宿舍樓項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

1、維信集團(tuán)廣寧新產(chǎn)業(yè)基地宿舍樓項(xiàng)目工程商業(yè)計(jì)劃書前言前期我公司對(duì)廣寧縣房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了宏觀的整體分析，對(duì)目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行了微觀的細(xì)致研究，基于對(duì)市場(chǎng)有了正確的評(píng)估和判斷后，我方對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品有了整體定位構(gòu)想，有意同投資方共同參與項(xiàng)目的繼續(xù)運(yùn)行。通過我方近一時(shí)期的工作，我公司企劃部門為發(fā)展提供以下整合思路及運(yùn)作方案。目 錄第一部分：發(fā)展戰(zhàn)略篇第二部分：市場(chǎng)分析篇第三部分：營(yíng)銷定位篇第四部分：營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)篇第五部分：合作運(yùn)作篇產(chǎn) 品 檔 案地理位置：廣寧縣二廣高速廣寧出口橫山方向1KM處開 發(fā) 商：維信集團(tuán)股份有限公司施工單位： 監(jiān)理單位：深圳市佳安特建設(shè)監(jiān)理有限公司設(shè)計(jì)單位：湖南城市學(xué)院設(shè)計(jì)研究院廣州分院

2、園林景觀：占地面積： 公頃容 積 率： 綠 化 率： %第 一 部 分發(fā) 展 戰(zhàn) 略 篇公司簡(jiǎn)介及發(fā)展歷程維信股份集團(tuán)有限公司成立于2005年，總部位于香港。公司長(zhǎng)期從事環(huán)保及智能產(chǎn)品的生產(chǎn)與開發(fā)，目前維信集團(tuán)在中國(guó)大陸相繼投資了深圳維信、廣州科利達(dá)、肇慶維勝及全國(guó)多家垃圾處理廠、污水處理廠等企業(yè)，并取得良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。  維信集團(tuán)長(zhǎng)期致力于環(huán)保事業(yè)，投資并參與建設(shè)了河北承德生活垃圾處理廠（含污水處理廠）、山東德州生活垃圾處理廠、山東聊城污水處理廠、甘肅武威污水處理廠和生活垃圾填埋場(chǎng)等十余家市政環(huán)保處理工廠，在該領(lǐng)域擁有廣泛的行業(yè)資源及管理經(jīng)驗(yàn)。  維信

3、集團(tuán)長(zhǎng)期從事再生塑料的生產(chǎn)及貿(mào)易業(yè)務(wù)，擁有多家再生塑料加工廠，并長(zhǎng)期與歐洲、美洲、澳大利亞、韓國(guó)等海外供應(yīng)商合作，擁有穩(wěn)定、優(yōu)質(zhì)、廉價(jià)的國(guó)外貨源。在國(guó)內(nèi)積累了一大批客戶及合作伙伴。并于2010年啟動(dòng)項(xiàng)目升級(jí)改造計(jì)劃，投資建設(shè)了肇慶維勝環(huán)保資源科技有限公司，將形成年產(chǎn)六萬噸的生產(chǎn)規(guī)模。集團(tuán)控股的深圳維信公司及2009成立的廣州科利達(dá)智能設(shè)備有限公司，位于廣州科學(xué)城，投資總額1430萬美元，由香港維信100%控股。主營(yíng)業(yè)務(wù)為研發(fā)、生產(chǎn)智能門控安防電子產(chǎn)品。目前科利達(dá)30000M²廠房正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)明年上半年投產(chǎn)，產(chǎn)品主要出口到北美地區(qū)及在中國(guó)大陸銷售。  維信集團(tuán)投

4、資的肇慶維勝環(huán)保資源科技有限公司，成立于2011年初，位于廣寧縣五和鎮(zhèn)華南再生資源產(chǎn)業(yè)園，注冊(cè)資金600萬美元。公司致力于發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、綠色經(jīng)濟(jì)、可再生資源回收、加工和再利用。公司已經(jīng)完成該項(xiàng)目一期工程，已經(jīng)全部完工并正式投產(chǎn)。  維信集團(tuán)經(jīng)過在肇慶市投資的探索，對(duì)于肇慶地區(qū)所在的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及投資環(huán)境具有一定的信心，建立了一定的人脈關(guān)系。集團(tuán)決定，擴(kuò)大在肇慶廣寧縣的投資，打造上下游一體的環(huán)保產(chǎn)業(yè)鏈?；谶@些基礎(chǔ)，集團(tuán)于2012年3月與廣寧縣政府簽約，在廣寧縣橫山鎮(zhèn)建設(shè)面積達(dá)1500畝的橡塑工業(yè)園。園區(qū)將主要用再生塑料進(jìn)行改性，生產(chǎn)各種高性能塑料原料及制品。園區(qū)并采用世界最先進(jìn)

5、的濕法無三廢生產(chǎn)技術(shù)，將廢舊輪胎加工成高能量膠粉。該項(xiàng)目分五期建設(shè)，總投資20億元。建成后，將年生產(chǎn)25萬噸改性塑料，15萬噸膠粉。預(yù)計(jì)年銷售額約40億元，解決就業(yè)人口約10000人。目前一期工程征地已經(jīng)完成，正在進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。維信集團(tuán)廣寧橡塑產(chǎn)業(yè)園是集團(tuán)打造的又一個(gè)大型環(huán)保產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，總投資約20億元，將成為維信集團(tuán)環(huán)保事業(yè)發(fā)展上的又一個(gè)里程碑。公司成立旨在躋身宿遷市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之歷史潮流，公司的未來發(fā)展戰(zhàn)略是：以房地產(chǎn)代理、展覽展示及其一條龍服務(wù)為主。開展全方位優(yōu)質(zhì)、高效、高信譽(yù)的房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括展覽展示、項(xiàng)目策劃、銷售代理、物業(yè)管理、裝飾設(shè)計(jì)、經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)等。宿遷市金谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正

6、憑借其科學(xué)規(guī)范的內(nèi)部管理，優(yōu)秀獨(dú)特的企業(yè)文化，精干高效的人才隊(duì)伍，通過“住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化+企業(yè)管理現(xiàn)代化+資本運(yùn)營(yíng)現(xiàn)代化”的新世紀(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，采取以住宅業(yè)為主導(dǎo)的主業(yè)精深化、前后向關(guān)聯(lián)化的產(chǎn)業(yè)定位策略，沿著住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的道路不斷前進(jìn)，力爭(zhēng)在3至5年內(nèi)建設(shè)成為宿遷最大的現(xiàn)代化住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。第 二 部 分市 場(chǎng) 分 析 篇一、廣寧縣宏觀經(jīng)濟(jì)分析廣東省肇慶市下轄縣，位于廣東省中西部，北江支流綏江中游。位于珠三角一小時(shí)生活圈內(nèi)，東北與清新區(qū)交界，東南與四會(huì)市相連，西南與德慶縣、高要市接壤，西北毗鄰懷集縣，北面與陽山縣相交，是廣西、湖南等省陸路來往珠三角地區(qū)的主要通道之一。距廣州市區(qū)100公里，至肇慶市區(qū)

7、60公里，境內(nèi)二廣高速橫穿而過，驅(qū)車前往廣州市僅需1小時(shí)，是廣東省山區(qū)縣中離珠三角核心區(qū)最近的縣，全縣總面積2380平方公里，人口54萬。宿遷是投資的樂土和創(chuàng)業(yè)的樂園，一流的基礎(chǔ)設(shè)施，宜人的生態(tài)環(huán)境，靈活的政策洼地、高效的服務(wù)平臺(tái)，讓宿遷充滿了蓬勃的朝氣和旺盛的活力。開放的宿遷，歷史悠久，具有深厚的人文資源；基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，具有發(fā)達(dá)的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)；自然資源豐富，具有巨大的開發(fā)潛力優(yōu)勢(shì)各項(xiàng)政策是靈活優(yōu)惠，具有靈活的發(fā)展環(huán)境優(yōu)勢(shì)；產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好，具有低成本的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張優(yōu)勢(shì)。近年來，宿遷經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，改革開放進(jìn)程明顯加快，中心城市建設(shè)日新月異，基礎(chǔ)設(shè)施條件大大改善。今天的宿遷大地是一片投資的熱土，

8、創(chuàng)業(yè)的樂園，蘊(yùn)藏著無限的商機(jī)和無窮的發(fā)展?jié)摿?。近年來，江蘇省委、省政府一直將宿遷作為特殊區(qū)域給予重點(diǎn)扶持，是江蘇省唯一的“經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展綜合改革試點(diǎn)城市”。2005年，江蘇省委、省政府明確提出，“在不違背國(guó)家政策法規(guī)的前提下，允許和鼓勵(lì)宿遷市采取更加靈活的政策措施，更加靈活的管理制度、更加靈活的改革舉措加快發(fā)展”，并在江蘇省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要中指出，“繼續(xù)加大對(duì)蘇北的扶持力度，重點(diǎn)加大對(duì)宿遷的扶持，下更大力氣幫助宿遷實(shí)現(xiàn)突破。”省委、省政府給予宿遷特殊的大力度的政策支持，有力在促進(jìn)了宿遷的改革開放和全面發(fā)展。有省里的堅(jiān)實(shí)扶持和支持，宿遷市不僅在所得稅方面給予客商最大的優(yōu)惠，而

9、且在增值稅方面也實(shí)行了特殊的政策，凡外商投資宿遷經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的工業(yè)生產(chǎn)性企業(yè)，增值稅地方留成部分前2年由開發(fā)區(qū)財(cái)政全額獎(jiǎng)勵(lì)，后3年獎(jiǎng)勵(lì)其留成部分的50%。同時(shí)，企業(yè)在用地、用水、用電等方面享受全省最優(yōu)政策，形成了加快各類生產(chǎn)要素向宿遷富集的“洼地”效應(yīng)。 建市以來，全市攻堅(jiān)克難，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，截止06年7月份累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資1043.8億元，城市環(huán)境、交通條件得到明顯改善。2005年，全市基礎(chǔ)設(shè)施投入15.4億元，公路總里程達(dá)6192公里。公用通信網(wǎng)絡(luò)迅速擴(kuò)展，一個(gè)覆蓋全市、服務(wù)全面的現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡(luò)初步建成，經(jīng)濟(jì)發(fā)展“瓶頸”逐步消除。城市化進(jìn)程快速推進(jìn)，城市規(guī)模迅速擴(kuò)張，中心城市規(guī)劃區(qū)面

10、積擴(kuò)大到2108平方公里，建成區(qū)面積達(dá)220平方公里，城市的各項(xiàng)功能日趨完善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的輻射力和影響力進(jìn)一步提升，特別是近幾年大力整治經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，為加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了良好的氛圍。去年宿遷市榮獲“2005浙商(省外)最佳投資城市”獎(jiǎng)，今年又獲得浙商投資“最具人氣獎(jiǎng)”，使宿遷市的知名度、美譽(yù)度顯著提高。外地客商紛紛來宿遷市投資興業(yè)，為宿迂市加恢哎袋增強(qiáng)了后勁。 宿遷市建市以后即頒布了宿遷市鼓勵(lì)外商投資辦法，最近又出臺(tái)了宿遷市關(guān)于鼓勵(lì)外商投資的若干政策規(guī)定，該規(guī)定從“土地使用”、“涉外稅費(fèi)”、“水電、金融、保險(xiǎn)”、“勞動(dòng)用工”、“獎(jiǎng)勵(lì)”等多方面規(guī)定外商投資的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。市委市政府還要求公安、司法

11、、金融等部門采取各種措施，為外商投資提供治安、法律、資金等全方位的優(yōu)惠環(huán)境。 迅速發(fā)展的宿遷市已成為國(guó)內(nèi)外商家的投資樂園。舉例近期宿遷市房產(chǎn)一些重點(diǎn)投資項(xiàng)目： 03/05 上海億兆投資集團(tuán)，投資5億干駱馬湖現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)定名為“夏陽.銀湖花園”項(xiàng)目05年8月開工，09年竣工 03/06 “中國(guó)世界村”，比利時(shí)客商投資，落戶于宿遷湖濱新城，項(xiàng)目總額1億歐元 04/06 上海漢飛（宿遷）生物醫(yī)藥化工有限公司正式落戶，項(xiàng)目總投資5000萬元，投產(chǎn)達(dá)效后，年可實(shí)現(xiàn)銷售額2.4億元，利稅4500萬元。 04/06 昆山東方云頂廣場(chǎng)有限公司投資5.8億元的休閑旅游度假項(xiàng)目落戶宿遷市 11/

12、06 中國(guó)·駱馬湖高爾夫產(chǎn)業(yè)園已簽署進(jìn)園項(xiàng)目12項(xiàng)，包括高爾夫球場(chǎng)練習(xí)場(chǎng)、世界高爾夫度假村等，建設(shè)于江蘇宿遷湖濱新城開發(fā)區(qū)嶂山公園以東，面積8.7平方公里，定位成中國(guó)最大創(chuàng)新型純生態(tài)高爾夫產(chǎn)業(yè)基地，吸引投資金額達(dá)18億元而宿遷市的多種投資的項(xiàng)目的啟動(dòng)也充分表明宿遷市作為江蘇省新興的發(fā)展?jié)摿Τ鞘械木薮蟮奈?。二、宿遷市地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀總論 目前房地產(chǎn)業(yè)已成為我市重要的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)我市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)。 宿遷市繼續(xù)加大中心城市建設(shè)及老城區(qū)改造力度，城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)得到前所未有的發(fā)展壯大。投資環(huán)境相對(duì)寬松，項(xiàng)目建設(shè)突飛猛進(jìn)。房地產(chǎn)開發(fā)迅猛發(fā)展，居民居住條件明顯改善?！笆?/p>

13、五”以來，宿遷市房地產(chǎn)業(yè)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，為裝點(diǎn)和美化城市、改善城鄉(xiāng)居民的居住條件、促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資85.85億元，比“九五”時(shí)期增長(zhǎng)了11.6倍，年遞增68.8%。其中住宅投資60.16億元，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資19.67億.市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資48.69億元，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量的56.7%，年遞增57.1%。市區(qū)相繼建成或基本建成了 “府苑小區(qū)”、“項(xiàng)王小區(qū)”、“馬陵小區(qū)”、“恒佳花園”、“幸福家園”、“新園小區(qū)”、“金谷花園”、“豪域花園”等生活小區(qū)。 自2003年實(shí)施“55210”工程以來，市區(qū)先后建成了萬源批發(fā)商城、西楚商城、仿古一一

14、條街等商業(yè)區(qū)，帶動(dòng)了市區(qū)人氣的提升和商氣的集聚。當(dāng)前，一批更大的商貿(mào)流通設(shè)施正如火如荼地建設(shè)，如宿遷義烏國(guó)際商貿(mào)城、沭陽國(guó)際汽摩配綜合商城等，投資規(guī)模都在億元以上。隨著房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，宿遷市居民居住條件與居住環(huán)境得到明顯改善。2004年末，市區(qū)居民人均住房面積達(dá)24.19平方米，比2000年末增加11.81平方米，增95.4%。 2001年至2004年，僅市本級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)土地出讓金就達(dá)18.97億元，有力地支持了中心城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。（2001年以求，全市房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)的地方稅收年均遞增195.1%，其中2004年實(shí)現(xiàn)1.26億元，占地稅收入的20.4%。今年1-9月份，全市房地產(chǎn)業(yè)入庫營(yíng)

15、業(yè)稅2.1629億元，占全部營(yíng)業(yè)稅的73%，同比增長(zhǎng)41.7%；入庫企業(yè)所得稅5351萬元，占全部企業(yè)所得稅的45%，同比增長(zhǎng)283.4%。由于房地產(chǎn)行業(yè)的帶動(dòng)，全市契稅和土地增值稅收入分別完成年度預(yù)算的114.3%和119.6%，均提前三個(gè)月完成了年度收人計(jì)劃，局地產(chǎn)業(yè)已成為全市重要的財(cái)稅來源之一。(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 房地產(chǎn)投資可以說是一個(gè)城市發(fā)展投資的風(fēng)向標(biāo)，代表著城市發(fā)展的能動(dòng)性和巨大潛力，更有效的反映了城市整體規(guī)劃的發(fā)展。一直以來，宿遷市的房地產(chǎn)的投資在固定資產(chǎn)的投資居高不下，成為城市整體基礎(chǔ)設(shè)施建沒的重要一環(huán)?！耙蛔鞘芯拖褚粋€(gè)大住宅。而一一所住宅也像一座城市，二者都像生物，其

16、機(jī)體的每一部分都是相互關(guān)聯(lián)、協(xié)調(diào)一致?！?近幾年來，隨著我國(guó)住房福利制度的改革，解困房退出歷史舞臺(tái)，貨幣分房政策的推出，使人們對(duì)住房的需求變成現(xiàn)實(shí)的需要，大大刺激了人們的購房欲望，推進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)架構(gòu)中的重要組成部分和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力量?！?005年中國(guó)納稅500強(qiáng)企業(yè)排行榜”近日揭曉，有三家地產(chǎn)企業(yè)上榜，從行業(yè)的角度來講房地產(chǎn)的迅速發(fā)展已經(jīng)成為了社會(huì)稅收的重要行業(yè)。到2005年6月底，房地產(chǎn)稅收已經(jīng)成為浙江地稅第一在稅源，2005年上半年浙江地稅收入396.43億元，其中房地產(chǎn)業(yè)稅收比重上升到了21.9%，達(dá)86.82億元。從這一層面來講，江蘇省的地

17、產(chǎn)投資發(fā)展是江蘇發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，反映出江蘇省迅速發(fā)展的地產(chǎn)業(yè)是地區(qū)內(nèi)最為重要的行業(yè)，投資前景和潛力可見一斑。而作為05“浙商最佳投資城市”和06“中國(guó)城市管理進(jìn)步獎(jiǎng)”的宿遷市必定的成為江蘇乃至全國(guó)房產(chǎn)業(yè)的一面旗幟。下表體現(xiàn)了宿遷的房地產(chǎn)投資的發(fā)展情況：完成房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）40.0038億元35.0032.23億元30.0023.31億元25.0020.0015.0011.84億元10.005.000.001-7月1-11月 2003年 2004年 2005年 2006年由圖表可見03年1-11月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資共完成11.84億元，04年全年共完成23.31億元，05年全年共完成38億

18、元，較04年同期增長(zhǎng)了63.02%，而06年的1-7月份完成的32.23億元就已經(jīng)完成05年全年的84.81%。另外，2005年數(shù)據(jù)顯示，1-10月份，全市房地開發(fā)投資共完成33.85億元，較去年同期增加了66.02%。其中市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資17.50億元，同比增長(zhǎng)68.2%。相比1-6月份時(shí)全市房地產(chǎn)開發(fā)投資37.9%的同比增幅，近兩個(gè)月市區(qū)投資增速不斷加快，增幅迅速提高；投資住宅建設(shè)的資金為20.87億元，較去年同期增加了130.20%，投資商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的資金較去年同期增加了55.23%，而投資辦公樓的資金較去年同期有所回落。這表明宿遷市目前地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，投資資金流向看，住宅市場(chǎng)為投

19、資的為投資的主流。2006年以來，雖然國(guó)家針對(duì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過快，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)增長(zhǎng)過快，價(jià)格偏高等出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施，但對(duì)我市近期房地產(chǎn)市場(chǎng)還未造成明顯的影響，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。2006年1月-7月房地產(chǎn)在固定資產(chǎn)中的比重，房地產(chǎn)增速及總量比重（見下表）1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月固定資產(chǎn)投資增速%37.066.857.250.847.944.6房地產(chǎn)開發(fā)投資增速%43.198.666.673.572.151.4房地產(chǎn)占投資總量的比重%25.423.221.322.023.423.41-7月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資32.23億元,同比增長(zhǎng)51.4%，

20、比全市固定資產(chǎn)投資（50萬元以上項(xiàng)目單位投資）增速快了6.8個(gè)百點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)正逐步成為拉動(dòng)宿遷市投資快速增長(zhǎng)的熱點(diǎn)。（二）政策優(yōu)惠，政府推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 為加快市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐，廣泛吸引建設(shè)資金，富集生產(chǎn)要素，增強(qiáng)中心城市的帶動(dòng)輻射功能。2004年，中共宿遷市委、市政府相繼出臺(tái)了關(guān)于加快市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見（宿發(fā)200412號(hào)）和關(guān)于加快市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)拖意見（宿發(fā)200414號(hào)）等一系列優(yōu)惠政策，明確了獎(jiǎng)勵(lì)辦法，必將進(jìn)一步促進(jìn)該市房地產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展。1、住宅開發(fā)優(yōu)惠政策 （1）、對(duì)具備開發(fā)條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各商業(yè)銀行積極為其提供貸款；對(duì)有還款保障和良好信用記錄的購房戶

21、提供住宅按揭貸款比例不低于70%，商業(yè)用房按揭貸款比例不低于50%。 （2）、鼓勵(lì)開發(fā)高層住宅、大規(guī)模住宅小區(qū)和大型商貿(mào)設(shè)施。在規(guī)費(fèi)方面給予優(yōu)惠，8-11層市權(quán)范圍規(guī)費(fèi)減半征收，12層以上市僅范圍規(guī)費(fèi)全免。凡是一次開工建筑面積在5萬平方米以上的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（一年內(nèi)完成工程任務(wù)），減免15%市權(quán)范圈的規(guī)費(fèi)，一次開工10萬平方米以上的（一年內(nèi)完成工程任務(wù)），減免20%市權(quán)范圍的規(guī)費(fèi)。2、商業(yè)開發(fā)優(yōu)惠政策 （1）、對(duì)物流中心、市場(chǎng)建設(shè)等商業(yè)開發(fā)的土地，可以根據(jù)需要采取招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓等方式供地。在土地出讓金和稅收上實(shí)行先交后獎(jiǎng)的優(yōu)惠政策。其中項(xiàng)目建筑面積在10萬平方米以上的，成交土地出讓金凈收

22、益地方留成部分的40%，獎(jiǎng)勵(lì)給投資者，地方建設(shè)規(guī)費(fèi)減免40%，建筑營(yíng)業(yè)稅地方留成部分獎(jiǎng)勵(lì)40%；項(xiàng)目建筑面積在20萬平方米以上的，成交土地出讓金凈收益地方留成部分的60%獎(jiǎng)勵(lì)給投資者，地方建設(shè)規(guī)費(fèi)減免60%，建筑營(yíng)業(yè)稅地方留成部分獎(jiǎng)勵(lì)60%；項(xiàng)目建筑面積在40萬平方米以上的，成交土地出讓金凈收益地方留成部分的80%獎(jiǎng)勵(lì)給投資者，地方建設(shè)規(guī)費(fèi)減免80，建筑營(yíng)業(yè)稅地方留成部分獎(jiǎng)勵(lì)80%。 （2）、對(duì)投資市場(chǎng)建設(shè)的企業(yè)，前五年獎(jiǎng)勵(lì)投資企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、所得稅地方留成部分的50%，用于市場(chǎng)再建設(shè)。對(duì)進(jìn)入物流中心和市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者，前兩年免收工商管理費(fèi)，后三年減半收取取工商管理費(fèi)；稅收實(shí)行先交后獎(jiǎng)?wù)?，由同?jí)財(cái)政

23、按年度結(jié)算，前兩年稅收地方留成部分實(shí)行全額獎(jiǎng)勵(lì)，后三年獎(jiǎng)勵(lì)稅收地方留成部分的50。三、宿遷市住宅市場(chǎng)特點(diǎn)（一）中心城區(qū)投資規(guī)模不斷膨脹 投資規(guī)模擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額增長(zhǎng)較快2004年以來，為進(jìn)一步加快城市化步伐，增強(qiáng)中心城市功能，宿遷市發(fā)動(dòng)全社會(huì)建設(shè)中心城市，積極推進(jìn)“北擴(kuò)西進(jìn)，南拓東延”工程，中心城市的框架進(jìn)一步擴(kuò)大，吸引了更多的房地產(chǎn)企業(yè)看好宿遷的發(fā)展。宿遷市大力推進(jìn)“55210，工程，努力形成五大物流中心、五條特色商業(yè)街、兩大商業(yè)購物中心和十大龍頭市場(chǎng)，在市區(qū)推出100多宗待開發(fā)地塊，有效激發(fā)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資熱情。04年1-5月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)51家，同比增加12家，投資

24、總規(guī)規(guī)模達(dá)41.42億元，同比增長(zhǎng)79.4%，完成投資額7.47億元，同比增長(zhǎng)69.2%，比城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速高37.6個(gè)百分點(diǎn)。（二）房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)趨于良好商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資高速增長(zhǎng)。隨著老城改造工作量的減少和城市功能型建設(shè)的增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資的重點(diǎn)也隨之轉(zhuǎn)移，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增長(zhǎng)迅速。自2001年來，宿遷市政府取消經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，積極推進(jìn)住房商品化、貨幣化改革，建立多層次住宅保障體系，合理開發(fā)高檔、中檔、普通住宅，以滿足不同層次的住宅需求，促進(jìn)住宅建設(shè)的健康發(fā)展。在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格保持總體穩(wěn)定上升的同時(shí)，將投資商品住宅建設(shè)作為該市當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)目標(biāo)，同時(shí)引導(dǎo)投資于辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房在整

25、個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中保持合理的比例，全市開發(fā)資金的投資方向和投資結(jié)構(gòu)日趨合理。2004數(shù)據(jù)顯示，1-5月，在全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額中，用于商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資2.59億元，同比增長(zhǎng)155.1，占房地產(chǎn)開發(fā)投資總量的34.7，比上年同期提高11.7個(gè)百分點(diǎn)；用于住宅方面建設(shè)投資完成4.18億元，同比增長(zhǎng)45.5，占房地產(chǎn)開發(fā)投資總量的56.0，比上年同期下降9個(gè)百分點(diǎn)。商品房施工面積增加，住宅面積占有較大比重。全市商品房施工面積155.83萬平方米，同比增長(zhǎng)77.1%。其中住宅施工面積125.03萬平方米，同叱增長(zhǎng)77.1%，占商品房施工面積的80.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積28.55萬平萬米，同

26、比增長(zhǎng)53.5%，占商品房施工面積的18.3%。（三）供銷兩旺，平衡發(fā)展當(dāng)前，宿遷市房地產(chǎn)業(yè)正處于快速增長(zhǎng)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺。20012005年，全市商品房預(yù)(銷)售面積約600萬平方米，己銷售542萬平方米，銷售率90.3%，其中市區(qū)商品房預(yù)(銷)售面積329萬平方米，已銷售280萬平方米，銷售率85.1%，呈現(xiàn)出供銷兩旺的較好勢(shì)頭。2005年末，市區(qū)住宅平均價(jià)格1940元/平方米。全市住宅均價(jià)2005年達(dá)到1450元/m2，其中市區(qū)住宅均價(jià)為1786元m2，漲幅達(dá)15%。同期，城市居民收入也相應(yīng)增長(zhǎng)較快。（四）資金到位情況良好，自籌資金成為房地產(chǎn)開發(fā)的主要支撐力量到04年5月份，全市房

27、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)到位資金10.62億元，同比增長(zhǎng)58.3%。從資金來源上看，自等資金5.73億元，增長(zhǎng)87.3%，占到位資金的54.0%，居各種資金來源的首位；其次是其他資金3.06億元，增長(zhǎng)89.8%，占到位資金的28.8%；再次是國(guó)內(nèi)貸款7950萬元，下降37.6%，占到位資金的7.5%。(五)土地前期投入增加，地產(chǎn)開發(fā)前景看好據(jù)04年數(shù)據(jù)顯示，15月，宿遷市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積52.86萬平方米，同比增加8.8萬平方米。土地前期投入增加，說明房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的前景報(bào)有信心，這也是以后宿遷市房地產(chǎn)業(yè)得以持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展的基礎(chǔ)。(六)全市住房存在問題1、面對(duì)中低端的商品房匱乏

28、。中低端住房是面向中低收入家庭的普通住宅，全市目前的房?jī)r(jià)居高不下，相對(duì)于大量的拆遷居民和較低的拆遷補(bǔ)償，呈現(xiàn)“虛高”狀況，使得被拆遷居民不得不望樓興嘆。倘若這部分人的居住問題不能得到解決，將成為社會(huì)不穩(wěn)定因素之一。2、商品房二級(jí)市場(chǎng)不很活躍，流通不暢。人們?cè)诓煌瑫r(shí)期、不同生活水平上有不同的需求，原來沒有房子的希望住房不論大小、房型好壞，原來有小套型的希望換大套型的，原來房型不太好的希望換房型更好一些的。特別是一些家庭通過住房制度改革購得的公有住房目前尚不能上市流通，既限制了現(xiàn)有住房的消費(fèi)者對(duì)高檔次商品房的追求，又使經(jīng)濟(jì)能力較弱的居民難以購得價(jià)格低廉的二手房。3、商品房的銷售環(huán)節(jié)存在一些不規(guī)范的

29、問題。主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是“缺斤少兩”。由于消費(fèi)者在購房前無法精確計(jì)算所購房屋的建筑面積，個(gè)別經(jīng)銷商就在房屋銷售過程中采用較卑劣手段，以個(gè)充大，暗中占取消費(fèi)者的利益：二是“失信”。房地產(chǎn)開發(fā)商因種種原因不能按時(shí)交房，或已交付使用的商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題而與購房者之間出現(xiàn)糾紛，都使房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)降低了。四、宿遷市住宅市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)(一)規(guī)模住宅社區(qū)不斷涌現(xiàn)宿遷市的城市建設(shè)發(fā)展也到了提升整個(gè)城市發(fā)展的規(guī)劃中來，至今宿遷已經(jīng)出現(xiàn)多個(gè)有代表性的規(guī)模樓盤，例如：國(guó)泰廣場(chǎng)，也是宿遷首個(gè)大型的綜合性廣場(chǎng)，建筑面積到達(dá)16萬平米，是聚合了酒店、辦公，商業(yè)街、商場(chǎng)，住宅為一體的大型休閑娛樂，購物，辦公宴賓，消

30、費(fèi)住宅的大型樓盤；住宅和圍合式商鋪組合而成的達(dá)到14萬建筑平米的香港城；達(dá)到11.3萬平米的商業(yè)住宅并重的江山城市廣場(chǎng)等等。宿遷市的住宅樓盤以由中小規(guī)模的公房轉(zhuǎn)為不斷需求的商品房，適當(dāng)規(guī)模、功能齊全、居住環(huán)境優(yōu)越、物業(yè)水平有很大改善的規(guī)模樓盤，這也是宿遷城市迅速發(fā)展，人口不斷增加，消費(fèi)能力持續(xù)攀升等因素所需。也全面提升了宿遷城市的整體的基礎(chǔ)設(shè)施的水準(zhǔn)。(二)規(guī)劃設(shè)計(jì)水平明顯提高，樓盤品質(zhì)不斷上升現(xiàn)階段上市的大型項(xiàng)目中，不少項(xiàng)日均吸收了上海、北京、深圳、甚至引入香港、法國(guó)、澳大利亞、加拿大、美國(guó)等海外的設(shè)計(jì)規(guī)劃理念，整體環(huán)境有極大的改善，也給宿遷歐陸成風(fēng)的樓市帶來一陣新風(fēng)。如仿古園林的楓情水岸的

31、設(shè)計(jì)就是出于上海設(shè)計(jì)者，江山城市廣場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)就是由法國(guó)何裴德設(shè)計(jì)的。提高樓盤自身品質(zhì)，已是眾多發(fā)發(fā)展商開始面對(duì)挑剔的個(gè)人市場(chǎng)認(rèn)識(shí)到的獲勝關(guān)鍵。五、宿遷市區(qū)住宅市場(chǎng)需求特點(diǎn)（一）商品房需求量大幅度上升宿遷自96年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的地級(jí)市時(shí)，宿遷市區(qū)人口僅為14萬，而到目前為止宿遷市區(qū)人口大約為35萬，到2010年，宿遷市區(qū)城市人口要達(dá)到50萬人以上。人口的增長(zhǎng)代表城市發(fā)展的多項(xiàng)指標(biāo)，隨著宿遷城市化進(jìn)程的不斷加快，政府加大政策靈活變動(dòng)性，招商引資，產(chǎn)業(yè)鏈的激增，外來勞動(dòng)力和人才不斷涌入，城市規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)張，城市人口將迅速增加，商品房需求量將呈逐年上升趨勢(shì)。目前，具有戰(zhàn)略眼光的投資者們已把目光轉(zhuǎn)移

32、列宿遷地區(qū)。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成熟，居民用于住房投資的資金增多，購買新居、用舊房“養(yǎng)新房”、股息、紅利、出租房屋等財(cái)產(chǎn)性收入成為居民收入新的增長(zhǎng)點(diǎn)。這同樣也體現(xiàn)了商品房的投資潛力。（二）居民住房潛在購買力較大隨著人均經(jīng)濟(jì)收入的不斷增長(zhǎng)，需求旺盛，住宅產(chǎn)業(yè)將處于快速增長(zhǎng)期，居民的潛在購買力很大，同時(shí)，根據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，居民在住房領(lǐng)域的消費(fèi)已從改善自身居住條件，轉(zhuǎn)向理性投資房地產(chǎn)業(yè)的方向發(fā)展。具居民收入調(diào)查顯示2000-2005年人均可支配收入年遞增9.3%至05年為7200元，1、就業(yè)渠道不斷拓寬，就業(yè)格局發(fā)生變化，2、就業(yè)者的工薪收入快速增長(zhǎng)，是居民家庭收入的主要支撐3、個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快

33、，經(jīng)營(yíng)者收入增勢(shì)迅猛4、離退休者收入穩(wěn)步增加，離退休人員生活得到保證5、并且財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng)迅猛，成為居民家庭新的收入增長(zhǎng)點(diǎn)。隨著上述幾點(diǎn)因素，市民的消費(fèi)水平有了很大的提高，宿遷市民的恩格爾系數(shù)逐年下降，居民的居住條件是反映人民生活質(zhì)量最重要的一個(gè)方面。隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，宿遷市城市居民居住條件有了顯著改善。具2005年11月抽樣調(diào)查顯示，宿遷市城市居民家庭人均住房使用面積為27.34平方米，比“九五”末增加8.39平方米；有97%的城市居民家庭擁有住房產(chǎn)權(quán)；住房配套率達(dá)到42.5%，比2000年增加21.5個(gè)百分點(diǎn)，其中三居室及以上家庭占37.5六、宿遷市住宅發(fā)展流行趨勢(shì)1、主流需求對(duì)于價(jià)格特

34、點(diǎn)而言，宿遷市整體住房的需求還是集中于15萬-45萬的左右的住宅。由于城市化進(jìn)程的推進(jìn)和城市人口的絕對(duì)增長(zhǎng)，帶來大量的“成長(zhǎng)型”客戶。他們客觀上需要大量的住房：經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展使得他們的收入逐漸增加，對(duì)未來的預(yù)期顯得比較樂觀，敢于用明天的錢圓今天的夢(mèng)。這批“成長(zhǎng)型”客戶的承受能力大多在20萬至50萬。2、優(yōu)質(zhì)高檔樓盤不斷涌現(xiàn)宿遷市的飛速發(fā)展，使城市建設(shè)，市民生活進(jìn)入了一個(gè)全新的時(shí)代，城市功能的全面升級(jí)和城市形象的時(shí)代定義將發(fā)生巨大的變化，新一輪的城市擴(kuò)張勢(shì)在必行。傳統(tǒng)的居住格局和形式已經(jīng)無法滿足發(fā)展的步伐，更高品質(zhì)、品位的宿遷市民的生活欲望對(duì)住宅、環(huán)境及配套等諸多方面提出幾近苛刻而適情合情的需求

35、。3、商品房不斷涌現(xiàn)隨著宿遷城市整體建設(shè)發(fā)展水平的不斷提高，自2001年來，政府加大力度積極推進(jìn)住房商品化、貨幣化改革，建立多層次住宅保障體系，合理開發(fā)高檔、中檔、普通住宅，以滿足不同層次的住宅需求，促進(jìn)住宅建設(shè)的健康發(fā)展。在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格保持總體穩(wěn)定上升的同時(shí)，將投資商品住宅建設(shè)作為該市當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)目標(biāo)，商品房的不斷涌現(xiàn)和需求加快了地產(chǎn)市場(chǎng)的商品化流通。4、中低端小戶型依然緊俏上面住宅市場(chǎng)的特點(diǎn)中也提到，面對(duì)中低端的普通收入的家庭而言，一個(gè)環(huán)境幽雅，社區(qū)設(shè)施全面的小戶型也成為了這些消費(fèi)群體的首選，全市目前的房?jī)r(jià)居高不下，相對(duì)于大量的拆遷居民和較低的機(jī)拆遷補(bǔ)償，呈現(xiàn)“虛高”狀況，使得被

36、拆遷居民不得不不望樓興嘆。小戶型的選折也說明了宿遷市整體結(jié)構(gòu)趨于良好，帶動(dòng)城市建設(shè)面貌的改良。七、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研分析（一）市場(chǎng)調(diào)研目的本次市場(chǎng)調(diào)研的目的是針對(duì)項(xiàng)目的綜合定位，而側(cè)重于識(shí)別相關(guān)樓盤的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，對(duì)本案的產(chǎn)品進(jìn)行策略性分析。1，通過代表性樓盤了解宿遷市場(chǎng)的總體特征。2，通過暢銷樓盤反映出被市場(chǎng)接受的有效的產(chǎn)品特性、區(qū)域價(jià)格、區(qū)域客戶群體和相關(guān)戶型面積配比指標(biāo)的信息采集，而提供真實(shí)、可靠、具有借鑒性的有效數(shù)據(jù)分析依據(jù)，以此界定不同市場(chǎng)層次的特征，從而為“金谷 盛世康城項(xiàng)目”制定整合營(yíng)銷企劃方案提供可靠的評(píng)估和決策基準(zhǔn)。3，通過相關(guān)樓盤反映出該區(qū)位客戶群的需求特征。4，通過調(diào)研，對(duì)比自

37、身項(xiàng)目與其它項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)劣勢(shì)，借鑒可取之處、提高自身產(chǎn)品品質(zhì)。（二）市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容本次調(diào)研在參考了康城周邊項(xiàng)目的數(shù)據(jù)分析，依據(jù)本案的市場(chǎng)定位，有針對(duì)性地選取了下列有代表性的項(xiàng)目：項(xiàng)目名稱位 置規(guī)格(平方米)概況及特色價(jià)格(元/平方米)戶型(平方米)興鴻名城市府路與黃河交匯3.3萬建筑錯(cuò)落有致，景觀配套2200左右95-152國(guó)泰廣場(chǎng)市中心霸王舉鼎廣場(chǎng)西北面酒店辦公3.4萬，商場(chǎng)3.6萬，商業(yè)街4.9萬，住宅4.1萬，共計(jì)16萬交通便利，綜合性樓盤，設(shè)施齊全，市場(chǎng)定位為商圈單身公寓均價(jià)2450高層均價(jià)268088-149江山城市廣場(chǎng)馬陵路市府東路之間靠近京杭運(yùn)河11.3萬商業(yè)綜合性，法國(guó)何裴德設(shè)計(jì)

38、，交通便利2400左右97-157東城水岸市府東路黃運(yùn)路之間，靠近京杭運(yùn)河10萬三面環(huán)繞公園，緊鄰市府東路商業(yè)圈，交通便利，香港BBH策劃推廣2230起(多層)83-139香港城幸福路和市府路交匯商業(yè)4萬，住宅10萬，共計(jì)14萬CBD核心區(qū)，新老城區(qū)交匯，住宅和圍合式商鋪組成，項(xiàng)目周遍設(shè)施齊全2600左右96-137競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 與名都·水景相比優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 1、品牌 1、區(qū)位差 2、物業(yè)管理 2、資金實(shí)力弱 3、社區(qū)成熟度 3、入市早、被人研究 4、環(huán)境綠化 4、開發(fā)量大WS 5、生活品質(zhì) 5、配套設(shè)施TO 1、引湖、引出進(jìn)城 1、堅(jiān)持走低價(jià)策略 2、價(jià)格下降的空間較大 2、上市量大

39、 3、對(duì)生活品質(zhì)需求提高 3、隨時(shí)間轉(zhuǎn)移，社區(qū)4、城市人口倍增計(jì)劃 將日漸規(guī)模，日漸成熟 與聚福園相比優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)1、品牌 1、價(jià)格高2、物業(yè)管理 2、資金實(shí)力弱3、社區(qū)成熟度4、環(huán)境綠化5、生活品質(zhì)WS6、規(guī)劃設(shè)計(jì)OT1、引湖、引出進(jìn)城 1、堅(jiān)持低價(jià)策略2、價(jià)格下降的空間較大 2、隨時(shí)間推移，社3、對(duì)生活品質(zhì)需求提高 區(qū)將日漸規(guī)模，日漸成熟 機(jī)會(huì) 威脅宿遷市全市整體樓盤分析宿遷市區(qū)由京杭大運(yùn)河和古黃河兩條自然分割成城東、城中、城西三個(gè)區(qū)域，運(yùn)河以東為城東片：即宿豫區(qū)，兩河之間為宿遷老城城中片，古黃河以西為城西片，即新區(qū)。城東片由于區(qū)位上在宿豫，市區(qū)居民對(duì)其認(rèn)同感較低，房屋售價(jià)在三個(gè)片區(qū)中最低。

40、但隨著運(yùn)河“五橋”的相繼建成通車，宿豫區(qū)進(jìn)市區(qū)的途徑將更加便利。同時(shí)宿豫新區(qū)的建設(shè)工作也在推進(jìn)，該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)量迅速攀升。代表性樓盤為江山國(guó)際花園與中通名仕嘉園。江山國(guó)際花園概況：16萬平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)，與一部分別墅，其中住宅占13.5萬平方，酒店與約2萬平方。價(jià)格：1600-1800元/平方米，躍層1200-1300元/平方米（面積200多平方米）地理位置：宿豫新區(qū)開發(fā)商：宿遷新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)設(shè)計(jì)：浙江工業(yè)大學(xué)建設(shè)設(shè)計(jì)研究院 江蘇都市建設(shè)設(shè)計(jì)有限公司宣傳重點(diǎn)：高檔生活開盤時(shí)間：2005年8月錦華名園概況：30萬平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)、小高層公寓

41、，建筑錯(cuò)落有致；容積率：1.28樓間距：1：1.4綠化率：43.16%價(jià)格：1600-1800元/平方米，躍層1200-1300元/平方米（面積200多平方米）地理位置：位于宿遷城東。京杭大運(yùn)河以東珠江路和長(zhǎng)江路之間。開發(fā)商：錦華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（浙江杭州灣投資集團(tuán)公司子公司）建筑設(shè)計(jì)：上海同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃建設(shè)設(shè)計(jì)研究院宣傳重點(diǎn)：景觀配套銷售情況：僅剩躍層，其余銷售結(jié)束。開盤時(shí)間：2004年初城中片：即老城區(qū)，宿遷本地人對(duì)該片區(qū)認(rèn)同感最高，由于周邊商業(yè)、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、服務(wù)等設(shè)施配套齊全，成為購房的首先區(qū)域，首價(jià)在三個(gè)片區(qū)中最高，目前總上市樓盤中商業(yè)項(xiàng)目占很大比重，城中片區(qū)代表性樓盤為時(shí)代廣場(chǎng)

42、與金港國(guó)際廣場(chǎng)。時(shí)代廣場(chǎng)概況：總建面積35000平方米，建筑以商業(yè)為主，配以住宅及辦公。價(jià)格：商業(yè)：一層16000-26000元/平方米，二層8000-10000元/平方米，三層3600-4600元/平方米；住宅1800-2000元/平方米地理位置：幸福中路開發(fā)商：宿遷萬興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)：江蘇建設(shè)科學(xué)研究院宣傳重點(diǎn)：宿遷黃金地段開盤時(shí)間：2004年7月發(fā)展現(xiàn)狀：已開業(yè)興鴻名城概況：建筑是小高層，配以底層商業(yè)，建筑錯(cuò)落有致；價(jià)格：2500元左右/平方米地理位置：市府路與黃河路交匯開發(fā)商：宿遷市興鴻房地產(chǎn)有限公司宣傳重點(diǎn)：景觀配套開盤時(shí)間：2005年5月浩源國(guó)際購物中心概況：總建面積5

43、萬多平方，商業(yè)SHOPPING MALL概況：30萬平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)、小高層公寓，建筑錯(cuò)落有致；主力套型：20-70平方可售套數(shù)：1000戶價(jià)格：8500元/平方米，5000元/平方米，3000元/平方米，地理位置：幸福中路257號(hào)開發(fā)商：宿遷浩源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司宣傳重點(diǎn)：黃金地理位置銷售情況：3月份達(dá)到55%開盤時(shí)間：2004年8月金鼎名座（上海城）概況：小高層建筑，地層兩層商鋪價(jià)格：2200元/平方米地理位置：中山路與黃河路交界開發(fā)商：南通鼎典置業(yè)有限公司宿遷分公司宣傳重點(diǎn)：位置，高檔開盤日期：2004年上半年鳳凰城（東大街）概況：多層建筑，地層兩層商鋪地理位置：東大

44、街與黃河路交界宣傳重點(diǎn)：位置，高檔開盤日期：2004年上半年現(xiàn)狀：住宅基本正常入住，商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況一般，招商不到位城西片：即新城區(qū)，是目前宿遷市房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)，市民對(duì)新城區(qū)基本認(rèn)同，以住宅項(xiàng)目為主，市場(chǎng)價(jià)格較低。代表性樓盤為富麗萊嘉苑與天星花園?？蛻魧?duì)周邊沿線產(chǎn)品的認(rèn)知度排列：1、地理位置2、戶型面積3、價(jià)格4、戶型的居住使用功能5、社區(qū)規(guī)模和園藝6、區(qū)內(nèi)軟硬件配套設(shè)施7、物業(yè)管理8、區(qū)外大環(huán)境9、證照是否齊全九、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析1、地段優(yōu)勢(shì)歡迎獨(dú)具慧眼的您2、大環(huán)境成熟城區(qū)住宅流向聚集區(qū)3、綠樹掩映國(guó)土廣場(chǎng)毗鄰，享受森林浴，自在觀大千4、建筑風(fēng)格后現(xiàn)代主張，品味藝術(shù)與生活5、戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新時(shí)尚，

45、實(shí)用，曼妙精致兼容6、裝修菜單式宿遷首個(gè)，戶戶樣板，完美生活體現(xiàn)7、園林設(shè)計(jì)健康安全、生態(tài)環(huán)保8、物業(yè)管理優(yōu)秀物業(yè)團(tuán)隊(duì)，提升生活服務(wù)十、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析1、與同質(zhì)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)本案的產(chǎn)品是一種創(chuàng)新，但能否經(jīng)得起市場(chǎng)的嚴(yán)峻考驗(yàn)，能否被消費(fèi)所認(rèn)可，仍是我們所顧慮和擔(dān)心的。市場(chǎng)千變?nèi)f化，但有現(xiàn)律可尋，只有我們?cè)诓粩嗟孛迨袌?chǎng)的脈搏，及時(shí)調(diào)整銷售策略，相信會(huì)出現(xiàn)銷售的奇跡。2、工程進(jìn)度的快慢本案的產(chǎn)品要與工期抗?fàn)?，滯后的工期將?huì)面臨滯后的產(chǎn)品滯銷，給銷售帶來了極大的負(fù)面影響。如果工程跟的上，嚴(yán)格按照建設(shè)計(jì)劃進(jìn)行，讓消費(fèi)者看到項(xiàng)目的成長(zhǎng)過程，會(huì)極大增強(qiáng)消費(fèi)者的信心保障，這一點(diǎn)也是當(dāng)前的重工之重。從理性的角度出發(fā)

46、，在看到宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)總休大發(fā)展的前景之下，這個(gè)市場(chǎng)同時(shí)也存在著諸多的矛盾，宿遷老城區(qū)、新區(qū)、宿豫新區(qū)三大板塊的市場(chǎng)飽和度日益趨近，商品房空置率不斷增大，宿遷本地房地產(chǎn)的發(fā)展增速明顯高于GOP及居民收入的增速，這就隱含了經(jīng)濟(jì)泡沫于其中，加上國(guó)家關(guān)于房貸按揭利率的上調(diào)，對(duì)房產(chǎn)投資的適度政策加壓等市場(chǎng)政策影響，實(shí)際上對(duì)開發(fā)商來講都是一種考驗(yàn)。所以，把握機(jī)遇，認(rèn)清形勢(shì)，才可以在大環(huán)境中立足。第三部分營(yíng) 銷 定 位 篇一、企劃推廣的核心概念公司始終堅(jiān)持“質(zhì)量第一，用戶至上”的原則，把“創(chuàng)金谷信譽(yù)，樹金谷品牌！盡心竭力為業(yè)主提供放心房、稱心房！”作為金谷公司不變的宗旨和不懈的追求。如今，宿遷市金谷房地產(chǎn)

47、有限公司正憑借其科學(xué)規(guī)范的內(nèi)部管理，優(yōu)秀獨(dú)特的企業(yè)文化，精干高效的人才隊(duì)伍，通過“住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化+企業(yè)管理現(xiàn)代化+資本運(yùn)營(yíng)現(xiàn)代化”的新世紀(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，采取以住宅業(yè)為主的主業(yè)精深化、前后向關(guān)聯(lián)化的產(chǎn)業(yè)定位策略，沿著住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的道路不斷前近。地產(chǎn)項(xiàng)目制勝的關(guān)鍵是品質(zhì)和創(chuàng)新，在市場(chǎng)同質(zhì)化的今天，品質(zhì)不是制勝關(guān)鍵，創(chuàng)新也不僅是產(chǎn)品的創(chuàng)新，而是升化為一種觀念的創(chuàng)新。我們推銷產(chǎn)品，靠的是品質(zhì)，更要靠的是思想和文化。我們贖賣的是思想和文化，是對(duì)生活的理解和感悟，是對(duì)生活的熱愛和對(duì)生活的憧憬。我們要?jiǎng)?chuàng)造需求，引導(dǎo)市場(chǎng)，而不是迎合市場(chǎng)；未來的市場(chǎng)推廣，是用觀念和賣點(diǎn)與消費(fèi)者溝通?；诒卷?xiàng)目，我們要體現(xiàn)產(chǎn)品自身

48、的品質(zhì)、檔次、品味，需要更豐富的內(nèi)容支撐。產(chǎn)品綜合力，將是宣傳的強(qiáng)勢(shì)所在，優(yōu)越的性能價(jià)格比將是獲勝的法寶。二、品牌意識(shí)的導(dǎo)入品牌就是商品差異，就是個(gè)性。品牌標(biāo)志著商品的特殊身份，將自身與其它同類商品區(qū)別開來。每一個(gè)品牌，都有自己特定的內(nèi)涵，表明有獨(dú)特的目標(biāo)市場(chǎng)和共同認(rèn)知的目標(biāo)客戶群。人居理念的本質(zhì)就在于人與自然，人與環(huán)境的和諧統(tǒng)一，按現(xiàn)時(shí)一般性的說法，就是以人為本的人本精神。而高尚人居領(lǐng)地已成為我們談?wù)摰挠篮阒黝}因而，塑造以人為本的家園，把家園與自然和環(huán)境做得和諧完美，創(chuàng)立21世紀(jì)高尚人居領(lǐng)地，是金谷房地產(chǎn)苦心經(jīng)營(yíng)的崇高目標(biāo)。盛世康城站在2010年高尚人居理念的高度上，成為了后現(xiàn)代“新城市”經(jīng)

49、典之作。 品質(zhì)城市通過建筑詮釋對(duì)社會(huì)的理解，建筑應(yīng)該代表身份，建筑應(yīng)該聚分群體。宿遷地產(chǎn)領(lǐng)跑者金谷地產(chǎn)聯(lián)袂中外地產(chǎn)名門，以氣度非凡的人文思想，傾力打造權(quán)利、禮儀、教養(yǎng)、純粹、現(xiàn)代、自然的高尚的生活。項(xiàng)目多以價(jià)廉物美為自身主要優(yōu)勢(shì)來搶奪市場(chǎng)份額，而開發(fā)商均喜愛以低價(jià)入市的形式來吸引消費(fèi)者的注意，往往忽略了突出產(chǎn)品自身的品質(zhì)訴求。所以，我們應(yīng)不同于時(shí)下的一般項(xiàng)目，我們所要倡導(dǎo)的，是一種高品質(zhì)的生活，我們的創(chuàng)新不僅是一種革命，也將順應(yīng)市場(chǎng)目前的需求，滿足買家對(duì)居住的挑剔。 格調(diào)格調(diào)型的結(jié)構(gòu)空間，跨越藝術(shù)創(chuàng)作的生活領(lǐng)域，成功演繹了從生活在別處到生活是別處的人居理念。我們所闡述的“格調(diào)”，是與建筑外觀相

50、聯(lián)系的，具有不可分割的關(guān)系。本案超凡脫俗的產(chǎn)品在眾多以郊區(qū)化、田園化形象為標(biāo)簽的項(xiàng)目中應(yīng)顯得充滿個(gè)性、現(xiàn)代和時(shí)尚，引領(lǐng)了一種真正的潮流，是在詮釋獨(dú)特的舒適住宅風(fēng)格。 人性塑造以人為本的家園，把家園與自然和環(huán)境做得和諧完美，健全的社區(qū)設(shè)施，人居理念的人性設(shè)計(jì)即體現(xiàn)了康城居民以“居住”的切身體驗(yàn)，社區(qū)的多種現(xiàn)代設(shè)施：安保系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、三重信息管理系統(tǒng)、消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)滅燈系統(tǒng)都體現(xiàn)了現(xiàn)代的人居為本的住宅理念。 專業(yè)由于地產(chǎn)是一塊眾人皆知的肥肉，眾多開發(fā)商的跑馬圈地，低價(jià)入市，直接導(dǎo)致了其市場(chǎng)中大批非專業(yè)操作項(xiàng)目的誕生：手續(xù)不全、粗制濫造的怪胎比比皆是。所以，我們應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行徹底的、統(tǒng)一

51、的專業(yè)手法操作，使一種嚴(yán)謹(jǐn)、有效、追求精品的專業(yè)態(tài)度和作風(fēng)滲透入每一個(gè)開發(fā)的細(xì)微末節(jié)。并且，康城提出了宿遷首個(gè)精裝可選family，可選式菜單式裝修，個(gè)性選擇，聘請(qǐng)著名室內(nèi)設(shè)計(jì)師主持裝修設(shè)計(jì)，并直接參與到前期戶型設(shè)計(jì)中，從室內(nèi)設(shè)計(jì)的角度把握戶型的合理性。同時(shí)針對(duì)不同戶型設(shè)計(jì)出不同風(fēng)格的房子，典雅浪漫、高貴卓然、淡雅溫馨 充分張揚(yáng)家的個(gè)性。三、品牌形象的塑造1、賦予項(xiàng)目清新獨(dú)特易記的名字及區(qū)別商品識(shí)別的標(biāo)志，設(shè)計(jì)獨(dú)特的個(gè)性形象包裝，通過系列社會(huì)性公關(guān)（或推廣）活動(dòng)，迅速在市場(chǎng)建立認(rèn)識(shí)度。2、在消費(fèi)者立場(chǎng)盾，力求產(chǎn)品設(shè)計(jì)精細(xì)，平面布局合理，配套方便實(shí)惠，充他體現(xiàn)文化，體現(xiàn)品味。3、保證施工質(zhì)量和進(jìn)

52、度，給予購買者信心保障，建立品牌形象。4、提高銷售質(zhì)量，做為一具提供人性化設(shè)計(jì)的發(fā)展商，應(yīng)讓客戶享受到我們所提供全面優(yōu)質(zhì)的品牌服務(wù)。5、加強(qiáng)售后服務(wù)，通過提供完善的售后服務(wù)將樓盤的品牌效應(yīng)延續(xù)。例如通過發(fā)展商與業(yè)主的聯(lián)誼活動(dòng)，從物業(yè)管理、工程質(zhì)量等方面建立友好關(guān)系，塑造好和入住氛圍。形成良好聲譽(yù)，從而獲得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙豐收。最終，我們倡導(dǎo)的品牌意識(shí)不但包括項(xiàng)目的品牌形象，其目的在于通過樹立項(xiàng)目的品牌形象從而樹立發(fā)展商的整體品牌形象。建立完善的銷售渠道，例如：通過客戶介紹新客戶購買且成功成交的，應(yīng)給予舊客戶各種不同的優(yōu)惠。其目的是鞏固已有的市場(chǎng)份額的基礎(chǔ)上，再進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。四、產(chǎn)品

53、定位對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目而言，最容易打動(dòng)消費(fèi)者的首先是交通，便捷的交通優(yōu)勢(shì)是買家永遠(yuǎn)不會(huì)拋棄的主題；其次是產(chǎn)品，是板是塔是“湯”是墅，買家想要什么，他自然會(huì)關(guān)注什么；再次是價(jià)格，物美價(jià)廉不只適用于普通日常生活用品，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)同樣適用；還有環(huán)境，自然居住已經(jīng)不是提倡的主題而是必須的主題，至于物業(yè)管理、小區(qū)智能化配套等其他元素，也是買家評(píng)價(jià)項(xiàng)目好壞的標(biāo)準(zhǔn)之一。對(duì)于本案“盛世康城”來講，周邊的項(xiàng)目樓盤不多，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也是宿遷整體市場(chǎng)的考驗(yàn)，可謂此一時(shí)，彼一時(shí)，要想在眾多個(gè)案中脫穎而出，必須探求出市場(chǎng)需求的真諦。周邊大環(huán)境已趨于成熟，已得到了人多消費(fèi)者的認(rèn)可，所以不能將它作為強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)來宣傳，所以，針對(duì)本案而言

54、，從前期整體規(guī)劃、園林規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃等一系列工作都應(yīng)提前步入實(shí)效，做到對(duì)產(chǎn)品細(xì)致、嚴(yán)謹(jǐn)、一絲不茍的剖析論斷，做到對(duì)市場(chǎng)、對(duì)有效需求消費(fèi)群體有的放矢，而不至于盲目制造產(chǎn)品，盲目推向市場(chǎng)，而最終以失敗告之。終上，產(chǎn)品綜合力，將是宣傳的強(qiáng)勢(shì)所在，優(yōu)越的性能價(jià)格比將是獲勝的法寶。（一）、設(shè)計(jì)思想本項(xiàng)目總體定位是把握宿遷城市整體風(fēng)格，將新城現(xiàn)代風(fēng)貌和古典文明融入到方案中去。做成休閑型園林式高檔住宅小區(qū)，將物質(zhì)繁華和精神文明有機(jī)結(jié)合。1、本規(guī)劃設(shè)計(jì)為宿遷首座高檔園林住宅小區(qū)，它摒棄了一般小區(qū)在物業(yè)功能設(shè)置上景觀建設(shè)不足的缺陷，它是宿遷城區(qū)的詩意園林，是精神與物質(zhì)的雙豐之地！它不僅僅讓你享受現(xiàn)代文明的舒適，

55、更尋求與居住者心靈深處的精神合。2、規(guī)劃中重點(diǎn)突出和市政府城市整體規(guī)范的協(xié)調(diào)一致，同時(shí)兼顧開發(fā)效益和社會(huì)效益，力求締造一個(gè)宿城北區(qū)具有代表性的高品質(zhì)精品住宅樓盤。3、環(huán)境營(yíng)造中，小區(qū)內(nèi)環(huán)繞一帶弧形水系，并以此為骨架串聯(lián)各中心綠地，盡可能實(shí)現(xiàn)最大多數(shù)的住宅傍水而居，充分體現(xiàn)景觀的均好性。小區(qū)內(nèi)設(shè)有健身廣場(chǎng)，網(wǎng)球場(chǎng)，漫步道，旱噴，嬉水池等休閑空間，可謂無一處不用心，無一處不怡情。不但提升了小區(qū)自身品位，同時(shí)也為小區(qū)與國(guó)土廣場(chǎng)提供了一個(gè)景觀過渡空間，讓水景及綠化網(wǎng)絡(luò)最有效的，最大限度的實(shí)現(xiàn)視覺美景和感官舒暢！4、現(xiàn)代的建筑群落，剛勁有力的錯(cuò)落在天際線，金谷·盛世康城必將以一流的戶型設(shè)計(jì)、一流的社區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施，為宿遷引入全新居家理念，讓您盡情演繹高品質(zhì)生活。（二）、產(chǎn)品設(shè)計(jì)“金谷·盛世康城”規(guī)范