江蘇省無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1、江蘇省無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析目 錄一、無(wú)錫城市概覽1、地理位置2、區(qū)位人口3、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行4、交通情況二、土地市場(chǎng)成交情況1、近年來(lái)全市經(jīng)營(yíng)性用地成交2、2003-2008各區(qū)商品住宅用地成交統(tǒng)計(jì)3、2009年1-5月份經(jīng)營(yíng)性用地市場(chǎng)交易情況三、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況四、區(qū)域前景預(yù)測(cè)1、惠山板塊2、濱湖板塊3、 南長(zhǎng)板塊4、崇安新城5、蠡湖新城五、結(jié)語(yǔ)江蘇省無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及熱點(diǎn)區(qū)域潛力預(yù)測(cè)一、無(wú)錫城市概覽1、地理位置無(wú)錫市，別名梁溪， 簡(jiǎn)稱(chēng)錫，江蘇省轄地級(jí)市。位于長(zhǎng)江三角洲江湖間走廊部分，江蘇省東南部。東鄰蘇州，距上海128公里；南瀕太湖，與浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北臨長(zhǎng)

2、江，與泰州市所轄的靖江市隔江相望。2、區(qū)位人口無(wú)錫市市區(qū)面積1659平方公里，建成區(qū)面積188.14平方公里，其中山區(qū)和丘陵面積為782平方公里，占總面積的16.8%，水面面積為1502平方公里，占總面積的31.4%。2008據(jù)公安部門(mén)統(tǒng)計(jì)，年末全市戶(hù)籍人口為464.2萬(wàn)人，人口出生率7.05，人口死亡率7.05。年末全市常住人口為610.73萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)1.9%。其中市區(qū)人口約270萬(wàn)左右。人均期望壽命77.12歲。附：無(wú)錫市各轄區(qū)人口以及轄區(qū)面積3、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行無(wú)錫是是中國(guó)民族工業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)的搖籃。按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的口徑，無(wú)錫市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中有五大支柱產(chǎn)業(yè)，為精密機(jī)械及汽車(chē)配套業(yè)、

3、電子信息及高檔家電業(yè)、精細(xì)化工及生物醫(yī)藥業(yè)、特色冶金及金屬制品業(yè)、高檔紡織及服裝加工業(yè)。今年一季度無(wú)錫全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)1056.08億元，同比增長(zhǎng)9.7%。一季度完成財(cái)政總收入230.15億元，同比增長(zhǎng)1.5%，其中一般預(yù)算收入93.94億元，同比增長(zhǎng)5.8%，雙雙保持小幅增長(zhǎng)，增速比前2個(gè)月加快了6.4和0.7個(gè)百分點(diǎn)。城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，一季度農(nóng)民人均現(xiàn)金收入達(dá)到7170元，同比增長(zhǎng)10%。2009年一季度無(wú)錫市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到520.20億元，同比增長(zhǎng)27.1%。其中工業(yè)投入達(dá)到255.98億元，同比增長(zhǎng)20.1%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資和工業(yè)投入呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，增

4、速分別高于去年同期13.2和19.1個(gè)百分點(diǎn)。 4、交通情況無(wú)錫是華東地區(qū)主要的交通樞紐，已形成由鐵路、公路、水路、航空配套組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)。公路：滬寧、滬宜高速公路通達(dá)上海市和南京市，京滬高速公路直達(dá)北京，寧杭高速公路直通杭州，沿江高速連接南京溧水和蘇州太倉(cāng)。312、104國(guó)道穿過(guò)無(wú)錫。滬宜、錫沙、鎮(zhèn)澄、澄張、澄鹿等公路干線(xiàn)通向蘇、浙、皖。無(wú)錫已成為全國(guó)54個(gè)公路運(yùn)輸中心之一。鐵路：無(wú)錫鐵路站現(xiàn)為華東唯一客貨特等站，經(jīng)滬寧線(xiàn)和新長(zhǎng)線(xiàn)可與全國(guó)鐵路連網(wǎng)直通。正在建設(shè)中的京滬高速鐵路、滬寧城際鐵路將為無(wú)錫交通提供更為便捷的條件。港口：無(wú)錫依托長(zhǎng)江、京杭大運(yùn)河和太湖水系，具有7條主要航道，航道總里

5、程1656公里，已開(kāi)通營(yíng)業(yè)航運(yùn)線(xiàn)221條。無(wú)錫已成為全國(guó)34個(gè)港口主樞紐之一。航空：無(wú)錫機(jī)場(chǎng)于2008年9月通過(guò)國(guó)家口岸驗(yàn)收，正式成為一類(lèi)航空口岸，目前已開(kāi)通至北京、深圳、廣州等城市的國(guó)內(nèi)航線(xiàn)，香港、澳門(mén)、大阪航線(xiàn)，正在積極爭(zhēng)取開(kāi)通日本東京、韓國(guó)、新加坡等航線(xiàn)。無(wú)錫機(jī)場(chǎng)已經(jīng)列入民航總局“十一五”發(fā)展規(guī)劃和國(guó)家發(fā)改委編制的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃，現(xiàn)正在建設(shè)的蘇南國(guó)際機(jī)場(chǎng)也已落戶(hù)于無(wú)錫碩放機(jī)場(chǎng)旁，預(yù)計(jì)在蘇南國(guó)際機(jī)場(chǎng)建成后，無(wú)錫機(jī)場(chǎng)將和上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)一樣，躋身樞紐型干線(xiàn)機(jī)場(chǎng)之列。 二、土地市場(chǎng)成交情況1、近年來(lái)全市經(jīng)營(yíng)性用地成交從2003年到2008年，無(wú)錫市區(qū)總計(jì)成交經(jīng)營(yíng)性用地3679.9萬(wàn)平方

6、米，成交總價(jià)達(dá)到700多億元。從下表也可以看出：2004與2006年無(wú)錫市經(jīng)營(yíng)性用地成交最多，分別占總數(shù)的22.93%和27%。就成交總價(jià)來(lái)看，2006年的成交款達(dá)到168億元，占總量的23.69%。2、2003-008各區(qū)商品住宅用地成交統(tǒng)計(jì)近幾年來(lái)，無(wú)錫市商品住宅用地市場(chǎng)發(fā)展較為迅速。據(jù)本網(wǎng)資料庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2003-2008年，無(wú)錫市商品住宅用地（含商住）總計(jì)成交2856.51萬(wàn)平米，成交金額近600億元，分別占總交量的77.62%和83.56%?？梢?jiàn)，住宅用地是無(wú)錫市土地交易市場(chǎng)最要的組成部分。附：2003-2008年無(wú)錫市區(qū)商品住宅用地交易情況3、2009年1-5月份經(jīng)營(yíng)性用地市場(chǎng)

7、交易情況加上去年第六批國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓的三幅地塊，今年1-5月份，無(wú)錫市區(qū)總計(jì)成交經(jīng)營(yíng)性用地24宗，總面積約1349.5畝，總成交價(jià)近32.6億元。今年推出的地塊均以?xún)舻氐姆绞匠山?，除?guó)際科技園凈慧東道東側(cè)的一幅地塊以高出底價(jià)500萬(wàn)元的價(jià)格成交以外，其余均以底價(jià)成交，該地塊面積約75畝，規(guī)劃用途為商辦混合，被無(wú)錫軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司以20290萬(wàn)元獲得。值得關(guān)注的是，今年無(wú)錫推出的經(jīng)營(yíng)性用地以商業(yè)居多，其中純商業(yè)用地共7宗，但面積都相對(duì)較小，除惠山區(qū)玉祁鎮(zhèn)唐平湖地區(qū)一宗地塊面積為55.65畝以外，其余均不超過(guò)35畝。其他地塊除一宗純住宅用地以外，均不同程度的含有商業(yè)用途?？梢?jiàn)，在未

8、來(lái)的幾年里，無(wú)錫市將大力發(fā)展商業(yè)。附：2009年1-5月份無(wú)錫市經(jīng)營(yíng)性用地交易情況土地位置面積（畝）土地用途成交價(jià)萬(wàn)元競(jìng) 得 單 位崇安區(qū)桐橋路與廣益路交叉口西北11.78商業(yè)、物流2670無(wú)錫匯華醫(yī)藥有限公司崇安區(qū)廣南路與廣益路交叉口東北28.02商業(yè)、睦鄰中心4710無(wú)錫市廣益建設(shè)發(fā)展有限公司濱湖區(qū)胡埭九龍灣鄉(xiāng)村家園內(nèi)30.3商業(yè)2370無(wú)錫十八灣生態(tài)旅游休閑發(fā)展有限責(zé)任公司濱湖區(qū)胡埭九龍灣鄉(xiāng)村家園內(nèi)23.5商業(yè)1700無(wú)錫十八灣生態(tài)旅游休閑發(fā)展有限責(zé)任公司錫山區(qū)，東至新312國(guó)道11.58商業(yè)850無(wú)錫寶尊汽車(chē)銷(xiāo)售服務(wù)有限公司廣瑞路與廣益路交叉口東南側(cè)13.38商業(yè)、商務(wù)辦公3464無(wú)錫

9、市崇安區(qū)資產(chǎn)管理中心國(guó)際科技園新安花苑安置區(qū)二期22.8商業(yè)2760無(wú)錫新安富民物業(yè)股份合作社國(guó)際科技園KJY-XA-A-16號(hào)地塊46.27居住8020無(wú)錫新安富民物業(yè)股份合作社國(guó)際科技園凈慧東道東側(cè)74.88商辦混合20290無(wú)錫軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司新區(qū)錫士路東側(cè)、錫新二路南側(cè)13.53商業(yè)1015上海國(guó)信汽車(chē)銷(xiāo)售有限公司新區(qū)錫士路東側(cè)、錫新二路南側(cè)12.8商業(yè)962無(wú)錫市新洲豐田汽車(chē)銷(xiāo)售服務(wù)有限公司新區(qū)城南路東側(cè)、高浪路匝道北側(cè)99.036商業(yè)、研發(fā)辦公11750江蘇無(wú)錫國(guó)家糧食儲(chǔ)備庫(kù)惠山區(qū)服務(wù)外包南部集聚區(qū)68.15商業(yè)、科研研發(fā)5452無(wú)錫市隆泰置業(yè)有限公司惠山區(qū)源生路西側(cè)、政和大道

10、北側(cè)23.75商業(yè)、商務(wù)辦公2490無(wú)錫惠山新城置業(yè)發(fā)展有限公司健康路與后西溪路交叉口東南側(cè)25.15綜合41497恒?。ńK）有限公司民豐路與校園路交叉口的西北角30.28商辦文化設(shè)施6100無(wú)錫市北塘區(qū)益民投資發(fā)展有限公司惠山區(qū)玉祁鎮(zhèn)唐平湖地區(qū)55.65商業(yè)3650上海龍澤實(shí)業(yè)有限公司國(guó)際科技園TKY-YF-B-15號(hào)53.52商業(yè)金融12925無(wú)錫新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展集團(tuán)總公司國(guó)際科技園TKY-HB-C-08號(hào)97.27旅館業(yè)7873無(wú)錫新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展集團(tuán)總公司國(guó)際科技園規(guī)劃道路以東30.9商業(yè)金融7466無(wú)錫太湖國(guó)際科技園投資開(kāi)發(fā)有限公司新區(qū)敘豐里小區(qū)東側(cè)153.02商住、商辦55703江蘇蘇南

11、萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司紅星路與健康路交叉口西北側(cè)。35.93綜合4156無(wú)錫盛聯(lián)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司濱湖區(qū)觀山路南側(cè)、蠡河路西側(cè)203.32商住62200無(wú)錫市太湖新城建設(shè)投資管理有限公司濱湖區(qū)瑞景道西側(cè)、觀山路南側(cè)184.7商住55890無(wú)錫市太湖新城建設(shè)投資管理有限公司三、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況今年1-5月商品房成交量達(dá)247.9萬(wàn)平方米，已接近去年全年成交量的七成！其中5月份市區(qū)商品房成交6209套，平均每天賣(mài)房200余套！而在此之前，錫城單月最高成交記錄是2007年10月的65.45萬(wàn)平方米，5737套。無(wú)錫樓市單月最高成交記錄再次被刷新。從上表可以看出，今年1-5月份，除2月份由于新年以及天數(shù)少

12、等因素影響，導(dǎo)致成交套數(shù)略有下降以外，無(wú)錫樓市總體呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。從3000余套上升為6000多。從成交均價(jià)來(lái)看，浮動(dòng)較小，基本在5700元/平米左右徘徊，值得注意的是，4、5月份相對(duì)均價(jià)較低，成交量卻明顯高于其他月份?？梢?jiàn)，無(wú)錫樓市剛性需求已經(jīng)被撬動(dòng)，在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的觀望后，購(gòu)房開(kāi)始重新提上無(wú)錫百姓的日程。今年1-5月份，無(wú)錫樓市回暖趨勢(shì)明顯，但具體區(qū)域的表現(xiàn)卻有不同，例如最好的濱湖區(qū)，總計(jì)成交商品房5779套，成交面積超過(guò)71萬(wàn)平米。位居七區(qū)之首。它和惠山區(qū)的交易量之和分別占總數(shù)的46.38%和49.75%。濱湖區(qū)有魅力萬(wàn)科城和太湖國(guó)際社區(qū)兩大樓盤(pán)的支撐，月銷(xiāo)售量一度攀上267套和1

13、83套的高峰，近期開(kāi)盤(pán)的魅力萬(wàn)科城情景洋房II更是單日備案達(dá)到16套。同為濱湖區(qū)的尚錦城、蠡湖公館、萬(wàn)科金域藍(lán)灣等表現(xiàn)也相當(dāng)不錯(cuò)。這些都為濱湖區(qū)成交量領(lǐng)銜七區(qū)之首奠定了基礎(chǔ)。四、區(qū)域前景預(yù)測(cè)1、惠山板塊惠山板塊源于惠山隧道的開(kāi)通，而惠山隧道的貫通，不僅大大縮短了無(wú)錫的南北距離，也帶動(dòng)著周邊地產(chǎn)的升溫。近兩年無(wú)錫商品房市場(chǎng)消化量急劇放大，惠山區(qū)的表現(xiàn)尤為突出，小高層、聯(lián)排別墅、精裝修等多樣的房型供應(yīng)，良好的周邊環(huán)境，促其一手樓的成交量名列全市商品房成交總量前茅。而房屋銷(xiāo)售量的增加，則得益于惠山新城板塊的崛起。未來(lái)幾年中，惠山區(qū)的發(fā)展將進(jìn)入一個(gè)更好的階段。隨著華美達(dá)酒店、金融廣場(chǎng)、天力廣場(chǎng)、汽車(chē)文

14、化村、綠地情景洋房、奧林匹克花園等地產(chǎn)的相繼開(kāi)幕以及周?chē)A(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)備的完善，惠山新城的板塊巨大的潛力將被進(jìn)一步挖掘。2、濱湖板塊08年，在金融風(fēng)暴的席卷中，濱湖板塊仍獨(dú)占月樓市成交量的鰲頭，這其中河埒區(qū)域的樓盤(pán)功不可沒(méi)。河埒地區(qū)未來(lái)發(fā)展前景無(wú)量已經(jīng)成為錫城投資者公認(rèn)的預(yù)知。而近年來(lái)錫城交通的高速、密集建設(shè)是不可忽視的重要因素。尤其是08年9月28日開(kāi)通的快速內(nèi)環(huán)，讓城區(qū)新興商業(yè)圈的形成成為可能。青祁隧道及青祁高架的投用實(shí)現(xiàn)了河埒地區(qū)與其他區(qū)域之間互通，促進(jìn)了河埒區(qū)域各行各業(yè)尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)讓青祁段內(nèi)環(huán)沿線(xiàn)樓盤(pán)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、蠡湖壹號(hào)、陽(yáng)光嘉園等成為錫城炙手可熱的新盤(pán)，其未來(lái)

15、升值空間的廣闊性甚至不遜于城市中心區(qū)的樓盤(pán)。3、 南長(zhǎng)板塊南長(zhǎng)板塊作為市郊區(qū)域，在商業(yè)、住宅、生活配套等各方面的發(fā)展都較為成熟，而且金城高架的建成使用帶動(dòng)了區(qū)域商貿(mào)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，古韻坊、清揚(yáng)御庭、清揚(yáng)康臣等都是頗受市民關(guān)注的新興樓盤(pán)。內(nèi)環(huán)高架讓生活在清揚(yáng)板塊的居民體驗(yàn)到的不僅是出行的方便，越來(lái)越濃厚的現(xiàn)代氣息亦在車(chē)水馬龍的繁忙中彰顯出來(lái)。不可否認(rèn)，快速內(nèi)環(huán)輻射區(qū)域間的互動(dòng)，將給清揚(yáng)板塊帶來(lái)無(wú)限的商機(jī)。4、崇安新城在無(wú)錫幾大新城的規(guī)劃中，崇安新城是離核心區(qū)距離最近的。當(dāng)前，崇安把發(fā)展眼光投向4.68平方公里的崇安新城廣益片區(qū)，總體目標(biāo)是在36年在廣益建成200萬(wàn)平方米的市場(chǎng)群和2

16、00萬(wàn)平方米的住宅區(qū)。在20082010年無(wú)錫城市建設(shè)行動(dòng)綱要中，更是提出要實(shí)施發(fā)展多核城市發(fā)展規(guī)劃，將崇安新城打造成無(wú)錫城東購(gòu)物休閑娛樂(lè)中心?！靶纬僧a(chǎn)業(yè)高度聚集、居住高度集中、項(xiàng)目高度集約、具有鮮明區(qū)域特色和較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代化新城區(qū)?！苯?jīng)過(guò)這幾年的建設(shè)，崇安新城已初具規(guī)模，像廣益風(fēng)情街、月星國(guó)際家居廣場(chǎng)、廣益家園安置房等一批項(xiàng)目已經(jīng)建設(shè)完成，或正在建設(shè)當(dāng)中。崇安新城的發(fā)展?jié)摿Σ蝗莺鲆暋?、蠡湖新城蠡湖大橋橫貫?zāi)媳?，快速?nèi)環(huán)穿境而過(guò)，蠡湖隧道連接城郊，加上魅力萬(wàn)科城、太湖國(guó)際社區(qū)、融創(chuàng)·天鵝湖三大知名樓盤(pán)坐鎮(zhèn)，蠡湖新城儼然一座充滿(mǎn)現(xiàn)代氣息的城中城。對(duì)于蠡湖板塊短期內(nèi)的飛速崛起。區(qū)域的

17、高速發(fā)展離不開(kāi)便捷的交通，快速內(nèi)環(huán)及蠡湖隧道的投入使用，使得蠡湖區(qū)域的人流量成倍增加，蠡湖新城建設(shè)高檔住宅社區(qū)和新型商貿(mào)中心成為可能。同時(shí)，四通八達(dá)的交通骨架充分開(kāi)發(fā)出了蠡湖板塊的旅游資源，蠡湖之光、蠡湖中央公園、蠡園等已成為無(wú)錫旅游勝景的重要組成部分。筆者相信，隨著魅力萬(wàn)科城、太湖國(guó)際社區(qū)、融創(chuàng)·天鵝湖等樓盤(pán)的交付，快速內(nèi)環(huán)、蠡湖隧道將成為蠡湖新城不可替代的交通動(dòng)脈。五、結(jié)語(yǔ)今年以來(lái)，無(wú)錫樓市成交量的節(jié)節(jié)攀升，主要是去年下半年以來(lái)各種利好政策的后延影響以及去年積壓需求的集中釋放，同時(shí)也由于上半年新增供應(yīng)量的不足所致。而隨著樓市成交量的放大，開(kāi)發(fā)商的態(tài)度也明顯地起了變化。原來(lái)鋪天蓋地的各種優(yōu)惠讓利不見(jiàn)了，促銷(xiāo)短信和主動(dòng)推介的熱情電話(huà)沒(méi)有了，“搖號(hào)”、“誠(chéng)意金”等多日不見(jiàn)的營(yíng)銷(xiāo)手法又開(kāi)始出現(xiàn)。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)在悄然之中也漲了起來(lái)。最低時(shí)4000多元/平方米就能買(mǎi)到的房子，現(xiàn)在要6000多元/平方