九龍坡區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展前景分析

1、九龍坡區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展前景分析一、 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體概況1、 重慶商品住宅的市場(chǎng)空間及其發(fā)展趨勢(shì)2001年下半年，重慶房地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展的軌道，商品房的成交量逐年上升，并達(dá)到一個(gè)較高的水平。其中，商品住宅成交量從2000年的不足500萬(wàn)平方米發(fā)展到2003年的1138.26萬(wàn)平方米，年平均增長(zhǎng)43.57。由于國(guó)家宏觀調(diào)控，2004年住宅成交量的增長(zhǎng)速度放緩，比2003年略有上升，達(dá)到1138.26萬(wàn)平方米。表120002004重慶市商品房銷售面積（單位：萬(wàn)平方米）年份商品房銷售面積其中：住宅銷售面積20002001200220032004 數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶統(tǒng)計(jì)年鑒圖2根據(jù)調(diào)查，主城區(qū)消費(fèi)者

2、的購(gòu)房目的比較簡(jiǎn)單，絕大部分是為了改善現(xiàn)有居住條件，其次是滿足基本居住要求和投資及為子女購(gòu)房；而周邊地區(qū)消費(fèi)者則基本上是為了改善自身居住環(huán)境，其次為子女購(gòu)房業(yè)占有相當(dāng)比重，而用于投資的較少。這說(shuō)明目前重慶的住宅市場(chǎng)是以實(shí)際居住需求為主的市場(chǎng)。隨著重慶經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，居民收入逐年快速增加，這為重慶居民改善居住條件提供強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)支撐，同樣為重慶住宅市場(chǎng)空間的增大提供前提條件。隨著重慶經(jīng)濟(jì)外向性的不斷增強(qiáng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位的不斷凸現(xiàn)，重慶能夠吸引越來(lái)越多的外來(lái)人口，重慶的住宅市場(chǎng)將為滿足他們的居住需求而相應(yīng)增加。 數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶統(tǒng)計(jì)年鑒2、 商品住宅供應(yīng)特征及其發(fā)展態(tài)勢(shì)（1）供求基本平衡2004年

3、住宅開(kāi)發(fā)施工面積4485.83萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.7，其中新開(kāi)工面積1666.91萬(wàn)千方米，同比增長(zhǎng)5.5%；房屋竣工面積1187.23萬(wàn)平方米，同比下降3.6。與此對(duì)應(yīng)，2004年重慶市商品住宅的成交面積1709.29萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)l8.6。這說(shuō)明2004年重慶市商品住宅供應(yīng)與市場(chǎng)需求基本適應(yīng)。2004年商品住宅空置量的變化情況同樣反映了重慶商品住宅的供求基本平衡。2004年12月份，重慶市商品住宅空置量（空置一年以上）為98.99萬(wàn)平方米，其后則一直呈下降的趨勢(shì)，到12月份空置量降到了75.63萬(wàn)平米。（數(shù)據(jù)來(lái)源：2004年各期重慶市統(tǒng)計(jì)月報(bào)）（2）市場(chǎng)供給方眾多重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)早

4、已是群雄逐鹿，大大小小的開(kāi)發(fā)商多達(dá)1700多家，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商不乏其數(shù)。其中，以華宇、龍湖、金科、協(xié)信等為代表、數(shù)量不少的重慶本土企業(yè)實(shí)行多項(xiàng)目同時(shí)操作，在多個(gè)區(qū)域進(jìn)行開(kāi)發(fā)運(yùn)作。而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，重慶目前已聚集了50多家外地開(kāi)發(fā)商，除了早年來(lái)渝的華新國(guó)際、廣廈、和記黃埔以外，融僑、香江國(guó)際、魯能集團(tuán)、融創(chuàng)、保利集團(tuán)、浙江華立、天江、西安同景集團(tuán)等品牌房商強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，中房集團(tuán)、香港裕匯集團(tuán)、瑞安集團(tuán)、福建武夷、潤(rùn)江房產(chǎn)、金融街、北京天鴻、上海綠地等的重慶項(xiàng)目也將逐漸走上前臺(tái)。眾多開(kāi)發(fā)商共同支撐著重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)，2004年主城九區(qū)施工項(xiàng)目的數(shù)量達(dá)到1544。（3）新盤(pán)以“少量多開(kāi)”的方式進(jìn)入市場(chǎng)重慶

5、房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求空間相對(duì)較小，但市場(chǎng)的供給方卻如此眾多，這難免讓每個(gè)開(kāi)發(fā)商分到的“蛋糕”太小。這迫使許多開(kāi)發(fā)商不得不將他們手中的樓盤(pán)分更多次推向市場(chǎng)，而每次進(jìn)入市場(chǎng)的量都比較有限。品牌房企華宇、龍湖、金科、協(xié)信、銀星等的幾個(gè)樓盤(pán)皆是采用這樣的方式來(lái)推進(jìn)銷售。目前，重慶樓盤(pán)每期的開(kāi)盤(pán)量平均約為34萬(wàn)方。從以上分析可見(jiàn)，重慶商品住宅的市場(chǎng)空間相對(duì)較小，供應(yīng)商卻如此眾多，他們只能謹(jǐn)慎供應(yīng)。然而不少供應(yīng)商通過(guò)多區(qū)域多盤(pán)同時(shí)操作的策略來(lái)提高自己的市場(chǎng)占有率，保持企業(yè)的快速發(fā)展。重慶住宅市場(chǎng)的“蛋糕”難以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)巨量增大，因此這種狀況將持續(xù)不短的一段時(shí)間。3、地產(chǎn)市場(chǎng)狀況盡管目前重慶房產(chǎn)市場(chǎng)的容量

6、還比較有限，但土地具有的期權(quán)性質(zhì)，決定其是各開(kāi)發(fā)商實(shí)施戰(zhàn)略的第一粒棋子。有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商抓緊時(shí)機(jī)，爭(zhēng)搶有利地盤(pán)，大量?jī)?chǔ)備了“糧食”。根據(jù)重慶的各年“統(tǒng)計(jì)年鑒”和各期“統(tǒng)計(jì)月報(bào)”提供的數(shù)據(jù)分析可以得到，從2000年開(kāi)始，歷年的土地購(gòu)置面積均大于土地開(kāi)發(fā)面積，反映了土地的大量囤積和閑置。閑置數(shù)量在4年內(nèi)連續(xù)擴(kuò)張，從最初的234.5萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到2003年底的795萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了兩倍多。截至2004年12月底，重慶市囤積或閑置的土地總量達(dá)到了萬(wàn)平方米。以2004年重慶市完成土地開(kāi)發(fā)面積萬(wàn)平方米為基數(shù)，囤積或閑置的土地足夠開(kāi)發(fā)一年多。由此可見(jiàn)，重慶的開(kāi)發(fā)商確實(shí)通過(guò)大盤(pán)等方式大量囤積土地。另一方面，目前

7、主城成熟區(qū)域能夠用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商住用地量卻已非常有限。而重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)本土和全國(guó)性各開(kāi)發(fā)商卻有強(qiáng)大的吸引力，這使得重慶的地產(chǎn)市場(chǎng)是供少求多，價(jià)格不可能不漲。這種趨勢(shì)在“”之后表現(xiàn)得特別明顯：2004年9月份到2005年1月份，全市成交地塊的平均地價(jià)已經(jīng)達(dá)到了萬(wàn)/畝，平均樓面地價(jià)達(dá)到元/平米。而重慶市土地交易中心7月5日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，重慶市2004年上半年商住、旅游用地的平均每畝地價(jià)萬(wàn)元。短短幾個(gè)月，重慶地價(jià)增長(zhǎng)了萬(wàn)/畝，增幅25.43%。政府手中的這些“糧票”所剩不多，彌足珍貴，給市場(chǎng)的后進(jìn)入者一個(gè)不低的門(mén)檻。在2004年11月17日重慶市土地交易中心舉行的土地推介會(huì)上，重慶市國(guó)土

8、房管局王局長(zhǎng)講到：2004年重慶市的土地供應(yīng)量較大，是因?yàn)橹貞c的房?jī)r(jià)上漲較快，而通過(guò)各種措施進(jìn)行調(diào)控，房?jī)r(jià)已經(jīng)較平穩(wěn)；在這樣的情況下，中央相關(guān)部門(mén)又出臺(tái)各文件，要求嚴(yán)格土地管理，2005年重慶市的土地供應(yīng)必將減少。由此可見(jiàn)，在今后幾年，重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)力很大程度上將取決于其手中儲(chǔ)備和新獲得的土地。二、 重慶房地產(chǎn)的區(qū)域發(fā)展及趨勢(shì)城市的發(fā)展受到其自然地理?xiàng)l件的限制，重慶城市的發(fā)展夾在東部的銅鑼山與西部的中梁山之間。2004年之前，重慶房地產(chǎn)發(fā)展“向南”的口號(hào)震耳欲聾，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的位置多是在南山下的南坪。短短幾年，南坪商住用地用盡。巴南由于交通不夠發(fā)達(dá)以及長(zhǎng)久以來(lái)留在人們心中“大農(nóng)村”的印

9、象，主城的住宅開(kāi)發(fā)難以往更南的方向發(fā)展。渝中區(qū)一直以來(lái)占據(jù)著核心地位，但那狹小的土地供應(yīng)房產(chǎn)也是非常有限的。隨著北部的崛起，重慶住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)隨著“重慶向北”的口號(hào)大踏步向“三北”（渝北、北部新區(qū)、江北）邁進(jìn)。眾多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商在該區(qū)域集結(jié)，成熟的開(kāi)發(fā)用地被迅速瓜分完畢，而房產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)也變得異常激烈。于是，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始尋找新的發(fā)展方向。2004年下半年，“主城西進(jìn)”的口號(hào)開(kāi)始出現(xiàn)在一些樓盤(pán)的戶外廣告上。重慶主城西部包括沙坪壩、九龍坡和大渡口三個(gè)區(qū)，預(yù)計(jì)2005年的熱點(diǎn)在九龍坡和沙坪壩以西的大學(xué)城兩個(gè)片區(qū)。沙坪壩區(qū)中梁山以東的城區(qū)已基本無(wú)地可供，隨著今年9月份2萬(wàn)多大學(xué)生的入駐，該區(qū)中梁山以西的大學(xué)

10、城將迅速成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。大渡口區(qū)與重慶主城核心區(qū)的距離偏遠(yuǎn)，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)尚需時(shí)日。九龍坡處于整個(gè)大重慶的西部，而且是位于整個(gè)大西城的東部，承載了主城西進(jìn)的第一站。開(kāi)發(fā)商緊鑼密鼓地在該區(qū)域?qū)ふ液线m的項(xiàng)目，區(qū)政府舉行地產(chǎn)峰會(huì)、立志引導(dǎo)房地產(chǎn)成為該區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)。政府和開(kāi)發(fā)商都在行動(dòng)，九龍坡“西城東進(jìn)”的步伐在其區(qū)政府的引導(dǎo)下逐漸加大。三、 九龍坡區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r1、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況2002年九龍坡區(qū)房地產(chǎn)的竣工面積為168.81萬(wàn)平方米，銷售面積達(dá)到112.59萬(wàn)平方米，銷售率達(dá)到66.69。2003年該區(qū)房地產(chǎn)竣工面積為171.68萬(wàn)平方米，銷售面積達(dá)到126.55萬(wàn)平方米，

11、銷售率達(dá)到73.71。2004年該區(qū)房地產(chǎn)竣工面積為149.71萬(wàn)平方米，銷售面積達(dá)到107.28萬(wàn)平方米，銷售率達(dá)到71.66。（資料來(lái)源：2002、2003重慶統(tǒng)計(jì)年鑒，2004.12重慶市統(tǒng)計(jì)月報(bào)）從以上可見(jiàn)，九龍坡區(qū)房地產(chǎn)近年來(lái)的開(kāi)發(fā)規(guī)模保持在一個(gè)較穩(wěn)定的水平，并且呈現(xiàn)供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢(shì)。與主城其他各區(qū)相比，2004年九龍坡區(qū)的房地產(chǎn)銷售面積僅次于渝北、南岸和江北區(qū)，占到整個(gè)主城市場(chǎng)的13，由此可見(jiàn)其在重慶主城房地產(chǎn)市場(chǎng)的份量。資料來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)月報(bào)在價(jià)格方面，2004年九龍坡區(qū)的房地產(chǎn)銷售均價(jià)達(dá)到2230元/平米，商品住宅的銷售均價(jià)則達(dá)到2201元/平米，較2003年增長(zhǎng)16.7，

12、略高于主城九區(qū)的成交均價(jià)2192元/平方米，僅次于渝中區(qū)、南岸區(qū)和渝北區(qū)。由此可見(jiàn)，九龍坡房地產(chǎn)的交易量和價(jià)格都排在主城第四的位置，九龍坡的房地產(chǎn)市場(chǎng)在重慶主城的房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)非常重要的位置。2、 開(kāi)發(fā)企業(yè)情況截止2004年，九龍坡區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共118家，從業(yè)人員6000人，其中一級(jí)企業(yè)1家，二級(jí)企業(yè)18家，三級(jí)企業(yè)56家，四級(jí)企業(yè)3家，暫定資質(zhì)企業(yè)40家。2003年珠江實(shí)業(yè)等6家企業(yè)獲得第三屆“重慶市房地產(chǎn)50強(qiáng)”稱號(hào)。目前在該區(qū)域進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大型企業(yè)有華宇、龍湖、金科、廣廈、珠江、隆鑫、晉愉、斌鑫等。九龍坡區(qū)大開(kāi)發(fā)商正在開(kāi)發(fā)的主要樓盤(pán)情況企業(yè)名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置物業(yè)類別建筑面積（

13、萬(wàn)平米）售價(jià)（元/平米）華宇華宇名都城石橋鋪渝州路商住323900龍湖西城天街楊家坪步行街大型購(gòu)物中心商務(wù)寫(xiě)字樓22不祥金科綠韻康城九龍園區(qū)火炬大道商住353200廣廈廣廈城九龍坡楊九路高尚住宅803600珠江珠江華軒石橋鋪渝州路高尚住宅253700隆鑫駿逸新視界石坪橋正街高尚住宅343200晉愉上江城楊家坪直港大道高尚住宅163700斌鑫世紀(jì)城楊家坪商圈正中心大型購(gòu)物中心、商務(wù)寫(xiě)字樓，住宅10住宅4300綜上分析，九龍坡區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，銷售量和銷售均價(jià)都排到主城九區(qū)的第四位，而包括華宇、龍湖、金科、廣廈等在內(nèi)的本土和外來(lái)開(kāi)發(fā)商早已搶攤進(jìn)入該區(qū)，并引領(lǐng)該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)。四、 九龍坡區(qū)

14、房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)1、 九龍坡區(qū)的房地產(chǎn)區(qū)域價(jià)值通過(guò)分析九龍坡的房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力和需求，以及該區(qū)域?qū)ι套〉奈?lái)判斷其房地產(chǎn)區(qū)域價(jià)值。（1）經(jīng)濟(jì)實(shí)力和潛力支撐強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力2003年九龍坡區(qū)全區(qū)gdp首次躍居全市第一，2004年達(dá)185億元，增長(zhǎng)14%，繼續(xù)位居全市榜首。2004年該區(qū)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資111億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成產(chǎn)值億元，城市人均可支配收入是9285元（全市為9221元），農(nóng)村人均純收入3760元。由此可見(jiàn)該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的良好發(fā)展?fàn)顩r。資料來(lái)源：2004年重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒九龍坡區(qū)第九次黨代會(huì)明確提出20032007年大力實(shí)施高新技術(shù)、城市化、都市農(nóng)

15、業(yè)“三大戰(zhàn)略”，建設(shè)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的新型工業(yè)發(fā)展區(qū)、以服務(wù)業(yè)為主的現(xiàn)代商務(wù)發(fā)展區(qū)、以休閑觀光為方向的都市農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)這“三大經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)”。以石橋鋪、九龍園區(qū)等為典范的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)正在蓬勃發(fā)展，以袁家崗為中心的全國(guó)體育產(chǎn)業(yè)試驗(yàn)區(qū)正步入實(shí)施，以白市驛、含谷、金鳳、走馬、石板五鎮(zhèn)為中心的重慶“都市后花園”為國(guó)內(nèi)外投資者提供了理想的創(chuàng)業(yè)和發(fā)展天地。九龍園區(qū)a、b區(qū)建設(shè)已初具規(guī)模，即將完成的c區(qū)規(guī)劃，以臺(tái)灣、德國(guó)工業(yè)園等專業(yè)園區(qū)為核心，重點(diǎn)發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)和都市新型工業(yè)產(chǎn)業(yè)園。眾多世界500強(qiáng)企業(yè)、中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)、以及具有代表性的重慶大型民營(yíng)企業(yè)紛紛落戶該區(qū)域。西彭特色工業(yè)園區(qū)依托區(qū)域內(nèi)

16、目前國(guó)內(nèi)生產(chǎn)規(guī)模最大、技術(shù)裝備最先進(jìn)、品種規(guī)格最齊全的西南鋁業(yè)集團(tuán)，以鋁材深精度加工項(xiàng)目為重點(diǎn)，規(guī)模發(fā)展機(jī)械、冶金、化工、生物、環(huán)保、電子、信息等新興產(chǎn)業(yè)。由此可見(jiàn)九龍坡區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和巨大的發(fā)展?jié)摿Γ瑥亩梢酝茢啵弘S著時(shí)間的向前推進(jìn)，九龍坡區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將達(dá)到一個(gè)更高的水平，能夠讓市民的收入相應(yīng)大幅度增加，有力支撐該區(qū)域的房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力。（2）舊城改造和改善居住條件共同促增需求九龍坡是重慶的老工業(yè)大區(qū)，人口和廠房錯(cuò)落分布。隨著重慶主城和九龍坡區(qū)“退二進(jìn)三”的實(shí)施，九龍坡區(qū)的舊城改造加速，舊的廠房和居住區(qū)都需要重新改造。在2005年3月30日舉行的九龍地產(chǎn)峰會(huì)上推介的楊謝石黃地區(qū)可供開(kāi)發(fā)的44個(gè)

17、地塊均屬舊城改造項(xiàng)目，多數(shù)涉及到“退二進(jìn)三”。由此可見(jiàn)拆遷拉動(dòng)的房地產(chǎn)需求量。隨著經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，市民的收入水平隨之快速增加，市民的居住條件逐步進(jìn)入升級(jí)換代的階段。截止2004年12月，九龍坡區(qū)的常住人口有90.82萬(wàn)，是主城九區(qū)中最多的，而63.57萬(wàn)的城鎮(zhèn)人口在主城九區(qū)中排名第三。具有這樣大的人口基數(shù)，居住條件升級(jí)對(duì)住房的需要量推動(dòng)也就很大。（3）成效顯著的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大大提升區(qū)域吸引力Ø 交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)公路網(wǎng)四通八達(dá)，交通十分便捷。有鵝公巖、李家沱、馬桑溪三座長(zhǎng)江大橋連接兩岸；成渝、上界、渝長(zhǎng)及環(huán)城高速公路橫貫境內(nèi)；從解放碑到大渡口區(qū)的高架輕軌橫穿區(qū)內(nèi)，并且在區(qū)內(nèi)有四個(gè)站點(diǎn)。新建

18、了大件路、楊家坪環(huán)道、華福等城市道路，形成了以高速公路和高等級(jí)公路為骨架的“一井、一環(huán)、八通”的公路路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。Ø 生活、服務(wù)配套設(shè)施齊全金融方面，國(guó)內(nèi)主要銀行、證券、保險(xiǎn)公司均在區(qū)內(nèi)設(shè)立了經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，具有良好的金融保險(xiǎn)服務(wù)環(huán)境。商貿(mào)流通方面，國(guó)內(nèi)外知名商家如沃爾瑪、家樂(lè)福、國(guó)美電器、蘇寧電器、重慶百貨、福安百貨、新世紀(jì)百貨、立丹百貨等已入駐該區(qū)，有上規(guī)模、上檔次的星級(jí)酒店多家，直港大道、九龍生態(tài)美食城成為全市餐飲娛樂(lè)新兩點(diǎn)。休閑娛樂(lè)方面，區(qū)內(nèi)有重慶動(dòng)物園、華巖（佛教）風(fēng)景名勝區(qū)，重慶奧林匹克體育中心、金鳳國(guó)際體育休閑中心（高爾夫球場(chǎng)）以及現(xiàn)有的天賜溫泉、海蘭云天等休閑娛樂(lè)設(shè)施。教育方面

19、，有重慶工學(xué)院、四川美術(shù)學(xué)院、重慶科技學(xué)院等高校及全國(guó)、重慶市重點(diǎn)中小學(xué)校數(shù)十所，有座落在高新區(qū)九龍園區(qū)內(nèi)的重慶國(guó)際外國(guó)語(yǔ)學(xué)校。醫(yī)療方面，區(qū)內(nèi)醫(yī)院、衛(wèi)生防疫、婦幼保健等機(jī)構(gòu)健全，醫(yī)療設(shè)施齊備。Ø 山水園林城區(qū)創(chuàng)建成效顯著經(jīng)過(guò)幾年的努力，重慶市動(dòng)物園、都市后花園、尖刀山森林公園、白塔坪森林公園、華巖風(fēng)景旅游區(qū)、紅獅公園、城市立交及人行道景觀綠化、街頭綠化等園林綠化建設(shè)成效顯著，僅2004年全區(qū)新增公園綠地面積44.9萬(wàn)平方米。到2005年底，全區(qū)城市綠地率、城市綠化覆蓋率、人均公共綠地將分別增長(zhǎng)32%，37%，。目前該區(qū)正在積極實(shí)施“藍(lán)天行動(dòng)”，大力推進(jìn)“五管齊下”凈空工程，空氣質(zhì)量已

20、有明顯改善，但尚需努力；實(shí)施“碧水行動(dòng)”，穩(wěn)步推進(jìn)桃花溪流域綜合整治二期工程，其他河流已列入議事日程。為迎接亞太市長(zhǎng)峰會(huì)，啟動(dòng)了燈飾、雕塑、建筑立面整治、拆違、廣告店招整治、綠化美化等六大工程。城市管理是山水園林城區(qū)創(chuàng)建的重要內(nèi)容，已被列入2005年城市化戰(zhàn)略實(shí)施要點(diǎn)。經(jīng)過(guò)幾年的建設(shè)發(fā)展，九龍坡區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的數(shù)量和質(zhì)量都有了顯著的提升，生活變得更加便利，環(huán)境更加優(yōu)美，大大提升了該區(qū)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)需求的吸引力。綜上分析，九龍坡區(qū)的購(gòu)買(mǎi)力較大且富有潛力，而大量的舊城改造和改善生活條件推動(dòng)著房地產(chǎn)需求，成效顯著的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改善了居住環(huán)境從而提升了該區(qū)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)需求的吸引力，因此可以判斷九龍坡區(qū)具有很大的

21、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值。2、 九龍坡區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的機(jī)遇（1）九龍坡區(qū)迎來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的好時(shí)機(jī)通過(guò)以上的分析可見(jiàn)：重慶商品住宅的市場(chǎng)空間相對(duì)較小，供應(yīng)商卻如此眾多，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。在主城成熟區(qū)域商住房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地不多的情況下，有實(shí)力和有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商早已大量囤積和儲(chǔ)備土地，這使得在今后幾年重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)力很大程度上將取決于其手中儲(chǔ)備和新獲得的土地。而九龍坡區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值逐漸顯現(xiàn)，不少大型開(kāi)發(fā)商已搶攤該區(qū)域，有些甚至運(yùn)作了一個(gè)以上的項(xiàng)目，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)“主城西進(jìn)”。2005年3月30日，九龍坡的區(qū)政府適時(shí)舉行了九龍地產(chǎn)峰會(huì)推介其房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在價(jià)值，并將房地產(chǎn)業(yè)作為其經(jīng)濟(jì)的主要產(chǎn)業(yè)來(lái)抓，把房地產(chǎn)

22、業(yè)放在一個(gè)前所未有的高度。這給重慶房地產(chǎn)“主城西進(jìn)”提供了最強(qiáng)大的支持，九龍坡迎來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大好時(shí)機(jī)。（2）中梁山以東的二郎和“楊謝石黃”片區(qū)是目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的機(jī)遇中梁山將九龍坡區(qū)一分為二，目前中梁山以西和二郎科技園以南的區(qū)域開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)都還不夠成熟，二郎和“楊謝石黃”（楊家坪、謝家灣、石坪橋、黃桷坪地區(qū)）是目前開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。高新區(qū)二郎地區(qū)已是一片開(kāi)發(fā)熱土，這得益于品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的率先搶入。金科·綠韻康城、國(guó)窖明城、恒鑫名城等重量級(jí)企業(yè)的亮相，讓冷清的二郎片區(qū)驚艷一片，也讓“城鄉(xiāng)結(jié)合部”緊緊地銜在了一起。楊家坪商圈是重慶五大商圈之一，是城市的副中心，是九龍坡區(qū)最核心的區(qū)域。它現(xiàn)代而

23、時(shí)尚的步行街，以及悄聲駛過(guò)步行街的輕軌，足以吸引大多數(shù)人的視線。一條城市輕軌能夠帶動(dòng)起沿線區(qū)域快速發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的迅速火熱，在國(guó)內(nèi)外早已成為不爭(zhēng)的事實(shí)，在重慶同樣如此。輕軌載著巨大的變化和巨大的商機(jī)，已開(kāi)進(jìn)市民的視線。根據(jù)九龍坡區(qū)商貿(mào)流通發(fā)展規(guī)劃，到2010年，九龍坡將構(gòu)建成為“主城西部商貿(mào)中心”。而號(hào)稱重慶“最豪華陣容”的楊家坪商業(yè)步行街的規(guī)劃也讓所有人驚嘆不已：基礎(chǔ)設(shè)施投資高達(dá)2.5億元，面積也將在原有基礎(chǔ)上增近3倍，增至60余萬(wàn)平方米，形成以轉(zhuǎn)盤(pán)為中心，方圓達(dá)2平方公里的商圈。以金融商貿(mào)、商務(wù)辦公、餐飲服務(wù)、休閑娛樂(lè)為主的楊家坪商圈，必將對(duì)九龍坡區(qū)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的輻射作用。盾安九龍都、上海中心、斌鑫·世紀(jì)城、佳宇商務(wù)大廈等紛紛涌進(jìn)步行街，而九龍山上的廣廈城、直港大道上的珠江花園和上江城也一并沾了輕軌的光，僅從房?jī)r(jià)就能看出，楊家坪開(kāi)始向江北、南岸等傳統(tǒng)居家首選地發(fā)出強(qiáng)有力挑戰(zhàn)，這片土地已經(jīng)開(kāi)始發(fā)熱了。而謝家灣、石坪橋、黃桷坪地區(qū)正是在該商圈的輻射范圍內(nèi)，這些片區(qū)蘊(yùn)藏的房地產(chǎn)商機(jī)也將得到進(jìn)一步的釋放。此次九龍地產(chǎn)峰會(huì)推出了近2.8萬(wàn)畝的土地，其中