商品房認(rèn)購(gòu)合同的法律效力及認(rèn)購(gòu)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)防范

1、商品房認(rèn)購(gòu)合同的法律效力及認(rèn)購(gòu)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)防范商品房認(rèn)購(gòu)案例：2008 年6月22日，王小姐與*市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)商）簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，向開(kāi)發(fā)商認(rèn)購(gòu)其開(kāi)發(fā)的 1套商品房，并交 納定金1萬(wàn)元，王小姐須于當(dāng)月28日與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。6月28日，開(kāi)發(fā)商提供事先準(zhǔn)備好的商品房買(mǎi)賣(mài)合同（草稿）給王小 姐看。在閱讀合同條款后，王小姐發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商單方面擬定的合同及附件條款明顯 對(duì)開(kāi)發(fā)商有利，王小姐無(wú)法接受，當(dāng)即對(duì)許多條款提出了自己的修改意見(jiàn)。 但開(kāi) 發(fā)商認(rèn)為，王小姐作為認(rèn)購(gòu)人已經(jīng)簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)，就表明王小姐愿意按照認(rèn) 購(gòu)書(shū)上約定的時(shí)間簽訂正式的買(mǎi)賣(mài)合同， 現(xiàn)在王小姐不同意簽訂買(mǎi)賣(mài)合同， 屬 違

2、約行為，開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收購(gòu)房定金。處理結(jié)果：王小姐認(rèn)為開(kāi)發(fā)商的合同有失公平，導(dǎo)致合同無(wú)法順利簽訂，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返 還定金。王小姐委托我所代為與開(kāi)發(fā)商協(xié)商， 經(jīng)過(guò)一系列的洽談后，開(kāi)發(fā)商依然 堅(jiān)持己見(jiàn)，不肯退還定金。我們建議王小姐嘗試通過(guò)消委會(huì)調(diào)解來(lái)解決問(wèn)題， 后 來(lái)經(jīng)過(guò)調(diào)解，開(kāi)發(fā)商最終愿意退還定金。法律評(píng)析：商品房預(yù)售中的認(rèn)購(gòu)定金糾紛時(shí)常見(jiàn)諸報(bào)端， 究其原因是由于開(kāi)發(fā)商在簽訂 商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前要準(zhǔn)買(mǎi)受人簽訂一份認(rèn)購(gòu)書(shū)并交納一定數(shù)額的定金， 如準(zhǔn)買(mǎi)受人不能在出賣(mài)人約定的期限內(nèi)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，則開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收定金。開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)沒(méi)收定金，我們認(rèn)為應(yīng)該先對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)進(jìn)行以下研究：一、什么是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)商品房認(rèn)

3、購(gòu)書(shū)，是指商品房開(kāi)發(fā)商與準(zhǔn)買(mǎi)受人約定，在約定的時(shí)間到來(lái)后， 預(yù)約買(mǎi)賣(mài)雙方均有進(jìn)一步洽談商品房買(mǎi)賣(mài)合同詳細(xì)條款的法律義務(wù)。認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容一般為，準(zhǔn)買(mǎi)受人向開(kāi)發(fā)商交納一定數(shù)額的定金， 在約定的時(shí) 間如“在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之后的10日內(nèi)”與開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，在期限到來(lái)之前， 開(kāi)發(fā)商不能處分雙方約定的某處房屋。如果準(zhǔn)買(mǎi)受人沒(méi)有在約定的時(shí)間內(nèi)與開(kāi)發(fā) 商簽訂正式的買(mǎi)賣(mài)合同，或者要求延期簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的要求未獲得開(kāi)發(fā)商的允 許，則開(kāi)發(fā)商可以視準(zhǔn)買(mǎi)受人根本違約， 從而有權(quán)解除認(rèn)購(gòu)書(shū)，并沒(méi)收準(zhǔn)買(mǎi)受人 交納的定金?，F(xiàn)今多數(shù)開(kāi)發(fā)商的認(rèn)購(gòu)書(shū)格式都大同小異，內(nèi)容也一般包括上述內(nèi) 容及商品房的一些基本信息，比如商品房的座落，具體

4、房號(hào)，價(jià)格等內(nèi)容，通常 為兩張A4紙大小。二、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)和認(rèn)購(gòu)書(shū)中定金的法律性質(zhì)既然認(rèn)購(gòu)書(shū)已經(jīng)約定雙方在將來(lái)約定的期限內(nèi)應(yīng)繼續(xù)洽談買(mǎi)賣(mài)合同的詳細(xì)條款，可見(jiàn)，認(rèn)購(gòu)書(shū)在一定范圍內(nèi)約定了雙方的權(quán)利與義務(wù)，確定了雙方應(yīng)在期限到來(lái)后，均有義務(wù)再進(jìn)一步做出約定的行為。因此，認(rèn)購(gòu)書(shū)符合合同法的 規(guī)定，其本質(zhì)是一個(gè)預(yù)約性質(zhì)的合同，而洽談后訂立的合同則應(yīng)視為本合同。 同 時(shí)，由于認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力不依賴(lài)于以后的購(gòu)房合同，因此，認(rèn)購(gòu)書(shū)又是一種獨(dú)立的合同，不是購(gòu)房合同的從合同。另外，具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要內(nèi)容的認(rèn)購(gòu)書(shū)也 可以視為購(gòu)房合同。關(guān)于認(rèn)購(gòu)書(shū)中定金性質(zhì)的認(rèn)定，由于定金是為了擔(dān)保債務(wù)的履行而成立， 但 是這種債務(wù)并

5、不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的債務(wù)，而只是雙方去洽談房屋買(mǎi)賣(mài)合同的這樣 一種債務(wù)。因此，認(rèn)購(gòu)書(shū)所約定的定金并非訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保，而是商品房準(zhǔn)買(mǎi)受人履行洽談?dòng)喠①I(mǎi)賣(mài)合同義務(wù)的擔(dān)保。三、認(rèn)購(gòu)書(shū)合法成立并生效的法律條件我國(guó)合同法規(guī)定：要約是希望和他人訂立合同的意思表示。承諾通知到達(dá)要 約人時(shí)生效，承諾生效時(shí)合同成立。依法成立的合同，自成立時(shí)生效。一項(xiàng)具有 法律效力的要約須有確定的內(nèi)容，在當(dāng)事人雙方的真實(shí)意思表示一致時(shí)合同方能 成立。因絕大多數(shù)情形下，商品房的座落、價(jià)款、建筑面積、套內(nèi)面積、交樓期 限等最關(guān)鍵的條款在認(rèn)購(gòu)書(shū)中都有涉及， 因此要約已經(jīng)有具體確定的內(nèi)容。準(zhǔn)買(mǎi) 受人根據(jù)開(kāi)發(fā)商公開(kāi)發(fā)出的要約邀請(qǐng)前

6、來(lái)參觀開(kāi)發(fā)商預(yù)售的商品房，此時(shí)開(kāi)發(fā)商向買(mǎi)受人提供事前擬好的認(rèn)購(gòu)書(shū)，即相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商向準(zhǔn)買(mǎi)受人發(fā)出了要約， 如準(zhǔn) 買(mǎi)受人表示愿意與其簽約則表明其發(fā)出了承諾，接受了認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)其的法律約束 力，認(rèn)購(gòu)書(shū)（即預(yù)約）即已成立且有效。四、認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后，如何認(rèn)定認(rèn)購(gòu)人的行為構(gòu)成違約這主要有以下幾種情況，而各種不同的情形，是否構(gòu)成違約也不盡相同： 第一，如果是因?yàn)闇?zhǔn)買(mǎi)受人無(wú)意前來(lái)和開(kāi)發(fā)商根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的主要條款洽 談買(mǎi)賣(mài)合同地簽約，則開(kāi)發(fā)商有權(quán)不予返還定金。第二，如果開(kāi)發(fā)商事先隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證這一事實(shí)，卻依然誘惑購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，應(yīng)該認(rèn)定屬于欺詐。此時(shí)認(rèn)購(gòu)人并無(wú)過(guò)錯(cuò)，此時(shí)簽訂的認(rèn)購(gòu) 書(shū)（所謂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)），

7、因商品房未取得預(yù)售許可證，屬于違反法律強(qiáng)制性規(guī)定 的無(wú)效合同，認(rèn)購(gòu)書(shū)當(dāng)然無(wú)法律效力，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金。第三，當(dāng)期限到來(lái)之后，雙方無(wú)法協(xié)商一致，導(dǎo)致本約合同無(wú)法訂立，此種 情況下認(rèn)購(gòu)人是否違約？我們認(rèn)為，雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)如未具備商品房銷(xiāo)售管理辦法第十六條規(guī) 定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同所需的必備條款，認(rèn)購(gòu)書(shū)只能算是雙方約定了雙方都有義務(wù) 進(jìn)一步磋商，努力使正式的合同成功簽訂。但正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的條款， 如房屋的交付條件和交付期限等等， 不能只由開(kāi)發(fā)商單方面規(guī)定，同樣地，認(rèn)購(gòu)人也無(wú)權(quán)強(qiáng)迫貴公司接受認(rèn)購(gòu)人的修改要求。合同條款須經(jīng)雙方協(xié)商一致，才能 確定。如果就相關(guān)條款未能達(dá)成一致，根據(jù)合同法、最高人民法

8、院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋 及相關(guān)規(guī)定，視為本合同 未能順利成立，并不能視為認(rèn)購(gòu)人違約。未成立的合同對(duì)雙方都沒(méi)有法律約束力， 開(kāi)發(fā)商如果收受準(zhǔn)買(mǎi)受人的定金或預(yù)付款的話，應(yīng)當(dāng)予以退回。五、購(gòu)買(mǎi)人如何規(guī)避預(yù)售商品房認(rèn)購(gòu)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)由于法律沒(méi)有對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)作出詳細(xì)的規(guī)定，因此簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)在實(shí)踐 中引發(fā)了許多糾紛。但是，認(rèn)購(gòu)書(shū)是當(dāng)事人雙方在意思自治基礎(chǔ)上訂立的， 不違 反合同法原則。從另一角度看，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，可以確定買(mǎi)賣(mài)雙方洽談?dòng)喖s的義 務(wù)，從而避免了房屋準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)人草率簽約，因此商品房認(rèn)購(gòu)也是一種設(shè)計(jì)非常縝密 的利益平衡制度。但作為并不專(zhuān)業(yè)的多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，應(yīng)在正式簽訂

9、商品房買(mǎi)賣(mài) 合同前做足風(fēng)險(xiǎn)防范，具體來(lái)說(shuō)：首先，在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)訂立前期。購(gòu)房者必須考慮成熟，決定是否購(gòu)買(mǎi)該商品房。如果決定購(gòu)買(mǎi)，則購(gòu)房者應(yīng) 積極爭(zhēng)取不與開(kāi)發(fā)商訂立商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)， 而直接商談商品房買(mǎi)賣(mài)合同的條款。 此 外，購(gòu)房者還應(yīng)掌握必要的法律知識(shí)以應(yīng)對(duì)買(mǎi)房過(guò)程中可能出現(xiàn)的法律問(wèn)題。普通的老百姓買(mǎi)一套住宅往往需要付出自己及家人幾年、十幾年乃至幾十年的積 蓄。對(duì)這樣一個(gè)重大的經(jīng)濟(jì)行為，理應(yīng)慎重謹(jǐn)慎，深思熟慮而后行。如果因購(gòu)房 者的魯莽而訂立商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，訂立后卻反悔，在法律上是沒(méi)有依據(jù)的，必須承 擔(dān)不利后果。其次，在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂階段。由于這個(gè)階段時(shí)間較短，所以購(gòu)房者防范風(fēng)險(xiǎn)的工作比較突出，購(gòu)

10、房者應(yīng)做 好以下防范風(fēng)險(xiǎn)的工作：找出認(rèn)購(gòu)書(shū)中的風(fēng)險(xiǎn)、不妥之處，仔細(xì)推敲風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，請(qǐng)教專(zhuān)業(yè)人士，逐一與 開(kāi)發(fā)商協(xié)商訂立新的具有可操作性、清晰、準(zhǔn)確、合法的認(rèn)購(gòu)條款。再次，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)訂立之后。當(dāng)購(gòu)房者在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后，方才發(fā)現(xiàn)該合同不妥或有新的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)， 應(yīng)在分析風(fēng)險(xiǎn)及問(wèn)題所在后與開(kāi)發(fā)商協(xié)商， 訂立補(bǔ)充協(xié)議，掃除風(fēng)險(xiǎn)。補(bǔ)充協(xié)議 中可以對(duì)原合同中不妥的條款進(jìn)行修改，盡量實(shí)現(xiàn)公平。對(duì)開(kāi)發(fā)商存在欺詐行為、 認(rèn)購(gòu)書(shū)顯失公平或因重大誤解而簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)可以向人民法院起訴，撤銷(xiāo)該合 同。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)諸多，難以逐一列舉，購(gòu)房者應(yīng)引起足夠重 視，多向?qū)I(yè)人士求教，當(dāng)矛盾無(wú)法協(xié)商解決時(shí)，應(yīng)盡量及時(shí)

11、通過(guò)法律途徑解決， 避免糾紛懸而未解。關(guān)于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的性質(zhì)問(wèn)題，目前有不同觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)是 商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充協(xié)議；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)是附條件的商品房買(mǎi)賣(mài)合 同；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同，是獨(dú)立的合同。筆者同意第三種觀點(diǎn)。認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容應(yīng)包括確定條款和不確定條款兩部分， 確定條款 是當(dāng)事人已達(dá)成合意并具約束力的條款， 一般應(yīng)作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容；不 確定條款是因事實(shí)和法律的障礙而需等簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)再確定的內(nèi)容。定金從理論上分為立約定金、證約定金、成約定金、解約定金和違約定金。中華人民共和國(guó)擔(dān)保法規(guī)定的定金具有違約定金的性質(zhì)，最高人民法院關(guān)于適用

12、 V中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋 規(guī)定了立約定金的效力。商品房認(rèn) 購(gòu)協(xié)議中的定金一般是作為簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，屬立約定金。司法解釋第4條除了規(guī)定如因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，應(yīng)按照定金罰則處理外，還根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容包括不確定條款需當(dāng)事人在訂立商品房買(mǎi)賣(mài) 合同時(shí)協(xié)商的特點(diǎn)，規(guī)定了因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同 未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)將定金返還買(mǎi)受人。案例：李XX訴廣州XX房地產(chǎn)發(fā)展有限公司商品房認(rèn)購(gòu)合同糾紛案。被告是 廣州市林和西路恒康閣的開(kāi)發(fā)商。2003年6月1日原告與被告及其代理商簽 訂恒康閣認(rèn)購(gòu)書(shū)，約定原告認(rèn)購(gòu)恒康閣2 0層0 4單元，原告須在簽署本

13、認(rèn) 購(gòu)書(shū)時(shí)付清定金1 0000元，于2 0 0 3年6月1日或按通知時(shí)間與被告簽署 商品房買(mǎi)賣(mài)合同及有關(guān)文件，否則被告有權(quán)沒(méi)收原告已繳交的定金等條款。原告依約向被告交納定金1 0 0 0 0元。 因?qū)υA爭(zhēng)房屋的用途、產(chǎn)權(quán)登記、交付 期限等事項(xiàng)未能達(dá)成一致意見(jiàn)，原、被告未簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。為此，原告起訴請(qǐng)求法院判令被告返還定金1 0 0 0 0元。 法院認(rèn)為原、被告所簽訂的恒 康閣認(rèn)購(gòu)書(shū)有效，原告支付的定金是訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保，商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立屬于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，為此，判決被告返還原告10 000元。判后被告未提起上訴。一、關(guān)于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)出賣(mài)人與買(mǎi)受人在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)

14、合同前先行簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，就房屋買(mǎi)賣(mài)有關(guān)事宜進(jìn)行初步確認(rèn)，并收取一定數(shù)量的定金，是當(dāng)前商品房買(mǎi)賣(mài)的通常形式。 但 由于現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)與效力及其他相關(guān)問(wèn)題缺乏明確的規(guī)定， 導(dǎo)致 法律實(shí)踐中該類(lèi)糾紛難以處理，在此有必要對(duì)這一問(wèn)題作一簡(jiǎn)單的探討。（一）認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)認(rèn)購(gòu)書(shū)在實(shí)踐中稱(chēng)謂不一，如認(rèn)購(gòu)意向書(shū)、購(gòu)房訂購(gòu)單、購(gòu)房預(yù)訂單、訂購(gòu) 房屋協(xié)議等等，對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)實(shí)踐中認(rèn)識(shí)并不一致，主要存在幾種不同的觀點(diǎn)： 第一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)即為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。因認(rèn)購(gòu)書(shū)是當(dāng)事人就房屋買(mǎi)賣(mài)所作 出的真實(shí)意思表示，應(yīng)具有買(mǎi)賣(mài)合同的效力。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)不是獨(dú)立的合同。因認(rèn)購(gòu)書(shū)僅是對(duì)簽訂正式合同相關(guān)事宜 的約定。

15、第三種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同，是獨(dú)立的合同但不 是商品房買(mǎi)賣(mài)合同。該種觀點(diǎn)認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)是平等主體之間為設(shè)立某種民事權(quán)利 義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，符合中華人民共和國(guó)合同法第2條關(guān)于合同定義的規(guī)定，完全可以成為獨(dú)立的合同。從認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂的過(guò)程和約定的內(nèi)容看， 認(rèn)購(gòu) 書(shū)是當(dāng)事人就簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，是約定當(dāng)事人有義務(wù)在一定期限內(nèi)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)。所以，認(rèn)購(gòu)書(shū)尚不屬于 商品房買(mǎi)賣(mài)合同。筆者贊同第三種觀點(diǎn)，2003年4月28日最高人民法院頒布的最高人民 法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第四條關(guān)于認(rèn)購(gòu)書(shū)問(wèn)題規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)

16、購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂 立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同， 應(yīng) 當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)與當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房 買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！痹撘?guī)定是對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)的直 接法律規(guī)定，也是法律第一次對(duì)其進(jìn)行明確的規(guī)定。 雖然該條文沒(méi)有明確闡明認(rèn) 購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)，但從該條規(guī)定的內(nèi)容分析，最高院的解釋?xiě)?yīng)當(dāng)是認(rèn)可了認(rèn)購(gòu)書(shū) 作為預(yù)約的性質(zhì)，即認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同是預(yù)約與本約的關(guān)系。首先， 從該條規(guī)定看，出賣(mài)人與買(mǎi)受人就訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同而收受定金、支付定金的 行為對(duì)雙方均是有法律約束力的，“如果因當(dāng)事人一方

17、原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理”，而該法律約束力是來(lái)自于認(rèn)購(gòu)書(shū)， 而不是商品房買(mǎi)賣(mài)合同本身，可見(jiàn)認(rèn)購(gòu)書(shū)完全具有獨(dú)立于商品房買(mǎi)賣(mài)合同之外作 為一個(gè)獨(dú)立的合同的法律地位。其次，該條規(guī)定認(rèn)購(gòu)書(shū)是作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合 同的擔(dān)保，也就是說(shuō)其目的是為了保證將來(lái)如期訂立訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，而不是直接確定雙方買(mǎi)賣(mài)商品房的權(quán)利義務(wù)。因此，認(rèn)購(gòu)書(shū)和商品房買(mǎi)賣(mài)合同兩者之 間完全符合民法理論關(guān)于預(yù)約和本約的定義， 對(duì)此，其他的法律人士也有相同的 認(rèn)識(shí)。（二）認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約，在最高人民法院關(guān)于審理 商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋出臺(tái)前認(rèn)識(shí)也

18、是不一致的。 有的人認(rèn)為，出賣(mài)人在不具備預(yù)售條件的情況下， 如未取得預(yù)售許可證明，其預(yù) 售商品房的資格尚未取得，按照有關(guān)規(guī)定并不能預(yù)售，采取認(rèn)購(gòu)書(shū)形式是一種變 相的預(yù)售，是一種對(duì)法律禁止性規(guī)定的規(guī)避，應(yīng)認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)效。筆者認(rèn)為，該種觀點(diǎn)之所以錯(cuò)誤是將認(rèn)購(gòu)書(shū)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同混同。最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第五條明確規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷(xiāo)售管理辦法第十 六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款 的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。”該解釋說(shuō)明，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、 預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷(xiāo)售管理辦法第十六條

19、規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要 內(nèi)容，或者即使已具備，但出賣(mài)人尚未按照約定收受購(gòu)房款的，不能視為是商品 房買(mǎi)賣(mài)合同，因此，對(duì)于認(rèn)購(gòu)書(shū)效力的認(rèn)定不能套用商品房預(yù)售合同效力認(rèn)定的 條件，而現(xiàn)行法律對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)效力的認(rèn)定沒(méi)有作出特殊的規(guī)定前，認(rèn)購(gòu)書(shū)本身的效力認(rèn)定應(yīng)當(dāng)只要適用合同的一般規(guī)則即可。筆者認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)是否有效應(yīng)當(dāng)從以下四個(gè)方面認(rèn)定：（1）合同主體資格 是否符合。（2）意思表示是否真實(shí)。（3 ）合同內(nèi)容是否具體確定。（4）是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制規(guī)定。以上四個(gè)方面，（1）、（ 2 ）、（ 4）在認(rèn)定 時(shí)均比較容易把握，而以（3 ）在實(shí)踐中最難確定。認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容是否具體確定顯 然不能以商品房銷(xiāo)售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容是 否具全為判斷依據(jù)，商品房銷(xiāo)售管理辦法 第十六條是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的規(guī) 定，而認(rèn)購(gòu)書(shū)如上所述與商