第二章投資分析技術(shù)與房地產(chǎn)評估講義

1、第二章 投資分析技術(shù)與房地產(chǎn)評估第一節(jié) 投資分析的基本概念第二章 投資分析技術(shù)與房地產(chǎn)評估2013年真題在新教材中所占分值為65分，其中本章知識點在新教材中分值為12分，占比為18.5%，出題概率高。第一節(jié) 投資分析的基本概念知識點一：現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量圖1現(xiàn)金流量投資分析中，把一項投資看作一個獨立的系統(tǒng)，流出系統(tǒng)的資金稱為現(xiàn)金流出，流人系統(tǒng)的資金稱為現(xiàn)金流人。把一定時期各時點上實際發(fā)生的資金流出或流人叫作現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流人與現(xiàn)金流出之差稱為凈現(xiàn)金流量。2現(xiàn)金流量圖知識點二：資金的時間價值（必考點）同樣數(shù)額的資金在不同時點上具有不同的價值，而不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價

2、值。比如，現(xiàn)在將100元存人銀行，一年后得到的本利和為103元。因此，現(xiàn)在的100元，與一年后的103元是等值的；反過來說，現(xiàn)在的100元與一年后的100元是不等值的。1資金時間價值的實質(zhì)（1）隨著時間的推移，資金的價值會增加，稱為資金增值。從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時間價值。（2）資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應(yīng)得到的補償。2影響資金時間價值的因素資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有：（1）投資利潤率；（2）通貨膨脹率；（3）風(fēng)險因素。投資分析中，資金的時間價值用利息（資金的增值量）

3、來體現(xiàn)。利息與本金的比例即為利率，一般以百分?jǐn)?shù)表示。利率也是資金時間價值的標(biāo)志。知識點三：單利計息與復(fù)利計息（必考點）1利息利息是指占用資金所付出的代價或放棄資金使用權(quán)所得到的補償。如果將一筆資金存人銀行，這筆資金就稱為本金。2利率利率是在單位時間（一個計息周期）內(nèi)所得的利息額與借貸金額（即本金）之比，一般以百分?jǐn)?shù)表示。用i表示利率，其表達式為：式中，i1為一個計息周期的利息。上式表明，利率是單位本金經(jīng)過一個計息周期后的增值比率。3單利計息單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時間成正比。單利計息時的利息計算公式為：其中，n計息周期。n個計息周期后的本利和（fn）為：我國個

4、人儲蓄存款和國庫券的利息就是以單利計算的，計息周期為“年”。4復(fù)利計息復(fù)利計息，是指對于某一計息周期來說，按本金加上先前計息周期所累計的利息進行計息，即“利息再生利息”。按復(fù)利方式計算利息時，利息的計算公式為：n個計息周期后的本利和為：我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款都是按復(fù)利計息的。5名義利率與實際利率投資活動中，利率標(biāo)明的時間單位與實際計息周期可能不一致，比如利率標(biāo)明的時間單位是年，但實際計息周期是月，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率的區(qū)別。例如，年利率為12%，存款額為1000元，期限為一年，分別以一年1次復(fù)利計息、一年4次按季利率復(fù)利計息、一年12次按月利率復(fù)利計息，則一年后的本利和分別為：

5、一年1次計息f=1000×（1+12%）=1120（元）一年4次計息f=1000×（1+3%）4=1125.51（元）一年12次計息f=1000×（1+1%）12=1126.83（元）對于一年計息4次和12次來說，12%就是名義利率，而一年計息4次時的實際利率=（1+3%）4-1=12.55%；一年計息12次時的實際利率=（1+1%）12-1=12.68%。名義利率與實際利率存在著下述關(guān)系：（1）實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值；（2）名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大；（3）當(dāng)每年計息周期數(shù)m=l時，名義利率與實際利率相等；（4）

6、當(dāng)每年計息周期數(shù)m>1時，實際利率大于名義利率。例：（2013）關(guān)于名義利率和實際利率的說法，正確的是（d）。a.名義利率和實際利率均不能反映資金的時間價值。b.當(dāng)每年計息周期數(shù)等于1時，實際利率小于名義利率c.名義利率比實際利率更能反映資金的時間價值d.當(dāng)每年計息周期數(shù)大于1時，實際利率大于名義利率知識點四：投資回收與投資回報投資獲得的總收入，包括投資回收和投資回報兩部分。投資回收是指投資者對其所投入本金的回收。投資回報是指投資者所投入的本金在經(jīng)營過程中所獲得的報酬，主要體現(xiàn)為利潤。知識點五：靜態(tài)分析與動態(tài)分析投資分析通常有兩種模式：一種是不考慮資金的時間價值，稱為靜態(tài)分析；另一種是考

7、慮資金的時間價值，稱為動態(tài)分析。1靜態(tài)分析應(yīng)用設(shè)備更新分析在投資過程較短，或現(xiàn)金流量簡單，不涉及資金借貸，或僅需要進行簡單的定性判斷時，靜態(tài)分析是一種快速便捷的計算方法。2動態(tài)分析中的基本復(fù)利計算公式一般來說，動態(tài)分析是以復(fù)利為計算前提的。這里僅介紹兩個最基本的復(fù)利計算公式。（1）一次支付的復(fù)利計算公式比如，銀行借出一筆開發(fā)貸款1000萬元，年利率為9%，復(fù)利計息，每年計息一次，約定3年后一次性還本付息。站在銀行角度，3年后，應(yīng)回收的本息和應(yīng)為：1000萬×（1+9%）3。這就是投資分析中的一次支付復(fù)利計算公式： （2）等額序列支付的復(fù)利計算公式比如，銀行借出一筆住房抵押貸款，要求借

8、款人每年歸還等額資金，經(jīng)過若干年后還清所有本息。要計算這種借貸模式下的每年還款金額，就要用到等額序列支付的復(fù)利計算公式，參見圖2-4。23第二章 投資分析技術(shù)與房地產(chǎn)評估第二節(jié) 物業(yè)項目投資分析中的財務(wù)指標(biāo)第二節(jié) 物業(yè)項目投資分析中的財務(wù)指標(biāo)知識點一：財務(wù)指標(biāo)體系（必考點）表2-1物業(yè)項目投資分析的財務(wù)指標(biāo)盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)現(xiàn)金回報率凈現(xiàn)值借款償還期投資回報率內(nèi)部收益率償債備付率靜態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期資產(chǎn)負(fù)債率知識點二：盈利能力指標(biāo)（?？键c）1靜態(tài)指標(biāo)（1）現(xiàn)金回報率現(xiàn)金回報率是指物業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。稅前現(xiàn)金回報率=

9、（凈運營收益-還本付息后的凈現(xiàn)金流量）/投資者的初始現(xiàn)金投資稅后現(xiàn)金回報率=稅后凈現(xiàn)金流量/投資者的初始現(xiàn)金投資例如，某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元由金融機構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項投資的經(jīng)營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2.8萬元，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為：2.820×100%=14%；如果該項投資年稅后凈現(xiàn)金流量為2.2萬元，則該項投資的稅后現(xiàn)金回報率為：2.220×100%=11%?，F(xiàn)金回報率指標(biāo)非常簡單明了：它與資本化率不同，因為資本化率通常不考慮還本付息的影響；與一般意義上的回報率也不同，因為該

10、回報率可能是稅前的，也可能是稅后的。（2）投資回報率投資回報率指物業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。（3）靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期（），是指當(dāng)不考慮資金時間價值時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。2動態(tài)指標(biāo)（1）凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值（npv），是指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和，是物業(yè)項目財務(wù)評價中的另一個重要經(jīng)濟指標(biāo)。如果npv大于等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財務(wù)上是可以接受的。如果npv小于0，則項目不可接受。（2）內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率（irr），

11、是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標(biāo)。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損。因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。當(dāng)irr大于ic時，則認(rèn)為項目在財務(wù)上是可以接受的。如irr小于ic，則項目不可接受。（3）動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期（pb），是指當(dāng)考慮資金時間價值時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映項目投資回收能力的重要指標(biāo)。在項目財務(wù)評價中，動態(tài)投資回收期（pb）與基準(zhǔn)回收期（pc）相比較，如果pbpc，則經(jīng)營項目在財務(wù)上是可以接受的。知識點三：清償能力指標(biāo)（輪換考點）1借款償還期借款償還期是指在國家規(guī)定

12、及投資項目具體財務(wù)條件下，項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項目借款本息所需要的時間。2償債備付率償債備付率（debtcoveragerati0,dcr），是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。其計算公式為：償債備付率可以按年計算，也可以按整個借款期計算。償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般物業(yè)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2.當(dāng)指標(biāo)小于1.2時，表示當(dāng)期資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù)，需要通過短期借款來償還已到期的債務(wù)。該指標(biāo)的計算對經(jīng)營性物業(yè)非常重要。3資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率是反映項目各年所面臨的財務(wù)

13、風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用來衡量項目清算時保護債權(quán)人利益的程度。其表達式為：例：（2013）下列房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的有（bde）a.投資回報期b.借款償還期c.財務(wù)凈現(xiàn)值d.資產(chǎn)負(fù)債率e.償債備付率第二章 投資分析技術(shù)與房地產(chǎn)評估第三節(jié) 物業(yè)的價值、價格及其影響第三節(jié) 物業(yè)的價值、價格及其影響知識點一：物業(yè)價格的特征（常考點）1物業(yè)價格與一般物品價格的共同之處是：（1）都是價格，用貨幣來表示；（2）都有波動，受供求因素的影響；（3）都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)

14、低價。2物業(yè)價格與一般物品價格的不同，表現(xiàn)為物業(yè)價格的五個特征：（1）物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大由于物業(yè)不可移動，其價格與區(qū)位密切相關(guān)。最常見、最簡單的是用距離來衡量區(qū)位的好壞。距離可以分為空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離。由于路況、交通擁擠、交通管制以及時間對于人們越來越寶貴等原因，現(xiàn)在人們越來越重視交通時間距離而不是空間直線距離。（2）物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格物業(yè)由于不可移動，在交易中可以轉(zhuǎn)移的不是其實物，而是其所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益。實物狀況相同的物業(yè)，權(quán)益狀況可能千差萬別。（3）物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金（4）物業(yè)價格形成的時間通常較長由于物業(yè)價值量大

15、，加之獨一無二特性造成對影響物業(yè)價格的產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量、功能、環(huán)境、物業(yè)管理等方面的情況在短時間內(nèi)不易了解。（5）物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響物業(yè)由于具有獨一無二的特性，物業(yè)價格通常隨交易的需要而個別形成，并容易受買賣雙方的個別因素（如偏好、討價還價能力、感情沖動）的影響。知識點二：物業(yè)價值和價格的常見種類（必考點）1投資價值和市場價值投資價值一詞有兩種含義：一是指值得投資；二是指從某個特定的投資者（即某個具體的投資者）的角度所衡量的價值。這里所講的投資價值指的是后者。在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。2成交價格、市場價格和理論價格（1）成交價格成交價格簡稱成交

16、價，是指在一筆物業(yè)交易中交易雙方實際達成交易的價格。成交價格是一個已經(jīng)完成的事實。成交價格可能是正常的，也可能是不正常的。（2）市場價格市場價格是指某種物業(yè)在市場上的一般、平均水平價格，是該類物業(yè)大量成交價格的抽象結(jié)果。（3）理論價格真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。3現(xiàn)房價格和期房價格現(xiàn)實中的商品交易有現(xiàn)貨交易和期貨交易，由此有現(xiàn)貨價格和期貨價格之說。如下表：物業(yè)的現(xiàn)貨價格是指以現(xiàn)狀物業(yè)為交易標(biāo)的的價格。該物業(yè)的現(xiàn)狀可能是一塊準(zhǔn)備建造但尚未建造建筑物的土地，可能是一項在建工程，也可能是建筑物已建成的物業(yè)；當(dāng)為建筑物已建成的物業(yè)時，即為現(xiàn)房價格（含土地價格）。物業(yè)的期貨價格是指以未來狀

17、況的物業(yè)為交易標(biāo)的的價格，其中最常見的是期房價格（含土地價格）。期房價格是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋（含土地）為交易標(biāo)的的價格。在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)（包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等）下，期房價格低于現(xiàn)房價格。關(guān)系為：期房價格 = 現(xiàn)房價格 預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間 風(fēng)險補償現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值4物業(yè)拍賣中的評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價，是在物業(yè)拍賣活動中出現(xiàn)的一組價格。評估價是對擬拍賣的物業(yè)的公開市場價值進行測算和判定的結(jié)果。保留價又稱拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價格。拍賣分為無保留價拍賣和有保留價拍賣。人民法院確定的保留價

18、，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的80%；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%。起拍價又稱開叫價格、起叫價，是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標(biāo)的的價格。在增價拍賣中，起拍價通常低于保留價，也可以等于保留價。應(yīng)價是競買人對拍賣師報出的價格的應(yīng)允，或是競買人自己報出的購買價格。成交價是經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)后的競買人的最高應(yīng)價。在有保留價拍賣中，最高應(yīng)價不一定成為成交價，只有在最高應(yīng)價高于或等于保留價的情況下，最高應(yīng)價才成為成交價。知識點三：物業(yè)價格的影響因素（?？键c）1物業(yè)價格影響因素的特點（1）不同的物業(yè)價格影響因素

19、，引起物業(yè)價格變動的方向是不盡相同的：有的影響因素降低物業(yè)的價格，有的影響因素提高物業(yè)的價格。（2）不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的程度是不盡相同的：有的影響因素對物業(yè)價格的影響較大，即隨著這種影口向因素的變化所引起的物業(yè)價格的升降幅度較大；有的影響因素對物業(yè)價格的影響較小。（3）同一影響因素，在不同時期、不同地區(qū)，對房地產(chǎn)價格的影響可能是不同的。（4）有些物業(yè)價格影響因素對物業(yè)價格的影響與時間有關(guān)，有些與時間無關(guān)。（5）某些物業(yè)價格影響因素對物業(yè)價格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化，但更多的影響因素對物業(yè)價格的影響雖然可以感覺到，卻難以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型將其描述出來。2物業(yè)價

20、格的主要影響因素物業(yè)價格的影響因素可以分為物業(yè)自身因素和物業(yè)外部因素兩大類。（1）物業(yè)自身因素影響物業(yè)價格的自身因素主要有區(qū)位因素、權(quán)益因素和實物因素。區(qū)位因素包括位置、交通條件、周邊配套設(shè)置、周邊自然與人文環(huán)境等。權(quán)益因素主要包括該物業(yè)上存在的物權(quán)種類、城市規(guī)劃的要求、因相鄰關(guān)系等各種原因造成的對權(quán)利行使的限制。實物因素主要包括物業(yè)所處的土地狀況、建筑物主體結(jié)構(gòu)及設(shè)施設(shè)備情況等。（2）物業(yè)外部因素影響物業(yè)價格的外部因素主要有人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟因素、社會因素、國際因素、心理因素等。人口因素。物業(yè)的需求主體是人，人的數(shù)量、素質(zhì)、構(gòu)成等狀況，對物業(yè)價格有很大影響。通常來說，當(dāng)人口數(shù)量增加

21、時，對物業(yè)的需求就會增加，物業(yè)價格也就會上漲；而當(dāng)人口數(shù)量減少時，對物業(yè)的需求就會減少，物業(yè)價格也就會下落。但人口密度過高也可能導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而降低物業(yè)價格。人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，也可以引起物業(yè)價格的變化。隨著家庭人口規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，居住物業(yè)價格有上漲的趨勢。制度政策因素。影響物業(yè)價格的制度政策因素包括房地產(chǎn)制度因素、稅收制度因素、金融制度因素、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地制度、住房制度等。經(jīng)濟因素。影響物業(yè)價格的經(jīng)濟因素主要有經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、利率、匯率、物價等。社會因素。影響物業(yè)價格的社會因素主要

22、有政治安定狀況、社會治安狀況、城市化和房地產(chǎn)投機因素等。國際因素。影響物業(yè)價格的國際因素主要有世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況、軍事沖突狀況等。心理因素。心理因素對物業(yè)價格的影響有時是不可忽視的。影響物業(yè)價格的心理因素主要有購買或出售心態(tài)、個人欣賞趣味、時尚風(fēng)氣、接近名家住宅心理、講究風(fēng)水或吉祥號碼等。第二章 投資分析技術(shù)與房地產(chǎn)評估第四節(jié) 房地產(chǎn)估價的基本方法第四節(jié) 房地產(chǎn)估價的基本方法知識點一：房地產(chǎn)估價的含義（輪換考點）專業(yè)的房地產(chǎn)估價是指按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，采用科學(xué)的方法，經(jīng)過審慎的分析、測量和判斷，對房地產(chǎn)的價值或價格提供較為客觀合理的專業(yè)意見，具有公信力，并要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任

23、。專業(yè)的房地產(chǎn)估價，在我國目前必須由具有房地產(chǎn)估價資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)房地產(chǎn)估價機構(gòu)和具有房地產(chǎn)估價資格的專業(yè)人員注冊房地產(chǎn)估價師來從事。知識點二：房地產(chǎn)估價的基本原則（輪換考點）1獨立、客觀、公正原則2合法原則3價值時點原則價值時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在由估價目的決定的某一特定時間的價值或價格。這個時間既不是委托人，也不是估價師可以隨意假定的，而是應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價目的來確定。4替代原則替代原則要求估價結(jié)果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)。5最高最佳利用原則最高最佳利用原則要求估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格。6謹(jǐn)慎原則謹(jǐn)慎原則是評估房地產(chǎn)抵押價值時應(yīng)

24、遵循的一項原則。知識點三：房地產(chǎn)估價的方法（?？键c）房地產(chǎn)估價的三種基本方法是：比較法、成本法和收益法。房地產(chǎn)估價其他方法還有假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法等。比較法是根據(jù)與估價對象相似的房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值或價格的方法。成本法是根據(jù)估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值或價格的方法。收益法是根據(jù)估價對象的預(yù)期收益來求取估價對象價值或價格的方法。每種估價方法都有其特定的適用對象和條件，有時可以同時運用，以相互驗證，有時是相互補充的，但不應(yīng)相互替代。在評估一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值時，一般要求同時采用兩種以上（含兩種）估價方法，而且可以同時采用多種估價方法的，應(yīng)當(dāng)同時采用多種估價

25、方法。適用的估價對象估價的操作步驟比較法比較法適用的對象是同類房地產(chǎn)數(shù)量較大、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的物業(yè)。而對于數(shù)量很少、很少發(fā)生交易或可比性差的物業(yè)，就較難采用。（1）搜集交易實例（2）選取可比實例（3）對可比實例成交價格進行處理（4）求取比較價值。成本法只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價，如學(xué)校、圖書館等。（1）選擇具體估價路徑；（2）測算重新購建價格；（3）測算折舊；（4）計算成本價值。收益法收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，如住宅（特別是公寓）、寫字樓、旅館、商店等

26、。直接資本化法：（1）預(yù)測未來第一年收益；（2）確定資本化率或收益乘數(shù)；（3）計算收益價值。報酬資本化法：（1）估計收益期或持有期；（2）預(yù)測估價對象的未來收益；（3）確定報酬率；（4）計算收益價值。知識點四：比較法概述（?？键c）1比較法適用的估價對象比較法適用的對象是同類房地產(chǎn)數(shù)量較大、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的物業(yè)，例如普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地等。而對于數(shù)量很少、很少發(fā)生交易或可比性差的物業(yè)，就較難采用，比如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等。2比較法估價的操作步驟運用比較法估價一般分為四個步驟：搜集交易實例選取可比實例對可比實例成

27、交價格進行處理求取比較價值。（1）搜集交易實例；只有擁有了大量真實的交易實例，才能把握正常的市場價格行情，才能據(jù)此評估出客觀合理價格或價值。因此，首先應(yīng)盡可能搜集較多且真實的交易實例。（2）選取可比實例我們需要選取符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。選取的可比實例應(yīng)符合如下四個基本要求：可比實例物業(yè)應(yīng)是估價對象物業(yè)的類似物業(yè)；可比實例的成交日期應(yīng)與價值時點接近；可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合；可比實例的成交價格應(yīng)為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。一般選取3個以上（含3個）、10個以下（含10個）可比實例即可。（3）對可比實例成交價格進行處理建立價格可比基礎(chǔ)。建立價格可比基礎(chǔ)

28、包括如下五個方面：統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一采用單價；統(tǒng)一幣種和貨幣單位；統(tǒng)一面積內(nèi)涵；統(tǒng)一面積單位。交易情況修正?？杀葘嵗某山粌r格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的是估價對象的客觀合理價格或價值，所以，如果可比實例的成交價格是不正常的，則應(yīng)將其修正為正常的。這種對可比實例成交價格進行的修正，稱為交易情況修正。進行交易情況修正，首先應(yīng)了解有哪些因素可能使可比實例成交價格偏離其正常市場價格。在下列交易中，成交價格往往會偏離正常市場價格：a 利害關(guān)系人之間的交易。b 急于出售或急于購買的交易。c 交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。d 交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易。e 特殊交

29、易方式的交易。如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售等。f 交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易。g 相鄰物業(yè)的合并交易。h 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。市場狀況調(diào)整。由于可比實例的成交日期與價值時點不同，物業(yè)市場狀況可能發(fā)生了變化，因此，應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在價值時點時的價格。這種對可比實例成交價格進行的調(diào)整，稱為市場狀況調(diào)整。物業(yè)狀況調(diào)整。物業(yè)狀況調(diào)整，是將可比實例在自身狀況下的價格，調(diào)整在估價對象狀況下的價格。物業(yè)狀況調(diào)整總的思路是：如果可比實例物業(yè)狀況好于估價對象物業(yè)狀況，則應(yīng)對可比實例價格作減價調(diào)整；反之，則應(yīng)作增價調(diào)整。（4）求取比較價值經(jīng)過交易情況修正、市場狀況調(diào)整之后及物業(yè)狀況調(diào)整之后，

30、就將可比實例在其物業(yè)狀況下的價格變成了在估價對象物業(yè)狀況下的價格。但通過不同的可比實例所得到的價格可能是不相同的，最后需要采用簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法把它們綜合成一個價格，以此作為比較法的估價結(jié)果。知識點五：成本法概述（輪換考點）1成本法適用的估價對象成本法是先分別求取估價對象在價值時點時的重置成本或重建成本和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。成本法也可以說是以物業(yè)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來評估物業(yè)價值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價格。只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，都可以采用成

31、本法估價。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價，如學(xué)校、圖書館等。2成本法估價的操作步驟運用成本法估價一般分為四個步驟：選擇具體估價路徑測算重新購建價格測算折舊計算成本價值。（1）選擇具體估價路徑把物業(yè)作為一個整體采用成本法估價最基本的公式為：物業(yè)價格=重新購建價格一折舊以“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)用地進行商品房建設(shè)，然后銷售所建成商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，物業(yè)價格通常由如下7大項構(gòu)成：土地取得成本；開發(fā)成本；管理費用；投資利息；銷售費用；銷售稅費；開發(fā)利潤。2測算重新購建價格重新購建價格，是指假設(shè)在價值時點重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出。重新購建價格是客

32、觀的價格。建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格，土地的重新購建價格是價值時點狀況下的價格。建筑物的重新購建價格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價格和重建價格。3測算折舊估價上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失，其數(shù)額為建筑物在價值時點時的市場價值與重新購建價格的差額，即：建筑物折舊一建筑物重新購建價格一建筑物市場價值根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。（1）物質(zhì)折舊。是指建筑物在實體上的老化、損壞所造成的建筑物價值損失。（2）功能折舊。是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失。（3）經(jīng)濟折舊。是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失。4計算成本價值物業(yè)價格=土地重新購建價格+建筑物