協(xié)信010地產(chǎn)市場報(bào)告及預(yù)判

1、2010年度市場報(bào)告及預(yù)判 銷售管理部 2010年12月15日一、一、2010年度政策回顧及市場情況年度政策回顧及市場情況政策回顧及市場情況政策回顧及市場情況土地市場分析土地市場分析 市場小結(jié)及整體大勢預(yù)判市場小結(jié)及整體大勢預(yù)判全國全國政策政策&市場市場重慶重慶政策政策&市場市場二、重慶市場發(fā)展分析二、重慶市場發(fā)展分析城市未來發(fā)展及將出臺政策預(yù)估及分析城市未來發(fā)展及將出臺政策預(yù)估及分析重點(diǎn)企業(yè)發(fā)展策略案例重點(diǎn)企業(yè)發(fā)展策略案例 協(xié)信應(yīng)對策略思考協(xié)信應(yīng)對策略思考2010年政策回顧及市場情況年政策回顧及市場情況政策回顧及市場反應(yīng)政策回顧及市場反應(yīng)2010.4-52010.4-5l20

2、10.1.10 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平衡健康發(fā)展的通知出臺；l2010.1.12 央行宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)l2010.2.20 銀監(jiān)會正式發(fā)布流動資金貸款管理暫行辦法l2010.2.20 個(gè)人貸款管理暫行辦法出臺l2010.3.8關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題通知出臺2010.1-2010.1-3 32010.6-72010.6-7l 2010.7 重慶出臺新規(guī)嚴(yán)格規(guī)范商品房預(yù)售l 對“二、三套房”貸款政策的嚴(yán)格執(zhí)行l(wèi) 銀監(jiān)會回應(yīng)三套房貸及壓力測試 2010.82010.8l 重慶銀監(jiān)局：“三套”已全停 l 拿到預(yù)售許可證 10天內(nèi)須開盤l 開發(fā)商將不能直接收預(yù)售房款 l 重

3、慶部分銀行提高首套房貸利率,一手房首套房貸款利率最低8.5折，二手房首套房貸款利率最低9折。2010.92010.9l 國土部將開展土地和礦業(yè)權(quán)交易市場專項(xiàng)整治 l 重慶市內(nèi)個(gè)別銀行重啟首套房貸七折利率l 9月29日，二次調(diào)控出臺，五措施再抑房價(jià)。貸款買商品房首付款比例提至30%及以上，二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”，三套房停貸“二次調(diào)控”l2010年4月2日，財(cái)政部下發(fā)通知，縮小首購普通房契稅優(yōu)惠范圍； l4月13日：住建部發(fā)出關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知；l2010年4月15日，國務(wù)院出臺具體措施，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不

4、得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；l4月17日：國務(wù)院發(fā)出國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知；l4月22日：住建部發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知l2010.5.10 央行宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。 “4.15新政”l 中國央行34個(gè)月來首度加息 上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率l 重慶房產(chǎn)契稅出新規(guī) 家庭購買90平內(nèi)唯一住房契稅只收1%l 重慶全面上調(diào)購房契稅 超144平稅率增至3%l 首套房貸最低利率上調(diào)至8.5折2010.102010.10l 國土資源部：房地產(chǎn)開發(fā)“磨洋工”將按季度公示l 住建部：嚴(yán)禁使用住房公積金貸款進(jìn)行投機(jī)性購房l 外管局發(fā)新規(guī)限制境外機(jī)構(gòu)個(gè)人購房l 樓市調(diào)

5、控再出重拳 重慶土地增值稅率從1%上調(diào)到5%2010.112010.11一、一、 2010年全國性政策回顧年全國性政策回顧2010.1， “國十一條國十一條”，提，提高高“二套房二套房”首付首付40%，加，加大保障性住房建設(shè)等。大保障性住房建設(shè)等。2010.4，“國十條國十條”，“二二套房套房”首付不能低于首付不能低于50%，利率利率1.1倍，央行建議暫停三倍，央行建議暫停三套貸款。套貸款。2010.9，“國五條國五條”，暫停，暫停三套房貸款，外地客戶提供三套房貸款，外地客戶提供一年以上納稅證明才能貸款。一年以上納稅證明才能貸款。2010.10，部分城市，部分城市“限購令限購令”出臺，一個(gè)家庭

6、僅限新購一出臺，一個(gè)家庭僅限新購一套住房。套住房。今年以來各項(xiàng)調(diào)控政策空前嚴(yán)厲及密集的出臺；今年以來各項(xiàng)調(diào)控政策空前嚴(yán)厲及密集的出臺；以以4、9月的兩次調(diào)控為標(biāo)志，預(yù)示著月的兩次調(diào)控為標(biāo)志，預(yù)示著政策緊縮時(shí)期的來臨政策緊縮時(shí)期的來臨；全國全國全國全國二、全國各城市市場情況二、全國各城市市場情況4 4月新政后，全國市場成交短期放緩，月新政后，全國市場成交短期放緩，5-75-7月市場普遍量跌價(jià)穩(wěn)，月市場普遍量跌價(jià)穩(wěn)，8 8月左右開始逐漸反彈又現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)；月左右開始逐漸反彈又現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)；1010月新政后，一線的北京、深圳環(huán)比成交有所下滑；二線城市普遍仍為上漲趨勢。月新政后，一線的北京、深圳環(huán)比成交有

7、所下滑；二線城市普遍仍為上漲趨勢。1、成交量情況：、成交量情況：4 4月新政后，北京上海的價(jià)格短期下降，而整月新政后，北京上海的價(jià)格短期下降，而整體市場價(jià)格平穩(wěn)；體市場價(jià)格平穩(wěn)；9 9月新政后，短期呈現(xiàn)月新政后，短期呈現(xiàn)“量跌價(jià)滯量跌價(jià)滯”的情況，的情況，而隨著政策效果減弱，而隨著政策效果減弱，1111月呈現(xiàn)月呈現(xiàn)“量升價(jià)滯量升價(jià)滯”局局面；面；2、各城市價(jià)格情況：、各城市價(jià)格情況：全國全國新建住宅同步漲幅繼續(xù)回落，環(huán)比漲幅小幅上升。新建住宅同步漲幅繼續(xù)回落，環(huán)比漲幅小幅上升。 房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長36.5%，其中商，其中商品房住宅投資品房住宅投資3萬億，同比增長萬億，

8、同比增長34%，占總比，占總比重約重約70%； 銷售面積同比增長銷售面積同比增長9.8%，其中辦公樓及商，其中辦公樓及商業(yè)用房增長迅猛，分別增長業(yè)用房增長迅猛，分別增長48%和和50%在調(diào)控背景下，在調(diào)控背景下，辦公樓及商業(yè)房辦公樓及商業(yè)房前景看前景看好；好； 房屋施工與竣工面積比值達(dá)到了房屋施工與竣工面積比值達(dá)到了8倍左右，倍左右，反映了未來樓市供大于求的風(fēng)險(xiǎn)已達(dá)到歷史反映了未來樓市供大于求的風(fēng)險(xiǎn)已達(dá)到歷史高值；高值；全國全國3、行業(yè)總體數(shù)據(jù)分析：、行業(yè)總體數(shù)據(jù)分析：全國全國三、全國市場情況分析：三、全國市場情況分析：1010年初開始的調(diào)控政策，層層推進(jìn)，然而效果有限，呈現(xiàn)政策與市場博弈的態(tài)

9、勢；年初開始的調(diào)控政策，層層推進(jìn)，然而效果有限，呈現(xiàn)政策與市場博弈的態(tài)勢；被稱為史上最嚴(yán)格的四月“新國十條”對于市場的影響僅僅只維持了4個(gè)月，各地的房地產(chǎn)市場在進(jìn)入三季度以后便開始普遍回暖；由此，政府在9月底再次出臺調(diào)控政策，10月，銀行收緊信貸，市場調(diào)控再加碼；1111月后，再連續(xù)出臺調(diào)控政策，上調(diào)購房契稅、首度加息、上調(diào)土地增值稅等；并明年初房產(chǎn)稅將可能空轉(zhuǎn)實(shí)，月后，再連續(xù)出臺調(diào)控政策，上調(diào)購房契稅、首度加息、上調(diào)土地增值稅等；并明年初房產(chǎn)稅將可能空轉(zhuǎn)實(shí)，政策緊縮時(shí)代來臨，調(diào)控將成為常態(tài)。政策緊縮時(shí)代來臨，調(diào)控將成為常態(tài)。9.299.29前，各城市成交量穩(wěn)步上升前，各城市成交量穩(wěn)步上升新政

10、后新政后3 3周內(nèi)，市場周內(nèi)，市場出現(xiàn)明顯波動，成交出現(xiàn)明顯波動，成交量下降趨勢明顯量下降趨勢明顯1 1月月3 3月月6 6月月9 9月月1111月月重慶重慶一、一、 2010年重慶房地產(chǎn)政策回顧年重慶房地產(chǎn)政策回顧2010.4，地稅局發(fā)地稅局發(fā)布布通知通知加大土加大土地增值稅力度；地增值稅力度；政府發(fā)布政府發(fā)布意見意見提出市十條。提出市十條。2010.6，對高于市，對高于市價(jià)價(jià)3倍的高價(jià)房增收倍的高價(jià)房增收1%房產(chǎn)稅；房產(chǎn)稅；2010.8，重慶收緊銀行，重慶收緊銀行信貸，嚴(yán)格執(zhí)行信貸，嚴(yán)格執(zhí)行3套房套房及外地人購房政策，利及外地人購房政策，利率最低率最低85折；折；2010.10，地稅轉(zhuǎn)發(fā)，

11、地稅轉(zhuǎn)發(fā)通知通知，對出售自有，對出售自有住房并住房并1年內(nèi)購房的不年內(nèi)購房的不再減免個(gè)人所得稅；再減免個(gè)人所得稅；重慶房地產(chǎn)調(diào)控思路：重慶房地產(chǎn)調(diào)控思路：“低端有保障、中端有市場、高端有遏制低端有保障、中端有市場、高端有遏制”1111年初，重慶將成為年初，重慶將成為房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅最先試行的城市之一；最先試行的城市之一；重慶重慶后市政策分析后市政策分析：12月月10日，房地產(chǎn)調(diào)控政策再加碼日，房地產(chǎn)調(diào)控政策再加碼。重慶市政府辦公廳出臺關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知：將加快房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，積極做好征收高檔住房房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作 。房產(chǎn)稅預(yù)測：房產(chǎn)稅預(yù)測：先對別墅、200平方米以上“大房子”和評估價(jià)

12、值超過主城區(qū)平均售價(jià)3倍以上的住房開征；按面積計(jì)，實(shí)行累進(jìn)稅率；征收范圍首先是增量部分，存量部分視情況開征；每戶家庭擁有普通住宅超過四套，可能被征稅；外地人炒房，可能被征稅。重慶將重慶將“保障低端、培育中端、遏制高端保障低端、培育中端、遏制高端”，通過大量建設(shè)保障性住房，通過大量建設(shè)保障性住房，抑制投資購房，對高端住宅征重稅等方法來調(diào)節(jié)并保障重慶房地產(chǎn)市場抑制投資購房，對高端住宅征重稅等方法來調(diào)節(jié)并保障重慶房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。的健康發(fā)展。應(yīng)對建議：應(yīng)對建議：2011年房地產(chǎn)政策最大懸念：年房地產(chǎn)政策最大懸念：房產(chǎn)稅！房產(chǎn)稅！p 在收緊信貸、限購、加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金、嚴(yán)格土地政策等諸多調(diào)控動

13、作后，終于迎來了“房產(chǎn)稅”的開征；與以上短期政策不同，房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的影響將十分深遠(yuǎn)；p 我司應(yīng)該提前做好應(yīng)對準(zhǔn)備，對房產(chǎn)形勢做好充分預(yù)估，在調(diào)控已成為常態(tài)的時(shí)期，研發(fā)并嘗試適應(yīng)新形勢下的產(chǎn)品類型、產(chǎn)品形態(tài)，對各在售項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，對于現(xiàn)金流項(xiàng)目應(yīng)該小步快跑，降低風(fēng)險(xiǎn)。重慶重慶 2010年4月春交會成交價(jià)格達(dá)到峰值6113元/，9月后重回峰值并節(jié)節(jié)攀升； 5月后受新政影響和經(jīng)適房的大量入市，價(jià)格、成交面積均有大幅的下滑； 6月受兩江新區(qū)利好影響，量價(jià)又持續(xù)上漲。 11月成交建面均價(jià)6651元/，環(huán)比增長0.4%，同比增長42.3%，達(dá)到歷史以來最高。二、二、 2010年重慶市場情況年重慶市場

14、情況重慶重慶9月新政后價(jià)格仍持續(xù)上揚(yáng)，月新政后價(jià)格仍持續(xù)上揚(yáng)，10月成交未受其影響，而月成交未受其影響，而11月則呈現(xiàn)供應(yīng)量顯著增長，供大于求并成交量大月則呈現(xiàn)供應(yīng)量顯著增長，供大于求并成交量大幅萎縮的情況，總體幅萎縮的情況，總體“量跌價(jià)漲量跌價(jià)漲”。重慶重慶 歷史成交情況來看，政策調(diào)控可以對重慶樓市起到明顯作用，08年受07年9.27政策影響市場下行，跌入低谷；09年政府救市，樓市強(qiáng)勢反彈，全年整體量價(jià)齊升明顯； 10年開始市場持續(xù)回暖，“4.15新政”出臺進(jìn)行第一輪調(diào)控，5、6月市場調(diào)控顯現(xiàn)，市場迅速轉(zhuǎn)冷；6月兩江新區(qū)掛牌后，市場再次出現(xiàn)回暖，成交持續(xù)走高；9月更是達(dá)到頂峰，9月29日晚，

15、國家緊急出臺新政，第二輪調(diào)控正式啟動。近三年重慶成交數(shù)據(jù)近三年重慶成交數(shù)據(jù)成交數(shù)據(jù)趨勢分析：成交數(shù)據(jù)趨勢分析：重慶重慶與去年相比，與去年相比，10年成交量總體持平，年成交量總體持平，5-7月由于受新政影響成交量萎縮，而月由于受新政影響成交量萎縮，而8月后成交量即恢復(fù)并增長，月后成交量即恢復(fù)并增長，總體市場情況穩(wěn)定；總體市場情況穩(wěn)定；成交價(jià)格與去年同比增長成交價(jià)格與去年同比增長32.7%，且今年，且今年12月成交均價(jià)由于一些高端樓盤相繼上市預(yù)計(jì)更高；月成交均價(jià)由于一些高端樓盤相繼上市預(yù)計(jì)更高；縱然有眾多調(diào)控政策出臺，且重慶明年將試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅；但房市熱度不減，在兩江新區(qū)等縱然有眾多調(diào)控政策出臺，

16、且重慶明年將試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅；但房市熱度不減，在兩江新區(qū)等諸多利好下，重慶正成為國內(nèi)資金投資熱土，僅房地產(chǎn)業(yè)在前三季度既吸金諸多利好下，重慶正成為國內(nèi)資金投資熱土，僅房地產(chǎn)業(yè)在前三季度既吸金542億元！億元！重慶重慶重慶市場情況分析重慶市場情況分析新政的持續(xù)推出，并未阻擋重慶房產(chǎn)價(jià)格的節(jié)節(jié)攀升，原因有四 ：1、重慶發(fā)展的利好頻出，各方對城市發(fā)展的持續(xù)看好，國內(nèi)外資金紛紛進(jìn)入重慶掘金；2、城鎮(zhèn)化程度進(jìn)一步加快，催生了大量的剛性需求；3、cpi指數(shù)屢創(chuàng)新高，通貨膨脹加劇，老百姓缺乏投資渠道，利用房產(chǎn)保值增值；4、價(jià)格洼地顯現(xiàn)，各地投資熱錢的大量涌入；市場風(fēng)險(xiǎn)因素：調(diào)控層層加深，4月史上最嚴(yán)調(diào)控后又是

17、9月新政，11月又連續(xù)出臺上調(diào)購房契稅、加息、上調(diào)土地增值稅等組合拳，后續(xù)政策未有放松跡象，如房價(jià)一直居高不下，政府可能動用更嚴(yán)厲的政策手段甚至是行政手段；重慶作為房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市之一，房產(chǎn)稅開征在即，對投資者及購房者影響未可估量；土地、資金競爭壓力加劇，未來各項(xiàng)資源將對大型品牌房企傾斜，中小企業(yè)面臨洗牌；房價(jià)上漲過快，催生房產(chǎn)泡沫，樓市與政府調(diào)控出現(xiàn)博弈膠著狀態(tài)；土地市場情況土地市場情況全國全國全國土地成交情況：全國土地成交情況：土地需求：土地需求：1-11月累計(jì)成交住宅用地月累計(jì)成交住宅用地3.0萬公頃，同比萬公頃，同比增長增長39%。與一季度土地成交瘋狂增長不同，4月新政后土地成交平穩(wěn)，同

18、比略有上揚(yáng)，顯示出開發(fā)商在政策緊縮時(shí)期的謹(jǐn)慎態(tài)度；土地價(jià)格：土地價(jià)格：11月住宅用地樓面地價(jià)環(huán)比上漲，但溢價(jià)率仍低于去年同期；頻繁的政策調(diào)控讓開發(fā)商對價(jià)格預(yù)期有明顯影響，09年瘋狂地王的時(shí)代已成過去；全國全國土地政策回顧：土地政策回顧：1.2010年3月11日，國土部下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知明確：開發(fā)商拿地保證金提高至20%。 土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款；2.國土資源部宣布，從現(xiàn)在9月開始到明年底，將開展土地和礦業(yè)權(quán)交易市場專項(xiàng)整治，規(guī)范土地使用權(quán)交易市場，進(jìn)一步深化國土資源管理制度改革；3.9月16

19、日，國土資源部發(fā)文明確從明年4月開始，土地儲備機(jī)構(gòu)將不再直接從事土地一級開發(fā)工作。4.26日晚，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知，通知明確規(guī)定，對企業(yè)因自身原因?qū)е峦恋亻e置一年以上的，將禁止企業(yè)及其控股股東參與土地競買。同時(shí)嚴(yán)控容積率，嚴(yán)格限制低密度大戶型住宅項(xiàng)目的開發(fā)，住宅用地容積率必須大于1；打擊囤地，土地交付后一年內(nèi)要開建，自開工之日起三年內(nèi)要竣工；5.10月22日國土資源部副部長贠小蘇在國土資源系統(tǒng)視頻會議上說，從今年起，國土資源部將每季度向社會公布未按出讓合同和劃撥決定書約定時(shí)間開、竣工的宗地信息，對信息上線和實(shí)地核查不落實(shí)的，將通報(bào)掛

20、牌，督促整改查處。今年以來，尤其是今年以來，尤其是9月后，土地政策持續(xù)收緊，顯示了政府對土地環(huán)節(jié)的規(guī)范月后，土地政策持續(xù)收緊，顯示了政府對土地環(huán)節(jié)的規(guī)范及調(diào)控和對開發(fā)商實(shí)力的更高要求，在這樣的背景下，各開發(fā)商拿地均趨于謹(jǐn)及調(diào)控和對開發(fā)商實(shí)力的更高要求，在這樣的背景下，各開發(fā)商拿地均趨于謹(jǐn)慎保守。慎保守。重慶重慶一、重慶土地成交情況（一、重慶土地成交情況（1-11月）：月）：土地成交分析：主城成交最活躍的地區(qū)依次為：三北地區(qū)、北碚區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)和沙坪壩區(qū)（其中沙區(qū)的7宗地有5塊為大學(xué)城板塊）；熱點(diǎn)區(qū)域除傳統(tǒng)區(qū)域外，新增了北碚區(qū)；樓面均價(jià)最高的地區(qū)為北部新區(qū)和渝中區(qū)，而本年度最高樓面地價(jià)出現(xiàn)

21、在江北區(qū)；趨勢分析：2010年1-11月土地成交總面積779萬方比09年同期的638萬方同比增長約22%，各開發(fā)商拿地?zé)崆椴粶p；10年樓面均價(jià)2143元比09年的1737元同比增長約24%，；重慶重慶土地市場小結(jié)：土地市場小結(jié)：2010年重慶土地市場仍然活躍，無論是同比成交面積還是成交價(jià)格均比去年有小幅提高，開發(fā)商拿地?zé)崆椴粶p；今年除傳統(tǒng)三北區(qū)域、南坪、大學(xué)城、九龍坡的熱點(diǎn)區(qū)域外，北碚片區(qū)土地市場表現(xiàn)十分突出，與去年相比土地成交面積和數(shù)量有顯著提高；北碚蔡家組團(tuán)作為新興區(qū)域及距主城最近的周邊區(qū)縣，應(yīng)成為11年重慶公司重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域之一；土地市場地價(jià)高企，土地市場地價(jià)高企，11年公司可重點(diǎn)關(guān)注重慶

22、新興重點(diǎn)發(fā)展板塊，占得先機(jī)；年公司可重點(diǎn)關(guān)注重慶新興重點(diǎn)發(fā)展板塊，占得先機(jī)；在政策緊縮時(shí)期，商業(yè)地產(chǎn)將迎來發(fā)展機(jī)遇。在政策緊縮時(shí)期，商業(yè)地產(chǎn)將迎來發(fā)展機(jī)遇。政策：p調(diào)控層層加劇，并逐漸深入，若未達(dá)到政府期望，2011年調(diào)控政策還將加深；p房產(chǎn)稅在明年將在上海、重慶試運(yùn)行，對購房者心理影響和對后市的影響將十分深遠(yuǎn)；房產(chǎn)市場：p市場方面由于城鎮(zhèn)化程度加深、城市利好不斷、熱線不斷涌入、投資渠道單一等各因素影響，市場仍非?；钴S，價(jià)格也不斷攀升；p市場與政府期望將產(chǎn)生一定的背離，因此，預(yù)計(jì)將會有一段博弈膠著時(shí)期，明年房市緩慢增長的可能性較大；土地市場：p土地市場活躍而不瘋狂，保持良性增長狀態(tài)，由于熱點(diǎn)地

23、塊競爭十分激烈，地價(jià)較高，對開發(fā)商資金提出了較高的要求；p因此，建議公司重點(diǎn)關(guān)注新興熱點(diǎn)發(fā)展地塊或成熟度較高的中型地塊，降低拿地風(fēng)險(xiǎn)，并搶得市場先機(jī)；市場總結(jié)及預(yù)判市場總結(jié)及預(yù)判重慶發(fā)展趨勢分析重慶發(fā)展趨勢分析城市未來發(fā)展及政策預(yù)估城市未來發(fā)展及政策預(yù)估一、重慶宏觀經(jīng)濟(jì)分析：一、重慶宏觀經(jīng)濟(jì)分析： 今年以來，隨著適應(yīng)性調(diào)控措施效應(yīng)充分釋放，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在動力增強(qiáng)，全市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面快速增長，總體延續(xù)了年初以來平穩(wěn)運(yùn)行的良好態(tài)勢。 前三季度，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值5631.67億元，同比增長17.1%，高出全國水平6.5個(gè)百分點(diǎn)，增速居全國第三、西部第一。重慶與一線城市相比，還是有較大的差距，然

24、而隨著一線城市增速放緩，重慶的差距正在逐年縮?。慌c一線城市與一線城市g(shù)dp對比對比三大產(chǎn)業(yè)比重走勢三大產(chǎn)業(yè)比重走勢 2010年1-3季度三次產(chǎn)業(yè)態(tài)勢較好。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值464.90 億元，同比增長 6.3%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值3193.87億元，同比增長23.1%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1972.90億元，同比增長 11.2%。 三次產(chǎn)業(yè)比重為 8.3：56.7：35， 第二產(chǎn)業(yè)增速為直轄以來新高，高于 14.3%的年均增速 8.8個(gè)百分點(diǎn)， 比 2008年上半年20.0%的最高增速高出 3.1個(gè)百分點(diǎn)。 2009年，受國際金融危機(jī)的不利影響，重慶城市居民人均可支配收入增速有所減緩。 2010

25、年1-3季度，城市居民人均可支配收入和消費(fèi)性支出均保持持續(xù)增長的態(tài)勢。人均可支配收入及支出人均可支配收入及支出社會消費(fèi)品零售總額社會消費(fèi)品零售總額 2010 年以來，在宏觀經(jīng)濟(jì)向好和各項(xiàng)刺激消費(fèi)政策的多重推動下，重慶市消費(fèi)品零售額保持了平穩(wěn)較快增長，各行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，城鄉(xiāng)市場繁榮活躍，熱點(diǎn)商品異彩紛呈。 2010年1-3季度，全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 2095.89 億元，比上年同期增長 18.7%。重慶社會消費(fèi)品零售總額增速列全國第8位、西部地區(qū)第2位。 房產(chǎn)及固定資產(chǎn)投資房產(chǎn)及固定資產(chǎn)投資 2010年1-3季度，我市固定資產(chǎn)投資總量達(dá)到4338.87億元，同比增長30.8%；其中用于房地產(chǎn)

26、開發(fā)1031.81億元，同比增長34.9%； 我市房地產(chǎn)投資占固定投資比三季度約為23.8%，控制在25%合理范圍內(nèi)，表示我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，房產(chǎn)泡沫較少； 固定資產(chǎn)投資仍是拉動經(jīng)濟(jì)增長的最強(qiáng)動力，預(yù)計(jì)2010年全社會固定資產(chǎn)投資將達(dá)到6912億元，其增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于gdp，將達(dá)到30%。 重慶宏觀數(shù)據(jù)小結(jié)：重慶宏觀數(shù)據(jù)小結(jié)：u重慶經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入重慶經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入高速發(fā)展期高速發(fā)展期，“重慶發(fā)展模式重慶發(fā)展模式”得到了中央政府的高度肯定及支持，在得到了中央政府的高度肯定及支持，在這一難得的城市發(fā)展期，房地產(chǎn)也必然迎來一個(gè)持續(xù)繁榮的市場；這一難得的城市發(fā)展期，房地產(chǎn)也必然迎來一個(gè)持續(xù)繁榮的市場；u重

27、慶政府大力引進(jìn)跨國公司，建立大型重慶政府大力引進(jìn)跨國公司，建立大型it產(chǎn)業(yè)鏈，鼓勵(lì)實(shí)業(yè)及中小企業(yè)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)鏈，鼓勵(lì)實(shí)業(yè)及中小企業(yè)發(fā)展，實(shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)及工業(yè)的快速發(fā)展及工業(yè)的快速發(fā)展正為一個(gè)城市繁榮強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)支撐；正為一個(gè)城市繁榮強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)支撐；u同時(shí)，人均可支配收入持續(xù)增長，國民收入持續(xù)增加，老百姓手里積累的財(cái)富正急切需同時(shí)，人均可支配收入持續(xù)增長，國民收入持續(xù)增加，老百姓手里積累的財(cái)富正急切需要找到出口及投資渠道，這都持續(xù)推動重慶房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展；要找到出口及投資渠道，這都持續(xù)推動重慶房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展；u重慶重慶2010年前三季度的房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比年前三季度的房地產(chǎn)投

28、資占固定資產(chǎn)投資比為為23.8%，一直處于一個(gè)合理的范，一直處于一個(gè)合理的范圍內(nèi)，表示房地產(chǎn)市場的泡沫很小，并持續(xù)健康發(fā)展；圍內(nèi)，表示房地產(chǎn)市場的泡沫很小，并持續(xù)健康發(fā)展；總之，重慶經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，市民收入持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場健康活躍，總之，重慶經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，市民收入持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場健康活躍，未來幾年，仍是重慶房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)期。未來幾年，仍是重慶房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)期。二、重慶未來新興重點(diǎn)板塊分析二、重慶未來新興重點(diǎn)板塊分析重慶“二環(huán)時(shí)代”新興發(fā)展組團(tuán)行政區(qū)行政區(qū)片區(qū)片區(qū)片區(qū)用地規(guī)模片區(qū)用地規(guī)模居住用地居住用地（公頃）（公頃）人口人口（萬人）（萬人）北碚區(qū)北碚區(qū)（3個(gè)片區(qū)）個(gè)片區(qū)）

29、北碚新城片區(qū)120050020蔡家片區(qū)195080028水土片區(qū)90038018合計(jì)合計(jì)4050168066渝北區(qū)渝北區(qū)（5個(gè)片區(qū)）個(gè)片區(qū)）悅來空港片區(qū)115046023御臨片區(qū)200083025禮嘉片區(qū)165066020大竹人片區(qū)140056020人和片區(qū)138055023合計(jì)合計(jì)75803060111江北區(qū)江北區(qū)（1個(gè)片區(qū)）個(gè)片區(qū)）魚嘴片區(qū)172060018合計(jì)合計(jì)172060018沙坪壩區(qū)沙坪壩區(qū)（2個(gè)片區(qū)）個(gè)片區(qū)）西永中心城區(qū)140058028大學(xué)城片區(qū)130050023合計(jì)合計(jì)2700108051南岸區(qū)南岸區(qū)（3個(gè)片區(qū)）個(gè)片區(qū)）峽口片區(qū)92036018茶園新城片區(qū)173069030彈

30、子石片區(qū)110046025合計(jì)合計(jì)3750151073巴南區(qū)巴南區(qū)（3個(gè)片區(qū)）個(gè)片區(qū)）李家沱片區(qū)185072025龍洲灣片區(qū)225098030鹿角片區(qū)92042018合計(jì)合計(jì)5020212073大渡口區(qū)大渡口區(qū)（1個(gè)片區(qū)）個(gè)片區(qū)）釣魚嘴片區(qū)99038023合計(jì)合計(jì)99038023九龍坡區(qū)九龍坡區(qū)（2個(gè)片區(qū)）個(gè)片區(qū)）陶家片區(qū)112044018西彭片區(qū)175075020合計(jì)合計(jì)2870119038 布局20個(gè)人口規(guī)模20萬左右的大型居住聚集區(qū) 重慶進(jìn)入二環(huán)時(shí)代 沙區(qū)、南岸、江津、九龍坡等4區(qū)將獲益最大 沙坪壩80%區(qū)域進(jìn)入二環(huán)以內(nèi) 每年投40億造西部新城九龍坡巴福陶家間建水體公園將啟動建設(shè)城市副中

31、心江津200平方公里土地入二環(huán) 吸引主城富裕人口居住南坪規(guī)劃建設(shè)主城最大人居中心重慶“二環(huán)時(shí)代”新興發(fā)展組團(tuán)類別類別數(shù)目數(shù)目名稱名稱綜合城市中心2渝中，空港兩路綜合副中心6觀音橋、楊家坪、南坪、李家沱、茶園、西永專業(yè)服務(wù)中心6沙坪壩、北碚、蔡家-悅來、大竹林、大渡口、御臨組團(tuán)商業(yè)配套中心10木耳、白市驛、東港、龍洲灣、界石、水土、回興、魚嘴、陶家、西彭 各組團(tuán)專業(yè)化產(chǎn)業(yè)分工重慶“二環(huán)時(shí)代”新興發(fā)展組團(tuán)第一等級：已經(jīng)初步在發(fā)展，有多個(gè)項(xiàng)目或知名企業(yè)進(jìn)駐，定位為全市的產(chǎn)業(yè)及 房地產(chǎn)發(fā)展重心；第二等級：有項(xiàng)目在發(fā)展，定位為新型城市發(fā)展方向；第三等級：政府開始進(jìn)行規(guī)劃，目前處于一級整治和招商階段；第四

32、等級：二環(huán)通車，政府遠(yuǎn)景規(guī)劃。 組團(tuán)排序等 級第一等級第二等級第三等級第四等級組 團(tuán)大學(xué)城片區(qū)、彈子石片區(qū)、茶園片區(qū)、悅來空港片區(qū)禮嘉片區(qū)、人和片區(qū)、大竹林片區(qū)、蔡家片區(qū)、北碚新城片區(qū)、西永中心城區(qū)、李家沱片區(qū)、龍洲灣片區(qū)、陶家片區(qū)、西彭片區(qū)鹿角片區(qū)、魚嘴片區(qū)、峽口片區(qū)御臨片區(qū)、釣魚嘴片區(qū)、水土片區(qū)近五年房地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)關(guān)注重慶“二環(huán)時(shí)代”新興發(fā)展組團(tuán)等 級第一等級第二等級第三等級第四等級組 團(tuán)大學(xué)城片區(qū)、彈子石片區(qū)、茶園片區(qū)、悅來空港片區(qū)禮嘉片區(qū)、人和片區(qū)、大竹林片區(qū)、蔡家片區(qū)、北碚新城片區(qū)、西永中心城區(qū)、李家沱片區(qū)、龍洲灣片區(qū)、陶家片區(qū)、西彭片區(qū)鹿角片區(qū)、魚嘴片區(qū)、峽口片區(qū)御臨片區(qū)、釣魚嘴片

33、區(qū)、水土片區(qū)第一等級第二等級第三等級第四等級重慶“二環(huán)時(shí)代”新興發(fā)展組團(tuán)“二環(huán)時(shí)代”的新興組團(tuán)為未來城市的發(fā)展方向和重點(diǎn)，我司應(yīng)抓住機(jī)遇搶得重慶二次發(fā)展的先機(jī)；我司現(xiàn)已進(jìn)入大學(xué)城及人和片區(qū)，建議明年拿地重點(diǎn)關(guān)注“第一、二等級”片區(qū)，如：茶園、空港、彈子石、蔡家、大竹林、北碚新城等。未來重慶重點(diǎn)發(fā)展板塊分析組團(tuán)優(yōu)勢u 在等級排列中，屬第一等級或第二等級；u 適合發(fā)展高檔次產(chǎn)品、高溢價(jià)的產(chǎn)品，符合龍湖企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略；u 該區(qū)域?yàn)槿聟^(qū)域，需重新規(guī)劃的區(qū)域，區(qū)域形象有較大的提升空間；u 該區(qū)域是一、二環(huán)之間較先發(fā)展起來的區(qū)域。重點(diǎn)組團(tuán)：u 大學(xué)城組團(tuán)u 茶園組團(tuán)u 悅來空港組團(tuán)u 蔡家組團(tuán)u 禮嘉組

34、團(tuán)u 陶家組團(tuán)茶園組團(tuán)茶園組團(tuán)重點(diǎn)組團(tuán)案例介紹定位定位為全市范圍的城市副中心，東部的中心，以工業(yè)、物流、會展、旅游四大產(chǎn)業(yè)為支撐規(guī)劃面積總面積120平方公里，規(guī)劃建設(shè)用地面積74平方公里規(guī)劃人口2012年達(dá)30萬人，2020年達(dá)50萬，目前入住人口約15萬人支柱產(chǎn)業(yè)新型工業(yè)、現(xiàn)代物流、國際會展、都市旅游企業(yè)情況tcl移動通信、廣東美的集團(tuán)、寧波雅戈?duì)柤瘓F(tuán)、重慶機(jī)電控股集團(tuán)、重慶長江電工廠、重慶市迪馬實(shí)業(yè)股份有限公司、勁佳印務(wù) 進(jìn)度茶園新區(qū)一期和二期已經(jīng)完成建設(shè)，三期、峽口、廣陽等區(qū)域正在征地，進(jìn)度較慢房地產(chǎn)開發(fā)情況慶隆南山高爾夫慶隆南山高爾夫同景同景中鐵中鐵魯能領(lǐng)秀城魯能領(lǐng)秀城龍湖龍湖儲備儲備

35、天龍?zhí)忑垙V萬廣萬銀翔銀翔茶園組團(tuán)茶園組團(tuán)企業(yè)企業(yè)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)總體量總體量剩余體量剩余體量慶隆慶隆南山高爾夫別墅、高層公寓8850廣萬坡嶺頓小鎮(zhèn)別墅101天龍?zhí)忑堥L青湖別墅120同景同景國際城別墅、洋房、高層150120中鐵中鐵山水天下洋房4335魯能魯能領(lǐng)秀城別墅、洋房、高層150150銀翔翡翠谷銀翔翡翠谷洋房5050項(xiàng)目基本情況介紹 茶園別墅目前已開發(fā)55萬方左右，價(jià)格約8000-12000元/；洋房已開發(fā)50萬方左右，價(jià)格約5000-6000元/；高層已開發(fā)20萬方左右，價(jià)格在4000-5000元/。 未來預(yù)計(jì)還有約100萬方別墅、300萬方洋房和30萬方高層供應(yīng)。茶園

36、組團(tuán)茶園組團(tuán)悅來空港組團(tuán)悅來空港組團(tuán) 組團(tuán)介紹定位定位為兩江新區(qū)的中心，保稅區(qū)保稅港的核心規(guī)劃面積規(guī)劃面積約64平方公里規(guī)劃人口目前居住人口約70萬人，規(guī)劃至2020年再增長200萬人支柱產(chǎn)業(yè)物流、特色工業(yè)園區(qū)（臺資、服裝、模具）企業(yè)情況德國博世、美國科勒、日本本田、臺灣長榮、國際紙業(yè)、江蘇涌鑫、長安、銀翔、浙江萬向、鴿牌、進(jìn)度空港片區(qū)已基本成形，相關(guān)產(chǎn)業(yè)陸續(xù)投產(chǎn)；悅來片區(qū)在規(guī)劃及招商階段，預(yù)計(jì)2010年開始土地供應(yīng)312悅來空港項(xiàng)目分布圖悅來空港項(xiàng)目分布圖: :1桃源居項(xiàng)目2東衡檳城3水木年華5強(qiáng)輝金色池塘6寶田項(xiàng)目12模具產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目4匯祥好萊塢5612412國際家紡城99御城華府10富悅麓

37、山別院11澤科港城國際7華港翡翠城8101178注：注：本處項(xiàng)目分布主要為在售或潛在20萬方以上項(xiàng)目，兩路片區(qū)多為已建成區(qū)，且建筑體量多在20萬方以下。項(xiàng)目基本情況介紹企業(yè)企業(yè)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)總體量（萬方）總體量（萬方）剩余體量（萬剩余體量（萬方）方）東衡東衡檳城高層21.45強(qiáng)輝強(qiáng)輝金色池塘高層、小高層2810匯祥匯祥好萊塢 高層238木魚石水木年華高層2511南方南方玫瑰灣別墅、洋房、高層10095桃源居(重慶)桃源居項(xiàng)目花園洋房、高層9494華港華港翡翠城洋房、高層4848御城御城華府洋房、高層1714富悅富悅麓山別院洋房、高層1818澤科澤科港城國際洋房、高層3737寶

38、田寶田項(xiàng)目洋房、高層3333涌鑫重慶國際家紡城別墅、高層34.234.2 悅來空港組團(tuán)目前主要開發(fā)洋房和高層產(chǎn)品，目前，洋房價(jià)格約6000-7000元/；高層價(jià)格約5000-6000元/。 未來預(yù)計(jì)還有約70萬方洋房、220萬方高層供應(yīng)，別墅供應(yīng)量少。悅來空港組團(tuán)悅來空港組團(tuán)蔡家組團(tuán)蔡家組團(tuán) 組團(tuán)介紹定位定位為北部經(jīng)濟(jì)新高地，特色發(fā)展區(qū)域，以會展和旅游為主規(guī)劃面積規(guī)劃總面積75平方公里，規(guī)劃建設(shè)面積48平方公里，2020年前建設(shè)面積控制在31平方公里規(guī)劃人口規(guī)劃總?cè)丝诩s50萬人，目前約5萬人支柱產(chǎn)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、都市休閑旅游業(yè)、物流業(yè)、會展節(jié)會業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)情況重慶市機(jī)電控股集團(tuán)、德國西門子、四聯(lián)集團(tuán)、力帆集團(tuán)等進(jìn)度目前主要處于征地階段，進(jìn)度較慢，從2009年開始土地陸續(xù)供應(yīng)市場 房地產(chǎn)開發(fā)情況中安長島、水天花園、香溪美林等開發(fā)用地歐陸風(fēng)情園項(xiàng)目工業(yè)用地東原創(chuàng)博p地塊項(xiàng)目蔡家組團(tuán)蔡家組團(tuán)項(xiàng)目基本情況介紹企業(yè)企業(yè)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)總體量總體量（萬方）（萬方）剩余體量剩余體量中安地產(chǎn)中安長島別墅3212華新國際水天花園別墅167東原創(chuàng)博東原創(chuàng)博p地塊項(xiàng)目洋房、高層4242合資公司歐陸風(fēng)情園項(xiàng)目別墅、洋房、高層519519 蔡家組團(tuán)目前主要開發(fā)別墅和洋房，別墅價(jià)格約8000-12000元/；洋房價(jià)格約5000-6000元/。 未來預(yù)計(jì)還有約60萬方別墅、100