中等收入人群住房供應(yīng)體系與限價(jià)房政策探索

1、  中等收入人群住房供應(yīng)體系與“限價(jià)房”政策探索       2007年8月初，國(guó)務(wù)院頒布關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)，標(biāo)志著我國(guó)從過(guò)度重視住宅產(chǎn)品商品化與房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化的選擇，重歸市場(chǎng)與保障并重的雙重格局；意圖通過(guò)市場(chǎng)解決高收入人群住房 問(wèn)題 ，通過(guò)政府的廉租房、 經(jīng)濟(jì) 適用房解決低收入人群住房問(wèn)題。然而，在房?jī)r(jià)居高情況下，我國(guó)中等收入人群的住房問(wèn)題也不容忽視。顯然，高收入人群可自行解決住房問(wèn)題；低收入者亦有制度層面的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的住房保障：而中間群體則不得不被擠入商品住宅市場(chǎng)。中等收入人群住房困難，我國(guó)

2、學(xué)術(shù)界以經(jīng)濟(jì)適用房制度解決的 研究 成果，由于制度重新定位，其研究?jī)r(jià)值大多失去其賴以成立的前提條件。那么，面對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)，政府應(yīng)如何調(diào)控，平衡產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)中等收入人群“居者有其屋”呢?對(duì)于保障性住房供給體系，其產(chǎn)品有著控制開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)、控制套型面積、限制銷售對(duì)象、擁有有限產(chǎn)權(quán)等特征：與保障性住宅相似但又有著顯著區(qū)別， 目前 各大中城市積極實(shí)踐的“限價(jià)房”政策作為一項(xiàng)制度創(chuàng)新，其產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的消費(fèi)人群為哪一收入群體，比例應(yīng)有多大，如何界定其 社會(huì) 屬性?這些問(wèn)題吸引著越來(lái)越多的關(guān)注。我國(guó)在逐步完善低收入人群住房保障體制的同時(shí)，也需要關(guān)注中等收入群體的住房問(wèn)題，加強(qiáng)實(shí)踐過(guò)程中創(chuàng)新性制度的研究與

3、構(gòu)建。為系統(tǒng)研究中等收入群體的住房供應(yīng)體系或“限價(jià)房”政策體系，這里將在 理論 研究與實(shí)踐研究的基礎(chǔ)上，以“限價(jià)房”政策為核心，對(duì)這一群體住房供應(yīng)的制度安排作初步的理淪探索。一、我國(guó)中等收入人群的住宅供應(yīng)體系的 歷史 沿革20世紀(jì)80年代初，我國(guó)啟動(dòng)了住房短缺背景下的城市住房改革，其一方面要推動(dòng)住房商品化和住房市場(chǎng)的形成，另一方面還必須對(duì)社會(huì)穩(wěn)定作出貢獻(xiàn)，即低收入家庭的經(jīng)濟(jì)狀況不應(yīng)受到負(fù)面 影響 而應(yīng)得到改善。住房市場(chǎng)分層供應(yīng)體系制度層面初步形成于國(guó)務(wù)院1994年頒發(fā)的關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，該文件明確規(guī)定“建立以中低收入家庭、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象

4、的商品房供應(yīng)體系”，訓(xùn)步在制度層面將中等收入與低收入人群的住宅供應(yīng)體系定位為經(jīng)濟(jì)適用住房，1994年年末建設(shè)部等部委進(jìn)一步細(xì)化城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法。1998年，國(guó)務(wù)院頒發(fā)關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，提出“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”，全面鋪開(kāi)了我國(guó)住房市場(chǎng)化改革，中等收入者與低收入者共享的住房保障體系在制度層面上升到市場(chǎng)住房供給體系的主體部分。19992004年間。政府針對(duì)市場(chǎng)管理存在的問(wèn)題，對(duì)公有住房與經(jīng)濟(jì)適用住房的上市銷售進(jìn)行了必要的調(diào)整和規(guī)范，細(xì)化明確經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策、開(kāi)發(fā)建設(shè)、定價(jià)規(guī)則和交易售后管理等：然而，20032006

5、年，我國(guó)住宅市場(chǎng)上，一方面許多高收入者成為政策性住房的受惠者，另一方面政策性住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)卻呈現(xiàn)逐年萎縮的勢(shì)態(tài)，市場(chǎng)機(jī)制并沒(méi)有將這一供應(yīng)體系變成中低收入群體的實(shí)惠。2006年，九部委聯(lián)合頒布關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)六條”），明確規(guī)定高收入者住房供應(yīng)體系的市場(chǎng)份額，即土地供應(yīng)至多占當(dāng)年供應(yīng)總量的30%。2007年，國(guó)務(wù)院頒布的關(guān)于解決城市低收人家庭住房困難的若干建議明確了住房供給制度重歸市場(chǎng)與保障并重，“城市廉租房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑”，“經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象為城市低收入住房困難家庭”，確定了低收入人群住房供應(yīng)體系。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局居民收入分層份額與各城

6、市實(shí)際住宅土地供應(yīng)規(guī)劃，市場(chǎng)供應(yīng)比例大體在20%左右。以上我國(guó)20多年住房政策的變化沿革，在制度層面反映了中央政府在高收入與低收人群體住房供應(yīng)體系的不斷校正與重新定位，但也凸現(xiàn)了中等收入群體住房供應(yīng)體系在制度層面的真空化，盡管實(shí)際操作中，中央著重強(qiáng)化中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)。據(jù)此也不難測(cè)算，剔除保障性住房供應(yīng)比例，近50%住宅用地則以限價(jià)地塊方式供應(yīng)。二、“限價(jià)房”與中等收入人群住房供給體系“限價(jià)房”的提出源于2006年的“國(guó)六條”，是指在“限房?jī)r(jià)”與“限套型”的基礎(chǔ)上競(jìng)房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)，實(shí)質(zhì)是針對(duì)住宅市場(chǎng)失靈，政府對(duì)住宅產(chǎn)品價(jià)格與結(jié)構(gòu)的管制：而當(dāng)前中等收入群體住房困難的現(xiàn)狀，政府也必

7、需加強(qiáng)住宅產(chǎn)品價(jià)格與結(jié)構(gòu)管制，構(gòu)建以“限價(jià)房”體系解決中等收入群體的住房困難問(wèn)題。（一）構(gòu)建“限價(jià)房”供應(yīng)體系的理論基礎(chǔ)房地產(chǎn)壟斷特性是構(gòu)建“限價(jià)房”供應(yīng)體系的內(nèi)在邏輯與理論基礎(chǔ)。盡管政府對(duì)土地批租實(shí)行管制，但開(kāi)發(fā)商獲得土地之后就處于壟斷地位：其壟斷地位表現(xiàn)為對(duì)應(yīng)市場(chǎng)的規(guī)模性、集中度以及產(chǎn)品差異性上。首先住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)性與資金密集型產(chǎn)業(yè)：其規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)的費(fèi)用都將隨著規(guī)模的擴(kuò)大而得以充分地?cái)備N，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鼎盛 時(shí)代 的到來(lái)也在很大程度上說(shuō)明了這個(gè)問(wèn)題。而集中度，對(duì)于城市而言，某一區(qū)位土地供給量的有限性與周邊沉淀的社會(huì)資本（如 醫(yī)院 、學(xué)校等）的差異性決定了特定住房供給的有

8、限性：因此基于產(chǎn)品替代和地域替代兩者考慮，人們?cè)诿媾R居住區(qū)位選擇時(shí)，并沒(méi)有太多的自由。對(duì)于產(chǎn)品差異性，很大程度上源于土地區(qū)位的固定性及區(qū)位的差別性。因此，與一般壟斷產(chǎn)品僅有數(shù)量維度的壟斷相比，住宅的 自然 壟斷性則來(lái)源于土地供給的稀缺性和空間的固定性兩個(gè)維度。（二）構(gòu)建“限價(jià)房”供應(yīng)體系的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)我國(guó)國(guó)情是構(gòu)建“限價(jià)房”供應(yīng)體系的外在壓力與現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。目前，我國(guó)正處于人均gdp1000美元到3000美元的 發(fā)展 階段，城市化進(jìn)程加速，預(yù)期2020年城鎮(zhèn)化率達(dá)55%60%，每年約有1300萬(wàn)新增城鎮(zhèn)人口（包括自然增長(zhǎng)、機(jī)械增長(zhǎng)和城市擴(kuò)張）需要解決住房問(wèn)題：同時(shí)，城鎮(zhèn)居民居住環(huán)境得以改善，人均居住面

9、積將達(dá)30平方米。而我國(guó)耕地總量1.218億公頃，不到世界的10%，人口卻占全球的21%，人均耕地面積僅0.093公頃，糧食安全必然要求我國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的土地管理政策，至少到2020年我國(guó)耕地總量不可突破1.2億公頃的警戒線：因而今后的發(fā)展，我國(guó)每年用于城市發(fā)展用地在6.67萬(wàn)公頃左右，其中居住用地可建造住宅不超過(guò)3億平方米（建設(shè)部政策研究中心），如按戶均120平方米，大約可建250萬(wàn)套住宅，僅能解決約800萬(wàn)人口的住房問(wèn)題：按戶均90平方米，能建成約330萬(wàn)套住宅，即可增加約80萬(wàn)套住宅，起碼可多解決200萬(wàn)人口的住房。在此住房需求總量大，供求關(guān)系緊張，并為我國(guó)今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)始終

10、面臨的矛盾，對(duì)住宅產(chǎn)品進(jìn)行結(jié)構(gòu)管制，是我國(guó)土地資源稀缺的國(guó)情所決定。也正由于在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)土地供應(yīng)偏緊，住宅供需失衡局面不可能改變，如果任憑房地產(chǎn)市場(chǎng)自由化，即使房地產(chǎn)商沒(méi)有壟斷土地使用權(quán)，住宅價(jià)格堅(jiān)挺局面也必然出現(xiàn)。（三）構(gòu)建“限價(jià)房”供應(yīng)體系的實(shí)踐基礎(chǔ)兼顧各方利益是構(gòu)建“限價(jià)房”供應(yīng)體系的實(shí)踐基礎(chǔ)。2006年“國(guó)六條”提出限價(jià)房政策，2007年國(guó)務(wù)院頒布的關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干建議再次重申，表明我國(guó)已基本確定了“限價(jià)房”供應(yīng)的基本方略，為“限價(jià)房”供應(yīng)體系的實(shí)踐提供了最基本的前提條件。對(duì)地方政府而言，“競(jìng)地價(jià)”作為“限價(jià)房”供應(yīng)體系的核心政策，有利于調(diào)動(dòng)地方政府參與的積極性

11、。由于政策性住宅用地由政府無(wú)償劃撥，“土地財(cái)政”必然使得地方政府積極性不高，土地與資金來(lái)源缺乏保障：而限價(jià)地塊是在附加條件的基礎(chǔ)上實(shí)行公開(kāi)掛牌出讓，不僅避免人為制造土地市場(chǎng)的“雙軌制”，而且政府依然能夠收取一定的土地出讓金，作為地方財(cái)政，因此政府推行這一政策會(huì)比經(jīng)濟(jì)適用房更有動(dòng)力。其次，“限價(jià)房”的價(jià)格管制有利于降低政府價(jià)格管制難度。政策性住房?jī)r(jià)格管制是以核價(jià)方式實(shí)現(xiàn)：但由于成本構(gòu)成復(fù)雜與核價(jià)難度高，反而使得開(kāi)發(fā)商獲得了高額利潤(rùn)，政府給中低收入者的購(gòu)房?jī)?yōu)惠并沒(méi)有傳遞到位。而限價(jià)房改變操作方式，以房?jī)r(jià)限制為基礎(chǔ)進(jìn)行土地“招、拍、掛”，最大限度壓縮開(kāi)發(fā)商暴利，既實(shí)現(xiàn)了土地收益的最大化，又使政府管制

12、房?jī)r(jià)成為可能，購(gòu)房者享受的實(shí)惠得以落實(shí)。再次，住宅管制作為一項(xiàng)民心工程，在老百姓獲得實(shí)惠的同時(shí)，必然提高政府在老百姓心目中的地位，如若納入中央政府的考核指標(biāo)，“限價(jià)房”供應(yīng)體系的形成將完全成為可能。就開(kāi)發(fā)商而言，“限價(jià)房”政策很大程度上維持了開(kāi)發(fā)商集團(tuán)一定的利潤(rùn)空間，是在遵循不損害互生共贏的市場(chǎng) 規(guī)律 基本框架下，政府對(duì)房地產(chǎn)商的價(jià)格管制。房?jī)r(jià)與結(jié)構(gòu)管制作為政策核心的難點(diǎn)，“限價(jià)房”政策首先考慮到的就是開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，是在保證其8%10%的正常合理利潤(rùn)空間為前提條件，其實(shí)質(zhì)是對(duì)壟斷行業(yè)的利潤(rùn)管制，保障房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)久平穩(wěn)運(yùn)行。另一方面，住宅產(chǎn)品長(zhǎng)時(shí)期供小于求，“限價(jià)房”產(chǎn)品必然成為市場(chǎng)寵兒：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

13、較小，比較豐厚的固定利潤(rùn)率是限價(jià)房產(chǎn)品特有優(yōu)勢(shì)。三、我國(guó)“限價(jià)房”政策的實(shí)踐我國(guó)“限價(jià)房”政策實(shí)踐始于寧波、青島首創(chuàng)的“以房?jī)r(jià)定地價(jià)”的調(diào)控思路，2006年“國(guó)六條”調(diào)控政策的出臺(tái)，在全國(guó)各大中城市掀起“限價(jià)房”實(shí)踐的高潮。（一）“限價(jià)房”定義目前，對(duì)“限價(jià)房”沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的定義，從廣義角度來(lái)講，經(jīng)濟(jì)適用住房與廉租房都實(shí)行政府指導(dǎo)定價(jià)。屬限價(jià)住宅同一范疇。但其正式提出根源于“國(guó)六條”。是一個(gè)原則性調(diào)控政策，其指出，“土地供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位?！逼渲刑岬降摹跋尢仔汀?、“限房?jī)r(jià)”的普通商品住房，被稱之為“限價(jià)商品房”（簡(jiǎn)稱“限價(jià)房”），

14、其政策核心可以概括為“雙限雙競(jìng)”。（二）“限價(jià)房”政策實(shí)踐的述評(píng)根據(jù)以上相關(guān)概念整理可知，“限”與“競(jìng)”是“限價(jià)房”政策核心問(wèn)題的兩個(gè)方面，而“限什么”，“如何限”，“競(jìng)什么”，“如何競(jìng)”，“限”“競(jìng)”的關(guān)系以及與“限”“競(jìng)”相關(guān)的配套政策等都是實(shí)踐探索過(guò)程中需重點(diǎn)解決的問(wèn)題。1.“限”政策實(shí)踐“限”為“限價(jià)房”政策核心之一，是在全國(guó)房?jī)r(jià)大幅上升，普通商品房供給結(jié)構(gòu)性矛盾日益突出， 金融 體系面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)的背景下重點(diǎn)提出的“限”。其中，為解決住宅供給結(jié)構(gòu)性矛盾而提出“限套型”，為解決房?jī)r(jià)增幅過(guò)高而提出“限房?jī)r(jià)”等：實(shí)施“限價(jià)房”政策的城市基本包含這兩層含義。但“如何限”，卻有著不同的理解?！跋?/p>

15、套型”。從政策層面上講，主要是指“套型建筑面積在90平方米以下”，保證市場(chǎng)中小套型、中低價(jià)位住房的供應(yīng)，解決結(jié)構(gòu)性矛盾。在“如何限”中，北京等較多城市主張“所建住房套型全部在90平方米以下”：廣州“雙競(jìng)雙限”模式主張“所建住房套型面積平均在90平方米以下”，其“三限雙競(jìng)”模式卻主張“所建住房套型面積在90平方米以下占90%”，但福州的實(shí)踐根本不主張限制套型面積。顯然，各城市“限套型”政策實(shí)踐從多種角度詮釋了“如何限”，而不限套型面積顯然違背國(guó)家調(diào)控意圖和我國(guó)國(guó)情，而從國(guó)情與中低收入居民多樣化的居住需求，“所建住房套型面積平均在90平方米以下”有著更好的實(shí)踐價(jià)值與前景?！跋薹?jī)r(jià)”，主要針對(duì)房?jī)r(jià)高

16、漲，房地產(chǎn)商壟斷利潤(rùn)過(guò)高，解決房?jī)r(jià)高企所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高而實(shí)施的價(jià)格管制?！叭绾蜗蕖?，寧波、青島、北京、福州等為降低房?jī)r(jià)，主張?jiān)谙迌r(jià)地塊的周邊地帶，或同類地段房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，房?jī)r(jià)下降10%20%之間不等。一些城市為限制房地產(chǎn)商高利潤(rùn)，主張“限價(jià)房”房?jī)r(jià)應(yīng)控制房地產(chǎn)商只能獲取產(chǎn)業(yè)8%10%正常平均利潤(rùn)。鄭州則對(duì)前兩者加以綜合考慮，主張按照“同期、同地段、同類型商品住房平均價(jià)格的80%”和“開(kāi)發(fā)技術(shù)、管理成本加8%10%的利潤(rùn)”兩種測(cè)算 方法 ，分別 計(jì)算 出兩個(gè)價(jià)格，然后按照加權(quán)（權(quán)重待定）平均法計(jì)算。得出限價(jià)商品房的價(jià)格。廣州對(duì)房?jī)r(jià)的管制進(jìn)行了全新的探索。其“三限雙競(jìng)”操作模式主張，依據(jù)同地段

17、滯后兩年的價(jià)格為基礎(chǔ)下降一定百分比確定限價(jià)地塊房?jī)r(jià)的最高限制：而“雙競(jìng)雙限”操作模式主張“從競(jìng)買人報(bào)出的房?jī)r(jià)中、剔除最高報(bào)價(jià)和明顯偏離市場(chǎng)價(jià)格的報(bào)價(jià)后，取平均值作為未來(lái)房屋的最高售價(jià)；如果全部報(bào)價(jià)均明顯偏離市場(chǎng)價(jià)格的，則市政府確定最高售房?jī)r(jià)格”。根據(jù)以上 分析 可以看出，“限房?jī)r(jià)”政策實(shí)踐從四個(gè)角度詮釋了“如何限”的方式，正常利潤(rùn)、同地段房?jī)r(jià)、同期房?jī)r(jià)等成為制定最高限價(jià)的關(guān)鍵要素：同時(shí)，除廣州“雙競(jìng)雙限”模式外，最高限價(jià)成為大多城市限價(jià)住宅的定價(jià)規(guī)則。2.“競(jìng)”政策實(shí)踐 “競(jìng)”是“限價(jià)房”商品屬性的內(nèi)在規(guī)定，是在經(jīng)濟(jì)規(guī)律的約束下，使得不同區(qū)位，稀缺程度相異的土地價(jià)值盡可能得以實(shí)現(xiàn)，盡可能壓縮房

18、地產(chǎn)商的高利潤(rùn)空間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。其中，為實(shí)現(xiàn)土地的市場(chǎng)價(jià)值提出“競(jìng)地價(jià)”，而為壓縮房地產(chǎn)商高利潤(rùn)提出“競(jìng)房?jī)r(jià)”等。在如何“競(jìng)地價(jià)”“競(jìng)房?jī)r(jià)”，各城市實(shí)踐闡述了不同的視角。“競(jìng)地價(jià)”，從“國(guó)六條”政策層面上講，是實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)化運(yùn)作的方式，一定程度維護(hù)地方政府在土地市場(chǎng)上的既得利益。實(shí)踐操作中，主要體現(xiàn)為是否盡可能以及怎樣維護(hù)政府在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的利益。一種是盡可能體現(xiàn)政府利益（如廣州），在限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上以“招、拍、掛”的方式出讓土地，價(jià)高者得：另一種是一定程度體現(xiàn)政府利益（如北京），在限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上競(jìng)地價(jià)，但中標(biāo) 企業(yè) 并非價(jià)高者，更多兼顧了開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件、銷售方案等；但成都

19、在實(shí)踐中，則以協(xié)議出讓方式確定地價(jià)。而在“競(jìng)房?jī)r(jià)”中，許多城市“限價(jià)房”政策中較少體現(xiàn)，廣州實(shí)踐對(duì)此作了一定解答，其“競(jìng)”表現(xiàn)為兩種方式：一是“雙競(jìng)雙限”模式中，房?jī)r(jià)最高限價(jià)的形成方式是以房地產(chǎn)商競(jìng)房?jī)r(jià)為基礎(chǔ)：另一種是“三限雙競(jìng)”模式中，在最高限價(jià)基礎(chǔ)上，向上競(jìng)地價(jià)向下競(jìng)房?jī)r(jià)，以向下競(jìng)房?jī)r(jià)體現(xiàn)政府對(duì)居民住房社會(huì)公平的一種全新的理解，也是盡可能壓低房地產(chǎn)商利潤(rùn)。作為調(diào)控政策，“競(jìng)地價(jià)”、“競(jìng)房?jī)r(jià)”是“限價(jià)房”政策中的另一政策核心，是限價(jià)商品房從商品房角度的理解，也是權(quán)衡“限價(jià)房”的市場(chǎng)屬性與住房半公共產(chǎn)品性質(zhì)的關(guān)鍵點(diǎn)，是各城市對(duì)效率與公平不同解讀的又一體現(xiàn)。3.“競(jìng)”“限”關(guān)系實(shí)踐從各城市“限價(jià)

20、房”的政策核心來(lái)看，“競(jìng)”“限”先后順序的變化，“競(jìng)”“限”程度的差異導(dǎo)致了政策規(guī)則很大程度的變化。各城市在實(shí)踐中基本沒(méi)有意識(shí)到“競(jìng)”“限”先后順序的差異，廣州市成為這一關(guān)系探索的先行者。一般，大部分城市主張先“限”再“競(jìng)”，通過(guò)限房?jī)r(jià)、限套型，限銷售對(duì)象來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)過(guò)高、結(jié)構(gòu)失衡的現(xiàn)狀、政府更多注重“限價(jià)房”一定程度的保障性質(zhì)。而廣州的“兩限一競(jìng)”模式中，在限銷售對(duì)象的基礎(chǔ)上，通過(guò)開(kāi)發(fā)商先競(jìng)房?jī)r(jià)，再以此限房?jī)r(jià)；其“雙競(jìng)雙限”模式中，首先通過(guò)開(kāi)發(fā)商競(jìng)房?jī)r(jià)，再限房?jī)r(jià)，并在限套型的基礎(chǔ)上競(jìng)地價(jià)；因此，在各種限價(jià)房政策的操作模式中，更多展現(xiàn)了廣州市政府與開(kāi)發(fā)商博弈的結(jié)局，更偏重于體現(xiàn)“限價(jià)房”的市場(chǎng)競(jìng)

21、爭(zhēng)規(guī)則，體現(xiàn)“限價(jià)房”更多的商品屬性。至于“競(jìng)”、“限”的程度，基本體現(xiàn)在“限”政策。“限”的程度越強(qiáng)，保障性越強(qiáng)；“限”首先限房?jī)r(jià)，是否限套型、限銷售對(duì)象、限建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等，各地程度不一，“競(jìng)”的程度越強(qiáng)，市場(chǎng)屬性更濃；在成都，實(shí)踐主張不競(jìng)，其土地以協(xié)議方式出讓：大多城市主張競(jìng)，但僅僅只“競(jìng)地價(jià)”：而廣州“雙競(jìng)雙限”、“三限雙競(jìng)”主張不僅競(jìng)地價(jià)，也要競(jìng)房?jī)r(jià)，其中向下競(jìng)房?jī)r(jià)的全新思維顯示了廣州市政府探索“限價(jià)房”政策路線的別具匠心。4.配套政策實(shí)踐“限價(jià)房”政策能否順利實(shí)施。達(dá)到調(diào)控的目標(biāo)，不僅在于政策如何體現(xiàn)“限”與“競(jìng)”，更在于相關(guān)配套制度的建設(shè)，防止實(shí)施過(guò)程中政策的扭曲或難以產(chǎn)生實(shí)效。與政策

22、本身相比較，配套制度更復(fù)雜，涉及許多方面如區(qū)位選擇、市場(chǎng)供應(yīng)總量比例、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（包括容積率，公共配套設(shè)施、開(kāi)發(fā)周期、建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）、銷售對(duì)象、銷售過(guò)程、市場(chǎng)流轉(zhuǎn)機(jī)制等。在配套制度中，各城市政府都比較注重“限價(jià)房” 社會(huì) 屬性的實(shí)踐探索，體現(xiàn)為是否限制銷售對(duì)象。其中，大多城市對(duì)銷售對(duì)象進(jìn)行限制，體現(xiàn)政府意圖將限價(jià)房劃歸于保障性住房屬性。而在限制方式中，北京主張“北京戶口，中低收入及拆遷戶優(yōu)先購(gòu)買”，寧波主張“城鎮(zhèn)常住戶口且人均住房建筑面積小于18m2的住房困難戶和無(wú)房戶”，福州主張“已婚，夫妻雙方一人具有城市戶口，且交房一年后入住”，等等。戶口以及中低收入成為限制的主要客體，而實(shí)踐中，面積客體對(duì)

23、收入客體的替代有著更好的操作價(jià)值。但廣州“雙競(jìng)雙限”模式主張對(duì)銷售對(duì)象不作任何限制，著重體現(xiàn)限價(jià)商品房的商品屬性，闡明對(duì)“限價(jià)房”屬性的理解方式。其它配套制度的實(shí)踐，如區(qū)位選擇、市場(chǎng)供應(yīng)總量比例在各城市均沒(méi)有明確的制度規(guī)定，但卻為房地產(chǎn)商考慮的重要因素，直接 影響 “限價(jià)房”地塊是否能順利出讓以及“限價(jià)房”政策的調(diào)控效果：而建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（包括容積率，公共配套設(shè)施、開(kāi)發(fā)周期、建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）、市場(chǎng)流轉(zhuǎn)機(jī)制等，在各地實(shí)踐中雖被考慮，如寧波建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)包括建筑標(biāo)準(zhǔn)、公共配套標(biāo)準(zhǔn)，但缺乏對(duì)區(qū)位、容積率、開(kāi)發(fā)周期等明確規(guī)定等，使得“限價(jià)房”政策后期管理成為難以逾越的障礙，甚至可能成為城市病的又一誘因：而北京市限價(jià)

24、房政策還未出臺(tái)其流轉(zhuǎn)機(jī)制等。（三）主要經(jīng)驗(yàn)與探索方向“限價(jià)房”政策實(shí)踐的城市，成功與失敗兼而有之。根據(jù)以上 分析 ，初步可以得出以下主要結(jié)論：第一，堅(jiān)持“限價(jià)房”政策中的結(jié)構(gòu)與價(jià)格管制（即限房?jī)r(jià)，限套型）是主要城市實(shí)踐初步成功的關(guān)鍵。福州市政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的限價(jià)產(chǎn)品面臨難以銷售的現(xiàn)狀表明“限價(jià)房”政策的失敗，而其重要的原因在于“限套型”政策的缺乏，不僅沒(méi)有達(dá)到調(diào)節(jié)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡的目的，也遭到了市場(chǎng)的冷遇。第二，“競(jìng)”“限”政策解讀不全，定價(jià)規(guī)則還需進(jìn)一步深化探討。絕大多數(shù)城市實(shí)踐認(rèn)同競(jìng)地價(jià)的必要性，是政府對(duì)實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)資源優(yōu)化配置方式的認(rèn)同：但地價(jià)的“競(jìng)”中，必然以地價(jià)的底價(jià)為基礎(chǔ)，而各級(jí)政府底

25、價(jià)限定的基本原則處于未公開(kāi)化。競(jìng)房?jī)r(jià)的實(shí)踐，僅在“廣州模式”得以體現(xiàn)。在房?jī)r(jià)的定價(jià)中，房?jī)r(jià)的限價(jià)即為定價(jià)，還是競(jìng)價(jià)結(jié)果即為定價(jià)?如何定價(jià)以區(qū)別于保障性住房的政府指導(dǎo)定價(jià)模式?因此，定價(jià)作為政策實(shí)施執(zhí)行中的難點(diǎn)，需要在實(shí)踐中給出相應(yīng)的解讀。第三，配套政策在實(shí)踐中未受到應(yīng)有的重視，其不完善與市場(chǎng)監(jiān)管共同構(gòu)成“限價(jià)房”政策最終走向成功的重要障礙。寧波限價(jià)房后期管理工作的難度在一定程度顯示了這些障礙的存在： 經(jīng)濟(jì) 適用房十多年的實(shí)踐也驗(yàn)證了在配套制度不完善與監(jiān)管不力情況下，政策的扭曲與變樣。第四，盡管“限價(jià)房”政策是政府對(duì)住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與價(jià)格的管制，在土地出讓方面給予部分優(yōu)惠政策，但與政策性住房相比，其

26、優(yōu)惠政策相形見(jiàn)絀。是否應(yīng)以保障性住房的退出機(jī)制和產(chǎn)權(quán)屬性界定限價(jià)商品房成為各城市實(shí)踐中的又一爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。第五，對(duì)地方政府與開(kāi)發(fā)商參與“限價(jià)房”政策實(shí)踐的約束條件的 研究 還基本處于初始階段。實(shí)踐中，一些地方政府不注重限價(jià)地塊區(qū)位選擇等，也沒(méi)有考慮開(kāi)發(fā)商不參與限價(jià)地塊競(jìng)拍時(shí)的保有利益：同時(shí)部分城市政府也存在參與積極性不高的 問(wèn)題 。而對(duì)開(kāi)發(fā)商保有利益缺乏嚴(yán)格約束則是其政策失敗的深層次原因，顯示了地方政府對(duì)限價(jià)房政策準(zhǔn)備不夠與土地競(jìng)拍進(jìn)入機(jī)制的研究缺乏。四、中等收入人群住房供應(yīng)體系的初步構(gòu)想在中等收入群體住房供給體系的現(xiàn)狀分析， 理論 分析以及實(shí)踐研究的基礎(chǔ)上，對(duì)如何以“限價(jià)房”構(gòu)建中等收入人群的

27、住房供應(yīng)體系提出如下初步構(gòu)想。（一）總體思路中等收入人群居住權(quán)的享有與職業(yè) 發(fā)展 的需要，城市土地資源稀缺的實(shí)際國(guó)情，以及城市房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展的要求，必然要求我國(guó)城市各級(jí)政府構(gòu)建中等收入人群的住房供應(yīng)體系應(yīng)堅(jiān)持以下原則：第一。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)管制原則，即住宅土地供應(yīng)總量的70%要求套內(nèi)建筑面積在90平方米以下的原則。第二，房?jī)r(jià)管制原則，即限制較長(zhǎng)時(shí)期存在的房地產(chǎn)商高額壟斷利潤(rùn)，較大幅度控制房?jī)r(jià)漲幅，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)平穩(wěn)的原則。第三，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)原則，即在政府對(duì)產(chǎn)品一定程度的管制下，實(shí)現(xiàn)土地出讓、住宅銷售定價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)性。盡可能消除政府干預(yù)帶來(lái)的不利影響，維護(hù)資源配置的效率原則。第四，租售結(jié)合原則，即各中等收入層級(jí)

28、的群體根據(jù)自身收入水平，從住宅市場(chǎng)購(gòu)買或承租限價(jià)旁，促進(jìn)租售市場(chǎng)合理銜接。第五，消費(fèi)性購(gòu)買原則，即“限價(jià)旁”是滿足中等收入人群生存與發(fā)展權(quán)，應(yīng)實(shí)現(xiàn)中等收入人群一戶一套住宅的需求原則。因此，中等收入人群住房供應(yīng)體系應(yīng)形成政府在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，合理管制住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與產(chǎn)品價(jià)格，以“限價(jià)房”滿足占市場(chǎng)多數(shù)的中等收入人群一戶一套住宅的住房消費(fèi)需求，健全和完善我國(guó)住房供應(yīng)體系。（二）參與理性的探討中等收入人群住房供應(yīng)體系構(gòu)建的核心問(wèn)題是確保土地實(shí)際供應(yīng)商的地方政府與限價(jià)住宅供應(yīng)商的 企業(yè) 積極參與供應(yīng)體系的建設(shè)，但“限價(jià)房”政策實(shí)踐中一個(gè)突出問(wèn)題就在于較多大中城市土地供應(yīng)商與住宅供應(yīng)商參與積極性不高。就地方政

29、府而言，經(jīng)營(yíng)城市理念驅(qū)動(dòng)著地方土地財(cái)政的形成，而中央政府歷年以gdp為核心的政績(jī)考核制度強(qiáng)化了地方政府土地利益的堅(jiān)持：限價(jià)地塊對(duì)既得利益一定程度損害，使得一些地方政府參與呈消極勢(shì)態(tài)。因而，參與理性與政府公共職能要求在既堅(jiān)持競(jìng)價(jià)原則，盡可能維護(hù)地方政府既得利益的同時(shí)，也必須從制度建設(shè)方面，使地方政府從過(guò)度關(guān)注地方效益轉(zhuǎn)變到注重社會(huì)公平，達(dá)到最終促進(jìn)效率提高的目標(biāo)；合理變更地方政府政績(jī)考核指標(biāo)，將住房公平與房?jī)r(jià)平穩(wěn)納入政績(jī)考核體系。就開(kāi)發(fā)商而言，是否參與限價(jià)地塊競(jìng)標(biāo)，關(guān)鍵在于對(duì)產(chǎn)品未來(lái)預(yù)期收益與不參與時(shí)的保有利益的權(quán)衡。未來(lái)預(yù)期收益是指開(kāi)發(fā)限價(jià)房的開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)限價(jià)房產(chǎn)品銷售利潤(rùn)流的預(yù)測(cè)：在房?jī)r(jià)受限

30、時(shí)，產(chǎn)品銷售順暢成為未來(lái)預(yù)期利潤(rùn)流實(shí)現(xiàn)的首要要素，使得政府限價(jià)地塊區(qū)位決策不僅受到消費(fèi)者重點(diǎn)關(guān)注，開(kāi)發(fā)商審慎態(tài)度也成為必然。保有利益是指開(kāi)發(fā)商不參與限價(jià)地塊競(jìng)標(biāo)而從事他項(xiàng)投資所獲得的效益（可以看成社會(huì)平均利潤(rùn)）：但此時(shí)的保有收益不僅指社會(huì)平均利潤(rùn)，也包含開(kāi)發(fā)商對(duì)限價(jià)房政策實(shí)施長(zhǎng)遠(yuǎn)性的預(yù)期，若預(yù)期此項(xiàng)政策僅為一到二年的臨時(shí)性政策，開(kāi)發(fā)商囤積土地的開(kāi)發(fā)足以維持度過(guò)國(guó)家這一嚴(yán)厲調(diào)控時(shí)期，那么保有利益則是指其高額壟斷利潤(rùn)。顯然，預(yù)期收益不能低于其從事他項(xiàng)投資所帶來(lái)的保有收益：促進(jìn)開(kāi)發(fā)商積極參與限價(jià)地塊開(kāi)發(fā)，不僅需要保證開(kāi)發(fā)商擁有略高于社會(huì)平均利潤(rùn)的合理利潤(rùn)空間，更應(yīng)壓縮房地產(chǎn)商對(duì)限價(jià)房?jī)H為短暫性過(guò)渡政

31、策時(shí)對(duì)保有收益的未來(lái)預(yù)期，因此，地方政府與開(kāi)發(fā)商的參與理性安排，不僅需要將中等收入人群住房供應(yīng)政績(jī)納入中央政府考核的指標(biāo)體系，也需重新規(guī)范中央與地方政府的利益關(guān)系，盡可能維護(hù)地方政府在土地出讓環(huán)節(jié)的既得利益：不僅需要地方政府注重限價(jià)地塊的區(qū)位選擇，保證開(kāi)發(fā)商8%10%略高于社會(huì)平均利潤(rùn)的利潤(rùn)空間，更需要地方政府長(zhǎng)期堅(jiān)定土地限價(jià)供應(yīng)的決心，壓縮開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)投資收益的保有收益的預(yù)期。（三）分層供應(yīng)的思考我國(guó)中等收入人群的收入為低層次的、整體不富裕的水平，且群體內(nèi)各層級(jí)收入?yún)⒉畈积R，對(duì)限價(jià)住宅承受能力差異較大。一方面，中偏低收入人群對(duì)市場(chǎng)一套住宅的支付能力有限，即使控制市場(chǎng)住宅套型面積，一定程度降低

32、市場(chǎng)房?jī)r(jià)。其支付能力依然不足：倘若購(gòu)買或租賃一套，必然以犧牲其個(gè)人發(fā)展為代價(jià)，對(duì)其住房問(wèn)題的安排則應(yīng)更偏向于保障性質(zhì)：另一方面，中等與中等偏高收入人群，購(gòu)買或租賃限價(jià)房與其收入能力基本吻合，以6倍房?jī)r(jià)收入比測(cè)算，這一群體，尤其中等偏高收入戶享有100m2左右住宅并不構(gòu)成其職業(yè)發(fā)展障礙：因而，其住房問(wèn)題的安排則偏向于市場(chǎng)解決性質(zhì)。因此，限價(jià)房供應(yīng)也需租售結(jié)合，針對(duì)不同層級(jí)的中等收入群體分層供應(yīng)。地方政府在限價(jià)地塊招、拍、掛中，存在兩個(gè)相互沖突的目標(biāo)，既希望能通過(guò)限價(jià)地塊拍賣提高土地資源的配置效率，增加政府的財(cái)政收入；又希望壓低高位運(yùn)行中的房?jī)r(jià)，關(guān)注中等收入人群特別是中等偏低收入戶的住房，體現(xiàn)政府對(duì)老百姓住房公平的重視。如何協(xié)調(diào)政府的雙重目標(biāo)，廣州“三限雙競(jìng)”操作模式為針對(duì)不同收入層級(jí)的分層供應(yīng)提供了解決問(wèn)題的部分思路，即在政府對(duì)住宅產(chǎn)品結(jié)