[經(jīng)營管理]房地產(chǎn)開發(fā)與管理

1、房地產(chǎn)開發(fā)與管理第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)笫二百六十三條 計劃、立項。1. 計劃。公司（指從事厲地產(chǎn)開發(fā)的全資或控股公司）辦公室負(fù)責(zé)編制項冃的年度厲地立開發(fā)計劃和預(yù)測本 年度在建工程完成情況，經(jīng)公司經(jīng)理批準(zhǔn)后，報集團(tuán)公司統(tǒng)一上報國家計劃部門，申報基建計劃。対未列入年度市有關(guān)部門辦理補(bǔ)充計劃和立項手續(xù)，關(guān)負(fù)責(zé)跟蹤與落實?；ńy(tǒng)計報農(nóng)，山公司辦公室負(fù)責(zé)編制與上報。2. 立項。凡自有土地或合作、合資、投標(biāo)等土地的房地產(chǎn)開發(fā)，均由辦公室負(fù)責(zé)立項報批，工程部了以配合, 并進(jìn)行項目的可行性研究。項目的立項，投資總額在100力元以下的（含100力元），由經(jīng)理批準(zhǔn)：100力元至200 jj元的（含200 ） 元），由總

2、工程師批準(zhǔn)：200萬元以上的，由集團(tuán)公司總經(jīng)理審批。凡未按上述規(guī)立和審批程序批準(zhǔn)的，不得立項，不得簽立合同或協(xié)議。否則，造成經(jīng)濟(jì)損失的，要追究有關(guān) 人員的責(zé)任。第二百六十四條前期開發(fā)與規(guī)劃、設(shè)計。1. 前期開發(fā)。辦理用地紅線、征地、合作或合資的談判，聯(lián)系繳納地價和市政配套費、拆遷，委托測量與勘 探、委托規(guī)劃與設(shè)計（擴(kuò)初階級）等前期工作及有關(guān)報批事項，均由辦公室負(fù)責(zé)。與此有關(guān)的合同（協(xié)議），亦由辦公室草擬，按審批權(quán)限規(guī)處上報審批。2. 規(guī)劃、設(shè)計。（1）建設(shè)項目的規(guī)劃、設(shè)計，凡公司設(shè)計室口己能夠承擔(dān)的均由設(shè)計室承擔(dān)，設(shè)計室承擔(dān)不了的，才委托 設(shè)計院進(jìn)行設(shè)計。（2）委托設(shè)計采用投標(biāo)方式。規(guī)劃設(shè)計委

3、托前，辦公室要編寫設(shè)計項日委托書，經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)后，才正式抽 設(shè)計單位委托設(shè)計。施工圖設(shè)計階段，rti工程部負(fù)責(zé)，直至完成施工設(shè)計及設(shè)計交底、圖紙會審。無論是擴(kuò)初階段，還是施工階段，未經(jīng)經(jīng)理許可，任何人不得擅自提高或降低設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。（3）設(shè)計室進(jìn)行設(shè)計應(yīng)遵守基建設(shè)程度，對各類工業(yè)與民用建筑的新建、擴(kuò)建、居住小區(qū)、工業(yè)區(qū)規(guī)劃及 市政工程等，在設(shè)計室級別范圍的，均應(yīng)積極地承擔(dān)設(shè)計任務(wù)：對公司的工程項目，更應(yīng)積極組織力量完成。（4）設(shè)計室對外承接設(shè)計任務(wù)時應(yīng)與建設(shè)單位辦理設(shè)計項目任務(wù)委托手續(xù)。建設(shè)單位需向設(shè)計室提供下列 資料：當(dāng)處基建計劃指標(biāo)或其他有效文件，建筑紅線圖、設(shè)計要求與工藝資料，地形圖和工程地質(zhì)

4、勘察資料等。 設(shè)計室設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)，按市政府冇關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（5）設(shè)計室建立工序管理體系:階段名稱責(zé)任人員說明設(shè)計工程設(shè)計任務(wù)單經(jīng)理包括設(shè)計項目情況及總進(jìn)度安排情況準(zhǔn)備現(xiàn)場踏勘記錄建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計者擴(kuò)木階段各專業(yè)進(jìn)度及配合計劃主任工程師或項目負(fù)責(zé) 人需符合總進(jìn)度安排初事前指導(dǎo)記錄主任工程師或項目負(fù)責(zé)人本階段及下階級的事前指導(dǎo)，分專業(yè)進(jìn)行設(shè)建筑方案評義上任工程師或項日負(fù)責(zé) 人宜邀請建設(shè)單位有關(guān)負(fù)責(zé)人參加計擴(kuò)初方案評議上任工程師或項日負(fù)責(zé) 人包括校對、審核與審定記錄本階段各專業(yè)進(jìn)度及配合計劃主任工程師或項目負(fù)責(zé) 人施事前指導(dǎo)記錄主任丁程師或項目負(fù)責(zé) 人含市（縣）有關(guān)主管部門審查方案的信息反饋情況工中間檢

5、查記錄主任工程師或項目負(fù)責(zé) 人按需耍圖校對與合簽記錄校對者各專業(yè)設(shè)計圖紙會審（含設(shè)計概算）設(shè)各專業(yè)設(shè)計質(zhì)量評定審核者計審定記錄經(jīng)理按需要施工設(shè)計施工交底項目負(fù)責(zé)人等及時修改不利于施工或設(shè)計不合理的設(shè)it-配合工地服務(wù)記錄設(shè)計者及時及竣工驗收記錄設(shè)計者設(shè)計設(shè)計文件及圖紙歸檔項h負(fù)責(zé)人工程驗收后15天內(nèi)結(jié)束使用冋訪（6）統(tǒng)計管理由經(jīng)理持，每年11月份制定第二年度的工作計劃和經(jīng)營計劃，要求全員關(guān)心、促進(jìn)經(jīng)營計劃的完成，生產(chǎn)統(tǒng)計報農(nóng)應(yīng)保證其準(zhǔn)確性和及時性，經(jīng)設(shè)計室負(fù)責(zé)人審核后上報。（7）凡修改設(shè)計，必須經(jīng)項h負(fù)責(zé)人與主任工程師聯(lián)審，報經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。（8）設(shè)計底圖、文件及圖紙，一經(jīng)歸檔，一般不予調(diào)用。

6、確實需要，必須經(jīng)設(shè)計室負(fù)責(zé)人和經(jīng)理同意方準(zhǔn) 調(diào)用。第二市六十五條招標(biāo)、合同、訂貨。1. 開發(fā)項目施工隊伍的選擇、資格審查，由工程部負(fù)責(zé)調(diào)查、摸底，經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)后，再向市（縣）主管工程 招標(biāo)部門推薦，若屬公司口行招標(biāo)，則山招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)招標(biāo)、定標(biāo)。工程合同止式簽定之前須按審批權(quán)限規(guī) 定上級報準(zhǔn)。2. 公司招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組組長由經(jīng)理擔(dān)任，成員5人或5人以上。（其中2名工程師、1名辦公室負(fù)責(zé)人、1名預(yù) 決算人員、1名會計）。3. 標(biāo)底的確定，依規(guī)定標(biāo)底認(rèn)定權(quán)屬市（縣）審計站、建設(shè)銀行或有關(guān)部門。公司招標(biāo)小組人員對標(biāo)底必須 保密。4零星工程、單項工程或某些議標(biāo)項1二|,由承包單位編制預(yù)算，預(yù)決算人員和工程

7、部負(fù)責(zé)人審核，報經(jīng)理批 準(zhǔn)。施工合同及與工程項目有關(guān)的合同，均由預(yù)決算人員擬稿，工程部負(fù)責(zé)人審核。工程、施工合同金額在100 萬元經(jīng)內(nèi)的（含100萬元）rh經(jīng)理審批，100萬至200萬元的（含200元元）由總工程師審批。200萬元以上的 由集團(tuán)公司總經(jīng)理審批。工程、施工合同必須按規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)后方能正式簽訂。6.大型機(jī)電設(shè)備、高級衛(wèi)牛潔具和高級裝修材料等物資的訂貨，工程部將報價、產(chǎn)品質(zhì)量和供應(yīng)商的資信等 情況匯總，提出訂貨方案，訂貨總額在50萬元以下的（含50萬元）由公司經(jīng)理批準(zhǔn)，50萬元至100萬元以上 的山集i才i公司總經(jīng)理批準(zhǔn)，經(jīng)批準(zhǔn)后再山工程部負(fù)責(zé)實施。以上所有合同在簽怎后1周內(nèi)需交財務(wù)部

8、辦公室備案。第二白六十六條工程管理1認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家和省、市冇關(guān)基本建設(shè)的政策、法令、規(guī)定和規(guī)范，按圖施工，嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序 和施工程序。2. 組織實施項日（場地）的三通一平，聯(lián)系并辦理水電進(jìn)場，爭取辦理電訊跡場。3. 負(fù)責(zé)組織項kl施工前的圖紙會審，負(fù)責(zé)施工過程屮的隱蔽工程的驗收、施工質(zhì)量的檢查與監(jiān)督、重要施工 措施的確定以及有關(guān)的簽證工作。4. 督促施工單位作好工程材料的取樣檢驗工作，檢查施工單位所用材料的合格證。5. 懺促施工單位作好分部、分項的自檢、互檢工作。6. 督促施工單位作好安全施工的各項工作，并組織施t單位防火炳答，質(zhì)安員每月進(jìn)進(jìn)一次消防、安全檢查。7. 及時發(fā)現(xiàn)施工中存在

9、的問題并及時處理。對質(zhì)量事故，必須向公司及有關(guān)上級部門反映，合理處理。屬現(xiàn) 場管理人員人為造成的工程事故，應(yīng)追究當(dāng)事人的責(zé)任，造成經(jīng)濟(jì)損火的，按獎罰制度進(jìn)行獎罰，觸犯刑律的， 交山司法部門處理。&督促施工單位按合同要求完成工程進(jìn)度，并實事求是地對工程進(jìn)度作出簽證。9. 解決協(xié)調(diào)好2個以上建筑、安裝單位的施工交叉和矛盾。10. 對機(jī)電安裝工程的驗收，認(rèn)真組織調(diào)試，嚴(yán)格把關(guān)。11. 負(fù)責(zé)工程維修。督促施工單位對竣工驗收吋提出的維修（返工）項目要及時完成，督促施工單位対在合 同保修期內(nèi)出現(xiàn)的因施工質(zhì)量引起的問題及時予以處理。笫二百六十七條 預(yù)算、決算。1. 編制和復(fù)核零星工程、單項工程、設(shè)計

10、變更項目或某些招標(biāo)、議標(biāo)項目的預(yù)算。2. 復(fù)核丁程決算書。工程部負(fù)責(zé)人先審，再由經(jīng)理審查后，報集團(tuán)公司計劃財務(wù)部、總會計師、市（縣）審 計站或建設(shè)銀行審定。3. 投資計劃內(nèi)的室外工程、零星工程，總造價在5萬元以內(nèi)的（含萬元），市工程部利辦公室負(fù)責(zé)人聯(lián)合審 批，5萬元經(jīng)上的由經(jīng)理審批。第二百六十八條工程款。1工程款根據(jù)已按審批權(quán)限批準(zhǔn)的合同所規(guī)定的時間、金額按程序由經(jīng)理簽署后方可匯出。2. 工程部會同財務(wù)部根據(jù)工程進(jìn)度和帀計劃局下達(dá)的年度計劃，編制投資工程項目的年度、季度用款計劃， rti經(jīng)理審定，報集才i公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，交財務(wù)部或計劃財務(wù)部組織資金。3. 工程部根據(jù)工程進(jìn)度，在季度前10天，

11、提出下季度用款計劃，經(jīng)財務(wù)部復(fù)核，經(jīng)理審定批準(zhǔn)后，由財務(wù) 部根據(jù)合同撥款。4由施工單位提出的工程進(jìn)度用款（含備料款、實物最和形象進(jìn)度），須經(jīng)工程部復(fù)核，經(jīng)理審定后批準(zhǔn)后, 財務(wù)部才能撥款。5.工程決算。按預(yù)、決算程序逐級上報審批并經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)厲，財務(wù)部才給了決算。第二百六十九條竣工、驗收。1. 工程項目竣工后，工程管理負(fù)責(zé)人報告辦公室，由辦公室組織有關(guān)單位（含工程、設(shè)計人員）進(jìn)行初驗， 初驗合格后，由辦公室向建設(shè)局籌有關(guān)部門申請驗收，并組織有關(guān)部門共同進(jìn)行驗收。2.工程項日驗收合格后，工程部負(fù)責(zé)將符合要求的竣工資料（包括重要施工口記、圖紙會審記錄、隱蔽工 程驗收簽證、材料化驗與試驗報告、現(xiàn)場驗證

12、、質(zhì)量事故處理報告、竣工圖等）移交辦公室，辦公室將有關(guān)資料 綜合整理后按規(guī)定時間向城建檔案館報送，經(jīng)審查驗收后按分級管理范圍進(jìn)行管理。3. 驗收后的工程項目，由辦公室根據(jù)集團(tuán)公司指示分別作出：商品房銷售、自用、介資介作或出租等經(jīng)營安 排，并授權(quán)物業(yè)管理部門實施物業(yè)管理。第二市七十條 技術(shù)檔案管理。技術(shù)檔案（包括合同、協(xié)議）山辦公室負(fù)責(zé)管理。1收集、保管工程項目的原始資料，包括用地紅線圖、征地協(xié)議、合作用地協(xié)議、拆遷證、建筑許可證、開工證和建設(shè)許可證等。2. 工程開工前向市（縣）城建檔案館辦理冇關(guān)手續(xù)，工程竣工后，按規(guī)定向市（縣）建檔案館報送檔案。3. 協(xié)同地盤管理人員，審查施工單位提交的竣工資

13、料，保管工程項目的全套竣工資料（包括設(shè)計變更、機(jī)電 產(chǎn)品說明書等技術(shù)資料）。第二節(jié)房產(chǎn)銷售第二白七十一條 商品房的銷售，由經(jīng)營部組織，辦公室予以協(xié)助，銷售的策略、平均售價、售樓日期等由 經(jīng)營部提出書面報告，經(jīng)經(jīng)理審批后，報集團(tuán)公司總工程師、總經(jīng)理批準(zhǔn)后實施。笫二tt七十二條 商品房的銷售，除按規(guī)定售樓花一次性付款、享有九折優(yōu)惠成品房（以工程開工后計算）次性付款享有九五折優(yōu)惠外，其余均不得享有優(yōu)惠。特殊情況，售樓花一次性付款九折以下（不含必折）、成品房一次性付款九五折以下（不含九五 折），分期付款享有折頭優(yōu)惠的，-律經(jīng)經(jīng)理核準(zhǔn)，并報集團(tuán)總工程師批準(zhǔn)厲，才能辦理。否則將追究有關(guān)人員 的經(jīng)濟(jì)責(zé)任及法

14、律責(zé)任。第二百七十三條 銷售方案由經(jīng)營部牽，會同工程部、辦公室等有關(guān)部門共同制訂，根據(jù)樓層、方向等因素 確定每單元的明細(xì)價格，經(jīng)經(jīng)理審定，報總工程師和總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。第二百七十四條 售樓的所有宣傳資料，包括售樓書、售樓廣告等，由辦公室同經(jīng)營部擬稿，原稿由經(jīng)理核 準(zhǔn)，報總工程師批準(zhǔn)后，方可委托付卬。第二百七十五條 銷售商品房的中報手續(xù)，含預(yù)售樓花、境外銷售批文、外匯管理局批文、公證、按揭委托 和產(chǎn)權(quán)證等，由辦公室負(fù)責(zé)會同經(jīng)營部、財務(wù)部辦理。第二百七十六條 房產(chǎn)銷售結(jié)束后，由辦公室、經(jīng)營部、財務(wù)部共同負(fù)責(zé)寫出工程項目投資效益總結(jié)報告， 山經(jīng)理審定后，上報總工程師、總會計師和總經(jīng)理。第二白七十七條

15、 樣板房根據(jù)經(jīng)理的意見，由工程部負(fù)責(zé)會同經(jīng)營部、辦公室擬定裝修和施工方案、工期， 組織施工及購置家私、花草等。樣板厲完成后，開放給客戶參觀，由經(jīng)營部保管，直至售樓結(jié)束。樣板厲及一切 家私由經(jīng)營部會同辦公室制定方案報經(jīng)理批準(zhǔn)后作出處理。第三節(jié)物業(yè)管理第二冇七十八條 工程項目確立以后，物業(yè)管理部門應(yīng)派有關(guān)水、電等專業(yè)人員，參與專業(yè)工程的現(xiàn)場管理, 了解和熟悉設(shè)備及管道、線路安裝調(diào)試情況，以便于今后進(jìn)行管理。第二白七十九條 購房業(yè)主提出修改房岸的，在工程竣工詢不了受理；在工程竣工厲業(yè)主入伙前，經(jīng)經(jīng)理同 意,按如f辦理:1業(yè)主入伙前，由經(jīng)營部通知工程部安排施t。施丁隊伍由工程部安排，不得由業(yè)主選擇。并

16、向業(yè)主收取總造價5%的施工管理費。2.物業(yè)已移交給物業(yè)部門管理的，由物業(yè)部通知工程部安排施工。施工隊伍由工程女排，不得由業(yè)主選擇。 并向業(yè)主收取5%的施工管理費。第二白八十條 工程竣工后，在1年的維修保養(yǎng)期間，物業(yè)部門發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量籌問題時，應(yīng)及時向工程部反 映，山工程部責(zé)成施工單位及時修繕。笫二百八十一條正常使用期（不含保修期），業(yè)主裝修，應(yīng)先報物業(yè)部門審查批準(zhǔn)。如有大的改動影響結(jié) 構(gòu)安全或影響相鄰住房使用功能的，先山物業(yè)部門會同工程部審杳，報經(jīng)理和總工程師批準(zhǔn)后才能施工。使川期間業(yè)主反映工程質(zhì)量問題的，物業(yè)部門應(yīng)立即通知工程部于24小時內(nèi)派人進(jìn)行維修，不得推遲拖延, 影響信譽。第二百八二條

17、公司根據(jù)各住宅小區(qū)的特點，建立各住宅小區(qū)的物業(yè)管理處，對各住宅小區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一、有 效的管理。第二百八i三條 各住宅小區(qū)的物業(yè)管理處配備必析基層領(lǐng)導(dǎo)、管理員、保安員、水電工、清潔工等，對住 宅小區(qū)的管理工作承擔(dān)全部責(zé)任。第二百八i四條 住宅小區(qū)的管理人員，必須遵守法律、法規(guī)和小區(qū)的各項規(guī)章制度，熟悉管理業(yè)務(wù)，為住 戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，把小區(qū)管理好。笫二百八十五條物業(yè)管理處要保證住宅小區(qū)總體的美觀、整潔和符合規(guī)劃，嚴(yán)禁各種違章改建和搭建。第二百八|六條 物業(yè)管理處負(fù)責(zé)對住宅小區(qū)內(nèi)的道路、樓梯和公共場所（設(shè)酒）進(jìn)行管理和清潔，設(shè)立果 皮箱和垃圾收集清運點，保持住宅小區(qū)清潔衛(wèi)牛，創(chuàng)建文明衛(wèi)牛小區(qū)。第二百八十七條 住宅小區(qū)的綠化（樹木、花草、草地等）設(shè)專人進(jìn)行管理（負(fù)責(zé)淋水、施肥、噴藥、剪枝、 補(bǔ)種等）。第二白八十八條 各住宅小區(qū)按實際需要配備若t名水電工，維護(hù)供水供電，保證住八用水、用電和電梯正 常運