銀河灣臺地開發(fā)產品理念說明

1、銀 河 灣 臺 地 開 發(fā) 產 品 理 念 說 明 kvars金豐潤地房地產顧問有限公司 2011年5月25日一、區(qū)域價值分析及市場需求研判區(qū)域價值分析 項目位置： 項目位于西安經濟技術開發(fā)區(qū)（涇河工業(yè)園）陜汽大道1#。南面緊鄰渭河，為西安“西咸新區(qū)”東面之門戶。西咸新區(qū) ： 根據國務院批準實施的關中-天水經濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃，為加快推進西咸一體化建設，著力打造西安國際化大都市，陜西省政府決定設立西咸新區(qū)，確定范圍為西安和咸陽兩市接合部，以渭河為中軸線，西起規(guī)劃中的西咸環(huán)線，東至涇渭交匯口，東西橫貫50公里、南北擴展510公里的整體板塊。 西咸新區(qū)有望成為中國繼浦東新區(qū)、濱海新區(qū)、兩江新區(qū)之后的第四

2、個副省級新區(qū)。其具體由西安灃渭新區(qū)、咸陽灃渭新區(qū)、咸陽涇渭新區(qū)3個擁有管委會的開發(fā)區(qū)實體組成。 渭河將成西安的城中河 渭河陜西段綜合整治概算總投資607億元，其中規(guī)劃整治工程投資248億元，另有河道水面景觀、灘區(qū)生態(tài)公園等359億元未列入本次規(guī)劃投資范圍 我省計劃利用5年時間對渭河陜西段進行綜合整治?！?年之后，放眼渭河，清澈的河水，蜿蜒的堤防，如茵的河岸，秀美的河道，宛如一條斑斕的絲帶串起整個關中平原?！?。通過河灘整理、清障疏浚，建設河道水景觀、灘區(qū)濕地、綠地、休閑健身公園，形成自然河流景觀為主，人工景觀點綴，堤防沿線四季常綠、三季有花，人水和諧的渭河特色風光帶。形成特色風光帶，打造中國塞納

3、河結論： 銀河灣項目地塊位置優(yōu)越，前景看好。在創(chuàng)建國際化大都市，打造西咸新區(qū)的潮流中，必將受其映射，并高速發(fā)展。在城市發(fā)展建設的同時，面對高投入打造的渭河生態(tài)走廊，這里將成為大西安都市綠肺，一個不失繁華但又生態(tài)的宜居生活區(qū)投資607億打造渭河生態(tài)走廊今天區(qū)域配套建設的不足，代表明天更大的發(fā)展空間寬闊的視野，舒暢的心情不失便利的同時遠離繁華的城市中心，河水、公園、濕地、樹林等，一個現(xiàn)代都市生態(tài)、生活區(qū)西安創(chuàng)建國際化大都市，打造西咸新區(qū)市場需求研判市場需求研判 西安限購令的頒布從根本上限制了購房人群，將投資型置業(yè)群體拒之門外，在樓市銷量下滑的同時，偏小戶型的銷量也出現(xiàn)了明顯的下降。西安房地產信息網

4、數(shù)據研究中心統(tǒng)計數(shù)據顯示：2011 年1 季度普通住宅銷售中，90-110 平方米的成交面積段，占總成交套數(shù)的24.4%，該比例較上季度下降了4%；而110 平方米以上的銷量比重卻呈現(xiàn)了上漲之勢。隨著政策效應的進一步凸顯，更多的置業(yè)者選擇了“一步到位”的購房計劃。預計隨著樓市的進一步低迷，寬裕的兩室房源或者緊湊型的三室房源將成為市場的成交主力，但四室以上及高端物業(yè)交易受限購及成本因素，市場交易預計相對穩(wěn)定。二、地塊特點分析及建筑業(yè)態(tài)建議地塊特征別墅區(qū)待開發(fā)地塊待開發(fā)地塊整體地塊：91.83畝待開發(fā)地塊：70.42畝待開發(fā)地塊東西距離：約203米-233米待開發(fā)地塊南北距離：約216米地塊特點：

5、此地塊為不規(guī)則形狀。同時北高南低，以階梯式從南向北依次抬高，形成臺地式地形。待開發(fā)地塊別墅區(qū)臺地，源于歐洲的文藝復興的宮廷風格，與中國帝王居住傳統(tǒng)，從中國傳統(tǒng)宮殿建筑到西方古典建筑無不如此。臺地，是身份的象征，一種權利生活的理想意境，是貴族精神的建筑體現(xiàn)。如何利用臺地1、依地勢而建，順坡而上，多層、高層相結合，平頂與坡頂相交錯，起伏自然2、利用其自然高差，擴大每戶景觀軸線距離3、借助天然地勢，建造水景，水流順勢而下。4、多層景觀，步步有景。 通過對市場需求及此地塊特點利用的的分析，我司建議，從別墅區(qū)往北依次為多層花園洋房區(qū)、觀景高層住宅區(qū)。高層居住區(qū)花園洋房別墅區(qū)業(yè)態(tài)建議建筑形態(tài)多層花園洋房

6、花園洋房源于上海，自19世紀中期起，為上海、福建和廣東一帶上流階層所專屬，是西洋文明和生活方式與中國文化交織的產物。為什么在此建造多層花園洋房？凸現(xiàn)臺地建筑的整體風采 花園洋房以多層為主，從建筑高度與地勢上分析，高于南面別墅低于北向高層，從遠處看更可體現(xiàn)該項目臺地式社區(qū)的特點。為什么在此建造多層花園洋房？使高層與別墅視覺上的完美過度 此建筑南向面迎渭河，景觀視野開拓，必然為主要觀景點，同時配備空中花園。從遠處看，花園與花園相接，形成一條綠色的腰帶，完美的將別墅與北向的高層分隔。為什么在此建造多層花園洋房？大于高層的經濟回報2011年1季度西安市各大項目的花園洋房售價大約在900011000元/

7、2011年1季度西安市各大項目的普通高層住宅大約在60008000元/如：弗萊明戈、御錦城、浐灞半島等 為什么同樣的社區(qū)，同樣的配套，價格卻有著每平米30以上的差距，原因如下：1、獨立空中花園，離景最近的地方2、高舒適多層或小高層，1梯兩戶，南北通透。 而我們除了以上兩點之外，我們還具備什么呢？ 坐在自家私密的空中花園中，通過適中距離的景觀視野，感受面前美麗的渭河風情，將花園洋房的特點與價值完美展現(xiàn)。所以，花園洋房，體驗渭河風情的超值空間，突破常規(guī)的30！建筑形態(tài)新中式風格高層與原社區(qū)風格相結合，將新中式風格繼續(xù)。打造區(qū)域內獨有的“三值” 位置、價值、觀賞值為什么在此建造高層住宅？打造涇渭第一

8、高度 古代王侯俯視天下，無不將居所定于高位。由此可見，中國帝王在宮殿建筑上不約而同的選擇了臺地風格，因為它富有立體層次感，有利于俯視，形成尊貴的氣勢。隨著建筑的發(fā)展和歷史的沉淀，臺地高層建筑也成為了居者身份的象征，一種權貴生活的理想意境，是貴族精神的建筑體現(xiàn)。為什么在此建造高層住宅？順應需求，實現(xiàn)區(qū)域高速、高額利益最大化47484950 從我們之前的47、48、49、50、11#樓的良好銷售可以看出，此區(qū)域作為一個城北住宅價格洼地，各方購房者紛紛前來，我們利用最短的時間、最高的價格實現(xiàn)了房源去化，并且達到了供不應求的效果。 在此情況下，我們何不以不變應萬變，再次利用高層房源來繼續(xù)這種涇渭的銷售

9、奇跡呢？為什么在此建造高層住宅？站在涇渭之上，欣賞無垠景色47484950 俗話說站得高看得遠。在此地塊的最高海拔處，我們：用休閑的姿態(tài)欣賞渭河的風光用鄙視的眼光藐視各大項目的人造景觀用享受的方式感受河畔生活用嘲笑的口吻冷嘲市區(qū)的生活讓自己站在高地，展望自己的未來三、業(yè)態(tài)建造的具體建議樓位布局建議高層住宅區(qū)花園洋房別墅區(qū)1、建議前后排樓體交錯擺放，可使后排住戶更好的觀賞河景。2、因為是臺地地形，所以建筑密度不易過大，需給社區(qū)道路充足使用空間。3、所有高層建議偏東南向旋轉15度更加適宜通風采光。高層戶型建議面積區(qū)間所占比例套 型備 注 90以內30兩室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳兩衛(wèi)分布于后排高層90-11

10、045兩室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)/兩衛(wèi)主力戶型110-14320三室、四室分布于第一排143以上5復式或躍層分布于頂層、首層 順應市場需求，以剛需首改、客戶認知度較高的90-110為主力產品，以小面積低總價，置業(yè)者最易接受的90以內戶型作為第二主力產品。同時輔以大面積高總價的大戶型及躍層來為較小部分置業(yè)者提供相應的選擇。高層樓層結構建議一梯三戶 第一排高層前方為多層花園洋房及別墅區(qū)，景觀視線相對較好，戶型均以大面積為主，舒適度相對較高，所以建議一梯三戶，戶戶朝南、朝景，充分體現(xiàn)第一排高層的優(yōu)勢與價值。高層樓層結構建議一梯四戶 后排高層以中小型戶型為主，建議品字形一梯四戶，兩邊為南北通透的較大戶型

11、，中間為小面積的純南戶型，整體沒有北向房，采光面全部朝南。12211221 此戶型區(qū)間為110-143，兩室、三室，一梯四戶，采光面均在南面，1#戶型143南北通透，2#戶型110純南帶入戶花園。屬于改善型“一步到位”終極置業(yè)的經典戶型31221322 此戶型區(qū)間為86-115，兩室、三室，一梯四戶，采光面均在南面，1#戶型111南北通透全明小三居，2#戶型86純南全明緊湊兩室。3#戶型115，南北通透全明小三居。高層樓層結構建議一梯五戶 個別樓棟可采取一體五戶的設計，建議參考以上樓層結構，四戶朝南，一戶朝東北，平層中可配有大中小不同戶型?；▓@洋房戶型建議 多層140-200的花園洋房，最小三

12、居，最大為復式或躍層結構，南向均帶有超大觀景陽臺，南北通透，一梯兩戶，配備電梯。面積區(qū)間所占比例套型備注140-16040三室、四室 分布于第二排160-18040四室、五室分布于第一排20020復式或躍層分布于頂層花園洋房戶型建議 一梯兩戶，南北通透，南向帶有超大空中花園，主臥、書房南向采光，廚房、衛(wèi)生間設在北向，整體布局方正緊湊，簡約明快?；▓@洋房戶型建議頂層復式四室兩廳三衛(wèi)，建筑面積182，最大贈送面積84。頂層超大觀景露臺，部分陽臺可改為室內空間，6米挑高客廳，雙層雙主臥布局。花園洋房戶型建議樓體兩側戶型 建筑面積170，四室兩廳兩衛(wèi)通透設計，戶型方正緊湊，采光通風效果俱佳，主臥帶有鉆

13、石陽臺270觀景。建筑風格形象建議新中式風格高層建筑應注意的要素：a、不是復古的，而是現(xiàn)代的。b、不是模仿的，而是創(chuàng)新的。c、順應時代變化，采用適合現(xiàn)代生活方式和審美趣味的高層建筑形式和內部空間格局。d、基于對人們內心不變的中國文化情結的深刻洞察，在建筑外檐和 園林景觀上適當?shù)氖褂昧酥袊鴤鹘y(tǒng)居住元素，從而實現(xiàn)了中國傳統(tǒng)文化和生活方式在現(xiàn)代城市里的和諧回歸 建筑外觀符合社區(qū)整體環(huán)境，與前期高層、別墅風格統(tǒng)一，都以新中式為主，但為了凸現(xiàn)臺地建筑的價值與不同，建議在保持新中式風格的同時提高外立面效果，加大外立面材料預算。四、社區(qū)生活配套建議社區(qū)配套建議 社區(qū)生活配套是體現(xiàn)項目價值的重要因素，也是現(xiàn)代

14、人居生活品質提高的保障。我們的臺地建筑從外部形態(tài)看品質都高于周邊住宅，但為了能更好的提高溢價空間，實現(xiàn)利益最大化，我們也要從建筑內部入手，加強人性化配套設施，提高建筑內涵，使我們的臺地建筑無論是外在還是內涵其價值都高于周邊住宅。建議臺地高層、花園洋房區(qū)配套建議： 保證市政集中供暖、地輔熱采暖，保證溫泉入戶等社區(qū)原有配套。增設如3g網絡覆蓋、廚房垃圾環(huán)保處理系統(tǒng)、其中花園洋房建議增設新風系統(tǒng)使其品質處于項目最高位，品質區(qū)別促進價格差異。垃圾環(huán)保處理器的用途： 可以輕松應付各類家庭食物垃圾，并且十分堅固耐用。您只需打開水龍頭將上述廢棄物沖到處理器內，打開電源開關，永磁直流電機2700轉的平均轉速就能將這些廢棄垃圾研磨成漿糊狀液體，通過管道隨水自然排出。增