淺析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的問題及對策

1、淺析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的問題及對策摘要隨著國家對房經(jīng)產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的嚴(yán)厲實(shí)施， 暴利時代結(jié)束，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展呢？結(jié)合 龍巖房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際，對當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中存 在的問題進(jìn)行了分析，并據(jù)此提出了幾點(diǎn)解決對策。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展對策0、引言近幾年，中國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展。然而在發(fā)展的過 程中，出現(xiàn)了諸如供給需求矛盾、房價居高不下等多方面 的問題，引得廣大老百姓叫苦不迭，人們戲稱房價、教育、 醫(yī)療是老百姓'新三座大山”。自xx年年初以來房地產(chǎn)市 場快速回暖，房價飛漲。房價漲幅調(diào)控聲音不絕于耳：x x 年1月份出臺“國十一條”、兩會后又重申“促進(jìn)房地產(chǎn)市 場平

2、穩(wěn)健康發(fā)展，嚴(yán)厲打擊投機(jī)性購房，堅(jiān)決遏制部分城 市房價過快上漲”等，中央政府對房地產(chǎn)市場的重視可見 一斑。但是，北京、上海、深圳等一線城市的房價并沒有 應(yīng)聲回落，相反卻呈現(xiàn)出加速上漲的態(tài)勢。一邊是調(diào)控政 策的頻頻出臺，一邊是房價的持續(xù)上漲。房價的這種“愈 調(diào)愈高”的態(tài)勢已經(jīng)將政府的調(diào)控措施置于十分尷尬的境 地。那么，究竟是什么原因?qū)е铝朔康禺a(chǎn)市場存在的問題? 我們對于房地產(chǎn)市場應(yīng)該抱有怎樣的態(tài)度？在這樣的問題 客觀存在的條件下，又應(yīng)該采取哪些宏觀的調(diào)控政策呢？ 本文結(jié)合龍巖房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際，對當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展 過程中存在的問題進(jìn)行了分析，并據(jù)此提出了幾點(diǎn)解決對 策。1、房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵

3、可持續(xù)發(fā)展是20世紀(jì)80年代提出的一個新概念。1987 年世界環(huán)境與發(fā)展委員會在我們共同的未來報告中第 一次闡述了可持續(xù)發(fā)展的概念，得到了國際社會的廣泛共 識?？沙掷m(xù)發(fā)展是指既滿足現(xiàn)代人的需求又不損害后代人 滿足需求的能力。1房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展包括兩個方而的含義：一是指 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當(dāng)代人對各種房地產(chǎn)品的要求， 又要滿足子孫后代未來發(fā)展的需要。其中，包括土地資源 的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、房地產(chǎn)市場的完善 及人居環(huán)境的改善等；二是既要保持產(chǎn)業(yè)自身不斷增長， 又要與社會以及國民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，主要包括社 會的公平性；資源開發(fā)利用的可持續(xù)性，如土地資源、空 間資源、建材資源

4、利用的可持續(xù)性、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)性等 等。2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在推動我國經(jīng)濟(jì)增長過程中所具有的積極意義近年來，關(guān)于房地產(chǎn)的話題在各種媒體上議論不斷、爭 論不休。但是，必須要清醒地認(rèn)識到房地產(chǎn)業(yè)在近十年國 民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，在擴(kuò)大內(nèi)需，保持國民經(jīng)濟(jì)健康、 持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展中的重要地位。絕對不能因噎廢食， 否定房地產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)特別是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、滿足社會 需要、提高人民群眾生活水平過程中的積極而重大的作用。 必須要明確目前房地產(chǎn)發(fā)展過程中存在的問題是前進(jìn)中的 問題、發(fā)展中的問題，在未來我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中，房地產(chǎn) 業(yè)仍然是我國基礎(chǔ)性、支柱性產(chǎn)業(yè)之一。房產(chǎn)業(yè)的最終產(chǎn)品為國民經(jīng)濟(jì)許多部門和行業(yè)的發(fā)展

5、 提供了前提和場所。房屋能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、 房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、房屋金融保險業(yè)、 物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、搬家公司、房屋買賣中介 業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場所。如果沒有房地產(chǎn)業(yè)為 這些部門和行業(yè)的發(fā)展提供前提和場所，這些部門和行業(yè)的 發(fā)展難免會受到瓶頸的制約。房地產(chǎn)業(yè)作為一個龍頭產(chǎn)業(yè)，可以帶動諸多產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展。房地產(chǎn)業(yè)需要國民經(jīng)濟(jì)中的建材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、 陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多 物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合，對 國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動性十分明顯。據(jù)測算，在我國當(dāng)前的情 況下,每投入200元的住房資金，可創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)

6、業(yè)14044 0 元的需求;每銷售2 00元的住宅，便可帶動260300元的其 他商品銷售。因此，住宅建設(shè)若增加20個百分點(diǎn)，可望帶動 國民生產(chǎn)總值增長2個百分點(diǎn)，住宅行業(yè)每吸納2 00人就業(yè), 可帶動相關(guān)行業(yè)300400人就業(yè)。由此可以看出，房地產(chǎn) 業(yè)對推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用。3、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中所存在的問題房地產(chǎn)發(fā)展過程中資源浪費(fèi)是一個普遍存在的問題。長期以來，我國的房地產(chǎn)偏重粗放發(fā)展,表現(xiàn)為效益增 長主要依靠土地、水、能源等資源的過度消耗;空間資源鮮 被認(rèn)識，其合理利用和開發(fā)更得不到應(yīng)有的重視。我國由于 人口眾多，資源相對并不豐富，尤其是土地、空間等資源在 一些地區(qū)形勢非常

7、嚴(yán)峻。房地產(chǎn)發(fā)展過程中對資源使用效 率低下，并影響其他行業(yè)發(fā)展的事件屢見不鮮。在房地產(chǎn)下 一步的發(fā)展中，資源的機(jī)會成本及合理利用是我們必須考慮 的問題。房地產(chǎn)在發(fā)展過程中對于環(huán)境保護(hù)不夠重視。開發(fā)單位片面追求經(jīng)濟(jì)效益，致使房地產(chǎn)在發(fā)展中建筑 密度過高，容積率過高，產(chǎn)生"鋼筋混凝土”叢林。城市缺 少綠色空間，市區(qū)污染不易向周圍散發(fā)，城市空氣質(zhì)量差；人 們居住、生活感到壓抑緊張；人們遠(yuǎn)離自然，使人類與自然 隔離。更有甚者，長江中游部分地市圍湖造田，開發(fā)房地產(chǎn)， 大大降低了湖泊的蓄排洪能力,對整個地區(qū)人民生命財產(chǎn)安 全,對包括房地產(chǎn)在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)造成潛在威脅。與房產(chǎn)發(fā)展相 配備的金融基礎(chǔ)體系尚

8、不完善。我國的房地產(chǎn)金融經(jīng)過十幾年的發(fā)展，雖然已完成了基 本制度建設(shè)，形成了一定規(guī)模和良好的發(fā)展態(tài)勢，但有些問 題如不解決，將影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展前景。首先是房 地產(chǎn)信貸的結(jié)構(gòu)還需要進(jìn)一步調(diào)整，房地產(chǎn)貸款長期傾向于 開發(fā)貸款，住房消費(fèi)信貸發(fā)展不足。國外發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家 住房消費(fèi)信貸一般占到整個房地產(chǎn)信貸總額的70%左右，而 我國消費(fèi)信貸占房地產(chǎn)貸款比例最大的銀行還不到10%,僅 占銀行全部貸款總量的1%強(qiáng)。同時，住房消費(fèi)貸款的發(fā)放也 給銀行資產(chǎn)安全帶來隱患；房地產(chǎn)貸款的長期資金來源問題 還沒有得到較好解決；貸款資產(chǎn)流動性不足；金融二級市場 缺位。還有，住房公積金繳納范圍和比率的擴(kuò)大受到宏觀

9、經(jīng) 濟(jì)環(huán)境的制約，低進(jìn)低出的運(yùn)營方式使資金使用低效率和顯 失公平。商品房沒有得到有效利用，空置率居高不下。空置房地產(chǎn)產(chǎn)生的原因有很多,概括起來有兩大類。第 一類是由于與外部客觀環(huán)境不相適應(yīng)引起的空置，包括上文 提到的大大超過當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模的房地產(chǎn)，以高利潤為目標(biāo), 不顧市場需求的房地產(chǎn)等。第二類是由于內(nèi)部因素造成的 房地產(chǎn)空置,包括開發(fā)商資質(zhì)較低，開發(fā)的房地產(chǎn)質(zhì)量存在 問題、銷售不暢、與周圍已有項(xiàng)目雷同，缺乏自身特點(diǎn)，由 于沒有特點(diǎn)，沒有優(yōu)勢導(dǎo)致的空置等。空置房地產(chǎn)不僅占用 了大量寶貴資源，長期下去，還必將危害整個地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā) 展。4、促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的具體對策2加強(qiáng)規(guī)劃的科學(xué)性和有

10、效性，實(shí)現(xiàn)各種資源的有效利用。 首先要在政策上限制粗放型的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，努力使房地 產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向?qū)Y源集約利用的方向轉(zhuǎn)變,尤其要提高對土地、 空間資源的利用效率；其次，應(yīng)作好房地產(chǎn)發(fā)展中的科學(xué)規(guī) 劃，房地產(chǎn)與其他行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，既要發(fā)揮房地產(chǎn)對國民經(jīng) 濟(jì)的支柱作用，帶動經(jīng)濟(jì)增長，也要避免那種過分超前，危害 經(jīng)濟(jì)的行為。在開發(fā)建設(shè)的過程中注重對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，使房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為城市生態(tài)經(jīng)濟(jì)的一個有機(jī)組成部分。這就要求在建設(shè)項(xiàng)目決策之前充分聽取城市環(huán)境和生 態(tài)保護(hù)專家的意見和建議，科學(xué)規(guī)劃，在進(jìn)一步完善房地產(chǎn) 物質(zhì)功能，樹立“以人為本”設(shè)計理念的同時，為人們提供 更舒適美好的生活辦公環(huán)境;要求房地產(chǎn)與

11、環(huán)境因素的銜接 更加自然和優(yōu)美，與周圍的綠化、園林、小品等和諧搭配， 相得益彰。逐步完善相關(guān)的金融體系，建立和發(fā)展房地產(chǎn)金融二級 市場。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展必須以房地產(chǎn)金融的可持續(xù) 發(fā)展為基礎(chǔ)。根據(jù)我國目前的房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀,應(yīng)重點(diǎn) 做好房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)的調(diào)整，增加消費(fèi)貸款比重，并注意防 范風(fēng)險。另外，為解決房地產(chǎn)金融進(jìn)一步發(fā)展的資金來源問 題,期限錯配問題，資產(chǎn)流動性問題，我國的房地產(chǎn)金融業(yè)還 應(yīng)著手研究并建立住房抵押貸款二級市場，實(shí)現(xiàn)抵押貸款的 證券化，將一、二級市場作為一個整體納入金融大循環(huán)，打 通房地產(chǎn)市場與資本市場的聯(lián)系，從根本上解決房地產(chǎn)可持 續(xù)發(fā)展的資金來源問題。建立和發(fā)展房地

12、產(chǎn)金融二級市場， 還能有效分散銀行貸款風(fēng)險，提高房地產(chǎn)金融的市場化程度, 促進(jìn)國有商業(yè)銀行向真正意義上的商業(yè)銀行轉(zhuǎn)軌，提高整個 房地產(chǎn)金融的效率。加強(qiáng)市場監(jiān)管與宏觀調(diào)控,保障市場功能的有效發(fā)揮。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展離不開政府對公平、高效的外 部環(huán)境的創(chuàng)造。一方面，政府應(yīng)將制度建設(shè)作為重點(diǎn)，減少 房地產(chǎn)開發(fā)過程中的政府行為，根除腐敗、杜絕暗箱操作、 嚴(yán)格執(zhí)法、取消不合理收費(fèi)。另一方面，完善現(xiàn)有房地產(chǎn)經(jīng) 濟(jì)法律法規(guī)，包括制定各項(xiàng)明細(xì)的實(shí)施規(guī)則，盡量做到法律、 條令、規(guī)則之間能相互配套，創(chuàng)造一個公平、透明的市場環(huán) 境，依靠市場原則優(yōu)勝劣汰，提高開發(fā)商的素質(zhì)，使房地產(chǎn)項(xiàng) 目與人口、源、環(huán)境相協(xié)調(diào)，與市場需求相協(xié)