房地產(chǎn)會計處理

1、一、房地產(chǎn)業(yè)概述        (一)房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容及分類  區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營各自包括的內(nèi)容。  (二)房地產(chǎn)業(yè)的營運 生產(chǎn)過程和流通過程。        (三)房地產(chǎn)業(yè)的特點  房地產(chǎn)業(yè)作為一個獨立行業(yè)，具有以下主要的特點。  1.房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的單件性。2.房地產(chǎn)物質形態(tài)的不可移動性。  3.房地產(chǎn)業(yè)是城市型產(chǎn)業(yè)。4.房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的周期長。 

2、60;      5.房地產(chǎn)商品的開發(fā)大都需要舉債經(jīng)營。6.房地產(chǎn)市場與多種行業(yè)經(jīng)濟聯(lián)系緊密。  二、房地產(chǎn)會計的賬務處理原則    (一)開發(fā)產(chǎn)品成本采用制造成本法核算    (二)營業(yè)收入要根據(jù)不同的經(jīng)營方式進行確認  營業(yè)收入要根據(jù)不同經(jīng)營方式具體確認。一般說來有以下方式：  (1)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地及商品房，在所有權移交后將結算賬單提交給買方并得到認可時，即確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)，  (2)代

3、建房屋及代理其他工程在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù)，價款結算賬單經(jīng)委托單位驗證后，即確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)；  (3)出租房屋時，承租方根據(jù)合同規(guī)定，在付租日期交納了租金后，出租方即確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)；  (4)以賒銷或分期收款方式銷售的開發(fā)產(chǎn)品，以本期收到的價款或按合同約定的本期應收價款，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。    (三)土地使用權要根據(jù)不同的開發(fā)目的進行不同的賬務處理  涉及到的土地使用權有以下兩種情況：一是企業(yè)為建設自用的辦公用房、職工宿舍而獲得的土地使用權，列為企業(yè)的無形資產(chǎn)進行核算；二是企業(yè)在從事

4、開發(fā)項目的開發(fā)經(jīng)營活動中獲得的土地使用權，應該計入受益開發(fā)產(chǎn)品的成本。  (四)出租房產(chǎn)作為企業(yè)存貨核算  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出租開發(fā)產(chǎn)品，作為企業(yè)的存貨進行核算，在報表上流動資產(chǎn)存貨中列示。（注意其實作為商品房的開發(fā)產(chǎn)品也應該作為存貨）  (五)建房貸款利息作為資本性支出  第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)成本費用的核算   一、房地產(chǎn)開發(fā)的一般業(yè)務程序(僅作一般了解)     分為四個階段  1、投資決策分析階段；2、項目前期工作階段；3

5、、前期建設階段；4、房屋租售階段  二、房地產(chǎn)開發(fā)成本費用核算對象的確定(僅作一般了解)  三、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算  (一)房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的內(nèi)容  房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品過程中形成的各項費用支出的合計數(shù)額。  開發(fā)成本按用途分類四類進行二級明細核算  類別 內(nèi)容  土地(建設場地)開發(fā)項目成本費用支出 包括土地(即建設場地)開發(fā)發(fā)生的各項直接費用和開發(fā)間接費用支出  房屋建設項目成本費用支出 指開發(fā)建設各種房屋(包

6、括商品房、周轉房、出租房、待建房等)發(fā)生的各項費用支出。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費等  配套設施工程項目成本費用支出 指開發(fā)建設城市規(guī)劃中的大型配套設施發(fā)生的各項費用支出  代建工程項目成本費用支出 指受單位委托代為開發(fā)建設的，除建設場地、住宅等房屋以外的各種工程發(fā)生的開發(fā)建設費用     在按以上四類房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的成本費用支出進行分類核算的基礎上，又可進一步將工程中各項費用歸為以下六個成本項目設專項進行明細核算  項目 內(nèi)容&#

7、160; 土地征用及拆遷補償費 是指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費，以及原有建筑物的拆遷補償費  前期工程費 是指房地產(chǎn)在開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、地地平整等費用  基礎設施費 是指房地產(chǎn)在開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設施，以及道路等基礎設施費用  建筑安裝工程費 是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在開發(fā)過程中施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程和設備費  配套設施費 是指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可記入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉讓的

8、公共配套設施費用，如鍋爐房、水塔、居委會等設施的支出  開發(fā)間接費 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等  以上6項目都屬于制造成本的范疇。  (二)房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的方法  (三)房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集及其核算的科目設置  房地產(chǎn)開發(fā)的成本應按照不同的開發(fā)項目及其成本核算的各自特點，分別按土地、房屋、配套設施和代建工程進行歸類核算。  1、 房地

9、產(chǎn)開發(fā)成本的歸集  可總結房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集方法如表所示：  成本類別 歸集原則 說明  房屋開發(fā)建造成本 按房地產(chǎn)開發(fā)類別歸集 對于企業(yè)在房屋開發(fā)核算過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費，如成本核算對象可被清楚地分開，則應直接計入所歸類立項的各自成本項目；如無法分開，可先匯集核算，待土地開發(fā)完成后，用于房屋建設時，再采用一定的方法分析結轉計入各自的成本項目。  土地開發(fā)成本 可分別按每一獨立的開發(fā)項目，或按一定區(qū)域，或地塊進行歸集 土地開發(fā)成本包括直接費用和間接費用。土地開發(fā)成本中的直接費用

10、包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費，建筑安裝工程費、配套設施費等，均應直接計入土地開發(fā)成本。開發(fā)間接費用包括企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)土地而發(fā)生的各項費用，應先單獨進行匯集，期末再按照一定方法分配計入土地開發(fā)成本各成本項目。  配套設施成本 以開發(fā)區(qū)確定的成本核算對象為歸集對象 計入商品房成本的公共配套設施，應以開發(fā)區(qū)確定的成本核算對象為依據(jù)，計入商品房成本核算對象中。但在配套設施成本費用歸集的過程中，應遵循以每一獨立的配套設施為基本核算對象的原則進行成本歸集，當開發(fā)區(qū)成本核算對象和各獨立的配套設施竣工后，再將各配套設施的成本分攤計入各產(chǎn)品成本中。 

11、 代建工程開發(fā)成本 代建工程開發(fā)建設過程中發(fā)生的成本費用按已確定的成本核算對象進行代建工程開發(fā)成本的歸集。  2、房地產(chǎn)開發(fā)成本的科目設置  (1)房屋開發(fā)建造成本核算的科目設置   “開發(fā)成本”是成本類科目，用以核算企業(yè)在土地、房屋配套設施和代建工程過程中發(fā)生的各項費用。對于房屋開發(fā)建造，要設置“房屋開發(fā)”二級分類賬。  一般將房屋的開發(fā)建造按用途分為四類，還應在科目“房屋開發(fā)”二級科目下，按照房地產(chǎn)開發(fā)建設的的用途，分設四個三級科目，即“開發(fā)成本-房屋開發(fā)(商品房)”、“開發(fā)成本-房屋開發(fā)(經(jīng)營房)”

12、、“開發(fā)成本-房屋開發(fā)(周圍房)”、“開發(fā)成本-房屋開發(fā)(代建房)”進行明細分類核算。  在三級科目中對開發(fā)的房屋產(chǎn)品成本分設“土地征用及拆遷補償費”、“前期工程費”、“建筑安裝工程費”、“基礎設施建設費”、“配套設施費”和“開發(fā)間接費用”等六個成本項目專欄，進行明細核算。  (2)土地開發(fā)成本核算的科目設置  土地開發(fā)成本依然設置“開發(fā)成本”科目進行核算。  土地開發(fā)有兩種不同的用途：一種是為了作開發(fā)后土地銷售(即有償轉讓)，另一種是為了興建商品房、出租房而開發(fā)的工程用土地。  A、 如是以銷

13、售為目的，通過“開發(fā)成本-土地開發(fā)”科目進行成本歸集，開發(fā)完成后，將已歸集的土地開發(fā)成本結轉至“開發(fā)產(chǎn)品”帳戶。  B、 如是為建商品房等而開發(fā)的工程用土地，則可將土地開發(fā)成本直接記入“開發(fā)成本-房屋開發(fā)”帳戶中，不通過“開發(fā)成本-土地開發(fā)”帳戶核算。  C、 土地開發(fā)的成本費用，若涉及到兩個或兩個以上的成本核算對象時，其發(fā)生的費用可先通過“開發(fā)成本-土地開發(fā)”帳戶歸集，待土地開發(fā)完成，再按一定標準分攤記入有關房屋建筑成本。  D、 土地開發(fā)成本項目一般劃分為“土地征用及拆遷補償費”、“前期工程費”兩項。  (3)

14、配套設施成本核算的科目設置。應設置“開發(fā)成本-配套設施開發(fā)成本”科目進行。  (4)代建工程開發(fā)成本的科目設置 “開發(fā)成本-代建工程開發(fā)”科目進行核算，在該二級科目下，可按委托項目進行三級核算，在三級科目中設置專項對六個成本項目分別歸集核算。  (四)房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的賬務處理  1、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的一般賬務處理程序  2.土地開發(fā)成本核算的賬務處理。  發(fā)生土地征用及補償費、前期工程費、基礎設施費和建筑安裝工程費等直接費用時：  借：開發(fā)成本-土地開發(fā)成本 

15、 貸：銀行存款或應付賬款  開發(fā)完畢驗收時，按土地開發(fā)用途分別進行結轉：  借：開發(fā)產(chǎn)品-土地開發(fā)(用于土地銷售之土地開發(fā)成本)  開發(fā)產(chǎn)品-房屋開發(fā)(用于房屋開發(fā)之土地開發(fā)成本)（注意這是教材的寫法，我認為應該作為開發(fā)成本房屋開發(fā)，原因是房屋開發(fā)肯定沒有完工，我發(fā)現(xiàn)由教材主編李大誠教授主編的輔導材料上就把教材的這個會計分錄修改了，所以我建議大家修改為后者）  貸：開發(fā)成本-土地開發(fā)  3、 房屋開發(fā)成本核算的賬務處理  成本發(fā)生時： 開發(fā)完畢驗收時 &#

16、160;借：開發(fā)成本-房屋開發(fā) 借：開發(fā)產(chǎn)品-商品房  貸：銀行存款或應付賬款 貸：開發(fā)成本-土地開發(fā)成本  四、房地產(chǎn)開發(fā)期間費用的核算  (一)房地產(chǎn)開發(fā)期間費用核算的科目設置與一般工業(yè)企業(yè)沒有本質區(qū)別  (二)房地產(chǎn)開發(fā)期間費用核算的賬務處理  第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售的核算   一、房地產(chǎn)銷售收入確認的一般原則  確認房地產(chǎn)收入應該考慮兩個重要因素：一是要根據(jù)客戶的資信程度，并以定金與售價的百分比作為參考，評價其在房地產(chǎn)上首次或繼續(xù)投資

17、的情況，二是要評價房地產(chǎn)企業(yè)對已售出的房產(chǎn)和地產(chǎn)的權利和義務關系的履約程度。  二、房地產(chǎn)銷售收入確認的方法  (一)完全應計法即銷售法，是指在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的所有權已經(jīng)轉移并滿足以下條件收到款項時，即確認為銷售收入的方法。采用完全應計法的適用條件應該是：、試用期滿；B、付款可靠； C、應收賬款收回的把握性強；D、賣方應盡義務大部分完成。完全應計法下房地產(chǎn)銷售的應收賬款應以凈現(xiàn)值表示。應收賬款的凈現(xiàn)值等于房地產(chǎn)商品的現(xiàn)行市場價格。  在房地產(chǎn)銷售業(yè)務中，應收賬款實際上是由兩部分組成：一部分是本金，另一部分是利息。所以，完全應計法就是在

18、銷售時確認房地產(chǎn)的銷售收入，而在收款期內(nèi)確認利息收入的一種會計處理方法。  (二)完工百分比法  采用完工百分比法確定收入的使用條件除因所開發(fā)項目尚未完工而與完全應計法不同外，其余的前提條件與完全應計法基本相同。但其在確認收入的方式上卻與完全應計法有明顯的區(qū)別。其區(qū)別在于，在完工百分比法中銷售收入是隨著工程項目的完工進度逐期確認。而在利息收入的確認上則與完全應計法相同。對于某一項工程的完工程度，通常是以已發(fā)生成本占預計總成本的比例來估定的。 (三)分期收款法  當某項房地產(chǎn)交易實質上已經(jīng)完成，但卻因客戶初期交款不足等原因而無

19、法合理估計收款情況時，可采用分期收款法確認該項房地產(chǎn)交易的銷售收入。     1.應收賬款的計價  采用分期收款要求在收到貨款時確認銷售收入；應以本金和利息之和計算應收賬款。  2.開發(fā)成本的預計  分期收款法在利潤計算上是將總收入和總成本之差(毛利)遞延，因此，在銷售時就應確定總成本，而實際上總成本在銷售時并未人部發(fā)生，因而必需預計以后發(fā)生的開發(fā)成本。  三、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售核算的科目設置  1、“經(jīng)營收入”核算房地產(chǎn)企業(yè)對外轉讓、銷售和出租開發(fā)產(chǎn)品等

20、取得的經(jīng)營收入。同時，按照“土地轉讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設施銷售收入”、“代建工程結算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”等設置明細分類賬。  2、“經(jīng)營成本”核算企業(yè)對外轉讓、銷售、結算和出租開發(fā)產(chǎn)品等應結轉的經(jīng)營成本。同時，按經(jīng)營成本的種類，包括“土地轉讓成本”、“商品房銷售成本”、“配套設施銷售成本”、“代建結算成本”、“出租產(chǎn)品經(jīng)營成本”等設置明細賬。  3、“其他業(yè)務收入”核算主營業(yè)務以外的其他業(yè)務收入，包括商品房售后服務收入、材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉讓收入、固定資產(chǎn)出租收入。  4、“其他業(yè)務支出”核算企業(yè)發(fā)生的與其

21、他業(yè)務收入相關的成本、費用、經(jīng)營稅金及附加等。  5、“經(jīng)營稅金及附加”  四、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售的賬務處理  (一)土地轉讓和商品房銷售的賬務處理  1、 交款提貨的銷售方式  在收到貨款時：借：銀行存款                貸：經(jīng)營收入-土地轉讓收入        

22、       -商品房銷售收入  同時或定期按土地開發(fā)成本和商品房成本結轉經(jīng)營成本：  借：經(jīng)營成本-土地轉讓成本   -商品房銷售成本  貸：開發(fā)成本-土地開發(fā)   -房屋開發(fā)  2、 預收貨款的銷售方式  3、 托收承付的銷售方式將開發(fā)產(chǎn)品交付客戶使用，向銀行辦理托收時：  借：銀行存款  貸：經(jīng)營收入-土地轉讓收入   -商品房銷售

23、收入  教材例題這個地方會計分錄的明細科目寫錯了！4、 分期收款的銷售方式  （1）在付出銷售房產(chǎn)時，按轉讓及售出的土地或商品房的實際成本記賬：  借：分期收款開發(fā)產(chǎn)品-土地或商品房  貸：開發(fā)產(chǎn)品-土地或商品房  （2）按照合同收款時，按合同規(guī)定收款的金額記賬：   （3）同時結轉相應的成本  借：銀行存款 借：經(jīng)營成本-商品房或土地銷售成本  貸：經(jīng)營收入-土地轉讓收入或商品房銷售收入 貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品-土地或商品房 

24、 (二)配套設施銷售的賬務處理  其收入應記入“經(jīng)營收入”帳戶的“配套設施銷售收入”明細賬，其賬務處理與前相同  (三)代建工程銷售的賬務處理  代建工程銷售收入應在工程竣工驗收并辦妥交接手續(xù)時將代建工程價款結算單提交給委托單位確認后，記入“經(jīng)營收入-代建工程銷售收入”明細賬。  第四節(jié) 房地產(chǎn)出租的核算   一、房地產(chǎn)出租業(yè)務概述  房地產(chǎn)出租是土地出租與房屋出租的總稱。  土地出租是承租人以支付租金為代價取得土地使用權利，出租人按照

25、合同，規(guī)定的期限和標準，將出租土地交付給承租人使用的行為。  二、房地產(chǎn)出租業(yè)務核算的科目設置和賬務處理  (一)房地產(chǎn)出租業(yè)務核算的科目設置  1、 對于出租的開發(fā)產(chǎn)品，應設置“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目核算。為核算出租開發(fā)產(chǎn)品的庫存及損耗價值，下設“出租產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)品攤銷”兩個二級明細科目進行核算。  2、 對于在出租經(jīng)營過程中所發(fā)生的經(jīng)營收入和經(jīng)營成本?？赏ㄟ^設置“經(jīng)營收入”和“經(jīng)營成本”科目進行核算。下設“出租產(chǎn)品經(jīng)營收入”和“出租產(chǎn)品經(jīng)營成本”二級科目進行明細核算。  (二)房地產(chǎn)出租業(yè)務

26、的賬務處理  1.出租開發(fā)產(chǎn)品的賬務處理  當房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建成了用于出租的土地和房屋，應在簽定出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實際成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品-出租產(chǎn)品”帳戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”帳戶。  2.出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的計算和賬務處理。  企業(yè)根據(jù)出租產(chǎn)品的賬面原價(即實際成本)和預計的使用年限及預計殘值，計算其價值損耗，按月計提出租開發(fā)產(chǎn)品的攤銷額并計入經(jīng)營成本。  一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計算公式如下：      

27、出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率(1-估計凈殘值率)/(預計使用年限÷12)       當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出租產(chǎn)品改變用途對外銷售，結轉對外銷售的出租開發(fā)產(chǎn)品的成本時，應按其攤余價值，借記“經(jīng)營成本”帳戶，按其已計提累計攤銷額，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品-出租產(chǎn)品攤銷”帳戶，按出租開發(fā)產(chǎn)品原價，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品-出租產(chǎn)品”帳戶。 3.出租開發(fā)產(chǎn)品修理的賬務處理。  出租開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的修理費應根據(jù)修理費金額的大小和用途分別作不同的會計處理，可以總結：   出租開發(fā)產(chǎn)品修理費的核算&#

28、160;  發(fā)生期間 用途或金額大小 會計處理方法  出租期間 金額不大 直接借記“經(jīng)營成本”帳戶，貸記“銀行存款”等有關帳戶  金額較大 先計入“待攤費用”進行歸集，再分期攤入“經(jīng)營成本”  出租前 對所出租產(chǎn)品進行裝飾及增添相關設施而發(fā)生的裝飾工程支出 應先通過“開發(fā)成本”帳戶進行歸集，完工后，結轉工程的成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品”帳戶，貸記“開發(fā)成本”帳戶  發(fā)生的修理費用 改變出租開發(fā)產(chǎn)品用途，作為商品房銷售 應列為銷售費用，不得作為經(jīng)營成本進行列支  第六章企業(yè)合并會

29、計（一）  第六章、第七章、第八章在考試時候一共占40分。屬于絕對重點！  第一節(jié)企業(yè)合并會計概述  一、企業(yè)合并及其原因  企業(yè)合并是指兩個或兩個以上彼此獨立的企業(yè)的聯(lián)合，或者一個企業(yè)通過購買權益性證券資產(chǎn)、簽訂協(xié)議，或者以其他方式取得另一個或另幾個企業(yè)的控制權的行為。  企業(yè)合并的原因最主要的原因是為了擴大經(jīng)營規(guī)模，提高經(jīng)濟效益。  企業(yè)擴大經(jīng)營規(guī)模有兩種基本途徑：一是內(nèi)部擴展，二是外部擴展。外部擴展的企業(yè)合并具有如下優(yōu)點：成本低；  B、風險小（在一定程度上會

30、消除競爭）；C、速度快；D、影響增大，地位提高。 二、企業(yè)合并的方式主要有吸收合并、新設合并、控股合并。   (一) 吸收合并又稱兼并，是指兩個或兩個以上的企業(yè)合并成為一個單一的企業(yè)，其中一個企業(yè)保留法人資格，其他企業(yè)的法人資格隨著合并而消失。吸收合并通常由繼續(xù)存在的企業(yè)以現(xiàn)金購買或用股票:)被合并企業(yè)的凈資產(chǎn)，并由合并后的新企業(yè)繼續(xù)經(jīng)營原業(yè)務。   (二)新設合并又稱“創(chuàng)立合并”，是指兩個或兩個以上企業(yè)協(xié)議合并組成一個新的企業(yè)。新設合并通常由新設企業(yè)用股票:)原有企業(yè)的資產(chǎn)，原有企業(yè)的股東成為新企業(yè)的股東。   (三)控股合并是指企業(yè)通過收購其他企業(yè)的股份或相互:)股票取得對方股份，達到對其他企業(yè)進行控制的一種合并形式?？毓珊喜⒑?，控股和被控股企業(yè)分別成為母公司和子公司之后，均繼續(xù)存在并經(jīng)營，且相互組成一個集團。   三、企業(yè)合并會計的產(chǎn)生