以在建工程轉(zhuǎn)讓實(shí)施以物抵債實(shí)務(wù)操作精解

1、以在建工程轉(zhuǎn)讓實(shí)施以物抵債實(shí)務(wù)操作精解主講人主講人 曹紅光律師曹紅光律師浙江省律師協(xié)會(huì)浙江省律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì) 主主 任任盈科律師事務(wù)所建筑與房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中心盈科律師事務(wù)所建筑與房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中心 副主任副主任 曹紅光律師，中國(guó)政法大學(xué)研究生，一級(jí)律師，北京盈科律師事務(wù)所建設(shè)工程與房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中心副主任。原浙江金元律師事務(wù)所主任，首席合伙人；現(xiàn)任全國(guó)律協(xié)建筑房地產(chǎn)專(zhuān)委會(huì)委員、浙江省律協(xié)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任，金華市律協(xié)副會(huì)長(zhǎng)、金華市人民政府常年法律顧問(wèn)、浙江省法政學(xué)院和行政學(xué)院兼職教授、金華市仲裁委建筑與房地產(chǎn)爭(zhēng)議咨詢(xún)專(zhuān)家等職。 具有多年建設(shè)工程與房地產(chǎn)法律服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，擅長(zhǎng)辦理各類(lèi)房

2、地產(chǎn)投融資業(yè)務(wù)，2016年9月被浙江省建筑協(xié)會(huì)授予“浙江省建設(shè)工程領(lǐng)域第一批爭(zhēng)議評(píng)審專(zhuān)家”、2018年4月被全國(guó)律協(xié)評(píng)為本屆建房委突出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)獲得者、2015和2017年兩次被國(guó)內(nèi)權(quán)威機(jī)構(gòu)“ENR”和專(zhuān)業(yè)媒體“建筑時(shí)報(bào)”評(píng)選為當(dāng)年最值得推薦的60位工程法律專(zhuān)業(yè)律師、2018年被浙江省律協(xié)評(píng)為“優(yōu)秀專(zhuān)業(yè)律師（房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)類(lèi)）”。市場(chǎng)背景市場(chǎng)背景 在各級(jí)政府持續(xù)加大房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的背景下，施工企業(yè)普遍面臨發(fā)包方拖欠工程款的債務(wù)危機(jī)，為盡早獲得清償往往被迫選擇以物抵債，其中最常用同時(shí)最為復(fù)雜的當(dāng)屬在建工程轉(zhuǎn)讓方式。在建工程轉(zhuǎn)讓的基本定義 在建工程，是指依據(jù)建設(shè)工程總承包合同由承包人或?qū)嶋H施工人實(shí)施的

3、，在國(guó)有土地上正在建設(shè)（含已停建或者緩建）的房屋等建筑物、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施。 在建工程轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵富谝晕锏謧⒎康禺a(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓或不良資產(chǎn)收購(gòu)等目的，轉(zhuǎn)讓方將出讓國(guó)有土地使用權(quán)及附著于該土地上的未建成的建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)施一并轉(zhuǎn)讓給受讓方，并由受讓方支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款的民商事法律行為。按照我國(guó)現(xiàn)行法律的規(guī)定，在建工程轉(zhuǎn)讓一般是以出讓方式取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓為主要形式。案例一：案例一：在建工程轉(zhuǎn)讓實(shí)施房地產(chǎn)不良資產(chǎn)收購(gòu)在建工程轉(zhuǎn)讓實(shí)施房地產(chǎn)不良資產(chǎn)收購(gòu) 基本案情：基本案情：溫州某大型商住樓盤(pán)2008年受讓土地，由承包企業(yè)墊資施工至基礎(chǔ)工程基本完工，后因開(kāi)發(fā)商及其股東涉嫌集資詐騙判刑入獄。項(xiàng)目資產(chǎn)全部被司

4、法查封和追繳，導(dǎo)致形成當(dāng)?shù)刈畲笠蛔跔€尾樓。同時(shí)也因涉及上百名集資受害人和15個(gè)村集體回購(gòu)房款兩大普通債權(quán)人特殊情況，成為當(dāng)?shù)卣e壓十年的頭號(hào)維穩(wěn)難題。 負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工的企業(yè)十年來(lái)沒(méi)有拿到一分錢(qián)，苦不堪言，他們慕名找上門(mén)來(lái)，請(qǐng)求幫助想想解套的辦法。我們接受委托開(kāi)展盡職調(diào)查后發(fā)現(xiàn)三大障礙：一是除施工企業(yè)工程款優(yōu)先債權(quán)外，另有上述兩類(lèi)特殊普通債權(quán)人群體、銀行貸款抵押、材料供應(yīng)商債權(quán)、職工工資債權(quán)等多種債權(quán)疊加，加之開(kāi)發(fā)商關(guān)聯(lián)企業(yè)債務(wù)牽連，債權(quán)債務(wù)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜。而項(xiàng)目公司名下資產(chǎn)全部被司法查封與處置，唯一未過(guò)戶(hù)和處置變現(xiàn)的就剩下在建工程（含土地），可見(jiàn)項(xiàng)目公司嚴(yán)重資不抵債。二是法院刑事判決已將項(xiàng)目在建

5、工程全部資產(chǎn)判處依法追繳歸全體集資詐騙受害人償債，但因無(wú)法覆蓋其他各類(lèi)債權(quán)影響到法院的案件執(zhí)行，法院對(duì)所有案件執(zhí)行中止，暫不拍賣(mài)處置，爭(zhēng)取債務(wù)人與所有債權(quán)人進(jìn)行執(zhí)行和解。 三是項(xiàng)目總投資尚未達(dá)到25%的比例，如要實(shí)施在建工程轉(zhuǎn)讓必須通過(guò)復(fù)工續(xù)建來(lái)滿(mǎn)足該前提條件，但現(xiàn)有巨額債務(wù)牽連，項(xiàng)目公司賬戶(hù)和資產(chǎn)全部被司法查封的現(xiàn)狀下，無(wú)人敢來(lái)承接續(xù)建。 問(wèn)題：怎樣才能解開(kāi)這個(gè)錯(cuò)綜復(fù)雜的死結(jié)，實(shí)現(xiàn)在建工程不良資產(chǎn)剝離呢問(wèn)題：怎樣才能解開(kāi)這個(gè)錯(cuò)綜復(fù)雜的死結(jié)，實(shí)現(xiàn)在建工程不良資產(chǎn)剝離呢？轉(zhuǎn)讓途徑 雙方訂立協(xié)議直接進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)的 通過(guò)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的 通過(guò)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的通過(guò)司法裁決獲取的 通過(guò)債權(quán)轉(zhuǎn)讓取得抵押物優(yōu)先

6、權(quán)后實(shí)現(xiàn)物權(quán)的a.通過(guò)賦予強(qiáng)制執(zhí)行力的公證實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的b.通過(guò)司法調(diào)解協(xié)商轉(zhuǎn)讓的C.通過(guò)執(zhí)行和解或拍賣(mài)取得的d.司法破產(chǎn)重整、和解或清償取得的在建工程轉(zhuǎn)讓的法定前提條件在建工程轉(zhuǎn)讓的法定前提條件 房屋建設(shè)的開(kāi)發(fā)投資總額已經(jīng)完成25%以上按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得相應(yīng)權(quán)證項(xiàng)目土地及地上建筑未被司法查封或設(shè)置抵押登記等其他權(quán)利負(fù)擔(dān)1 12 23 3中華人民共和國(guó)土地城市房地產(chǎn)管理法第三十九條： 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用

7、地或者其他建設(shè)用地條件。房屋建設(shè)的開(kāi)發(fā)投資總額已經(jīng)完成房屋建設(shè)的開(kāi)發(fā)投資總額已經(jīng)完成25%25%以上的法律依據(jù)以上的法律依據(jù)中華人民共和國(guó)土地城市房地產(chǎn)管理法第三十九條： 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金并取得相應(yīng)權(quán)證的法律依據(jù)并取得相應(yīng)權(quán)證的法律依據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法第一百九十一條： 【抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)】抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)

8、的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。中華人民共和國(guó)擔(dān)保法第四十九條： 【抵押權(quán)的效力對(duì)抵押物處分權(quán)的影響】抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。 項(xiàng)目土地及地上建筑未被司法查封或設(shè)置抵押登記等項(xiàng)目土地及地上建筑未被司法查封或設(shè)置抵押登記等其他權(quán)利負(fù)擔(dān)的法律依據(jù)其他權(quán)利負(fù)擔(dān)的法律依據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

9、評(píng)估中應(yīng)把控的重點(diǎn)應(yīng)把控的重點(diǎn)實(shí)務(wù)操作中的注意事項(xiàng)實(shí)務(wù)操作中的注意事項(xiàng)交易架構(gòu)設(shè)計(jì)中交易架構(gòu)設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮的難點(diǎn)應(yīng)考慮的難點(diǎn)合同訂立中應(yīng)合同訂立中應(yīng)把握的要點(diǎn)把握的要點(diǎn)1.土地基本情況（1）土地性質(zhì)（2）土地權(quán)屬（3）閑置土地（4）權(quán)利負(fù)擔(dān) 案例二：案例二： 某開(kāi)發(fā)商將工程發(fā)包給有資質(zhì)的建筑企業(yè)（承包人）施工，承包人就其承建工程享有了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)；開(kāi)發(fā)商因融資需要，又將承包人正在施工的在建工程抵押給銀行，銀行就所抵押的在建工程獲得了不動(dòng)產(chǎn)抵押優(yōu)先權(quán)；開(kāi)發(fā)商將房屋銷(xiāo)售給消費(fèi)者，買(mǎi)受人支付對(duì)價(jià)后，就對(duì)其所購(gòu)買(mǎi)的房屋取得了房屋交房權(quán)。后來(lái)，開(kāi)發(fā)商未按期償付銀行貸款、也未支付承包人工程款，在未

10、屆商品房交付期前因應(yīng)對(duì)債務(wù)危機(jī)而將上述未完工房屋以房抵債給其他債權(quán)人（第三人），對(duì)該同一處標(biāo)的物而言就會(huì)同時(shí)存在著第三人的債權(quán)與買(mǎi)受人的交房權(quán)、銀行的在建工程抵押權(quán)、承包人工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的權(quán)利沖突現(xiàn)象。假設(shè)第三人是以簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同作為融資擔(dān)保，他相對(duì)于三種優(yōu)先權(quán)人不具有優(yōu)先受償權(quán)，但優(yōu)先權(quán)人之間三者權(quán)利性質(zhì)及其優(yōu)先效力該如何界定呢？一般而言：一般而言： 承包人對(duì)建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)承包人對(duì)建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)是一種優(yōu)于抵押權(quán)的法定優(yōu)先權(quán)。（見(jiàn)最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)第一條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照中華人民共和國(guó)合同法第28

11、6條的規(guī)定，認(rèn)定建設(shè)工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)?！?買(mǎi)受人交房權(quán)買(mǎi)受人交房權(quán)的立法目的是為了保護(hù)公民基本生存權(quán)和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，最高法院司法解釋賦予它優(yōu)于后兩者優(yōu)先權(quán)適用的效力。（見(jiàn)最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)第二條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人” ）特別提示：購(gòu)購(gòu)房房者者優(yōu)優(yōu)先先支支付付大大部部分分價(jià)價(jià)款款銀行銀行（抵押權(quán)）（抵押權(quán)）工程承包人工程承包人（工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)）（工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)）及及時(shí)時(shí)依依法法行行使使承承包包人人價(jià)價(jià)款款優(yōu)優(yōu)先先買(mǎi)受人購(gòu)房在先的且預(yù)告登記購(gòu)房人優(yōu)先買(mǎi)受人購(gòu)房在

12、先的且預(yù)告登記購(gòu)房人優(yōu)先購(gòu)房人購(gòu)房在先但未預(yù)先登記，抵押優(yōu)先購(gòu)房人購(gòu)房在先但未預(yù)先登記，抵押優(yōu)先房屋買(mǎi)受人房屋買(mǎi)受人（交房權(quán)）（交房權(quán)）抵押登記在先的，抵押權(quán)優(yōu)先抵押登記在先的，抵押權(quán)優(yōu)先 例外情形例外情形（示意圖）1.承包人建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)與買(mǎi)受人交房權(quán)之間優(yōu)先順位要看買(mǎi)受人有無(wú)實(shí)際支付大部分購(gòu)房?jī)r(jià)款。2. 銀行在建工程抵押權(quán)與承包人建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)之間優(yōu)先順位要看承包人有無(wú)放棄或及時(shí)依法行使權(quán)利。3. 買(mǎi)受人交房權(quán)與銀行在建工程抵押權(quán)之間優(yōu)先順位要看預(yù)售登記與抵押登記時(shí)間先后。由此可見(jiàn)1.土地基本情況（1）土地性質(zhì)（2）土地權(quán)屬（3）閑置土地（4）權(quán)利負(fù)擔(dān)（5）逾期開(kāi)、竣工2.項(xiàng)目規(guī)劃

13、限制（1）容積率（2）限高（3）層高（4）功能性變更（5）城市控規(guī)調(diào)整3.設(shè)計(jì)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（1）供地條件變更（含分宗）（2）公共設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)（含公攤）（3）消防驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（4）施工環(huán)境變化4.行政審批（1）原項(xiàng)目申報(bào)審批情況（2）重新或變更報(bào)建的可行性（3）環(huán)評(píng)（4）衛(wèi)生防疫交易架構(gòu)設(shè)計(jì)中應(yīng)解決的難點(diǎn)交易架構(gòu)設(shè)計(jì)中應(yīng)解決的難點(diǎn)資債分離，保障交易安全集中控股，便于后期管理合理避稅，降低受讓成本1 12 23 3 在建工程轉(zhuǎn)讓一般發(fā)生于原開(kāi)發(fā)方已經(jīng)無(wú)力繼續(xù)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的情況，其項(xiàng)目公司或母公司的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)往往較大，直接入股或收購(gòu)全部股權(quán)，很有可能會(huì)面臨額外的債務(wù)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。 實(shí)踐操作中，我們一般運(yùn)用資產(chǎn)劃

14、轉(zhuǎn)、公司分立、新設(shè)項(xiàng)目公司、間接控股等方式實(shí)現(xiàn)在建工程資產(chǎn)與原公司債務(wù)割離，保障交易安全和受讓方利益。資債分離，保障交易安全資債分離，保障交易安全集中控股，便于后期管理集中控股，便于后期管理 在實(shí)踐過(guò)程中，在建工程原開(kāi)發(fā)方即使已無(wú)能力繼續(xù)開(kāi)發(fā)，但相當(dāng)一部分企業(yè)依然不愿意完全退出，希望通過(guò)轉(zhuǎn)讓控股權(quán)的方式引入投資后共同開(kāi)發(fā)。 基于商業(yè)利益和可能存在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的考慮，投資方的股份占比很可能達(dá)不到三分之二，這在后續(xù)的公司決策上就存在一定的安全隱患。如出現(xiàn)此類(lèi)情況，可采取分級(jí)控股的方式，即在雙方合資的公司下新設(shè)項(xiàng)目公司，即可達(dá)到完全控制項(xiàng)目公司的目的。合理避稅，降低受讓成本合理避稅，降低受讓成本 直接以

15、資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方需繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅，受讓方需繳納契稅、印花稅，交易的成本較高。 為降低交易成本，我們往往采用收購(gòu)該不動(dòng)產(chǎn)所屬項(xiàng)目公司全部（部分）股權(quán)或項(xiàng)目公司實(shí)際控制人股權(quán)的方式進(jìn)行交易，以有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。轉(zhuǎn)讓費(fèi)用支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)用支付方式的選擇方式的選擇合同訂立中應(yīng)把握的要點(diǎn)轉(zhuǎn)讓中稅費(fèi)轉(zhuǎn)讓中稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的分配負(fù)擔(dān)的分配相關(guān)合同的相關(guān)合同的處理處理轉(zhuǎn)讓方的相關(guān)轉(zhuǎn)讓方的相關(guān)配合義務(wù)配合義務(wù)行政處罰責(zé)任行政處罰責(zé)任的分配的分配銷(xiāo)售及債務(wù)問(wèn)題銷(xiāo)售及債務(wù)問(wèn)題處理處理1 12 23 34 45 56 6轉(zhuǎn)讓費(fèi)用支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)用支付方式的選擇方式的選擇1 1 1.轉(zhuǎn)讓費(fèi)用支付方式的選擇

16、。如受讓的在建工程上存在一定的權(quán)利瑕疵和司法風(fēng)險(xiǎn)，在支付方式的選擇上應(yīng)盡量采取銀行保函支付或建立共管賬戶(hù)的方式進(jìn)行支付，既體現(xiàn)出合作的誠(chéng)意也能夠最大限度降低不確定性風(fēng)險(xiǎn)。2 2轉(zhuǎn)讓中稅費(fèi)轉(zhuǎn)讓中稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的分配負(fù)擔(dān)的分配 2.轉(zhuǎn)讓方往往會(huì)提出“凈拿”多少的概念，此類(lèi)情況下，為確保轉(zhuǎn)讓方及時(shí)繳清其負(fù)擔(dān)稅費(fèi)，合同中應(yīng)約定，受讓方可直接將稅款打入稅務(wù)部門(mén)賬戶(hù)，該代償限期得不到歸還，則有權(quán)直接抵扣股東借款返還、項(xiàng)目收益分配或直接作價(jià)抵減出讓方相應(yīng)股份。轉(zhuǎn)讓方的相關(guān)轉(zhuǎn)讓方的相關(guān)配合義務(wù)配合義務(wù)4 4相關(guān)合同的相關(guān)合同的處理處理3 3 3.項(xiàng)目已簽訂的工程總承包合同、監(jiān)理合同、物業(yè)合同等的處理。上訴三種合同是

17、需要在相關(guān)部門(mén)辦理登記備案的，這也意味著如果在轉(zhuǎn)讓時(shí)沒(méi)有明確約定三類(lèi)法律關(guān)系如何處理，轉(zhuǎn)讓后如果想更換相對(duì)方是十分困難的。因此，應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中寫(xiě)明這幾類(lèi)合同的處理方式并取得相對(duì)方同意確認(rèn)。 4.工程轉(zhuǎn)讓并完工后辦理相關(guān)權(quán)證時(shí)因地方政策需要轉(zhuǎn)讓方配合的事項(xiàng)。工程項(xiàng)目完工后，雖然權(quán)屬證書(shū)上已經(jīng)變更了權(quán)利人，但部分地方政府部門(mén)會(huì)要求原權(quán)利人共同辦理竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)的工作，故在合同中應(yīng)就此類(lèi)配合義務(wù)作出明確。同時(shí)，為有效約束轉(zhuǎn)讓方，可在付款時(shí)預(yù)留一部分轉(zhuǎn)讓尾款作為保證。行政處罰責(zé)任行政處罰責(zé)任的分配的分配銷(xiāo)售及債務(wù)問(wèn)題銷(xiāo)售及債務(wù)問(wèn)題處理處理5 56 6 5.因轉(zhuǎn)讓方原因?qū)е碌墓て谟馄?、土地閑置等受行政處

18、罰的處理。在建工程轉(zhuǎn)讓一般都存在工期逾期和土地長(zhǎng)期閑置等情況，在受讓后受讓方很有可能會(huì)被行政機(jī)關(guān)以此為由進(jìn)行處罰，合同中應(yīng)特別注意如需繳納罰款雙方如何承擔(dān)的問(wèn)題。 6.已開(kāi)發(fā)部分出售、或有債務(wù)承擔(dān)的處理。還有的在建工程項(xiàng)目，因?yàn)椴糠治飿I(yè)已出售或設(shè)立抵押等情況，為保證工程順利實(shí)施并投入運(yùn)營(yíng)，應(yīng)與轉(zhuǎn)讓方和債權(quán)人達(dá)成共同處理意見(jiàn)。（如發(fā)現(xiàn)存在已出售并實(shí)際交付情形的，轉(zhuǎn)讓交易原則上不可行）案例一的案例一的操作辦法操作辦法經(jīng)過(guò)反復(fù)磋商與周密論證，我們團(tuán)隊(duì)得出的結(jié)論是：該項(xiàng)目采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓、司法拍賣(mài)、執(zhí)行和解或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的不良資產(chǎn)收購(gòu)路徑均走不通，最佳選擇就是嫁接金融機(jī)構(gòu)過(guò)橋資金，以在建工程資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)不良資產(chǎn)收購(gòu)。為此，我們服務(wù)團(tuán)隊(duì)對(duì)接某知名資產(chǎn)管理公司設(shè)計(jì)出了引進(jìn)戰(zhàn)略投資人向政府提交收購(gòu)不良資產(chǎn)的預(yù)重整方案，獲得同意后導(dǎo)入司法破產(chǎn)保護(hù)程序，通過(guò)債務(wù)人與債權(quán)人達(dá)成債務(wù)清償和解方案實(shí)現(xiàn)在建工程項(xiàng)目資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。該方案已獲得當(dāng)?shù)卣头ㄔ旱囊恢抡J(rèn)可。具體實(shí)施步驟 1.與市政府、法院和各類(lèi)債權(quán)人代表分別談判溝通，達(dá)成先由施工企業(yè)牽頭引進(jìn)資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)收購(gòu)項(xiàng)目在建工程