蘇州市房地產(chǎn)市場價格變動探析

1、電 蘇州工業(yè)園區(qū)服務外包職業(yè)學院畢業(yè)設計（論文）論文題目:蘇州市房地產(chǎn)市場價格變動探析屆 別2015屆系別商學院專業(yè)資產(chǎn)評估與治理班級資產(chǎn)15（1）姓名謝芊學號151201023指導教師張雯畢業(yè)設計（論文）獨創(chuàng)性聲明本人聲明，所呈交的畢業(yè)設計（論文）系在指導老師的指導下本人獨立完成的研究成果。論文中依法引用他人的成果，均已做出明確標注或得到許可。論文內容未包含法律意義上已屬于他人的任何形式的研究成果，如論文涉及任何知識產(chǎn)權糾紛，本人將承擔一切責任。 學生簽名：_日期：_目錄摘要 abstract第一章 緒論41.1 研究背景41.2 研究意義4第二章 蘇州市房地產(chǎn)價格進展分析42.1 蘇州市房

2、地產(chǎn)近年價格情況42.2 蘇州市近年房價進展趨勢分析5第三章 影響蘇州市房價變動的因素63.1蘇州房地產(chǎn)本身條件影響63.2房地產(chǎn)市場中產(chǎn)生因素的影響7第四章 促進蘇州市房價市場平穩(wěn)對策84.1提高蘇州市經(jīng)濟及優(yōu)化市場環(huán)境84.2蘇州市房地產(chǎn)市場調控對策的實施94.2.1調整商品住宅購買政策94.2.2加強土地供應治理94.2.3制定蘇州市房地產(chǎn)最新“限購令”94.2.4加大市場執(zhí)法檢查力度94.2.5加強社會輿論引導9總 結11致謝12參考文獻13蘇州市房地產(chǎn)市場價格變動探析摘 要：經(jīng)過二十多年的進展，中國房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟建設中發(fā)揮著重要作用。隨著近年中國房地產(chǎn)市場房價

3、的大幅度波動，蘇州市房地產(chǎn)市場的漲幅也呈現(xiàn)驚人的改變。引起蘇州市房價變動各方面的因素值得去探析，同時對其引發(fā)的問題也十分必要提供對策來解決。本文對蘇州市房地產(chǎn)市場近年的價格情況進行分析，根據(jù)過去幾年我市房價的運行態(tài)勢，進而對影響房地產(chǎn)價格的各方面因素進行了協(xié)商，從中取長避短，就進一步促進蘇州市房地產(chǎn)市場價格平穩(wěn)進展提出意見。結合蘇州的實際情況，對房地產(chǎn)市場價格變動進行深入分析。關鍵詞：蘇州市、房地產(chǎn)價格變動、房價、對策、abstract:after twenty years development, china's real estate industry has become a p

4、illar industry in the field of national economy and plays an important role in economic construction. as house prices in recent years, china's real estate market volatility, a gain of suzhou city real estate market also presents amazing changes in suzhou price changes worth probing into all aspe

5、cts of the factors, the cause of problems at the same time also is very necessary to provide countermeasures to solve in this paper, the suzhou city in recent years, the price of the real estate market situation analysis, according to the running situation of the city house prices, the past few year

6、s and the factors of affecting real estate prices are discussed, from which take long avoid short, will further promote the steady development of suzhou real estate market prices put forward suggestions in combination with the actual situation of suzhou, in-depth analysis of the real estate market p

7、rice change.keyword: suzhou，real estate price changes，housing price， countermeasures.第一章 緒 論1.1研究背景現(xiàn)今，蘇州市經(jīng)濟進展迅速，其房地產(chǎn)的進展也在不斷地上升。蘇州市政府通過各種監(jiān)管政策或措施，促進房地產(chǎn)市場健康有序的進展。從近十年的歷史成交分析,蘇州的房價大致呈現(xiàn)三個階段,總體保持逐步增長態(tài)勢。十年時間房價增長了近兩倍,房價由2005年的5000元左右增長到2015年的15000元左右。第一個階段為2005-2009年,房價逐年增長。第二階段為2010-2014年,房價在1萬元左右波動。第三階段為2

8、015年至今并以后,房價在2015年加速增長,估量這一階段房價將以穩(wěn)定并小幅波動為主,時間大致到2020年。房地產(chǎn)市場價格的變動未來如何進展？當前房價形勢由什么因素導致？一系列對策是否能夠改變當前房價的形勢的不利一面？這些問題成了蘇州人民，最新的房地產(chǎn)行業(yè)學者的關注焦點。1.2研究意義從國家的經(jīng)濟進展來看，確保房地產(chǎn)市場的健康有序進展，以及整個國家經(jīng)濟的進展和穩(wěn)定是至關重要的。然而，由于一系列因素，以及市場上的缺陷，房地產(chǎn)經(jīng)濟在市場進展的過程中不能有效地穩(wěn)定進展。因此，目前政府加強對房地產(chǎn)市場的調控和治理，已經(jīng)成為該國經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定與進展的必要保障。本文主要以蘇州市房地產(chǎn)市場價格變動進展為主

9、線，分析近年的蘇州房地產(chǎn)市場價格及進展趨勢的影響因素并對其提供解決對策。在一定程度上，這篇論文具有一定的現(xiàn)實意義。第二章 蘇州市房地產(chǎn)價格進展分析2.1蘇州房地產(chǎn)近年價格情況從時間上回憶，近5年，蘇州的房價相對來說都是呈上漲趨勢的，在去年時，它的上漲幅度更是達到了高潮，僅僅一年的時間它的均價就上漲了約7000元每平米，這樣的漲幅是驚人的。據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，2013-2017年蘇州房價節(jié)節(jié)攀升，從11902元/平上漲到18948元/平，漲了7046元/平，上漲幅度為59.2%。從成交面積來看，高成交量集中在2015年、2016年，突破千萬方。隨著2017年在全國樓市調控潮下，成交熱度開始

10、下降，成交面積從1177.64萬方回來到786.62萬方，降幅33.2%，而房價依舊小幅上升，均價為18948元/平。如今蘇州二手房的均價大約在22500元每平左右,環(huán)比下跌了1.22%，同比上漲了2.07%，從房價地圖中可以得知，在各區(qū)域當中，園區(qū)的房價最高，均價在29000元每平米左右，其次則是姑蘇區(qū)，它的房價在21850元每平米左右。除了相城和吳江區(qū)的房價有一些上漲以外，姑蘇、吳中、新區(qū)和園區(qū)的房價則出現(xiàn)了不同幅度的下跌。2.2蘇州市近年房價進展分析近十年來,蘇州的房地產(chǎn)基本上是保持平穩(wěn)上升進展的趨勢, 進展的過程中雖時有波動,但總的進展趨勢一直是向上的, 且每一次的向下波動都是買房的好

11、時機,有的人抓住了,有的人還一直在遲疑。2014-2015年房價的大幅上漲,有人高興, 有人憂。那么接下來的兩年, 蘇州的房地產(chǎn)會如何進展, 想必很多人會非常關懷。以為這些人逐漸醒悟,房子不光能夠居住,只要買對了還能賺大錢。影響房價的長期因素主要有前面分析的幾點:經(jīng)濟、人口、城市化等。那短期影響因素有哪些呢?主要有:經(jīng)濟短期走勢、貨幣、政策和存量等。2016年一季度,蘇州的 gdp 增速為 8.2%,比去年同期高 1.2個百分點,經(jīng)濟穩(wěn)中向好; 貨幣和政策的決策權不在蘇州市政府手里,最大的可能是在執(zhí)行上級政策時松或緊的程度把握。目前看,貨幣政策并沒有明顯的改變,但限購和限價賣地已出臺,對群眾的

12、預期肯 定會產(chǎn)生影響; 2015年市區(qū)(不包括吳江)商品房累計成交11.1萬套,同比去年上漲 27%,成交面積為 1278萬。其 中住宅共計成交 9萬套,同比去年增加 2.8萬套,增幅高達 44%,成交面積為 1102萬。非住宅成交 2.1萬套,成交面 積 176萬。存量房從年初的近 6萬套下降到年底的 3.6萬 套左右, 按照前兩年的月均銷售量計算, 僅夠 4個月的銷售。 如果單從這一數(shù)據(jù)看,近期蘇州的房價易漲難跌。但近一年多來,蘇州的住宅銷量和房價都漲了近 50%,好的位置房價翻倍的也不在少數(shù)。在 2015年銷量和房價都大幅增長的情況下, 2016年和2017年最大的可能是平穩(wěn)運行為主:銷

13、量略有下降,價格小幅波動。當然前提是總的經(jīng)濟形勢和宏觀經(jīng)濟政策都沒有出現(xiàn)劇烈的波動和改變。十年之內,每一次價格下跌,可能都是買房的好機會。第三章 影響蘇州市房價變動的因素3.1 蘇州房地產(chǎn)本身的條件特點影響蘇州尚屬二線城市，盡管是經(jīng)濟強市對房價有支撐，但與京滬深相比仍全方面落后，本質上屬兩個層面的市場：京滬深等一線城市是全國市場，經(jīng)濟上對全國有輻射力、影響力甚至控制力，虹吸全國人才、資源與資本，房價有持續(xù)推動力和支撐；而蘇州尚屬二線城市，城市吸附能力尚停留在應屆畢業(yè)大學生與農民工，經(jīng)濟輻射力與人口聚集力仍處于地區(qū)層面，屬于緩慢持續(xù)增長型。蘇州呈多區(qū)域中心的布局。湖東、獅山、太湖新城、高鐵新城不

14、同板塊之間雖有價格差異，但遠不似北京的環(huán)線來的那么層次分明。尤其是在地王項目相繼入市的2017年，相城區(qū)元和街道成交價超3.5萬/平，新區(qū)科技城板塊沖擊3萬/平房地產(chǎn)市場多區(qū)域中心的屬性進一步加強。蘇州還處于剛需向改善過渡的階段。蘇州市場，雖然受到地王的影響，各個版塊都有高端產(chǎn)品入市，但還遠稱不上全面步入高端化；剛需產(chǎn)品雖然在不斷外溢，但市場上銷售最好的依舊是這類產(chǎn)品。蘇州房地產(chǎn)市場的營銷手段豐富多樣。倚重自媒體的推廣。在住房保障方面，蘇州期望能夠留住高層次人才。蘇州近幾年飽受高房價之苦。蘇州的方法是興建人才公寓（2017年新增2萬套，至2020年建設超10萬套），以此來吸引高層次的人才留下。

15、3.2房地產(chǎn)市場中產(chǎn)生因素的影響（1）住宅投資直接看住宅投資情況。2015年全年增幅比 2014年低了16.8個百分點,增幅僅為 8.9%。如果朝前看2012年的增幅 竟然是 -3.5%,就從一個側面知道 2015年蘇州房價為何會暴漲了。在政府政策的影響下,如今該城房子的首付降低了許多,這樣鼓舞了許多人買房,同時也百姓們也可以將把多出來的錢通過其他渠道獲得更高的投資回報。并且隨著二胎政策的放開，也催生了改善性的住房需求，家里添丁小房子必定不夠住，換房買房在所難免。（2）供求關系從前幾年的售房數(shù)據(jù)來看，蘇州市的庫存已經(jīng)達到了這幾年的低值，并且每個月的銷售速度也很快。按照供需理論，在供給不足的情況

16、，房價就會出現(xiàn)上漲。（3）戶籍人口蘇州近十年戶籍人口始終保持增長態(tài)勢,增速在 2009年下降到 0.48%的最低點后又開始緩慢回升。 1%的左右的人口增長率對房地產(chǎn)穩(wěn)定進展的支撐是剛性的。有的人說,蘇 州的常住人口數(shù)量已快到頂峰了,增速從 2014年開始已逐 年下降。而且還就看到,中國面積雖大,但各方面都適宜工 作、生活、居住的地方大都在華東、華南和中原、華北的部 分城市。加之中國人口眾多,有能力的人大都朝這些地區(qū)移居。雖然在行政劃分上它只算是一個二線城市,但它的位置由于,離上海很近,并且該城市的人流量很大，外來人口很多，這也就意味著對房子的需求很大。并且該城市的綜合實力也很強，園區(qū)進展、城建

17、迅速，這些都會帶動蘇州房價的上漲。（4）投機行為蘇州市房地產(chǎn)不斷火熱的進展，一些人們有了買漲不買跌心態(tài)，開發(fā)商與購房者同時切換為市場投機心態(tài)，投資、投機甚至專業(yè)炒房者入市，包括相當數(shù)量來自外圍城市投機群體。同時出現(xiàn)本地區(qū)的p2p、小貸公司以及眾籌買房、首付貸，涉及高杠桿房貸的情況，銀行機構資金變相流入首付房貸情況，存在商業(yè)銀行間利率競爭及與房產(chǎn)中介違規(guī)合作行為等地產(chǎn)市場投機行為。增加了金融危險，也導致了蘇州市房價的上漲。（5）社會輿論蘇州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)媒體煽風點火，不斷制造房價上漲言論，誤導輿論預期，刺激了剛需與改善性群體恐慌入市，需求集中釋放，市場逐漸喪失理智，出現(xiàn)恐慌。第四章 促進蘇州市房

18、價市場平穩(wěn)對策4.1提高蘇州市經(jīng)濟、優(yōu)化市場環(huán)境針對當前蘇州市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新形勢、新特點，進一步促進蘇州市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康進展：首先需要在蘇州市經(jīng)濟和市場環(huán)境上不斷提高。要爭取更大進展動能，實現(xiàn)更大進展可能，一定統(tǒng)籌規(guī)劃，高標準、嚴要求長期不懈前行： 第一、加快產(chǎn)業(yè)調整、轉型、升級，退二進三，舉全力向高精尖、互聯(lián)網(wǎng)等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、高端現(xiàn)代服務業(yè)方向進展； 第二、做強城區(qū)經(jīng)濟，做大城市規(guī)模，增加城市競爭力與美名度，持續(xù)導入人口，將常住人口1000萬作為城市進展目標。 第三、成事在人，應持續(xù)優(yōu)化城市軟硬環(huán)境，增加高端人才吸附力，沒有龐大規(guī)模的高端人才支撐就談不上建成發(fā)達城市。 蘇州做強簡潔，

19、躋身一線卻有天然難度，靠近上海是蘇州進展的最大優(yōu)勢，但也恰是劣勢：高端產(chǎn)業(yè)的核心特征就是總部經(jīng)濟、總部研發(fā)基地、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)以及高端服務業(yè)，而大企業(yè)決策時更傾向于布置在上海、南京、杭州等核心城市，這種現(xiàn)狀下蘇州需要不斷優(yōu)化市場環(huán)境，深入融入上海，從與南京、杭州爭奪區(qū)域總部經(jīng)濟開始，持續(xù)培育開放自由市場環(huán)境、構筑優(yōu)良商業(yè)、法制秩序。4.2蘇州市房地產(chǎn)市場調控對策的實施根據(jù)在蘇州市房地產(chǎn)進展中產(chǎn)生的一系列影響房價變動的因素：住宅投資、供求關系、人口戶籍、投機行為、社會輿論，政府及相關市場部門等可進行如下對策：4.2.1 調整商品住宅購買政策 非本市戶籍居民家庭申請購買第 1套住房時, 應提供自購房

20、之日起前 2 年內在蘇州市區(qū) (含吳江區(qū)) 、 昆山市、太倉市累計繳納 1 年及以上個人所得稅繳納證明或社會保 險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明;暫停對已擁有 1套及以上的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房; 暫停向擁有 3套及以上的 本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房; 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得向不符合條件的購房人出售商品住房。 購房人需提供現(xiàn)有房屋情況相關證明材料并出具書面承諾。違反上述規(guī)定的, 房地產(chǎn)交易和不動產(chǎn)登記部門不予辦理相關手續(xù)。蘇州市引進各類外來人才, 憑有關證明文件參照執(zhí)行本市戶籍居民購房政策。4.2.2加強土地供應治理強化土地供應和房地產(chǎn)市場聯(lián)動機制，

21、進一步加大平常住宅用地供應，嚴格控制非住宅用地供應，優(yōu)化區(qū)域土地供應節(jié)奏，根據(jù)市場需求改變適時調整土地供應打算，保持房地產(chǎn)用地市場供需基本平衡。在商品住宅供應偏緊、庫存較少的區(qū)域，增加土地供應量；在商品住宅庫存量較高區(qū)域，控制土地供應量。同時，加強出讓后土地治理，建立跟蹤警示機制，對取得土地滿一年未開發(fā)的予以書面警示，滿兩年未開發(fā)的堅決依法收回，加快土地開發(fā)上市。目前，針對市區(qū)商品住宅去化期較短的情況，要適時調整供地打算，加快土地供應，穩(wěn)定市場預期。4.2.3制定蘇州市房地產(chǎn)最新“限購令”蘇州戶籍購房者：(一)以家庭為單位，第一次買房，最低首付20%。(二)有購房記錄，但無住房;有1套住房、無

22、貸款記錄;有1套住房、有住房貸款，但貸款結清的;最低首付30%。(三)有1套住房，且貸款結清，再次購買住房的首付比例由40%為50%。(四)有2套房，且貸款未結清，停止發(fā)放“三套”及以上住房。非蘇州戶籍購房者：(一)非本市戶籍購買住房，不受任何限制。(二)買第2套房，應提供繳納證明或社會保險繳納證明。(三)超2套住房，不予辦理產(chǎn)權手續(xù)，承擔相應的責任。(四)為了引進各類人才，憑有關證明執(zhí)行購房政策。4.2.4加大市場執(zhí)法檢查力度住建、國土、規(guī)劃、物價、工商、稅務和金融治理等部門要各司其職，規(guī)范房地產(chǎn)市場信息公布和各類房地產(chǎn)展銷行為，加強對房地產(chǎn)企業(yè)和項目的監(jiān)管，加大對違規(guī)囤地、捂盤惜售、哄抬房價、違規(guī)展銷和違規(guī)發(fā)放貸款等行為的查處力度。一經(jīng)查實，要嚴格依法處理并記入企業(yè)當年信用不良行為記錄。4.2.5加強社會輿論引導加強房地產(chǎn)市場及相關信息公開，科學制定全年土地供應打算，準時向社會公布，穩(wěn)定土地市場預期。加強媒體宣傳和引導，倡導理性消費理念，共同推動房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康進展?？?結本文通過寫蘇州市作為一個新一線城市,其房地產(chǎn)市場在政策調控的背景下,得到了 快速的進展。江蘇省政府和蘇州市政府在房地產(chǎn)市場進展過程中,實施了一系列調控政 策,取得了一定的成績。就此本文在蘇州房地產(chǎn)市場政策調控這一領域的研究做了初步嘗試, 了解了新調控 政策對蘇州