第三章 土地增值稅

1、第三章第三章 土地增值稅土地增值稅 稅稅 法法本章內(nèi)容土地增值稅稅制要素土地增值稅稅制要素土地增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算 土地增值稅征收管理土地增值稅征收管理 稅稅 法法第一節(jié) 征稅范圍、納稅人和稅率一、征稅范圍（一）一般規(guī)定判定標(biāo)準(zhǔn)：1、所轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國(guó)有；2、房地產(chǎn)權(quán)屬是否變更；3、是否取得收入。同時(shí)滿足同時(shí)滿足注意區(qū)分轉(zhuǎn)讓注意區(qū)分轉(zhuǎn)讓和出讓和出讓 稅稅 法法基本征稅范圍1.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)；2.地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬ǚ康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)）3.存量房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)。 稅稅 法法（二）具體情況判定若干具體情況若干具體情況是否屬于土地增值稅征稅范圍是否屬于

2、土地增值稅征稅范圍房地產(chǎn)繼承、房地產(chǎn)繼承、贈(zèng)與贈(zèng)與繼承：不征稅（無(wú)收入）。繼承：不征稅（無(wú)收入）。贈(zèng)與：公益性贈(zèng)與、贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)贈(zèng)與：公益性贈(zèng)與、贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人不征稅；直接贍養(yǎng)義務(wù)人不征稅；其余情況征稅。其余情況征稅。以房地產(chǎn)投資、以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)聯(lián)營(yíng)雙方都不是房地產(chǎn)企業(yè)的，暫免征稅；雙方都不是房地產(chǎn)企業(yè)的，暫免征稅；任何一方是房企，征稅任何一方是房企，征稅合作建房合作建房建成后分房自用，暫免征稅；建成后分房自用，暫免征稅；建成后轉(zhuǎn)讓?zhuān)鞫?。建成后轉(zhuǎn)讓?zhuān)鞫?。投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓?zhuān)鞫悺Ｍ顿Y聯(lián)營(yíng)企業(yè)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓?zhuān)鞫悺?稅稅 法法若干具體情況是否屬于土地增值稅征稅

3、范圍交換房地產(chǎn)交換房地產(chǎn)單位之間換房征稅；單位之間換房征稅；個(gè)人之間互換個(gè)人之間互換自住房自住房免征稅。免征稅。企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免征稅。暫免征稅。房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押抵押期不征稅；抵押期滿償還債務(wù)本息抵押期不征稅；抵押期滿償還債務(wù)本息不征稅；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而不征稅；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征稅。以房地產(chǎn)抵債，征稅。房地產(chǎn)出租房地產(chǎn)出租不征稅（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）不征稅（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）代建房代建房不征稅（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移不征稅（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移） 稅稅 法法下列各項(xiàng)中，應(yīng)征收土地增值稅的是（）。下列各項(xiàng)中，應(yīng)征收土地增值稅的是（）。A.贈(zèng)予社會(huì)公益事業(yè)的房地產(chǎn)贈(zèng)予社會(huì)公

4、益事業(yè)的房地產(chǎn)B.個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)C.抵押期滿權(quán)屬轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的房地產(chǎn)抵押期滿權(quán)屬轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的房地產(chǎn)D.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產(chǎn)兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產(chǎn)答案：答案：C 稅稅 法法下列房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移或轉(zhuǎn)讓行為中，應(yīng)當(dāng)征收土下列房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移或轉(zhuǎn)讓行為中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是（地增值稅的是（ ） 。 A.直系親屬繼承的房屋直系親屬繼承的房屋 B.有償轉(zhuǎn)讓的合作建房有償轉(zhuǎn)讓的合作建房 C.無(wú)償贈(zèng)與給直系親屬的房屋無(wú)償贈(zèng)與給直系親屬的房屋D.個(gè)人交換自有經(jīng)營(yíng)用房個(gè)人交換自有經(jīng)營(yíng)用房答案：答案：BD 稅稅 法法下列行為中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是（下列行

5、為中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是（ ） 。 A.將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與直系親屬將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與直系親屬 B.由雙方合作建房后分配自用由雙方合作建房后分配自用 C.以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓D.以房地產(chǎn)作價(jià)入股投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以房地產(chǎn)作價(jià)入股投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司答案：答案：CD 稅稅 法法二、納稅人土地增值稅的納稅人是土地增值稅的納稅人是有償轉(zhuǎn)讓有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)）權(quán)、地上建筑物及其附著物（房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)）并并取得收入取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。行政事

6、業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。 稅稅 法法【例題例題】 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物并取得收入的（），都是土地增其附著物并取得收入的（），都是土地增值稅的納稅義務(wù)人。值稅的納稅義務(wù)人。A.A.學(xué)校學(xué)校 B.B.稅務(wù)機(jī)關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān) C.C.外籍個(gè)人外籍個(gè)人 D.D.國(guó)有企業(yè)國(guó)有企業(yè)答案：答案：ABCD 稅稅 法法三、稅率四級(jí)超率累進(jìn)稅率四級(jí)超率累進(jìn)稅率級(jí)級(jí)次次增值額占扣除項(xiàng)目金額比例增值額占扣除項(xiàng)目金額比例稅率稅率速算扣除率速算扣除率150以下（含以下（含50）3002超過(guò)超過(guò)50100（含（含100）4053超過(guò)超過(guò)100200（含（含200）50154200以上

7、以上6035 稅稅 法法累進(jìn)依據(jù)為增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例。增值額=轉(zhuǎn)讓收入 扣除項(xiàng)目金額 稅稅 法法【例題例題】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓寫(xiě)字樓收入某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓寫(xiě)字樓收入5000萬(wàn)元，計(jì)算土地增值額準(zhǔn)許扣除項(xiàng)目金額萬(wàn)元，計(jì)算土地增值額準(zhǔn)許扣除項(xiàng)目金額4200萬(wàn)元，則其適用稅率為萬(wàn)元，則其適用稅率為A.30% B.40%A.30% B.40%C.50% D.60%C.50% D.60%解析：解析：增值稅扣除項(xiàng)目金額比例（增值稅扣除項(xiàng)目金額比例（50004200）420010019，適用第一級(jí)稅率，即適用第一級(jí)稅率，即30。 稅稅 法法第二節(jié) 減免稅優(yōu)惠 建造普通標(biāo)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)

8、惠收優(yōu)惠國(guó)家征用收回國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)的稅的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠收優(yōu)惠 稅收優(yōu)惠個(gè)人轉(zhuǎn)讓自個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有住房的稅有住房的稅收優(yōu)惠。收優(yōu)惠。 稅稅 法法納稅人建造納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額項(xiàng)目金額20的，免征土地增值稅。超過(guò)的，免征土地增值稅。超過(guò)20的，的，應(yīng)就其應(yīng)就其全部增值額全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。按規(guī)定計(jì)稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體于普通標(biāo)準(zhǔn)

9、住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 稅稅 法法同時(shí)滿足三個(gè)條件1.住宅小區(qū)建筑容積率在住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；以上；2.單套建筑面積在單套建筑面積在120平方米以下；平方米以下；3.實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格交易價(jià)格1.2倍以下。倍以下。是指一個(gè)小區(qū)是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積的總建筑面積與用地面積的與用地面積的比率。比率。 稅稅 法法個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有住房的稅收優(yōu)惠 個(gè)人銷(xiāo)售普通住宅暫免征收土地增值稅。個(gè)人銷(xiāo)售普通住宅暫免征收土地增值稅。個(gè)人銷(xiāo)售非普通住

10、宅，凡住滿個(gè)人銷(xiāo)售非普通住宅，凡住滿5年的，免稅；年的，免稅；35年的減半征稅；未滿年的減半征稅；未滿3年的，按規(guī)定計(jì)年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。征土地增值稅。 稅稅 法法第三節(jié) 土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算一、收入額的確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。 增值額=轉(zhuǎn)讓收入扣除項(xiàng)目金額需要估價(jià)需要估價(jià) 稅稅 法法有下列情況之一，以評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入：1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格；2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的 ；3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。 稅稅 法法二、扣除項(xiàng)目的確定（重點(diǎn)及難點(diǎn)） 轉(zhuǎn)讓新建房（重點(diǎn)

11、）轉(zhuǎn)讓存量房轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開(kāi)發(fā)的土地 稅稅 法法（一）轉(zhuǎn)讓新建房（一手房）1、取得土地使用權(quán)所支付的金額地價(jià)款+有關(guān)費(fèi)用2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。 稅稅 法法3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（難點(diǎn)）是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。（1） 納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 = 利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）5%以內(nèi) 稅稅 法法（2） 納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取

12、得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）10%以內(nèi) 稅稅 法法這里的利息注意兩點(diǎn)u不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額u不包括加息、罰息 稅稅 法法4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金1.非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（3稅1費(fèi)）營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（2稅1費(fèi)）營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加注意：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，印花稅不再單獨(dú)扣除。 稅稅 法法5、其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)20的扣除：加計(jì)扣除費(fèi)用（取得土地使用權(quán)支付的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）20注意：此項(xiàng)規(guī)定僅適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 稅稅 法法例題：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售

13、一棟寫(xiě)字樓，收入總額為8000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)該寫(xiě)字樓支付地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用1000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為400萬(wàn)元（可按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傄材芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬(wàn)元屬于罰息。其他相關(guān)資料：該企業(yè)所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計(jì)算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。) 稅稅 法法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（400-50）+(1000+3000)5%=550(萬(wàn)元)稅金=80005%（1+7%+3%）=440(萬(wàn)元) 加計(jì)扣除=(1000+3000)20%=800(萬(wàn)元) 稅稅 法法某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與某單位于2012年3月正式簽署一寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入150

14、00萬(wàn)元，公司即按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金(城建稅為7%,教育費(fèi)附加為3%，印花稅為0.5)。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用為3000萬(wàn)元;投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為4000萬(wàn)元;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為1200萬(wàn)元(不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?也不能提供金融機(jī)構(gòu)證明)。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%。 稅稅 法法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(3000+4000)10%=700(萬(wàn)元)稅金=150005%（1+7%+3%）=825(萬(wàn)元) 加計(jì)扣除=(3000+4000)20%=1400(萬(wàn)元)扣除項(xiàng)目=3000+4000+

15、700+825+1400=9925(萬(wàn)元) 稅稅 法法難點(diǎn)：地價(jià)、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用的配比總原則：收入與成本、費(fèi)用配比（即：只有賣(mài)出去的房子對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)用才可以扣除。）地價(jià)：總支出土地面積占比出售面積占比開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用：總支出出售面積占比 稅稅 法法例題：位于市區(qū)的某國(guó)有工業(yè)企業(yè)利用廠區(qū)空地建造寫(xiě)字樓，2007年發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)如下：(1)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金4000萬(wàn)元，繳納相關(guān)稅費(fèi)160萬(wàn)元;(2)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元；(3)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為300萬(wàn)元(不能提供金融機(jī)構(gòu)證明);(4)寫(xiě)字樓竣工驗(yàn)收，將總建筑面積的1/2銷(xiāo)售，簽訂銷(xiāo)售合同，取得銷(xiāo)售收入6500萬(wàn)

16、元;(其他相關(guān)資料：該企業(yè)所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計(jì)算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。) 稅稅 法法取得土地使用權(quán)金額=(4000+160) 1/2=2080（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)成本=30001/2=1500(萬(wàn)元)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(2080+1500)10%=358(萬(wàn)元)相關(guān)稅金=65005%(1+7%+3%)+65000.5 =357.5+3.25=360.75 (萬(wàn)元) 扣除項(xiàng)目總額=2080+1500+358+360.75=4298.75 (萬(wàn)元) 稅稅 法法（二）轉(zhuǎn)讓存量房1、房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格 = 重置成本價(jià)成新度折扣率2、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有

17、關(guān)費(fèi)用3、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 稅稅 法法（三）轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開(kāi)發(fā)的土地1、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用2、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 稅稅 法法總結(jié)： 稅稅 法法轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目扣扣 除除 項(xiàng)項(xiàng) 目目轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開(kāi)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開(kāi)發(fā)的土地發(fā)的土地（1）取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額（2）在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金轉(zhuǎn)讓新建房轉(zhuǎn)讓新建房房地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（印花稅已列入管理與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

18、有關(guān)的稅金（印花稅已列入管理費(fèi)用，不允許再單獨(dú)扣除）費(fèi)用，不允許再單獨(dú)扣除）（5）加計(jì)加計(jì)20的扣除的扣除非房地產(chǎn)非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（印花稅可以扣除）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（印花稅可以扣除）轉(zhuǎn)讓存量房轉(zhuǎn)讓存量房（1）房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格（2）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用關(guān)費(fèi)用（3）在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金 稅

19、稅 法法39三、計(jì)算方法和步驟三、計(jì)算方法和步驟速算扣除法速算扣除法應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=土地增值額土地增值額適用稅率扣除項(xiàng)目適用稅率扣除項(xiàng)目速算扣除率速算扣除率 稅稅 法法計(jì)算步驟：計(jì)算步驟：1、計(jì)算收入總額、計(jì)算收入總額2、確定扣除項(xiàng)目、確定扣除項(xiàng)目3、計(jì)算增值額、計(jì)算增值額4、計(jì)算增值率、計(jì)算增值率增值率增值率=增值額增值額扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額100%5、確定適用稅率、確定適用稅率6、依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額、依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=增值額增值額稅率扣除項(xiàng)目稅率扣除項(xiàng)目速算扣除系速算扣除系數(shù)數(shù) 稅稅 法法例題：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得銷(xiāo)售收入例題：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得銷(xiāo)售收

20、入3500萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額1000萬(wàn)元，應(yīng)納稅額為萬(wàn)元，應(yīng)納稅額為多少？多少？解答：增值額解答：增值額350010002500（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）增值率增值率2500/1000250%應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額2500 60%1000 35%1150（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 稅稅 法法例題例題：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與某單位于某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與某單位于2012年年3月正式簽署一月正式簽署一寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入15000萬(wàn)元，公司即萬(wàn)元，公司即按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金(城建稅為城建稅為7%,教育費(fèi)附教育費(fèi)附加為加為3%，印花稅為，印花稅為0.5

21、)。已知該公司為取得土地。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用為關(guān)費(fèi)用為3000萬(wàn)元萬(wàn)元;投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為4000萬(wàn)元萬(wàn)元;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為1200萬(wàn)元萬(wàn)元(不能按轉(zhuǎn)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С鲎尫康禺a(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?也不能提供金融機(jī)也不能提供金融機(jī)構(gòu)證明構(gòu)證明)。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%。請(qǐng)計(jì)算該公司轉(zhuǎn)。請(qǐng)計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓此樓應(yīng)納的土地增

22、值稅稅額。讓此樓應(yīng)納的土地增值稅稅額。 稅稅 法法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(3000+4000)10%=700(萬(wàn)元萬(wàn)元)稅金稅金=150005%（1+7%+3%）=825(萬(wàn)元萬(wàn)元) 加計(jì)扣除加計(jì)扣除=(3000+4000)20%=1400(萬(wàn)元萬(wàn)元)扣除項(xiàng)目扣除項(xiàng)目=3000+4000+700+825+1400=9925(萬(wàn)元萬(wàn)元)增值額增值額=15000-9925=5075(萬(wàn)元萬(wàn)元)增值率增值率=5075992551% 應(yīng)納土地增值稅應(yīng)納土地增值稅=507540%-99255%=1533.75(萬(wàn)元萬(wàn)元) 稅稅 法法練習(xí)練習(xí)1：位于市區(qū)的某國(guó)有工業(yè)企業(yè)利用廠區(qū)空地建造寫(xiě)字樓，位于

23、市區(qū)的某國(guó)有工業(yè)企業(yè)利用廠區(qū)空地建造寫(xiě)字樓，2007年發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)如下：年發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)如下：(1)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金4000萬(wàn)元，繳納相關(guān)稅萬(wàn)元，繳納相關(guān)稅費(fèi)費(fèi)160萬(wàn)元萬(wàn)元;(2)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)成本寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元，其中裝修費(fèi)用萬(wàn)元，其中裝修費(fèi)用500萬(wàn)元萬(wàn)元;(3)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為300萬(wàn)元萬(wàn)元(不能提供金融機(jī)不能提供金融機(jī)構(gòu)證明構(gòu)證明);(4)寫(xiě)字樓竣工驗(yàn)收，將總建筑面積的寫(xiě)字樓竣工驗(yàn)收，將總建筑面積的1/2銷(xiāo)售，簽訂銷(xiāo)售合銷(xiāo)售，簽訂銷(xiāo)售合同，取得銷(xiāo)售收入同，取得銷(xiāo)售收入6500萬(wàn)元萬(wàn)元;將另外將

24、另外1/2的建筑面積出租，當(dāng)?shù)慕ㄖ娣e出租，當(dāng)年取得租金收入年取得租金收入15萬(wàn)元。萬(wàn)元。(其他相關(guān)資料：該企業(yè)所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條其他相關(guān)資料：該企業(yè)所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計(jì)算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。例規(guī)定的高限計(jì)算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。) 稅稅 法法取得土地使用權(quán)金額取得土地使用權(quán)金額=(4000+160) 1/2=2080（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本=30001/2=1500(萬(wàn)元萬(wàn)元)開(kāi)發(fā)費(fèi)用開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(2080+1500)10%=358(萬(wàn)元萬(wàn)元)相關(guān)稅金相關(guān)稅金=65005%(1+7%+3%)+65000.5 =357.5+3.25=360.75 (萬(wàn)元

25、萬(wàn)元) 扣除項(xiàng)目總額扣除項(xiàng)目總額=2080+1500+358+360.75=4298.75 (萬(wàn)萬(wàn)元元)增值額增值額= 6500-4298.75=2201.25（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）增值率增值率=2201.254298.75100%=51.21%應(yīng)納土地增值稅額應(yīng)納土地增值稅額=2201.2540%-4298.755%=665.56(萬(wàn)元萬(wàn)元) 稅稅 法法練習(xí)練習(xí)2：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2008年年6月受讓一宗土地使用權(quán)，依據(jù)月受讓一宗土地使用權(quán)，依據(jù)受讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價(jià)款受讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價(jià)款8 000萬(wàn)元，當(dāng)月辦妥土地使用證萬(wàn)元，當(dāng)月辦妥土地使用證并支付了相關(guān)稅費(fèi)。自并支付了

26、相關(guān)稅費(fèi)。自2008年年7月起至月起至2009年年6月末，該房地月末，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司使用受讓土地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司使用受讓土地60%(其余其余40%尚未使用尚未使用)的面積開(kāi)的面積開(kāi)發(fā)建造一棟寫(xiě)字樓并全部銷(xiāo)售，依據(jù)銷(xiāo)售合同共計(jì)取得銷(xiāo)售發(fā)建造一棟寫(xiě)字樓并全部銷(xiāo)售，依據(jù)銷(xiāo)售合同共計(jì)取得銷(xiāo)售收入收入18 000萬(wàn)元。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)建筑承包合同支付給萬(wàn)元。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì)建筑公司的勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì)6 200萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售期間發(fā)萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售期間發(fā)生管理費(fèi)用生管理費(fèi)用700萬(wàn)元、銷(xiāo)售費(fèi)用萬(wàn)元、銷(xiāo)售費(fèi)用400萬(wàn)元、利息費(fèi)用萬(wàn)元、利息費(fèi)用500萬(wàn)元萬(wàn)元(只有只

27、有70%能夠提供金融機(jī)構(gòu)的證明能夠提供金融機(jī)構(gòu)的證明)。已知：城建稅稅率為已知：城建稅稅率為5%;教育費(fèi)附加征收率為教育費(fèi)附加征收率為3%; 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)印花稅稅率為書(shū)據(jù)印花稅稅率為0.5。其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為。其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為4%) 稅稅 法法取得土地使用權(quán)金額取得土地使用權(quán)金額=8000 60%=4800（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本=6200(萬(wàn)元萬(wàn)元)開(kāi)發(fā)費(fèi)用開(kāi)發(fā)費(fèi)用=500 70%+(4800+6200)4%=790(萬(wàn)元萬(wàn)元)相關(guān)稅金相關(guān)稅金=180005%(1+5%+3%)=972 (萬(wàn)元萬(wàn)元) 加計(jì)扣除加計(jì)扣除=（4800+6200）20%=2200（萬(wàn)元）（

28、萬(wàn)元）扣除項(xiàng)目總額扣除項(xiàng)目總額=4800+6200+790+972+2200=14962(萬(wàn)元萬(wàn)元)增值額增值額= 18000-14962=3038（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）增值率增值率=303814962100%=21%應(yīng)納土地增值稅額應(yīng)納土地增值稅額=303830%=911.4(萬(wàn)元萬(wàn)元) 稅稅 法法某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2013年1月受讓一宗土地使用權(quán)，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價(jià)款6000萬(wàn)元，當(dāng)月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證書(shū)。2013年2月至2014年3月中旬該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將受讓土地70%（其余30%尚未使用）的面積開(kāi)發(fā)建造一棟寫(xiě)字樓。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì)58

29、00萬(wàn)元；發(fā)生的利息費(fèi)用為300萬(wàn)元，不高于同期銀行貸款利率且能夠合理分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明。3月下旬該公司將開(kāi)發(fā)建造的寫(xiě)字樓總面積的20%轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并用于對(duì)外出租，其余部分對(duì)外銷(xiāo)售。2014年4月6月該公司取得租金收入共計(jì)60萬(wàn)元，銷(xiāo)售部分全部售完，依據(jù)銷(xiāo)售合同共計(jì)取得銷(xiāo)售收入14000萬(wàn)元。該公司在寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售過(guò)程中，共計(jì)發(fā)生管理費(fèi)用800萬(wàn)元、銷(xiāo)售費(fèi)用400萬(wàn)元。（受讓土地支付契稅，稅率3%） 稅稅 法法（1）土地成本=600070%(1-20%)+60003%70%(1-20%)=3460.8(萬(wàn)元) （2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=5800(1-20%)=4640(萬(wàn)元) （3

30、）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=300(1-20%)+(3460.80+4640)5%=645.04(萬(wàn)元)（4）稅金=140005%(1+7%+3%)=770（萬(wàn)元）（5）加計(jì)扣除=(3460.8+4640)20%=1620.16（萬(wàn)元） 稅稅 法法該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地增值稅的增值額=14000-11136=2864(萬(wàn)元) 該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售寫(xiě)字樓應(yīng)繳納的土地增值稅：2864/11136=25.72%，適用稅率為30%。應(yīng)繳納的土地增值稅=286430%=859.2(萬(wàn)元)。 稅稅 法法 稅稅 法法 稅稅 法法 稅稅 法法一、土地增值稅清算的含義是指納稅人在符合清算條件后，是指納稅人在符合清算條件后，

31、計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，結(jié)清該項(xiàng)目應(yīng)納該項(xiàng)目應(yīng)納稅款的行為。的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的清算 稅稅 法法二、清算單位注意：三、清算條件注意區(qū)別 稅稅 法法 稅稅 法法下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（ ）。（2009年）A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的B.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工并完成銷(xiāo)售的D.取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證2年仍未銷(xiāo)售完的答案：ABC 稅稅 法法四、清算時(shí)間90天應(yīng)當(dāng)清算：滿足條件之日起要求清算：收到清算通知之日起五、清算收入的確認(rèn)已全額開(kāi)具發(fā)票的，按照發(fā)票金額確認(rèn)收入；未開(kāi)發(fā)票或未全額開(kāi)

32、具發(fā)票的，以銷(xiāo)售合同金額確認(rèn)收入。 稅稅 法法 稅稅 法法注意 稅稅 法法u與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)扣除的項(xiàng)目相同。幾個(gè)具體項(xiàng)目的規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅，應(yīng)計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。 稅稅 法法所有項(xiàng)目扣除時(shí)需提供合法有效憑證，不能提供的，不予扣除。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。注 意 稅稅 法法（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（2）建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其

33、成本、費(fèi)用可以扣除；（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。關(guān)于公共設(shè)施的成本、費(fèi)用扣除問(wèn)題 稅稅 法法七、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)。按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算扣除項(xiàng)目金額單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)扣除項(xiàng)目總金額/清算的總建筑面積 稅稅 法法房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)“東麗家園”項(xiàng)目的可售總面積為45000m2，截至2010年8月底銷(xiāo)售面積為40500m2，取得收入40500萬(wàn)元;尚余4500m2房屋未銷(xiāo)售。計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)29013.75萬(wàn)元。2010年9月主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求該公司就“東麗家園”項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。2011年2月底，公司將剩余的4500m2房屋打包銷(xiāo)售，收取價(jià)款4320萬(wàn)元。要求： (1)計(jì)算公司打包銷(xiāo)售的4500m2房屋的單位建筑面積成本費(fèi)用。(2)計(jì)算公司打包銷(xiāo)售的4500m2房屋的土地增值稅。 稅稅 法法（1）單位建筑面積成本=29013.75/40500=0.72（萬(wàn)元）（2）扣除項(xiàng)目=0.724500=3240（