淺議房地產(chǎn)市場調(diào)查理論和實踐

1、淺議房地產(chǎn)市場調(diào)查理論和實踐一市場調(diào)查的理論房地產(chǎn)開發(fā)項目市場調(diào)查有兩種含義：廣義上，它是指 為了解和預(yù)測房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品供給和需求信息、把握市場 現(xiàn)狀并正確判斷其發(fā)展趨勢，同時通過這項市場調(diào)查活動為 制定科學(xué)決策提供可靠依據(jù)；狹義上，房地產(chǎn)市場調(diào)查是指 開發(fā)商為了項目開發(fā)的需要而進(jìn)行的市場調(diào)查活動。通過市場調(diào)查，可以讓房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃人以及決策 者充分了解感知當(dāng)前以及未來的市場，準(zhǔn)確把握產(chǎn)品定位及 經(jīng)營策略，捕捉新的市場機(jī)會，同時較好地規(guī)避市場風(fēng)險。 具體來說，市場調(diào)查是了解市場、挖掘賣點、形成創(chuàng)意的必 要條件，是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資機(jī)會研究、項目定位、項目 規(guī)劃設(shè)計、項目營銷等一系列活動的

2、基礎(chǔ)，它貫穿著房地產(chǎn) 開發(fā)項目全程策劃的始終。主要內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項目市場調(diào)查的內(nèi)容包含了很多內(nèi)容，因為 市場環(huán)境處于一個不斷變化的狀態(tài)，開發(fā)商不僅要保持發(fā)展 的眼光，而且需要從多種角度去研究分析，才能從瞬息萬變 的市場中找到機(jī)遇。此外，不同類型項目的市場調(diào)查在內(nèi)容 上相同，但是在側(cè)重上會有所不同。包括：宏觀環(huán)境、項目 所在地房地產(chǎn)市場概況、消費者行為和市場需求容量、項目 所在區(qū)域環(huán)境狀況、項目基本情況等。原則及特點原則：客觀性、全面性、經(jīng)濟(jì)性、學(xué)習(xí)性特點：調(diào)查內(nèi)容的廣泛性、針對性、時效性；調(diào)查方法 的多樣性、專業(yè)性；調(diào)查結(jié)果的局限性。途徑和方法房地產(chǎn)開發(fā)項目市場調(diào)查需要了解大量可靠、真實和全

3、面的資料，其主要來源于為當(dāng)前的項目或特定的目的而收集 的原始資料（稱為一手資料），或者是從其他項目已經(jīng)收集 到的資料（稱為二手資料）。一般來說，市場調(diào)查都會以收 集二手資料作為起點，優(yōu)點在于它成本低，可立即使用。但 是，緣于資料的時效性和局限性，使得二手資料往往信息不 夠準(zhǔn)確、不全面或是帶有錯誤，這就使得市場調(diào)查人員去收 集準(zhǔn)確性更高、更具針對性的一手資料。市場調(diào)查的途徑包括政府部門、本企業(yè)內(nèi)部、社會信息 咨詢機(jī)構(gòu)、各類媒體的公用信息、公共場所普查、抽查和對 消費者、競爭對手的個案調(diào)查等。市場調(diào)查的方法（一手資料的收集方法）主要包括詢問 法、觀察法、定性研究法、實驗法。程序為了進(jìn)行有的放矢的市

4、場調(diào)查，在準(zhǔn)備期間要確定研究 的問題及范圍，制定一個詳盡周密的行動綱領(lǐng)，而在調(diào)查期 間一定要按照這個計劃規(guī)定的時間、方法、內(nèi)容、步驟來收 集信息。然后要對收集來的數(shù)據(jù)進(jìn)行各種形式的加工提煉， 整理后以調(diào)查報告的方式提交給企業(yè)決策者。房地產(chǎn)開發(fā)項目市場分析報告市場調(diào)查分析報告是在數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上，對整個調(diào)查 過程的一個書面總結(jié)，體現(xiàn)了調(diào)查分析人員勞動與智慧的結(jié) 晶。它作為一種交流的形式，旨在將調(diào)查結(jié)果、戰(zhàn)略性建議 以及其他結(jié)果傳遞給決策、策劃人員或其他擔(dān)任專門職務(wù)的 人員。分析報告的內(nèi)容一般必須由導(dǎo)言、正文、結(jié)尾及附件 四部分組成。具體應(yīng)包含基本情況、房地產(chǎn)市場環(huán)境概況。 房地產(chǎn)市場供給需求特征

5、、房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢及趨勢、結(jié) 論和意見等。在撰寫中應(yīng)堅持以市場調(diào)查目的為核心，前后 邏輯合理、層次鮮明、圖文并茂。二市場調(diào)查的實踐西咸新區(qū)作為連接西安市和咸陽市的紐帶，依托西安咸 陽國際機(jī)場，將加快建設(shè)成為擁有現(xiàn)代物流和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的 國際性空港和國際物流中心，也將成為我國西北地區(qū)對外開 放的門戶和經(jīng)濟(jì)交流平臺，其中必然擁有著十分豐富的房地 產(chǎn)商機(jī)。2010年12月，國家主體功能區(qū)規(guī)劃明確西咸新 區(qū)為國家重點開發(fā)區(qū)之一，新區(qū)的建設(shè)也隨之上升為國家戰(zhàn) 略。西咸新區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，占用西安市土地128.4平方公里 （占新區(qū)總面積的25. 5%）,占用咸陽市土地374. 6平方公里（占新區(qū)總面積的74.

6、 5%）o “兩區(qū)一帶”基本建成，即涇渭 新區(qū)、洼渭新區(qū)及以渭河為軸線的渭河生態(tài)景觀帶。宏觀環(huán)境包括國家政策、兩市政策、兩市經(jīng)濟(jì)狀況等。西安2011全市年生產(chǎn)總值（gdp） 3864. 21億元，比上 年增長13.8%,增幅高于全國4.6個百分點。全社會固定資 產(chǎn)投資3352. 12億元，比上年增長30. 2%,增速比上年提高 0.2個百分點，扣除價格因素實際增長23. 5%o其中，全市 固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）3279. 61億元，增長29.9%。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資1002. 67億元，比上年增長19. 0%, 增速比上年回落2. 0個百分點，扣除價格因素實際增長 12. 9%o商品房銷售面

7、積1796. 03萬平方米，增長13. 1%,回 落13. 3個百分點。新區(qū)房地產(chǎn)市場概況1涇渭新區(qū)涇渭新城居住圈位于涇河以北，西銅髙速公路以東，規(guī) 劃控制面積31平方公里，分為南北二區(qū)，發(fā)展人口約25萬。 新區(qū)房地產(chǎn)市場分布比較集中，樓盤項目多聚集在緊靠涇河 北側(cè)的區(qū)域。長久以來，居住圈內(nèi)大型生活社區(qū)由中國石油 西安長慶油田的200多幢多層職工住宅樓構(gòu)成，成為區(qū)域內(nèi) 房地產(chǎn)住宅市場的標(biāo)志性建筑群。2洼渭新區(qū)洼渭新區(qū)位于渭河以南，舊西寶公路以北，東接西安市 西三環(huán)，西接規(guī)劃中的西咸繞城新線，規(guī)劃總面積195平方 公里。新區(qū)是兩市城區(qū)距離最近的接合部，是西安向國際化 大都市發(fā)展的重點拓展區(qū)塊，發(fā)

8、展?jié)摿薮蟆Ｍ瑫r，洼渭新 區(qū)也被分為2個區(qū)劃板塊一一洋西新城和洼東新城。新區(qū)發(fā) 展方向在于打造城市特色功能區(qū)和生物產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，以兩大 功能區(qū)為基礎(chǔ)，建設(shè)西咸都市圈人居環(huán)境最為適宜優(yōu)美的新 型都市商務(wù)中心和西部地區(qū)重要的生物及環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地。目前，洼渭新區(qū)在售樓盤可以按照洼東新城和洼西新城 劃分為兩部分，一部分來自西安市，另一部分來自咸陽市， 其中，西安市樓盤主要集中在洼東新城，咸陽市樓盤則主要 集中在洼西新城。房地產(chǎn)市場調(diào)查總結(jié) 新區(qū)內(nèi)各樓盤項目所提供的戶型以兩室三室為主，一室的戶型也占有相當(dāng)分量，可見這里的房地產(chǎn)市場供給主要針 對經(jīng)濟(jì)能力有限的人群，以及有工作、婚姻需求的中青年置 業(yè)者。這也從

9、消費者的角度印證了現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的供求特 點，與此同時，消費者年齡分布的區(qū)間較大，消費者不單是 中青年，也包含了 20%多的青少年和中老年群體，這充分說 明了西咸新區(qū)在環(huán)境、教育、商業(yè)、娛樂等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè) 已近完善，所以這里將更有利于房地產(chǎn)市場投資，擁有潛在 經(jīng)濟(jì)利益。但是，根據(jù)對西咸新區(qū)內(nèi)所有房地產(chǎn)項目的統(tǒng)計，結(jié)合 近幾年房價過高，普通老百姓很難在房地產(chǎn)市場的消費中達(dá) 到收支平衡的社會現(xiàn)實狀況，其各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示西咸新區(qū) 房地產(chǎn)市場已經(jīng)從起初的熱銷進(jìn)入消費者持款觀望的階段， 其原因如下：央行降低存款準(zhǔn)備金率，房地產(chǎn)市場將迎來新 一輪降價，同時，首套房貸利率也將下調(diào)，這意味著首次置 業(yè)客戶更容易申請到貸款。而且利率的下調(diào)，月還款額也相 對減少，從而刺激客戶消費。從全國房地產(chǎn)市場來看，由于 國家對房價的強(qiáng)力調(diào)控，使得土地市場也受到波及從而變得 冷清，開發(fā)商熱情大幅減退，對市場信心降低，導(dǎo)致土地成 交額下降。房地產(chǎn)市場的成交行情清淡，很多地區(qū)住宅供地 規(guī)模也在縮水。在房地產(chǎn)市場整體不景氣的情況下，隨著央行實行的存 儲利率調(diào)整策略和政府的宏觀調(diào)控政策，以及西咸新區(qū)建設(shè) 的不斷深入，其所具有的房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿σ廊皇志薮?，?未來市場所含有的收益能