物業(yè)管理師基礎(chǔ)知識制度第二節(jié)管理規(guī)約制度

1、第二節(jié)管理規(guī)約制度大綱要求：管理規(guī)約的概念和功能；管理規(guī)約的主要內(nèi)容；管理規(guī)約的法律效力；臨時管理規(guī)約的概念；臨時管理規(guī)約的制定主體和制定時間；相關(guān)主體的法律義務(wù)；臨時管理規(guī)約的內(nèi)容；臨時管理規(guī)約的違約責任。2007年，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，修訂后的條例將業(yè)主公約修改為管理規(guī)約，業(yè)主臨時公約修改為臨時管理規(guī)約。管理規(guī)約是區(qū)分所有建筑物的業(yè)主行使共同管理權(quán)的契約性文件，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同制定并遵守的行為準則。條例第十七條規(guī)定：“管理規(guī)約應(yīng)當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。”知識點一：管理規(guī)

2、約的概念和功能（輪換考點）管理規(guī)約是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護、管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范。管理規(guī)約作為業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一些重大事務(wù)的共同性約定和允諾，作為業(yè)主自我管理的一種重要形式和手段，一般以書面形式訂立，要求全體業(yè)主共同遵守。管理規(guī)約是物業(yè)管理法律法規(guī)和政策的一種有益的補充，是有效調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件，也是物業(yè)管理順利進行的重要保證。管理規(guī)約必須協(xié)調(diào)單個業(yè)主利益與業(yè)主整體利益存在的各種矛盾，并按照少數(shù)服從多數(shù)的原則解決存在的分歧。主要承載兩方面的功能：一是明確權(quán)利讓渡規(guī)則。業(yè)主通過簽署管理

3、規(guī)約承諾書，將物業(yè)共有部分的管理權(quán)讓渡給業(yè)主大會，業(yè)主大會據(jù)此有權(quán)代表業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同，因而物業(yè)服務(wù)合同的效力自然及于每位業(yè)主，個別業(yè)主以非物業(yè)服務(wù)合同的簽約人為由，否認物業(yè)服務(wù)合同的約束力有悖法理。二是明確業(yè)主內(nèi)部自律規(guī)則。業(yè)主行使建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本規(guī)則，應(yīng)事先通過管理規(guī)約的形式予以明確，以便能夠在業(yè)主內(nèi)部形成自我監(jiān)督機制，憑借多數(shù)業(yè)主的善意意志約束個別業(yè)主的不當行為。業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理，就要將共同財產(chǎn)的管理職能授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施，并將這項授權(quán)明確寫入管理規(guī)約中，要求業(yè)主遵守公約，服從物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護公共秩序的物業(yè)管理行為。知識點二：管理

4、規(guī)約的主要內(nèi)容（常考點）根據(jù)條例，管理規(guī)約應(yīng)當包括四個方面的內(nèi)容。(1)有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理事項。例如：業(yè)主使用其專有部分和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分、共用設(shè)備設(shè)施以及相關(guān)場地的約定；業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑和共用設(shè)施使用的有關(guān)規(guī)則；業(yè)主對專有部分進行裝飾裝修時應(yīng)當遵守的規(guī)則等。(2)業(yè)主的共同利益。例如：對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用和維護，利用物業(yè)共用部位獲得收益的分配；對公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等。(3)業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)。例如：遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；按照國家有關(guān)規(guī)定交納住宅專項維修資金；按時交納物業(yè)服務(wù)費用

5、；不得擅自改變建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌、設(shè)計用途；不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；不得隨意停放車輛和鳴放喇叭等。(4)違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任。業(yè)主不履行管理規(guī)約約定的義務(wù)要承擔民事責任，承擔民事責任的主要方式是支付違約金和賠償損失。在管理規(guī)約中，一般還要明確解決爭議的辦法，如通過業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)處，業(yè)主大會和業(yè)主委員會也可以通過訴訟追究其民事責任。在條例基礎(chǔ)上，指導規(guī)則進一步明確管理規(guī)約應(yīng)當對下列主要事項作出規(guī)定：(1)物業(yè)的使用、維護、管理；(2)專項維修資金的籌集、管理和使用；(3)物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；(4)業(yè)

6、主共同利益的維護；(5)業(yè)主共同管理權(quán)的行使；(6)業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；(7)違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任。知識點三：管理規(guī)約的法律效力（?？键c）管理規(guī)約對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，理解管理規(guī)約的法律效力應(yīng)當注意以下兩點：(1)管理規(guī)約對物業(yè)使用人發(fā)生法律效力。由于管理規(guī)約的一項核心內(nèi)容是規(guī)范對物業(yè)的使用秩序，而物業(yè)使用人基于其物業(yè)實際使用者的身份，不可避免地會影響到物業(yè)的狀態(tài)，而且業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)進行管理，不可避免要直接與物業(yè)使用人打交道，因此，客觀上需要將物業(yè)使用人納入管理規(guī)約的效力范圍。(2)管理規(guī)約對物業(yè)繼受人（新業(yè)主）發(fā)生法律效力。在物業(yè)的轉(zhuǎn)讓和繼承中，物業(yè)的所有

7、權(quán)移轉(zhuǎn)給受讓人，受讓人取得業(yè)主身份的同時，自然成為管理規(guī)約約束的對象。通常情況下，管理規(guī)約無須物業(yè)繼受人作出任何形式上的承諾，就自動地對其產(chǎn)生效力。換句話說，繼受人在取得物業(yè)時，對已經(jīng)生效的管理規(guī)約存在默示認可，自愿接受管理規(guī)約的約束。知識點四：臨時管理規(guī)約的概念（輪換考點）條例第二十二條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，以及違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。”在業(yè)主大會制定管理規(guī)約之前，由建設(shè)單位制定的，適用于前期物業(yè)管理階段的臨時性管理規(guī)約，稱為臨時管理規(guī)約。（另一種表達）知識點五：臨時管理規(guī)約制

8、定的主體（輪換考點）建設(shè)單位應(yīng)當負責制定臨時管理規(guī)約的主要理由。建設(shè)單位在物業(yè)銷售之前是物業(yè)的唯一業(yè)主，即初始業(yè)主，而且建設(shè)單位這種“業(yè)主”的身份一直延續(xù)到物業(yè)全部銷售完畢，在作為業(yè)主共同利益代表者業(yè)主大會的成立條件不具備條件的情況下，建設(shè)單位有權(quán)利也有義務(wù)代行制定有關(guān)物業(yè)共同管理事項的公共契約，以實現(xiàn)業(yè)主的共同利益。知識點六：臨時管理規(guī)約制定的時間（輪換考點）條例規(guī)定建設(shè)單位制定臨時管理規(guī)約的時間為物業(yè)銷售之前，是因為物業(yè)銷售交付后，一旦業(yè)主人住，就會面臨業(yè)主之間有關(guān)物業(yè)使用、維護、管理等方面權(quán)利義務(wù)的行使問題。在物業(yè)銷售之前制定臨時管理規(guī)約，便于業(yè)主提前知曉管理規(guī)約的內(nèi)容，做到從人住一開始

9、就有規(guī)可循。無論物業(yè)的現(xiàn)售還是預(yù)售，建設(shè)單位都應(yīng)預(yù)先制定臨時管理規(guī)約。知識點七：相關(guān)主體的法律義務(wù)臨時管理規(guī)約相關(guān)主體的三項法律義務(wù)：1建設(shè)單位不得侵害物業(yè)買受人權(quán)益的義務(wù)臨時管理規(guī)約由建設(shè)單位制定，但由于物業(yè)買受人在購房時與建設(shè)單位相比，無論是經(jīng)濟實力還是專業(yè)信息都處于劣勢，對于臨時管理規(guī)約的制定缺乏主動參與的機會。建設(shè)單位從有利自己的動機出發(fā)，可能會利用制定臨時管理規(guī)約的便利，在規(guī)約中加入不公正的條款，從而損害物業(yè)買受人的利益。為了消除臨時管理規(guī)約中可能存在的有失公平的內(nèi)容，保障物業(yè)買受人的利益，條例對臨時管理規(guī)約的內(nèi)容進行了原則上的限制，規(guī)定建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人

10、的合法權(quán)益。2建設(shè)單位對臨時管理規(guī)約的明示和說明義務(wù)條例明確規(guī)定，建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，應(yīng)當在物業(yè)銷售之前向物業(yè)買受人明示，并予以說明。對臨時管理規(guī)約的主要內(nèi)容，向物業(yè)買受人陳述，并就容易導致購房人混淆的地方進行解釋說明，以使物業(yè)買受人準確理解未來作為業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)。明示，應(yīng)該理解為是以書面的形式向物業(yè)買受人明確無誤的告示。例如：直接將臨時管理規(guī)約文本交與物業(yè)買受人，或者以通告的方式，在顯眼的地方予以公示。3物業(yè)買受人書面承諾遵守臨時管理規(guī)約的義務(wù)實踐中，通常存在兩種做法：一種是，建設(shè)單位將臨時管理規(guī)約作為物業(yè)買賣合同的附件，或者在物業(yè)買賣合同中明確規(guī)定要求物業(yè)買受人遵守臨時管理規(guī)約的

11、條款，讓物業(yè)買受人在物業(yè)買賣合同上簽字確認；另一種是，物業(yè)買受人在簽訂物業(yè)買賣合同的同時，在建設(shè)單位提供的臨時管理規(guī)約承諾書上簽字確認。簽字確認，也就意味著臨時管理規(guī)約得到物業(yè)買受人的接受和認可，從而為物業(yè)買受人同意遵守臨時管理規(guī)約提供了書面依據(jù)。知識點八：臨時管理規(guī)約的內(nèi)容（?？键c）為推動建立業(yè)主自我管理與自我約束的機制，維護全體業(yè)主的共同利益，方便建設(shè)單位的參照與使用，2004年9月建設(shè)部發(fā)布了業(yè)主臨時公約（示范文本）為主要參照依據(jù)，臨時管理規(guī)約應(yīng)當具備以下主要內(nèi)容：1物業(yè)的自然狀況與權(quán)屬狀況2業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當遵守的規(guī)則3維修養(yǎng)護物業(yè)應(yīng)當遵守的規(guī)則4涉及業(yè)主共同利益的事項5違約責任1物業(yè)的

12、自然狀況與權(quán)屬狀況(1)物業(yè)的自然情況說明物業(yè)的名稱和坐落地址，物業(yè)的名稱應(yīng)當以當?shù)卣鞴懿块T審定的名稱為準。明確物業(yè)類型，物業(yè)類型應(yīng)當以城市規(guī)劃部門審定的建筑用途劃分，如住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)、商廈、辦公樓、綜合樓等。以城市規(guī)劃部門審定的數(shù)字為準，明確物業(yè)的建筑面積和用地面積。以城市規(guī)劃部門審定的總平面圖為準，明確物業(yè)管理區(qū)域的四至，說明東、南、西、北的接壤區(qū)域或地理坐標。(2)物業(yè)權(quán)屬情況建設(shè)單位應(yīng)在臨時管理規(guī)約中對業(yè)主享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所有權(quán)，區(qū)分單幢建筑物和物業(yè)管理區(qū)域分別列明。由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用部位，包括該幢建筑物的承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，公共門廳、公共走廊、公共

13、樓梯間、戶外墻面、屋面等；由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用設(shè)施設(shè)備，包括該幢建筑物內(nèi)的給排水管道、落水管、水箱、水泵、電梯、冷暖設(shè)施、照明設(shè)施、消防設(shè)施、避雷設(shè)施等。由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，包括圍墻、道路、綠地、池井、照明設(shè)施、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋、物業(yè)管理用房等。2業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當遵守的規(guī)則(1)相鄰權(quán)規(guī)定民法通則明確規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！迸R時管理規(guī)約應(yīng)對以下事項作出約定：業(yè)主對物業(yè)的專

14、有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)。業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。業(yè)主應(yīng)按設(shè)計用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)設(shè)計用途的，業(yè)主應(yīng)在征得相鄰業(yè)主書面同意后，報有關(guān)行政主管部門批準，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。(2)房屋裝飾裝修規(guī)定業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。為保證物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，業(yè)主裝修房屋時，應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的地點放

15、置裝飾裝修材料及裝修垃圾，業(yè)主不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場所要求業(yè)主應(yīng)當按照設(shè)計預(yù)留的位置安裝空調(diào)，沒有預(yù)留設(shè)計位置的，應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置安裝，并按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安裝要求，做好噪音及冷凝水的處理。(3)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣、暖等共，用設(shè)施設(shè)備，不得擅自拆改；業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯，應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的電梯使用管理規(guī)定；在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛和停放車輛，應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的車輛行駛和停車規(guī)則。(4)使用物業(yè)的禁止性規(guī)定損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計用途；占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地，擅

16、自移動物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備；違章搭建、私設(shè)攤點；在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物；違反有關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質(zhì)，發(fā)出超標噪聲；擅自在物業(yè)共用部位和相關(guān)場所懸掛、張貼、涂改、刻畫；違反物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)動物的有關(guān)約定；利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動。3維修養(yǎng)護物業(yè)應(yīng)當遵守的規(guī)則(1)物業(yè)維修養(yǎng)護中業(yè)主應(yīng)當相互配合與協(xié)助業(yè)主對物業(yè)自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護行為，不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。對于發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益的緊急情況，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須及時進入相關(guān)業(yè)主房屋進行維修養(yǎng)護。無法通知相關(guān)業(yè)主的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以先向鄰居說明情況

17、，并協(xié)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)之外的第三方.例如：居委會、業(yè)主委員會、派出所，進入相關(guān)業(yè)主室內(nèi)進行維修養(yǎng)護，但事后應(yīng)當及時向相關(guān)業(yè)主告知情況并做好善后工作。(2)涉及公共利益與公共安全的物業(yè)維修養(yǎng)護業(yè)主的維修養(yǎng)護事項如果確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意。物業(yè)使用中，如果出現(xiàn)安全隱患，例如可能出現(xiàn)的房屋與設(shè)備設(shè)施倒塌、脫落、爆炸等危及公共安全或其他業(yè)主合法權(quán)益的情況，無論是業(yè)主還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，責任人都應(yīng)當及時報告并采取有效措施消除隱患。(3)保修責任與住宅專項維修資金的交存、使用和管理臨時管理規(guī)約生效期間，物業(yè)大多處于保修期內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修

18、范圍承擔物業(yè)的保修責任。如果建設(shè)單位在保修期限和保修范圍內(nèi)拒絕修復或拖延修復，業(yè)主可以自行修復或委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失，建設(shè)單位應(yīng)當承擔。住宅專項維修資金是物業(yè)共用部分大中修和設(shè)施設(shè)備更新改造的資金來源，關(guān)系到全體業(yè)主的共同利益。臨時管理規(guī)約中必須明確約定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主都應(yīng)當按照政府規(guī)定數(shù)額與比例交存、儲備住宅專項維修資金，并按照政府規(guī)定管理和使用住宅專項維修資金。4涉及業(yè)主共同利益的事項(1)全體業(yè)主授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使的管理權(quán)利業(yè)主可以在以下兩方面授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)：配合建設(shè)單位制定物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護和管理、公共秩序和環(huán)境的維護等方面規(guī)章

19、制度；以批評、規(guī)勸、公示等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。(2)業(yè)主承諾按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用物業(yè)服務(wù)費用是物業(yè)服務(wù)活動正常開展的物質(zhì)基礎(chǔ)，涉及全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主只有按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用，才能保證物業(yè)管理與服務(wù)的正常進行。這是臨時管理規(guī)約中業(yè)主必須承諾遵守的一項內(nèi)容。(3)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的約定因開展經(jīng)營事項權(quán)益遭受損害的業(yè)主，應(yīng)該得到合理的經(jīng)濟補償，開展經(jīng)營的投資主體應(yīng)該得到合理回報，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)人是全體業(yè)主。因此經(jīng)營收益歸屬全體業(yè)主，應(yīng)當主要用于補充專項維修資金。知識點九：違約責任（?？键c）臨時管理規(guī)約的違約責任(1)業(yè)主違反關(guān)于物業(yè)的使用、維護和管理的約定，妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)