北京保利大廈案例分析報(bào)告

1、、新保利大廈概況新保利大廈為高檔甲級(jí)寫(xiě)字樓，規(guī)劃占地面積10600平方米，總建筑面積約103308平方米，共27層，地上23層，地下4層。大廈除了國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)間的寫(xiě)字樓外，還配套有精品 店、高檔餐飲、健身中心（含4泳道標(biāo)準(zhǔn)泳池）等。二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景區(qū)域市場(chǎng)概況一一東二環(huán)寫(xiě)字樓總面積約355079平方米區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一一三大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目地塊資源分析一一區(qū)位地段好、交通便利三、項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位一一高檔甲級(jí)寫(xiě)字樓目標(biāo)客戶群定位一一國(guó)外大型企業(yè)、機(jī)構(gòu)四、項(xiàng)目樓層規(guī)劃（附圖）五、建筑設(shè)計(jì)外立面設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)辦公空間設(shè)計(jì)樓通道設(shè)計(jì)六、 項(xiàng)目特色系統(tǒng)生態(tài)節(jié)能高效節(jié)能的建筑外立面多重系統(tǒng)系統(tǒng)節(jié)能七、項(xiàng)目配套 吊樓1

2、 5層（電梯標(biāo)號(hào)3-8層）約6022平方米國(guó)際頂級(jí)商業(yè)中心。大堂首層設(shè)咖啡廳。大廈地下一層設(shè)有約1,900平方米高檔餐飲。地下二層設(shè)有約1,260平方米員工餐廳。3,210平方米健身中心。健身中心設(shè)標(biāo)準(zhǔn)4道25米游泳池。300平方米的空中咖啡廳。八、項(xiàng)目精裝修標(biāo)準(zhǔn)（附表）環(huán)區(qū)域辦公物寫(xiě)字樓是最能體現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力和發(fā)達(dá)程度的晴雨表。預(yù)計(jì)在2008年,業(yè)商業(yè)面積總供應(yīng)量將達(dá)到40萬(wàn)平方米以上，甲級(jí)寫(xiě)字樓的面積預(yù)計(jì)可達(dá)到15 - 16萬(wàn)平方米，其中包括：第五廣場(chǎng)、新保利大廈以及凱恒中心等。以位于東二環(huán)核心位置的新保利大廈為例，是目前為止在東二環(huán)區(qū)域具有國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)的典代表。新保利，新建筑新保利

3、大廈產(chǎn)品設(shè)計(jì)解析一、項(xiàng)目概況新保利大廈項(xiàng)目位于市中心東城區(qū)東四十條橋西南角，地處東二環(huán)與平安大街交界處，地理位置優(yōu)越，交通極為便利。項(xiàng)目為高檔甲級(jí)寫(xiě)字樓，規(guī)劃占地面積10600平方米，總建筑面積約103308平方米，共27層，地上23層，地下4層。大廈除了國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)間的寫(xiě)字樓外，還配套有精品店、高檔餐飲、健身中心（含4泳道標(biāo)準(zhǔn)泳池）等。新保利大廈一一參數(shù)指標(biāo)物業(yè)類(lèi)型：甲級(jí)寫(xiě)字樓建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土的混合結(jié)構(gòu)規(guī)劃建設(shè)用地面積：10600平方米（不含代征城市公共用地面積）建筑總面積：103308平方米綠化用地面積：3187平方米建筑高度：98米停位數(shù)量：地上機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)數(shù)量：19輛地下機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)數(shù)量

4、：500輛地下自行車(chē)停車(chē)數(shù)量：300輛樓層：地下4層，地上23層，商業(yè)吊樓8層電梯數(shù)量：26部（辦公區(qū)15部）均價(jià)：3000美金/平方米二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景1、區(qū)域市場(chǎng)概況項(xiàng)目所在的東二環(huán)商務(wù)帶是集高檔寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店、大型企業(yè)總部、商業(yè)配套為一體的立體多功能新型商務(wù)區(qū)。東二環(huán)區(qū)域主要現(xiàn)有公建項(xiàng)目總建筑面積約954484平方米，其中寫(xiě)字樓面積約355079平方米。隨著東二環(huán)商務(wù)帶的大規(guī)模集中建設(shè)，預(yù)計(jì)在2008年區(qū)域市場(chǎng)將集中建成一批重點(diǎn)甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目。2、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模均價(jià)第五廣場(chǎng)總建筑面積：12.4萬(wàn)平方米3000美金/平方米南新倉(cāng)國(guó)際大廈總建筑面積：10萬(wàn)平方米17000 元/

5、平方米東方銀座總建筑面積：16萬(wàn)平方米20000 元/平方米3、項(xiàng)目地塊資源分析（1 ）區(qū)位優(yōu)勢(shì)新保利大廈位于東二環(huán)東四十條橋西南側(cè)， 是皇城文脈與現(xiàn)代商務(wù)結(jié)合的區(qū)域。 該區(qū)域 商務(wù)配套日臻完善，具備國(guó)際商務(wù)樞紐功能，是東二環(huán)商務(wù)帶唯一集辦公、銀行、文化場(chǎng)所、 各方機(jī)構(gòu)的商務(wù)核心區(qū)。（2 ）交通優(yōu)勢(shì)地面交通 東直門(mén)交通樞紐：距離亞洲最大的現(xiàn)代化立體交通樞紐一一東直門(mén)交通樞紐僅2分鐘車(chē)程，到機(jī)場(chǎng)只需約 17分鐘，未來(lái)可實(shí)現(xiàn)市區(qū)與首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)的高效連接，成為京城商圈 中能夠最快到達(dá)機(jī)場(chǎng)的寶地。 東二環(huán)：二環(huán)路為京城最早修建，連接著東城、西城、宣武四大最為古老的城區(qū)，新保利大廈部交通道路與 東二環(huán)輔

6、路直接連接， 車(chē)輛駛出大廈即可快速進(jìn)入二環(huán)主 路，形成項(xiàng)目外一體化的交通路網(wǎng)。東四十條橋：平安大街與工體北路的聯(lián)結(jié)點(diǎn)，1公 里分至東直門(mén)和門(mén)，與 CBD的直線距離不超過(guò) 3公里。 地鐵東四十條站：新保利大廈地下一層設(shè)出入口與地鐵連接，交通路網(wǎng)更為便捷。平安大街：的第二條“長(zhǎng)安街”，有機(jī)連接?xùn)|西城區(qū)。地下交通東四十條地鐵站與項(xiàng)目地下一層直接連通，去往國(guó)貿(mào)商圈、建國(guó)門(mén)商圈以及金融街十分順暢，為企業(yè)員工提供了高效的人性化交通路線。三、項(xiàng)目定位1、產(chǎn)品定位新保利大廈定位世界級(jí)寫(xiě)字樓，強(qiáng)調(diào)自然生態(tài)、高效節(jié)能的人性化標(biāo)準(zhǔn)， 體現(xiàn)現(xiàn)代化人文辦公、綠色辦公的理念。2、目標(biāo)客戶群定位CBD商務(wù)區(qū)是外資機(jī)構(gòu)最集中

7、的地區(qū)，被定位為重點(diǎn)吸引跨國(guó)公司總部和地區(qū)總部，以發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)， 以培育國(guó)際金融產(chǎn)業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)區(qū)域。 從行業(yè)分布來(lái)看，主要 集中于IT通訊、貿(mào)易、顧問(wèn)咨詢、傳統(tǒng)制造業(yè)、金融保險(xiǎn)投資等行業(yè)。未來(lái)外資機(jī)構(gòu)在 CBD的寫(xiě)字樓需求一直呈上升趨勢(shì)；金融街商務(wù)區(qū)是國(guó)大型金融機(jī)構(gòu)聚集的最活躍區(qū)域。因此, 新保利大廈以國(guó)外大型企業(yè)、機(jī)構(gòu)作為目標(biāo)客戶群。四、項(xiàng)目樓層規(guī)劃地下一層平面圖首層平面圖5151吊樓層平面圖1 妙,90® 1 W . 9000 j «00 .9000 1 HW h 7000寫(xiě)字樓層平面圖五、建筑設(shè)計(jì)1、外立面設(shè)計(jì)（1 ）采用柔索玻璃幕墻新保利大廈采用鋼框架筒體

8、混合結(jié)構(gòu)，承托90米高、68米寬單層雙向點(diǎn)式柔索玻璃幕墻，超越了先前世界最大的德國(guó)慕尼黑凱賓斯基飯店（其高度僅為45米）。項(xiàng)目在無(wú)桁架網(wǎng)索結(jié)構(gòu)上，以強(qiáng)韌鋼索連接整幅玻璃幕墻，賦予建筑藝術(shù)品般飽滿、渾、貫通的風(fēng)。玻璃幕墻采用高效節(jié)能進(jìn)口玻璃，通透性極強(qiáng)，并能有效防止紫外線射入。（2 ）采用銅板幕墻新保利大廈銅板幕墻位于項(xiàng)目南立面，面積約為1850平方米。選材TECU Brass （太古黃銅），此種銅可隨時(shí)間和氣候影響，轉(zhuǎn)變多種豐富色彩，涵豐富深具歷史價(jià)值感（3）金與石的搭配新保利大廈立面材質(zhì)通過(guò)洞石與黃銅的搭配，創(chuàng)造出富于變化并極富民族風(fēng)格亦國(guó)際化的視覺(jué)感受，其豎向洞石遮陽(yáng)百葉和開(kāi)放式銅板幕墻在

9、國(guó)都尚屬首例。（4 ）遮陽(yáng)百葉新保利大廈西側(cè)和南側(cè)的玻璃幕墻外面采用國(guó)首例豎向石材遮陽(yáng)百葉，并與玻璃幕墻保持一定距離，成為“雙立面”大廈。大廈采用意大利進(jìn)口羅馬洞石。大廈百葉排列遵循地區(qū)春分、夏至、秋分、冬至自然規(guī)律，通過(guò)石材和層玻璃幕墻形成一定角度，保證冬季最大限度日照與夏季最大限度遮陽(yáng)效果，夏季遮陽(yáng)系數(shù)達(dá) 0.72，即70%多的被遮擋于玻璃幕墻之外，節(jié)約空調(diào)運(yùn)營(yíng)成本， 使室光線自然柔和。外墻玻璃為雙Low-E中空玻璃，即玻璃表面涂有節(jié)能鍍膜，節(jié)能環(huán)保更為深入。2、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)（1 ）特式吊樓設(shè)計(jì)項(xiàng)目東北面懸掛著一座底部無(wú)支撐的8層鋼結(jié)構(gòu)特式吊樓，結(jié)合中國(guó)傳統(tǒng)文化元素與現(xiàn)代高科技，外觀設(shè)計(jì)借鑒了

10、中國(guó)傳統(tǒng)的疊式燈籠造型，以波浪型的外殼與橫向、 豎向鋼結(jié)構(gòu)線條組成了美侖美幻獨(dú)具審美效果。吊樓鑲嵌于90米高的大堂中，高約 45米，重約5000噸，頂層與寫(xiě)字樓11層（電梯 標(biāo)號(hào)15層）通過(guò)天橋連接，一側(cè)和核心筒相連，另一側(cè)下方則全無(wú)支撐，距離地面約7.2米，上方采用橋梁式斜拉結(jié)構(gòu)。（2 ）中庭設(shè)計(jì)新保利大廈獨(dú)創(chuàng)目前最高的 90米挑高摩天中庭，千余平米無(wú)立柱大堂，尺度寬敞通透，令空間獨(dú)具豪闊美感。特色小結(jié)一一多維采光新保利大廈西立面 50米至90米處，獨(dú)創(chuàng)面積達(dá) 480平方米的單層雙向柔索玻璃幕墻“采光天窗”，為通透、軒昂、開(kāi)闊的無(wú)柱式大堂及辦公區(qū)域增強(qiáng)自然通風(fēng)及采光。南立面也設(shè)有50米高的玻

11、璃幕墻，配合中庭及外圍的多重采光，形成大尺度辦公空間，整座大 廈通透明亮。3、辦公空間設(shè)計(jì)（1 ）國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)柱距大廈樓層由規(guī)格為 9米*13.5米，9米*9米的跨鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)成，大跨度空間擁有更寬闊視 野和更舒適的辦公氛圍?？蛻艨筛鶕?jù)自身需要，自由規(guī)劃、分割曠度空間。（2）4米層高新保利大廈設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層高為4米，凈高約2.9米（比普通辦公樓高出 0.3-0.5米），軒敞、舒適、明亮。（3 ）空中流水花園以“生態(tài)商務(wù)與綠色商務(wù)”為主旨，新保利大廈采用獨(dú)特的室造景手法，在22層（電梯標(biāo)號(hào)27層）和23層（電梯標(biāo)號(hào)28層）設(shè)計(jì)了面積約 750平方米的空中流水花園。通 過(guò)園林的布置、流水的疊落，形成新穎、別致

12、的景觀，巧妙地將結(jié)構(gòu)桁架隱藏其中。（4 ）每層4 6部專(zhuān)梯新保利大廈在寫(xiě)字樓特別配備了總共15部高效電梯，分高、中、低區(qū)，電梯數(shù)量分別為6部、5部、4部，為企業(yè)提供高效、便捷的交通。4、樓通道設(shè)計(jì)（1 ）人車(chē)分流新保利大廈分別有轎車(chē)道，貨車(chē)道，地下一層地鐵通道， 步行人流通道，使進(jìn)入大廈的人、車(chē)流合理自然分開(kāi)，確保大廈人、車(chē)安全以及人群間相對(duì)的互不干擾。（2 ）立體交通系統(tǒng)地下車(chē)庫(kù)、商業(yè)與寫(xiě)字樓之間設(shè)計(jì)了多樣化的部交通流線，共計(jì)26部德國(guó)原裝進(jìn)口蒂森電梯組成一個(gè)整體高效的立體交通系統(tǒng)。商業(yè)部分：地下一層商業(yè)擁有通往首層的4部扶梯（2上2下），并設(shè)有客梯及貨梯,同時(shí)設(shè)置專(zhuān)門(mén)的御貨區(qū)；吊樓商業(yè)有獨(dú)

13、立的4部電梯，東側(cè)有能到達(dá)大廈任意層的服務(wù)梯1部，頂部有天橋與寫(xiě)字樓 12層相連，確保寫(xiě)字樓辦公環(huán)境不受商業(yè)人群干擾。寫(xiě)字樓部分：設(shè)15部高效電梯，分為高、中、低區(qū)（梯速為 2.5m/s4.5m/s ，轎廂載 重1T/2T ）,電梯數(shù)量分別為 6部、5部、4部，寫(xiě)字樓區(qū)域候梯時(shí)間約 30秒，為提高工作效率創(chuàng)造了良好條件。另分別在大廈北、東西南角各設(shè)1部，共3部服務(wù)梯，兼消防梯。六、項(xiàng)目特色 系統(tǒng)生態(tài)節(jié)能1、高效節(jié)能的建筑外立面（1 ）形體節(jié)能設(shè)計(jì)雙層窗加遮陽(yáng)系統(tǒng)。 利新保利大廈壯闊雄偉的三棱體造型，體形系數(shù)僅為0.1（建 筑物與室外大氣接觸的外表面積與其包圍的體積之比，即建筑物體形系數(shù)），建設(shè)

14、部2005年7月1日頒布實(shí)施的公共建筑 節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定公建的體形系數(shù)應(yīng)不大于0.4。（2 ）雙層窗加遮陽(yáng)系統(tǒng)在面對(duì)最多的曬射和戶外環(huán)境的南外立面墻和西外立面墻, 用“生物氣候緩沖層”有效防止過(guò)渡熱輻射，減少室熱損失，與傳統(tǒng)幕墻相較，雙層幕墻大 體能夠減少20-25 %的能源消耗。2、多重系統(tǒng)新保利大廈特別強(qiáng)調(diào)室的空氣質(zhì)量，要求建筑物具備良好的自然通風(fēng)、充足的日照等條件，并嚴(yán)格控制使用含有害物質(zhì)的建筑材料。(1 )空調(diào)設(shè)備新保利大廈采用世界一流的空調(diào)設(shè)備：美國(guó)“York ”離心制冷機(jī)、“ Johnson ”樓宇自控、“Carrier ”空調(diào)箱、美國(guó)進(jìn)口濕膜加濕器、丹麥“Grundfos ”進(jìn)口

15、水泵以及“斯頻德”冷卻塔等設(shè)備，世界一流空調(diào)設(shè)備，確?？照{(diào)系統(tǒng)高效、節(jié)能、穩(wěn)定地運(yùn)行。(2 )四管制變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)系統(tǒng)采用四管制變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)，通過(guò)樓宇自控設(shè)定溫度，自動(dòng)調(diào)節(jié)室送風(fēng)量， 按需供冷(熱)。(3)采用變頻技術(shù)，降低空調(diào)能耗大廈空調(diào)冷熱水系統(tǒng)均采用目前世界公認(rèn)的最節(jié)能的二次泵系統(tǒng)，二次泵系統(tǒng)和空調(diào)箱風(fēng)機(jī)配備世界最先進(jìn)的 VLT6000系列空調(diào)專(zhuān)用變頻器，水泵和風(fēng)機(jī)節(jié)能效果高達(dá)20-40%。(4 )滴下浸透氣化式抗菌加濕器，避免冬季靜電“襲擊”新保利大廈配置了空調(diào)加濕系統(tǒng)，空氣濕度可由客戶自由選定， 避免嘴唇干裂和靜電“襲擊”。(5 )先進(jìn)的光源滅菌和高效電子消毒凈化技術(shù)空調(diào)系統(tǒng)采用當(dāng)

16、今世界最先進(jìn)的光源滅菌和高效電子凈化技術(shù)，該技術(shù)可快速殺死包括SARS等20多種通過(guò)空氣傳播的細(xì)菌和病毒，效率高達(dá)99.7%，使大廈空氣品質(zhì)達(dá)到醫(yī)院二級(jí)凈化環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)，有效地改善室空氣質(zhì)量，避免有害氣體對(duì)人體的侵害。（6）過(guò)渡季節(jié)充分利用天然冷源新保利大廈設(shè)置了過(guò)渡季節(jié)換熱系統(tǒng)， 通過(guò)空調(diào)冷卻水系統(tǒng)汲取室外天然冷源， 為大廈 在過(guò)渡季節(jié)提供空調(diào)用冷凍水，還可通過(guò)加大新風(fēng)量的措施充分利用室外免費(fèi)冷源，節(jié)能效果明顯。（7 ）汲取免費(fèi)的天然冷源大廈特別設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)冷源系統(tǒng)，可以最大限度地利用室外有利氣象條件形成天然冷源，減少制冷設(shè)備的運(yùn)行時(shí)間，深度節(jié)能。3、系統(tǒng)節(jié)能將環(huán)保進(jìn)行到底（1 ）數(shù)控節(jié)水系統(tǒng)將節(jié)水

17、理念貫穿在建筑的每個(gè)環(huán)節(jié)，大廈綜合節(jié)水性能顯著，具體表現(xiàn)在：空調(diào)冷卻水循環(huán)使用。冷卻塔采用飄水量小、節(jié)水節(jié)能低噪音型冷卻塔設(shè)中水系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)水的重復(fù)使用衛(wèi)生間選用紅外感應(yīng)裝置，有效節(jié)約水源（2 ）智能配電一一節(jié)能節(jié)力新保利大廈采用世界知名品牌 ABB高低壓配電柜及自動(dòng)控制系統(tǒng)，高效的智能控制系 統(tǒng)，打破慣常的人工配電，利用先進(jìn)設(shè)備精確計(jì)算各種用電參數(shù)，自動(dòng)調(diào)節(jié)，節(jié)省人力和能源。七、項(xiàng)目配套吊樓1 5層（電梯標(biāo)號(hào)3-8層）約6022平方米國(guó)際頂級(jí)商業(yè)中心，國(guó)際頂級(jí)高檔品牌 或特色商業(yè)。大堂首層設(shè)咖啡廳，良好的商務(wù)辦公氛圍，是客戶會(huì)客、小憩的最佳場(chǎng)所。大廈地下一層設(shè)有約1,900平方米高檔餐飲，為客戶提供更舒適的用餐環(huán)境、更便捷的商 務(wù)空間。該層層高約為 6.5 8米，且與首層通過(guò) 4部扶梯相連。地下二層設(shè)有約1,260平方米員工餐廳，為大廈辦公人員提供良好的用餐環(huán)境。3,210平方米健身中心。健身中心設(shè)標(biāo)準(zhǔn)4道25米游泳池，泳池上方通過(guò)玻璃采光天井引入室外自然光線。吊樓頂層設(shè)置了約300平方米的空中咖啡廳。八、項(xiàng)目精裝修標(biāo)準(zhǔn)部位材料名稱大堂地面、墻面意大利進(jìn)口羅馬白洞石電梯廳花梨木吊頂、飛利浦燈具、意大利進(jìn)口羅馬白洞石、花紋不銹鋼板電梯門(mén)套辦公區(qū)飛利浦燈具、星牌礦棉板辦公區(qū)走廊飛利浦燈具、星牌礦棉板、in terface地毯、花梨木門(mén)、不銹鋼踢腳線、門(mén)套衛(wèi)生間意大利進(jìn)口羅馬白洞石