升至 13.19%時(shí)，該項(xiàng)目投資利潤(rùn)率等于基準(zhǔn)收益率 （ i=8%），達(dá)到臨界點(diǎn)， 此時(shí)，若建安工程費(fèi)再上升，則投資利潤(rùn)率將達(dá)不到預(yù)期基準(zhǔn)收益率。結(jié)論 由以上分析可以看出，租（售）價(jià)格對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)與租賃部分的敏感性比較大，而 建安工程費(fèi)對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)與租賃部分的敏感性不大， 主要原因是本項(xiàng)目住宅部分分?jǐn)偭?較大部分的建設(shè)投資資金，因而商業(yè)與車位租賃部分在低成本的條件下，影響其投資收 益的因素中，租（售）價(jià)因素更為敏感。盈虧平衡分析總收入59440總成本963178.040銷售面積（僅是