淺議因管理原因?qū)е伦≌_發(fā)項目出現(xiàn)問題和解決方法

1、淺議因管理原因?qū)е伦≌_發(fā)項目出現(xiàn)問題和解決方法摘要：隨著科學建設(shè)的不斷變化與發(fā)展，人們生 活水平的逐漸提高，對于房屋建設(shè)的要求也越來越高，人們 在購買房屋的同時更加注重房屋建筑的質(zhì)量，這就大大推動了房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭，與此同時，一些問題也暴露出來, 文章重點從管理方面闡述開發(fā)項目存在的問題以及解決措 施。關(guān)鍵詞：引言讓老百姓有房住不僅僅是政府的責任，也是房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)的責任，一部蝸居讓房子問題再一次成為百姓茶余 飯后的談?wù)摕狳c，同時把房價和眾多房地產(chǎn)開發(fā)商推到風口 浪尖上，我曾是一名房地產(chǎn)開發(fā)項目管理人員，多年來親歷 了多個項目的拆遷、建設(shè)、驗收、安置乃至后期入住裝修的 全過程，我在本文

2、不談房價問題，主要從設(shè)計和管理角度將 自己在項目管理中遇到的因決策、管理水平造成的質(zhì)量問題 導致增加成本、耽誤工期、銷售不暢，以及給購房者裝修帶 來諸多麻煩談一談自己的見解。這些問題有些是我個人體 會，有些是老生常談，有些問題本不應(yīng)該發(fā)生，但又的確屢 見不鮮，所以將這些問題一一記錄下來并進行簡單分析，希 望對與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)的從業(yè)人員有所幫助，也能對住 房消費者有所啟示。1項目中出現(xiàn)的問題以2006年自己參與建設(shè)管理的一個高層住宅項目為例, 在項目開發(fā)建設(shè)中出現(xiàn)以下問題：銷售不提供貸款，設(shè)計變 更頻繁發(fā)生，屢屢重復返工；砸墊層、重鋪供熱管線現(xiàn)象屢 見不鮮，室內(nèi)溫度不均衡；屋面漏水；墻面不平

3、；有線電視 通信穿線管不通；窗戶開啟方向不對，個別樓層窗戶甚至尺 寸問題無法安裝；衛(wèi)生間自來水和供熱水平管安裝不符合規(guī) 范，嚴重超高而導致有效層高降低；室內(nèi)排水管反味嚴重； 地下車庫覆土厚度不足、內(nèi)部保溫措施不到位，導致水管年 年凍裂，大開挖不夠充分，周邊舊有毛石基礎(chǔ)及碎石嚴重影 響官網(wǎng)施工和維護等等。2導致出現(xiàn)上述問題，從開發(fā)企業(yè)管理角度來看主要有 以下幾個方面的原因2.1管理人員能力欠缺，不能為決策者提供全面有效的 計劃、方案及建議，如設(shè)計戶型設(shè)計與該地段市場主體消費 需求不符，成本核算不夠準確造成工程款支付計劃紊亂。2.2工程管理人員管理水平不夠，對設(shè)計施工圖未進行 嚴格審查，導致施工過

4、程中問題頻繁出現(xiàn)，導致工程質(zhì)量問 題屢屢發(fā)生；對施工方案未認真研究討論，倉促開工，導致 在交叉施工作業(yè)時秩序混亂，返工時有發(fā)生。2.3工程管理人員工作態(tài)度不夠嚴謹，未嚴格執(zhí)行各項 施工技術(shù)規(guī)范和技術(shù)標準，例如土方大開挖不夠充分和門窗 尺寸不符等低級錯誤。2.4各個環(huán)節(jié)銜接溝通不夠，因頻繁的出現(xiàn)問題而被動 進行頻繁的設(shè)計變更。3解決問題的方法3.1組建專業(yè)管理團隊，包括市場營銷、設(shè)計、施工管 理、成本控制、財務(wù)管理等專業(yè)并具備豐富實踐經(jīng)驗，每一 個環(huán)節(jié)管理人員盡量做到擇優(yōu)而錄。3.2提高團隊意識和執(zhí)行力。以既定的方案為目標，堅 決執(zhí)行，在做好本部門工作的同時，盡量從全局利益出發(fā)， 與其他相關(guān)聯(lián)的部門多溝通，簡捷、高效地協(xié)同配合，高質(zhì) 量地完成每個環(huán)節(jié)。3.3建立全面管理控制體系，包括在市場分析、方案設(shè) 計討論，圖紙審查，成本控制、財務(wù)支付計劃，設(shè)計變更、 銷售方案、考核體系等方面應(yīng)有全面、嚴格的制度，把問題 盡可能在設(shè)計階段予以消除。3.4定期對各環(huán)節(jié)工作人員培訓。隨著近幾年房地產(chǎn)業(yè) 快速發(fā)展，諸多相關(guān)聯(lián)的事物也在發(fā)生變化，如設(shè)計理念、 需求方式、建筑材料、施工工藝及管理模式等好多方面都在 不斷提升進步，所以必須要加強各個方面、各個環(huán)節(jié)的培訓。3.5提高各個環(huán)節(jié)工作人員責任意識、品牌意識和合理 的物質(zhì)待遇，增強管理人員