臨港新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告090317n課件

1、P1臨港新城項(xiàng)目市場研究報(bào)告 P2【第一部分：臨港新城概況】一、區(qū)域基本概況1. 地理位置臨港新城位于東海之濱、上海東南長江口和杭州灣交匯處、上海市版圖的最前端，距上海中心城區(qū)75公里，南離洋山深水港約32公里，北距浦東國際機(jī)場25公里，一方通向海洋經(jīng)濟(jì)的全世界，而另一方將輻射上海長三角乃至全中國。P311目前交通滬蘆高速、城市軌道、郊區(qū)環(huán)線、A20、兩港大道、浦東鐵路等城市快速交通網(wǎng)使臨港新城與上海各區(qū)縣之間僅咫尺之遙。公交線路現(xiàn)已開通龍港快線、三港快線、龍臨專線、龍?zhí)J專線等。P41.2 規(guī)劃交通規(guī)劃中的軌道交通11號(hào)線南段從龍陽路直通臨港新城，在臨港新城內(nèi)設(shè)置有兩個(gè)站，一個(gè)是主產(chǎn)業(yè)區(qū)里的臨

2、港新城北站，另一個(gè)是位于主城區(qū)內(nèi)的臨港新城站。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目將在09年開工，并于2012年建成。以上圖片資料來源“臨港集團(tuán)”P52臨港新城區(qū)域地位21 臨港新城發(fā)展目標(biāo)臨港新城的開發(fā)建設(shè)，是上海市委、市政府為抓住新一輪國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和港口競爭機(jī)遇、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)跨越和城市可持續(xù)發(fā)展而做出的一項(xiàng)重大戰(zhàn)略決策。依托洋山集裝箱國際深水樞紐港和浦東國際航空樞紐港，臨港新城將成為中國及至世界現(xiàn)代裝備制造業(yè)重要基地。22 臨港新城之于世界臨港新城依托“兩港”（洋山深水港和浦東國際空港），輻射長三角，服務(wù)全國，面向世界。不僅擁有得天獨(dú)厚 的區(qū)位優(yōu)勢和濱海低商務(wù)成本、原生態(tài)的自然環(huán)境、疊加的政策、體制優(yōu)勢 ，還具有海運(yùn)、

3、空運(yùn)、內(nèi)河航運(yùn)、高速公路、鐵路“五龍匯聚”的立體交通運(yùn)輸體系和完備的能源供給體系。隨著洋山深水港的開港、洋山保稅港區(qū)封關(guān)運(yùn)作，浦東國際空港二期擴(kuò)建工程全面啟動(dòng)，以及國務(wù)院批準(zhǔn)閔行經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)擴(kuò)區(qū)臨港新城，臨港新城將成為國際航運(yùn)中心的核心功能區(qū)。P623 臨港新城之于中國開發(fā)建設(shè)臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)，打造國家級裝備制造業(yè)基地是上海市委、市政府落實(shí)“振興裝備制造業(yè)”國家戰(zhàn)略，著眼于提升產(chǎn)業(yè)能級，培育新的經(jīng)濟(jì)增長極，提高城市國際競爭力作出的戰(zhàn)略決策。24 臨港新城之于上海建設(shè)好臨港新城，對于加快上?！八膫€(gè)中心”和現(xiàn)代國際大都市建設(shè)，對于發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，提升上海城市能級和綜合競爭力，對于上海拓展城市發(fā)

4、展空間，優(yōu)化城鎮(zhèn)布局和功能布局，都具有舉足輕重的作用。至2020年，臨港新城將全面實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)，成為上海輔城。此外，臨港新城區(qū)域內(nèi)的蘆潮港鎮(zhèn)，是上?！笆濉逼陂g重點(diǎn)開發(fā)的九鎮(zhèn)之一，將實(shí)施重點(diǎn)突破、有序推進(jìn)的方針，并借鑒國際成功經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)高起點(diǎn)規(guī)劃、高質(zhì)量建設(shè)、高效率管理，建設(shè)各具特色的新型城鎮(zhèn)。P73區(qū)域人口情況31 人口現(xiàn)狀及分布人口劃分泥城蘆潮港書院萬祥總?cè)丝?5812141014512058976男1267570582320525362女1313770432191533614家庭戶戶數(shù)9901509212410167320-14歲(總)397423508795906415-64歲(總)1

5、904510544336144223165歲及以上(總)2793120727117681本地戶口住在本地23031112943726650069非本地戶口住在本地2781280778548907（以上數(shù)據(jù)來源于“2009臨港新城人口普查”）P832 未來人口規(guī)劃至2020年，臨港新城規(guī)劃居住人口80萬，按照城市區(qū)和城鎮(zhèn)生活區(qū)劃分：城市生活區(qū)約60萬人（規(guī)劃主城區(qū)約45萬人，主產(chǎn)業(yè)區(qū)核心區(qū)約5萬人，綜合區(qū)約10萬人），城鎮(zhèn)生活區(qū)約21萬人。按規(guī)劃片區(qū)劃分：主城區(qū)約45萬人，主產(chǎn)業(yè)區(qū)約16.5萬人（包括書院鎮(zhèn)和萬祥鎮(zhèn)），綜合區(qū)約10萬人，重裝備產(chǎn)業(yè)和物流園區(qū)約9.5萬人（包括泥城鎮(zhèn)和蘆潮港鎮(zhèn)）。【

6、書院現(xiàn)狀】總?cè)丝冢?5120本地戶口：37266非本地戶口：7854【萬祥現(xiàn)狀】總?cè)丝冢?8976本地戶口：50069非本地戶口：8907【泥城現(xiàn)狀】總?cè)丝冢?5812本地戶口：23031非本地戶口：2781【蘆潮港現(xiàn)狀】總?cè)丝冢?4101本地戶口：11294非本地戶口：2807 【主產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃人數(shù)】居住人口16.5萬【主城區(qū)規(guī)劃人數(shù)】居住人口45萬【綜合區(qū)人數(shù)】居住人口10萬【重裝備區(qū)、物流區(qū)人數(shù)】居住人口9.5萬P9以上資料來源“臨港集團(tuán)”網(wǎng)站P10 4區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況41 經(jīng)濟(jì)增長臨港新城于2003年正式開發(fā)啟動(dòng)，5年來，臨港新城實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資581.7億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施投資225億元；引

7、進(jìn)外資總額12億美元，合同外資4.8億美元；實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值年增長60.4%，工業(yè)總產(chǎn)值年增長48.1%，稅收收入年增長34.9%。42 投資情況2008年12月底外資項(xiàng)目17個(gè)，投資額近7億美元；內(nèi)資項(xiàng)目15個(gè)，投資額68億人民幣，涉及現(xiàn)代裝備制造、醫(yī)藥及醫(yī)療器械、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等多個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。P115整體規(guī)劃及功能劃分以上資料來源“臨港集團(tuán)”網(wǎng)站5.1 區(qū)域整體規(guī)劃上海臨港新城是洋山港的陸域腹地和主要的集疏運(yùn)基地，并包括了環(huán)境優(yōu)美的生活區(qū)和高效益的產(chǎn)業(yè)區(qū)。規(guī)劃總面積293平方公里。主城區(qū)空間布局是以滴水湖為核心的典型的“田園城市”的布局模式。海港新城分為主城區(qū)和產(chǎn)業(yè)區(qū)（包括主產(chǎn)業(yè)區(qū)、重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)、

8、物流園區(qū)和綜合區(qū)）。P1252 各分區(qū)功能劃分52.1 主城區(qū)它以滴水湖為中心，形成三條環(huán)湖功能帶：一環(huán)帶，設(shè)置行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂、步行購物街區(qū)及高檔公寓住宅等綜合功能建筑群；二環(huán)帶，規(guī)劃有“城市島”居住小區(qū)、大型楔形綠地，適量布置低密度低層獨(dú)立小住宅和高級中學(xué)等公共配套設(shè)施。三環(huán)帶，設(shè)置行政辦公及社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施。 一環(huán)帶二環(huán)帶三環(huán)帶以上資料來源“臨港集團(tuán)”P1352.2產(chǎn)業(yè)區(qū)該區(qū)域?qū)⑿纬膳c重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上高度關(guān)聯(lián)、專業(yè)相對集聚、上下游產(chǎn)業(yè)適度配置的以裝備制造業(yè)為核心的綜合生產(chǎn)體系。重點(diǎn)建設(shè)光儀電制造、IT制造、汽車零部件制造、通用機(jī)械制造四大產(chǎn)業(yè)集群，以豐富裝備制造業(yè)的內(nèi)

9、涵。52.3 重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)該區(qū)域?qū)⒅攸c(diǎn)發(fā)展以船用設(shè)備、港口機(jī)械及物流裝備、大型發(fā)電裝備、自主品牌汽車、航空產(chǎn)業(yè)、大型海洋工程裝備、軌道交通制造及維修等為主的先進(jìn)制造業(yè)，并發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)，打造完整的重裝備制造產(chǎn)業(yè)鏈。52.4 物流園區(qū)該區(qū)域運(yùn)用比鄰重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)及洋山港的區(qū)位優(yōu)勢，重點(diǎn)發(fā)展以二、三產(chǎn)業(yè)高度融合為特征的國際物流服務(wù)業(yè)，努力打造東北亞國際航運(yùn)中心。在繼續(xù)引入有實(shí)力的物流企業(yè)進(jìn)駐的同時(shí)，歡迎貿(mào)易型的企業(yè)在區(qū)內(nèi)注冊。52.5 綜合區(qū)該區(qū)域的功能規(guī)劃目標(biāo)是成為技術(shù)創(chuàng)新的發(fā)源地，提供高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的研發(fā)培訓(xùn)與業(yè)務(wù)外包。區(qū)內(nèi)將以錯(cuò)落有致的點(diǎn)狀布局發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、教育培

10、訓(xùn)、旅游休閑等，充分體現(xiàn)知識(shí)創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新。P1453 重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目及進(jìn)度53.1上海中國航海博物館（主城區(qū)）我國首個(gè)經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家級航海博物館，位于上海臨港新城，臨近上海海事大學(xué)和上海海洋大學(xué)。博物館占地面積24830平方米，建筑總面積46434平方米，工程于2006年10月8日動(dòng)工興建，計(jì)劃2009年7月全面建成開放。航海博物館的主體結(jié)構(gòu)凸顯海洋主題特點(diǎn)。該館首先將建設(shè)航海歷史展示區(qū)、航海技術(shù)展示區(qū)、航海輔助支持區(qū)、文化軍事展示區(qū)等4個(gè)展區(qū)。除了在建的博物館，臨港新城的其他娛樂設(shè)施也很豐富。P1553.2 滴水湖（主城區(qū)）目前國內(nèi)在尚未成陸的海灘上開挖的最大人工湖，其水域

11、面積和杭州西湖相當(dāng)，湖面呈圓形，直徑2.66千米，平均水深3.7米，最深處6.2米?！暗嗡钡囊畾v時(shí)兩個(gè)月，引水渠的水流截面積約2.6平方米，現(xiàn)已呈現(xiàn)碧波萬頃、綠水蕩漾的動(dòng)人景象。P1653.3 皇冠假日酒店（主城區(qū)）該項(xiàng)目地處上海市南匯區(qū)臨港新城滴水湖南島，四周碧波蕩漾，景色非常優(yōu)美。滴水湖南島面積16.43公頃，其中公共綠地面積2.97公頃，酒店及游艇俱樂部用地為13.46公頃，酒店用地為12.67公頃，酒店占地面積19600平方米，總建筑面積69196平方米，其中地上4層，地下1層，將是港城地區(qū)第一座五星級酒店，同時(shí)也必將成為港城的標(biāo)志性建筑，將于2010年初建成開業(yè)。P17二、基礎(chǔ)

12、建設(shè)及企業(yè)概況1基礎(chǔ)建設(shè)現(xiàn)狀臨港已經(jīng)建成一期市政主次干道、河網(wǎng)水系、橋梁和綠化配套等工程，已經(jīng)建成防汛標(biāo)準(zhǔn)為200年一遇高潮位和12級以上大風(fēng)的防汛大堤工程；已經(jīng)建成供水、污水系統(tǒng)一期工程、電信工程和天然氣中壓管線工程；完成深水港配套工程、世紀(jì)塘加高加固、口岸查驗(yàn)區(qū)、鐵路中心站配套等工程；兩港大道西延伸段、大蘆線、軸線大道、連接市區(qū)的軌道交通線、城區(qū)公共交通等正在建設(shè)或即將開工。到2008年底，臨港新城在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上累計(jì)投入225億元。P182企業(yè)狀況21 企業(yè)入駐及展望截止2008年12月，臨港新城共簽約32個(gè)項(xiàng)目。此外，臨港集團(tuán)目前已同中船集團(tuán)、中船重工集團(tuán)、中國商用飛機(jī)公司、中航集團(tuán)、

13、上汽集團(tuán)、上海電氣集團(tuán)、中集集團(tuán)、三一重工、華儀電氣、開山集團(tuán)、卡特彼勒、沃爾沃、三井造船、蒂森克虜伯、西門子、科尼、卡爾瑪、瓦錫蘭、韓國東和恩泰等100多個(gè)國內(nèi)外著名裝備制造企業(yè)集團(tuán)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，投資額逾16億美元。以上資料來源“臨港經(jīng)濟(jì)管委會(huì)”P1922 企業(yè)分布以上資料來源“臨港經(jīng)濟(jì)管委會(huì)”P203政府扶持31 臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)優(yōu)惠政策經(jīng)過有關(guān)部門或臨港新城管委會(huì)認(rèn)定，落戶臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)的企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃、立項(xiàng)審批、企業(yè)設(shè)立、人才引進(jìn)等各方面可以享受國家、上海市以及臨港新城管理辦法中心規(guī)定的各項(xiàng)優(yōu)惠政策： 國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策 國家級保稅區(qū)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策 鼓勵(lì)現(xiàn)代裝備制造及技術(shù)創(chuàng)新的各

14、項(xiàng)優(yōu)惠政策 鼓勵(lì)科技成果轉(zhuǎn)化和產(chǎn)業(yè)化的各項(xiàng)優(yōu)惠政策 鼓勵(lì)軟件產(chǎn)業(yè)和集成電路產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策 促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展的有關(guān)優(yōu)惠政策 鼓勵(lì)投資和改善投資環(huán)境的其他相關(guān)政策 32 保稅港區(qū)政策洋山港保稅區(qū)集保稅區(qū)、出口加工區(qū)、保稅物流園區(qū)的政策優(yōu)勢于一體，是目前我國港口與陸地區(qū)域相融合的保稅物流層次最高、政策最優(yōu)惠、功能最齊全、區(qū)位優(yōu)勢最明顯的中國特色的自由港。國際配送：對進(jìn)口貨物進(jìn)行分揀、分配或進(jìn)行增值加工后向國內(nèi)外配送。國際轉(zhuǎn)口貿(mào)易：進(jìn)口貨物在區(qū)內(nèi)存儲(chǔ)后不經(jīng)加工即轉(zhuǎn)手出口。國際中轉(zhuǎn)：對貨物進(jìn)行分拆、集拼后，轉(zhuǎn)運(yùn)至境內(nèi)外其他目的港。國際采購：對采購國際貨物進(jìn)行綜合處理和加工后向國內(nèi)外銷售。國際加工：專

15、門從事出口深層次加工為主的服務(wù)。 P214企業(yè)服務(wù)體系項(xiàng)目咨詢服務(wù)：為項(xiàng)目提供前期咨詢服務(wù)，包括政策和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析等。項(xiàng)目審批服務(wù)：招商主體和審批部門提供便捷全面的服務(wù)通道。金融服務(wù)中心：臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)建立金融服務(wù)中心大樓，引入農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等國有大型商業(yè)銀行，為客戶提供點(diǎn)到點(diǎn)結(jié)匯、購匯、單證核銷等一攬子金融服務(wù)。物流配套服務(wù)：與海關(guān)、商檢、外匯等相關(guān)機(jī)構(gòu)合作，為企業(yè)報(bào)關(guān)、商品報(bào)檢、出口收匯、出口退稅等提供咨詢服務(wù)和解決方案，提供物流運(yùn)營效率。生活配套服務(wù)：依托臨港新城主城區(qū)和四個(gè)分城區(qū)的商業(yè)生活配套能力，為入駐企業(yè)和引進(jìn)人口提供生活住宿、酒店餐飲、學(xué)校醫(yī)院和娛樂休閑等各

16、項(xiàng)服務(wù)。P22三、區(qū)域發(fā)展趨勢總結(jié)1、浦東、南匯正在快速融合浦東新區(qū)作為上海發(fā)展的特區(qū)，給上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了巨大的推力。而目前，浦東新區(qū)的發(fā)展已經(jīng)受到了地域環(huán)境的限制。浦東、南匯正呈現(xiàn)出快速融合的趨勢。浦東新區(qū)的向南快速發(fā)展必將給南匯區(qū)的發(fā)展帶來更加優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境。作為南匯發(fā)展核心的臨港新城將逐漸成為發(fā)展的焦點(diǎn)區(qū)域。浦東國際機(jī)場的向南擴(kuò)建、迪斯尼選址在靠近南匯的川沙以及中國大飛機(jī)項(xiàng)目落戶臨港新城都為區(qū)域發(fā)展帶來巨大利好。2、空港、海港的核心區(qū)位成為發(fā)展的巨大引擎浦東國際空港和外高橋港區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢給浦東新區(qū)帶來了獨(dú)特的發(fā)展區(qū)位。隨著浦東新區(qū)發(fā)展的完備和外溢，處于浦東國際空港和洋山深水港核心區(qū)域

17、的臨港新城新一輪發(fā)展的新興區(qū)域。借助兩港帶來的巨大引力，臨港新城將進(jìn)入高速發(fā)展的時(shí)代。3、區(qū)政府對區(qū)域發(fā)展的優(yōu)勢政策傾向軌道11號(hào)線的建設(shè)、通勤客運(yùn)列車的開通都在逐步改善區(qū)域的進(jìn)入條件。南匯區(qū)政府也為臨港新城的發(fā)展提供了優(yōu)越的政策導(dǎo)向。2008年34月，南匯區(qū)委、區(qū)人大、區(qū)政府、區(qū)政協(xié)四套班子領(lǐng)導(dǎo)及區(qū)委組織部、區(qū)委宣傳部、區(qū)政法委、區(qū)發(fā)改委、區(qū)國資委、區(qū)規(guī)劃局等36個(gè)區(qū)級機(jī)關(guān)分三批進(jìn)駐位于臨港新城滴水湖畔的新建的區(qū)機(jī)關(guān)辦公中心，凸現(xiàn)出臨港新城在南匯區(qū)的核心地位。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前共有約1300名工作人員在新中心內(nèi)辦公，包括后勤服務(wù)人員在內(nèi)，總?cè)腭v人數(shù)約為1600人。P23【補(bǔ)充部分：洋山深水港】一、

18、洋山港概況1地理位置位于杭州灣長江口外的崎嶇列島，西北距上海南匯蘆潮港約30公里，距國際航線僅45海里，是離上海最近的具備15米水深的天然港址。 P242港口規(guī)劃至2012年，洋山港四期全部建成后，在北港區(qū)小洋山一側(cè)，可形成十一公里的深水岸線，布置近三十個(gè)泊位，年集裝箱吞吐能力達(dá)一千五百萬個(gè)標(biāo)準(zhǔn)箱以上。屆時(shí)，不僅上海港的吞吐量在世界上的地位將得到巨大提升，上海將成為全球航運(yùn)市場重要參與者，洋山港也將成為上海經(jīng)濟(jì)助推器。 3港口金融目前保稅港區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向有：展示交易、加工制造、金融、研發(fā)創(chuàng)新、航運(yùn)物流等服務(wù)。是以上海為中心、以江浙為兩翼聯(lián)動(dòng)，同時(shí)通過與周邊港口的合作來發(fā)揮作用，使周邊地區(qū)也都能

19、獲益，具有集裝箱國際中轉(zhuǎn)、國際采購、國際配送、轉(zhuǎn)口貿(mào)易和出口加工等綜合功能。 包括達(dá)飛、葉水福、禮才、中儲(chǔ)、普洛斯、豐樹、施潔、海博斯班賽在內(nèi)的44家中外知名企業(yè)已經(jīng)注冊洋山港保稅港區(qū)，這些外資企業(yè)的注冊資本在1000萬美元以上總投資約為76億美元，范圍涉及第三方物流、貿(mào)易、貨代、船代、報(bào)關(guān)、保險(xiǎn)、金融等多個(gè)直接參與物流服務(wù)或?yàn)槲锪鞣?wù)提供配套支持的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)。 P254港口政策上海國際港務(wù)集團(tuán)為了擴(kuò)大集裝箱中轉(zhuǎn)， 大力發(fā)展樞紐港，透露將全面下調(diào)港區(qū)中轉(zhuǎn)費(fèi)用，沿海和國際中轉(zhuǎn)的碼頭裝卸費(fèi)下調(diào)20%左右，長江內(nèi)河中轉(zhuǎn)下調(diào)50%左右；外高橋至洋山港間的國際集裝箱中轉(zhuǎn)免收裝卸費(fèi)；船舶在外高橋和洋山港“兩

20、靠”的，將從原先的兩次收取移駁費(fèi)、引航費(fèi)，減少為一次收費(fèi)；水上“穿梭巴士”駁運(yùn)國際集裝箱中轉(zhuǎn)，費(fèi)用將降低一半以上?？傮w成本有望下降三成左右。這些優(yōu)惠措施將大大降低船公司的運(yùn)營成本，提高了洋山港的國際競爭力。 5港口居住以往，洋山深水港只是一個(gè)以工業(yè)港口為主的基地，缺乏一定的服務(wù)設(shè)施。而目前正考慮吸引更多的知名品牌或者“國際管家”走進(jìn)來，逐漸形成一個(gè)成熟的產(chǎn)業(yè)基地。目前蘆潮港已成為酒店等配套服務(wù)業(yè)的“生產(chǎn)基地”。 已初現(xiàn)城市形態(tài)的臨港新城將加快建設(shè)步伐，力爭又好又快發(fā)展。 “2007年上海臨港新城管委會(huì)工作會(huì)議”上，明確了臨港新城今年的工作任務(wù)，作為港口經(jīng)濟(jì)“首個(gè)登陸地”的臨港新城將承載起洋山港

21、巨大資源流。P26二、港口、港城互力作用1港口對港城的作用港口的區(qū)位因素引導(dǎo)生產(chǎn)要素向港口城市聚集。隨著港口的開發(fā)利用，港口經(jīng)濟(jì)會(huì)不斷發(fā)展，在港口發(fā)展期間，港口及其臨近的地區(qū)，憑借其有利的區(qū)位和水、陸、空交通樞紐等經(jīng)濟(jì)要素的成長和壯大，逐步發(fā)展成為一定范圍內(nèi)最具活力和潛力的經(jīng)濟(jì)生長點(diǎn)，從而吸引更多的生產(chǎn)力要素向其周圍集中。2港城對港口的反作用港口城市是臨港產(chǎn)業(yè)的依托，它的發(fā)展同臨港產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈正相關(guān)關(guān)系。港口城市的規(guī)模越大，港口發(fā)展的可容空間就越大，特別是國際性港口大城市，人流、物流、信息流、資金流等經(jīng)濟(jì)能量的集中和擴(kuò)散都將極大地?cái)U(kuò)展港口的發(fā)展空間。港口城市的各種服務(wù)設(shè)施和交通、通訊條件是港口

22、發(fā)展和發(fā)揮作用的主要物質(zhì)基礎(chǔ)，港口城市一般擁有發(fā)達(dá)的工商業(yè)、國內(nèi)或國際性的金融機(jī)構(gòu)、咨詢機(jī)構(gòu)以及通訊網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)設(shè)施，為港口產(chǎn)業(yè)的不斷延伸、擴(kuò)張、輻射提供了必要的條件。 P27【第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)】一、規(guī)劃城區(qū)特征1滴水湖11 地理位置上海臨港新城主城區(qū)位于新城的最東南的大海邊，申港大道最東面，西接A2滬杭高速、北接A30郊環(huán)，南接?xùn)|海大橋，臨港新城以滴水湖為中心向外延伸。12 發(fā)展目標(biāo) 該區(qū)域以南匯區(qū)政府行政辦公中心深水港口岸審理機(jī)構(gòu)、商務(wù)商貿(mào)、居住生活、高等教育、休镲旅游、商業(yè)服務(wù)等功能多元屶且集聚，勢打造成臨港新城居住氛圍最佳，自然生態(tài)最優(yōu)美，配套設(shè)施最齊全的新城核心區(qū)域。2813 區(qū)域

23、優(yōu)勢 主城區(qū)擁有高品質(zhì)的生活休閑和商務(wù)辦公環(huán)境，中國最大的人工湖“滴水湖”，超五星級酒店“東方迪拜”，國家級航海博物館，城區(qū)展示館，大型商業(yè)街等，是臨港新城生活配套規(guī)劃最為齊全的城區(qū)。P292泥城21 地理位置港新城泥城分城區(qū)基地總面積約7.12平方公里，距浦東國際機(jī)場18公里，距蘆潮港碼頭4公里，距海港新城主城區(qū)約10公里，南鄰浦東鐵路和重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)，東鄰國際物流園區(qū)，北部與規(guī)劃中的新城主產(chǎn)業(yè)區(qū)相對，西接郊區(qū)環(huán)線、滬蘆高速公路（A2），交通便捷，四通八達(dá)。P3022 發(fā)展目標(biāo)臨港泥城分城區(qū)是臨港新城城市建設(shè)區(qū)的組成部分，是重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)和臨港物流園區(qū)生活服務(wù)配套的重要補(bǔ)充。將建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、

24、配套設(shè)施齊全、以生活居住用地為主的生態(tài)型城市社區(qū)。23 城區(qū)優(yōu)勢處于臨港新城入口處的臨港泥城，以其特殊的區(qū)位優(yōu)勢毫無爭議的在眾多項(xiàng)目中拔得頭籌,獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。地理位置來看洋山深水港和臨港泥城分別占據(jù)在臨港新城的兩個(gè)出入口: 一方通向海洋經(jīng)濟(jì)的全世界，而臨港泥城的另一方聯(lián)系著上海長三角乃至全中國。P313蘆潮港31 地理位置海上出蘆潮港碼頭到浙江寧波、舟山、普陀山、大小洋山等地，在一、二小時(shí)之內(nèi)。陸路距離海港新城5公里，距離洋山深水港32公里，距離浦東國際機(jī)場27公里，距離上海市中心52公里。緊鄰滬蘆高速、兩港高速、東海大橋、區(qū)內(nèi)有D2,D3 大道與臨港物流園區(qū)和重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)貫通。P3232 發(fā)展目

25、標(biāo)到2020年力爭把蘆潮港建設(shè)成為：生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，基礎(chǔ)設(shè)施完備，商業(yè)功能齊全，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高度發(fā)展的濱海小城鎮(zhèn)，成為東海之濱集聚人氣、富有魅力的“臨港之玉”。33 區(qū)域優(yōu)勢蘆潮港分城區(qū)毗鄰臨港物流園區(qū)和重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)，兩大園區(qū)的人流和產(chǎn)業(yè)外溢為蘆潮港發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)提供了“近水樓臺(tái)”的先機(jī)。此外，該區(qū)域水陸交通尤為發(fā)達(dá)（具體見2.1“地理位置”）。P334書院41 地理位置臨港書院分城區(qū)位于臨港新城主產(chǎn)業(yè)區(qū)北翼，城區(qū)北倚新城內(nèi)河航運(yùn)干道-大治河；東鄰連接浦東國際航空港和洋山深水港的快速交通干道-兩港大道；南接新城重要交通干道-白玉蘭大道；西靠主產(chǎn)業(yè)區(qū)交通干道-Y6路。P3442 發(fā)展目標(biāo)該城區(qū)主要分

26、為產(chǎn)業(yè)區(qū)、西北社區(qū)、西南社區(qū)、東北社區(qū)、東南社區(qū)及中央公園社區(qū)六大區(qū)域，通過運(yùn)用國際先進(jìn)設(shè)計(jì)理念，全面打造與臨港新城相匹配、充滿生機(jī)活力的現(xiàn)代化生態(tài)城區(qū)和產(chǎn)業(yè)配套區(qū)。43 區(qū)域優(yōu)勢書院是臨港新城四大城區(qū)中占地面積最多，人口最密集的城鎮(zhèn)，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，是臨港新城最具活力的分城區(qū)。P355萬祥51 地理位置萬祥分城區(qū)位于臨港新城的西北部的主產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)，是臨港新城的門戶，距離市中心城區(qū)僅55公里（車程約45分鐘），與浦東國際機(jī)場相距12公里（車程約15分鐘）。分城區(qū)緊靠 A30 郊環(huán)線和浦東鐵路。市區(qū)至臨港新城萬祥分城區(qū)交通路線：A20外環(huán)線（浦東機(jī)場方向）A1迎賓大道A30郊環(huán)線東大公路出口臨

27、港新城方向萬祥分城區(qū)。P3652 發(fā)展目標(biāo)萬祥作為臨港新城的四大分城區(qū)之一，將通過建設(shè)現(xiàn)代化的產(chǎn)業(yè)配套區(qū)和高標(biāo)準(zhǔn)的新型生活區(qū)，逐步成為環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全并與臨港新城協(xié)調(diào)發(fā)展的新型生態(tài)型城市分城區(qū)。53 區(qū)域優(yōu)勢根據(jù)臨港門戶的地理位置，定位“海洋風(fēng)”的設(shè)計(jì)風(fēng)格，簡約、大氣、優(yōu)雅，一條綠環(huán)以歐式風(fēng)格為主，連接分城區(qū)各個(gè)功能區(qū)，形成一個(gè)從公共領(lǐng)域到私有領(lǐng)域不斷深入的城市綠色景觀大道，形成水清、氣凈、天藍(lán)的生態(tài)之城格局。P37二、安置適用房1整體規(guī)模到2008年年底，臨港地區(qū)將有350萬平方米的農(nóng)民安置配套房建成分配，70%以上的動(dòng)遷農(nóng)民住上新居。在加速城市化的過程中，臨港的蘆潮港、泥城、書院、萬

28、祥四鎮(zhèn)將有十幾萬農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用?。P382各城鎮(zhèn)安置房概況區(qū)域項(xiàng)目名稱占地面積（平方米）建筑面積（平方米）占地總計(jì)（平方米）建筑總計(jì)（平方米）蘆潮港（今后無放量）蘆潮港社區(qū)動(dòng)遷安置基地一期221997.78255000671326.62896518蘆潮港社區(qū)動(dòng)遷安置基地二期97332.36106106蘆潮港社區(qū)動(dòng)遷安置基地二期-260666.0695759蘆潮港社區(qū)動(dòng)遷安置基地三期291330.42439653泥城（今后無放量）泥城社區(qū)動(dòng)遷安置基地一期250797.4922383001250787.51723462泥城社區(qū)動(dòng)遷安置基地二期179998.2266000泥城社區(qū)動(dòng)遷安置基地二期-

29、265999.34101034泥城社區(qū)動(dòng)遷安置基地三期A277997.22413239泥城社區(qū)動(dòng)遷安置基地三期B475995.24704889書院（今后有放量）書院社區(qū)動(dòng)遷安置基地一期207131.262291440484461.82663881書院社區(qū)動(dòng)遷安置基地三期277330.56372441萬祥（今后有放量）萬祥社區(qū)動(dòng)遷安置基地一期141798.582139000314463.52390274萬祥社區(qū)動(dòng)遷安置基地二期172664.94251274（以上數(shù)據(jù)來源于“臨港新城安置房情況表”）P393安置房購買條件首先由專業(yè)部門進(jìn)行估價(jià)，居民將房屋估算出的價(jià)格按每個(gè)戶口40平方米，每平方米2

30、900元的價(jià)格購買安置房，多退少補(bǔ)，若需要超面積購買，則以市場價(jià)每平方米4156的價(jià)格予以購買，所購安置房5年內(nèi)不得掛牌出售。安置房僅用于安置拆遷戶，不得對外銷售。專業(yè)估價(jià)拆遷房價(jià)格購買安置房2900元/平米，多貼少補(bǔ)大于每戶40平米，按照市場價(jià)4159元/平米P404各城區(qū)安置房剩余房源計(jì)算公式：【建筑面積總合/原住居民 - （安置最低限額）40平方米】* 原住民總量 泥城本地戶口：23031人 蘆潮港本地戶口：11294人 書院本地戶口：37266人 萬祥本地戶口：50069人換算： 泥城分城區(qū)安置房剩余可調(diào)控面積為 802222 平方米 蘆潮港分城去安置房剩余可調(diào)控面積為444758 平

31、方米 臨港新城安置房 書院分城去安置房剩余可調(diào)控面積為826759 平方米 需求120萬平方米 萬祥分城去安置房剩余可調(diào)控面積為1612468 平方米小結(jié)：以每人40平方米的人均住房需求，目前臨港新城仍有3萬居民還不能改善居住條件，約占目前總?cè)丝诘?0%。P41三、滴水湖周邊（主城區(qū)）土地供應(yīng)和潛在項(xiàng)目1、已供應(yīng)土地統(tǒng)計(jì)當(dāng)前，可以從官方網(wǎng)站查找到的滴水湖周邊（主城區(qū)）的土地成交數(shù)據(jù)共有6項(xiàng)，其中只有一項(xiàng)為居住用途的土地，由綠地集團(tuán)獲得，用于開發(fā)綠地·東岸漣城，將在下面部分詳細(xì)分析。其余5項(xiàng)均為商業(yè)、辦公用途的土地，且土地面積都不大，在1219畝之間。其中上海剛泰置業(yè)有限公司獲得土地用

32、于開發(fā)“剛泰國際大廈”， 總建筑面積3.2萬平方米左右，由1棟高層商辦樓和5棟多層商業(yè)樓組成，已于2008年出開工。P42已供應(yīng)土地統(tǒng)計(jì)表編號(hào)項(xiàng)目面積（）容積率金額（萬元）用途獲地單位獲地日期1南匯區(qū)臨港主城區(qū)一環(huán)水蕓路西側(cè)地塊掛牌8313.333500綜合商業(yè)、辦公上海剛泰置業(yè)有限公司2007-01-262南匯區(qū)臨港主城區(qū)一環(huán)區(qū)山蘭路東側(cè)地塊掛牌9309.333950綜合上海毓陽投資發(fā)展有限公司2007-01-263南匯區(qū)主城區(qū)一環(huán)區(qū)山蘭路西側(cè)地塊掛牌9719.92.53988綜合商業(yè)、辦公上海昊坤置業(yè)有限公司2007-01-264南匯區(qū)臨港主城區(qū)一環(huán)區(qū)云鵑路東側(cè)地塊掛牌10385.22.5

33、3800綜合商業(yè)、辦公上海百業(yè)信資產(chǎn)管理有限公司2007-01-265南匯區(qū)臨港主城區(qū)一環(huán)區(qū)云鵑路西側(cè)地塊掛牌12861.32.53930辦公上海廣昊建設(shè)發(fā)展有限公司2007-01-266南匯區(qū)上海臨港新城主城區(qū)WSW-C4-2地塊掛牌317700.1136500居住上海綠地（集團(tuán)）有限公司2006-11-24合計(jì)368289.155668P432、潛在項(xiàng)目從官方網(wǎng)站顯示數(shù)據(jù)看，目前位于滴水湖周邊（主城區(qū)）有一幅面積為237621（約合356畝）的土地正在掛牌交易中，容積率為1.1。該土地的開發(fā)可能與我項(xiàng)目產(chǎn)生直接的競爭。而滴水湖周邊（主城區(qū)）土地供應(yīng)總量在3萬畝以上，當(dāng)前僅供應(yīng)2000畝左右

34、，未來的土地供應(yīng)量巨大。預(yù)計(jì)每年供應(yīng)土地的可建筑面積在100萬左右。P44三、南匯區(qū)政府配售商品房項(xiàng)目宜浩佳園宜浩佳園是上海臨港新城投資建設(shè)有限公司開發(fā)的，為南匯區(qū)政府定向配售的商品房項(xiàng)目，不對外銷售。項(xiàng)目位于申港大道、環(huán)湖西三路交叉路口，緊鄰區(qū)行政中心、航海博物館、辦公事業(yè)中心。該項(xiàng)目占地面積為55.05公頃（約合826畝），總建筑面積約62萬平方米，住宅建筑面積約為48萬平方米，總戶數(shù)約5374戶，其中20%為12層的小高層，其余為四層的多層住宅。項(xiàng)目的建筑密度為22.4%，綜合容積率0.95，綠化率35.2 %。該項(xiàng)目共有18個(gè)房型，建筑面積從75平米到145平米不等。在新技術(shù)的應(yīng)用上，

35、項(xiàng)目采用先進(jìn)的“集中集熱分戶水箱”的太陽能熱水系統(tǒng)和直飲水技術(shù)。其中，太陽能熱水系統(tǒng)已申請國家建設(shè)部可再生能源建筑應(yīng)用示范工程推廣項(xiàng)目。項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在2009年5月竣工。項(xiàng)目配套幼兒園和小學(xué)。P45宜浩佳園總平圖項(xiàng)目實(shí)景圖P46四、競爭項(xiàng)目調(diào)查注：本次競爭樓盤調(diào)查將針對目前臨港新城唯一在售項(xiàng)目綠地·東岸漣城展開1綠地·東岸漣城概況11地理位置綠地·東岸漣城地處上海市南市區(qū)臨港新城核心主城區(qū)，位于申港大道、環(huán)湖西三路交界處，緊臨中國最大人工湖。P4712項(xiàng)目介紹綠地·東岸漣城總體規(guī)劃強(qiáng)化45°城市島居住小區(qū)的獨(dú)特性，以契形綠地與正南北向的居住單元形

36、成趣味的社區(qū)外部空間。景觀體系遵循以人為本的設(shè)計(jì)原則，從社區(qū)濱江公園到街坊間的契形綠地再到居住單元的內(nèi)部庭園，形成自外而內(nèi)的綠化網(wǎng)絡(luò)。P4813 項(xiàng)目規(guī)劃臨港新城1號(hào)作品，共分3期開發(fā)，規(guī)劃占地面積約50萬平米，建筑面積約51萬平方米，規(guī)劃總戶數(shù)3598人。以上圖片資料來源于“綠城·東岸漣城”售樓處 P492綠地·東岸漣城各期概況21 項(xiàng)目一期概況開盤時(shí)間07年9月交房時(shí)間08年9月占地面積50000平方米建筑面積60000平方米產(chǎn)品形態(tài)疊加別墅、花園洋房、公寓裝修狀況毛胚容積率1.04綠化率38%平均價(jià)格疊加別墅：8700/平米花園洋房：7000/平米公寓：7300/平米

37、規(guī)劃戶數(shù)600戶銷售率90%以上項(xiàng)目進(jìn)度已交付使用面積戶型以公寓5080平米房型為主客戶情況投資客58%、原住民22%公務(wù)員17%、產(chǎn)業(yè)13%廣告訴求區(qū)域價(jià)值推廣渠道高速戶外、大眾媒體P5022 項(xiàng)目二期概況開盤時(shí)間07年12月交房時(shí)間09年6月占地面積142000平方米 建筑面積118000平方米產(chǎn)品形態(tài)疊加別墅、花園洋房、公寓裝修狀況毛胚容積率1.04綠化率38%平均價(jià)格疊加別墅：11000/平米花園洋房：9200/平米公寓：8600/平米規(guī)劃戶數(shù)1323戶銷售率85%以上項(xiàng)目進(jìn)度現(xiàn)房發(fā)售，未交房面積戶型以公寓5080平米房型為主客戶情況投資客53%、原住民17%公務(wù)員20%、產(chǎn)業(yè)10%廣

38、告訴求區(qū)域價(jià)值推廣渠道高速戶外、大眾媒體P5123 項(xiàng)目三期概況開盤時(shí)間08年9月交房時(shí)間09年12月占地面積300000平方米建筑面積330000平方米產(chǎn)品形態(tài)疊加別墅、花園洋房、公寓裝修狀況部分精裝容積率1.04綠化率35.60%平均價(jià)格疊加別墅：未推出 花園洋房：8100/平方米公寓：7800/平方米規(guī)劃戶數(shù)1675戶銷售率38%項(xiàng)目進(jìn)度在建面積戶型以公寓5080平米房型為主客戶情況投資客32%、原住民21%公務(wù)員22%、產(chǎn)業(yè)15%廣告訴求產(chǎn)品性價(jià)比推廣渠道以老帶新、高速戶外、大眾媒體P523綠地·東岸漣城各期數(shù)據(jù)分析31 推盤時(shí)間、體量以及銷售情況分析期數(shù)開盤時(shí)間建筑面積銷售

39、率一期07年9月60000平方米90%以上二期07年12月118000平方米85%以上三期08年9月330000平方米38%小結(jié)：從上表可悉，該項(xiàng)目在一年中已連續(xù)推出三期，目前一、二期銷售情況良好，三期雖表面銷售率有所下降，但實(shí)際與之放量巨大有關(guān)，實(shí)際整體銷售速度較為穩(wěn)定。P5332 客戶情況分析P54小結(jié)：從客源比重來看，區(qū)域未來價(jià)值已受到投資客認(rèn)同。另一方面，隨著區(qū)域建設(shè)日益成形，交通、生活配套的逐步完善，加之產(chǎn)業(yè)園區(qū)及管理單位的人口導(dǎo)入，自住型客戶的比重也正呈上升趨勢。隨著臨港新城的發(fā)展，相信不久的將來，自住型客戶將成為本區(qū)域的購房主力。P5533價(jià)格分析小結(jié)： 整體價(jià)格浮動(dòng)與大市場背景

40、較為符合，三期價(jià)格的上升可理解為區(qū)域抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。從各類型產(chǎn)品價(jià)格變動(dòng)來看，疊加別墅在一期至二期的價(jià)格上升幅度最大，證明類別墅產(chǎn)品的市場接受度較高，而三期在沒有類別墅產(chǎn)品提出的情況下，花園洋房價(jià)格的大幅度提升，證明市場對高端產(chǎn)品的需求十分明顯。P5634 熱銷戶型分析 小結(jié)：從戶型情況來看，該項(xiàng)目公寓產(chǎn)品的主力及熱銷戶型集中在50-85平米之間，小型投資客為主要客群。但隨著外來企業(yè)及高質(zhì)人群的遞增，中高端產(chǎn)品的需求將日趨明顯。P5735 推廣分析一期主要推廣渠道以大眾媒體、高速公路戶外攔截（A20高速），以臨港新城區(qū)域炒作激發(fā)客戶投資欲望，而作為臨港新城1號(hào)作品，綠地·東岸漣城無疑

41、是客戶唯一的選擇，并憑借較高的性價(jià)比最終觸動(dòng)客戶購買。另外，07年房地產(chǎn)市場因素導(dǎo)致該項(xiàng)目一期開盤火爆，開發(fā)商乘勢加推二期房源，仍以區(qū)域價(jià)值作為閃光點(diǎn)再一次吸引了大量投資客，去化了部分房源。08年下半年，由于市場因素，客戶開始理性觀望，開發(fā)中的臨港新城無法打動(dòng)客戶購買，開發(fā)商改變策略，以產(chǎn)品性價(jià)比加以促銷活動(dòng)進(jìn)行推廣，隨著臨港新城建設(shè)日益完善，企業(yè)不斷涌入，項(xiàng)目主力產(chǎn)品單身公寓受到市場認(rèn)可，在09年房地產(chǎn)市場低迷的環(huán)境下，仍保持較好的銷售。p58p59促銷手法時(shí)間促銷活動(dòng)08年10月以老帶新，贈(zèng)送汽車油卡08年11月每月特價(jià)房 最低8.5折08年12月房展會(huì)期間購買任意戶型均8.5折09年2月

42、會(huì)員積分活動(dòng)09年2月精裝單身公寓，送家具、家電09年2月元宵特惠 最高優(yōu)惠可達(dá)15萬P60【第三部分：項(xiàng)目研究】一、項(xiàng)目概況1項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于臨港新城主城區(qū)滴水湖附近，北臨花柏路、南臨申港大道、西接滬城環(huán)路、東接茉莉路。本案P612項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊編號(hào)WNW-C5-10用地代碼R2/R3用地面積105440平方米容積率1.00建筑面積105440平方米建筑密度30/25建筑限高24/40綠地率35P623土地現(xiàn)狀P634周邊配套分布情況本案邊檢公務(wù)員安置商品房（建設(shè)中）政府大樓中國航海博物館 （建設(shè)中）商業(yè)中心（建設(shè)中）海事大學(xué)海洋大學(xué)P6441 公務(wù)員安置房（在建）P6542 政府大樓P6

43、643 商業(yè)中心（在建）P6744 中國航海博物館（在建）P6845 海事大學(xué)P69二、項(xiàng)目SWOT分析1.項(xiàng)目優(yōu)勢（S）項(xiàng)目優(yōu)勢分析表編號(hào)要點(diǎn)詮釋/對策1團(tuán)隊(duì)開發(fā)實(shí)力（研發(fā)、管理）產(chǎn)品是我們的重要優(yōu)勢?；趫F(tuán)隊(duì)的開發(fā)實(shí)力，所開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)領(lǐng)先于市場的同類產(chǎn)品，應(yīng)在推廣中強(qiáng)化對產(chǎn)品品質(zhì)的詮釋。2項(xiàng)目的顯著區(qū)位優(yōu)勢項(xiàng)目位于區(qū)政府、商業(yè)中心、大學(xué)園區(qū)、軌道交通11號(hào)線、航海博物館等一系列標(biāo)志性設(shè)施的核心，地塊本身具有的區(qū)位優(yōu)勢非常顯著。這成為項(xiàng)目重要推廣訴求。P702.項(xiàng)目劣勢（W）項(xiàng)目劣勢分析表編號(hào)要點(diǎn)詮釋/對策1公司品牌、產(chǎn)品品牌實(shí)力不足目前，不管是德普的企業(yè)品牌，還是常青藤的產(chǎn)品品牌，在上海

44、房地產(chǎn)市場的影響力都還嚴(yán)重不足。這是一個(gè)新興的發(fā)展區(qū)域，未來肯定有眾多大品牌的進(jìn)入。在同他們的競爭中，品牌將處于劣勢。2臨港新城內(nèi)的購房需求已經(jīng)過第一輪釋放區(qū)域內(nèi)安置用房、綠地·東岸漣城、公務(wù)員商品房等項(xiàng)目已經(jīng)將區(qū)域內(nèi)的購房需求進(jìn)行第一輪釋放，特別是大學(xué)園區(qū)的就近需求被提前消化，區(qū)域內(nèi)購房的爆發(fā)能力不足，需要對市場進(jìn)行一定的引導(dǎo)，尋求新的爆發(fā)點(diǎn)。3項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)有的配套設(shè)施嚴(yán)重不足目前，項(xiàng)目周邊沒有成熟的生活配套設(shè)施。區(qū)域是一個(gè)全新的城市規(guī)劃體系，各種設(shè)施目前大多處在規(guī)劃階段。目前有配套處于新建過程中，但是由于人氣不足的因素，區(qū)域配套設(shè)施的完善還需要相當(dāng)長的一段時(shí)期。P713.項(xiàng)目機(jī)會(huì)（

45、O）項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析表編號(hào)要點(diǎn)詮釋/對策1“上海輔城”的區(qū)域定位得到政策的強(qiáng)力支持臨港新城的整體定位得到了上海市政府的支持，區(qū)域的信息已經(jīng)在全市有了清晰的占位，各種園區(qū)經(jīng)濟(jì)和洋山深水港的發(fā)展，推動(dòng)區(qū)域城市化建設(shè)的快速發(fā)展。區(qū)域在一個(gè)較長的時(shí)期內(nèi)處于快速上升的良好環(huán)境。2臨港新城中心城區(qū)的優(yōu)越居住品質(zhì)項(xiàng)目位于臨港新城的中心城區(qū)，其城區(qū)按照環(huán)形進(jìn)行規(guī)劃，矩形居住用地、大面積的槭形公共綠地，在上海市中具有高度的獨(dú)特性，具有突出的居住品質(zhì)，產(chǎn)生一定的向心力。3區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施投入具有前瞻性目前，臨港新城的基礎(chǔ)設(shè)施投入已經(jīng)超過200億，公路建設(shè)、通勤列車等設(shè)施已經(jīng)具備，2012年軌道交通11號(hào)線的建成，區(qū)域

46、與主城的聯(lián)系將更加快捷，區(qū)域進(jìn)入性基本完善。P724.項(xiàng)目威脅（T）項(xiàng)目威脅分析表編號(hào)要點(diǎn)詮釋/對策1國際國內(nèi)大經(jīng)濟(jì)環(huán)境回暖的推遲國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的回暖，將直接影響到臨港新城內(nèi)大型項(xiàng)目的投資進(jìn)度。雖然目前各種基礎(chǔ)設(shè)施投資正快速推進(jìn)，但工業(yè)園建設(shè)的放緩將直接影響區(qū)域內(nèi)人口的數(shù)量和質(zhì)量，區(qū)域城市化的速度受到嚴(yán)重影響。2區(qū)域可開發(fā)土地量巨大，競爭環(huán)境有惡化的可能區(qū)域內(nèi)可開發(fā)土地量在2萬畝以上，而目前綠地一個(gè)商品房項(xiàng)目在開發(fā)，未來可開發(fā)的項(xiàng)目眾多，項(xiàng)目周邊就有大量未開發(fā)土地。這些未知項(xiàng)目的開發(fā)可能對本項(xiàng)目產(chǎn)生直接的威脅，需要緊密關(guān)注區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展動(dòng)態(tài)。P73三、項(xiàng)目初步定位1、項(xiàng)目市場定位1.

47、1.市場地位臨港新城首個(gè)中高檔住宅項(xiàng)目目前區(qū)域房地產(chǎn)市場處于起步階段。區(qū)域內(nèi)僅有的房地產(chǎn)項(xiàng)目綠地·東岸漣城主要定位于公寓型住宅產(chǎn)品，檔次中等。我項(xiàng)目定位于臨港新城第一個(gè)中高檔住宅項(xiàng)目，檔次高于目前的綠地·東岸漣城。我項(xiàng)目的出現(xiàn)，將有助于提升整體區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)層次。而未來在二環(huán)帶出現(xiàn)低密度項(xiàng)目將定位在區(qū)域內(nèi)的高檔項(xiàng)目，我項(xiàng)目在檔次上與其拉開一定距離。P741.2.客戶群定位新城區(qū)域部門經(jīng)理及副總經(jīng)理級別的中產(chǎn)階層與綠地·東岸漣城主要以小資階層為主要目標(biāo)人群不同，我項(xiàng)目將以新城區(qū)域部門經(jīng)理及副總經(jīng)理級別的中產(chǎn)階層為主要目標(biāo)人群，為其更多的營造居家的生活氛圍。項(xiàng)目周邊

48、商業(yè)中心的建成、輕軌11號(hào)線的竣工將為項(xiàng)目提供更多的生活配套服務(wù)，具備相對優(yōu)越的外部環(huán)境。1.3.產(chǎn)品定位強(qiáng)調(diào)低密度、高綠化率的自然生態(tài)家園本項(xiàng)目將在產(chǎn)品營造上給上海帶來沖擊性的視覺體驗(yàn)。項(xiàng)目將從強(qiáng)調(diào)低密度、高綠化率出發(fā)，營造更加親近自然，更加生態(tài)的居住氛圍。并采用目前上海少有的歐式建筑的風(fēng)格，使項(xiàng)目的外部視覺感受和進(jìn)入社區(qū)的內(nèi)部視覺感受產(chǎn)生根本性的改變，力求達(dá)到耳目一新的效果。P75多層洋房意象圖聯(lián)排別墅意象圖P762、產(chǎn)品形態(tài)2.1.方案一：考慮“90/70”法則下的產(chǎn)品形態(tài)l 在90/70法則下，產(chǎn)品將以9+1小高層住宅為主，5+1多層花園洋房為補(bǔ)充。l 9+1小高層住宅將重點(diǎn)提供90平

49、方米以內(nèi)的住宅產(chǎn)品，約在總開發(fā)面積的70。l 5+1多層花園洋房提供大套型的高檔住宅產(chǎn)品，作為提升項(xiàng)目檔次的重點(diǎn)。l 項(xiàng)目綜合容積率控制在1.0以內(nèi)，將呈現(xiàn)更優(yōu)的低覆蓋率，為園林景觀的營造提供更多的空間，突出項(xiàng)目的生態(tài)特色。P77多層洋房意象圖多層洋房意象圖P782.2. 方案二：不考慮“90/70”法則下的產(chǎn)品形態(tài)l 這種狀況下，項(xiàng)目將充分運(yùn)用1.0的容積率，以9+1小高層住宅為主要產(chǎn)品形態(tài)，以聯(lián)排別墅為補(bǔ)充，并可考慮項(xiàng)目所有住宅產(chǎn)品提供復(fù)式產(chǎn)品形態(tài)。l 9+1小高層住宅約占總開發(fā)面積的80，主要提供大套型產(chǎn)品。l 聯(lián)排別墅約占總開發(fā)面積的20，容積率約0.5。l 項(xiàng)目綜合容積率控制在1.0

50、以內(nèi)。P79聯(lián)排別墅意象圖聯(lián)排別墅意象圖聯(lián)排別墅意象圖P80四、項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)性分析下面分別就上述兩種方案進(jìn)行初步經(jīng)濟(jì)性分析。1.產(chǎn)品方案一經(jīng)濟(jì)性分析1.1.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)值單位備注用地面積105440容積率1.0按地上建造面積總建筑面積117800地上建筑面積1054009+1住宅728005+1洋房31200公建配套1400地下建筑面積12400包含半地下建造面積P811.2.項(xiàng)目投資測算編號(hào)項(xiàng)目面積（）單價(jià)（元/）金額（萬元）備注1土地費(fèi)用117800.00 1936.04 22806.56 土地成本117800.00 1879.65 22142.29 建設(shè)用地面積105440，按照140萬/畝進(jìn)行計(jì)算，容積率1.0，總建筑面積125400。契稅117800.00 56.39 664.27 土地成本×32前期費(fèi)用117800.00 440.00 5183.20 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)117800.00 60.00 706.80 按照60元/平方米計(jì)算城市建設(shè)配套費(fèi)117800.00 320.00 3769.60 民防費(fèi)1178