物業(yè)經(jīng)營管理大綱

1、第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述一、物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設施等。這些收益性物業(yè)通常出租給租戶(又稱租客、承租人)使用、可獲得經(jīng)常性租金收益。注意零售商業(yè)物業(yè)的劃分標準。二、物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)以公司的形式存在。作為公司，一般應具有以下五個特征：依照有關法律進行登記注冊；由兩個以上股東共同出資經(jīng)營；以營利為目的；具有法人資格；是經(jīng)濟組織。物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。三、物業(yè)經(jīng)營管理的層次及各層次之間的關系第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇第一節(jié) 房地產(chǎn)投資一、房地產(chǎn)投資的概念二、房地產(chǎn)投

2、資的形式房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。直接投資又可分為開發(fā)投資和置業(yè)投資；間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關的證券市場的行為三、房地產(chǎn)投資的特性(一)位置固定性或不可移動性(二)壽命周期長(三)適應性(四)各異性(五)政策影響性(六)專業(yè)管理依賴性(七)相互影響性 四、房地產(chǎn)投資的利弊1房地產(chǎn)投資之利(1)相對較高的收益水平。(2)能夠得到稅收方面的好處。(3)易于獲得金融機構的支持。(4)能抵消通貨膨脹的影響。(5)提高投資者的資信等級。2房地產(chǎn)投資之弊(1)流動性差。(2)投資數(shù)額巨大。(3)投資回收期較長。(4)需要專門的知識和經(jīng)驗。第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的風險一、房地產(chǎn)投

3、資風險的基本概念風險的定義； 風險分析的目的二、系統(tǒng)風險(一) 通貨膨脹風險(二)市場供求風險(三) 周期風險(四)變現(xiàn)風險(五)利率風險(六)政策風險(七)政治風險 (八)或然損失風險三、個別風險(一) 收益現(xiàn)金流風險(二) 未來經(jīng)營費用風險(三) 資本價值風險(四)比較風險(五)時間風險(六)持有期風險四、風險對房地產(chǎn)投資決策的影響1、根據(jù)項目風險大小確定相應的投資收益水平2、根據(jù)風險管理的能力選擇投資方向3、根據(jù)風險周期變化特點把握投資時機第三節(jié) 房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇一、區(qū)位的含義 狹義的區(qū)位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。廣義理解，除了其地理位置外

4、，往往還應包括該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境或背景。投資所須支付的成本的高低和所面臨的競爭關系。二、不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求(一)居住物業(yè)(二)寫字樓物業(yè)(三)零售商業(yè)物業(yè)(四)工業(yè)物業(yè)第三章 房地產(chǎn)投資分析技術第一節(jié) 投資分析的基本概念一、現(xiàn)金流量 資金流出量和流入量叫做現(xiàn)金流量、凈現(xiàn)金流量。二、現(xiàn)金流量圖三、房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量(一)現(xiàn)金流分析中的常用術語1潛在毛租金收入2空置和收租損失3其他收入4有效毛收入5運營費用：6凈運營收益7抵押貸款還本付息8準備金9稅金10經(jīng)營現(xiàn)金流第二節(jié) 現(xiàn)值與現(xiàn)值計算一、利息與利率 單利與復利二、單利計息與復利計息（一）單利計息 （二）復利計

5、息三、名義利率與實際利率四、復利計算公式與系數(shù)公式與系數(shù)1、一次支付的現(xiàn)值系數(shù)與終值系數(shù)2、等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)3、等額序列支付的終值系數(shù)和儲存基金系數(shù)五、復利系數(shù)的應用（見教材50頁的習題）第三節(jié) 設備更新中的經(jīng)濟分析一、設備更新的原因與特點（一）設備更新的原因 1、設備的有形磨損2、設備的無形磨損 3、設備磨損的補償（二）設備更新的特點分析二、設備經(jīng)濟壽命的確定主要是靜態(tài)計算方法第四節(jié) 房地產(chǎn)投資財務評價指標一、投資回收與投資回報二、財務評價指標體系三、盈利指標計算方法（一）動態(tài)指標1、財務凈現(xiàn)值(NPV)2、財務內(nèi)部收益率（IRR）(二)靜態(tài)指標1靜態(tài)投資回收期2現(xiàn)金回報

6、率3投資回報率四、清償能力指標計算方法償債備付率、資產(chǎn)負債率第四章 收益性物業(yè)價值評估第一節(jié) 收益性物業(yè)的概念 收益性物業(yè)價值的高低主要取決于下列3個因素：未來凈收益的大小未來凈收益越大，物業(yè)的價值就越高，反之就越低；獲得凈收益期限的長短獲得凈收益期限越長，物業(yè)的價值就越高，反之就越低；獲得凈收益的可靠性獲得凈收益越可靠，物業(yè)的價值就越高，反之就越低。第二節(jié) 收益性物業(yè)價格的概念和特征一、物業(yè)價格的形成條件有用性、稀缺性和有效需求。第三節(jié) 收益性物業(yè)價值和價格的種類一、使用價值和交換價值二、投資價值和市場價值三、成交價格、市場價格和理論價格四、總價格和單位價格五、實際價格和名義價格六、現(xiàn)房價格

7、和期房價格七、起價、標價、成交價和均價八、評估價、保留價、起拍價、應價和成交價九、買賣價格、租賃價格十、市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價十一、原始價值、賬面價值、市場價值第四節(jié) 影響收益性物業(yè)價格的因素一、物業(yè)價格的影響因素概述二、人口因素人的數(shù)量、素質(zhì)、構成等狀況，對物業(yè)價格有很大影響。三、居民收入因素四、物價因素五、利率因素六、匯率因素七、物業(yè)稅收因素八、城市規(guī)劃因素九、交通管制因素十、心理因素第五節(jié) 收益性物業(yè)估價的基本方法三大基本方法，即市場法、成本法、收益法。一、市場法(一)市場法概述(二)搜集交易實例(三)選取可比實例(四)建立價格可比基礎(五)交易情況修正(六)交易日期調(diào)整(七)

8、物業(yè)狀況調(diào)整(八)求取比準價格二、成本法(一)成本法概述(二)物業(yè)價格構成1土地取得成本2開發(fā)成本3管理費用4投資利息5銷售費用6銷售稅費7開發(fā)利潤 (五)建筑物的折舊1建筑物折舊的概念和內(nèi)容(1)物質(zhì)折舊(2)功能折舊(3)經(jīng)濟折舊2求取建筑物折舊的年限法三、收益法(一)收益法概述收益法分為直接資本化法和報酬資本化法。(二)報酬資本化法的主要計算公式1、收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式2 、收益期為無限年且凈收益每年不變的公式3、凈收益在前若干年有變化的公式(三)物業(yè)凈收益的求取(四)報酬率的求取(五)直接資本化法第五章 房地產(chǎn)市場與市場分析第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述一、房地產(chǎn)市場的概念二

9、、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境1社會環(huán)境；2政治環(huán)境；3經(jīng)濟環(huán)境4金融環(huán)境；5房地產(chǎn)法律制度環(huán)境；6技術環(huán)境；7資源環(huán)境；8國際環(huán)境。三、推動房地產(chǎn)市場轉變的社會經(jīng)濟力量第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求關系一、房地產(chǎn)市場的需求 哪些因素會影響商品住宅的需求，或者說哪些市場條件的變化會導致對商品住宅需求的變化呢?1收入的變化。2其他商品的價格變化。3對未來的預期。4政府政策的變化。二、房地產(chǎn)市場的供給1房地產(chǎn)開發(fā)成本。2政府政策的變化。3對未來的預期。三、房地產(chǎn)市場的機制第三節(jié)房地產(chǎn)市場結構與市場指標一、房地產(chǎn)市場結構二、房地產(chǎn)市場細分(一)按地域細分(二)按房地產(chǎn)用途細分(三)按存量增量細分(四)按交易形式細

10、分(五)按目標市場細分三、房地產(chǎn)市場指標 反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標，包括供給指標、需求指標和市場交易指標三種類型。第四節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性與功能一、房地產(chǎn)市場的特性二、房地產(chǎn)市場的功能(一)配置存量房地產(chǎn)資源和利益(二)顯示房地產(chǎn)市場需求變化(三)指導供給以適應需求的變化(四)指導政府制定科學的土地供給計劃(五)引導需求適應供給條件的變化三、房地產(chǎn)市場的政府干預 政府干預房地產(chǎn)市場的手段1土地供應政策2金融政策3住房政策4城市規(guī)劃5地價政策6稅收政策7租金和價格控制第五節(jié) 房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)市場分析的概念與作用二、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容(一)宏觀因素分析(二)市場供求分析1供給分析2

11、需求分析3競爭分析4市場占有率分析(三)相關因素第六節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理計劃一、物業(yè)經(jīng)營管理計劃的概念(一)規(guī)劃與計劃(二)計劃的用途(三)物業(yè)管理計劃的表現(xiàn)形式二、編制物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎工作(一)區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析(二)房地產(chǎn)市場分析(三)鄰里分析(四)物業(yè)現(xiàn)狀分析(五)業(yè)主目標三、構造物業(yè)管理方案(一)探討改進舊有物業(yè)的可能性1更新及現(xiàn)代化；2改變建筑物的用途(二)物業(yè)管理計劃的主要內(nèi)容1建筑物管理計劃2租賃計劃3財務收支計劃4物業(yè)運行績效評估及與業(yè)主溝通計劃四、物業(yè)管理計劃中的預算技術(一)年度運營預算(二)資本支出預算(三)長期預算第六章 租賃管理第一節(jié) 物業(yè)租賃概述一、物業(yè)租賃及其

12、特征(一)物業(yè)租賃的概念 房屋租賃的含義有以下兩點：(1)出租人必須是房屋所有權人。(2)出租人將房屋出租給承租人使用。 (二)房屋租賃的特點1房屋租賃不轉移房屋的所有2房屋租賃的標的是作為特定物的房屋3房屋租賃關系是一種經(jīng)濟要式契約關系4房屋租賃關系不因所有權的轉移而中止5租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責人。二、物業(yè)租賃的分類(一)按房屋所有權的性質(zhì)劃分 1 公房租賃；2私房租賃(二)按房屋租賃期限劃分 定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃。(三)按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分(1)毛租。(2)凈租。(3)百分比租金。三、物業(yè)租賃管理模式(一)包租轉租模式(二)出租代理模式(三)委托管理模式第三節(jié) 房屋租

13、賃合同一、房屋租賃合同的概念和法律特征(一)房屋租賃合同的概念房屋租賃合同是一種債權合同。(二)房屋租賃合同的法律特征1房屋租賃合同是雙務合同2房屋租賃合同是有償合同3房屋租賃合同是諾成合同4房屋租賃合同是要式合同5房屋租賃合同是繼續(xù)性合同第七章 成本管理第一節(jié)物業(yè)管理中的成本及其分類一、物業(yè)管理中的成本(一)成本的含義(二)物業(yè)管理成本構成1營業(yè)成本：(1)直接人工費；(2)直接材料費；(3)間接費用2期間費用或經(jīng)營管理費用：(1)管理費用；(2)財務費用。二、物業(yè)管理成本的分類(一)按照經(jīng)濟性質(zhì)分類(1)外購材料。(2)工資。(3)職工福利費。(4)折舊費。(5)利息支出。(6)稅金。(7

14、)其他支出。(二)按照經(jīng)濟用途劃分(三)按照與業(yè)務量的關系劃分(1)固定成本。(2)變動成本。(3)半固定或半變動成本。(四)按照計算依據(jù)不同劃分(1)目標成本(2)定額成本(3)計劃成本(4)實際成本(五)按照與決策的關系劃分(1)邊際成本。(2)差異成本。(3)機會成本。(4)估計成本。(5)沉沒成本。(6)可緩成本。(7)可免成本。(8)附加價值成本。第二節(jié) 成本估算方法一、成本估算的目的二、主要成本項目的估算方法(一)人工費的估算(二)辦公費估算(三)共用部位與共用設施設備的日常運行 和維護費估算(四)保安費估算(五)清潔衛(wèi)生費估算(六)綠化養(yǎng)護費估算(七)固定資產(chǎn)折舊費估算(八)保險

15、費估算(九)專項維修資金第三節(jié) 成本預算一、成本預算的意義與要求(一)成本預算的概念與意義(二)成本預算的基本要求1成本預算必須同其他預算相協(xié)調(diào)2成本預算要以各項定額為基礎3成本預算應有相應的技術經(jīng)濟措施保證4成本預算要全面權衡，提高資金使用效益5成本預算既要符合實際，又要適當留有余地二、成本預算的編制方法(一)固定預算(二)彈性預算(三)零基預算(四)滾動預算和概率預算三、成本預算的編制程序(一)成本預算的編制方式(二)成本預算的編制程序(三)不同成本的預算編制第四節(jié) 成本控制一、成本控制的含義與分類(一)成本控制的含義(二)成本控制的分類1按控制的時間特征分類(1)事先控制(2)事中控制(

16、3)事后控制2按控制的機制分類(1)前饋性控制 (2)防護性控制(3)反饋性控制二、成本控制的原則與程序(一)成本控制的原則1全面控制原則 2講求經(jīng)濟效益原則3責權利相結合原則 4例外管理原則第八章 合同與風險管理第一節(jié) 物業(yè)管理中的主要合同類型一、合同的概念二、物業(yè)管理活動中主要的合同類型三、物業(yè)管理合同的構成要素第二節(jié) 物業(yè)服務合同一、物業(yè)服務合同的類型(一)前期物業(yè)服務合同(二)物業(yè)服務合同二、物業(yè)服務合同的特征(1)物業(yè)服務合同的訂立以當事人相互信任為前提；(2)物業(yè)服務合同是有償?shù)摹?3)物業(yè)服務合同既是諾成性合同又是雙務合同。(4)物業(yè)服務合同是勞務合同。 第三節(jié) 招標投標階段的合

17、同管理一、物業(yè)管理招投標概述(一)物業(yè)管理招投標的內(nèi)涵和意義(二)物業(yè)管理招投標的原則 “公開、公平、公正、合理”(三)物業(yè)管理招投標的特點1早期介入2階段性二、物業(yè)管理招標(一)物業(yè)管理招標方式1公開招標 2邀請招標(二)物業(yè)管理招標一般程序(三)招標書的編制與標底確定三、物業(yè)管理投標(一)物業(yè)管理投標一般程序(二)投標書的編制(三)物業(yè)管理服務費用的測算四、物業(yè)管理企業(yè)投標的關鍵事項(一)決定參與投標的關鍵因素(二)投標過程中六項關鍵環(huán)節(jié)(三)不同階段的主要工作安排 第四節(jié) 風險管理理論一、風險理論（一）風險的定義 是指發(fā)生某種不利事件或損失的各種可能性的總和。 特征：1、負面性；2、不確

18、定性； 3、可測性。（二）風險的類型（三）風險的成本二、風險管理理論（一）風險管理的定義（二）風險管理的步驟1、風險識別2、風險評估3、風險控制： 回避；自擔或保留；預防與抑制；轉移。4、風險調(diào)整第五節(jié) 保險與物業(yè)保險一、保險的概念（一）定義及特征（二）保險的一般原則1、誠信原則2、可保利益原則3、近因原則4、比例分攤原則二、保險合同概述三、物業(yè)保險的目的四、物業(yè)保險的主要險種五、物業(yè)管理中的投保決策第九章 財務管理與績效評價第一節(jié)財務管理概述一、財務管理對象(一)企業(yè)財務活動(二)企業(yè)財務關系二、財務管理目標(一)財務管理總體目標1利潤最大化2資本利潤率最大化或每股利潤最大化3企業(yè)價值最大化

19、或股東財富最大化(二)財務管理具體目標1籌資管理目標2投資管理目標3利潤分配管理目標三、財務管理的內(nèi)容(一)籌資決策(二)投資決策(三)利潤分配決策四、財務管理的手段第二節(jié) 財務報告分析一、財務報告的構成與內(nèi)容 企業(yè)的財務報告包括會計報表和文字報告兩部分。(一)會計報表部分 會計報表又稱財務報表，一套完整的會計報表通常由主表和附表組成。 1主表； 2、附表(二)文字報告部分 文字報告主要包括會計報表附注和財務情況說明書兩部分。二、財務報告分析的概念與形式(一)財務報告分析的概念與特征 財務報告分析具有三個特征：第一，拓展性。第二，判斷性。第三，依耐性。(二)財務報告分析的主要形式1內(nèi)部分析與外

20、部分析2全面分析與專題分析3財務報表分析與內(nèi)部報表分析4趨勢分析、現(xiàn)狀分析、潛力分析三、財務報告分析的主要方法(一)比率分析法(二)比較分析法四、財務報告分析的一般過程第三節(jié) 物業(yè)管理績效評價一、物業(yè)管理績效評價的概念與意義(一)績效與物業(yè)管理績效(二)物業(yè)管理績效評價及其意義二、物業(yè)管理績效評價的類型(一)政府評價；(二)社會評價(三)企業(yè)集團內(nèi)部評價；(四)企業(yè)自我診斷評價(五)物業(yè)資產(chǎn)管理項目評價三、物業(yè)管理績效評價的基本要素 物業(yè)管理績效評價有三個基本要素，即：評價指標、評價標準和評價方法，這是評價活動得以開展的重要條件。四、物業(yè)管理績效評價的指標體系 基本指標、修正指標和評議指標三個

21、層次30項指標構成。1財務效益狀況指標(1)凈資產(chǎn)收益率； (2)總資產(chǎn)報酬率(3)財務內(nèi)部收益率；2資產(chǎn)營運狀況指標(1)總資產(chǎn)周轉率；(2)流動資產(chǎn)周轉率3償債能力狀況指標(1)資產(chǎn)負債率；(2)利息保障倍數(shù)4發(fā)展能力狀況指標(1)營業(yè)增長率；(2)資本積累率；(二)物業(yè)管理績效評價修正指標1財務效益狀況修正指標(1)主營業(yè)務利潤率；(2)盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)(3)成本費用利潤率2資產(chǎn)營運狀況修正指標(1)應收賬款周轉率；(2)不良資產(chǎn)比率(3)資產(chǎn)損失比率3償債能力狀況修正指標(1)流動比率；(2)速動比率；(3)現(xiàn)金流動負債比率(4)長期資產(chǎn)適合率(5)經(jīng)營虧損掛賬比率4發(fā)展能力狀況修正指

22、標(1)總資產(chǎn)增長率；(2)三年利潤平均增長率(三)物業(yè)管理績效評價評議指標1經(jīng)營者基本素質(zhì)2服務滿意度3基礎管理水平4在崗員工素質(zhì)狀況5服務硬環(huán)境6發(fā)展創(chuàng)新能力7經(jīng)營發(fā)展策略8綜合社會貢獻五、物業(yè)管理績效評價的標準 一般地，企業(yè)績效評價標準可以劃分為定量標準和定性標準兩類。六、物業(yè)管理績效評價結果與報告第四節(jié) 績效評價的主要方法一、功效系數(shù)法二、綜合分析判斷法三、定量和定性相結合計分法第五節(jié) 物業(yè)管理報告一、物業(yè)管理報告及其類型二、物業(yè)管理報告的構成與內(nèi)容三、編寫物業(yè)管理報告的注意事項四、物業(yè)管理報告的公布或送達第十章 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理第一節(jié) 寫字樓及寫字樓物業(yè)管理一、寫字樓物業(yè)的特點二、影響寫字樓分類的因素三、寫字樓物業(yè)管理的目標(一)宏觀目標(二)常規(guī)目標(三)微觀目標四、寫字樓物業(yè)管理的工作模式五、寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容六、寫字樓管理中的策略第二節(jié) 寫字樓租賃管理一、寫字樓的租戶選擇(一)租戶的商業(yè)信譽和財務狀況(二)所需面積大小(三)需要提供的物業(yè)管理服務二、寫字樓租金的確定與調(diào)整三、寫字樓的租約制定第三節(jié) 寫字樓安全與風險管理一、寫字樓安全管理（一）工程安全（二）消防安全（三）