淺析解決物業(yè)管理收費難的問題

1、淺析解決物業(yè)管理收費難的問題經(jīng)濟管理？建筑5預(yù)算-*k月刊2005年第2期總第154期 淺析解決物業(yè)管理收費難的問題趙群馬驍李杰物業(yè)管理越來越受到人們的關(guān)注.因為它不僅能為房產(chǎn)的保值,增值提供條件，而且極大地 方便了業(yè)主的需要但是，物業(yè)管理收費難的問 題不解決,也極大地制約了物業(yè)管理公司的發(fā) 展.，何謂物業(yè)管理通俗地講，物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋，建筑及其設(shè)備,市政公用設(shè)施，綠化，衛(wèi)生交通,治安及環(huán)境容貌等項目進行管理，修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù).物業(yè)管理公司提供的這種有 償服務(wù)，應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)的生產(chǎn)，銷售，及售后

2、 服務(wù)的全過程這種管理行為是市場化，專業(yè) 化,社會化的體現(xiàn)，始終貫徹”多服務(wù)，多收 費;少服務(wù)，少收費;不服務(wù)，不收費的宗 旨即”誰交費，誰受益”是物業(yè)管理的必然結(jié) 果.二,物業(yè)管理費收不上來的原因1 業(yè)主對物業(yè)管理這一新興產(chǎn)業(yè)不了解 由于物業(yè)管理這一產(chǎn)業(yè)在我國發(fā)展較晚，大多數(shù)居民對此不了解普遍認為物業(yè)管理就是保 潔，保安，綠化這些瑣屑z事.而且他們屮的大 多數(shù)人是從公有住房中分離出來的，對有償服務(wù) 還不習(xí)慣，稍不滿意,就以種種借口，不交，少 交,欠交物業(yè)費.2.業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不滿意物業(yè)管理條例剛剛出臺,物業(yè)管理達到 建立完善的變更簽證審批制度，在工程實施 過程中，要嚴把項目規(guī)模,內(nèi)容

3、關(guān)對擴大項目 建設(shè)規(guī)模，增加工程內(nèi)容,提高設(shè)計標準，如果 是必須的，應(yīng)控制在批準的限額以內(nèi)，做好相應(yīng) 的變更預(yù)算，寫明設(shè)計變更増減費用的處理意 見對于費用超過5000元的變更要經(jīng)業(yè)主審批 認可;對于500元以下的變更費用，要由監(jiān)理工 程師簽字認可，但總的簽證費用要嚴格控制在建 安工程量的2%以內(nèi)，對于違反規(guī)定的變更簽 證，一律不得追加投資，由于管理不善造成的投 資費用的增加，由責(zé)任方自負.（六）抓好竣工結(jié)算階段的造價控制竣工階段結(jié)算的審核是控制投資的最后一個 環(huán)節(jié),是對建設(shè)成果和投資效果的總檢查此階 段對工程造價控制的重點是建設(shè)成本，防止不應(yīng) 由基本建設(shè)支岀的費用擠入建設(shè)成本其次是對 編制工程

4、決算依據(jù)的審查:施工圖紙及說明，投 標文件，現(xiàn)場簽證，施工合同書等有關(guān)協(xié)議，審 核其承諾的內(nèi)容與編制的預(yù)算是否一致,同時對 應(yīng)現(xiàn)行的預(yù)算定額，材料價格，費用定額及取費 類別等審查是否符合現(xiàn)行規(guī)定，防止預(yù)算中多算 工程量，高套重套定額子目，高估冒算等現(xiàn)象的 發(fā)生,保證工程決算的可靠性和真實性. 工程造價管理是一項技術(shù)性，專業(yè)性很強的 工作.它貫穿于投資決策，項目設(shè)計，招投標， 建設(shè)施工，竣工驗收和結(jié)算的各個階段,是一個 動態(tài)的全過程，涉及到工程建設(shè)的諸多方面，每 個過程，每個環(huán)節(jié)控制工程造價是工程管理人 員的職責(zé)，只要充分發(fā)揮管理人員的主觀能動 性，采取各種積極的有效措施，在實踐中不斷總 結(jié)不斷

5、提高,一定能夠把工程造價控制好，管理 好.作者單位:河南濮陽市中原油田概預(yù)算中心13 建筑與預(yù)算雙月刊2005年第2期總第154期?經(jīng)濟管理? 什么樣的標準及怎樣達到標準的問題，在物業(yè)公 司和業(yè)主間存在較大的分歧，即質(zhì)和價的統(tǒng)一問 題同吋，在物業(yè)管理中也確實存在物業(yè)公司服 務(wù)不到位,服務(wù)態(tài)度不好等情況業(yè)主對物業(yè)公 司不滿意，物業(yè)公司乂沒有很好地處理,造成業(yè) 主拒交物業(yè)費的情況發(fā)生.3.工程質(zhì)量問題這一問題是物業(yè)費收不上來的主要原因由于業(yè)主對物業(yè)管理內(nèi)涵不了解，而部分業(yè)主的房 屋工程質(zhì)量確實存在一定的問題.如:屋面，陽 臺，墻面滲水，結(jié)露，下水道堵塞，供暖系統(tǒng)不 好，墻體裂縫等，業(yè)主對此意見很大

6、他們并不 知道這些問題是由于開發(fā)商或自己裝修不當(dāng)造成 的，其責(zé)任應(yīng)由開發(fā)公司或業(yè)主自身負責(zé)，而不 是物業(yè)公司的責(zé)任，結(jié)果，把怨氣全撒到物業(yè)公 司的頭上,一旦處理不好，就不交物業(yè)費.4 部分業(yè)主存在僥幸心理極少部分業(yè)主存在一定的僥幸心理，貪小便 宜，認為物業(yè)管理是面向大眾的,不會因為兒個 人不交費，物業(yè)公司就停止服務(wù),從而躲避或逃 交物業(yè)費.嚴重挫傷了已交物業(yè)費的廣大業(yè)主的 積極性，還有可能引起其他業(yè)主效仿，造成收費 難現(xiàn)象的發(fā)牛.三，解決辦法1.加強物業(yè)管理知識的宣傳力度物業(yè)管理公司應(yīng)加強對物業(yè)管理知識的宣傳 工作充分利用座談會，宣傳欄,公告欄，學(xué)習(xí) 班及通過業(yè)主委員會等多種形式,宣傳物業(yè)管理

7、 知識，使業(yè)主充分了解其內(nèi)涵，范圍，構(gòu)成，提 高業(yè)主對物業(yè)管理的認識，讓業(yè)主知道，根據(jù)物 業(yè)管理合同交納物業(yè)費是每個業(yè)主的法定義務(wù), 如不及吋交費，不僅損害了物業(yè)公司的合法權(quán) 益，而且，嚴重影響了正常的維修，維護，更重 要的是損害了廣大業(yè)主的合法權(quán)益，干擾了正常 的生活秩序.2加強物業(yè)公司自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量 物業(yè)公司應(yīng)加強自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量.14 建章立制,制定服務(wù)標準及規(guī)范，加強學(xué)習(xí)，提 高t身修養(yǎng)及從業(yè)人員的素質(zhì)和水平，通過采取 崗前培訓(xùn)等措施，主動從自身上找原因,與業(yè)主 進行必要的交流和溝通,提高業(yè)主的滿意率.3.改變工作作風(fēng)及服務(wù)方式現(xiàn)在的物業(yè)收費大多由收費員上門收取，由 于各

8、種原因,導(dǎo)致收費及時率及收取率都不是很 高,而且,容易出現(xiàn),，生，冷，硬，頂”等工作 態(tài)度，與業(yè)主產(chǎn)生磨擦，導(dǎo)致收費難問題發(fā)生. 針對這一情況，物業(yè)公司可根據(jù)實際情況，實行 遠程抄表，小區(qū)內(nèi)實行智能網(wǎng)收費，辦理銀行結(jié) 算卡，讓業(yè)主預(yù)存費用等方式，解決此類問題.4 與開發(fā)單位辦理好房產(chǎn)交接 為了避免業(yè)主人住后，因房屋質(zhì)量問題引起 糾紛，在與房屋開發(fā)公司交接時，要嚴格按照規(guī) 章制度辦理.對有問題的房屋，要在其修繕完畢 后,再接管同吋應(yīng)留下足夠的房屋保修金，以 備不時之需.5.其他方法為督促業(yè)主及時交費，述可采取社會輿論的 作用，對交費的業(yè)主和不交費的業(yè)主分別進行表 揚和批評必要吋，采取”上榜”手段，公布欠 費戶名單，讓廣大業(yè)主幫助，督促和監(jiān)督收費工 作.物業(yè)公司也應(yīng)每半年或一年公布財務(wù)狀況， 使業(yè)主知道公司的財務(wù)狀況及費用去向,從而了 解公司運營狀況此外，物業(yè)公司還可與房產(chǎn)部 門溝通，通過限制辦理產(chǎn)權(quán)，住房貸款等方式， 迫使業(yè)主交納物業(yè)費最后，物業(yè)公司還可通過 法律手段來維護