鄭州市物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題與對策

1、目 錄1鄭州市物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀- 1 -2現(xiàn)階段鄭州市物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題- 1 -2.1人力資源隊伍建設滯后于物業(yè)管理發(fā)展水平- 1 -2.2業(yè)主的物業(yè)管理知識普遍匱乏- 2 -2.3物業(yè)管理法規(guī)、體制仍需進一步完善- 2 -2.3.1物業(yè)管理法律法規(guī)不健全- 2 -2.3.2物業(yè)管理企業(yè)體制、運行機制尚有欠缺- 3 -2.3.3物業(yè)管理市場建設不完善- 3 -2.4業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)管理企業(yè)之間的法律關(guān)系不明確- 3 -2.5物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資金不足，缺乏市場競爭力- 4 -2.6物業(yè)管理收費問題是物業(yè)管理工作中的難題- 5 -2.7建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)不規(guī)范- 6 -2.7.

2、1“建”“管”不分現(xiàn)象普遍存在- 6 -2.7.2很容易出現(xiàn)前期物業(yè)合同侵犯業(yè)主合法權(quán)益的現(xiàn)象- 6 -2.7.3前期物業(yè)服務合同很容易成為無期限合同- 6 -3針對鄭州市物業(yè)管理發(fā)展中存在問題的對策與建議- 6 -3.1提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，實現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化- 6 -3.2做好物業(yè)管理必要的宣傳工作- 7 -3.3加快立法，健全物業(yè)管理法律、法規(guī)與市場機制- 7 -3.3.1法律體系仍須完善- 7 -3.3.2建立現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營機制- 8 -3.3.3物業(yè)管理市場必須建立公平的市場競爭機制- 8 -3.4嚴格實施分業(yè)經(jīng)營、規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)- 9 -3.4.1嚴格實施分業(yè)經(jīng)營- 9

3、 -3.4.2規(guī)范物業(yè)服務合同- 9 -3.5走品牌化發(fā)展之路，增強物業(yè)服務企業(yè)的核心競爭力- 9 -3.6加強對物業(yè)管理收費的監(jiān)管，提高全民物業(yè)管理消費意識- 10 -3.6.1努力實現(xiàn)服務和收費的對等- 10 -3.6.2增強業(yè)主的付費觀念- 10 -3.7規(guī)范前期物業(yè)服務企業(yè)的選聘制度- 10 -3.7.1促進物業(yè)“建”與“管”分離- 10 -3.7.2加強對建設單位主導地位的監(jiān)督- 11 -3.7.3明確規(guī)定前期物業(yè)的存在時間并限定前期物業(yè)費- 11 -4鄭州市未來物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展前景- 11 -參考文獻13后 記131鄭州市物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀1994年河南建業(yè)物業(yè)管理有限公司在河南省

4、工商局注冊，河南有了自己的物業(yè)管理企業(yè)。隨著物業(yè)管理進入人們的視野，相關(guān)的政策、法律法規(guī)也開始逐步完善。1997年，鄭州市政府頒布了政府65號令，鄭州市城市居住小區(qū)物業(yè)管理試行辦法開始施行，同年又頒發(fā)了鄭州市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級管理辦法，這些法規(guī)的頒布，為之后物業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。據(jù)鄭州市房地產(chǎn)與物業(yè)管理協(xié)會相關(guān)負責人介紹，鄭州市現(xiàn)有物業(yè)公司1000多家，其中具有一二級資質(zhì)的物業(yè)公司百余家，上規(guī)模的物業(yè)公司200多家，經(jīng)過19年的艱辛探索歷程，鄭州的物業(yè)綜合管理面積1億多平方米，為提高居民的生活質(zhì)量，維護社會和諧穩(wěn)定發(fā)揮了重要的作用。但是同時也存在著諸如綜合管理體制不順，執(zhí)法能力差；政府對物業(yè)

5、管理在城市中的重要性認識不足，正面宣傳引導不夠；自律機制不完善，司法實踐滯后；現(xiàn)階段公眾意識普遍較低，物業(yè)實踐坎坷曲折；物業(yè)服務和市場價格嚴重背離，物業(yè)企業(yè)生存艱難等很多問題。隨著城市建設的飛躍發(fā)展和市民生活水平的不斷提高，物業(yè)管理中暴露出來的矛盾也日漸突出，既有體制原因出現(xiàn)的弊端，也有客觀環(huán)境制約帶來的矛盾；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中派生的新情況。總體來說，鄭州物業(yè)管理起步晚，發(fā)展快，成績不小，問題不少，這些原因己成為制約鄭州物業(yè)健康發(fā)展的瓶頸，必須加以解決。為了積極探索建立物業(yè)管理的長效機制，推動物業(yè)管理的新發(fā)展，促進我市和諧物業(yè)、和諧社區(qū)建設，必須以科學發(fā)展觀為指導，堅持以人為本，

6、解放思想，鼓勵創(chuàng)新，大膽探索，尋求和把握推進全市物業(yè)大發(fā)展大提高的“金鑰匙”，促進“兩型”社會和精神文明建設的快速發(fā)展。2現(xiàn)階段鄭州市物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題2.1人力資源隊伍建設滯后于物業(yè)管理發(fā)展水平目前，鄭州市有相當數(shù)量的物業(yè)管理企業(yè)的人力資源隊伍在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分流人員、傳統(tǒng)房管局（所）的轉(zhuǎn)型人員等在一定程度上充斥著物業(yè)管理市場，管理人員普遍素質(zhì)低，服務不到位。物業(yè)管理條例（以下簡稱條例）中第 33 條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。但實際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)并不多，具備

7、高級管理資格（如物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、注冊物業(yè)管理師等）的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經(jīng)嚴重制約了物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。究其原因一方面是物業(yè)管理行業(yè)是微利行業(yè)，對員工進行必要的培訓變得不現(xiàn)實，從業(yè)人員的工資待遇跟不上社會發(fā)展的水平，從業(yè)者的勞動價值得不到體現(xiàn)，造成從業(yè)人員不斷流失。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時間較短也是其中一個原因。物業(yè)管理人才大多是從別的專業(yè)轉(zhuǎn)行過來的人員，他們?nèi)狈ｉT的知識和系統(tǒng)的培訓，勝任單一普遍崗位工作的人才多，勝任多個崗位工作的復合型人才少；初級管理人才多，高級管理人才少；特別是能擔任部門經(jīng)理以上職務的人才更少。大家漸漸認識到物業(yè)管理除了專業(yè)技術(shù)知識之外，

8、還需要學習法律、經(jīng)營、心理學等多門學科，為了行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，人才的培訓和培養(yǎng)勢在必行。2.2業(yè)主的物業(yè)管理知識普遍匱乏由于物業(yè)管理起步較晚，受傳統(tǒng)公房管理模式和“各人自掃門前雪”觀念的影響，一方面部分業(yè)主的物業(yè)管理消費觀念尚未形成，部分小區(qū)的業(yè)主對已經(jīng)商品化的房屋缺乏保養(yǎng)意識，另一方面部分業(yè)主認為現(xiàn)在小區(qū)實行物業(yè)管理和之前的管理并沒有多大的改變。業(yè)主法律意識淡薄。業(yè)主的物業(yè)管理法律觀念、意識還沒有完全樹立起來。一些業(yè)主希望得到最好的物業(yè)管理，但只愿意付非常少的物業(yè)管理費，一些業(yè)主對物業(yè)管理問題知之甚少，缺乏自我保護意識。他們買房時只注意房子的質(zhì)量、價格，往往忽視了物業(yè)管理問題；只知與開發(fā)商打

9、交道，而不知如何與物業(yè)公司打交道，甚至不清楚自己與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務關(guān)系。2.3物業(yè)管理法規(guī)、體制仍需進一步完善2.3.1物業(yè)管理法律法規(guī)不健全隨著我國住房制度的改革，從福利分房轉(zhuǎn)向個人購房，隨之而來產(chǎn)生的物業(yè)管理問題也越來越多，但由于我國的相關(guān)法律體系尚未出臺，近兩年引發(fā)多起群體糾紛。雖然 2003 年國務院出臺了物業(yè)管理條例，相關(guān)部門又陸續(xù)頒布了城市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費暫行辦法、城市新建小區(qū)管理辦法和前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法等行政規(guī)章制度，但整體上而言,有關(guān)物業(yè)管理的配套法律法規(guī)比較零散,缺少系統(tǒng)性。這些問題不解決,就不能從根本上確立正確、公平、符合實際的物業(yè)管理法律關(guān)系,也不

10、可能使我國的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。而另一個是制定的法律法規(guī)與現(xiàn)實有差距，雖然國家頒布有物業(yè)管理條例，但是，只能從宏觀上把握，而各地又相繼制定了地方法規(guī)，但在法規(guī)與實際各物業(yè)管理企業(yè)操作上有些差距，例如鄭州市物業(yè)管理法規(guī)中規(guī)定一級資質(zhì)的物業(yè)管理服務費為1.1元/平方米（含電梯），但實際上迫于無奈大多數(shù)新建的高層住宅物業(yè)管理費都在在1.5元/平方米-2元/平方米之間波動，與法規(guī)不甚相符，而對于這種值得推敲的條文，很多企業(yè)采取變相的收費方式。致使法律與現(xiàn)實相差甚遠，造成企業(yè)與業(yè)主有苦難言、有法難遵的局面。2.3.2物業(yè)管理企業(yè)體制、運行機制尚有欠缺目前，我市大部分的物業(yè)管理企業(yè)存在運作不規(guī)范的現(xiàn)象。

11、物業(yè)管理屬于微利行業(yè)，僅靠收取微薄的物業(yè)費難以維持企業(yè)的日常開支，有些物業(yè)管理企業(yè)為了節(jié)約成本，常常違規(guī)操作，如小區(qū)內(nèi)的設施設備不定期檢修；在正常的物業(yè)費收取之后又違規(guī)收取各種所謂的公攤費用；因業(yè)主欠繳物業(yè)費而強行中止用戶的正常供水、供電等?，F(xiàn)有的物業(yè)管理模式基本上是一種剝奪業(yè)主選擇權(quán)、強迫業(yè)主接受有資質(zhì)（甚至沒有資質(zhì)）的物業(yè)管理公司管理模式。這充分說明現(xiàn)有管理模式存在著很多弊端。2.3.3物業(yè)管理市場建設不完善近些年，物業(yè)管理企業(yè)像雨后春筍般出現(xiàn)，但是物業(yè)管理的市場化程度仍然偏低，同行業(yè)之間缺乏公平的市場競爭機制。一方面有實力的物業(yè)管理企業(yè)難以找到項目，只能在原經(jīng)營規(guī)模上艱難支持；另一方面企

12、業(yè)想聘用自己滿意的物業(yè)管理公司卻無門路。有的雖然公開招標，但也存在虛假承諾、暗箱操作等不正當競爭手段，所有這些都影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。2.4業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)管理企業(yè)之間的法律關(guān)系不明確新物業(yè)管理條例自2003年9月1日正式實行至今已過去十年，雖然條例對物業(yè)和業(yè)主的責、權(quán)、利有了一定的明確，但是這類訴訟未見減少。據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在物業(yè)管理訴訟的一大新特點，流行物管告業(yè)主，原告多為物業(yè)管理企業(yè)，被告多為業(yè)主。小區(qū)有的業(yè)主因各種理由拒交管理費、違約裝修、違章搭建是新建商品房小區(qū)管理的頑癥。開發(fā)商和物業(yè)管理公司與業(yè)主之間發(fā)生矛盾和糾紛的產(chǎn)生，究其原因，大多數(shù)是由于物業(yè)管理公司或開發(fā)商對物業(yè)管理

13、中的法律關(guān)系不清楚，如業(yè)主和業(yè)主之間的入住公約問題、業(yè)主和開發(fā)商及物業(yè)管理公司三者之間的合同問題規(guī)定不清楚，并缺乏相應的行業(yè)管理服務標準，這方面的法律、法規(guī)立法相對滯后，極易導致糾紛。許多業(yè)主不明確自己擁有的權(quán)力及應承擔的責任，業(yè)主將自己與開發(fā)商之間的矛盾和與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾混為一談，有的業(yè)主對入住的房子質(zhì)量或其他購房中產(chǎn)生的問題，甚至將對其他個人或企業(yè)的怨氣也發(fā)泄到物業(yè)管理企業(yè)身上，因問題得不到解決，而采取消極的方式來維護自己的權(quán)益，常用的方式就是不交物業(yè)費。甚至供暖費、水電費等等其他費用。物業(yè)管理公司與開發(fā)商的職責界定不明確：由于我市的物業(yè)管理行業(yè)建立沒幾年，物業(yè)管理公司一般都與開發(fā)商存

14、在著千絲萬縷的關(guān)系。最明顯的例子就是物業(yè)管理公司一般都是開發(fā)商的下屬公司。在這種情況下，物業(yè)管理公司代表的是開發(fā)商而不是業(yè)主。當業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生爭議時，物業(yè)管理公司往往會維護開發(fā)商而不是業(yè)主的利益。我國新的物業(yè)管理條例中已經(jīng)明確規(guī)定物業(yè)管理公司應當由業(yè)主組成的業(yè)主大會來確定。在開發(fā)商開發(fā)過程，可以由開發(fā)商臨時委托物業(yè)管理公司來進行前期物業(yè)管理，一旦成立業(yè)主大會就應當重新確定物業(yè)管理公司。但在實踐中，由于法律意識淡薄、管理不力，二者職責仍沒有明確分開。物業(yè)管理公司的經(jīng)營缺乏規(guī)范和監(jiān)督：由于缺乏有效的法律法規(guī)和相應的管理制度，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間缺少明確的權(quán)責關(guān)系，它往往反客為主，與業(yè)主產(chǎn)生各種

15、矛盾。例如有的物業(yè)公司把自己當成了小區(qū)的主人，對小區(qū)內(nèi)的公用設施進行出租收費，對小區(qū)內(nèi)的任何變動，都可以完全不征求居民的意見。對居民提出的合理要求敷衍搪塞，甚至不理睬；有的物業(yè)公司為獲取更多利潤，在小區(qū)居民樓內(nèi)、電梯、綠化區(qū)到處設置廣告，影響小區(qū)面貌和環(huán)境。更有甚者，物業(yè)管理公司雇傭的保安在公司與業(yè)主發(fā)生糾紛時毆打業(yè)主。這樣就嚴重損害了業(yè)主的合法權(quán)益。2.5物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資金不足，缺乏市場競爭力現(xiàn)階段物業(yè)服務企業(yè)的整體規(guī)模較小，經(jīng)營狀況差，缺乏創(chuàng)新能力，相互模仿嚴重，既不利于自身發(fā)展，也不利于抵御港澳臺地區(qū)及外國同行的入侵。多數(shù)企業(yè)無法取得規(guī)模效益，整個行業(yè)仍處于發(fā)展初期，整體抗風險能力

16、差。這些物業(yè)公司很多是處于虧損或剛達到收支平衡狀態(tài)的。目前大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)還存在著發(fā)展后勁不足等問題。加之過分強調(diào)服務，使得企業(yè)忽視了經(jīng)營、企業(yè)人員的自身建設，既不經(jīng)常開展專業(yè)技術(shù)培訓，又沒有建立嚴格的各級各類人員崗位責任和考核標準，使管理服務的內(nèi)容、質(zhì)量很難必到。隨著市場化步伐的加快，物業(yè)管理企業(yè)單純地強調(diào)管理或服務已不能適應市場發(fā)展的需求。物業(yè)管理要講求經(jīng)濟效益和資金的良性運轉(zhuǎn)，這些前提就在于物業(yè)管理的經(jīng)費來源應該落實、有保證，但是目前大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)費都有困難。主要表現(xiàn)在以下幾方面：一方面由開發(fā)商支付的管理基金不能完全落實；另一方面管理費收取不規(guī)范，一些地區(qū)管理費標準偏低，特別是

17、政府指導價十幾年不做調(diào)整，正常管理支出沒有著落。還有接管物業(yè)時的驗收費、質(zhì)量保證金以及城市維護補貼費等經(jīng)濟項目不能落實。這些問題給物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展壯大背上了很大的包袱。2.6物業(yè)管理收費問題是物業(yè)管理工作中的難題物業(yè)管理收費不規(guī)范，收費難、收費率低等物業(yè)管理收費問題一直是物業(yè)管理工作的難點。由于物業(yè)管理市場尚未發(fā)育完善，相當一部分物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營還不規(guī)范，為了追求利潤，不按照合同約定提供相應服務，亂收費、重復收費現(xiàn)象嚴重，收費與服務不相符。政府為了規(guī)范物業(yè)管理收費問題，對物業(yè)管理服務費的收取作了政府指導價，但是大部分的物業(yè)管理企業(yè)都未按照政府的指導價來收取物業(yè)管理費。經(jīng)過調(diào)查，普遍反應物業(yè)管

18、理費的收取相當困難，主要原因有：人們思想觀念未能轉(zhuǎn)變，部分業(yè)主享受慣了福利管房的種種好處，他們對物業(yè)管理這種有償服務方式不理解，產(chǎn)生抵觸情緒；物業(yè)管理公司服務質(zhì)量差，業(yè)主對物業(yè)管理服務質(zhì)量不滿意；物業(yè)管理法規(guī)不健全，對物業(yè)管理收費標準、有關(guān)收費細節(jié)未能明確規(guī)定，易引發(fā)爭議；部分業(yè)主把對開發(fā)商的怨氣發(fā)在物業(yè)管理公司身上。許多物業(yè)公司收費范圍和價格透明度低，而物業(yè)公司提交的物業(yè)收費預算、決算等財務報告也存在問題，收費難問題依然困擾著各物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理條例中規(guī)定業(yè)主的義務之一是按時交納物業(yè)服務費用。在物業(yè)管理中也應該貫徹“誰享用，誰受益，誰負擔”的原則，以形成物業(yè)管理資金的源泉。 從大多數(shù)物業(yè)

19、管理投訴中可以看出，眾多的糾紛并非因為物業(yè)管理公司自身經(jīng)營水平問題，而是由于房屋質(zhì)量差、過度承諾等開發(fā)企業(yè)遺留問題，從而使物業(yè)公司代人受過。由此造成的收費難問題在整個物業(yè)管理工作中也占了很大比重。這些都極大的影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展，同時，也使物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應，也遏制了物業(yè)管理企業(yè)進一步發(fā)展壯大。2.7建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)不規(guī)范2.7.1“建”“管”不分現(xiàn)象普遍存在依我國物業(yè)管理條例第24條第1款規(guī)定，國家只是提倡房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分離，而非強行規(guī)定。由于選聘的決定權(quán)完全掌握在建設單位手中，建設單位完全可以采取設立具有獨立法人資格但卻與其具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)管理企業(yè)

20、來參與選聘，并最終使其中標獲得物業(yè)管理權(quán)。此外，即使物業(yè)企業(yè)與建設單位完全無關(guān)，建設單位也完全可以利用其手中的選聘控制權(quán)使有利于己的企業(yè)中標，或不經(jīng)過招投標程序直接選聘。2.7.2很容易出現(xiàn)前期物業(yè)合同侵犯業(yè)主合法權(quán)益的現(xiàn)象表面上看，前期物業(yè)合同是在平等、自愿的基礎上簽訂的，是雙方自愿選擇的結(jié)果。但是，實際上建設單位始終處于絕對的主導地位，無論是對物業(yè)企業(yè)，還是對業(yè)主都具有支配權(quán)。依我國物業(yè)管理條例建設單位擁有對物業(yè)企業(yè)的選聘權(quán)、臨時管理規(guī)約的制定權(quán)以及將前期物業(yè)服務合同強制性賣給業(yè)主的權(quán)利。建設單位在前期物業(yè)中的這種優(yōu)勢地位打破了當事人之間的平等地位，如建設單位或前期物業(yè)管理企業(yè)可以在合同條

21、款中約定較高的物業(yè)管理費，或者利用霸王條款公然侵犯業(yè)主對物業(yè)的合理使用權(quán)。2.7.3前期物業(yè)服務合同很容易成為無期限合同通常前期物業(yè)服務合同沒有強行規(guī)定合同的終止時間，而是由當事人來約定，由于建設單位占主導地位，合同通常是其意志的體現(xiàn)，業(yè)主只有要么購買房屋并接受前期物業(yè)合同，要么不買房屋的自由。因此，在建設單位的主導下，前期物業(yè)合同很容易成為無期限合同。所以，必須對限制建設單位在前期物業(yè)服務合同簽訂中的主導地位，防止前期物業(yè)變成永久物業(yè)。3針對鄭州市物業(yè)管理發(fā)展中存在問題的對策與建議3.1提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，實現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化物業(yè)管理行業(yè)從總體上說，尚屬于新興行業(yè)，各類專業(yè)人才比較缺乏，因

22、此，管理者要改變過去陳舊的觀念，要從企業(yè)的長遠建設出發(fā)，積極引進大專院校畢業(yè)的人員，把他們放在工作實踐中進行鍛煉，進一步豐富其實踐經(jīng)驗。要給他們創(chuàng)造良好的工作環(huán)境，適時的將他們提拔到領(lǐng)導崗位，委以重任。這樣才能留住人，用好人，發(fā)揮他們的優(yōu)勢，從根本上提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)。此外，還要加強物業(yè)管理從業(yè)人員的再教育，企業(yè)應積極鼓勵員工進行自我提升的學習，鼓勵員工考取物業(yè)管理從業(yè)資格證，有條件的到相應的大專院校進行深造，取得相應的學歷。提高物業(yè)管理人員的知識結(jié)構(gòu)和專業(yè)知識水平。同時，加強內(nèi)部培訓，學習新的政策法規(guī)，掌握新的辦公手段，實現(xiàn)員工管理服務水平的大幅提高。據(jù)調(diào)查，全國三分之二以上的物業(yè)管理公

23、司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的，物業(yè)管理企業(yè)要克服這種一體化管理中機構(gòu)龐雜、人員眾多、管理成本高的弊病，擯棄落后的用人觀念，建立科學的人力資源管理機制，加大專業(yè)人才培訓力度，一支素質(zhì)高、能力強、作風好、品行正的人才隊伍是物業(yè)公司參與競爭、志在必得的信心所在。加強宣傳和教育，提高物業(yè)管理人員的服務水平，建立嚴格的物業(yè)管理人員從業(yè)資格制度，提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，樹立物業(yè)管理人員的市場意識和服務理念，使其真正能夠為業(yè)主服務。3.2做好物業(yè)管理必要的宣傳工作政府主管部門、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會和物業(yè)管理企業(yè)應通力合作，進一步加強物業(yè)管理的宣傳力度，一個重要而有效的途徑就是利用報刊、電臺、電視等各種途徑對物業(yè)管

24、理政策、作用和服務內(nèi)容進行大規(guī)模的宣傳。形成物業(yè)管理的立體宣傳網(wǎng)絡，通過媒體的正面引導，使社會各方面充分認識到物業(yè)管理實質(zhì)上是一種服務，可以帶來巨大的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益，使公眾對這個新興行業(yè)有正確的、更高層次上的認識，令每一位消費者及社會各方人士都積極地參與。營造一個全社會了解物業(yè)管理、接受物業(yè)管理、關(guān)心物業(yè)管理、支持物業(yè)管理的良好氛圍，為物業(yè)管理的健康發(fā)展奠定良好的社會環(huán)境。3.3加快立法，健全物業(yè)管理法律、法規(guī)與市場機制3.3.1法律體系仍須完善不管從事什么行業(yè)，都必須有法可依才能夠保證整個行業(yè)的健康、快速發(fā)展，而目前我國在物業(yè)管理法律、法規(guī)這一塊卻略顯不足：到目前為止，關(guān)于物業(yè)

25、管理的最高法律法規(guī)就是2003年才頒布的物業(yè)管理條例，由此可見法律體系的建構(gòu)還需要時日。 市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟。物業(yè)管理企業(yè)既涉及與政府、物業(yè)管理行政主管部門、上級管理部門的關(guān)系，又涉及與供水、供電、供暖、煤氣、物價、市政、環(huán)衛(wèi)、交通、派出所、居委會等關(guān)系。這些關(guān)系需要法律、法規(guī)進行規(guī)范和調(diào)整。同時，物業(yè)管理法律、法規(guī)的不健全，也導致了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在管理與服務過程中產(chǎn)生的問題、糾紛無法有效、正確地解決，造成了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主很難和諧相處。因此，政府要通過自己的權(quán)威加速建立物業(yè)管理法規(guī)體系，為物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展保駕護航。3.3.2建立現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營機制注重規(guī)范運作，盡快出臺更加完

26、善、更具可操作性的法規(guī)和實施細則，加強房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)管力度，明確政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、和業(yè)主各方的責任、權(quán)利和義務，并要求各物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)內(nèi)部宣傳推廣，以加強業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)應緊緊圍繞“整合資源、拓展功能、培養(yǎng)隊伍、建立機制”的思路，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。在建立現(xiàn)代物業(yè)管理的過程中，物業(yè)管理企業(yè)也應當按照“產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責分明、政企分開、管理科學”等現(xiàn)代企業(yè)制度建立的原則建立現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營機制。加快促進物業(yè)管理行業(yè)的健康有序發(fā)展。3.3.3物業(yè)管理市場必須建立公平的市場競爭機制健全招投標管理機制。招投標要求公平競爭，企業(yè)之間比管理、比服務、比成本

27、、比效益，最終比品牌，優(yōu)勝劣汰。這就要求行業(yè)破除保護主義、本位主義，為建立公平的物業(yè)管理競爭機制創(chuàng)造條件。在物業(yè)管理剛實現(xiàn)招投標機制的初期,人們還不適應市場的選擇，雖說目前政府已采取了一定的措施推動物業(yè)管理實行公開招投標制度，但力度不大。因此，政府應加大工作力度,首先對比較規(guī)范的住宅小區(qū)進行試點運行,多組織相應的招投標活動,進行廣泛宣傳,從通過市場選擇的物業(yè)管理公司不是一家而是幾十家,最后到不經(jīng)過市場的選擇就拿不到物業(yè)管理項目的良好態(tài)勢。在健全招投標機制的同時，政府既要營造競爭的環(huán)境，更要維護競爭的秩序。3.4嚴格實施分業(yè)經(jīng)營、規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)3.4.1嚴格實施分業(yè)經(jīng)營物業(yè)管理應該是住宅小區(qū)建

28、設完成，投入使用以后的事，但在發(fā)展初期大多數(shù)的物業(yè)管理都是開發(fā)商自己組建一個物業(yè)管理公司來進行管理的。這種模式延續(xù)到現(xiàn)在。它是目前許多物業(yè)管理糾紛的主要原因。因此，新的物業(yè)管理條例已經(jīng)明確提出業(yè)主自治、物業(yè)管理獨立等原則。它對于解決物業(yè)管理糾紛，維護業(yè)主利益，規(guī)范開發(fā)商和物業(yè)管理公司的行為具有積極意義。例如深圳的一些開發(fā)商，自己不再組建物業(yè)管理公司，而是從社會上選聘。實際上，分業(yè)經(jīng)營以后，互相形成了一種制約關(guān)系，這種有品牌的物業(yè)管理公司，就能很好地對今后入住的業(yè)主負責，對開發(fā)商的前期行為進行監(jiān)督，使得整個物業(yè)的前期開發(fā)建設過程，為后來的物業(yè)管理，為大家入住創(chuàng)造一個良好的條件。3.4.2規(guī)范物業(yè)

29、服務合同規(guī)范物業(yè)服務合同，明確業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務，加快建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，應當依照合同約定，對物業(yè)進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等進行管理，并提供相關(guān)服務；同時，業(yè)主委員會也必須要加強管理，嚴格按規(guī)章實施，眾業(yè)主應加強對業(yè)主委員會的監(jiān)督，以維護自身利益。3.5走品牌化發(fā)展之路，增強物業(yè)服務企業(yè)的核心競爭力品牌是產(chǎn)品或企業(yè)區(qū)別于其他產(chǎn)品或企業(yè)的標志，對企業(yè)而言，品牌代表了一種潛在的競爭力與獲利能力，因此，物業(yè)管理企業(yè)必須走以品牌為中心的發(fā)

30、展之路。物業(yè)管理企業(yè)應當根據(jù)不同的目標客戶、不同的物業(yè)類型，選擇適當媒體來進行宣傳自己的品牌，并逐步形成員工的品牌氣質(zhì)，結(jié)合所管理的樓盤品牌，創(chuàng)立有自己特色的管理理念和模式，主動出擊，積極參與物業(yè)市場競爭，全面提升企業(yè)的知名度，走出一條適合自身的良性循環(huán)的品牌化發(fā)展之路。當然，物業(yè)管理公司要想在激烈的競爭中形成自己的核心競爭力，必須要有規(guī)?；慕?jīng)營作為堅強后盾。眾所周知，物業(yè)管理被政府確定為微利行業(yè)，形不成規(guī)?；慕?jīng)營，就不可能贏得可觀的利潤，而沒有經(jīng)濟作基礎，一切都將會是空談。因此，在這個新的世紀里，物業(yè)管理企業(yè)必然要走兼并重組之路，擴大企業(yè)的規(guī)模和托管的物業(yè)面積形成規(guī)模經(jīng)營。3.6加強對物

31、業(yè)管理收費的監(jiān)管，提高全民物業(yè)管理消費意識3.6.1努力實現(xiàn)服務和收費的對等規(guī)范物業(yè)管理服務與收費標準，依法查處物業(yè)管理中的不規(guī)范行為。價格管理部門和房地產(chǎn)管理部門要按照城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法規(guī)定的原則，制訂、完善物業(yè)管理收費具體實施辦法，并加強對物業(yè)管理收費的監(jiān)管。對違反規(guī)定多收費、少服務以及收費不規(guī)范等行為，政府價格管理部門應當依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)予以處罰。努力實現(xiàn)服務和收費的對等。同時，針對目前各居住小區(qū)房屋性質(zhì)多樣化的現(xiàn)狀，為了規(guī)范同時也是便于物業(yè)公司收取物業(yè)管理費，建議有關(guān)部門修改現(xiàn)行的物業(yè)管理收費標準，可以考慮將物業(yè)管理收費標準同服務水平和檔次掛鉤，把按房屋性質(zhì)收費改為

32、按不同的服務檔次確定收費標準，以體現(xiàn)按質(zhì)論價。3.6.2增強業(yè)主的付費觀念要加大對物業(yè)管理的宣傳力度，幫助老百姓正確認識、理解、關(guān)心、支持物業(yè)管理。引導人們樹立正確的物業(yè)管理消費觀念，實現(xiàn)權(quán)利和義務對等統(tǒng)一。要增強業(yè)主的物業(yè)意識，在住房制度改革進程中，促使住房人更新觀念，明晰其交納物業(yè)管理費的義務。只有業(yè)主在享有物業(yè)管理公司提供服務的同時及時繳納管理費，物業(yè)管理公司才能更好的提供服務，使物業(yè)管理能走上一個良性循環(huán)。3.7規(guī)范前期物業(yè)服務企業(yè)的選聘制度3.7.1促進物業(yè)“建”與“管”分離前期物業(yè)企業(yè)是否具有獨立性的身份,能否按市場規(guī)律選聘前期物業(yè)企業(yè),不僅對前期物業(yè)服務的質(zhì)量,以及開展的是否順利

33、具有重要影響,而且完全獨立的前期物業(yè)企業(yè)對于建設單位也能形成一種制約。保障前期物業(yè)企業(yè)的獨立,規(guī)范選聘制度可從以下方面進行：強調(diào)房產(chǎn)開發(fā)必須與物業(yè)管理分離,物業(yè)企業(yè)不得與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有任何實質(zhì)上的聯(lián)系,特別是對于特定的物業(yè)區(qū)域,其建設單位不得和物業(yè)企業(yè)有任何聯(lián)系;進一步嚴格物業(yè)選聘的招投標制度,對于物業(yè)規(guī)模小的或只要有投標者的,就應采用招投標方式,只有在無人投標的情況下,在行政部門的監(jiān)督下才能采用協(xié)議的方式,并且必須進行公示,接受業(yè)主的監(jiān)督。3.7.2加強對建設單位主導地位的監(jiān)督 為了保障物業(yè)管理的順利開始,建設單位在前期物業(yè)管理中必然占有明顯的優(yōu)勢,這是由前期物業(yè)管理的特點所決定的。在這一

34、前提下,為了平衡各方當事人的法律地位,就需要對建設單位的優(yōu)勢地位進行一定的限制,以防侵犯業(yè)主合法權(quán)益。可以從以下兩個方面予以考慮:一是對于建設單位制定的臨時管理規(guī)約由行政部門進行審查或要求其履行備案手續(xù),或由行政部門制定臨時管理規(guī)約或指導樣本由建設單位選用;二是行政部門直接參與前期物業(yè)管理企業(yè)的選聘,或監(jiān)督選聘。3.7.3明確規(guī)定前期物業(yè)的存在時間并限定前期物業(yè)費由于前期物業(yè)企業(yè)的利益所在,在無強制性時間限制的情況下,前期物業(yè)將會無限期的延續(xù)下去,并且前期物業(yè)企業(yè)還會盡力阻止業(yè)主大會的召開或以各種方法破壞業(yè)主大會。而在對前期物業(yè)沒有一定限制的情況下,這種情況將會加劇。要想防止這種情況發(fā)生,可以采用以下方法:一是明確規(guī)定前期物業(yè)管理的期限,在特殊情況下,經(jīng)行政主管部門批準,可以延長不超過一年的時間;二是對于前期物業(yè)費,由物業(yè)所在地的物價部門會同有關(guān)部門結(jié)合當?shù)貤l件制定一個收費幅度,并向社會公示接受社會監(jiān)督,該地前期物業(yè)費必須在該幅度之內(nèi)具體確定。4鄭州市未來物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展前景鄭州市物業(yè)管理經(jīng)過十幾年的發(fā)展，目前取得物業(yè)管理資質(zhì)證書的企業(yè)有1000多家，其中一級資質(zhì)的有16家，二、三級的就更多。鄭州市物業(yè)管理的發(fā)展，有效的改善了城市的面貌和群眾的居住環(huán)境，促進了經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。物業(yè)管理已經(jīng)成為我市第三產(chǎn)