商業(yè)產(chǎn)權(quán)解析及借鑒個案培訓(xùn)講義(ppt 32頁)

1、12 40年產(chǎn)權(quán)公寓作為一種“中間”型產(chǎn)品，或多或少存在著難以克服的硬傷。40年產(chǎn)權(quán)公寓由于是商業(yè)性質(zhì)地塊，地塊規(guī)模往往較?。ǘ嘣?0畝以內(nèi)），沒有單獨的小區(qū)配套，高密低綠的規(guī)劃成為開發(fā)商追求利潤的基本支撐，在建筑形態(tài)規(guī)劃上基本以高層為主，樓間距小、容積率高、建筑密度大、綠化率低、公攤大成、通廊式設(shè)計為項目的基本特征。40 40 年年 產(chǎn)產(chǎn) 權(quán)權(quán) 解解 析析由于是商業(yè)性質(zhì)，這類公寓在朝向、采光、進(jìn)深等方面可規(guī)避住宅開發(fā)較多的硬 性規(guī)定，導(dǎo)致在采光、通風(fēng)等方面普遍存在不足。同時，由于商住兩用房（清水）無法確定業(yè)主的使用功能，導(dǎo)致業(yè)主有的辦公有的居住，使用時相互帶來負(fù)面影響?！緦擂蔚漠a(chǎn)品形態(tài)】3近

2、年供應(yīng)情況近年供應(yīng)情況40年產(chǎn)權(quán)的項目產(chǎn)品供給同樓市大勢的起伏保持正相關(guān)關(guān)系，2007年的火爆，08年的蕭條以及09年的回暖趨勢較為一致，說明了40年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品本質(zhì)是傳統(tǒng)住宅的補(bǔ)充性產(chǎn)品，而絕非替代性產(chǎn)品。隨著樓市的發(fā)展，其發(fā)展的前景將繼續(xù)看好。40909年迎來高潮年迎來高潮今年成都市區(qū)推出的13個40年產(chǎn)權(quán)公寓項目中，已開盤項目大都在34個月內(nèi)銷售完畢或接近清盤狀態(tài)。比如，9月12日開盤的萬科金色海蓉螞蟻工房共推出174戶商務(wù)小戶型，戶型面積為40102（以小戶型為主），均價約9500元/平方米，銷售周期不到三個月。位于金府商圈的金府SOHO從7月起先后推出810戶，套一43，套二5790，均

3、價5800元/平方米，銷售已過80%。此外，銷售良好的40年產(chǎn)權(quán)公寓還有合景泰富疊翠峰、經(jīng)典再現(xiàn)、荊竹生活廣場、加州壹號等項目。 40年產(chǎn)權(quán)的項目產(chǎn)品的供應(yīng)來源相當(dāng)廣泛，各個層級開發(fā)商對此產(chǎn)品都有所涉足，2009年此類產(chǎn)品的市場銷量和銷售速度都非常不錯，說明了無論是需求還是供給都出現(xiàn)較為興旺的態(tài)勢。5價價 格格 走走 勢勢逐年走高！逐年走高！從價格來看，該類產(chǎn)品的價格呈持續(xù)上漲的態(tài)勢，與傳統(tǒng)產(chǎn)品不同的是其價格的波動幅度并不特別大。說明此產(chǎn)品價格受大勢的影響并不明顯，反映了40年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品所對接目標(biāo)客戶需求的價格彈性較小。6價價 格格 差差 異異40年產(chǎn)權(quán)公寓與年產(chǎn)權(quán)公寓與70年住宅價差對比年住宅

4、價差對比板塊40年產(chǎn)權(quán)70年產(chǎn)權(quán)相差幅度相差比例金沙板塊53006500120018.5%駟馬橋板塊43005400110020.4%雙楠板塊55006800130019.1%建設(shè)路板塊56007000140020.0%東立國際廣場42005200100019.2%仁和金沙4500560090016.1%金沙西園三期4600550090016.4%鴻運之星40005000100020.0%（單位：元/平方米）對比70年產(chǎn)權(quán)的傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品，40年產(chǎn)品的價格差異通常在10001500的區(qū)間，比例大約為20%左右。7與與7070產(chǎn)權(quán)對比產(chǎn)權(quán)對比40年產(chǎn)權(quán)商務(wù)公寓與年產(chǎn)權(quán)商務(wù)公寓與70年住宅相比優(yōu)劣勢

5、年住宅相比優(yōu)劣勢優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢1、緊臨城市主干道，交通可達(dá)性好2、面積小、單價低、總價低、適合投資，滿足過渡性需求3、可以注冊公司，適合新成立小企業(yè)辦公4、易出租、租金較高5、未到期拆遷按照商用性質(zhì)補(bǔ)償1、按揭最低五成10年，首付壓力較大，貸款利率高，不能使用公積金2、水電費商用、不通天然氣、生活成本較高3、不能解決入戶問題，商住混雜，物業(yè)管理困難4、公攤較大、戶梯比較高，住戶密集，電梯擁擠，居住舒適度低5、不能享受住宅相關(guān)稅收優(yōu)惠 ，轉(zhuǎn)手交易稅費較高，可能成為未來物業(yè)稅征收對象6、40年到期，土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)未知8熱熱 銷銷 解解 析析 從四川相關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)研的情況看，近兩年40年產(chǎn)權(quán)公寓供應(yīng)在

6、二環(huán)至三環(huán)路間最為集中，約占62.8%的比例；其次是一環(huán)至二環(huán)，比例約20.9%；一環(huán)內(nèi)和三環(huán)外的供應(yīng)比例不到10%。這些項目大都位于成熟商圈，主要體現(xiàn)為鄰近城市主干道，交通便 捷，周邊配套比較完善，居住氛圍較強(qiáng)，優(yōu)越的地理位置成為40年產(chǎn)權(quán)公寓普遍熱銷的主要原因。今年出現(xiàn)的部分今年出現(xiàn)的部分40年產(chǎn)權(quán)商務(wù)公寓為何能一路走紅？年產(chǎn)權(quán)商務(wù)公寓為何能一路走紅？該類產(chǎn)品的區(qū)域位置較為集中，新青年作為三環(huán)外的40年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品顯得較為“另類”，但從另一角度來看，這種“另類”或許也成為該區(qū)域市場供給的補(bǔ)充。9熱熱 銷銷 解解 析析40年產(chǎn)權(quán)公寓的產(chǎn)品銷售報價從2007年的5635元/平方米上升到2009年的

7、5961元/平方米，由于項目基本處于三環(huán)內(nèi)，均價不足6000元/平方米，價格優(yōu)勢較明顯。從近年整體銷售情況看，在周邊環(huán)境、交通、配套等各方面條件相當(dāng)?shù)臈l件下，40年產(chǎn)權(quán)公寓售價普遍比周邊70年產(chǎn)權(quán)住宅項目售價低20%30%。同一個項目中，有部分樓棟、單元或樓層設(shè)計為40年產(chǎn)權(quán)商業(yè)性質(zhì)，盡管在環(huán)境、景觀、配套、戶型設(shè)計等方面基本一致，但因產(chǎn)權(quán)年限不同，導(dǎo)致價格差異同樣達(dá)到20%30%之高，多是投資客戶首選產(chǎn)品。10客客 群群 解解 析析40年產(chǎn)權(quán)公寓的客戶群體大致有三類：純粹的投資客，因投資屬性突出，占據(jù)比例最高；首次及過渡性置業(yè)者，多為剛參加工作不久支付能力相對有限的工薪族，其總價優(yōu)勢明顯，產(chǎn)

8、品時尚，購買后既能滿足其過渡型居住功能，同時兼有一定的投資功能；成長型中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)者，商業(yè)立項的公寓因為可以注冊公司，加上總價低，物管低，辦公的同時可以居住，成為中小型企業(yè)及SOHO辦公群體的選擇目標(biāo)。什么人會買？什么人會買？11 整體定位整體定位 規(guī)劃特點規(guī)劃特點 產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格 景觀特點景觀特點 功能配套功能配套 目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶 營銷思路營銷思路珠江珠江克萊國際公寓克萊國際公寓 該項目區(qū)域位于三環(huán)以外，位置特征同本案較為相似龍湖龍湖三千星座三千星座 作為領(lǐng)先的開發(fā)商，龍湖的產(chǎn)品絕對有借鑒與學(xué)習(xí)的意義分析指標(biāo)分析指標(biāo)個個 案案 解解 析析12主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總

9、占地總占地4 4萬萬總建面總建面2424萬萬建筑形態(tài)建筑形態(tài)1818F F、32F32F高層高層總戶數(shù)總戶數(shù)1500,1500,其中商務(wù)公寓其中商務(wù)公寓700700開盤時間開盤時間2008.102008.10當(dāng)期銷售率當(dāng)期銷售率近近20%20%價格價格精裝精裝36703670元元/ /起起綠化率綠化率20%20%容積率容積率5.45.4車位配比車位配比1 1：0.70.7面積區(qū)間面積區(qū)間4949、5353、7878珠江珠江克萊國際公寓克萊國際公寓項目概況項目概況項目定位：繁華之心項目定位：繁華之心 精英部落精英部落 新城中心新城中心精裝豪宅精裝豪宅精裝公寓精裝公寓13珠江國際新城整體規(guī)劃珠江國

10、際新城整體規(guī)劃珠江國際花園位于城西新城核心位置，南臨在建的成都市溫江區(qū)政府和新市政廣場；東側(cè)原花博園區(qū)已規(guī)劃為超大型商業(yè)中心和五星級酒店城市中心群落，集成大型購物中心（目前規(guī)劃為家樂福）和近30000平方米的繁華商業(yè)街，提供一站式購物享受，匯聚無限精彩價值前景。14規(guī)劃特點規(guī)劃特點藍(lán)色區(qū)域藍(lán)色區(qū)域1 13 3層為家樂福：層為家樂福：4F4F為架空層景觀綠化空中花園：為架空層景觀綠化空中花園：5-32F5-32F為精裝公寓；面積區(qū)間為為精裝公寓；面積區(qū)間為49-7849-78；通廊布局，通廊布局，4 4梯梯2626戶。戶。住宅部分住宅部分空中花園空中花園精裝公寓精裝公寓15珠江克萊國際公寓作為珠

11、江新城的精工珠江克萊國際公寓作為珠江新城的精工美宅系產(chǎn)品，位處珠江新城繁華之心，以美宅系產(chǎn)品，位處珠江新城繁華之心，以現(xiàn)代風(fēng)尚的立面，成就區(qū)域中心的絢爛?，F(xiàn)代風(fēng)尚的立面，成就區(qū)域中心的絢爛。無論哪個角度，都彰顯了國際化的品質(zhì)魅無論哪個角度，都彰顯了國際化的品質(zhì)魅力。力。16戶型:一室兩廳一衛(wèi) 建筑面積:56.0017戶型:兩室兩廳一衛(wèi) 建筑面積:78.0018空中花園空中花園4F為架空層景觀綠化；為架空層景觀綠化；形成約形成約5000空中花園；空中花園；空中情感交流空間；空中情感交流空間；191.1.城市精英城市精英/ /白領(lǐng)部落白領(lǐng)部落 家樂福賣場搶先入住，流光溢彩的生活場、社交場、享樂場，

12、在這里完美呈現(xiàn)，盡顯您的家樂福賣場搶先入住，流光溢彩的生活場、社交場、享樂場，在這里完美呈現(xiàn)，盡顯您的尊榮生活！獨一無二的精裝小戶型酒店式公寓，輕松的尊榮生活！獨一無二的精裝小戶型酒店式公寓，輕松的SOHOSOHO生活，溫馨自由的辦公環(huán)境，生活，溫馨自由的辦公環(huán)境，迎合了精英人士喜愛居家辦公的需求。迎合了精英人士喜愛居家辦公的需求。2.2.投資客戶：投資客戶：克萊國際公寓克萊國際公寓3 3大客戶商圈分析：大客戶商圈分析： 珠江新城商業(yè)中心核心商圈珠江新城商業(yè)中心核心商圈： 未來珠江新城將建成含未來珠江新城將建成含1414萬平米萬平米SHOPPING MALLSHOPPING MALL在內(nèi)在內(nèi)的

13、的2525萬平米的核心商圈，建成后總面積將超過萬平米的核心商圈，建成后總面積將超過8 8個王府井商場，未來這里將會聚集超過個王府井商場，未來這里將會聚集超過1010萬的萬的高學(xué)歷、高收入、高素質(zhì)的高學(xué)歷、高收入、高素質(zhì)的“三高人群三高人群”，對地段好、品質(zhì)高、服務(wù)好、生活配套齊全的克，對地段好、品質(zhì)高、服務(wù)好、生活配套齊全的克萊國際公寓情有獨鐘。萊國際公寓情有獨鐘。 新城西政務(wù)中心商圈：新城西政務(wù)中心商圈： 20082008年底，溫江區(qū)政府將搬入位于珠江新城區(qū)域的新行政辦公區(qū)，年底，溫江區(qū)政府將搬入位于珠江新城區(qū)域的新行政辦公區(qū)，未來整個溫江的政務(wù)辦公格局將徹底改變，一改過去溫江區(qū)缺乏正規(guī)商務(wù)

14、辦公環(huán)境，將由此未來整個溫江的政務(wù)辦公格局將徹底改變，一改過去溫江區(qū)缺乏正規(guī)商務(wù)辦公環(huán)境，將由此產(chǎn)生大規(guī)模的集中辦公租賃需求。產(chǎn)生大規(guī)模的集中辦公租賃需求。 珠江新城公務(wù)員白領(lǐng)商圈：珠江新城公務(wù)員白領(lǐng)商圈：作為首個中國作為首個中國EIBDEIBD（生態(tài)型國際中央商務(wù)居住區(qū)）試點項目，（生態(tài)型國際中央商務(wù)居住區(qū)）試點項目，珠江新城建成后預(yù)計未來將形成珠江新城建成后預(yù)計未來將形成1515萬就業(yè)群體，克萊國際公寓憑借無與倫比的地段優(yōu)勢以及萬就業(yè)群體，克萊國際公寓憑借無與倫比的地段優(yōu)勢以及高檔的物業(yè)管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，贏得租賃的先機(jī)。高檔的物業(yè)管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，贏得租賃的先機(jī)。2040年商業(yè)產(chǎn)權(quán)：與該樓盤住

15、宅產(chǎn)品相比，單價價差在1000元/左右；精裝 后，整體單價略低于住宅單價，突出性價比；精 裝 房：精裝標(biāo)準(zhǔn)1000元/，弱化客戶對40年產(chǎn)權(quán)的抗性，主打性價 比和投資潛力；付 款 方 式：首付4成,20年按揭；商業(yè)用水電氣問題規(guī)避：在銷售說辭上盡量減少涉及40年產(chǎn)權(quán)，商業(yè)收費生活成本問題表示開發(fā)商爭取申請生活用電水氣標(biāo)準(zhǔn)。強(qiáng)調(diào)突出精裝房性價比空間和投資增值潛力；額外優(yōu)惠：辦理優(yōu)惠卡額外優(yōu)惠1%； 212223主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地總占地5509455094總建面總建面300000 300000 建筑形態(tài)建筑形態(tài)33-34F33-34F高層電梯公寓高層電梯公寓總戶數(shù)總戶數(shù)600600開盤

16、時間開盤時間2008-102008-10當(dāng)期銷售率當(dāng)期銷售率50%50%價格價格均價均價70007000元元/ /平方米平方米 綠化率綠化率30%30%容積率容積率5 5車位配比車位配比1 1：0.30.3主力面積區(qū)間主力面積區(qū)間30-5030-50龍湖三千星座龍湖三千星座項目概況項目概況項目定位：低價、精裝、項目定位：低價、精裝、 經(jīng)典小戶型經(jīng)典小戶型 24龍湖龍湖三千星座整體規(guī)劃三千星座整體規(guī)劃項目緊鄰二環(huán)路、建設(shè)路、成華大道等城市主干道，一、二期風(fēng)情商業(yè)街連通719項目和SM廣場，719項目的大型商業(yè)、頤和家園的生活配套、伊藤洋華堂、SM廣場和以三千里二期為中心的幾大住宅形成良好的品質(zhì)生

17、活氛圍。25Boutique Hotel精品酒店的獨特之處在風(fēng)格自成一體，注重設(shè)計，如家一般的溫馨與私密感。龍湖三千星座打造Boutique Hotel Living精品酒店生活理念，為成都帶來極具個性、獨特設(shè)計感的酒店式物業(yè)，以及量身訂造的星級貼心服務(wù)。 26一室一廳，建筑面積50 ，戶型設(shè)計方正實用，布局合理，功能完善，宜商宜居。干濕分區(qū)，明廚明衛(wèi)，獨立生活陽臺，百分百采光。客廳帶空中花園，增添更多生活情趣。主臥帶飄窗，豐富視覺享受，延展室內(nèi)生活空間 27整個園林無論你是何種年齡或愛好都能找到屬于自己的天空。觀演臺，適合有夢想的人。愛侶園，適合熱戀的人。植滿月季、玫瑰的小徑，專為戀人們設(shè)計

18、，冥想園，適合忙碌的人。紫色的薰衣草，清新的薄荷草能舒緩緊張的神經(jīng)，閉上眼睛靜靜的感受來一場心靈與自然的對話，心靈與思想的對話。契形水景，不僅僅可以讓人的視野無限延續(xù)，更適合有小孩的人?？蓭е⒆友刂鲃拥乃S線。281.1.年輕的城市精英的理想選擇年輕的城市精英的理想選擇 150150億政府投資，沃爾瑪億政府投資，沃爾瑪+ +伊藤洋華堂伊藤洋華堂+ +王府井的商業(yè)組合，王府井的商業(yè)組合，130130萬未來常駐人口萬未來常駐人口 ，建設(shè)路，建設(shè)路，東二環(huán)核心地段，春熙路之外的又一新興商圈東二環(huán)核心地段，春熙路之外的又一新興商圈 ，是年輕人的理想選擇，是年輕人的理想選擇2.2.投資客戶：投資客戶：投資：投資：1818萬萬4040萬低總價，低首付，精裝修，龍湖萬低總價，低首付，精裝修，龍湖三千星座讓你小成本即能夠在核心地段三千星座讓你小成本即能夠在核心地段擁有一家高租金精品酒店，既能追求高回報，又可靈活轉(zhuǎn)賣套現(xiàn)。擁有一家高租金精品酒店，既能追求高回報，又可靈活轉(zhuǎn)賣套現(xiàn)。城市青年精英：青年情侶買來結(jié)婚，全國前十的房產(chǎn)樓盤，體現(xiàn)自身價值。城市青年精英：青年情侶買來結(jié)婚，全國前十的房產(chǎn)樓盤，體現(xiàn)自身