青島房地產(chǎn)市場分析綜述

1、青島房地產(chǎn)市場分析綜述關(guān)鍵詞： 青島房地產(chǎn)市場綜述                                           土地市場分析青島市是推行土地招拍掛制度較早的城市，經(jīng)過了去年嶗山

2、區(qū)土地事件及城陽區(qū)土地暫時封存后，2004年青島的土地市場相對較平穩(wěn)，招拍掛進(jìn)行的井然有序，特別是8.31大限之后，具有資金實力的大企業(yè)紛紛拿地蓄積力量。一、供應(yīng)分析整體來說，2004年青島市含市內(nèi)四區(qū)及嶗山區(qū)、城陽區(qū)共放量土地19宗計27.56萬平方米，成交金額約9億多元。下面對成交土地進(jìn)行詳細(xì)分析：1. 從成交日期來看 從上表來看，4月份、5月份及7月份是土地供應(yīng)的高潮，分別有116041.3平米、123370.5平米及164300.4平米的土地投放市場。分別占全年土地投放量的17.5%、18.6%和24.75%。2. 從土地用途來看在所有放量土地中，無論從成交的面積還

3、是從成交的金額，住宅用地占有相當(dāng)大的比例。放量住宅用地215024.9平米占所有放量土地的78%，住宅作為土地的主要用途，居住需求仍然是最大需求，商業(yè)與辦公只能作為住宅的配套。3. 分區(qū)域來講從土地成交區(qū)域來看，放量土地宗數(shù)最多的是四方區(qū)，今年共放量6宗土地，而面積最多的卻是市北區(qū)，放量土地三宗，由于市北區(qū)遼陽西路南放量一塊大面積土地，69279.9平方米，而使整個區(qū)域的土地放量增大，該塊大面積土地被青島海信房地產(chǎn)股份有限公司拍得。雖然李滄區(qū)今年只有一宗土地放量，但是其面積卻為所有放量土地中面積最大者，為78869.8平米，該塊土地亦被青島海信房地產(chǎn)股份有限公司拍得。市南區(qū)今年放量3

4、宗土地，土地面積相對較平均；嶗山區(qū)僅放量兩宗辦公用地；而城陽區(qū)在經(jīng)歷了去年的市場沉睡階段后，剛剛復(fù)蘇，今年沒有新的放量。另外，2004年未有作為海景住宅的土地投放市場。從今年土地市場供應(yīng)能夠看出下一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱點將是四方區(qū)、市北區(qū)，并且在市北區(qū)及李滄區(qū)將會有兩個大盤投放市場。未來土地放量應(yīng)當(dāng)主要集中于嶗山區(qū)、開發(fā)區(qū)，從城市化進(jìn)程來看，嶗山區(qū)及開發(fā)區(qū)仍存在部分未經(jīng)改造的區(qū)域，特別是開發(fā)區(qū)隨著西海岸經(jīng)濟(jì)得強進(jìn)發(fā)展勢頭，在香江路以北區(qū)域會形成開發(fā)熱點。而市南區(qū)將會繼續(xù)保持不溫不火的狀態(tài)，有幾塊面積均等的地塊投放市場；李滄區(qū)將繼續(xù)以建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房為主。4. 土地受讓人從以上表中看出，今年海

5、信地產(chǎn)從青島市購地4宗，總出資額達(dá)到4億多元，為今年土地市場中收獲最豐的地產(chǎn)公司，另外其在青島周邊其他區(qū)域還有購地現(xiàn)象且均為住宅用地，可見其實力之大，投資住宅開發(fā)之決心，可謂島城房地產(chǎn)市場中實力最大，運作速度最快的開發(fā)商。其次是青島天海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投入1億兩千多萬元購入四方區(qū)44378.2平米土地作為住宅開發(fā)。該項目估計明年能夠啟動；青島康儲實業(yè)有限公司投入8600多萬元在市北區(qū)購入62221平米作為住宅開發(fā)；青島雁山房地產(chǎn)開發(fā)公司也投入6900多萬元從四方區(qū)購入44378平米的土地作為住宅開發(fā)。可見，明年的四方區(qū)房地產(chǎn)市場將一改往年的冷淡，在一定時期內(nèi)形成幾個大盤鼎力的火爆景象。另外，

6、青島港（集團(tuán)）港宇置業(yè)公司、青島信萊置業(yè)有限公司也分別投入5455多萬元和4672多萬元分別在市南區(qū)與市北區(qū)購入住宅用地，進(jìn)行住宅項目的開發(fā)。山東省魯邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在成功推出嶗山區(qū)悅海豪庭項目及市南區(qū)海悅東海世家項目之后，1222多萬元于四方區(qū)購入商業(yè)用地，進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)的運作。二、 價格分析見上表，從整體成交的平均價格來看，土地的價格趨勢在預(yù)料之中，離市區(qū)越近的土地，價格自然越高，往年如此，今年也沒有例外。市南區(qū)作為青島的老黃金區(qū)域，其地價特別是房價都是遙遙領(lǐng)先，其次是距離市南較近的市北區(qū)，然后是四方區(qū)，最后才是李滄區(qū)，雖然李滄區(qū)作為青島市區(qū)，但是由于歷史遺留下來的整體區(qū)域口

7、碑較差，造成地價與房價一直保持區(qū)域最低；開發(fā)區(qū)由于近幾年的連續(xù)好政策使房價、地價一路飆升，今年土地平均價格高于李滄區(qū)。分開來看，值得關(guān)注的是在本市7月的土地掛牌出讓中，老牌青島黃金區(qū)域市南區(qū)地塊的單價成交，竟低于四方區(qū)金華路地塊成交單價100元，這是青島市首次出現(xiàn)在同一次土地出讓活動中單價成交四方區(qū)高于市南區(qū)的現(xiàn)象。出現(xiàn)此次現(xiàn)象可能因為熱衷于拿地開發(fā)的開發(fā)商們由于資金實力雄厚,更擅長大盤開發(fā);另外與掛牌制度的過程非透明性也不無關(guān)系。另外值得一提的是今年開發(fā)區(qū)長江路與太行山路交叉路口一2333.3平米的地塊掛牌出讓賣出天價，以樓面地價5070元/平米的高價售出。今年開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場火爆異常，土地

8、市場價格也同步上升，今年開發(fā)區(qū)有四宗土地投放市場，而明年的土地市場會更加活躍。在整個房地產(chǎn)市場的帶動下，預(yù)計明年的土地價格會保持穩(wěn)步上漲。土地大限之后，土地市場的放量會更加有序合理，會使每一塊土地發(fā)揮其最大用途，由于之前實力強大的企業(yè)紛紛購地儲備，土地市場的需求弱化會在一定程度上導(dǎo)致整體放量減少，但未來房地產(chǎn)市場的樂觀狀況會帶動土地價格的上揚。三、小結(jié)2004年青島市土地市場整體較為活躍，整體價格也趨于合理。所有的土地出讓程序都是規(guī)范有序的進(jìn)行，土地宏觀調(diào)控政策在土地出讓過程中逐漸彰顯其作用，在規(guī)范性制度的作用下，青島市土地市場會逐步駛?cè)肓夹匝h(huán)發(fā)展的軌道。青島政策概述光陰荏苒，青島的樓市又經(jīng)

9、歷了一年的發(fā)展，在通往成熟與規(guī)范的道路上劃下了重重的一筆。在所有影響房地產(chǎn)發(fā)展的因素中，政策因素可謂是至關(guān)重要的，是引導(dǎo)整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強勁力量。2004年為了使房地產(chǎn)更加規(guī)范與成熟，國家及市里紛紛出臺政策鼓勵房地產(chǎn)市場健康、規(guī)范的發(fā)展。一、土地管理方面2004年對于土地方面的政策較多，綜合以上政策不難看出，所有圍繞土地方面出臺的政策無非是為了規(guī)范土地市場：土地出讓程序規(guī)范、公平、透明；合理征地用地。2003年青島市及其它城市在土地開發(fā)方面出現(xiàn)了各種各樣的違法操作問題，從去年開始國家即出臺相關(guān)政策制止此種不規(guī)范行為。然而整個土地市場是多年來的遺留問題，不可能在短時間內(nèi)得以解決，因此，今年繼

10、續(xù)出臺相關(guān)政策，監(jiān)督、治理、整頓使整個市場在8月31日之后能夠完全實現(xiàn)土地出讓的招拍掛，并且使征地用地能夠遵循合理的程序從而達(dá)到整個市場的規(guī)范化。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中，土地市場的規(guī)范化是整個產(chǎn)業(yè)走向規(guī)范化的基礎(chǔ)，只有在土地市場規(guī)范化的前提下，整個房地產(chǎn)市場才能逐步規(guī)范、成熟。土地市場的規(guī)范對目前的房地產(chǎn)市場熱度能夠起到一定的降溫作用，另外，對新商品房的供應(yīng)也會起到一定的抑制作用，但最終逐漸走向平衡。二、經(jīng)營管理方面此一系列圍繞房地產(chǎn)經(jīng)營管理的政策法規(guī)使青島市房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中走向規(guī)范化。青島市房地產(chǎn)經(jīng)歷了20多年的發(fā)展歷程，從80年代初只有一家開發(fā)企業(yè)到現(xiàn)在的600多家，經(jīng)歷了一個從小到大，從不規(guī)

11、范到逐步規(guī)范的過程。房地產(chǎn)業(yè)為青島市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展貢獻(xiàn)了較大的力量，但是應(yīng)該看到的是青島市房地產(chǎn)的發(fā)展與先進(jìn)的城市化相比仍存在很大差距：企業(yè)規(guī)模小、市場行為不規(guī)范、住房有效供應(yīng)不足。這一系列問題會嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展，關(guān)于加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的通知要求對房地產(chǎn)企業(yè)完善內(nèi)部機制，增強信譽度并對新增企業(yè)加強審批力度，規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營管理。政策還規(guī)定建立完善的售后服務(wù)及投訴機構(gòu)，正確、合理對待客戶投訴問題；建立規(guī)范的廣告發(fā)布制度，杜絕不切實際的宣傳，規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理。對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的嚴(yán)加監(jiān)管勢必導(dǎo)致部分小企業(yè)不堪重負(fù)而慘遭淘汰，但只有這樣才能形成整個市場的規(guī)范運作。另外，青島市出臺了

12、三個辦法，把青島市住房結(jié)構(gòu)劃分為四個層次：高檔商品房，真正市場化的產(chǎn)物，土地招拍掛不限價；普通商品房，土地要限價出讓；經(jīng)濟(jì)適用房，主要解決城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭住房需求；廉租房，通過社會保障解決城鎮(zhèn)最低收入家庭中住房困難戶住房問題。這一辦法解決了青島市大部分有住房需求而經(jīng)濟(jì)實力又達(dá)不到的需求群體的需求問題。三、物業(yè)管理方面從1994年正式開始實施物業(yè)管理以來，青島市物業(yè)管理工作取得了很大的成績。但是，在很多方面仍存在不規(guī)范現(xiàn)象，主要原因有：法制建設(shè)滯后，相關(guān)主體間的法律責(zé)任不清；居民消費觀念尚未改變，物業(yè)管理消費意識較弱；物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)相關(guān)主體的職責(zé)不清、關(guān)系不順。而今國家及市委均出臺系列政

13、策規(guī)范物業(yè)管理市場，服務(wù)合同及業(yè)主公約均有了明確的責(zé)權(quán)關(guān)系。物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)也有了明文規(guī)定，避免了日后的扯皮現(xiàn)象。在這樣有章可循的市場條件下相信島城的物業(yè)管理會越來越好。   住宅市場綜述中國申奧成功，奧帆賽場確定于青島之后給原本就活躍的青島房地產(chǎn)市場又注入了一例興奮劑，使青島房屋銷售價格一路攀升，加之作為沿海城市的天然條件，各地投資者紛紛前來青島置業(yè)，致使青島房地產(chǎn)市場的有效需求與本市的實際需求相偏離，房價漲之又漲。2004年商品房價格繼續(xù)攀升，今年三季度與去年同期相比價格上升12.9；與上季度相比，上升2.0；前三季度，累計上升13.7，除不斷壯大的需求

14、帶動外，三季度的地價上升也起到了一定的拉升作用。一、2004年市場特點1. 投資態(tài)勢良好, 個人購房占絕對主流2004年青島房地產(chǎn)市場投資態(tài)勢良好，僅前三季度累計完成投資107.6億元，增長39.2，比去年前11個月100.6億元的累計投資額多出7億元。其中，用于土建工程的投資73.3億元，增長48.6，高于全市投資增速9.4個百分點，在全部投資額中占68.1，比去年占比提高4.3個百分點；商品住宅投資完成86.3億元，比去年同期增長49.1，高于全市房地產(chǎn)投資增速9.9個百分點。另外辦公樓投資增幅也穩(wěn)步上揚，完成投資3.9億元，增長10.9；商業(yè)營業(yè)用房走出低迷態(tài)勢，完成投資10.

15、0億元，比去年增長21.3；其它投資7.4億元，下降3.1。銷售給個人的商品住宅建筑面積228.6萬平方米，增長31.1，占全部住宅銷售的98.3，比去年提升1.4個百分點，居民個人購房已占據(jù)絕對主流。然而，住宅竣工面積與銷售面積之比為0.92：1，銷售面積仍比竣工面積多出18.2萬平方米，市場依然供不應(yīng)求，賣方市場的格局狀態(tài)仍然未被打破。2. 市場供需兩旺,仍然體現(xiàn)供不應(yīng)求趨勢2004年住宅市場保持供需兩旺態(tài)勢，前三季度，住宅竣工214.4萬平方米，增長25.0，商品住宅銷售232.6萬平方米，占全部商品房屋銷售面積的85.4，增長29.2。住宅開工、竣工面積與銷售面積比去年同期均

16、有增長，市場供需兩旺。然而，住宅竣工面積與銷售面積之比為0.92：1，銷售面積仍比竣工面積多出18.2萬平方米，市場依然供不應(yīng)求，賣方市場的格局狀態(tài)仍然未被打破。3. 住宅價格上漲迅猛近幾年來，雖然政府加大了對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控力度，采取了多項措施抑制房價的上漲，如加大經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和投入，但由于大量的外地置業(yè)導(dǎo)致青島市住宅市場的有效需求增強，導(dǎo)致開發(fā)數(shù)量難以滿足強烈的購房需求，從而使房價一升再升。在商品房的分類中，住宅商品房價格漲幅仍較大，比去年同季上升16.4%，較上季上升1.5%。從三季度青島市各區(qū)域樓盤的開發(fā)情況看, 住宅商品房的開發(fā)大多集中在市南區(qū)北部和市北區(qū)東部一帶的三

17、級地段區(qū)域，價格在每平方米5500元至6500元，房價比去年同期上升20%左右，且多為高層住宅，而多層住宅的樓盤開發(fā)較少。如位于寧夏路的萬事興家園多層磚混住宅商品房，去年開盤起價為每平方米5300元，今年該樓盤房屋售價已達(dá)到每平方米6780 元，價格上漲20%之多。位于五、六級地段市郊的李滄區(qū)的房價也由去年的每平方米3000元上升到3600元，較去年也升高20%。因而造成三季度多層住宅較去年同期上升16.7%。另外土地價格的升高也是造成房價上漲的原因,青島市房價結(jié)構(gòu)中，土地的價格已經(jīng)占房屋價格的50%以上，因此，土地的價格直接決定了房價。近年來青島市土地資源不斷減少，又由于土地招拍掛制度的實施

18、，土地價格上漲是必然。從土地交易情況來看，三季度土地交易價格較去年同季上升1.8%，三級地段的土地出讓價已達(dá)到每平方米3000多元。土地價格的上漲直接導(dǎo)致商品住宅價格的上漲。房價的上漲速度之快，直接導(dǎo)致房價收入比增高，今年19月份青島市城市居民人均可支配收入為8126.05元，較去年同期增長10.1%，收入漲幅大大低于房價漲幅，根據(jù)測算2003年青島市80平方米的套房價格與城市居民戶均收入比已高達(dá)12.6倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際上認(rèn)可的3倍至6倍的標(biāo)準(zhǔn)，大大超過了居民的承受能力。4. 開發(fā)投資向郊區(qū)偏移隨著房地產(chǎn)市場保持的供需兩旺態(tài)勢，市內(nèi)四區(qū)及嶗山區(qū)土地供應(yīng)逐漸減少，從而商品房供應(yīng)減弱，轉(zhuǎn)

19、向北部和西部郊區(qū)，且多為大盤開發(fā)，商業(yè)、辦公及商鋪市場也隨之活躍于郊區(qū)市場，隨著市政府的郊區(qū)規(guī)劃方案又引發(fā)新的投資熱潮。二、市場展望展望2005年,中原地產(chǎn)預(yù)測青島市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢將呈現(xiàn)以下特點：1. 住宅供應(yīng)會繼續(xù)保持增幅2005年青島住宅市場供應(yīng)量將繼續(xù)保持增幅，主要體現(xiàn)于郊區(qū)與浮山后區(qū)域的住宅供應(yīng)上，青島市北部的幾個大盤將于2005年投入市場，浮山后目前在醞釀的幾個大盤04年啟動一部分之后，也將于05年大幅推出，另外，市內(nèi)四區(qū)也有不少項目蓄積力量等待明年推向市場，勢必會對整個房地產(chǎn)市場的供應(yīng)增幅起到帶動作用。雖然經(jīng)歷2004年8月31日的土地大限之后會造成土地供應(yīng)的減少，從

20、而造成房源供應(yīng)的減弱，但是試想房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期動輒兩年三年，加之多數(shù)開發(fā)商有不少存量土地，因此就2005年的房地產(chǎn)市場來講，供應(yīng)量會繼續(xù)保持增幅態(tài)勢。2. 需求市場穩(wěn)中微漲，漲幅會有較大回落近年來房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，而消費者同樣也愈加理性，無論房地產(chǎn)投資者還是自用、自住為目的的消費者其選房、購房的專業(yè)程度越來越高，其消費也建立在深度了解、綜合比較的基礎(chǔ)之上，并且了解金融、市政規(guī)劃等政策對整個市場的影響而時刻關(guān)注。一路高漲的青島房價使部分房地產(chǎn)消費群體更加趨于理性，勢必影響下一年的需求市場；醞釀已久的央行調(diào)息政策于04年10月末浮出水面，市場中消費者反應(yīng)激烈，最新的一項調(diào)查證明，有

21、41.7%的人可能因此暫緩買房，特別作為房地產(chǎn)需求市場生力軍的年輕一代，加息政策的敏感程度更高，有效需求的消費者中又被分流出部分持幣觀望者。即使明年會出現(xiàn)部分或投資或居住為目的的新增需求，也會被由于加息造成的需求減少而沖淡。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，青島市特殊的地理位置及自然環(huán)境、良好的投資價值和住宅郊區(qū)化發(fā)展的現(xiàn)狀仍會使房地產(chǎn)市場保持生溫態(tài)勢，仍會帶動投資消費者的消費積極性。因此預(yù)測05年的房地產(chǎn)市場需求仍能穩(wěn)中稍漲但增幅會有大幅回落。3. 整體價格穩(wěn)中微升，增幅回落供應(yīng)繼續(xù)增強而需求增長減緩的狀況勢必會對2005年的房地產(chǎn)價格造成一定程度的沖擊，一定時期內(nèi)抑制價格的繼續(xù)上揚。然而，長期以

22、來青島房地產(chǎn)市場的投資熱度不會在瞬間冷卻。另外，特別說明的是受政府宏觀政策影響較大的青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)價格預(yù)計會有較強增幅。04年10月份青島市首次召開的重大公共事務(wù)決策聽證會上確定了隔海相望的青島、黃島兩地之間建設(shè)海底隧道。這一利好消息在原本具有投資熱度的西海岸房地產(chǎn)市場上又掀起了新一輪波瀾。在短短一個月的時間內(nèi)開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)項目紛紛上調(diào)價格。2005年開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場新啟動項目體量相對較少，隨著各地投資者組成的需求團(tuán)隊的壯大又會造成這一區(qū)域房地產(chǎn)市場的價格高漲。個別區(qū)域價格的強勢漲幅亦能夠拉動整體市場價格，因此預(yù)測2005年房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升，但增幅回落。4. 投資趨于理

23、性受銀行加息政策的影響，企業(yè)投資風(fēng)險加大，因此會減少部分資金實力及運營能力差的投資實體的介入，但對于實力雄厚的開發(fā)商而言，0.27%的加息影響甚微，不會影響其投資及開發(fā)計劃，在房地產(chǎn)價格有上漲空間的基礎(chǔ)上由于仍然具備客觀的匯報率，這部分開發(fā)商會繼續(xù)保持投資積極性，預(yù)計2005年房地產(chǎn)市場投資保持微增，投資漲幅下降。5. 形成三大開發(fā)熱點浮山后區(qū)域、北部區(qū)域、西海岸2005年青島房地產(chǎn)市場會有三大開發(fā)熱點。首先是浮山后區(qū)域，就市場供應(yīng)來講，浮山后區(qū)域囤積大量可開發(fā)用地，目前已有幾大開發(fā)商分別鎖定于該區(qū)域的大面積地塊，準(zhǔn)備大盤開發(fā)，因此2005年浮山后區(qū)域?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)開發(fā)的一大熱點，該區(qū)

24、域主要以普通住宅為主。青島北部區(qū)域同樣是具有大量大面積可開發(fā)土地，各項政策和媒體導(dǎo)向把北部區(qū)域定位為青島北部居住中心，北部十個大盤04年只推出一個大盤的部分產(chǎn)品，其新產(chǎn)品和其余大盤蓄勢待發(fā)，會形成該區(qū)域開發(fā)熱度。另外由于國際機場處于青島北部區(qū)域，2005年希爾頓將落戶于該區(qū)域，加之每年不斷增加的韓資、日資企業(yè)，還會形成這一區(qū)域的商業(yè)開發(fā)熱點。2001年3月26日，青島市人民政府在青島開發(fā)區(qū)召開了開發(fā)區(qū)工作市長現(xiàn)場辦公會，做出了“青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心向青島開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)移”的戰(zhàn)略決策，配合青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心西移的政策，開發(fā)區(qū)將建設(shè)成為三個中心，兩個基地，一個勝地；2003年初青島市市委書記杜世成又提出了：青

25、島、黃島、紅島“品字型”架構(gòu)，通過城市經(jīng)營來完成各個經(jīng)濟(jì)中心的轉(zhuǎn)移。這幾次規(guī)劃非常有效的帶動了開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會的發(fā)展，房地產(chǎn)市場也迅猛發(fā)展。04年10月確立的修建海底隧道的政策為西海岸的發(fā)展加上了最重要的砝碼；05年濱海大道開發(fā)區(qū)段將建成通車，所有利好消息促使西海岸成為投資熱土。由于2004年投入市場的住宅銷售情況良好，預(yù)計2005年開發(fā)區(qū)住宅市場供應(yīng)量會有所下降，但其商業(yè)、寫字樓市場卻逐漸走出低迷：2005年佳世客、青島百盛、泰國易初蓮花等大型商業(yè)經(jīng)營者將入駐開發(fā)區(qū)，勢必帶動這一區(qū)域的商鋪市場。另外2005年寫字樓供應(yīng)量及需求量也會相應(yīng)增加而使寫字樓市場成為熱點。一、宏觀市場從全國的經(jīng)濟(jì)狀況

26、來看，目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢非常樂觀，連年較高的經(jīng)濟(jì)增長率，為旅游酒店等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了堅實的經(jīng)濟(jì)保障。另外從世界酒店業(yè)的發(fā)展規(guī)律來看，由零散到集中、由個體到集團(tuán)化發(fā)展的規(guī)律，中國目前的水平來看，僅僅是萬里長征才剛剛走出了第一步，發(fā)展?jié)摿薮?，酒店業(yè)在較長時期內(nèi)、在人均GDP飛速增長期間，將會產(chǎn)生眾多的品牌，創(chuàng)造無數(shù)的輝煌奇跡。 中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以奇跡般的速度一路奔跑，令世人刮目相看，很多國外的經(jīng)濟(jì)學(xué)家甚至專門出書對中國的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行評價。但是中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展并非很均衡，全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一體化的同時，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的整合面臨著新的機遇和挑戰(zhàn)。 中國東部沿海地區(qū)已初步形成三大經(jīng)濟(jì)板塊,從南到北依次是珠江三角洲板塊

27、、長江三角洲板塊和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈板塊,三大板塊已成為并將繼續(xù)成為中國經(jīng)濟(jì)增長的“火車頭”,代表著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最高水平。青島位于三大經(jīng)濟(jì)圈之一的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，屬于發(fā)展起步最晚，同時也是發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮慕?jīng)濟(jì)圈。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈包括北京、天津、河北、山東和遼寧，面積約占全國的5.40%，創(chuàng)造的GDP占全國的1/4左右，是中國北方規(guī)模最大的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，在中國的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局中占有舉足輕重的地位。青島地處中國三大經(jīng)濟(jì)板塊環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈板塊, 21 世紀(jì)這一板塊的發(fā)展?jié)摿Σ豢傻凸? 山東省經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將更多地受益于該板塊的活躍和發(fā)展。通過圖表可以看出，山東省經(jīng)濟(jì)增長較快，國內(nèi)生產(chǎn)總值直線上升。特別是近幾年來，發(fā)展速

28、度越來越快，GDP增長率以每年1到2個點的速度遞增。 另外通過全國各省市的GDP的比較可以看出，山東省在全國的經(jīng)濟(jì)地位舉足輕重。2003年山東省的GDP在全國各省市的排行中位居第三位，GDP增長率在全國各省市的排行中位居第四位。山東省正在形成以兩條城市體系帶為骨干、以濟(jì)南、青島兩個特大城市為中心，大中小城市及重點鎮(zhèn)四個層次的城市體系框架。其中，濟(jì)南、青島、淄博、威海、煙臺、濰坊、日照和東營8個城市，已經(jīng)初步形成了山東半島城市群，躋身全國東部沿海五大城市群之列。因此青島市在山東半島都市群中的經(jīng)濟(jì)地位值得分析城市概況：青島，是中國東部沿海重要的經(jīng)濟(jì)中心和港口城市，是國家歷史文化名城和風(fēng)景

29、旅游勝地。青島作為沿黃河流域最大的出?？诤托畔ⅰ⒔鹑?、貨物集散中心之一。以其所具有的港口貿(mào)易、海洋科研、現(xiàn)代工業(yè)、發(fā)達(dá)農(nóng)業(yè)、金融服務(wù)、旅游度假等優(yōu)勢與開發(fā)潛力，成為中國最具有經(jīng)濟(jì)活力的城市之一。經(jīng)濟(jì)概況：經(jīng)濟(jì)分析：2003年實現(xiàn)全市生產(chǎn)總值（GDP）1780.3億元，增長15.9%，比上年提高1.3個百分點，超額完成了年初確定的經(jīng)濟(jì)增長13%的目標(biāo)，為1995年以來的最高增幅。其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值147.5億元，增長2.5%，第二產(chǎn)業(yè)增加值937.1億元，增長20.7%，第三產(chǎn)業(yè)增加值695.7億元，增長13.1%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比例關(guān)系由上年的9.6：50.4：40.0調(diào)整為8.3：52.6

30、：39.1，一產(chǎn)比重穩(wěn)步下降，二產(chǎn)比重上升，三產(chǎn)因受非典影響較大比重略有下降。人文環(huán)境分析：青島是中國東部沿海重要的經(jīng)濟(jì)中心城市和港口城市，國家歷史文化名城和風(fēng)景旅游勝地。青島是國家14個沿海開放城市和8個國際會議城市之一，也是中國重要的外貿(mào)口岸之一。同時，青島也是中國重要的海洋科研基地和軍事基地。蜿蜒連綿的淺海海濱，起伏多姿的海上山巒，紅瓦綠樹的城市風(fēng)景，近、現(xiàn)代歷史文化的名人故居，具有典型歐陸風(fēng)格的多國建筑，構(gòu)成中西合璧的山、海、城交融的海濱風(fēng)景線，是旅游觀光、度假、休閑和商務(wù)、會展的最佳目的地。 收入與消費水平分析支出占收入比重雖然變化不太明顯，但是支出和收入的額度是逐年增加的。隨著居民

31、收入增加和消費結(jié)構(gòu)的升級，在假日經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)、會展經(jīng)濟(jì)以及全市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)步伐加快的帶動下，城鄉(xiāng)消費品市場呈現(xiàn)近年來少有的活躍態(tài)勢。全年實現(xiàn)社會消費品零售額突破500億大關(guān)，達(dá)512.2億元，增長15.8%，總量首次超過全國的1%。其中，城市市場實現(xiàn)零售額398.3億元，增長17.1%，農(nóng)村市場實現(xiàn)零售額113.9億元，增長11.5%。按營業(yè)方式分，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實現(xiàn)零售額419.3億元，增長15.3%；餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額67.4億元，增長15.5%；其它行業(yè)實現(xiàn)零售額25.6億元，增長24.4%。汽車消費成為新熱點，2003年全年限額以上貿(mào)易企業(yè)汽車零售額達(dá)23.6億元，比上年增加17億元，

32、增長2.6倍。 商品交易市場成交活躍。全市商品交易市場（含集市貿(mào)易市場）840處，成交額696.6億元，增長12.6%。其中：消費品市場767處，成交額608.2億元，增長18.4%；生產(chǎn)資料市場73處，成交額88.4億元，下降6.2%。青島市宏觀經(jīng)濟(jì)近年來保持著穩(wěn)定的、較高的增長速度?？傮w來說，青島市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較高，企業(yè)宏觀景氣良好。但當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中仍然存在一些不容忽視的矛盾和問題，突出表現(xiàn)在：經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性矛盾仍然比較突出，第三產(chǎn)業(yè)所占比例較低；人均可支配收入較低，社會有效需求不足；但近幾年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定高速增長，人民生活水平逐漸提高，經(jīng)濟(jì)綜合實力位于山東省第一名，未來經(jīng)濟(jì)形勢看好。雖然目前青

33、島市房地產(chǎn)業(yè)還很不成熟，但有著很大的發(fā)展前景。目前房地產(chǎn)投資僅占GDP的4%左右，與其他較發(fā)達(dá)城市的發(fā)展水平相比，青島市房地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。由于青島市土地掛牌、招投標(biāo)政策剛剛開始，一些以前協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地短期內(nèi)會進(jìn)行開發(fā)，這使未來幾年的房地產(chǎn)市場供應(yīng)量有一定幅度的增長。另外，該政策的全面實施將使取得土地的成本大大提高，商品房的價格尤其是住宅的價格在未來幾年中將會上漲?？傊?，青島市未來經(jīng)濟(jì)預(yù)期良好，城市房地產(chǎn)開發(fā)也有很大發(fā)展空間。隨著購房者需求檔次的提高、發(fā)達(dá)城市開發(fā)和營銷經(jīng)驗的引入，也會使青島市的房地產(chǎn)開發(fā)水平逐步提高。下面將對于酒店和寫字樓市場進(jìn)行具體分析。二、酒店供需市場分析1、

34、60;青島酒店發(fā)展過程 經(jīng)歷了從客棧      大酒店      ² 商務(wù)酒店到集團(tuán)化的發(fā)展 青島1994年以前酒店供不應(yīng)求；²  19941996年供求平衡；² 19962001年供大于求；² 2002年以來供求呈現(xiàn)多樣性，三星級酒店經(jīng)營狀況基本持平，四、五星級酒店經(jīng)營狀況良好，市場供不應(yīng)求。²2、 青島星級酒店特點 飯店50%老化，其中三星級酒店尤為突出；

35、8; 客房總量在100套以下的飯店占總數(shù)的一半，規(guī)模普遍偏??；² 飯店會議功能很少，不能滿足需求；² 酒店娛樂功能經(jīng)營狀況普遍不好，無法與社會上的娛樂設(shè)施競爭。²3、 青島星級酒店供應(yīng)狀況從上圖可以看出，青島星級酒店的供應(yīng)以三星級數(shù)量最大，占到總數(shù)的45%，其次是二星級酒店，占到總數(shù)的36%，四星級、五星級的酒店總計占到10%。一星級的占到9% 。而各個星級酒店的客房數(shù)量是以三星級的數(shù)量最大，占到總客房數(shù)量的五成多；其次是二星級和五星級的客房量，分別占到總客房量的近二成；再次是四星級的客房量，占到一成；一星級的客房量最少。2

36、003年星級酒店的平均出租率約為57%，平均租金在230元/間，香格里拉的平均租金是620元/間。星級酒店的出租高峰期為2003年6月8月25日，出租率大約在80%左右。4、 未來酒店供應(yīng)淺析 2008年奧運會青島的飯店壓力很大，目前香格里拉正在進(jìn)行二期的開發(fā)建設(shè)，共計投資8億元，建筑面積8萬平方米，大約在300套客房左右，其中包含公寓；² 海景花園等大酒店同樣也在進(jìn)行二期的開發(fā)建設(shè)；² 青島市旅游局預(yù)計2008年青島市星級酒店將達(dá)到200家，其中最主要的任務(wù)是對現(xiàn)有星級的改造和重新評定，當(dāng)然也要進(jìn)行新項目的開發(fā)。²5、&#

37、160;酒店分布青島市的酒店主要分布在南部沿海和東部沿海地區(qū)。這與此兩區(qū)域為青島市的主要旅游景點集中地關(guān)系密切。南部偏西沿海酒店分布團(tuán)島、第一和第六海水浴場以及火車站和碼頭等，使得此區(qū)域人流就大，再加上旅游景點數(shù)量較多等原因，從而導(dǎo)致了此區(qū)域的酒店數(shù)量較多。南部偏東沿海酒店分布青島市的旅游主要以海洋旅游為主，因此沿海區(qū)域的景點和酒店數(shù)量最為集中。酒店作為旅游業(yè)的配套，同時此區(qū)域是青島市最為繁華，各種設(shè)施最為集中的區(qū)域。東部沿海酒店分布此段海岸主要屬于嶗山區(qū)，旅游景點數(shù)量較少，只有石老人旅游度假區(qū)，且歷史較短，發(fā)展時間不長，所以酒店數(shù)量不是太多，但是近年來青島旅游業(yè)的發(fā)展迅速，石老人旅游度假區(qū)、

38、啤酒城、會展中心、高爾夫球場等使得此地人流量逐漸增加，酒店數(shù)量也在不斷增加。三、寫字樓市場分析1、 寫字樓市場發(fā)展概述90年代初，寫字樓開發(fā)局面火熱，至95年底市場已初具規(guī)模，主要樓盤有豐合廣場、福泰廣場、華嘉大廈、世貿(mào)中心、黃金廣場等。諸多項目的竣工，使得市場供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求量，而且市場消化能力差、入駐率低，導(dǎo)致寫字樓的市場價格逐漸走向低迷。 此后的一段時間，投資者逐漸走向理性開發(fā)，市場行為日趨謹(jǐn)慎。1998年-2001年相繼出現(xiàn)一些建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高、定位明確的寫字樓，主要有華普大廈，時代廣場、環(huán)海大廈、軟件大廈等。這一時期出現(xiàn)的寫字樓經(jīng)營情況較好，市場的消化能力比較強，但是總體市場價

39、格仍然比較低。該時期處于青島寫字樓市場的培育階段。 2001年以來，中國加入WTO和申奧成功等利好因素以及青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ挠绊?，使得曾?jīng)倍受冷落的寫字樓市場逐步走出低谷，寫字樓市場投資量持續(xù)增長，其中不乏精品出現(xiàn)。 但是，在貌似繁榮的背后，寫字樓市場依然暗流涌動，譬如2002年銷售總量的下降，銷售價格的抬升與租賃價格的回落均說明了寫字樓市場的不穩(wěn)定，而從消費者角度看，由于群體的多樣化及高檔群體消費觀念的成熟，則不斷推動市場走向細(xì)分化之路，同時對于開發(fā)商的資源整合能力和市場應(yīng)變能力提出較高要求。 2、 寫字樓區(qū)域分布目前，青島市寫字樓市場已經(jīng)形成明顯的區(qū)域分布。 核心CBD 區(qū)域 延

40、安三路、山東路、福州路及周邊 中山路、團(tuán)島及周邊 遼寧路及周邊 （1）核心CBD區(qū)域分析核心CBD區(qū)域指香港路一線和市政府周圍區(qū)域。 該區(qū)域匯聚了城市中的行政辦公、金融機構(gòu)、星級酒店、大型商業(yè)購物中心等優(yōu)勢資源，且交通方便，地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，所以有利于企業(yè)塑造良好的形象，鼓舞員工士氣，提高工作效率，滿足軟性需求，自然成為諸多企業(yè)的首選。 該區(qū)域的寫字樓大都為近幾年建設(shè)。區(qū)域內(nèi)共有130萬平方米的寫字樓，占據(jù)市場總量的70%，青島市較具實力的公司、外資企業(yè)多集中于此處。 通常租售價格比較高，售價為8000-15000元/平方米，租金為2-4元/平方米/天。寫字樓的基本配套設(shè)施較其他區(qū)域完善

41、，除必備的餐廳、電梯、停車場，部分寫字樓內(nèi)還配有會議中心、咖啡廳、娛樂場所及商場等設(shè)施。代表樓盤有國際金融中心等。 <1> 寫字樓用途從寫字樓的用途來看，商住兩用型公寓曾作為寫字樓概念的補充和延伸，在市場中占據(jù)了重要角色，如陽光大廈、華普大廈等。但是由于物業(yè)管理的難度及政策的約束，使該類型逐步淡出市場。 目前CBD區(qū)域內(nèi)主要以純寫字樓為主，但是為了迎合市場需求，部分開發(fā)商在開發(fā)及規(guī)劃上逐步趨于細(xì)致化，如新世界數(shù)碼港在推出寫字樓的同時推出酒店式公寓，實現(xiàn)徹底的市場細(xì)分。 <2> 寫字樓定位在綜合性的基礎(chǔ)上出現(xiàn)產(chǎn)品細(xì)分的產(chǎn)物。如軟件大廈，主要吸納IT界公

42、司，凸顯完全的專業(yè)優(yōu)勢。在推廣模式上，5A智能大廈則成為CBD區(qū)域內(nèi)的主推產(chǎn)品，成為諸多樓盤對外宣傳的熱點，如華仁國際大廈、華歐英德隆、世紀(jì)大廈等，均以5A級標(biāo)準(zhǔn)突出樓盤品質(zhì)及形象。 <3> 寫字樓客群雖然CBD區(qū)域內(nèi)具有得天獨厚的優(yōu)勢，但是從客戶群體構(gòu)成看，主要集中于較具實力及較具規(guī)模的公司或團(tuán)體，他們對寫字樓產(chǎn)品的極高要求，使得開發(fā)商不得對產(chǎn)品及服務(wù)更加精益求精，由此也導(dǎo)致競爭的激烈。 3、 寫字樓市場供給2002年寫字樓新開工面積為19萬平方米，增長率為14.9%，新增投資額為6.3億元，增長率為61.6%，銷售面積為8.5萬平方米，與2001年相比減少1

43、2.5%。寫字樓市場投資額和開工面積遠(yuǎn)高于歷年水平，而銷售情況卻出現(xiàn)負(fù)增長。 2003年1-7月份，房地產(chǎn)總投資55.55億元，比去年同期增長39.6%。寫字樓完成投資2.45億元，新開工面積為9.39萬平方米，寫字樓開工面積增勢趨緩。 數(shù)據(jù)表明，開工面積近年內(nèi)處于漲勢狀態(tài)，但是銷售情況卻不盡如人意，升降中反映出供給與需求失衡。 供需市場對比分析 由此可得出：供應(yīng)量大于每年的消化量；銷售量呈逐年下滑的趨勢；2003年，寫字樓開發(fā)量和銷售量均出現(xiàn)下滑現(xiàn)象，寫字樓開發(fā)趨緩；目前整體需求量不足。4、 寫字樓的經(jīng)營寫字樓的市場開發(fā)具有以下特點： 寫字樓產(chǎn)品價格高。只有少量的大企業(yè)才

44、有經(jīng)濟(jì)能力購買，與住宅市場相比市場需求不旺。 開發(fā)資金壓力大、風(fēng)險高。寫字樓用戶（買家和租戶）只有在現(xiàn)房時才會購買和租用。 資金回收周期長。如果寫字樓用于出租更延長了資金的回收期。 5、 銷售方式從銷售方式分析，形式較為多元，本次調(diào)查中，有35%的產(chǎn)品只用于出售，31%的產(chǎn)品只用于出租，可租可售的占據(jù)22%的比率。 觀察新上市高檔樓盤，商家更為偏愛整層銷售的策略。比較兩種銷售策略，發(fā)現(xiàn)整層銷售對于開發(fā)商益處較多。但整層銷售的方法并不適用整個寫字樓市場，對于開發(fā)商而言，應(yīng)詳盡分析市場狀況、區(qū)域特征、客戶需求，采用合適的出讓模式。  銷售方式比例表6、 寫字樓市場發(fā)展

45、趨勢（1）經(jīng)濟(jì)青島市是國家重要的經(jīng)濟(jì)中心，五大港口城市之一，已成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中較為重要的鏈條和中國對外發(fā)展的重要窗口。作為北京奧運的伙伴城市，在奧運經(jīng)濟(jì)的拉動下，將吸引更多的外來投資，主要包括外國資本和外地資本。對于中資企業(yè)來說，由于企業(yè)規(guī)模及實力的擴大，外向交流的頻率逐步增加。由此導(dǎo)致高檔群體對寫字樓的內(nèi)涵及品質(zhì)的嚴(yán)要求，從而推動寫字樓市場迎合國際化的需求，市場呼喚著高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓。  （2）政策市政府為適應(yīng)新時期發(fā)展需要提高城市化水平，增強配套設(shè)施建設(shè)。規(guī)劃在未來3-5年內(nèi)，在香港路兩側(cè)建成總規(guī)模達(dá)到250萬平方米左右的高檔寫字樓群，形成中央商務(wù)區(qū)。 對中山路以西區(qū)域?qū)嵤└邩?biāo)準(zhǔn)規(guī)

46、劃和二次開發(fā)，逐步建成總規(guī)模達(dá)到200萬平方米的中央商務(wù)區(qū)副中心。 青島市政府將未來經(jīng)濟(jì)的增長點放到現(xiàn)代服務(wù)業(yè)上，第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展必將帶動寫字樓市場的需求。 （3）群體從青島的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢看，會吸引大量的外資企業(yè)及較具實力的外地企業(yè)尋找發(fā)展機會，該部分群體加之青島本地成長的實力企業(yè)共同構(gòu)成高檔客戶層。青島同樣以其優(yōu)良的環(huán)境吸引、培育了眾多私營小企業(yè)，部分企業(yè)或者處于創(chuàng)業(yè)階段，或者因為資金薄弱，實力欠缺，更希望能夠找到價廉物美的辦公環(huán)境，由此也導(dǎo)致對中低檔寫字樓的大量需求。 （4）未來寫字樓發(fā)展特點隨著寫字樓市場逐漸走向國際化，世界知名企業(yè)的總部或分公司將進(jìn)駐青島。為保持企業(yè)的良好形象，跨國企

47、業(yè)的到來勢必要求提高青島寫字樓的品質(zhì)，從而將促進(jìn)青島寫字樓尤其是高檔樓盤達(dá)到更高的標(biāo)準(zhǔn)。 高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計 面對災(zāi)難的抵御性 開發(fā)商的經(jīng)營思路 總而言之，無論是經(jīng)濟(jì)因素的推動還是經(jīng)歷突發(fā)事件后的深醒，還是市場變化的影響，寫字樓市場的發(fā)展之路還很漫長，它需要開發(fā)商明確思路，以超前的理念和對人類細(xì)致入微的關(guān)懷，來創(chuàng)造雙贏的局面。黃島房地產(chǎn)市場(一)黃島概況黃島為青島市七區(qū)之一，依山傍海，風(fēng)光秀麗，氣候宜人。92年黃島區(qū)與青島開發(fā)區(qū)合并，現(xiàn)有面積280平方公里，人口40萬。其中青島開發(fā)區(qū)是國務(wù)院于1984年首批設(shè)立的14個經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之一。青島正在努力打造“品”字大都市，大青島的框架包括青島、黃島、紅

48、島“品”字形布局，包括從瑯琊臺到田橫島建設(shè)濱海大道，沿這條大道建設(shè)衛(wèi)星城市。黃島被定位為青島市的輔城，發(fā)展重點將以工業(yè)為主，成為青島市的工業(yè)重心，突出發(fā)展三大特色經(jīng)濟(jì)：大港口、大工業(yè)、大旅游。2003年，黃島全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值212.2億元，增長29.2%，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值完成3.8億元，增長5.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值完成139億元，增長30.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值69.4億元，增長27.5%；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超過8000美元，增長18%，為全市平均水平的2.6倍，已接近世界中等收入國家水平中線，標(biāo)志著黃島區(qū)已進(jìn)入一個全新的發(fā)展時期。(二) 黃島城區(qū)功能劃分黃島區(qū)目前有五個功能區(qū)：

49、黃島行政商務(wù)中心區(qū)、臨港工業(yè)區(qū)、黃島石化工業(yè)區(qū)、珠山生態(tài)高效農(nóng)業(yè)區(qū)、薛家島旅游度假區(qū)。五個功能區(qū)的功能定位決定了其近年來的發(fā)展情況，目前行政商務(wù)中心區(qū)已形成了全區(qū)的商業(yè)中心，行政辦公中心正在建設(shè)中，目前已初具規(guī)模；臨港工業(yè)區(qū)已經(jīng)進(jìn)入幾大工業(yè)園區(qū)，配套將逐漸完善，工業(yè)以家電電子業(yè)為主，已經(jīng)形成了北方最大的家電電子工業(yè)基地，未來發(fā)展估計將以家電電子產(chǎn)業(yè)鏈為主；石化工業(yè)區(qū)未來隨著大煉油項目的進(jìn)入，將成為以石化為主的產(chǎn)業(yè)鏈基地；生態(tài)高效農(nóng)業(yè)區(qū)則以農(nóng)業(yè)為主，未來發(fā)展仍將延續(xù)以農(nóng)業(yè)為主的路線；薛家島旅游度假區(qū)目前概念性規(guī)劃正在論證中，相信憑借其有利的海景資源，將來可以發(fā)展成為國內(nèi)知名旅游度假區(qū)；五個功能區(qū)

50、，各自發(fā)揮其產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，利用優(yōu)勢互補，經(jīng)濟(jì)發(fā)展互相帶動。(三) 房地產(chǎn)開發(fā)黃島區(qū)的開發(fā)主要以工業(yè)為主，城市建設(shè)最近三年才剛剛起步，且主要在香江路和長江路一帶。黃島區(qū)新建和在建的各種房地產(chǎn)項目主要集中在5大片區(qū)，未來的房地產(chǎn)開發(fā)主要以此5個區(qū)域為重點。其中長江路將成為未來居住的核心區(qū)域；薛家島將成為旅游核心區(qū)；靈山衛(wèi)將成為居住次核心區(qū)域；辛安和黃島主要以工業(yè)為主，房地產(chǎn)供應(yīng)主要以中低檔為主。黃島區(qū)經(jīng)過十幾年的發(fā)展建設(shè)，已經(jīng)具備了一定的規(guī)模，各類固定資產(chǎn)開發(fā)，為各種工業(yè)企業(yè)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)場地等，下面通過固定資產(chǎn)投資額和房地產(chǎn)投資額的分析，對目前黃島的建設(shè)狀況進(jìn)行概括性分析。數(shù)據(jù)來源：黃島

51、區(qū)統(tǒng)計年鑒（2004年）通過分析1998年以來的固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)投資來看，黃島的各類固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)發(fā)展迅速，通過圖表可以明顯地看出，其進(jìn)入了一個飛躍性的階段，1999年房地產(chǎn)投資和固定資產(chǎn)投資增幅迅猛。根據(jù)市場的訪談?wù){(diào)研說明兩者吻合，固定資產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展互相支撐，取得了共同發(fā)展。黃島房地產(chǎn)開發(fā)特征：從目前房地產(chǎn)開發(fā)情況來看，黃島的房地產(chǎn)市場存在以下特征：開發(fā)項目區(qū)域集中沿香江路、武夷山路一帶等城市中心發(fā)展已較為成熟，空置土地不多，目前所開發(fā)房地產(chǎn)項目主要分布在保稅區(qū)和長江路等土地資源相對豐富的地區(qū)。而長江路一帶由于其所處地理位置優(yōu)越（為黃島行政商務(wù)中心區(qū)）以及可開發(fā)土地規(guī)模大，沿長江路向西

52、、向南地區(qū)還有大量可開發(fā)土地，片區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)量大，預(yù)計該片區(qū)將成為未來黃島區(qū)房地產(chǎn)市場競爭的主戰(zhàn)場。購買者投資目的性強黃島的商品房從目前現(xiàn)狀來說銷售情況良好，但是入住率非常低，只有約百分之五十（60%）。究其原因是因為外來投資者的介入。據(jù)統(tǒng)計：黃島區(qū)內(nèi)所開發(fā)的樓盤，有一半以上是黃島區(qū)以外的人士購買的，有國內(nèi)人士，也有外籍人士，而購買的目的主要用于投資。價格漲幅大黃島樓盤之所以成為投資者的樂園，就在于其升值快、升值潛力大。比如傲海星城：其一期發(fā)售的時候起價為3，000元/，發(fā)售第二期起價為3，400元/。又比如已經(jīng)入伙的香山花園：一期開盤起價1，000多元每平方米，到二期已經(jīng)是接近3，000元每

53、平方米。帶裝修在售樓盤普遍是廚、衛(wèi)帶裝修出售，部分樓盤甚至全屋裝修，提供裝修套餐供客戶選擇。整體市場進(jìn)入調(diào)整期隨著開發(fā)量的增加，各個項目的產(chǎn)品已經(jīng)消化部分，價格上漲到了一定程度，產(chǎn)品的總價接近百萬，另外就是政府對于整個黃島區(qū)的規(guī)劃尚未出臺等等原因，導(dǎo)致目前房地產(chǎn)市場發(fā)展比較平穩(wěn)，投資客、開發(fā)商大都持觀望態(tài)度，市場進(jìn)入調(diào)整期，為下一階段的飛躍儲備力量。(四)工業(yè)發(fā)展黃島區(qū)的土地利用和開發(fā)，根據(jù)其經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的功能定位，很大一部分土地是作為工業(yè)企業(yè)的廠房廠區(qū)開發(fā)。據(jù)不完全統(tǒng)計，黃島區(qū)現(xiàn)有世界500強企業(yè)中的30多家投資設(shè)立了40多個項目；如三菱商事、松下電器、日立等等；03年，黃島實現(xiàn)進(jìn)口6.4億美

54、元，增長36%，出口9.55億美元，增長25%；現(xiàn)在成立的主要工業(yè)園區(qū)有海爾工業(yè)園、海信信息產(chǎn)業(yè)園、澳柯瑪工業(yè)園、海西灣造修船基地、國風(fēng)生物海洋藥物工業(yè)園、鋼鐵深加工工業(yè)園、機械工業(yè)園等；總之，青島開發(fā)區(qū)崛起為一個新興的家電電子基地，繼珠江三角洲和長江三角洲成為中國重要的家電電子生產(chǎn)基地之后，這一基地已成為中國北方最大的家電電子生產(chǎn)基地。家電電子產(chǎn)業(yè)對開發(fā)區(qū)GDP的貢獻(xiàn)率越來越大，企業(yè)也越來越多。家電電子產(chǎn)業(yè)，成為領(lǐng)跑開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的生力軍。同時青島大煉油項目的立項，意味著黃島區(qū)將成為未來中國北方最大的煉油及化工等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈基地之一，其對黃島經(jīng)濟(jì)的帶動將起到非常大的作用。(五)學(xué)校園區(qū)建設(shè)黃島區(qū)政

55、府的十大工程中，關(guān)于大學(xué)城的項目，以及目前已經(jīng)在建的幾個大規(guī)模學(xué)校園區(qū)，說明了學(xué)校園區(qū)對于土地的開發(fā)利用成為次于工業(yè)園區(qū)和房地產(chǎn)開發(fā)的第三土地使用大戶。大學(xué)城預(yù)選址：大學(xué)城擬選址位于珠山國家森林公園內(nèi)，北依龍雀山，南視小珠山，俯瞰柳花泊辦事處全景，自然風(fēng)景秀麗；東西兩側(cè)為城市主干道珠宋路、柳花泊路，南為同三高速公路在開發(fā)區(qū)唯一出口，交通非常便利，總面積約2000畝。(六)黃島人口黃島市歷年人口增長率：數(shù)據(jù)來源：黃島區(qū)統(tǒng)計年鑒（2004年）從上可反映出黃島區(qū)人口快速增長，且增長率由逐年加快的趨勢，平均增長率達(dá)到4.2%。人口的快速增長為未來黃島區(qū)成為集居住、旅游、航運、制造業(yè)于一體的大型新區(qū)做好

56、了充分的鋪墊。(七)黃島發(fā)展規(guī)劃目前黃島的規(guī)劃尚未出臺，薛家島的概念規(guī)劃正在論證中，根據(jù)市場分析，預(yù)測規(guī)劃可能路線如圖；Page薛家島國際旅游度假區(qū)、西海岸行政商務(wù)區(qū)和青島市旅游商務(wù)綜合區(qū)；其中薛家島將規(guī)劃為青島市海洋旅游品牌；工業(yè)區(qū)保持目前發(fā)展方向；香江路附近規(guī)劃為商業(yè)金融中心區(qū)。黃島市的旅游業(yè)發(fā)展相比青島較為落后，但是其資源非常豐富。薛家島的金沙灘、銀沙灘、唐島灣、小珠山森林公園等，山景海景都是北方不可多得的旅游資源。薛家島旅游度假區(qū)北依環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，南靠長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈，擁有廣闊的中國大陸客源腹地，擁有我國北部沿海地區(qū)優(yōu)良的自然資源和條件極佳的海岸線，占據(jù)地理優(yōu)勢，是我國北方地區(qū)最具發(fā)展

57、潛力的濱海旅游度假區(qū)。(八) 黃島發(fā)展預(yù)測1) 發(fā)展歷程青島開發(fā)區(qū)的成長歷程，概括起來大致可劃分為三個階段：探索起步階段：從1985年到1992年。這一階段主要是堅持“以項目建設(shè)帶動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)保證項目上馬”的工作方針，致力于搞好各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，興辦了一些中小型的項目。期間，1989年12月份，國家級青島新技術(shù)試驗區(qū)在開發(fā)區(qū)成立；1992年11月份，青島保稅區(qū)經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立。 二次創(chuàng)業(yè)階段：從1992年到2001年。進(jìn)入這一階段的歷史轉(zhuǎn)折點是1992年的鄧小平同志南巡講話和青島開發(fā)區(qū)與青島市黃島區(qū)的體制合一。青島開發(fā)區(qū)于1996年完成了區(qū)域總體規(guī)劃布局的

58、調(diào)整，將兩區(qū)合一后的區(qū)域規(guī)劃為六大功能區(qū)，包括石化工業(yè)區(qū)、國際商貿(mào)倉儲加工區(qū)、臨港工業(yè)區(qū)、高效農(nóng)業(yè)區(qū)、行政商務(wù)中心區(qū)、綜合旅游區(qū)。第三階段：從2001年3月至今。其標(biāo)志性事件：一是青島老港外貿(mào)集裝箱業(yè)務(wù)及其他大宗進(jìn)出口海運業(yè)務(wù)完成了向青島開發(fā)區(qū)前灣新港的轉(zhuǎn)移，二是，青島市委、市政府作出了“挺進(jìn)西海岸、構(gòu)建青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心”的重大戰(zhàn)略決策，預(yù)示著青島開發(fā)區(qū)迎來了由建區(qū)到興區(qū)的重大轉(zhuǎn)折。將人口、農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、工業(yè)總產(chǎn)值、實際利用外資、固定資產(chǎn)投資和GDP做成一個圖表，雖然其發(fā)展階段不盡相同，但是整合后，我們可以發(fā)現(xiàn)其排除各種干擾因素的情況下，發(fā)展歷程基本上分為三個階段，其每個階段的轉(zhuǎn)折節(jié)點，都有著相應(yīng)的政策或者大事件影響著其轉(zhuǎn)變