ppt惠州大亞灣加州陽光項目營銷策劃房地產(chǎn)劃報告12月104PPT尊地

1、東部加州陽光營銷執(zhí)行報告1執(zhí)行執(zhí)行東部加州陽光營銷執(zhí)行報告2報告提綱報告提綱 第一部分第一部分 項目分析項目分析第二部分第二部分 營銷策略營銷策略第三部分第三部分 營銷執(zhí)行營銷執(zhí)行東部加州陽光營銷執(zhí)行報告31 1、區(qū)位分析、區(qū)位分析2 2、總體規(guī)劃、總體規(guī)劃3 3、建筑風(fēng)格、建筑風(fēng)格4 4、整體特點、整體特點5 5、戶型評析、戶型評析第一部分第一部分 項目分析項目分析東部加州陽光營銷執(zhí)行報告41、以石化為龍頭的產(chǎn)業(yè)帶動，大亞灣正在成為全球第四大石化城、珠三角新的經(jīng)濟支點。2、從交通、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、區(qū)位看，大亞灣將是深圳東擴一站。3、根據(jù)惠州的發(fā)展戰(zhàn)略，珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移規(guī)劃，大亞灣將是惠州的發(fā)展龍頭。

2、4、產(chǎn)業(yè)帶動、交通改善、眾開發(fā)商齊聚開發(fā)、城市群效應(yīng)等因素，將使大亞灣成為華南新興的 “明星板塊” 。5、多個大盤聚集、規(guī)劃引導(dǎo)，使本項目區(qū)域（西區(qū)）成為大亞灣的cld。1 1、區(qū)位分析、區(qū)位分析東部加州陽光營銷執(zhí)行報告5西二西二大道大道珠投珠投項目項目東部響水東部響水山莊山莊宏葉投資宏葉投資惠豐城惠豐城熊貓熊貓國際國際龍光項龍光項目目本案本案從深圳、惠州、淡水從深圳、惠州、淡水進入大亞灣必經(jīng)大亞進入大亞灣必經(jīng)大亞灣大道，本案是進入灣大道，本案是進入大亞灣新區(qū)的標志性大亞灣新區(qū)的標志性項目。項目。本案也是出大亞灣的本案也是出大亞灣的標志性項目標志性項目本案乃大亞灣的門戶，本案乃大亞灣的門戶，

3、地位顯赫，昭示性強，地位顯赫，昭示性強，有很高的居住價值和商業(yè)價值有很高的居住價值和商業(yè)價值 1 1、區(qū)位分析、區(qū)位分析東部加州陽光營銷執(zhí)行報告6本案本案淡水中心區(qū)淡水中心區(qū)西二西二大道大道珠投珠投項目項目東部響東部響水山莊水山莊宏葉投資宏葉投資惠豐城惠豐城熊貓熊貓國際國際新城新城三鑫福三鑫福德居德居 承接大亞灣產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提供全方位的服務(wù)性承接大亞灣產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提供全方位的服務(wù)性配套，如住家、購物、休閑等。配套，如住家、購物、休閑等。 且項目東邊的宏葉投資和惠豐城將建設(shè)五星級且項目東邊的宏葉投資和惠豐城將建設(shè)五星級酒店，項目處于黃金三角的核心位置。酒店，項目處于黃金三角的核心位置。 淡澳地區(qū)

4、未來的中心地帶以及淡澳地區(qū)未來的中心地帶以及cldcld，大亞灣的，大亞灣的門戶地段。門戶地段。 大亞灣大道大亞灣大道淡澳地區(qū)主干道，有如深圳的淡澳地區(qū)主干道，有如深圳的深南大道。深南大道。大亞灣西區(qū)服務(wù)區(qū)大亞灣西區(qū)服務(wù)區(qū)龍光龍光項目項目1 1、區(qū)位分析、區(qū)位分析東部加州陽光營銷執(zhí)行報告7交通：緊鄰大亞灣大道（如深圳深南大道）、西二灣大道等通達極高。配套：由于是新區(qū)，周邊生活配套不足，將影響居住質(zhì)量。人口：當前周圍有5-6萬人，3-5年內(nèi)達15萬人（此數(shù)據(jù)來源大亞灣規(guī)劃局）。交通便利、門戶位置、昭示性強及片區(qū)居住人口將急著增加，決定本案交通便利、門戶位置、昭示性強及片區(qū)居住人口將急著增加，決定

5、本案有很高的商業(yè)價值。有很高的商業(yè)價值。西區(qū)派出所菩提園西區(qū)一中惠豐城華南建材市場上楊移民村、興漢小學(xué)、西區(qū)中心幼兒園、農(nóng)村信用社、東聯(lián)市場 加油站工商銀行光宏百貨、富佳購物光弘科技鼎富電子三洋合正電子永昶電子上楊度假村生活超市建設(shè)銀行君豪公寓永昶響水明苑熊貓國際新城本案本案大亞灣大道西二大道西三大道1 1、區(qū)位分析、區(qū)位分析東部加州陽光營銷執(zhí)行報告8項目地點：大亞灣西區(qū)，項目地塊分項目地點：大亞灣西區(qū)，項目地塊分a a、b b兩兩地塊，其中地塊，其中a a地塊地塊108547.5108547.5平方平方米，米，b b地塊地塊5536555365平方米平方米用地面積：用地面積：163912.5

6、163912.5平方米平方米覆蓋率：覆蓋率： 25 %25 %容積率：容積率： 2.62.6綠化率：綠化率： 30 %30 %計容積率建筑面積：計容積率建筑面積：4343萬平方米萬平方米 2 2、總體規(guī)劃、總體規(guī)劃-“-“入則桃源，出則都市入則桃源，出則都市”。東部加州陽光營銷執(zhí)行報告92 2、總體規(guī)劃、總體規(guī)劃產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型l 景觀上設(shè)計為一湖、一島、一花園；以中心水體為軸線；以th th 組團為核心；聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅 前庭后院屋頂花園前庭后院屋頂花園 花園洋房花園洋房 花園露臺贈送花園露臺贈送 高庭闊院高庭闊院 創(chuàng)擁大院落府邸創(chuàng)擁大院落府邸 精品公寓精品公寓 空中公共花園創(chuàng)新空中公共花園

7、創(chuàng)新 -“-“半島花園半島花園”式居住小區(qū)式居住小區(qū)la地塊低密度在島上，高密度有大庭院，高層與低層建筑和諧-高層為低層之屏障、低層為高層之景觀l b地塊設(shè)計時將中間高層的架空層設(shè)計為6米。身臨其中，實現(xiàn)不被遮擋，形成超大庭院東部加州陽光營銷執(zhí)行報告102 2、總體規(guī)劃、總體規(guī)劃空間形態(tài)分析：空間形態(tài)分析：高層沿城市干道由北向南高度遞減布置，地塊高層沿城市干道由北向南高度遞減布置，地塊內(nèi)部圍繞水景布置多層洋房及內(nèi)部圍繞水景布置多層洋房及townhouse townhouse ，力求將低密度組團戶戶推向碧水藍天，而高密力求將低密度組團戶戶推向碧水藍天，而高密度組團在擁有大庭院的同時又可以開闊視野

8、，度組團在擁有大庭院的同時又可以開闊視野，擁有山景資源。擁有山景資源。-低密度組團迎面花園湖水、高密度組團擁有大庭院低密度組團迎面花園湖水、高密度組團擁有大庭院東部加州陽光營銷執(zhí)行報告113 3、建筑風(fēng)格、建筑風(fēng)格現(xiàn)代美式住宅，是集當今世界住宅建筑精華之大成后又融合了美國人自由、活潑、善于創(chuàng)新等等一些人文元素，使得美式住宅成為國際上最先進、最人性化、最富創(chuàng)意的住宅。-現(xiàn)代美式建筑符合區(qū)域異域風(fēng)情主流現(xiàn)代美式建筑符合區(qū)域異域風(fēng)情主流東部加州陽光營銷執(zhí)行報告124 4、整體特點、整體特點l別墅洋房依水而設(shè)；寬景高層擁大院落。別墅洋房依水而設(shè)；寬景高層擁大院落。l別墅、洋房、高層錯落分布，演繹空間節(jié)

9、奏。別墅、洋房、高層錯落分布，演繹空間節(jié)奏。l淡澳地區(qū)首次引入環(huán)保節(jié)能太陽能熱水系統(tǒng)。淡澳地區(qū)首次引入環(huán)保節(jié)能太陽能熱水系統(tǒng)。東部加州陽光營銷執(zhí)行報告135 5、產(chǎn)品評析、產(chǎn)品評析健身房健身房洗衣房、車庫洗衣房、車庫庭院庭院庭院庭院庭院庭院屋頂花園屋頂花園露臺露臺贈送地下室贈送地下室湖景聯(lián)排湖景聯(lián)排三重庭院三重庭院+ +屋頂花園屋頂花園東部加州陽光營銷執(zhí)行報告145 5、產(chǎn)品評析、產(chǎn)品評析花園露臺花園露臺花園洋房、水景洋房建筑與花園、湖景完美結(jié)合。建筑與花園、湖景完美結(jié)合。東部加州陽光營銷執(zhí)行報告155 5、產(chǎn)品評析、產(chǎn)品評析高層底層高層底層6 6米架空，實現(xiàn)最好的通風(fēng)、采米架空，實現(xiàn)最好的通

10、風(fēng)、采光效果，使庭院更大。光效果，使庭院更大。6 6米高入戶大堂，尊貴大氣，彰顯項目大米高入戶大堂，尊貴大氣，彰顯項目大家風(fēng)范。家風(fēng)范。寬景高層寬景高層?xùn)|部加州陽光營銷執(zhí)行報告165 5、產(chǎn)品評析、產(chǎn)品評析空中花園（每隔三層）空中花園（每隔三層）公共空間創(chuàng)新引入空中公共空間創(chuàng)新引入空中花園，提升公寓品質(zhì)?；▓@，提升公寓品質(zhì)?；▓@公寓花園公寓東部加州陽光營銷執(zhí)行報告176 6、加州陽光賣點提煉、加州陽光賣點提煉區(qū)位賣點：區(qū)位賣點： 大亞灣門戶、居住中心 淡澳交通中樞地段 惠州市節(jié)能環(huán)保、健康生態(tài)示范小區(qū) 深圳東-衛(wèi)星生活城 產(chǎn)品賣點：產(chǎn)品賣點： 花園湖景別墅、洋房 超大庭院寬景高層 高低錯落，戶

11、戶有景東部加州陽光營銷執(zhí)行報告18一期戶型配比一期戶型配比戶型戶型面積區(qū)間面積區(qū)間戶數(shù)戶數(shù)總戶數(shù)總戶數(shù)聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅217.96217.9612124040230.74230.741010244.99244.991010269.52269.528 8花園洋房花園洋房127.20-131.05127.20-131.05（三房）（三房）3636156156152.63-155.97152.63-155.97（四房）（四房）9292162.02-208.91162.02-208.91（復(fù)式）（復(fù)式）2828高層住宅高層住宅70.40-81.3870.40-81.38（二房（二房) )1701703

12、40340113.23-128.45113.23-128.45（三房）（三房）147147151.21-153.99151.21-153.99（四房）（四房）2323公寓公寓34.9134.91（單房）（單房）181819819857.9957.99（一房）（一房）14414468.4368.43（二房）（二房）3636產(chǎn)品線豐富，對應(yīng)的客戶線多樣，推廣客戶注意客戶群的多樣性。產(chǎn)品線豐富，對應(yīng)的客戶線多樣，推廣客戶注意客戶群的多樣性。東部加州陽光營銷執(zhí)行報告19第二部分第二部分 營銷策略營銷策略一、總體營銷目標一、總體營銷目標二、二、swotswot分析分析三、客戶定位三、客戶定位四、營銷戰(zhàn)略

13、與模式四、營銷戰(zhàn)略與模式五、總體營銷策略五、總體營銷策略東部加州陽光營銷執(zhí)行報告20一、總體營銷目標一、總體營銷目標 短期目標：短期目標：到08年底，實現(xiàn)銷售收入 中期目標：中期目標：一期銷售1.銷售目標 2.品牌目標 樹立東部集團在淡澳地區(qū)、珠三角地區(qū)的品牌形象。樹立東部集團在淡澳地區(qū)、珠三角地區(qū)的品牌形象。東部加州陽光營銷執(zhí)行報告21二、二、 swotswot分析分析q區(qū)位：區(qū)位： 大亞灣的門戶地帶，區(qū)位顯赫大亞灣的門戶地帶，區(qū)位顯赫q規(guī)劃：規(guī)劃： 4343萬的建筑面積，別墅與高層的高低錯萬的建筑面積，別墅與高層的高低錯落加州風(fēng)情，引領(lǐng)區(qū)域品質(zhì)的飛躍落加州風(fēng)情，引領(lǐng)區(qū)域品質(zhì)的飛躍q開發(fā)商：

14、開發(fā)商： 雄厚的品牌實力提升項目的高度雄厚的品牌實力提升項目的高度q 結(jié)合顯赫區(qū)位，提煉結(jié)合顯赫區(qū)位，提煉“深圳東生活衛(wèi)星城深圳東生活衛(wèi)星城” ” 的的生活理念生活理念q 宣傳推廣中凸顯項目團隊品牌實力，強調(diào)社區(qū)宣傳推廣中凸顯項目團隊品牌實力，強調(diào)社區(qū)規(guī)模檔次規(guī)模檔次優(yōu)勢優(yōu)勢東部加州陽光營銷執(zhí)行報告22劣勢劣勢q資源：資源： 沒有不可復(fù)制的資源優(yōu)勢，并有農(nóng)民房形沒有不可復(fù)制的資源優(yōu)勢，并有農(nóng)民房形象影響象影響q配套：配套： 配套仍是片區(qū)和項目的硬傷配套仍是片區(qū)和項目的硬傷q 針對營銷推廣，合理考慮社區(qū)內(nèi)配套的開發(fā)、針對營銷推廣，合理考慮社區(qū)內(nèi)配套的開發(fā)、展示節(jié)奏展示節(jié)奏q 運用主題推廣活動，樹

15、立高品質(zhì)社區(qū)形象運用主題推廣活動，樹立高品質(zhì)社區(qū)形象q 重視現(xiàn)場道路導(dǎo)示包裝，園林、會所展示重視現(xiàn)場道路導(dǎo)示包裝，園林、會所展示東部加州陽光營銷執(zhí)行報告23q城市：城市： 大亞灣房地產(chǎn)市場利好，價格洼地、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)大亞灣房地產(chǎn)市場利好，價格洼地、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品吸引深圳置業(yè)者品吸引深圳置業(yè)者q片區(qū)：片區(qū)： 西區(qū)成為房地產(chǎn)開發(fā)熱點片區(qū)西區(qū)成為房地產(chǎn)開發(fā)熱點片區(qū)q交通交通： 沿海高速部分通車、地鐵沿海高速部分通車、地鐵3 3號線鏈接惠陽的預(yù)號線鏈接惠陽的預(yù)期、西二大道貫通的預(yù)期、規(guī)劃深圳地鐵期、西二大道貫通的預(yù)期、規(guī)劃深圳地鐵1212號線到到達大亞灣號線到到達大亞灣q 產(chǎn)品打造和營銷推廣立足淡澳面向深圳產(chǎn)品打

16、造和營銷推廣立足淡澳面向深圳q 搭順風(fēng)車，利用片區(qū)其他項目聯(lián)合托市搭順風(fēng)車，利用片區(qū)其他項目聯(lián)合托市q 充分挖掘交通利好進行推廣充分挖掘交通利好進行推廣機會機會東部加州陽光營銷執(zhí)行報告24q 市場：市場： 大亞灣房地產(chǎn)市場急速發(fā)展，大盤項目短期大亞灣房地產(chǎn)市場急速發(fā)展，大盤項目短期內(nèi)出現(xiàn)井噴態(tài)勢內(nèi)出現(xiàn)井噴態(tài)勢q 競爭：競爭： 熊貓國際近距離強勢競爭，淡澳地區(qū)半島一熊貓國際近距離強勢競爭，淡澳地區(qū)半島一號、彩虹城、東方新城、德州城等項目后續(xù)號、彩虹城、東方新城、德州城等項目后續(xù)開發(fā)均造成客戶分流，競爭激烈。開發(fā)均造成客戶分流，競爭激烈。q 精雕細琢產(chǎn)品，注重細節(jié)，結(jié)合高品質(zhì)產(chǎn)品制精雕細琢產(chǎn)品，注

17、重細節(jié)，結(jié)合高品質(zhì)產(chǎn)品制定營銷方案，引領(lǐng)淡澳中高端市場定營銷方案，引領(lǐng)淡澳中高端市場q 營銷策略結(jié)合市場與產(chǎn)品細分，截流客戶營銷策略結(jié)合市場與產(chǎn)品細分，截流客戶威脅威脅東部加州陽光營銷執(zhí)行報告25供應(yīng)量巨大供應(yīng)量巨大近期宏觀面利好近期宏觀面利好本本地地本地購買力需求量不足本地購買力需求量不足外外地地目標客戶調(diào)研及訪談目標客戶調(diào)研及訪談外地客戶增長現(xiàn)狀與趨勢外地客戶增長現(xiàn)狀與趨勢專家及客戶訪談專家及客戶訪談新新增增本本地地未來未來3-53-5年內(nèi)的產(chǎn)業(yè)變遷年內(nèi)的產(chǎn)業(yè)變遷產(chǎn)業(yè)新增對購房的需求產(chǎn)業(yè)新增對購房的需求目目標標客客戶戶分分類類目標客群目標客群三、客戶定位三、客戶定位東部加州陽光營銷執(zhí)行報告

18、26本地原住民約本地原住民約20%20%本 項 目本 項 目外地客戶外地客戶( (主要為深圳主要為深圳客戶客戶) )約約50%50% 本地新增移民本地新增移民( (主要為主要為深圳客戶深圳客戶) )約約30%30%注：目標客戶包括住宅、酒店公寓、商務(wù)公寓、商鋪等物業(yè)的購買者注：目標客戶包括住宅、酒店公寓、商務(wù)公寓、商鋪等物業(yè)的購買者三、客戶定位三、客戶定位東部加州陽光營銷執(zhí)行報告27客戶權(quán)重比例游離客戶重點客戶核心客戶 中高收入群體（中高收入群體（50%-60%50%-60%）、）、中等收入群體（中等收入群體（30%-40%30%-40%）、高收入群體（）、高收入群體（10%10%左右）左右）

19、私營企業(yè)主、公務(wù)員、事業(yè)單位職員等（10%左右）企業(yè)一般職員、醫(yī)生、教師等（30%-40%）企業(yè)中高層管理人員、一般經(jīng)商人士（50%-60%）中高收入群體（50%-60%）： 中等收入群體（30%-40%）： 企業(yè)中高層管理人員：年齡28-40歲，家庭結(jié)構(gòu)為3口之家或二人世界，文化素質(zhì)較高，生活方式追求品位、高尚；對居住環(huán)境、配套設(shè)施要求較高，置業(yè)目的以投資出租及休閑度假為主；需求戶型以三房、二房為主；關(guān)注區(qū)域發(fā)展、高性價比。一般經(jīng)商人士：年齡30-40歲，家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，事業(yè)、經(jīng)濟收入處于發(fā)展期；由于長期的投資經(jīng)營工作，投資經(jīng)營意識較強，對交通條件、配套設(shè)施要求較高；住房需求以三房或

20、三房以上大戶型為主；愿意承受的總價為40-50萬。企業(yè)一般職員：年齡25-30歲，準備結(jié)婚或已婚，文化素質(zhì)較高，事業(yè)、經(jīng)濟收入處于上升期；追求時尚、潮流，注重生活質(zhì)量；對配套設(shè)施、交通條件要求較高；注重片區(qū)發(fā)展?jié)摿?，住房需求以居家型二房、三房為主。高收入群體（10%左右）私營企業(yè)主：年齡30-42歲，家庭結(jié)構(gòu)3-5人，事業(yè)處于高峰期；追求大氣、品位、舒適；對居住環(huán)境、配套設(shè)施要求非常高；置業(yè)目的以投資出租為主；需求戶型以四房及四房以上大面積舒適型住房為主；關(guān)注區(qū)域發(fā)展、高性價比。三、客戶定位三、客戶定位東部加州陽光營銷執(zhí)行報告28年齡及家庭結(jié)構(gòu)：主要集中在年齡及家庭結(jié)構(gòu)：主要集中在25-402

21、5-40歲之間。歲之間。其中：其中：25-3025-30歲，二人世界或單身歲，二人世界或單身, ,主要購買公寓；主要購買公寓；31-4031-40歲，以歲，以三口之家為主，主要購買多層洋房、聯(lián)排、高層等；三口之家為主，主要購買多層洋房、聯(lián)排、高層等；職業(yè)：企業(yè)中高層管理人員、一般經(jīng)商人士、企業(yè)中高管理層、職業(yè)：企業(yè)中高層管理人員、一般經(jīng)商人士、企業(yè)中高管理層、企業(yè)技術(shù)員、企業(yè)負責人、政府高級公務(wù)員、本地富裕企業(yè)技術(shù)員、企業(yè)負責人、政府高級公務(wù)員、本地富裕原住民；原住民；收入：家庭年總收入本地以收入：家庭年總收入本地以7-157-15萬的家庭為主、外地以萬的家庭為主、外地以10-2010-20萬

22、萬的家庭為主的家庭為主需求戶型：以三房為主，一房、二房、四房為輔；需求戶型：以三房為主，一房、二房、四房為輔；需求心理：離塵不離城、配套完備、休閑生活、具有海灣風(fēng)情需求心理：離塵不離城、配套完備、休閑生活、具有海灣風(fēng)情置業(yè)目的：自住為主，投資為輔。置業(yè)目的：自住為主，投資為輔。三、客戶定位三、客戶定位東部加州陽光營銷執(zhí)行報告29四、營銷戰(zhàn)略與模式四、營銷戰(zhàn)略與模式戰(zhàn)略三點：戰(zhàn)略三點：高調(diào)面市，搶占制高點搶占制高點，實現(xiàn)首批產(chǎn)品的快速銷售；持續(xù)炒作，制造市場熱點制造市場熱點，保證后續(xù)產(chǎn)品的銷售速度和價格的提升；整合前期優(yōu)勢形成樓市焦點形成樓市焦點，挖掘客戶客戶資源資源，滿完成項目的銷售目標。戰(zhàn)略

23、出發(fā)點：戰(zhàn)略出發(fā)點：如何搶奪/挖掘客戶，提高成交率? 客戶定位客戶定位如何揚長避短？ 項目分析項目分析營銷模式：營銷模式：定向營銷定向營銷+ +體驗營銷體驗營銷東部加州陽光營銷執(zhí)行報告30五、總體營銷策略五、總體營銷策略基于客戶定位基于客戶定位（如何搶奪（如何搶奪/ /挖掘客戶，提挖掘客戶，提高成交率？）高成交率？）基于項目分析基于項目分析（如何揚長避短？）（如何揚長避短？）5 5、廣告媒體策略廣告媒體策略6 6、價格策略價格策略7 7、推盤策略推盤策略1 1、客戶攔截客戶攔截2 2、客戶挖掘客戶挖掘3 3、銷售輔助策略銷售輔助策略4 4、銷售現(xiàn)場管理銷售現(xiàn)場管理抓住客戶認同的因素，抓住客戶認

24、同的因素，充分展現(xiàn)產(chǎn)品亮點，提充分展現(xiàn)產(chǎn)品亮點，提煉項目的亮點、賣點，煉項目的亮點、賣點，弱化成交不利因素。弱化成交不利因素。東部加州陽光營銷執(zhí)行報告31 深圳去大亞灣沿線的重要節(jié)點，設(shè)置大型戶外廣告，吸引經(jīng)常往返于深惠深圳去大亞灣沿線的重要節(jié)點，設(shè)置大型戶外廣告，吸引經(jīng)常往返于深惠兩地目標客戶群。兩地目標客戶群。 梅觀梅觀/ /機荷高速（關(guān)內(nèi)、龍崗?fù)祷葜菘蛻簦?、深汕高速（龍崗區(qū)內(nèi)，主機荷高速（關(guān)內(nèi)、龍崗?fù)祷葜菘蛻簦?、深汕高速（龍崗區(qū)內(nèi)，主要吸引龍崗客戶）、淡水收費站、沿海高速大亞灣出口處等位置設(shè)置廣告牌。要吸引龍崗客戶）、淡水收費站、沿海高速大亞灣出口處等位置設(shè)置廣告牌。1 1、客戶攔截

25、、客戶攔截東部加州陽光營銷執(zhí)行報告322 2、客戶挖掘、客戶挖掘尊地客戶資源整合：振業(yè)城同期誠意別墅客戶振業(yè)城同期誠意別墅客戶90009000人人尊地珠三角意向客戶名錄尊地珠三角意向客戶名錄1010萬人萬人珠三角全球通金卡客戶珠三角全球通金卡客戶招商銀行的金卡客戶招商銀行的金卡客戶 珠三角媒體聯(lián)盟（發(fā)布樓盤信息，珠三角媒體聯(lián)盟（發(fā)布樓盤信息，組織自駕汽車看房團等）組織自駕汽車看房團等）東部客戶資源整合：東部以往開發(fā)項目客戶資源東部以往開發(fā)項目客戶資源東部物業(yè)管理項目客戶資源東部物業(yè)管理項目客戶資源客戶資源整合，整合尊地以及東部集團過往樓盤的客戶資源?？蛻糍Y源整合，整合尊地以及東部集團過往樓盤的

26、客戶資源。東部加州陽光營銷執(zhí)行報告33客戶區(qū)分、定點爆破客戶區(qū)分、定點爆破，針對別墅高端客戶、洋房中高端客戶和高層中端客戶實施不同的銷售策略。目標客戶挖掘方法深圳高收入者深圳高收入者深圳已入住別墅樓盤深圳已入住別墅樓盤dmdm深圳中、高收入者深圳中、高收入者小眾渠道傳播（深圳高爾夫球會、銀行白金小眾渠道傳播（深圳高爾夫球會、銀行白金客戶、全球通金卡客戶、工業(yè)區(qū)高級經(jīng)理客戶、全球通金卡客戶、工業(yè)區(qū)高級經(jīng)理人人 ）深圳中等收入者深圳中等收入者短信、戶外廣告（尤其龍崗中心城、坪山、短信、戶外廣告（尤其龍崗中心城、坪山、坑梓工業(yè)區(qū)中層管理人）坑梓工業(yè)區(qū)中層管理人）淡澳本地客戶淡澳本地客戶戶外廣告，路旗

27、導(dǎo)示系統(tǒng)，地盤包裝、現(xiàn)場戶外廣告，路旗導(dǎo)示系統(tǒng)，地盤包裝、現(xiàn)場展示展示2 2、客戶挖掘、客戶挖掘東部加州陽光營銷執(zhí)行報告34淡澳房地產(chǎn)銷售中，口碑傳播的效應(yīng)較為突出。因此通過各小眾渠道淡澳房地產(chǎn)銷售中，口碑傳播的效應(yīng)較為突出。因此通過各小眾渠道散播信息、培育種子客戶，再由各小眾團體種子客戶進行擴散傳播，散播信息、培育種子客戶，再由各小眾團體種子客戶進行擴散傳播，將能夠產(chǎn)生較好的效應(yīng)。將能夠產(chǎn)生較好的效應(yīng)。主要對象：主要對象：銀行金卡客戶銀行金卡客戶（白金雜志） 珠三角全球通金卡客戶珠三角全球通金卡客戶各行業(yè)協(xié)會各行業(yè)協(xié)會高爾夫球會高爾夫球會（深圳觀瀾、惠州湯泉 ）私營企業(yè)家協(xié)會私營企業(yè)家協(xié)會（

28、深、惠兩地）999會所、名人俱樂部；大亞灣中海殼牌石化企業(yè)等小眾傳播小眾傳播，快速提升項目的口碑、建立龐大的客戶網(wǎng)絡(luò)快速提升項目的口碑、建立龐大的客戶網(wǎng)絡(luò)。2 2、客戶挖掘、客戶挖掘東部加州陽光營銷執(zhí)行報告353 3、銷售輔助策略、銷售輔助策略 a a、精心打造園林、會所：、精心打造園林、會所：銷售中心設(shè)銷售中心設(shè)在會所，展示園林完美推出，給到在會所，展示園林完美推出，給到客戶信心?？蛻粜判?。b b、多個銀行選擇：、多個銀行選擇：首先選擇至少三家首先選擇至少三家的按揭銀行；要選擇可以進行靈活的按揭銀行；要選擇可以進行靈活房貸并且服務(wù)好的銀行。房貸并且服務(wù)好的銀行。 cc、 做公積金貸款：做公積

29、金貸款：大亞灣項目客戶中，大亞灣項目客戶中，大集團公司客戶占重要比重，不做大集團公司客戶占重要比重，不做公積金將會流失大量客戶。公積金將會流失大量客戶。東部加州陽光營銷執(zhí)行報告36置業(yè)顧問全程服務(wù)模式置業(yè)顧問全程服務(wù)模式郵寄客戶訪問表郵寄客戶訪問表 接聽客戶電話接聽客戶電話 核審客戶資格核審客戶資格 dmdm郵件郵件 專人專線專人專線 存檔并保密存檔并保密 預(yù)約時間預(yù)約時間 通常要推后通常要推后5 5天左右天左右 登門拜訪登門拜訪 簽定保密協(xié)議簽定保密協(xié)議 2424小時專業(yè)服務(wù)小時專業(yè)服務(wù) 簽署市內(nèi)參觀處保密協(xié)議簽署市內(nèi)參觀處保密協(xié)議 參觀市內(nèi)體驗館參觀市內(nèi)體驗館簽署現(xiàn)場參觀協(xié)議簽署現(xiàn)場參觀協(xié)

30、議 參觀現(xiàn)場參觀現(xiàn)場 簽約簽約 1 1）專門看樓車（名牌車）專門看樓車（名牌車）2 2）接待）接待3 3）四名專業(yè)顧問（圖）四名專業(yè)顧問（圖） 整合四塊主要內(nèi)容整合四塊主要內(nèi)容（金融個人理財（金融個人理財銀行）（個人保險銀行）（個人保險- - 保險公司）（個人律師顧問保險公司）（個人律師顧問律師事律師事務(wù)所）（個人職業(yè)顧問務(wù)所）（個人職業(yè)顧問- - 開發(fā)商）開發(fā)商） 建藝大廈建藝大廈贈送精美禮品贈送精美禮品 留住客戶留住客戶 提高成交率提高成交率 別墅項目的特殊性別墅項目的特殊性 客戶滿意度客戶滿意度4 4、銷售現(xiàn)場管理、銷售現(xiàn)場管理東部加州陽光營銷執(zhí)行報告37尊地橙色風(fēng)暴打造一流銷售軍團尊地

31、橙色風(fēng)暴打造一流銷售軍團橙色風(fēng)暴橙色風(fēng)暴房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識、項目基本知識項目基本知識卓越銷售卓越銷售員工職業(yè)生涯設(shè)計員工職業(yè)生涯設(shè)計團隊建設(shè)團隊建設(shè)關(guān)鍵節(jié)點 拳頭戰(zhàn)略東部加州陽光營銷執(zhí)行報告38常規(guī)套路發(fā)展商媒體政府效果評估主流媒體主流媒體的平面廣的平面廣告告持續(xù)性承擔持續(xù)性承擔高額費用高額費用主營收入主營收入不不作作為為效能急劇降低效能急劇降低戶外廣告戶外廣告一次性投入一次性投入高額費用高額費用獲利的源獲利的源泉泉不不作作為為強制性信息發(fā)強制性信息發(fā)布已成為稀缺布已成為稀缺資源資源名目繁多名目繁多的評獎的評獎類似廣告類似廣告類似廣告類似廣告不不作作為為缺乏公信力缺乏公信力論壇論壇

32、被整合者被整合者尋找獲利尋找獲利的機會的機會少少作作為為注重提升效果注重提升效果展銷會展銷會定期支付費定期支付費用用不遺余力不遺余力搭臺搭臺體現(xiàn)會展經(jīng)濟體現(xiàn)會展經(jīng)濟/ /假日經(jīng)濟，目假日經(jīng)濟，目前較成功的營前較成功的營銷定式銷定式整合政府、各社會團體（目標客戶所在的）等資源，獲取先天性的獲取先天性的流行價值流行價值。媒體節(jié)點媒體節(jié)點式投放，以新聞事式投放，以新聞事件的形式傳播件的形式傳播，降低廣告的功利性，宣揚項目的社會性、高端性。5 5、廣告媒體策略、廣告媒體策略東部加州陽光營銷執(zhí)行報告39媒體組合策略媒體組合策略建立直效營銷渠道建立直效營銷渠道高端客戶網(wǎng)絡(luò)的挖掘多渠道巡展豪華影院大片的獨家

33、廣告放映權(quán)立體化立體化高檔住宅小區(qū)電梯海報大型戶外廣告牌（主體形象）網(wǎng)絡(luò)先行啟動（詳實傳播）報紙節(jié)點投放（節(jié)點信息）高端寫字樓電梯廳廣告電臺廣告（鋒利的銷售武器）航空雜志、白金時代、golf雜志等及全國性經(jīng)濟媒體（拓寬客戶面）5 5、廣告媒體策略、廣告媒體策略短信（節(jié)點信息、重點途徑）東部加州陽光營銷執(zhí)行報告40項目定位語：項目定位語：水岸水岸livingliving復(fù)合城復(fù)合城深圳東深圳東項目主推廣語：項目主推廣語：加州加州living living 陽光陽光livingliving東部加州陽光營銷執(zhí)行報告41水岸水岸livingliving復(fù)合城復(fù)合城深圳東深圳東東部加州陽光營銷執(zhí)行報告4

34、2說明：說明： 1 1、 living, living, 指指“新鮮、情景化、國際化、一站式新鮮、情景化、國際化、一站式”的全生活理的全生活理念。念。 2 2、“復(fù)合城復(fù)合城”，突出本案是以生活為主，兼具購物、娛樂、，突出本案是以生活為主，兼具購物、娛樂、商務(wù)等功能的復(fù)合城。商務(wù)等功能的復(fù)合城。 3 3、深圳東，就勢推勢，推波助瀾。、深圳東，就勢推勢，推波助瀾。 4 4、大亞灣西區(qū)是個以居住為主的新城區(qū)（、大亞灣西區(qū)是個以居住為主的新城區(qū)（cldcld），綜合配套），綜合配套不全是片區(qū)的主要缺陷，不全是片區(qū)的主要缺陷，“l(fā)ivingliving復(fù)合城復(fù)合城”則可以彌補這種缺陷，則可以彌補這種缺

35、陷，可以讓客戶生活無憂、事業(yè)無憂。可以讓客戶生活無憂、事業(yè)無憂。東部加州陽光營銷執(zhí)行報告43印象加州東部加州陽光營銷執(zhí)行報告44棕櫚樹棕櫚樹/ /園林的規(guī)整語對稱性園林的規(guī)整語對稱性東部加州陽光營銷執(zhí)行報告45鮮花鮮花/ /五彩斑斕的色彩五彩斑斕的色彩東部加州陽光營銷執(zhí)行報告46熱情的橙色、熱情的生活態(tài)度熱情的橙色、熱情的生活態(tài)度東部加州陽光營銷執(zhí)行報告47建筑符號建筑符號東部加州陽光營銷執(zhí)行報告48整潔、安靜、舒適的生活空間整潔、安靜、舒適的生活空間東部加州陽光營銷執(zhí)行報告49藝術(shù)的城市、藝術(shù)的天堂藝術(shù)的城市、藝術(shù)的天堂東部加州陽光營銷執(zhí)行報告50迪斯尼迪斯尼孩子的樂園孩子的樂園東部加州陽光

36、營銷執(zhí)行報告51迪斯尼迪斯尼城市的風(fēng)景城市的風(fēng)景東部加州陽光營銷執(zhí)行報告52藝術(shù)的極致藝術(shù)的極致好萊塢、星光大道好萊塢、星光大道東部加州陽光營銷執(zhí)行報告53營銷階段營銷階段主推廣語主推廣語第一階段：第一階段：蓄勢，形象為先導(dǎo)蓄勢，形象為先導(dǎo)大亞灣門戶府邸大亞灣門戶府邸 加州加州living living 陽光陽光livingliving 主要表現(xiàn)于圍墻、戶外廣告等樹立項目品牌形象主要表現(xiàn)于圍墻、戶外廣告等樹立項目品牌形象第二階段：第二階段：熱勢，開盤為契機，熱勢，開盤為契機，提升房價提升房價-生活向東部看齊！生活向東部看齊！推出水岸推出水岸townhousetownhouse、花園洋房，打造高

37、端樓盤形象、花園洋房，打造高端樓盤形象 第三階段：第三階段：沸騰，以活動加勢沸騰，以活動加勢傳播，實現(xiàn)洋房高傳播，實現(xiàn)洋房高價，公寓熱銷。價，公寓熱銷。與和諧空間之中，感受人生的萬重境界與和諧空間之中，感受人生的萬重境界第四階段：第四階段：延伸、升級，項目延伸、升級，項目品牌、口碑形成順品牌、口碑形成順勢銷售高層勢銷售高層只有如此的高度，才能如此的低調(diào)只有如此的高度，才能如此的低調(diào)階段廣告推廣語階段廣告推廣語東部加州陽光營銷執(zhí)行報告54a a、聯(lián)排別墅、聯(lián)排別墅6 6、銷售價格策略、銷售價格策略權(quán)重分值權(quán)重分值本項目本項目半島一號半島一號珠江東岸珠江東岸權(quán)重權(quán)重80%80%20%20%交通交通

38、5 55 54 44 4配套配套2020181819191717戶型設(shè)計戶型設(shè)計1515141414141313自然環(huán)境自然環(huán)境1515131314141313園林園林1515131313131414物業(yè)管理物業(yè)管理10108 89 99 9建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格10109 98 88 8發(fā)展商發(fā)展商5 53 33 34 4建筑密度建筑密度5 53 34 45 5綜合得分綜合得分868688 88 87 87 比準系數(shù)比準系數(shù)1 10.98 0.98 0.99 0.99 銷售均價銷售均價780078001000010000比準價格比準價格7623 7623 9885 9885 比準均價比準均價807

39、5 8075 東部加州陽光營銷執(zhí)行報告55b b、洋房、洋房6 6、銷售價格策略、銷售價格策略權(quán)重分值權(quán)重分值本項目本項目半島一號半島一號熊貓國際熊貓國際權(quán)重權(quán)重60%60%40%40%交通交通5 55 55 55 5配套配套2020181818181818戶型設(shè)計戶型設(shè)計1515141414141313自然環(huán)境自然環(huán)境1515131314141414園林園林1515141414141515物業(yè)管理物業(yè)管理10109 99 99 9建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格10109 98 88 8發(fā)展商發(fā)展商5 54 44 44 4建筑密度建筑密度5 54 45 55 5綜合得分綜合得分909091 91 9191比

40、準系數(shù)比準系數(shù)1 10.99 0.99 0.99 0.99 銷售均價銷售均價4500450050005000比準價格比準價格4451 4451 4945 4945 比準均價比準均價4648 4648 熊貓國際熊貓國際20062006年年1212月份的價格為月份的價格為42004200元元/ /平米，按照市場價格漲幅平米，按照市場價格漲幅20%20%計，為計，為50005000元元/ /平米。平米。東部加州陽光營銷執(zhí)行報告566 6、銷售價格策略、銷售價格策略cc、高層、高層權(quán)重分值權(quán)重分值本項目本項目中天彩虹城中天彩虹城德洲城德洲城菩提圓菩提圓權(quán)重權(quán)重40%40%50%50%10%10%交通交

41、通5 55 55 55 54 4配套配套20201717191917171616戶型設(shè)計戶型設(shè)計15151414141414141212自然環(huán)境自然環(huán)境15151313131313131414園林園林15151414141415151414物業(yè)管理物業(yè)管理10109 99 99 99 9建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格10109 99 98 88 8發(fā)展商發(fā)展商5 54 44 44 43 3建筑密度建筑密度5 54 44 44 45 5綜合得分綜合得分8989919189898585比準系數(shù)比準系數(shù)1 10.98 0.98 1.00 1.00 1.05 1.05 銷售均價銷售均價420042004300430

42、048004800比準價格比準價格4108 4108 4300 4300 5026 5026 比準均價比準均價4296 4296 東部加州陽光營銷執(zhí)行報告57d d、公寓、公寓6 6、銷售價格策略、銷售價格策略權(quán)重分值權(quán)重分值本項目本項目中天彩虹中天彩虹城城東方新天地大廈東方新天地大廈美岸棲庭美岸棲庭權(quán)重權(quán)重40%40%10%10%50%50%交通交通5 55 55 54 44 4配套配套20201717181816161616戶型設(shè)計戶型設(shè)計15151414151512121313自然環(huán)境自然環(huán)境15151313121212121212園林園林15151414141412121212物業(yè)管理

43、物業(yè)管理10108 89 910109 9建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格10109 99 98 88 8發(fā)展商發(fā)展商5 54 44 44 43 3建筑密度建筑密度5 54 44 43 33 3綜合得分綜合得分8888909081818080比準系數(shù)比準系數(shù)1 10.98 0.98 1.09 1.09 1.10 1.10 銷售均價銷售均價390039005500550045004500比準價格比準價格3813 3813 5975 5975 4950 4950 比準均價比準均價4598 4598 東部加州陽光營銷執(zhí)行報告58e e、商業(yè)產(chǎn)品的推售、商業(yè)產(chǎn)品的推售商業(yè)等到一期入伙，人氣較旺之后再進行推售商業(yè)等到一

44、期入伙，人氣較旺之后再進行推售東部加州陽光營銷執(zhí)行報告59基本原則：逐步漸進提高和留有升值空間。基本原則：逐步漸進提高和留有升值空間。價格控制上要嚴格避免三種情況：價格控制上要嚴格避免三種情況：q避免價格下調(diào)避免價格下調(diào)，房價在樓盤開盤以后，基本原則為只升不跌。 q避免價格做空避免價格做空，不能人為地、隨意地處理銷售價格。 q避免缺少價格升值空間避免缺少價格升值空間，銷售過程中一旦發(fā)現(xiàn)樓盤出現(xiàn)旺銷現(xiàn)象，便誤認為上市價格太低，過快或過大幅度地上調(diào)房價，致使市場應(yīng)預(yù)留的空間失去。f f、價格控制原則、價格控制原則6 6、銷售價格策略、銷售價格策略東部加州陽光營銷執(zhí)行報告606 6、銷售價格策略、銷

45、售價格策略階段價格策略：階段價格策略：1 1、分批推售、分批推售 根據(jù)工程進度和銷售現(xiàn)場的情況進行分批推售，可以逐漸增強客戶信心，拉升價差。2 2、保持價格穩(wěn)步上揚、保持價格穩(wěn)步上揚 為保持項目高檔樓盤的形象，在保證價格平開的前提下，根據(jù)市場情況穩(wěn)步提升價格。3 3、適當拉大級差、適當拉大級差 適當增大劣勢單位和優(yōu)勢單位與其他單位的價差，既保證項目的整體均價，又同時保證項目入市價格的沖擊力。gg、價格控制總體策略、價格控制總體策略東部加州陽光營銷執(zhí)行報告61l 銷售資料、道具準備齊備l 導(dǎo)視系統(tǒng)、售樓處裝修裝飾制作完畢l 樣板房、看樓通道包裝到位l 工程進度在內(nèi)部認購前進入準現(xiàn)樓階段l 園林展

46、示區(qū)景觀完成，展示區(qū)與施工區(qū)有效隔離。h h、實現(xiàn)價格前提、實現(xiàn)價格前提6 6、銷售價格策略、銷售價格策略東部加州陽光營銷執(zhí)行報告627 7、推盤策略、推盤策略根據(jù)客戶所在區(qū)域作針對性推廣，同時根據(jù)客戶所在區(qū)域作針對性推廣，同時依托尊地客戶資料庫和大型活動低成本依托尊地客戶資料庫和大型活動低成本覆蓋珠三角。覆蓋珠三角。東部加州陽光營銷執(zhí)行報告63本地原住民約本地原住民約20%20%本地新增移民本地新增移民30%30%( (主要為深圳客戶主要為深圳客戶) )外地客戶外地客戶50%50%( (主要為深圳、主要為深圳、龍崗客戶龍崗客戶) ) 尊地珠三角尊地珠三角客戶資料庫客戶資料庫1010萬人萬人（

47、龍崗優(yōu)質(zhì)（龍崗優(yōu)質(zhì)投資群體）投資群體）大型活動大型活動加州陽光深圳體驗館加州陽光深圳體驗館網(wǎng)絡(luò)廣告網(wǎng)絡(luò)廣告報紙廣告報紙廣告大亞灣大型企業(yè)大亞灣大型企業(yè)集中推廣集中推廣（dm/dm/企業(yè)活動等）企業(yè)活動等）現(xiàn)場包裝現(xiàn)場包裝/ /活動活動戶外廣告戶外廣告7 7、推盤策略、推盤策略東部加州陽光營銷執(zhí)行報告64會所完會所完工，售工，售樓處包樓處包裝到位裝到位thth、花、花園洋房園洋房完工，完工，園林小園林小區(qū)、綠區(qū)、綠化完工化完工7月初為了實現(xiàn)較好的開盤銷售效果，建議項目正式開盤時間為正式開盤時間為7 7月月2020日日。6月下旬入市時機建議入市時機建議6月下旬進場蓄客、7月中下旬開放樣板房。7 7

48、月月2020日盛大日盛大開盤開盤7 7、推盤策略、推盤策略樣板房樣板房完工，完工，看樓通看樓通道包裝道包裝到位到位7月中下旬5月春交會形象形象展示展示東部加州陽光營銷執(zhí)行報告655大推售原則差異化推盤差異化推盤產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合避免內(nèi)部競爭避免內(nèi)部競爭由高到低分批推售由高到低分批推售住宅先行住宅先行總體推售策略總體推售策略7 7、推盤策略、推盤策略東部加州陽光營銷執(zhí)行報告667 7、推盤策略、推盤策略一期總體推售安排一期總體推售安排一期分四批推售一期分四批推售分批產(chǎn)品套數(shù)時間備注一一聯(lián)排（聯(lián)排（4040）洋房（洋房（8888）128128套套7.207.200808年預(yù)計入市聯(lián)排產(chǎn)品較多（珠江東

49、岸、年預(yù)計入市聯(lián)排產(chǎn)品較多（珠江東岸、半島一號、熊貓國際）及早入市搶占市場。半島一號、熊貓國際）及早入市搶占市場。整體素質(zhì)較高，樹立項目形象、價格標桿，整體素質(zhì)較高，樹立項目形象、價格標桿，充足盤源沖擊市場。充足盤源沖擊市場。二二水岸洋房水岸洋房（6868）6868套套9 9月月在第一批單位的基礎(chǔ)上，再次拔高項目的在第一批單位的基礎(chǔ)上，再次拔高項目的整體價格標桿。整體價格標桿。三三公寓（公寓（198198）198198套套1010月月利用市場熱度、項目成熟度銷售投資型產(chǎn)利用市場熱度、項目成熟度銷售投資型產(chǎn)品。品。四四高層高層340340套套1212月月工程進度達到要求；市場關(guān)注度足夠；工程進度

50、達到要求；市場關(guān)注度足夠；推出部分高層產(chǎn)品。推出部分高層產(chǎn)品。東部加州陽光營銷執(zhí)行報告677 7、推盤策略、推盤策略 一期總體推售安排一期總體推售安排東部加州陽光營銷執(zhí)行報告68預(yù)熱咨詢期預(yù)熱咨詢期開盤熱銷期開盤熱銷期持續(xù)消化期持續(xù)消化期3 3個月時間進行個月時間進行客戶登記，積客戶登記，積累誠意客戶累誠意客戶400400個以上。個以上。8800880051005100推出推出90%90%，約約110110套套09.109.1月月900090005200520052005200推出量的推出量的90%90%，約，約6060套套推出量推出量90%90%，約約180180套套大一期項目客大一期項目客

51、戶梳理，二期戶梳理，二期客戶積累。客戶積累。推出量的推出量的55%55%，約約150150套套銷售收入：銷售收入：約約1.31.3億億銷售收入：銷售收入：約約0.50.5億億銷售收入：銷售收入：約約0.50.5億億銷售收入：銷售收入：約約0.80.8億億5-75-7月月持續(xù)熱銷期持續(xù)熱銷期7-87-8月月7 7月月2020日日推出第一推出第一批單位批單位128128套套9 9月推出月推出第二批單第二批單位位6868套套1010月推出月推出第三批單第三批單位位198198套套1212月初推出月初推出第四批單位第四批單位340340套套聯(lián)排均價：聯(lián)排均價：花園洋房：花園洋房：水景洋房均價：水景洋房

52、均價：公寓均價：公寓均價：高層均價：高層均價：540054005200520045004500營銷階段劃分及推售目標營銷階段劃分及推售目標5400540050005000440044005300530053005300480048009 9月月10-1210-12月月強勢熱銷期強勢熱銷期總推出量的總推出量的75%75%，約，約550550套套,6.0,6.0萬平米萬平米. .銷售收入：銷售收入：約約3.53.5億億銷銷售售率率東部加州陽光營銷執(zhí)行報告69第四部分第四部分 推廣執(zhí)行方案推廣執(zhí)行方案 一、預(yù)熱咨詢期一、預(yù)熱咨詢期 二、持續(xù)熱銷期二、持續(xù)熱銷期 三、開盤熱銷期三、開盤熱銷期 四、強勢

53、熱銷期四、強勢熱銷期 五、尾盤消化期五、尾盤消化期東部加州陽光營銷執(zhí)行報告70整合惠陽政府、深圳媒體、專業(yè)人士資源進行概念炒作，吊足目標客戶胃口；同時進行客戶積累、培育種子客戶。結(jié)合項目工程進度，運用節(jié)點式的公關(guān)事件進行展現(xiàn)項目（會所售樓處進場，園林展示，樣板房展示）積累誠意客戶400名以上。階段目標；階段目標；持續(xù)消化期持續(xù)消化期08.0508.0509.0109.01開盤熱銷期開盤熱銷期強勢熱銷期強勢熱銷期08.0708.0708. 0908. 0908.1008.1008.1208.12持續(xù)熱銷期持續(xù)熱銷期東部加州陽光營銷執(zhí)行報告71客戶線：客戶線： 龍崗大工業(yè)區(qū)、惠陽、大亞灣（最早認知

54、項目的客戶）龍崗大工業(yè)區(qū)、惠陽、大亞灣（最早認知項目的客戶） 深圳中高端客戶（最有可能購買的客戶）深圳中高端客戶（最有可能購買的客戶） 加州風(fēng)情服裝秀-暨“大亞灣珠三角新支點”論劍提高片區(qū)關(guān)注度加州美食品嘗-暨產(chǎn)品品鑒會暨東部會成立發(fā)布會樹立產(chǎn)品形象同時開始網(wǎng)羅客戶加州好萊塢大片欣賞-暨會所完工、現(xiàn)場體驗館、深圳體驗館開放日進一步提升項目高品質(zhì)形象，充實客戶曬曬加州陽光-暨深圳最具影響力的商務(wù)論壇全球通vip講堂投資機會聚集對于投資敏感的，深惠中高收入階層-項目目標客戶群鏘鏘三人行行進加州迪斯尼小樂園提升品牌，擴大市場認知度銷售中心開放日（同時認籌）對已積累的意向客戶進行摸底推廣渠道：推廣渠道

55、：搶占制高點，通過以上兩個關(guān)鍵時間的媒體發(fā)布進行信息滲透，樹立客搶占制高點，通過以上兩個關(guān)鍵時間的媒體發(fā)布進行信息滲透，樹立客戶信心；扼守要道，戶外廣告；重點突破大型企業(yè)高層，直郵、短信；戶信心；扼守要道，戶外廣告；重點突破大型企業(yè)高層，直郵、短信；持續(xù)消化期持續(xù)消化期08.0508.0509.0109.01開盤熱銷期開盤熱銷期強勢熱銷期強勢熱銷期08.0708.0708. 0908. 0908.1008.1008.1208.12持續(xù)熱銷期持續(xù)熱銷期東部加州陽光營銷執(zhí)行報告72加州風(fēng)情服裝秀加州風(fēng)情服裝秀-暨暨“大亞灣大亞灣珠三角新支點珠三角新支點”論劍論劍 以大亞灣為龍頭的惠州以大亞灣為龍頭

56、的惠州/ /粵東城市群將比粵東城市群將比肩香港肩香港/ /深圳、澳門深圳、澳門/ /珠海、廣州珠海、廣州/ /佛山等，成佛山等，成為珠三角的第四個極點。為珠三角的第四個極點。 邀請知名劍客、搜房、深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)、邀請知名劍客、搜房、深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)、南方都市報、南方都市報、深圳特區(qū)報、深圳商報一起宣傳深圳特區(qū)報、深圳商報一起宣傳報道大亞灣的發(fā)展前景及本案賣點。報道大亞灣的發(fā)展前景及本案賣點。關(guān)鍵字：關(guān)鍵字：國際地位國際地位、區(qū)域價值、區(qū)域價值、廣泛關(guān)注、廣泛關(guān)注持續(xù)消化期持續(xù)消化期08.0508.0509.0109.01開盤熱銷期開盤熱銷期強勢熱銷期強勢熱銷期08.0708.0708. 09

57、08. 0908.1008.1008.1208.12持續(xù)熱銷期持續(xù)熱銷期東部加州陽光營銷執(zhí)行報告73加州美食品嘗加州美食品嘗-暨產(chǎn)品品鑒會暨東部會成立發(fā)暨產(chǎn)品品鑒會暨東部會成立發(fā)布會布會形式：新聞發(fā)布會形式：新聞發(fā)布會地點：惠陽世紀華園大飯店地點：惠陽世紀華園大飯店時間：時間：20082008年年3 3月月條件：提前一周在報紙、小眾媒體上刊登條件：提前一周在報紙、小眾媒體上刊登發(fā)布會信息發(fā)布會信息邀請領(lǐng)導(dǎo)：東部集團領(lǐng)導(dǎo)、建藝領(lǐng)導(dǎo)、大邀請領(lǐng)導(dǎo)：東部集團領(lǐng)導(dǎo)、建藝領(lǐng)導(dǎo)、大亞灣區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)、各報社電臺媒體記者亞灣區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)、各報社電臺媒體記者 流程：觀看表演（時裝模特秀）、產(chǎn)品品流程：觀看表演（時裝模

58、特秀）、產(chǎn)品品鑒會（東部、建藝領(lǐng)導(dǎo)致詞、設(shè)計單位介鑒會（東部、建藝領(lǐng)導(dǎo)致詞、設(shè)計單位介紹產(chǎn)品）、穿插節(jié)目表演、東部會成立儀紹產(chǎn)品）、穿插節(jié)目表演、東部會成立儀式開始，現(xiàn)場招募會員式開始，現(xiàn)場招募會員物料準備：項目產(chǎn)品手冊，第一批產(chǎn)品戶型單張，東部會會員權(quán)益介紹宣傳頁、建藝公司發(fā)展歷程及公司發(fā)展歷念介紹講解pp稿持續(xù)消化期持續(xù)消化期08.0508.0509.0109.01開盤熱銷期開盤熱銷期強勢熱銷期強勢熱銷期08.0708.0708. 0908. 0908.1008.1008.1208.12持續(xù)熱銷期持續(xù)熱銷期東部加州陽光營銷執(zhí)行報告74好萊塢大片欣賞好萊塢大片欣賞-會所完工、現(xiàn)場體驗館、深會

59、所完工、現(xiàn)場體驗館、深圳體驗館開放日圳體驗館開放日建議：在建藝大廈設(shè)置體現(xiàn)館（設(shè)項建議：在建藝大廈設(shè)置體現(xiàn)館（設(shè)項目沙盤、分戶模型等），接待目沙盤、分戶模型等），接待 深圳深圳客戶，宣傳推廣項目！客戶，宣傳推廣項目！會所按時完工，配合銷會所按時完工，配合銷售節(jié)點安排對外開放；售節(jié)點安排對外開放；接收客戶咨詢登記接收客戶咨詢登記持續(xù)消化期持續(xù)消化期08.0508.0509.0109.01開盤熱銷期開盤熱銷期強勢熱銷期強勢熱銷期08.0708.0708. 0908. 0908.1008.1008.1208.12持續(xù)熱銷期持續(xù)熱銷期東部加州陽光營銷執(zhí)行報告75現(xiàn)場體驗館內(nèi)容：加州最迷人的是陽光、沙灘

60、現(xiàn)場體驗館內(nèi)容：加州最迷人的是陽光、沙灘持續(xù)消化期持續(xù)消化期08.0508.0509.0109.01開盤熱銷期開盤熱銷期強勢熱銷期強勢熱銷期08.0708.0708. 0908. 0908.1008.1008.1208.12持續(xù)熱銷期持續(xù)熱銷期東部加州陽光營銷執(zhí)行報告76曬曬加州陽光曬曬加州陽光-暨全球通暨全球通vipvip講堂講堂投資機會投資機會 本案本案 與中國移動共同舉辦與中國移動共同舉辦“全球通全球通vipvip客戶講堂客戶講堂投資機會投資機會”，向商務(wù)精英，向商務(wù)精英人士傳達項目信息。人士傳達項目信息。 邀請知名企業(yè)邀請知名企業(yè)ceoceo及廣大中小企業(yè)的高及廣大中小企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)參