城鎮(zhèn)土地估價的基本原則

1、 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程目 錄1 總則21.1 規(guī)程制定的目的21.2 規(guī)程適用范圍21.3 從事土地估價的基本規(guī)定21.4 職業(yè)道德21.5 土地估價報告的有效期21.6 土地估價的法律依據(jù)21.7 規(guī)程解釋權(quán)32 城市土地估價基本原則和程序42.1 城市土地估價的基本原則42.2 城市土地估價的程序4、城市土地價格的影響因素63.1 城市土地價格影響因素分類63.2 一般因素63.3 區(qū)域因素63.4 個別因素6基準(zhǔn)地價評估64.1 準(zhǔn)備工作64.2 資料調(diào)查與整理74.3 基準(zhǔn)地價評估的技術(shù)路線84.4 級差收益（地租）法評估基準(zhǔn)地價82. 模型選擇方法114.5 利用土地交易資料評估基準(zhǔn)地價

2、134.6 利用土地交易資料評估路線價184.7 城市基準(zhǔn)地價的確定194.8 基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制204.9 基準(zhǔn)地價圖的繪制234.10 基準(zhǔn)地價更新245 宗地地價評估基本方法285.1 宗地估價程序285.2 收益還原法295.3 市場比較法325.4 成本逼近法385.5 剩余法405.6 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法426 各類用地宗地價格評估456.1 宗地類型456.2 居住類宗地價格評估476.3 商業(yè)金融業(yè)用地宗地價格評估486.4 工業(yè)、倉儲用地宗地價格評估496.5 交通用地宗地價格評估506.6 綜合用地宗地價格評估526.7 公共綠地價格評估527 不同土地權(quán)利的宗地價格

3、評估537.1 按宗地權(quán)利劃分土地價格評估類別：537.2 土地所有權(quán)價格評估547.3 土地使用權(quán)價格評估557.4 土地租賃權(quán)價格評估557.5 土地抵押價格評估567.6 土地地役權(quán)價格評估568 土地估價成果驗收及確認(rèn)588.1 基準(zhǔn)地價成果的驗收及確認(rèn)588.2 宗地估價成果的確認(rèn)599 名詞解釋60城市土地估價規(guī)程1 總則1.1 規(guī)程制定的目的為了規(guī)范土地估價行為，統(tǒng)一估價程序和方法，做到估價結(jié)果客觀、公正、合理，根據(jù)中華人民共和國城市規(guī)劃法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)程。1.2 規(guī)程適用范圍 本規(guī)程適用于城市規(guī)劃區(qū)范圍

4、內(nèi)建設(shè)用地的“基準(zhǔn)地價”和“宗地地價”評估。獨(dú)立工礦區(qū)、城市規(guī)劃區(qū)外的成片開發(fā)區(qū)和國家重點基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地、農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地的土地估價也適用本規(guī)程。 本規(guī)程所稱城市，是指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。1.3 從事土地估價的基本規(guī)定城市基準(zhǔn)地價評估由事業(yè)型評估單位和具有評估資格的市場中介評估機(jī)構(gòu)評估，土地估價師不得少于名。宗地地價評估由具有評估資格的市場中介機(jī)構(gòu)評估，土地估價師不得少于名。1.4 職業(yè)道德 土地估價應(yīng)講職業(yè)道德。估價人員和估價機(jī)構(gòu)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正地開展評估工作，不得作任何虛假的估價，應(yīng)為客戶保守秘密，按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。1.5 土地估價報告的有效期 土地估價報告的有效期為一年

5、。1.6 土地估價的法律依據(jù) 土地估價除應(yīng)符合本規(guī)程外，還應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定。1.7 規(guī)程解釋權(quán) 本規(guī)程由國土資源部負(fù)責(zé)解釋。2 城市土地估價基本原則和程序2.1 城市土地估價的基本原則2.1.1 土地估價應(yīng)遵循下列原則： 1合法原則； 2最高最佳使用原則； 3替代原則； 4預(yù)期收益原則； 5供需原則； 6估價時點原則； 7多方法相比較原則。2.1.2 遵循合法原則，是指估價人員和估價機(jī)構(gòu)在土地評估中，應(yīng)遵循相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定，所評估的對象應(yīng)以合法使用和合法處分為前提。2.1.3 遵循最高最佳使用原則，是指土地評估應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。 基準(zhǔn)地價評估以估價對象

6、的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。 企業(yè)改制、資產(chǎn)清算、地稅征收、公益用地中地價評估以估價對象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。 估價人員應(yīng)對土地的現(xiàn)狀用途和未來用途是否是最高最佳使用作出判斷，并在估價報告中說明。2.1.4 遵循替代原則，是指土地評估應(yīng)以同類地區(qū)類似土地在同等利用條件下的價格為基準(zhǔn)。估價結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價格。2.1.5 遵循預(yù)期收益原則，是指土地評估應(yīng)以估價對象在正常利用下的未來客觀有效的預(yù)期收益為基準(zhǔn)。2.1.6 遵循供需原則，是指土地評估要充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。2.1.7 遵循估價時點原則，是指估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值

7、。2.1.8 遵循多方法相比較原則，是指土地評估應(yīng)以多種方法評估同一估價對象，相互比較，取得客觀估價結(jié)果。2.2 城市土地估價的程序2.2.1 城市土地估價應(yīng)按下列程序進(jìn)行： 1. 確定估價基本事項； 2. 編制估價工作計劃； 3. 實地確認(rèn)估價對象； 4. 搜集估價所需資料； 5. 選定估價方法計算； 6. 確定估價結(jié)果； 7. 提交估價報告。2.2.2 確定估價基本事項，是指確定估價對象、估價目的、估價時點等基本事項。 確定估價對象包括確定估價對象的位置、用途、面積、權(quán)屬文件和估價權(quán)利性質(zhì)等；確定估價目的應(yīng)根據(jù)委托方的要求而定；確定估價時點應(yīng)根據(jù)估價目的和委托方要求而定，采用公歷表示，精確

8、到日。2.2.3 編制估價工作計劃，是指在確定估價基本事項的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價項目進(jìn)行初步分析，編制估價工作計劃。 估價工作計劃主要應(yīng)包括以下幾項： 1. 估價擬采用的技術(shù)步驟； 2. 估價擬采用的技術(shù)路線和估價方法； 3. 需要調(diào)查的資料及取得途徑； 4. 預(yù)計所需的時間、人力和經(jīng)費(fèi)。2.2.4 實地確認(rèn)估價對象，是指估價人員必須親自到估價對象現(xiàn)場，實地勘查核實估價對象的位置、四至、面積、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)屬界限、周圍環(huán)境、道路狀況等，并對估價對象及周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。2.2.5 估價機(jī)構(gòu)和估價人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價所需資料，并進(jìn)行核實、分析和整理。 估價所需資料主要應(yīng)包括下列方面： 1. 估

9、價對象相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的申請、批件及合同等； 2. 對土地價格有普遍影響的資料； 3. 對估價對象所在地區(qū)的土地價格有影響的資料； 4. 相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實例資料； 5. 確定土地估價參數(shù)的相關(guān)資料； 6. 反映估價對象權(quán)屬及狀況的資料。2.2.6 根據(jù)估價目的及估價對象的具體情況，選擇土地評估的基本方法或其它具體評估方法進(jìn)行評估，計算地價。具體評估方法是在基本方法上根據(jù)對象的特殊性衍生出來的符合估價基本原理的方法。2.2.7 估價人員在確定對象價格后，應(yīng)按估價報告格式的要求撰寫估價報告書。按照評估項目委托合同，估價機(jī)構(gòu)向委托人提交估價報告。土地估價報告需經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋毓芾頇C(jī)關(guān)確認(rèn)后才能送交

10、委托人。股份制改造上市企業(yè)的土地資產(chǎn)評估報告需按規(guī)定報省土地管理機(jī)關(guān)或國土資源部確認(rèn)。、城市土地價格的影響因素3.1 城市土地價格影響因素分類 城市土地價格的影響因素主要有以下三大類： 1. 一般因素； 2. 區(qū)域因素； 3. 個別因素。3.2 一般因素一般因素是指影響城市地價總體水平的社會、經(jīng)濟(jì)、政策和自然因素等，內(nèi)容包括人口、行政區(qū)劃、城市發(fā)展過程、地理位置、自然條件、社會經(jīng)濟(jì)狀況、土地利用規(guī)劃及計劃、社會及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等。3.3 區(qū)域因素區(qū)域因素是指影響城市內(nèi)部區(qū)域之間地價水平的城市繁華程度及區(qū)域在城市中的位置交通條件、公共及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。3.

11、4 個別因素個別因素是指與宗地直接有關(guān)的自然條件、市政設(shè)施條件、宗地面積、形狀、長度、寬度、地質(zhì)條件、使用限制和宗地位置等。 地價影響因素復(fù)雜，且各宗地價格的影響因素不同。估價人員一定要仔細(xì)調(diào)查，具體分析，不可千篇一律?；鶞?zhǔn)地價評估4.1 準(zhǔn)備工作 準(zhǔn)備工作主要有編寫基準(zhǔn)地價評估任務(wù)書、制定基準(zhǔn)地價調(diào)查表和工作表、準(zhǔn)備工作底圖等。 基準(zhǔn)地價評估任務(wù)書的內(nèi)容包括：城市基本情況、基準(zhǔn)地價評估工作的領(lǐng)導(dǎo)與組織、估價時間安排和經(jīng)費(fèi)預(yù)算、估價成果及技術(shù)方案等。 基準(zhǔn)地價評估的表格應(yīng)根據(jù)各的實際需要來制定。一些基本表格見附錄A。 基準(zhǔn)地價工作底圖為： 大城市 1:100001:20000 中等城市 1:5

12、0001:10000 小城市以下 1:10001:5000 按路線價評估基準(zhǔn)地價的區(qū)域,局部商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價圖可采用更大比例尺圖件。4.2 資料調(diào)查與整理4.2.1 資料調(diào)查的一般要求 1. 調(diào)查、收集到有關(guān)的地價資料要按實地位置標(biāo)注到估價工作底圖上； 2. 調(diào)查以土地級或均質(zhì)地域為單位進(jìn)行； 3. 樣本抽樣采用分類不等比抽樣調(diào)查； 4. 樣本要有代表性； 5. 樣本分布要均勻； 6. 調(diào)查樣本數(shù)為每級別內(nèi)相同土地利用性質(zhì)宗地數(shù)的五分之一至五十分之一，一般房地出租買賣的調(diào)查樣本至少應(yīng)占其總量的，每級樣本總數(shù)不少于30個； 7. 所選樣本應(yīng)能同時獲得地價或利用效益和相對應(yīng)的土地條件資料； 8.

13、 出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、聯(lián)營、聯(lián)建等地價和企業(yè)單位土地利用效益資料以元為單位，準(zhǔn)確到小數(shù)點后一位； 9. 調(diào)查資料必須填入相應(yīng)的調(diào)表格。4.2.2 資料調(diào)查的內(nèi)容 1. 土地定級成果資料：包括土地級別圖、土地定級工作和技術(shù)報告、其它能用于土地估價的定級成果及資料； 2. 土地利用效益資料：包括不同行業(yè)資金利潤率標(biāo)準(zhǔn)、同一行業(yè)不同規(guī)模的資金利用效益資料、不同行業(yè)不同規(guī)模的企業(yè)勞動力標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益資料、單位或企業(yè)土地利用效益資料； 3. 地租、地價資料：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股等資料，房屋買賣、出租資料，土地征用及房屋折遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)資料，房屋造價、重置價等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及土地開發(fā)費(fèi)用資料等；

14、 4. 影響地價的因素資料； 5. 其它資料：歷史地價資料、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及利息率利潤率資料、有關(guān)經(jīng)濟(jì)指數(shù)及建筑材料價格上漲指數(shù)、土地開發(fā)與經(jīng)營的政策法規(guī)、條例、規(guī)定等、有關(guān)土地房屋的稅收種類、生產(chǎn)率、城市規(guī)劃等有關(guān)資料。4.2.3 樣本資料的整理 1. 樣本剔除。 逐表審查調(diào)查資料，將缺主要項目、填報數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常性況的樣本剔除。 2. 樣本資料歸類 將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級別或均質(zhì)地域、土地用途、企業(yè)用地效益、地價的交易方式和地價計算方法進(jìn)行歸類。當(dāng)樣本數(shù)量少于規(guī)定要求時應(yīng)進(jìn)行樣本的補(bǔ)充調(diào)查。4.3 基準(zhǔn)地價評估的技術(shù)路線4.3.1 以土地定級為基礎(chǔ)，土地收益（地

15、租）為依據(jù)，市場交易資料為參考評估基準(zhǔn)地價。該技術(shù)路線主要用于土地市場不發(fā)達(dá)，土地交易案例不多的城市。4.3.2 用土地條件劃分均質(zhì)地域（或以土地定級為基礎(chǔ)），用市場交易價格等資料評估基準(zhǔn)地價。該技術(shù)路線主要用于土地市場發(fā)達(dá)，土地交易案例多的城市，是今后基準(zhǔn)地價評估的主要技術(shù)路線。4.3.3 用土地條件劃分均質(zhì)地域，用市場交易價格等資料評估路線價。該技術(shù)路線主要用于土地市場發(fā)達(dá)城市的部分商業(yè)用地的評估。4.4 級差收益（地租）法評估基準(zhǔn)地價4.4.1 土地級別的確定根據(jù)城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程的要求，確定土地的級別。4.4.2 樣本數(shù)據(jù)處理4.4.2.1 土地利用類型的劃分 土地利用類型的劃分按利用現(xiàn)

16、狀劃分。在分用途全域覆蓋性評估基準(zhǔn)地價時，也以土地的現(xiàn)狀開發(fā)程度和現(xiàn)狀利用程度為依據(jù)，適當(dāng)考慮土地利用規(guī)劃。土地利用類型分為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地三大類，在一些土地利用分異較明顯的大城市和特大城市，可將商業(yè)用地又分為金融、賓館、辦公和普通商業(yè)等用地，住宅用地也可再分為一級住宅、二級住宅和三級住宅用地等類型。4.4.2.2 單元土地質(zhì)量指數(shù)計算 根據(jù)土地級別內(nèi)單元總分值進(jìn)行級差收益測算時，單元土地質(zhì)量指數(shù)按下式計算： fi Xin = n 式中：Xin ：某單元土地質(zhì)量指數(shù)； fi ：某單元總分值； n ：土地級別數(shù)4.4.2.3 行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)的計算 分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中某種行業(yè)

17、或類別的資本為標(biāo)準(zhǔn)，按下式計算各行業(yè)或類別的資本效益折算系數(shù)： Crm Kci = Cr式中： Kci ：某用地類型中的某行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù) Crm ：該用地類型中某一行業(yè)或類別全市平均資金利潤率 Cr ：該用地類型中標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)或類別全市平均資金利潤率4.4.2.4 規(guī)模資本效益折算系數(shù)的計算 分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中當(dāng)?shù)匦袠I(yè)最佳企業(yè)規(guī)?；蚣夹g(shù)水平下的資本為標(biāo)準(zhǔn)，按下式計算規(guī)模資本效益折算系數(shù)： Crn cs = Cmax 式中：cs ：某一行業(yè)或類別某一規(guī)模下的資本效益折算系數(shù) Crn ：該行業(yè)或類別某一規(guī)模下的全市平均資金利潤率 Cmax ：該行業(yè)或類別最佳規(guī)模下的全市平均資金利潤率

18、4.4.2.5 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額的計算 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額按下式計算： Cs =Ce×Kci ×Kcs 式中：Cs：企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額 Ce ：企業(yè)實際使用的資本額 Kci 、Kcs同前。4.4.2.6 合理工資量的計算按當(dāng)?shù)馗餍袠I(yè)不同技術(shù)水平下勞動力的定員標(biāo)準(zhǔn)，用下式計算合理的工資支出標(biāo)準(zhǔn)： LPs Lcs = Lce × LPe 式中：Lcs ：某企業(yè)在標(biāo)準(zhǔn)定員情況下應(yīng)支出的工資額 Lce ：該企業(yè)實際支出的工資額 LPs ：某一技術(shù)水平下同等規(guī)模的企業(yè)應(yīng)有勞動力標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)量 LPe ：企業(yè)實際占有的勞動力數(shù)量4.4.2.7 企業(yè)效益資料的整理 將收集到的企業(yè)效益資料，按

19、標(biāo)準(zhǔn)化公式計算整理。4.4.3 指標(biāo)選擇與樣本數(shù)據(jù)歸類4.4.3.1 級差收益測算指標(biāo)的選擇級差收益測算選擇的指標(biāo)主要有單位土地面積的凈收益、單位土地面積標(biāo)準(zhǔn)資金占有量、單位土地面積合理工資占有量、企業(yè)所在土地的級別或單元總分值。4.4.3.2 樣本數(shù)據(jù)歸類 以土地級別為單位，分別以不同土地利用類型進(jìn)行數(shù)據(jù)歸類，可以細(xì)分的土地類型還可按細(xì)類歸類。4.4.3.3 樣本數(shù)據(jù)檢驗 數(shù)據(jù)檢驗以土地級別或均質(zhì)區(qū)域為單位，分土地利用類型進(jìn)行抽樣樣本的總體和方差檢驗。 用卡方檢驗法、秩和檢驗法分別對已知數(shù)據(jù)總體分布類型和未知數(shù)據(jù)分布類型的樣本進(jìn)行總體一致性檢驗。 用 t 檢驗法和均值方差法分別對樣本總體為正

20、態(tài)和非正態(tài)分布的進(jìn)行異常值剔除。 當(dāng)檢驗后的數(shù)據(jù)不能滿足模型建立的需要時，應(yīng)增加抽樣數(shù)據(jù)，按以上方式重新進(jìn)行數(shù)據(jù)歸類。4.4.4 模型選擇與系數(shù)估計4.4.4.1 模型選擇 1. 常用于級差收益（地租）測算的模型有： A、 Yn=A(1+r)X1n 或 Yn=A(1+r)aX1n 其中： Yn ：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值； A：常數(shù)； r ：利潤級差系數(shù)； X1n ：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)； ：待定系數(shù)。 土地質(zhì)量從優(yōu)到劣按等級系數(shù)，n排列，土地級別指數(shù)取值為n,2，。、 Yn = b0 + b1X1n+ b2 X2+ b3X3 式中：Yn ：第n級土地樣本每平方米土地

21、的利潤值； X1n ：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)； X2 ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量； X ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量； b0 ：常數(shù)，大于零； b 、b 、b ：分別為土地、資本、勞動力的回歸系數(shù)。 C 、 Yn=A(1+r)X1n X2b2 X3b3 式中：Yn ：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值； A：常數(shù)； r ：利潤級差系數(shù)； X1n ：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)； X2 ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量； X ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量； b 、b ：分別為資本、勞動力的回歸系數(shù)。 D、 Yn = F(X1n)+ b2X2+ b3X3+V 式中：Yn

22、 ：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值； X1n ：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)； F(X1n)：自變量X1n 的未知函數(shù)，為土地帶給企業(yè)的利潤； X2 ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量； X：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量； b 、b ：分別為資本、勞動力的回歸系數(shù)； ：誤差項。 2. 模型選擇方法 根據(jù)數(shù)據(jù)資料條件，用以下方法進(jìn)行模型選擇：方法一：在已知線性模型的前提下，用被解釋變量與解釋變量的二維散點圖來初步確定模型的數(shù)學(xué)形式。方法二：將樣本數(shù)據(jù)依次代入可能的數(shù)學(xué)模型中，得到不同樣本的回歸模型，同時對各樣本模型進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計和計量檢驗，按檢驗結(jié)果，選定測算模型。4.4.4.2 系數(shù)估

23、計1. 模型確定根據(jù)4.4.4.1條中提供的模型、模型選擇方法和樣本數(shù)據(jù)條件，確定收益測算模型，測定各因素系數(shù)值。2. 系數(shù)估計將樣本資料代入數(shù)學(xué)模型，求出各因素系數(shù)的估計值。其計算方法一般用最小二乘法求解因素系數(shù)估計值，工作步驟為：1. 線性變換，將各種非線性模型變換成線性模型； 2. 構(gòu)造擬合誤差的平方和； 3. 導(dǎo)出正規(guī)方程組； 4. 求解正規(guī)方程組； 5. 確定因素系數(shù)估計值。4.4.4.3 因素系數(shù)估計值的可靠性檢驗 1. 經(jīng)濟(jì)意義檢驗 一般從符號和值域兩個方面檢驗。符號檢驗主要是根據(jù)模型中變量設(shè)計所要達(dá)到的條件進(jìn)行檢驗；值域檢驗是根據(jù)現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)條件加以具體限定。 2. 統(tǒng)計檢驗通過回

24、歸系數(shù)bj的統(tǒng)計顯著性檢驗，判斷因素Xi對凈收益Y的影響程度。通過回歸系數(shù)的總體顯著性檢驗，判斷因素在總體上對凈收益的影響程度。 通過模型的擬合優(yōu)度檢驗，判斷建立的模型與樣本數(shù)據(jù)的擬合程度。 3. 計量經(jīng)濟(jì)檢驗 通過異方差性檢驗和多重共線性檢驗，判斷統(tǒng)計檢驗的有效性。4.4.5 土地收益計算 將樣本數(shù)據(jù)代入確定的數(shù)學(xué)模型中，得到每一級土地上不同行業(yè)的土地收益值，各模型土地收益為： 模型 Ini =A(1+r)X1n B模型 Ini =Yni (b0 +b2X2+b3X3) Yni C模型 Ini = (X2b2 *X3b3) D模型 Ini =Yni-(b2X2+b3X3+V) 式中：Ini

25、：第n 級土地上樣本單位面積的土地收益； Yni： 第n 級土地上樣本單位面積的利潤； A、Xln、r、b0、b2、b3、X2、X3、V含義同中各模型。 某一級土地收益的平均值按下式計算： 式中：In ：第n 級土地上不同行業(yè)土地的平均收益； ：第n 級土地上的樣本量。4.4.6 基準(zhǔn)地價計算4.4.6.1 土地還原利率的確定土地還原利率確定方法見5.2.5條中第二款。4.4.6.2 基準(zhǔn)地價計算將土地收益視同經(jīng)營者交付地租的能力，按下式估計每一級土地不同用途的基準(zhǔn)地價： In P1b = rd 式中：P1b：某一用途土地在某一土地級上的基準(zhǔn)地價； In ：某一用途土地在某一土地級上單位面積的

26、平均收益； rd ：土地還原利率 根據(jù)計算結(jié)果，確定用級差收益（地租）測算的每級土地上商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型的基準(zhǔn)地價。對離散度較大的測算結(jié)果，要在級別基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上，確定用級差收益測算的不同區(qū)域、地段的基準(zhǔn)地價。每一級土地上，將商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型的最高基準(zhǔn)地價作為用級差收益測算的該級土地的基準(zhǔn)地價，根據(jù)需要可用確定級別綜合基準(zhǔn)地價的方法確定區(qū)域或區(qū)段的綜合基準(zhǔn)地價。按測算結(jié)果，編制各級各類土地的基準(zhǔn)地價表。4.5 利用土地交易資料評估基準(zhǔn)地價4.5.1 各類用途土地級別或土地均質(zhì)區(qū)域的確定4.5.1.1 以已劃定的土地級別作為基準(zhǔn)地價的測算區(qū)域。如果城市土地級別較大，而同

27、類用地的地租地價在同一級別的變化幅度較大時，就要細(xì)分土地級別或區(qū)域。4.5.1.2 在沒有進(jìn)行土地定級的城市，可按城市土地條件相似和樣點地價相近劃分均質(zhì)地域，作為基準(zhǔn)地價測算區(qū)域。其一般程序為：選擇劃分區(qū)域的因素，確定因素劃分區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)查資料和圖件，初步劃分區(qū)域，實地校核調(diào)整和區(qū)域邊界的確定。4.5.1.3 均質(zhì)地域中樣本數(shù)量較少，不能滿足模型推斷的樣本需要量時，可通過均質(zhì)地域同一性判別，進(jìn)行適當(dāng)歸并。4.5.2 樣點地價的整理交易地價資料即樣點地價資料的整理包括一些樣點宗地地價的評估和樣點地價的修正。宗地地價評估方法見5、6、7。在樣點地價的整理中，關(guān)鍵是各參數(shù)的確定。估價人員一定要從實

28、際出發(fā)，調(diào)查研究，積累有效數(shù)據(jù)，確定不同時期不同地區(qū)的估價參數(shù)。4.5.2.1 土地聯(lián)營入股資料 根據(jù)合同內(nèi)容或雙方的實際經(jīng)營情況，按土地的年收益或入股比例，分別計算地價。 1. 用土地入股取得的年收益，按下式計算地價： Plg 1 Pls=（）× s rd 式中：Pls聯(lián)營土地單位面積地價 Plg土地股每年分享的利潤或股息 s聯(lián)營土地面積 rd土地還原利率 2. 用合同規(guī)定的資本投入情況和分成比例，按下式計算地價： re 1 Pls=Cg×（）× rc s 式中：Pls聯(lián)營土地單位面積地價 Cg出資方的資本總量 re出地方利潤分成量 rc出資方利潤分成量 s聯(lián)營

29、土地面積4.5.2.2 以地?fù)Q房資料 用出地方取得房地產(chǎn)的市場價格作為讓出土地的總地價，按下式計算地價： Stb×Pbs Pls= s 式中：Pls宗地單位面積地價 Stb轉(zhuǎn)讓土地方獲得的建筑面積 Pbs單位建筑面積的平均售價 讓出的土地面積4.5.2.3 聯(lián)建分成資料 聯(lián)建分成的土地不直接進(jìn)入市場，估價中不計算土地資本的利息，也不計算投資資本的利潤，則地價計算公式為： （Pbm+T）×Slb （Pbm+T）×Slb×Rv Pls= = Scl Scb 式中：Pls聯(lián)建房中單位土地面積的地價 Pbm房屋單位建筑面積造價 T房屋單位建筑面積交納的稅費(fèi) Sl

30、b出地方分成建筑面積 Scl出資方建筑物分?jǐn)偟耐恋孛娣e Rv容積率 Scb出資方分成建筑面積4.5.2.4 樣點地價的年期修正 不同年期的樣點地價資料只有進(jìn)行基準(zhǔn)地價年期（一般以法定最高出讓年期為基準(zhǔn)地價年期）修正，才能用于基準(zhǔn)地價評估。 1. 有限年期使用權(quán)地價修正到基準(zhǔn)地價年期：計算公式為： 1（1/（1+rd）m） Pm=Pml× 1（1/（1+rd）m1）式中：Pm基準(zhǔn)地價年期的土地使用權(quán)價格 m1樣點地價的實際年期 Pm1樣點地價 m基準(zhǔn)地價年期 rd土地還原利率 2. 所有權(quán)地價修正到基準(zhǔn)地價年期： 計算公式為： Pm=P×1（1/（1+rd）m）式中：P為土地

31、所有權(quán)價格，Pm、rd、m含義同上。4.5.2.5 樣點地價的交易時間修正 不同交易時間的樣點地價，只有修正到基準(zhǔn)地價評估基準(zhǔn)日時地價，才能用于基準(zhǔn)地價評估。時間修正系數(shù)的確定以年為單位，區(qū)別不同土地用途，計算地價年度之間的平均上漲或下降幅度。在建立地價指數(shù)系統(tǒng)的城市，可用地價指數(shù)計算。計算公式為： Pis Kij= Pij式中：Kij某類土地用途第j年數(shù)據(jù)修正到基準(zhǔn)地價評估年的系數(shù) Pis某類土地用途基準(zhǔn)地價評估年土地交易平均價（或地價指數(shù)） Pij某類土地用途第j年土地交易平均價（或地價指數(shù)）對不同年份發(fā)生的交易宗地地價，地價修正到評估年份的計算公式為： Pls=Kij×Pji式

32、中：Pls修正到評估時間的宗地價格 Pji第j年，第i類宗地的實際成交地價4.5.2.6 樣點地價的容積率修正不同容積率下的樣點地價，只有修正到基準(zhǔn)地價評估所設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)容積率下地價，才能用于基準(zhǔn)地價評估。首先編制容積率修正系數(shù)表： Pis Kr= Pi式中：Kr容積率修正系數(shù) Pis某一區(qū)域某一用途基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)容積率下單位面積平均地價 Pi某一區(qū)域某一用途在某一容積率時單位面積的平均地價對不同容積率情況下發(fā)生的交易地價，按下式將地價修正到標(biāo)準(zhǔn)容積率的價格： Pls=Kr×Pli式中：Pls修正到標(biāo)準(zhǔn)容積率時的宗地地價 Pli某一容積率下的宗地交易價格 Kr同前4.5.2.7 樣點地價

33、的其它修正 根據(jù)交易地價資料情況，還可以進(jìn)行如下修正： 1. 交易情況修正：把交易情況不正常的樣點地價，修正到在公開、公平的正常市場情況下交易地價。協(xié)議出讓地價、暗箱操作地價、急買急賣地價等均屬不正常交易地價。 2. 地價樓層分配修正：樣點資料若為大廈某層之建筑售價，需根據(jù)地價樓層分配關(guān)系求出其基地價。 3. 基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修正：在不同基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的樣點地價，一定修正到基準(zhǔn)地價評估所設(shè)定的基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的標(biāo)準(zhǔn)地價。 4. 同一用途中不同用地細(xì)類修正：商業(yè)用地中大商廈、金融大廈等與臨街小店鋪的地價，住宅用地中高檔住宅與低檔住宅的地價，在沒有按細(xì)類評估基準(zhǔn)地價時，要作用地細(xì)類的修正。

34、等等。4.5.2.8 樣點地價圖的繪制 在有條件的城市，要在工作底圖上繪制樣點地價圖。 1. 按商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同用途分別作地價樣點資料分布圖； 2. 土地級別界線和均質(zhì)地域界線要反映在圖上； 3. 直接在圖上表示地價，地價資料多時，采用分級圖表示地價點標(biāo)準(zhǔn)。4.5.3 樣點數(shù)據(jù)檢驗和處理4.5.3.1 樣點數(shù)據(jù)檢驗 1. 同一土地級或均質(zhì)地域中，同一交易方式的樣本地價要通過樣本同一性檢驗。同一均質(zhì)地域中樣本數(shù)量不能滿足總體檢驗的需要時 ，需對均質(zhì)地域進(jìn)行差別判別歸類，按類進(jìn)行樣本總體同一性檢驗。 2. 同一均質(zhì)地域中，不同交易方式計算的樣本地價，也要通過樣本總體同一性的檢驗。 3. 樣本

35、總體檢驗規(guī)定參見4.4.3.3條中有關(guān)規(guī)定。4.5.3.2 樣點數(shù)據(jù)處理 1. 城市中商業(yè)中心區(qū)的地價最高區(qū)段，應(yīng)單獨(dú)表示。 2. 相同用途的樣點地價，在確定方差檢驗精度后，精度以外的數(shù)據(jù)作為異常數(shù)據(jù)剔除。方差檢驗規(guī)定參見4.4.3.3條中有關(guān)規(guī)定。 3. 同一級別、均質(zhì)地域中，不同交易方式下估算的樣點地價，當(dāng)總體不一致時，以最有代表性，樣點數(shù)量多的作為基準(zhǔn)地價評估的基礎(chǔ)資料。4.5.3.3 數(shù)據(jù)整理 將經(jīng)過修正及樣本數(shù)據(jù)處理以后的樣點，按土地級、土地均質(zhì)區(qū)域、土地用途和資料交易方式順序進(jìn)行整理，并填表。4.5.4 利用樣點地價評估區(qū)域或級別基準(zhǔn)地價4.5.4.1 用樣點地價評估區(qū)域或級別的基

36、準(zhǔn)地價1. 有樣點區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價評估 A. 樣本數(shù)量的確定。按數(shù)理統(tǒng)計要求，合格樣本量最少應(yīng)為影響因素數(shù)的倍。 B. 模型選擇及基準(zhǔn)地價計算。在有樣點區(qū)域或級別內(nèi)，可利用不同用途交易樣點地價的平均值作為該區(qū)域的基準(zhǔn)地價。一般選擇下式計算區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價： 或 式中： Pla：某均質(zhì)地域或級別內(nèi)的分用途單位面積基準(zhǔn)地價； Pli ：某均質(zhì)地域或級別內(nèi)各用途各有效樣點的單位面積地價或眾數(shù)樣點單位面積地價； M：均質(zhì)區(qū)域或級別內(nèi)可利用的有效地價樣點數(shù)； SI：樣點宗地面積。 2. 沒有交易價資料或交易價格資料較少區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價評估沒有交易資料的區(qū)域或級別，基準(zhǔn)地價評估采用比較法、比例

37、系數(shù)法或系數(shù)修正法進(jìn)行。評估程序為： A. 對已評估出基準(zhǔn)地價的區(qū)域或級別，建立地價與影響價格的土地條件對照表； B. 將沒有交易資料或數(shù)量不足的區(qū)域或級別，進(jìn)行土地條件調(diào)查和量化； C. 比較待估價區(qū)域或級別同有地價區(qū)域或級別的接近程度，估算其基準(zhǔn)地價； D. 因素差異大的區(qū)域，在比較基礎(chǔ)上，采用系數(shù)修訂法估算區(qū)域基準(zhǔn)地價； E. 通過確定各種用途基準(zhǔn)地價在不同區(qū)域或級別內(nèi)的比例關(guān)系，估算出其它用途的基準(zhǔn)地價。4.5.4.2 建立樣點地價和土地級別模型，評估級別基準(zhǔn)地價 A. 模型選擇：在土地定級的基礎(chǔ)上，通過建立樣點地價與土地級別之間的數(shù)學(xué)關(guān)系模型，求出各用途各級別的地價級差系數(shù)，再用地價

38、級差系數(shù)等參數(shù)來計算級別基準(zhǔn)地價。數(shù)學(xué)模型為： Yn=A(1+r)Xn 或 Yn=A(1+r)aXn 其中： Yn ：第n級土地交易樣點地價（求基準(zhǔn)地價時是級別基準(zhǔn)地價）； A：常數(shù)； r ：地價級差系數(shù)； Xn ：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù) ：待定系數(shù)。 在特殊情況下，要做地價與土地級別二維關(guān)系圖，確定測算模型。B. 系數(shù)估計：將收集到的不同用途的地價資料，按用途將通過檢驗的地價資料代入模型中，估計參數(shù)值和r。估算出和r后，要進(jìn)行系數(shù)可靠性檢驗，檢驗要求按4.4.4.3條中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。C. 基準(zhǔn)地價評估：將估計值、r和有關(guān)參數(shù)代入，得到各級土地的基準(zhǔn)地價或各單元分值的估計地價。

39、地此基礎(chǔ)上，根據(jù)地價的離散程度，確定區(qū)域基準(zhǔn)地價。4.5.4.3 用地細(xì)類基準(zhǔn)地價的估算 根據(jù)市場交易地價資料，按商業(yè)、住宅、工業(yè)用地中的用地細(xì)類再作分析，如商業(yè)用地中又可分金融細(xì)類、賓館辦公細(xì)類、商場細(xì)類和零售商店等細(xì)類，住宅中又可分一級住宅、二級住宅和三級住宅等細(xì)類，根據(jù)地價在細(xì)類中的變化，估算各用地類中細(xì)類的基準(zhǔn)地價。4.6 利用土地交易資料評估路線價4.6.1 路線價的評估范圍 路線價主要用于繁華商業(yè)區(qū)段的價格評估。4.6.2 商業(yè)用地路線價區(qū)段的劃分4.6.2.1 地價區(qū)段劃分標(biāo)準(zhǔn)： 1. 商業(yè)用地區(qū)位條件、交通條件、人流量多少、位置相似的地塊劃歸同一區(qū)段； 2. 商服繁華程度基本相

40、同的地塊劃歸同一個地價區(qū)段4.6.2.2 區(qū)段劃分方法： 1. 以道路、溝渠或其他明顯地物為界限； 2. 在確定有路線價標(biāo)準(zhǔn)的地價區(qū)段，以里地線為界線。里地線采用臨街宗地眾數(shù)進(jìn)深代替。4.6.3 樣點地價的整理 與4.5.2條中有關(guān)規(guī)定相同。4.6.4 樣點地價的數(shù)據(jù)檢驗 與4.5.3條中有關(guān)規(guī)定相同。4.6.5 評估區(qū)段地價4.6.5.1 有樣點區(qū)段路線價的評估 以市場交易地價資料為基礎(chǔ)，求取各區(qū)段的平均價為區(qū)段地價。方法有三種： 1. 取中位數(shù)。 2. 取眾數(shù)。 3. 取算術(shù)平均數(shù)。4.6.5.2 無樣點地價或樣點地價較少的區(qū)段路線價評估 沒有交易資料的區(qū)段路線價評估，采用比較法、系數(shù)修正

41、法進(jìn)行。見4.5.4.1中第二款。4.6.6 劃分地價等級 把區(qū)段地價按地價高低排列，并描繪在數(shù)軸散點圖或頻率直方圖上，密集區(qū)域即為一個地價等級。4.7 城市基準(zhǔn)地價的確定4.7.1 基準(zhǔn)地價確定的原則 1. 以實際數(shù)據(jù)測算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較、修正的結(jié)果為輔。 2. 地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)的以市場交易資料測算結(jié)果為準(zhǔn)，級差收益測算結(jié)果驗證。 3. 地產(chǎn)市場不發(fā)達(dá)的以級差收益測算結(jié)果為準(zhǔn)，市場交易資料測算結(jié)果驗證。 4. 體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策。4.7.2 基準(zhǔn)地價的確定 以一種方法測算城市基準(zhǔn)地價的，用該種方法確定的級別商業(yè)、住宅、工業(yè)用途的基準(zhǔn)地價為城市基準(zhǔn)地價。 以兩種以上方法測算城市分用途基準(zhǔn)地價的，應(yīng)

42、以級別或區(qū)域為單位，用不同方法的測算結(jié)果，根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌鰻顩r和地價水平，確定級別或區(qū)域中各用途的基準(zhǔn)地價。 以兩種以上方法測算城市基準(zhǔn)地價的，根據(jù)不同方法的評估結(jié)果、土地市場狀況等，以其中最符合市場行情的一種方法的結(jié)果為標(biāo)準(zhǔn)，用其它方法的結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)修正，確定各用途的基準(zhǔn)地價。 根據(jù)城市土地利用特點，在一些大城市，如果其土地分異較明顯，則可按商業(yè)、住宅、工業(yè)用途中的用地細(xì)類再作分析，估算各用地類的基準(zhǔn)地價。4.8 基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制 4.8.1 基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表是采用替代原理，建立基準(zhǔn)地價、宗地地價及其影響因素之間的相關(guān)關(guān)系，編制出基準(zhǔn)地價在不同因素條件下修正為宗地地價的系數(shù)體系。以

43、便能在宗地條件調(diào)查的基礎(chǔ)上，按對應(yīng)的修正系數(shù)，快速、高效、及時地評估出宗地地價。它分為級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表和路線價修正系數(shù)表兩種。4.8.2 級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制 級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制，有用土地利用效益（地租）資料和市場交易地價資料兩種方法。 如果基準(zhǔn)地價成果在商業(yè)、住宅和工業(yè)三大土地利用類型下有細(xì)化地類的基準(zhǔn)價格，則盡可能編制細(xì)化地類的基準(zhǔn)地價系數(shù)修正表。如果其基準(zhǔn)地價成果只有商業(yè)、住宅和工業(yè)三大地類，則基準(zhǔn)地價修正體系一定要反映土地利用的復(fù)雜性。關(guān)鍵是準(zhǔn)確地把握各用地類型的地價影響因素和影響權(quán)重。4.8.2.1 用土地利用效益（地租）資料編制基準(zhǔn)地價修正

44、系數(shù)表 1.確定級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價按4.7條的評估結(jié)果，確定級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價。 2. 宗地地價影響因素的選擇 (1) 商業(yè)用地的影響因素 A. 商業(yè)繁華度。主要指商業(yè)區(qū)級別、商業(yè)服務(wù)業(yè)店鋪總數(shù)。 B. 交通便捷度。主要指商業(yè)用地與公交、道路等城市交通系統(tǒng)連接的便利程度。 C. 基礎(chǔ)設(shè)施完善度。主要指商業(yè)區(qū)各項市政基礎(chǔ)設(shè)施的利用程度和質(zhì)量高低。 D. 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。主要指商業(yè)區(qū)的人口密度、收入水平、社會治安等人文環(huán)境和污染、綠化及自然災(zāi)害等自然環(huán)境。 E. 規(guī)劃限制。主要指城市規(guī)劃對商業(yè)區(qū)土地利用的要求。 F. 宗地條件。主要有宗地位置、形狀、地質(zhì)、面積、利用方向（細(xì)類）和利用強(qiáng)度等。 G.

45、 其他因素。 (2) 住宅用地的影響因素A. 住宅區(qū)的位置。包括距商業(yè)服務(wù)中心和城市中心的距離、所處的土地級及級中區(qū)位、商業(yè)服務(wù)業(yè)對各類型住宅區(qū)的影響程度等。B. 基礎(chǔ)設(shè)施完善度。主要指直接用于為居住服務(wù)的各項市政基礎(chǔ)設(shè)施的利用程度和質(zhì)量高低。 C. 交通便捷度。主要指生活和工作的交通方便程度。 D. 公用設(shè)施完備度。主要指為住宅區(qū)域服務(wù)的公用設(shè)施完善程度，包括學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、郵電所等配置狀況。 E. 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。主要指住宅區(qū)內(nèi)居民的就業(yè)結(jié)構(gòu)、受教育程度、居住條件、治安等人文環(huán)境和污染、綠化程度、自然災(zāi)害等自然環(huán)境。 F. 規(guī)劃限制。主要指城市規(guī)劃對住宅區(qū)土地利用的要求。 G. 宗地條

46、件。主要有宗地形狀、地質(zhì)、面積、利用方向（細(xì)類）和利用強(qiáng)度等。 H. 其他因素。 (3) 工業(yè)用地的影響因素 A. 交通便捷度。 B. 基礎(chǔ)設(shè)施完善度。 C. 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。 D. 產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。 E. 規(guī)劃限制。 F. 宗地條件。 G. 其他因素。 (4) 各因素影響地價程度的確定 采用特爾斐法、層次分析法等，按各因素對地價的影響程度，確定各因素的權(quán)重值。 3. 各因素影響地價修正幅度的計算 (1) 修正幅度值的計算 以級別或區(qū)域為單位，調(diào)查各級別或區(qū)域中正常土地收益的上限、下限值等，分別以土地收益值同基準(zhǔn)地價折算的年土地收益值相減，得到上調(diào)或下調(diào)的最高值。 上調(diào)幅度的計算公式為： Inh

47、-Ilb * 100% Ilb 下調(diào)幅度的計算公式為： Ilb - Inl 2 * 100% Ilb 式中：F1-基準(zhǔn)地價上調(diào)最大幅度 F2-基準(zhǔn)地價下調(diào)最大幅度 Ilb-基準(zhǔn)地價折算的年收益 Inb-級別或區(qū)域正常土地收益的最高值 Inl-級別或區(qū)域正常土地收益的最低值 在確定上調(diào)、下調(diào)幅度的情況下，內(nèi)插修正值，將宗地地價修正幅度劃分成五個檔次。 (2) 影響地價各因素修正幅度的確定 按照4.8.2.1條第二款中確定的不同用途各因素對地價的影響，按下式計算各因素的修正幅度。 F1i=F1*Wi Fi=F*Wi 式中：F1i某一因素的上調(diào)幅度 Fi某一因素的下調(diào)幅度 Wi 某一因素對宗地地價的影響權(quán)重 以基準(zhǔn)地價為一般水平，其修正系數(shù)為零。在一般水平與上限價格之間，內(nèi)插條件較優(yōu)的修正系數(shù)，一般為F1i，同時確定較優(yōu)條件下的地價標(biāo)準(zhǔn)。在