營改增業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)及建筑業(yè)稅負(fù)分析于總改后V3

1、2目錄目錄營改增的背景第一部分增值稅的征稅范圍及稅率第二部分可抵扣的進(jìn)項稅額和不可抵扣的進(jìn)項稅額第三部分建筑安裝企業(yè)營改增稅負(fù)分析第四部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)分析第五部分營改增后業(yè)務(wù)部門需要注意的問題第六部分3目錄目錄營改增的背景第一部分 從稅制完善性的角度看, 增值稅和營業(yè)稅并行, 破壞了增值稅的抵扣鏈條。營改增背景營改增背景 從產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的角度來看, 營業(yè)稅改征增值稅可進(jìn)一步解決貨物和勞務(wù)稅制中的重復(fù)征稅問題，將有效推動第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。稅制完善解決了重復(fù)征稅 從稅收征管的角度看, 兩套稅制并行造成了稅收征管實踐中的一些困境。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中, 商品和服務(wù)捆綁銷售的行為越來越多,

2、 形式越來越復(fù)雜, 要準(zhǔn)確劃分商品和服務(wù)各自的比例也越來越難, 這給兩稅的劃分標(biāo)準(zhǔn)提出了挑戰(zhàn)。簡化稅收征管 從國際稅制改革發(fā)展趨勢看，目前全世界已有170 多個國家和地區(qū)開征了增值稅，征稅范圍通常會覆蓋絕大多數(shù)貨物和勞務(wù)。在新形勢下, 逐步將增值稅征稅范圍擴(kuò)大至全部的商品和服務(wù), 以增值稅取代營業(yè)稅, 逐步實現(xiàn)對于貨物和勞務(wù)征收統(tǒng)一的間接稅，使增值稅覆蓋絕大多數(shù)貨物和勞務(wù)，符合國際慣例。營改增背景營改增背景符合國際慣例 總之，增值稅的“鏈條”完整了，可以有效避免重復(fù)征稅，有利于減輕納稅人的稅負(fù)，有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，有利于完善現(xiàn)行稅制，有利于提升征管效率。減輕稅負(fù)營改增背景營改增背景 按照國務(wù)院

3、的既定目標(biāo)，力爭“十二五”期間全面完成“營改增”改革。 我們可以觀察到2012年“營改增”起步以來，具體分三步走，第一步是擴(kuò)圍擴(kuò)圍，即“營改增”方案在地區(qū)和行業(yè)上的擴(kuò)圍，即全面推進(jìn)營改增；第二步是改制改制，即進(jìn)一步改革和完善增值稅制度；第三步是立法立法。目前還處于擴(kuò)圍階段。 “營改增營改增”進(jìn)程進(jìn)程1擴(kuò)圍Diagram 2Diagram 23立法2改制營改增背景營改增背景“營改增營改增”進(jìn)程進(jìn)程 目前，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)、金融保險業(yè)四大行業(yè)營業(yè)稅改增值稅總方案即將公布，這將直接影響四大行業(yè)的800余萬戶企業(yè)，涉及年營業(yè)稅稅額1.6萬億元。 今年政府工作報告中明確5月1日起全面“營改增

4、”，稅務(wù)總局通知要求，3月9日前各地國稅地稅建立聯(lián)席工作機(jī)制，研究制定征管業(yè)務(wù)銜接方案；4月28日前完成試點(diǎn)納稅人交接、應(yīng)用系統(tǒng)及數(shù)據(jù)準(zhǔn)備等工作。8目錄目錄增值稅的征稅范圍及稅率第二部分營改增的征稅范圍及稅率營改增的征稅范圍及稅率“營改增”以前，增值稅的征稅范圍：在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人“營改增”前后增值稅征稅范圍變化全面“營改增”以后，增值稅的征稅范圍：在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物或者提供交通運(yùn)輸業(yè)、郵政業(yè)、電信業(yè)、服務(wù)業(yè)、勞務(wù)、金融保險業(yè)及轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為增

5、值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。營改增的征稅范圍及稅率營改增的征稅范圍及稅率不屬于增值稅的征稅范圍：非企業(yè)性單位按照法律和行政法規(guī)的規(guī)定，為履行國家行政管理和公共服務(wù)職能收取政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)的活動境外單位或個人向境內(nèi)單位或個人提供完全在境外消費(fèi)的應(yīng)稅服務(wù)境外單位或個人向境內(nèi)單位或個人出租完全在境外使用的有形動產(chǎn)納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅。國家稅務(wù)總局2011年第13號公告根據(jù)現(xiàn)行增值稅和營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，融資性售后回租業(yè)

6、務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營業(yè)稅國家稅務(wù)總局2010年第13號公告股權(quán)轉(zhuǎn)讓收取施工單位的罰款、收取員工的罰款、收取退房客戶的違約金單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供加工、修理修配勞務(wù)及應(yīng)稅服務(wù)增值稅的計算方法當(dāng)期應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅項-當(dāng)期進(jìn)項稅額銷項稅額 是怎么產(chǎn)生的：賣房價格6660元/平米，其實：房價是6660/(1+11%)=6000，銷項稅額是660元/平米進(jìn)項稅額是怎么來的：取得成本、費(fèi)用的增值稅專用發(fā)票、貨物運(yùn)輸業(yè)增值稅專用發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、中華人民共和國稅收繳款憑證、機(jī)動車銷

7、售統(tǒng)一發(fā)票以及其他（土地出讓金收據(jù)、向政府及行政部門繳費(fèi)的收據(jù)）等。 所以，營改增之后各部門在支出環(huán)節(jié)要注意取得扣稅憑證，否則會直接造成多交納增值稅。增值稅的征稅范圍及稅率增值稅的征稅范圍及稅率收入收入6000元元6660元銷項稅額銷項稅額 660元元進(jìn)項稅額進(jìn)項稅額 440元元成本、費(fèi)用成本、費(fèi)用4000元元應(yīng)交稅額應(yīng)交稅額 220元元利潤利潤2000元元12增值稅的征稅范圍及稅率增值稅的征稅范圍及稅率征稅范圍具體范圍稅率可否開具增值稅專用發(fā)票政策依據(jù)除另有規(guī)定外，納稅人銷售或者進(jìn)口貨物、提供加工修理修配勞務(wù)、提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17%。17%可自行開具增值稅專用發(fā)票（1）糧食、食用

8、植物油；（2）自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、民用煤炭制品；（3）圖書、報紙、雜志；（4）飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；（5）國務(wù)院規(guī)定的其他貨物。13%可自行開具增值稅專用發(fā)票提供交通運(yùn)輸服務(wù)業(yè)、郵政服務(wù)業(yè)、電信服務(wù)業(yè)，稅率為11%。11%可自行開具增值稅專用發(fā)票提供現(xiàn)代服務(wù)業(yè)服務(wù)，有形動產(chǎn)租賃服務(wù)除外，稅率為6%。6%可自行開具增值稅專用發(fā)票納稅人出口貨物、提供財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的應(yīng)稅服務(wù)，稅率為零；但是，國務(wù)院另有規(guī)定的除外。0%可自行開具增值稅專用發(fā)票 稅率 （一般規(guī)定）增值稅的征稅范圍及稅率增值稅的征稅范圍及稅率征稅范圍具體范圍稅率可否開具增值稅專用發(fā)

9、票政策依據(jù)一般納稅人銷售自產(chǎn)的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照3%征收率計算繳納增值稅，一般納稅人選擇簡易辦法計算繳納增值稅后，36個月內(nèi)不得變更?？h級及縣級以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。小型水力發(fā)電單位，是指各類投資主體建設(shè)的裝機(jī)容量為5萬千瓦以下（含5萬千瓦）的小型水力發(fā)電單位。3%可自行開具增值稅專用發(fā)票財稅20099號、財稅200990號建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。可自行開具增值稅專用發(fā)票財稅20099號、財稅200990號以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚瓦）。可自行開具增值稅專用發(fā)票財稅20099號、財稅200990號用微生物、微

10、生物代謝產(chǎn)物、動物毒素、人或動物的血液或組織制成的生物制品?？勺孕虚_具增值稅專用發(fā)票財稅20099號、財稅200990號自來水?？勺孕虚_具增值稅專用發(fā)票財稅20099號、財稅200990號商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）?？勺孕虚_具增值稅專用發(fā)票財稅20099號、財稅200990號一般納稅人銷售貨物屬于下列情形之一的，暫按簡易辦法依照3%征收率計算繳納增值稅：寄售商店代銷寄售物品（包括居民個人寄售的物品在內(nèi)）；3%可自行開具增值稅專用發(fā)票財稅20099號、財稅200990號典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品；可自行開具增值稅專用發(fā)票財稅20099號、財稅200990號經(jīng)國務(wù)院或國務(wù)院授權(quán)機(jī)關(guān)批

11、準(zhǔn)的免稅商店零售的免稅品?？勺孕虚_具增值稅專用發(fā)票財稅20099號、財稅200990號 稅率（簡易辦法征收率）增值稅的征稅范圍及稅率增值稅的征稅范圍及稅率征稅范圍具體范圍稅率可否開具增值稅專用發(fā)票政策依據(jù)（1）一般納稅人銷售自己使用過的不得抵扣且未抵扣進(jìn)項稅額的固定資產(chǎn)， 按照簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅。3%減按2%征收否國家稅務(wù)總局公告2014年第36號、國稅函200990號（2）2008年12月31日以前未納入“擴(kuò)大增值稅抵扣范圍”試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，按照簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅。3%減按2%征收否國

12、家稅務(wù)總局公告2014年第36號、國稅函200990號（3）2008年12月31日以前已納入“擴(kuò)大增值稅抵扣范圍”試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，按照按照簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅。3%減按2%征收否國家稅務(wù)總局公告2014年第36號、國稅函200990號（4）小規(guī)模納稅人（除其他個人外，下同）銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，按照簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅。3%減按2%征收否國家稅務(wù)總局公告2014年第36號、國稅函200990號（5）小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品，按照簡易辦法依照3%征收率減按2

13、%征收增值稅。3%減按2%征收否國家稅務(wù)總局公告2014年第36號、國稅函200990號（6）納稅人銷售舊貨，按照簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅。所稱舊貨，是指進(jìn)入二次流通的具有部分使用價值的貨物（含舊汽車、舊摩托車和舊游艇），但不包括自己使用過的物品。3%減按2%征收否國家稅務(wù)總局公告2014年第36號、國稅函200990號（7）銷售自己使用過的本地區(qū)試點(diǎn)實施之日前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，按照現(xiàn)行舊貨相關(guān)增值稅政策執(zhí)行。3%減按2%征收否國家稅務(wù)總局公告2014年第36號、國稅函200990號稅率（特殊規(guī)定）增值稅的征稅范圍及稅率增值稅的征稅范圍及稅率征稅范圍具體范圍稅率可否開具增

14、值稅專用發(fā)票政策依據(jù)銷售不動產(chǎn)11%可自行開具增值稅專用發(fā)票預(yù)計稅率建筑業(yè)11%可自行開具增值稅專用發(fā)票預(yù)計稅率文化體育業(yè)6%可自行開具增值稅專用發(fā)票預(yù)計稅率金融保險業(yè)3%可自行開具增值稅專用發(fā)票預(yù)計稅率其他現(xiàn)代服務(wù)業(yè)6%可自行開具增值稅專用發(fā)票預(yù)計稅率稅率（全面營改增后，預(yù)計稅率)16目錄目錄營改增的背景第一部分增值稅的征稅范圍及稅率第二部分可抵扣的進(jìn)項稅額和不可抵扣的進(jìn)項稅額第三部分建筑安裝企業(yè)營改增稅負(fù)分析第四部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)分析第五部分營改增后業(yè)務(wù)部門需要注意的問題第六部分17目錄目錄可抵扣的進(jìn)項稅額和不可抵扣的進(jìn)項稅額第三部分不可抵扣的進(jìn)項稅額可抵扣的進(jìn)項稅額與不可抵扣的進(jìn)項稅

15、額可抵扣的進(jìn)項稅額與不可抵扣的進(jìn)項稅額1、非增值稅應(yīng)稅項目的購進(jìn)貨物及接受的應(yīng)稅勞務(wù)；2、免征增值稅項目購進(jìn)貨物及接受的應(yīng)稅勞務(wù)；例如：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售的自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品、古舊圖書等；3、用于集體福利或者個人消費(fèi)的購進(jìn)貨物及應(yīng)稅勞務(wù)，如購買的煙、酒、服裝、鞋帽（非勞保物品）等；4、用于簡易計稅方法計稅項目的購進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)；因其采用于低于正常稅率的征收率，其稅負(fù)與一般納稅人基本一致，因此不再抵扣進(jìn)項稅額 ；5、非正常損失的購進(jìn)貨物及相關(guān)的應(yīng)稅勞務(wù)；如：因管理不善造成貨物被盜竊、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)等損失；6、非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)；可抵扣的進(jìn)項稅額與不可抵扣的進(jìn)項稅額可抵

16、扣的進(jìn)項稅額與不可抵扣的進(jìn)項稅額7、增值稅扣稅憑證不符合規(guī)定的，不能抵扣進(jìn)項稅額 ；開具的增值稅專用票據(jù)內(nèi)容與合同約定的內(nèi)容不符的不能抵扣進(jìn)項稅額；如：某項目合同約定配電箱型號為AA，但取得的增值稅專用票據(jù)上配電箱為BB，此發(fā)票上的進(jìn)項稅項不能抵扣；8、接受的旅客運(yùn)輸服務(wù)。一般接受的旅客運(yùn)輸服務(wù)屬于個人消費(fèi)，票據(jù)臺頭為個人；9、一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，應(yīng)當(dāng)申請辦理一般納稅人資格認(rèn)定而未申請的，應(yīng)當(dāng)按照銷售額和增值稅稅率計算應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票；不可抵扣的進(jìn)項稅額可抵扣的進(jìn)項稅額與不可抵扣的進(jìn)項稅額可抵扣的進(jìn)項稅額與不可抵扣的進(jìn)項稅

17、額10、已抵扣進(jìn)項稅額的購進(jìn)貨物、接受加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)發(fā)生不得抵扣進(jìn)項的情形，應(yīng)當(dāng)將該進(jìn)項稅額從當(dāng)期進(jìn)項稅額中扣減;11、納稅人取得虛開的增值稅專用發(fā)票，不得作為增值稅合法有效的扣稅憑證抵扣其進(jìn)項稅額。不可抵扣的進(jìn)項稅額可抵扣的進(jìn)項稅額與不可抵扣的進(jìn)項稅額可抵扣的進(jìn)項稅額與不可抵扣的進(jìn)項稅額項目項目抵扣方法抵扣方法抵扣票據(jù)抵扣票據(jù)抵扣方法憑票抵扣增值稅專用發(fā)票（含貨物運(yùn)輸業(yè)增值稅專用發(fā)票、稅控機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票）海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書中華人民共和國稅收繳款憑證計算抵扣農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票可抵扣的進(jìn)項稅額與不可抵扣的進(jìn)項稅額可抵扣的進(jìn)項稅額與不可抵扣的進(jìn)項稅額虛開增值稅專用發(fā)票的后果：

18、虛開增值稅專用發(fā)票是指在沒有任何購銷事實的前提上，為他人為自己或讓他人為自己或介紹他人開具發(fā)票的行為，是用于騙取出口退稅、抵扣稅款的虛開發(fā)票行為。包括虛開或故意接受虛開增值稅專用發(fā)票，以及虛開用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他發(fā)票的行為。國務(wù)院關(guān)于修改中華人民共和國發(fā)票管理辦法的決定 （國務(wù)院令2010年第587號） 可抵扣的進(jìn)項稅額與不可抵扣的進(jìn)項稅額可抵扣的進(jìn)項稅額與不可抵扣的進(jìn)項稅額 虛開增值稅專用發(fā)票的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處二萬元以上二十萬元以下罰金；虛開的稅款數(shù)額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處五萬元以上五十萬元以下罰金；虛開的稅款數(shù)額特別巨大或者

19、有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處沒收財產(chǎn)。 對單位判處罰金，并對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依照各該條的規(guī)定追究刑事責(zé)任。 按照相關(guān)司法解釋，虛開稅款數(shù)額1萬元以上的，就應(yīng)依法定罪處罰：虛開稅款數(shù)額10萬元以上的，屬于“虛開的稅款數(shù)額較大；虛開稅款數(shù)額50萬元以上的，屬于“虛開的稅款數(shù)額巨大”。 全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于懲治虛開、偽造和非法出售增值稅專用發(fā)票犯罪的決定（中華人民共和國主席令57號）虛開增值稅專用發(fā)票的后果：24目錄目錄營改增的背景第一部分增值稅的征稅范圍及稅率第二部分可抵扣的進(jìn)項稅額和不可抵扣的進(jìn)項稅額第三部分建筑安裝企業(yè)營改增稅負(fù)分析第

20、四部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)分析第五部分營改增后業(yè)務(wù)部門需要注意的問題第六部分25目錄目錄建筑安裝企業(yè)營改增稅負(fù)分析第四部分建筑企業(yè)營改增稅負(fù)分析建筑企業(yè)營改增稅負(fù)分析 成本分類 成本細(xì)分 金額 稅率 不含稅成本 進(jìn)項稅額 人工費(fèi) 2,982,544.21 - 2,982,544.21 - 材料 鋼筋 1,672,493.51 17% 1,429,481.63 243,011.88 砼 （不能抵扣） 1,426,875.45 3% 1,385,315.97 41,559.48 土建模板 1,489,807.39 17% 1,273,339.65 216,467.74 土建土方 409,589.52

21、 17% 350,076.51 59,513.01 裝飾 2,156,924.20 17% 1,843,524.96 313,399.24 防水 328,274.31 17% 280,576.33 47,697.98 其他 1,162,488.47 17% 993,579.89 168,908.58 機(jī)械 664,005.22 17% 567,525.83 96,479.39 規(guī)費(fèi) 1,412,241.05 - 1,412,241.05 - 稅金 507,973.51 - 507,973.51 - 管理費(fèi)和利潤 891,835.29 - 891,835.29 - 合計 15,105,052.1

22、3 13,918,014.83 1,187,037.30 本次以承德RBD3號地1#為例進(jìn)行稅負(fù)測算分析 建筑企業(yè)營改增稅負(fù)分析建筑企業(yè)營改增稅負(fù)分析銷項稅額 15,105,052.13/（1+11%） 11%=1,496,897.06進(jìn)項稅額 1,187,037.30（見上表）應(yīng)交增值稅 1,496,897.06-1,187,037.30=309,859.76城建稅 309,859.760.07=21,690.18教育費(fèi)附加 309,859.760.03=9,295.79地方教育費(fèi)附加 309,859.760.02=6,197.20稅金合計 309,859.76+21,690.18+9,29

23、5.79+6,197.20=347,042.93增值稅稅負(fù) 347,042.93/15,105,052.13=2.30%原營業(yè)稅稅負(fù) （3.36% ） 15,105,052.13 3.36%=507 ,529.75營改增后繳納增值稅的稅金為347,042.93元稅負(fù)為2.3%，營改增前繳納營業(yè)稅的稅金507,529.75元稅負(fù)為3.36%。對比后，如建筑公司能按規(guī)定取得可抵扣進(jìn)項稅票，建筑業(yè)的稅負(fù)是降低的。建筑業(yè)的稅負(fù)是降低的。稅金計算建筑業(yè)企業(yè)稅負(fù)均衡點(diǎn)模型分析營業(yè)稅稅率為3%增值稅稅率為11%，換算成含稅稅率為11%/（1+11%）=9.91%如果保持稅負(fù)不增加應(yīng)找的進(jìn)項比例為9.91%-

24、3%=6.91%建筑工程成本中的材料費(fèi)比例在55%-65%之間A A、材料占比為、材料占比為55%55%，5555% %17 17%/(1+17%)%/(1+17%) R=6.91%R=6.91%R=86.48%(R為取得可抵扣進(jìn)項稅額的比例)B B、材料占比為、材料占比為65%65%，65%65%17%/(1+17%)17%/(1+17%) R=6.91%R=6.91%R=73.20%（R為取得可抵扣進(jìn)項稅額的比例）人工費(fèi)還有6%的可抵扣進(jìn)項稅額 ，此處未考慮此部分，否則進(jìn)項稅額 還將增加。建筑企業(yè)營改增稅負(fù)分析建筑企業(yè)營改增稅負(fù)分析建筑業(yè)企業(yè)稅負(fù)均衡點(diǎn)模型分析建筑企業(yè)營改增稅負(fù)分析建筑企業(yè)

25、營改增稅負(fù)分析 通過上述案例可以看出，如果建筑單位能夠全額取得可以抵扣的進(jìn)項票據(jù)，不會造成實際稅負(fù)增加，企業(yè)越規(guī)范、發(fā)票取得的越全、營改增越有利，企業(yè)不規(guī)范、發(fā)票取得的比較少、將會造成稅負(fù)的增加。所以招標(biāo)部門選擇施工單位時應(yīng)盡量不選擇掛靠單位（有可能目前中標(biāo)，但由于這些企業(yè)核算不規(guī)范，大量進(jìn)項稅發(fā)票沒取得，或取得不規(guī)范造成不能抵扣，而造成掛靠單位項目虧損，發(fā)生群體性事件），或者建議合作好的掛靠單位成立或并購屬于自己的建筑公司。30目錄目錄營改增的背景第一部分增值稅的征稅范圍及稅率第二部分可抵扣的進(jìn)項稅額和不可抵扣的進(jìn)項稅額第三部分建筑安裝企業(yè)營改增稅負(fù)分析第四部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)分析第五部分

26、營改增后業(yè)務(wù)部門需要注意的問題第六部分31目錄目錄房地產(chǎn)企業(yè)營改增稅負(fù)分析第五部分房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)分析房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)分析序號項目金額與收入占比A 稅率B 允許抵扣比率C 綜合稅率D=A/(1+B) BC 1土地成本 165,432,517.21 24.00%8.00%90.00%1.60%2前期成本 11,832,503.72 1.70%6.00%90.00%0.09%3建安成本264,905,380.9038.00%11.00%90.00%3.39%4基礎(chǔ)成本 65,706,655.52 10.00%11.00%90.00%0.89%5配套成本 5,996,522.28 0.87%11.00%

27、90.00%0.08%6開發(fā)間接費(fèi)用 9,161,612.63 1.33%6.00%90.00%0.07%7銷售費(fèi)用 20,186,877.43 3.00%6.00%90.00%0.15%8管理費(fèi)用 3,743,354.00 0.50%17.00%50.00%0.04%9進(jìn)項合計（1+2+8）6.30%10 收入-銷項合計（1/（1+11%）11%） 689,654,251.44 100.00%11%100%9.91%11 銷項-進(jìn)項（10-9）3.61%12 流轉(zhuǎn)稅下降比例（5%-11）1.39%13城建稅、教育費(fèi)附加下降比例（12（7%+3%+2%）0.17%14 土地增值稅下降比例-0.

28、96%15企業(yè)所得稅下降比例（11-12-13-14）25%）-0.15%16 綜合下降比例（12+13+14+15）0.45%以廊坊香邑廊橋B地塊數(shù)據(jù)進(jìn)行測算房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)均衡點(diǎn)模型分析營業(yè)稅稅率為5%增值稅稅率為11%，換算成含稅稅率為11%/（1+11%）=9.91%如果保持稅負(fù)不增加應(yīng)找的進(jìn)項比例為9.91%-5%=4.91%通過上述案例可以看出，如果開發(fā)建設(shè)單位能夠全額取得可以抵扣的進(jìn)項票據(jù)，不會造成實際稅負(fù)增加房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)分析房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)分析34目錄目錄營改增的背景第一部分增值稅的征稅范圍及稅率第二部分可抵扣的進(jìn)項稅額和不可抵扣的進(jìn)項稅額第三部分建筑安裝企業(yè)營改增稅負(fù)分析第四部

29、分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)分析第五部分營改增后業(yè)務(wù)部門需要注意的問題第六部分35目錄目錄營改增后業(yè)務(wù)部門需要注意的問題第五部分市場營銷中心：一、定價方面： 營改增后產(chǎn)品對外報價是含稅價格，此價格并不是企業(yè)真正意義上收入，需要換算成不含稅價格。 例如：某產(chǎn)品對外報價為11100元/平米，產(chǎn)品的實際價格為11100/(1+11%)=10000,企業(yè)收入是10000元，另外的1100元實際為銷項稅額。 也就是說產(chǎn)品的對外報價沒變，但企業(yè)的收入減少了，費(fèi)用相對收入的占比高了，這些勢必會對企業(yè)的利潤產(chǎn)生影響，因此，市場營銷中心要結(jié)合對營改增對利潤的影響來定價。 下面我們看一下營改增之后利潤表的變化營改增后業(yè)務(wù)

30、部門需要注意的事項營改增后業(yè)務(wù)部門需要注意的事項37營改增后業(yè)務(wù)部門需要注意的事項營改增后業(yè)務(wù)部門需要注意的事項例如：廊坊香邑廊橋B地塊，銷售收入總計689,654,251.44元、成本總計523,035,192.26元（其中：土地成本165432517.21元（90%可抵扣）， 前期成本11,832,503.72元（90%可抵扣）， 建安成本264,905,380.9元（90%可抵扣）， 基礎(chǔ)設(shè)施65,706,655.52元（90%可抵扣）， 配套設(shè)施5,996,522.28元（90%可抵扣）， 開發(fā)間接費(fèi)9,161,612.63元（90%可抵扣）管理費(fèi)用3,743,354元（50%可抵扣）

31、，銷售費(fèi)用20,186,877.43元（90%可抵扣）測算增值稅和營業(yè)稅下的稅負(fù)：營改增之后利潤表的變化：A、營改增前應(yīng)納營業(yè)稅 689,654,251.445%=34,482,712.57元城建稅及教育費(fèi)附加： 34,482,712.57 （7%+3%+2%）=4,137,925.51元營業(yè)稅金及附加合計= 34,482,712.57+4,137,925.51=38,620,638.08元營業(yè)稅稅負(fù)為5 %38營改增后業(yè)務(wù)部門需要注意的事項營改增后業(yè)務(wù)部門需要注意的事項營改增之后利潤表的變化：B、營改增后銷項稅額= 689,654,251.44 /（1+11%）11%= 68,344,115

32、.01 土地進(jìn)項稅額= 165432517.21 90%/（1+8%）8% = 11,028,834.48 前期成本進(jìn)項稅= 11832503.72 90% /（1+6%）6% = 602,787.93 建安成本進(jìn)項稅= 264905380.990% /（1+11%）11% = 23,626,696.13 基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)項稅= 65706655.52 90% /（1+11%）11% = 5,860,323.33 配套設(shè)施進(jìn)項稅= 5996522.28 90% /（1+11%）11% = 534,824.96 開發(fā)間接費(fèi)進(jìn)項稅= 9,161,612.63 90% /（1+6%）6% = 466,72

33、3.66 費(fèi)用類進(jìn)項稅=20186877.4390%/（1+6%）6%+374335450%/（1+17%）17%= 1,300,341.16 進(jìn)項稅額合計= 11,028,834.48 + 602,787.93 + 23,626,696.13 + 5,860,323.33 + 534,824.96 + 466,723.66 + 1,300,341.16 = 43,420,531.66 增值稅= 68,344,115.01 - 43,420,531.66 = 24,923,583.35 城建稅及教育費(fèi)附加： 24,923,583.35 *（7%+3%+2%）=2,990,830.00增值稅稅負(fù)

34、= 24,923,583.35 / 689,654,251.44 =3.61%房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)分析房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)分析項目項目營改增前營改增前營改增后營改增后一、營業(yè)收入 689,654,251.44 621,310,136.43 減：營業(yè)成本 523,035,192.26 480,915,001.77 營業(yè)稅金及附加 38,620,638.08 2,990,830.00 銷售費(fèi)用 20,186,877.43 19,158,489.33 管理費(fèi)用 3,743,354.00 3,471,400.93 財務(wù)費(fèi)用二、營業(yè)利潤（虧損以“”號填列） 104,068,189.67 114,774,414.40

35、 加：營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出三、利潤總額（虧損總額以“”號填列） 104,068,189.67 114,774,414.40 減：所得稅費(fèi)用 26,017,047.42 28,693,603.60 四、凈利潤（凈虧損以“”號填列） 78,051,142.25 86,080,810.80 以廊坊香邑廊橋B地塊營改增前后稅負(fù)對比40營改增后業(yè)務(wù)部門需要注意的事項營改增后業(yè)務(wù)部門需要注意的事項例如：甲房地產(chǎn)公司開發(fā)A地塊興建A1房產(chǎn)，A1房產(chǎn)總計銷售收入18000元、成本7590元（其中土地成本2400元，前期成本170元，其他建安成本4887元，開發(fā)間接費(fèi)133元），管理費(fèi)用200元（50%可抵

36、扣），銷售費(fèi)用200元（50%可抵扣），測算增值稅和營業(yè)稅下的稅負(fù)A、營改增后銷項稅額=18000/（1+11%）11%=1783.78土地進(jìn)項稅額=2400/（1+8%）8%=177.78前期進(jìn)項稅額 =170/（1+6%） 6%=12.83其他建安成本進(jìn)項稅額 =4887/（1+11%）11%=352.22開發(fā)間接費(fèi)進(jìn)項稅額 =133 / （1+6%）6%=10.03費(fèi)用類進(jìn)項稅=20050%/（1+17%）17%+20050%/（1+6%）6%=20.19進(jìn)項稅額合計=177.78+12.83+352.22+10.03+20.19=573.05增值稅=1783.78-573.05=121

37、0.73 城建稅及教育費(fèi)附加：1210.73（7%+3%+2%）=145.29稅負(fù)率=1210.73/18000=6.73%B、營改增前應(yīng)納營業(yè)稅 180005%=900 城建稅及教育費(fèi)附加：900 （7%+3%+2%）=108營改增之后利潤表的變化：營改增后業(yè)務(wù)部門需要注意的事項營改增后業(yè)務(wù)部門需要注意的事項項目項目營改增前營改增前營改增后營改增后一、營業(yè)收入18,000.0016,216.22減：營業(yè)成本7,590.006,921.83營業(yè)稅金及附加1,008.00 145.29 銷售費(fèi)用200.00185.47管理費(fèi)用200.00194.34財務(wù)費(fèi)用資產(chǎn)減值損失二、營業(yè)利潤（虧損以“”號

38、填列）9,002.008,769.28加：營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出三、利潤總額（虧損總額以“”號填列）9,002.008,769.28減：所得稅費(fèi)用2,250.502,192.32四、凈利潤（凈虧損以“”號填列）6,751.50 6,576.96 以上題為例，利潤表如下：房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)分析房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)分析序號項目與收入占比A 稅率B 允許抵扣比率C 綜合稅率D=A/(1+B) BC 1土地成本24.00%8.00%90.00%1.60%2前期成本1.70%6.00%90.00%0.09%3建安成本38.00%11.00%90.00%3.39%4基礎(chǔ)成本10.00%11.00%90.00%0.

39、89%5配套成本0.87%11.00%90.00%0.08%6開發(fā)間接費(fèi)用1.33%6.00%90.00%0.07%7銷售費(fèi)用3.00%6.00%90.00%0.15%8管理費(fèi)用0.50%17.00%50.00%0.04%9進(jìn)項合計（1+2+8）6.30%10 收入-銷項合計（1/（1+11%）11%）114.50%11%100%11.35%11 毛利率38.60%12 銷項-進(jìn)項（10-9）5.04%13 流轉(zhuǎn)稅上升比例（11-5%）0.04%14城建稅、教育費(fèi)附加上升比例（12（7%+3%+2%）0.01% 以廊坊香邑廊橋B地塊各項收入成本占比數(shù)據(jù)進(jìn)行利潤模型測算從上述模式可見，當(dāng)各項成本

40、占比為上述數(shù)據(jù)時，毛利率高于38.60%時增值稅的稅負(fù)高于營業(yè)稅稅負(fù)。上述以住宅數(shù)據(jù)進(jìn)行的測算，當(dāng)開發(fā)類型為別墅或商業(yè)時增值稅負(fù)還將增加。二、銷售排期方面： 稅法要求增值稅按月進(jìn)行申報，當(dāng)期應(yīng)納稅額等于當(dāng)期銷項稅額減去當(dāng)期進(jìn)項稅額，當(dāng)銷項稅額進(jìn)項稅額時就要交稅，當(dāng)銷項稅額進(jìn)項稅額時無須交納稅款。 目前，我公司大部分項目在取得預(yù)售許可證之前已經(jīng)大量銷售，而施工可能剛剛開始，大量成本還沒有發(fā)生，也就是說無法取得足夠的進(jìn)項稅額，造成前期交納大量的增值稅，而后期取得的進(jìn)項稅額，已無足夠的銷項稅額可以抵扣，形成進(jìn)項稅留抵。 因此，只有勻速銷售才能使增值稅交的最少，如何實現(xiàn)勻速銷售，需要營銷中心結(jié)合稅務(wù)管

41、理部進(jìn)行測算。 如果實現(xiàn)勻速銷售，如何平衡與現(xiàn)金流需求之間的關(guān)系，也是營銷要解決的問題。 那么如果以后我們不再一個項目成立一個公司，留抵的進(jìn)項稅額，在下一個項目進(jìn)行抵扣，行不行？如果一個區(qū)域只設(shè)一家公司進(jìn)行開發(fā)是否會影響融資呢？ 如果對融資有影響怎么辦？有什么解決方案？ 營改增后業(yè)務(wù)部門需要注意的事項營改增后業(yè)務(wù)部門需要注意的事項二、銷售排期方面： 營改增后業(yè)務(wù)部門需要注意的事項營改增后業(yè)務(wù)部門需要注意的事項 A、以泰和會成立一家類似于社交、餐飲、娛樂服務(wù)的俱樂部公司，以預(yù)收以后年度的會費(fèi)形式收取款項行不行？但需明確會費(fèi)如何進(jìn)行消費(fèi)，建議設(shè)為消費(fèi)一次刷卡一次的形式。B、通過商貿(mào)公司以辦理儲值卡

42、的形式先預(yù)收房款，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)公司取得預(yù)售證時，再將款項轉(zhuǎn)到地產(chǎn)公司。但河北省出臺了 (冀國稅函2009247號)，要求在銷售購物卡并收取貨款的當(dāng)天作為納稅義務(wù)發(fā)生的時間，那么可能要求商貿(mào)公司到北京成立商貿(mào)公司配合地產(chǎn)收款。C、用互聯(lián)網(wǎng)金融的形式，由業(yè)主將房款交至互聯(lián)網(wǎng)金融公司，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)公司取得預(yù)售證時，將此部分款項轉(zhuǎn)至地產(chǎn)公司。D、三、營銷政策制定方面 1、 盡量不使用買一贈一的營銷政策，買一贈一在增值稅上視同銷售處理，會造成多繳納稅款，如果要使用買一贈一營銷政策，那么需要注意購房合同的簽訂方法： 例如住宅的市場價為480,000元、地下室市場價為20,000元，合同簽訂的內(nèi)容不同可能造成稅負(fù)不同：

43、A：合同中如果約定“商品房價格為500000元，另贈送地下室”，銷項稅額 為（500,000+20,000）/（1+11%）11%=51,531.53（注：無償贈送行為屬于增值稅視同銷售行為）B：合同中如果約定“商品房價格為480000元、地下室為20000元”，銷項稅額為500,000/（1+11%） 11%=49,549.55稅款相差51,531.53-49,549.55=1,981.98元營改增后業(yè)務(wù)部門需要注意的事項營改增后業(yè)務(wù)部門需要注意的事項 2、發(fā)放印有企業(yè)標(biāo)識的商品及沒有印刷企業(yè)標(biāo)識的商品，如果此商品贈送給實際購買房屋的客戶，可以作為買一贈一，將銷售價款分離分別開具發(fā)票，不會造

44、成整體稅負(fù)增加，但冀國稅函2009247號中規(guī)定“企業(yè)在促銷中，以“買一贈一”、購物返券、購物積分等方式組合銷售貨物的，對于主貨物和贈品（返券商品、積分商品，下同）不開發(fā)票的，就其實際收到的貨款征收增值稅?！?；如果將商品贈送隨機(jī)贈送給沒有購買房屋的客戶，根據(jù)增值稅暫行條例的規(guī)定將視同銷售，繳納增值稅。（冀國稅函2009247號對于企業(yè)采取進(jìn)店有禮等活動無償贈送的禮品，應(yīng)按中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則第四條的規(guī)定，視同銷售貨物，繳納增值稅。 ） 因此，在制定銷售政策時不允許體現(xiàn)隨機(jī)免費(fèi)贈送商品的形式。 3、出租房屋進(jìn)項稅額不能抵扣，所以市場營銷中心應(yīng)盡可能地將房屋銷售出去。 營改增后業(yè)務(wù)

45、部門需要注意的事項營改增后業(yè)務(wù)部門需要注意的事項 4、關(guān)于售后返利（或返租）政策，目前有下列兩種情況：一、銷售房屋時給予客戶的一次性返利（或返租），可視同銷售折扣處理，在開具發(fā)票時體現(xiàn)銷售折扣即可；二、銷售房屋后第二年、或第三年給予客戶返利（或返租）的，根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人折扣折讓行為開具紅字增值稅專用發(fā)票問題的通知(國稅函20061279號)規(guī)定，納稅人銷售貨物并向購買方開具增值稅專用發(fā)票后，由于購貨方在一定時期內(nèi)累計購買貨物達(dá)到一定數(shù)量，或者由于市場價格下降等原因，銷貨方給予購貨方相應(yīng)的價格優(yōu)惠或補(bǔ)償?shù)日劭邸⒄圩屝袨?，銷貨方可按現(xiàn)行增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定的有關(guān)規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)

46、票。 此項文件為地產(chǎn)的利好政策，但在房地產(chǎn)營改增后可能很難執(zhí)行，有可能會出臺政策堵塞此漏洞。 營改增后業(yè)務(wù)部門需要注意的事項營改增后業(yè)務(wù)部門需要注意的事項 工程管理中心 一、 嚴(yán)格按合同約定的時間獲取發(fā)票，不得出現(xiàn)拖欠發(fā)票的情況，取得發(fā)票的時間越早、進(jìn)項稅額越多，企業(yè)應(yīng)繳納的增值稅就越少。 二、 嚴(yán)格按照合同要求的發(fā)票類型取得發(fā)票，如增值稅專用發(fā)票、稅務(wù)局代開的小規(guī)模納稅人的增值稅專用發(fā)票、貨物運(yùn)輸業(yè)增值稅專用發(fā)票等。 三、取得的增值稅專用發(fā)票要求合同的單位名稱、發(fā)票抬頭、收款單位三者必須一致，如果不一致，取得的增值稅專用發(fā)票將不允許抵扣。 四、不能再出現(xiàn)委托付款，增值稅要求業(yè)務(wù)流、發(fā)票流、資

47、金流三流合一，三流不一致的不得抵扣。 五、 工程款折本單位房需要 簽訂具體的折房協(xié)議； 折外單位的需要簽訂三方協(xié)議。營改增后業(yè)務(wù)部門需要注意的事項營改增后業(yè)務(wù)部門需要注意的事項成本管理中心一、招采比價方面：應(yīng)將供應(yīng)商報價進(jìn)行價稅分離后進(jìn)行比價。 例如：A企業(yè)是一般納稅人，報價為11700元，提供稅率為17%的增值稅專用票 B企業(yè)是小規(guī)模納稅人，報價為11700元，提供稅務(wù)局代開的稅率為3%增值稅專用發(fā)票。 C企業(yè)是小規(guī)模納稅人，報價為11700元，提供增值稅普通發(fā)票。如果我們采購三家企業(yè)產(chǎn)品的我公司的實際成本為：A企業(yè)：11700/（1+17%）=10000元B企業(yè)：11700/（1+3%）=

48、11359.22元C企業(yè)：11700元 如果供應(yīng)商是小規(guī)模納稅人，需要明確其必須提供稅務(wù)局代開的增值稅專用發(fā)票。 營改增后業(yè)務(wù)部門需要注意的事項營改增后業(yè)務(wù)部門需要注意的事項二、招標(biāo)文件、合同簽訂方面 1、明確按規(guī)定提供發(fā)票的義務(wù)； 2、明確供應(yīng)商提供發(fā)票的時間； 3、注明供應(yīng)商報價為含稅價格； 4、注明提供發(fā)票的稅率和類型； 5、要求供應(yīng)商提供稅務(wù)登記證副本； 6、要求合同中注明供應(yīng)商的銀行賬戶、聯(lián)系電話； 7、明確提供不符合規(guī)定發(fā)票應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，具體規(guī)定如下： 營改增后業(yè)務(wù)部門需要注意的事項營改增后業(yè)務(wù)部門需要注意的事項 A、 供貨方必須保證提供給采購方的發(fā)票的票面數(shù)據(jù)與供貨方交給稅務(wù)機(jī)關(guān)

49、和供貨方所留存的發(fā)票存根聯(lián)填列數(shù)據(jù)相符； 因供貨方提供的發(fā)票不符合稅務(wù)部門的要求，導(dǎo)致采購方從供貨方取得的增值稅專用發(fā)票不能報驗抵扣進(jìn)項稅金，或雖可通過報驗但報驗后被稅務(wù)機(jī)關(guān)以“比對不符”或“失控發(fā)票”等事由追繳稅款，而給采購方造成的經(jīng)濟(jì)損失，由供貨方負(fù)責(zé)賠償。 B 、在采購方從供貨方取得的專用發(fā)票抵扣聯(lián)、貨物運(yùn)輸發(fā)票等進(jìn)項稅抵扣憑證經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)交叉稽核比對無誤獲得抵扣以前，采購方有權(quán)暫不支付相當(dāng)于前述抵扣稅款的那部分款項。 C 、供貨方開具的票據(jù)在送達(dá)采購方以前如發(fā)生丟失或被盜，供貨方應(yīng)負(fù)責(zé)按稅法規(guī)定向采購方提供有關(guān)丟失發(fā)票的存根聯(lián)復(fù)印件，應(yīng)負(fù)責(zé)提供供貨方所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)開具的“增值稅一般納

50、稅人丟失防偽稅控開具增值稅專用發(fā)票已抄報稅證明單”并確保采購方順利獲得抵扣，否則，由此造成的經(jīng)濟(jì)損失由供貨方負(fù)責(zé)。營改增后業(yè)務(wù)部門需要注意的事項營改增后業(yè)務(wù)部門需要注意的事項 三、確定“甲供材”范圍 直接采購材料、設(shè)備可獲得稅率為17%的可抵扣進(jìn)項稅發(fā)票，施工單位提供的增值稅專用發(fā)票的稅率為11%，因此，地產(chǎn)公司如采取“甲供材”的方式比施工單位包工包料方式可增加6%的可抵扣進(jìn)項稅額，但會對原有的工程管理方式進(jìn)行改變。四、目標(biāo)成本應(yīng)按價稅分離后的實際成本列示 增值稅為價外稅，核算成本時應(yīng)為不含稅價款，合同價款、結(jié)算價款包含成本和進(jìn)項稅額兩部分。營改增之后的成本相對營改增之前成本會降低，但并不是真正意義上的降低，是因為做了價稅分離，營改增前后的成本是不具備可比性的。五、招標(biāo)部收取的工本費(fèi)改為招標(biāo)服務(wù)費(fèi) 如收取工本費(fèi)應(yīng)按貨物