中國(guó)住宅未來(lái)8大賣點(diǎn)專題研究報(bào)告

1、 中國(guó)住宅未來(lái)8大賣點(diǎn) 住宅賣點(diǎn)是構(gòu)成產(chǎn)品差異化的諸多因素，它代表了產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，是為提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)造說(shuō)法；既包括產(chǎn)品本身的說(shuō)法，也涉及產(chǎn)品之外的說(shuō)法。譬如：早期賣房強(qiáng)調(diào)的賣點(diǎn)是位置、價(jià)格、交通，而后又推出如品牌、物業(yè)管理、環(huán)境景觀、社區(qū)規(guī)模、配套完善等賣點(diǎn)；近期再打出智能化、生態(tài)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合等賣點(diǎn)。對(duì)未來(lái)中國(guó)住宅賣點(diǎn)的預(yù)測(cè)研究，實(shí)質(zhì)上是對(duì)中國(guó)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展規(guī)模的認(rèn)識(shí)把握，發(fā)展商弄明白了，可以明確工作方向，提高綜合開發(fā)水平，迎接WTO；老百姓弄明白了，可以知道什么樣的房子是好房子；廣告公司弄明白了，知道廣告說(shuō)什么，才算到位。賣點(diǎn)越多，意味看住宅產(chǎn)品越成熟，市場(chǎng)越規(guī)范。一、“國(guó)家康居

2、示范工程”是最實(shí)在的賣點(diǎn)中國(guó)住宅市場(chǎng)化的發(fā)展歷程，從20世紀(jì)80年代中開始，經(jīng)歷了小區(qū)試點(diǎn)工程、安居工程以及小康型住宅試點(diǎn)等階段。但最規(guī)范、最高建設(shè)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)的就是我們國(guó)家推出的“國(guó)家康居示范工程”，到目前為止，全國(guó)僅33家獲此殊榮。國(guó)家康居示范工程，以引領(lǐng)21世紀(jì)中國(guó)住宅發(fā)展方向?yàn)榧喝?，以推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化為總目標(biāo)，旨在帶動(dòng)住宅建設(shè)新材料、新設(shè)備、新技術(shù)的應(yīng)用，提升住宅設(shè)計(jì)、施工檔次，提高居住生活的質(zhì)量。國(guó)家康居示范工程建設(shè)技術(shù)要點(diǎn)的各項(xiàng)規(guī)定，主要包括：1住宅設(shè)計(jì)（含基本要求、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)）；2住宅成套技術(shù)體系（含建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)、節(jié)能及新能源開發(fā)利用技術(shù)、廚衛(wèi)技術(shù)、管

3、線技術(shù)、環(huán)境及其保障技術(shù)、智能化技術(shù)、施工建造技術(shù)）；3住宅部品體系（優(yōu)先全面采用國(guó)家推廣和推薦的新技術(shù)、新材料和新產(chǎn)品，嚴(yán)禁使用已被淘汰的落后建筑產(chǎn)品，嚴(yán)把各類部品的質(zhì)量關(guān)）；4住宅性能認(rèn)定（含住宅的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能）。嚴(yán)格依照國(guó)家康居示范工程成套技術(shù)量化評(píng)價(jià)指標(biāo)的規(guī)定組織施工，按統(tǒng)一的量化計(jì)分表進(jìn)行打分評(píng)價(jià)。嚴(yán)格接受以下各階段的審查和驗(yàn)收。設(shè)計(jì)方案評(píng)審；初步設(shè)計(jì)審查；環(huán)境景觀設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)等專項(xiàng)設(shè)計(jì)的審查；建設(shè)中期檢查；工程竣工綜合考核驗(yàn)收。根據(jù)建設(shè)部以上各項(xiàng)規(guī)定，“國(guó)家康居示范工程”，其“含金量”，購(gòu)房者可以充分地感受。這實(shí)際是國(guó)家在為房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)家，

4、是全國(guó)知名的建筑專家，為購(gòu)房者把關(guān)。而國(guó)家行業(yè)部門與行業(yè)專家并不是為了經(jīng)濟(jì)利益去制定標(biāo)準(zhǔn)，去把關(guān)。所以，這是值得充分依賴的。可以說(shuō)，“國(guó)家康居示范工程”是最有實(shí)際內(nèi)容、最實(shí)在、最有競(jìng)爭(zhēng)力的賣點(diǎn)。但是，“國(guó)家康居示范工程”，目前在社會(huì)上的關(guān)注度還不夠，還很容易與過(guò)去的安居工程，小區(qū)試點(diǎn)工程、小康型住宅試點(diǎn)等混淆，老百姓也不深解其實(shí)在內(nèi)容，但愿全國(guó)各地已獲得此項(xiàng)殊榮的發(fā)展商、開發(fā)商，以你們的建設(shè)成果，貨真價(jià)實(shí)地將國(guó)家康居示范工程展現(xiàn)在廣大購(gòu)房者面前；讓廣大購(gòu)房者真正感受到最高評(píng)審與示范的魅力及價(jià)值所在。二、知情權(quán)，一個(gè)被忽略的賣點(diǎn)蓋房以人為本，買房以知情為本。一個(gè)產(chǎn)品，標(biāo)上生產(chǎn)日期，標(biāo)上成份、使用

5、功能，讓顧客明明白白地購(gòu)物。消費(fèi)者享有對(duì)購(gòu)買商品的知情權(quán)。為什么尊法為先，知情為本，老實(shí)人不吃虧的賣點(diǎn)被忽略了？是糊涂的蓋房老板對(duì)自己蓋的房子說(shuō)不明白，還是不愿說(shuō)明白或故意不說(shuō)明白。還是怕講實(shí)情，說(shuō)明白了，房子就賣不掉了呢？反正馬馬虎虎蓋房子，遮遮掩掩賣房子，房子也能賣掉。這正是房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的不規(guī)范，不成熟，老百姓購(gòu)房意識(shí)不成熟的表現(xiàn)，因此，開發(fā)商才有得過(guò)且過(guò)的空間。這就是知情權(quán)被忽略的原因。未來(lái)的住宅市場(chǎng)，老百姓購(gòu)房意識(shí)不斷成熟，會(huì)鞭策開發(fā)商以冷靜頭腦、理性判斷去對(duì)待自己所開發(fā)的產(chǎn)品，會(huì)督促開發(fā)商遵循住宅商品的開發(fā)規(guī)律：準(zhǔn)確定位，實(shí)實(shí)在在關(guān)注產(chǎn)品的品質(zhì)與質(zhì)量。如果一些先知先覺的開發(fā)商，為了

6、滿足老百姓買到合乎心愿的房子，率先打出“知情權(quán)”這張牌，讓老百姓明明白白購(gòu)房，買個(gè)實(shí)在，買個(gè)明白，買個(gè)沒有上當(dāng)受騙的感覺。這就是增加推出產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。知情為本這個(gè)賣點(diǎn)還有廣泛的拓展空間，我們買個(gè)手機(jī)都配有厚厚的一本印制精美的產(chǎn)品說(shuō)明書，而我們的房子呢？最近才實(shí)施頒發(fā)的住宅使用說(shuō)明書，內(nèi)容簡(jiǎn)單，印制粗糙，看來(lái)發(fā)展商們還沒有把買房的知情權(quán)當(dāng)回事。那么，無(wú)情的市場(chǎng)就不會(huì)把你的產(chǎn)品當(dāng)回事；成熟的購(gòu)房戶，也不會(huì)把你的產(chǎn)品當(dāng)回事。誰(shuí)笑到最后，誰(shuí)就笑得最好；誰(shuí)說(shuō)得明白；誰(shuí)就賣得最好。要想進(jìn)一步提升住宅產(chǎn)品在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，知情權(quán)這個(gè)被忽略的賣點(diǎn)，這個(gè)可以廣泛地為開發(fā)商贏小分的賣點(diǎn)，應(yīng)引起開發(fā)商的足夠重視。三

7、、住宅產(chǎn)品品種開發(fā)：一個(gè)需要不斷創(chuàng)新的賣點(diǎn)中國(guó)住宅的品種有待開拓和細(xì)化：我們通常說(shuō)起住宅產(chǎn)品種類，都是從產(chǎn)品的層高去劃分的，如低層（別墅）、多層、小高層、高層等，缺乏在產(chǎn)品功能上的開拓與細(xì)化。中國(guó)住宅新產(chǎn)品品種與功能細(xì)化的開發(fā)研究成果，是來(lái)自市場(chǎng)第一線的需求推動(dòng)。而開發(fā)針對(duì)的是小眾市場(chǎng)；小眾市場(chǎng)的需求是競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果。在開發(fā)實(shí)戰(zhàn)中，由開發(fā)者及專家對(duì)市場(chǎng)新需求的研究與感悟，從而創(chuàng)造出有潛在需求的產(chǎn)品類型，然后引導(dǎo)居家消費(fèi)潮流。住宅產(chǎn)品種類與功能細(xì)化的發(fā)展規(guī)律，同其他產(chǎn)品一樣，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)朝著多元化、個(gè)性化的方向發(fā)展，誰(shuí)把握住了這一發(fā)展方向，融合于民眾之中，洞燭先機(jī)于潛在需求之中；誰(shuí)對(duì)

8、中國(guó)人新的生活方式變遷有所領(lǐng)悟，誰(shuí)就有可能創(chuàng)新出適合小眾市場(chǎng)的新住宅品種。譬如：現(xiàn)代城的SOHO居家概念，中遠(yuǎn)地產(chǎn)的LOFT居家概念，有專家正在創(chuàng)新三合院的居住概念。為迎合52的生活方式（周末渡假），滿足人們新的生活居住方式，廣州TUT本日公司創(chuàng)新的LEHO（LEISUREHOLIDAY）概念：包括迷你別墅，新集合住宅等。這些新概念的產(chǎn)品，都是新賣點(diǎn)，都具有強(qiáng)勁的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。新開的產(chǎn)品頻道，它的出現(xiàn)，滿足豐富了人們對(duì)新生活方式的追求，細(xì)化了住宅產(chǎn)品的使用功能，也為住宅產(chǎn)品家族增添了新星。四、環(huán)境景觀：一個(gè)可以做得更好的賣點(diǎn)環(huán)境景觀這個(gè)賣點(diǎn)，一直備受關(guān)注。尤其在今年，環(huán)境問(wèn)題已是中國(guó)公民關(guān)注的首

9、要問(wèn)題了。有“家”要有“園”，二者必須合二為一，否則便被判為過(guò)時(shí)的住宅產(chǎn)品。我認(rèn)為沒有最好的景觀設(shè)計(jì)，只是最貼切的景觀設(shè)計(jì)。就是在那個(gè)具體的地塊上進(jìn)行天人合一，建筑與環(huán)境相統(tǒng)一的設(shè)計(jì)，這樣的設(shè)計(jì)才能使住宅社區(qū)獨(dú)具特色，煥發(fā)個(gè)性魁力。我考察過(guò)中國(guó)許多優(yōu)秀樓盤，但許多社區(qū)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，存在不少問(wèn)題，諸如：1環(huán)境景觀設(shè)計(jì)與建筑單體缺乏共同語(yǔ)言2環(huán)境景觀雷同化、西洋化3環(huán)境景觀過(guò)于藝術(shù)園林化4環(huán)境景觀缺乏VI識(shí)別系統(tǒng)及母題性標(biāo)志5景觀設(shè)計(jì)公司對(duì)環(huán)境景觀缺乏文化的深度認(rèn)識(shí)由于景觀設(shè)計(jì)在中國(guó)缺乏高等教育的支持，在建筑的實(shí)踐過(guò)程中，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑的景觀環(huán)境設(shè)計(jì)是相脫離的，在實(shí)踐操作中，往往是建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

10、完成后，景觀設(shè)計(jì)單位才珊娜介人；有的社區(qū)是樓蓋好了以后，才去做景觀設(shè)計(jì)。其實(shí)，這個(gè)時(shí)候已經(jīng)無(wú)法做好統(tǒng)一的景觀設(shè)計(jì)了。建筑吹蕭，景觀打鑼，充其量叫做有設(shè)計(jì)的綠化而已。國(guó)外環(huán)境景觀設(shè)計(jì)叫地景設(shè)計(jì)，是先期介入地塊，至少與建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)同步。國(guó)內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)單位一般來(lái)自園林部門、林學(xué)院、農(nóng)學(xué)院或藝術(shù)院校，他們對(duì)園林藝術(shù)或公共藝術(shù)有一定的造詣，但對(duì)建筑缺乏研究，更沒干過(guò)屋頂花園之類的活兒，讓他們進(jìn)行建筑的環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，只能邊干邊學(xué)。國(guó)外的景觀設(shè)計(jì)公司已嗅到中國(guó)景觀設(shè)計(jì)的巨大市場(chǎng)，美國(guó)的貝爾高林、EDSA，還有新加坡、日本等國(guó)的景觀公司紛紛登陸中國(guó)。他們所受的教育，雖然能較好地理解景觀與建筑的關(guān)系，但又缺乏對(duì)

11、當(dāng)?shù)氐奈幕?xí)俗、審美認(rèn)同、居住文脈以及市場(chǎng)成本接受度的了解，往往對(duì)接不到審美的文化認(rèn)同。我認(rèn)為：做好社區(qū)的環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，首先要去深入了解兩個(gè)背景特征：其一，時(shí)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景特征；其二，地域文化背景特征。我們的房子是蓋給現(xiàn)代人住的，我們環(huán)境景觀是營(yíng)造給現(xiàn)代人審美享用的?，F(xiàn)代人回到自己居住的社區(qū)，主要解決兩個(gè)“再生”問(wèn)題：1體力再生2腦力再生（亦是社區(qū)智能化主要解決的問(wèn)題）如果模仿傳統(tǒng)的園林景觀設(shè)計(jì)，那是向后看，忽略了我們的時(shí)代特征。傳統(tǒng)園林景觀概念淵源于農(nóng)業(yè)社會(huì)的概念，強(qiáng)調(diào)的是觀賞休閑性。如果一味地克隆西洋園林景觀設(shè)計(jì)，則缺乏創(chuàng)新，忽略了地域?qū)徝勒J(rèn)同，很難產(chǎn)生親和力與歸宿感。我們的時(shí)代主流，仍是

12、以大工業(yè)時(shí)代為背景的主流，尚沒有完全達(dá)到信息時(shí)代的多元化、個(gè)性化階段。因此，我們的景觀設(shè)計(jì)，應(yīng)以康體型景觀設(shè)計(jì)為主，關(guān)注人的心身再生，人的參與性，即體力、腦力能在一個(gè)好環(huán)境中迅速得到恢復(fù)，第二天更精神抖擻地投入工作。理解了景觀的設(shè)計(jì)背景，再去掌握景觀設(shè)計(jì)的主要原則，即：1景觀設(shè)計(jì)的地域性原則2景觀設(shè)計(jì)的使用為本原則3景觀設(shè)計(jì)的物美價(jià)廉原則最后，去理清環(huán)境景觀的幾個(gè)功能層次：1使用功能層次（主要針對(duì)兒童與老人設(shè)計(jì)）2審美功能層次（主要針對(duì)中年人設(shè)計(jì)）3生態(tài)功能層次（對(duì)環(huán)境景觀整體把握，對(duì)可持續(xù)發(fā)展的把握，對(duì)低耗、節(jié)能、高效的把握，對(duì)環(huán)境景觀服務(wù)的終極目標(biāo)健康與舒適性的把握，如果脫離了這一些，任何

13、豪華與藝術(shù)的設(shè)計(jì)就是多余的奢侈）。只有提高對(duì)景觀設(shè)計(jì)的深層認(rèn)識(shí)，才會(huì)釀制出豐富的景觀文化內(nèi)涵，才能在廣告中對(duì)環(huán)境景觀的賣點(diǎn)吆喝出精彩，才能使環(huán)境景觀真正成為住宅社區(qū)獨(dú)有的、不可超越的賣點(diǎn)五、提高住宅社區(qū)的整體質(zhì)素，一個(gè)需要不斷量化的賣點(diǎn)一個(gè)住宅社區(qū)的整體質(zhì)素，主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：建筑單位、環(huán)境景觀公建配套、物業(yè)管理，其中，建筑單位最為重要，我們要買的還是房子本身。那么，如何提高社區(qū)住宅的整體質(zhì)素呢？首先，把四大要素進(jìn)一步細(xì)分：1建筑單位主要包括；戶型、建筑結(jié)構(gòu)、建筑外立面。2環(huán)境景觀主要包括：交通路網(wǎng)、公共藝術(shù)、綠化景園、工程管道系統(tǒng)。3公建配套主要包括：車位設(shè)置、康體設(shè)施，即滿足于人們工作、

14、生活需要的一切服務(wù)設(shè)施。公建配套無(wú)固定模式，如果在市區(qū)內(nèi)，公建配套可仰仗城市的公共配套，不必在小區(qū)內(nèi)大興“會(huì)所”土木。如果遠(yuǎn)離市區(qū)，公建配套則需在社區(qū)內(nèi)自我完善。4物業(yè)管理：物業(yè)管理好壞，取決于社區(qū)服務(wù)內(nèi)容的范圍大小及服務(wù)質(zhì)量高低。物業(yè)管理最基本的服務(wù)就是維護(hù)社區(qū)的社會(huì)公共秩序，方便住戶工作與生活，保養(yǎng)社區(qū)的物業(yè)。條件好的社區(qū)，物業(yè)管理還可提供信息增值服務(wù)，家政服務(wù)、教育服務(wù)、健康管理服務(wù)等。其次，將每項(xiàng)細(xì)分出的量化因子，努力去做到最優(yōu)秀，而且是一種均衡的優(yōu)秀，我們所說(shuō)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合追求的就均衡優(yōu)秀，如果顧此失彼則應(yīng)了“短板定律”一說(shuō)。當(dāng)然，優(yōu)秀是相對(duì)的，可根據(jù)當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度去評(píng)判優(yōu)秀與否。

15、當(dāng)構(gòu)成社區(qū)的每個(gè)要素都具備了，而每個(gè)要素中的每項(xiàng)量化因子，都是優(yōu)秀的，那么，社區(qū)的整體質(zhì)素就高了，市場(chǎng)號(hào)召力也就大了，產(chǎn)品的整體競(jìng)爭(zhēng)力就強(qiáng)，所要傳播出去的賣點(diǎn)就越實(shí)在，當(dāng)然，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小。然而，什么樣的社區(qū)屬質(zhì)素高的？各量化因子優(yōu)秀與否有無(wú)統(tǒng)一的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)？目前，全國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的說(shuō)法。但各房地產(chǎn)策劃公司，應(yīng)該有一套自己的說(shuō)法。值得注意的是，住宅社區(qū)整體質(zhì)素的高低，取決于房地產(chǎn)前期的概念設(shè)計(jì)。過(guò)去提及設(shè)計(jì)要“以人為本”，現(xiàn)在應(yīng)該把“以人為本”更加細(xì)化：前期建筑概念設(shè)計(jì)的一切，要服從于人的舒適性，服務(wù)于人的健康性，要適應(yīng)于人的多樣化選擇。我們不能等建設(shè)好了社區(qū)之后再去評(píng)判其質(zhì)素，因?yàn)槟菚r(shí)如發(fā)現(xiàn)住

16、宅社區(qū)的質(zhì)素不高，想去更正修改，則木已成舟，晚矣。六、科技貢獻(xiàn)率，一個(gè)不斷追求的實(shí)點(diǎn)科技貢獻(xiàn)率同產(chǎn)業(yè)化程度相關(guān)，兩者是正比例關(guān)系，科技貢獻(xiàn)率越高，賣點(diǎn)就越多?；蛘哒f(shuō)以最經(jīng)濟(jì)的新方法去代替?zhèn)鹘y(tǒng)的方法，用同樣的成本換取更有效的功能，用新的方法去營(yíng)建我們的家園，并維護(hù)、保養(yǎng)我們的家園?？萍钾暙I(xiàn)率體現(xiàn)在營(yíng)建住宅社區(qū)的各方面，諸如：建筑單體環(huán)境營(yíng)造、物業(yè)管理乃至建筑設(shè)計(jì)。比如說(shuō)建筑單體：營(yíng)建其所應(yīng)用的建材、設(shè)備、工藝的不同，反映的科技貢獻(xiàn)率亦不同。如果建筑設(shè)備先進(jìn)，建筑的品部件應(yīng)用的多，住宅營(yíng)建逐步由濕式作業(yè)向干式作業(yè)過(guò)渡，那么，建筑單體的科技貢獻(xiàn)率就高。再說(shuō)建材，我們已有的“環(huán)境保護(hù)法”；強(qiáng)調(diào)的是室外

17、環(huán)境，但室內(nèi)環(huán)境對(duì)人的健康威脅似乎更直接，我們的住宅所用的墻體材料就是室內(nèi)環(huán)境直接污染源之一?！皣?guó)家康居示范工程”則指定用蒸壓輕質(zhì)加氣混凝土（ALC）板材，ALC板材無(wú)放射性，屬環(huán)保綠色建材。世界經(jīng)濟(jì)一體化，中國(guó)進(jìn)入WTO，新型建材、高科技生活設(shè)施的引進(jìn)，中國(guó)住宅環(huán)保的出臺(tái)，直接關(guān)系到科技貢獻(xiàn)率的提升。我們的住宅開發(fā)商，建材生產(chǎn)商做好心理準(zhǔn)備了嗎？環(huán)境營(yíng)建亦如此，環(huán)保型工程的高科技企業(yè)，在住宅社區(qū)就有廣闊的市場(chǎng)可開拓，社區(qū)內(nèi)垃圾的處理，污水的處理與回用等已經(jīng)提到議事日程。社區(qū)環(huán)境營(yíng)造不僅是有粉擦在臉上，去追求景觀欣賞、康體設(shè)施使用等，更應(yīng)該順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展需要，把科學(xué)技術(shù)引進(jìn)社區(qū)，科學(xué)技術(shù)換來(lái)的

18、賣點(diǎn)將更實(shí)在，是骨子里的硬道理。物業(yè)管理的科技貢獻(xiàn)率，主要體現(xiàn)在硬件設(shè)施上，國(guó)家康居示范工程，對(duì)智能化這一項(xiàng)作了星級(jí)評(píng)審，星級(jí)的高低就反映了科技貢獻(xiàn)率的大小。最后提及的是建筑設(shè)計(jì)：中國(guó)住宅的建筑設(shè)計(jì)費(fèi)普遍偏低，抑制了設(shè)計(jì)單位對(duì)科技貢獻(xiàn)的投入。簡(jiǎn)單的六圖一書，算是對(duì)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的一個(gè)交待。設(shè)計(jì)建筑單體，除了解決遮陽(yáng)、隔熱、通風(fēng)、防潮等基本問(wèn)題外，是否在外立面的設(shè)計(jì)中考慮到改變氣流方向，合理組織自然風(fēng)；除了模擬日照，是否對(duì)氣流、溫度也做出電腦模擬？或者說(shuō)在設(shè)計(jì)前，針對(duì)環(huán)境對(duì)人體健康有直接影響的因子；如光照度、色彩、周邊景觀、聲音、空氣品質(zhì)、水質(zhì)、氣流、氣壓、氣溫、振動(dòng)，空氣相對(duì)濕度、電磁波、放射線

19、等做全面研究及測(cè)量。而且把測(cè)量的結(jié)果圖像化地告訴購(gòu)房者，這種做法就可以提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。如果做到這些，就不僅是“六圖一書”了，而是十圖或二十圖一書，將過(guò)去看不見的東西，如氣流、氣溫、分貝等，用電腦模擬出圖像，掛進(jìn)售樓部，更換那好看不中用的虛擬效果圖；讓買房人更明白將來(lái)住的“長(zhǎng)壽”的房子是怎樣的。這就是科技貢獻(xiàn)率帶來(lái)的新賣點(diǎn)。建筑設(shè)計(jì)施展的空間越大，科技貢獻(xiàn)率就越大?？萍紝?duì)住宅的貢獻(xiàn)是非常實(shí)在的，它直接影響建筑的壽命，家園的壽命，房子不怕貴，就怕它不值。提高住宅的科技貢獻(xiàn)率，讓我們的房子在70年中青春常駐。七、比產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)：一個(gè)增強(qiáng)購(gòu)房信心的賣點(diǎn)當(dāng)產(chǎn)品處于賣方市場(chǎng)時(shí)，對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量、品味，不會(huì)

20、去過(guò)多考究的，產(chǎn)品的服務(wù)意識(shí)也不會(huì)被關(guān)注。中國(guó)的住宅市場(chǎng)，近兩年才轉(zhuǎn)化為買方市場(chǎng)。市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，老百姓購(gòu)房意識(shí)的覺醒，敦促房地產(chǎn)開發(fā)商增強(qiáng)住宅產(chǎn)品質(zhì)量、品質(zhì)的開發(fā)意識(shí)。但我們沒有經(jīng)歷長(zhǎng)時(shí)間市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的洗禮，沒有經(jīng)歷嚴(yán)格意義上的大工業(yè)時(shí)代，所以，我們開發(fā)商老板們的意識(shí)還不清楚住宅產(chǎn)品性能認(rèn)定包括哪些內(nèi)容的時(shí)候，就高舉品牌大旗，殊不知，無(wú)“品”哪有牌；殊不知，品牌競(jìng)爭(zhēng)，是產(chǎn)品同質(zhì)化以后競(jìng)爭(zhēng)的高級(jí)階段，而我們現(xiàn)實(shí)中的住宅產(chǎn)品，在達(dá)標(biāo)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)層面上，還不具備普通性。房子質(zhì)量品質(zhì)好壞，好像都在廣告中去找感覺，中國(guó)的住宅產(chǎn)品還缺乏科學(xué)而符合人性的量化檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。中國(guó)的住宅產(chǎn)品第一輪同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)才小荷剛露尖尖角

21、。住宅產(chǎn)品的賣點(diǎn)是靠產(chǎn)品本身提供的，靠產(chǎn)品的質(zhì)量、品質(zhì)提供的。近兩年才實(shí)行交樓、交鑰匙時(shí)，頒發(fā)住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書，這是對(duì)產(chǎn)品服務(wù)的承諾，是給購(gòu)房者信心。而這僅僅是中國(guó)住宅產(chǎn)品服務(wù)承諾的開始。如果哪位發(fā)展商在住宅質(zhì)量保證書中再增加承諾內(nèi)容，就有新賣點(diǎn)。重視住宅產(chǎn)品質(zhì)量，比住宅產(chǎn)品質(zhì)量的透明度，即究竟用了些什么材料營(yíng)造房子？如果開發(fā)商敢于向購(gòu)房者說(shuō)明白，就有新賣點(diǎn)。購(gòu)房者說(shuō)：“不怕房子貴，就怕買得不值，買的是豆腐渣工程”。買得時(shí)候不舒服，住的時(shí)候就舒服（貴點(diǎn)，但質(zhì)量好可用70年）；買得時(shí)候舒服，住得時(shí)候可能就不舒服（便宜，也許質(zhì)量差，住不了多久毛病就來(lái)了），相信老百姓自有權(quán)輕權(quán)重的選擇

22、。如果誰(shuí)將住宅使用說(shuō)明書說(shuō)得更詳細(xì)，更周全，就是新賣點(diǎn)。應(yīng)該說(shuō)價(jià)格越高，越耐用的產(chǎn)品，其售后服務(wù)就越重要。而我們住宅產(chǎn)品的售后服務(wù)，同樣落后于中國(guó)的家電行業(yè)。這是在中國(guó)發(fā)生的修彩電的故事：一位用戶的彩電壞了，一個(gè)電話，維修人員趕到，修不好，需要搬回去修理。但是他們?cè)诎峄厝サ耐瑫r(shí)，又搬來(lái)了一臺(tái)新彩電給用戶，在修理期間，決不耽擱用戶看電視。我們住宅的售后服務(wù)，何時(shí)能達(dá)到這種境界呢？未雨綢繆，不要等到競(jìng)爭(zhēng)壓得喘不過(guò)氣的時(shí)候，才想到產(chǎn)品質(zhì)量，想到產(chǎn)品的售后服務(wù)。廣廈千萬(wàn)間，讓“寒士”少投訴，有信心，盡歡顏。八、成本與管理：一個(gè)笑到最后的賣點(diǎn)成本是個(gè)目標(biāo)概 念。它是產(chǎn)品同質(zhì)化后，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)要追求

23、的目標(biāo)，并通過(guò)管理的計(jì)劃、組織、指揮和監(jiān)控而實(shí)現(xiàn)。成本構(gòu)成的優(yōu)勢(shì)，最終表現(xiàn)為價(jià)格的優(yōu)勢(shì)。住宅產(chǎn)品同質(zhì)化后，誰(shuí)的價(jià)格低功能價(jià)格比優(yōu)秀，誰(shuí)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)就強(qiáng)，其促銷的“殺傷力”就大。因此住宅產(chǎn)品的成本與管理的競(jìng)爭(zhēng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)未來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì)。競(jìng)爭(zhēng)的最后殺手锏就是成本導(dǎo)致的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。那么，中國(guó)住宅的成本競(jìng)爭(zhēng)與價(jià)格大戰(zhàn)何時(shí)爆發(fā)？首先，取決于市場(chǎng)的供求關(guān)系。供求關(guān)系是價(jià)格漲落的晴雨表。但中國(guó)的住宅市場(chǎng)由于開發(fā)企業(yè)的體制原因，價(jià)格的杠桿作用，還不能完全用市場(chǎng)的公平法則去衡量。如一家國(guó)營(yíng)的開發(fā)商出現(xiàn)了爛尾樓，那是情愿掛帳也不愿降價(jià)銷售；盡管市場(chǎng)已經(jīng)不承認(rèn)它的定價(jià)，但企業(yè)的財(cái)務(wù)帳面承認(rèn)；只要掛在那兒，就

24、值那份錢。企業(yè)是“吃不了，虧得起”；銀行是“吃得了，兜著走”。如果低價(jià)出售，帳面就虧損，恐怕領(lǐng)導(dǎo)不好交代。其次，取決于商品房市場(chǎng)化的進(jìn)程。中國(guó)住宅產(chǎn)品市場(chǎng)的進(jìn)程不長(zhǎng)；諸如：住宅產(chǎn)業(yè)化、土地市場(chǎng)化、管理規(guī)范化、采購(gòu)?fù)该骰?、企業(yè)品牌化等提法或做法才剛剛開始，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)必須經(jīng)歷市場(chǎng)的發(fā)育過(guò)程，否則在市場(chǎng)機(jī)制不完善、法制不健全的環(huán)境下，去進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，將是不公平的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。再次，房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷的格局并未形成，兼并、淘汰、重組有待時(shí)日。許多房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此也左右不了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格。因此，由于上述許多市場(chǎng)條件的不成熟；成本競(jìng)爭(zhēng)的階段尚未到來(lái)。房地產(chǎn)價(jià)格大戰(zhàn)只能是蓄勢(shì)待發(fā)。其實(shí)，價(jià)格大戰(zhàn)何時(shí)爆發(fā)不重要，重要的是如何洞察先機(jī)地去發(fā)現(xiàn)未來(lái)的危機(jī)問(wèn)題。成本與管理是未來(lái)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的必然趨勢(shì)與競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)。目前，因?yàn)槌杀疽氐闹匾陨形赐宫F(xiàn)，所以，管理還沒有深入到這個(gè)層面。但現(xiàn)在未雨綢繆練內(nèi)功，去適應(yīng)行駛目前房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的快車道。要為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展去管理，不要為眼前的利潤(rùn)去管理。在我所接觸到的發(fā)展商中，企業(yè)管理實(shí)在存在不少問(wèn)題。不說(shuō)預(yù)期利