岸線價格評估方法及案例

1、沿岸線的土地如何評估一般江河岸線隸屬于港務(wù)局管理。 例如長江各段岸線就對應(yīng)著不同的岸線使用費 （估計根據(jù)河道進深、距離入海口等等有關(guān)），以米為計算單位。如果你指的僅僅是岸線費用，偶想直接去查詢相關(guān)的管理文件即可。如果你評估的沿岸線的土地價格，則除了按正常評估方法求出地價外，還需加入岸線使用費這個“隱性土地他項權(quán)”對地價的影響，用公式表示：V=V1+V2V1不考慮岸線影響時的總地價；V2該宗地沿岸線的長度L *單位岸線使用費。岸線使用費由上海市港口局下屬的港政中心具體負(fù)責(zé)征收，全額上繳市級財政國庫。征收對象為港口岸線使用單位。岸線使用費按市港口局核發(fā)的 上海港口岸線使用許可證 （含臨時岸線使用許

2、可證）所核定的岸線長度及規(guī)劃的碼頭前沿線水深計征。岸線使用長度以米為計算單位（不足一米按一米計算）。不同的規(guī)劃碼頭前沿線水深的岸線每米每季征收標(biāo)準(zhǔn)為：8 米以上（含8 米）水深，按90 元計征；5 米以上（含5 米）至 8 米以下水深，按30 元計征；2 米以上（含2 米）至 5 米以下水深，按10 元計征；不足 2 米水深，按3 元計征。政府行政機關(guān)、部隊、公安、體育運動等部門、團體及國家財政全額撥付經(jīng)費的單位，在所使用的岸線上從事非生產(chǎn)經(jīng)營活動，免繳岸線使用費。對于因政策性虧損并由財政給予補貼的企業(yè)，經(jīng)市財政核定，在虧損補貼期間其岸線使用費免繳。獲準(zhǔn)使用岸線的單位，其岸線使用費按批準(zhǔn)使用岸

3、線的下季度起繳納。終止使用岸線的單位，其岸線使用費按批準(zhǔn)終止使用岸線的下季度起停止繳納。岸線使用費每季度繳納一次，每季中間一個月的15 日為該季最遲繳納日。根據(jù)上海港口岸線管理辦法第十一條凡獲準(zhǔn)使用岸線的單位，應(yīng)當(dāng)在取得岸線使用許可證后的一年內(nèi)，投入建設(shè)或者使用。逾期不投入建設(shè)或者使用的，應(yīng)當(dāng)辦理申請展期手續(xù)，展期為 6 個月。逾期不辦理展期手續(xù)或者展期已滿仍不投入建設(shè)或者使用的，上海港務(wù)局可注銷其岸線使用許可證。這是上海的。所以我認(rèn)為，征費標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于取得費或者使用權(quán)費，實際情況還需要加上開發(fā)建設(shè)費用。岸線資源價值評估摘要：岸線資源作為一類特殊的資產(chǎn)近年來在越來越多的評估實踐中為大家所遇到，對

4、于這一類特殊的資產(chǎn)究竟該如何界定以及在評估實踐中我們該采用何種評估技術(shù)路線或處理方法，筆者試圖從理論和實踐兩個方面談?wù)勛约旱捏w會和認(rèn)識，以供同仁們探討。關(guān)鍵詞：岸線無形資產(chǎn)評估一、岸線資源應(yīng)界定為無形資產(chǎn)岸線資源價值在企業(yè)實踐生產(chǎn)經(jīng)營活動中體現(xiàn)為岸線使用權(quán)的價值，從無形資產(chǎn)的定義及其特點看，應(yīng)界定為無形資產(chǎn)。 它具有一般無形資產(chǎn)的共同屬性：1、非實體性。岸線資源價值實際體現(xiàn)為一種岸線使用權(quán)的價值，不具有實體形態(tài)，是一種隱形存在的資產(chǎn)。2、壟斷性。岸線資源的使用權(quán)具有排它性，由特定主體控制和占有并需通過一定代價才能取得。隨著港口岸線有償使用制度的建立，岸線使用權(quán)人排他使用其擁有的岸線使用權(quán)并需為

5、獲得岸線使用權(quán)向政府有關(guān)部門支付費用。3、效益性。通常情況下，擁有岸線使用權(quán)的企業(yè)比同類規(guī)模的不擁有岸線使用權(quán)的企業(yè)產(chǎn)生更高的經(jīng)濟效益。4、不確定性。岸線使用權(quán)能為岸線使用權(quán)人帶來的經(jīng)濟利益具有一定的不確定性。這種不確定性與岸線使用權(quán)人擁有的有形資產(chǎn)的規(guī)模和市場競爭強弱、國家宏觀經(jīng)濟政策、產(chǎn)品性能與質(zhì)量等諸多因素直接相關(guān)。二、岸線資源價值評估的主要方法（一）從純理論角度出發(fā)，岸線資源價值評估適用一般資產(chǎn)價值評估方法：1、收益還原法收益還原法是指通過估算岸線使用權(quán)在合理收益期限內(nèi)的預(yù)期收益并折算為現(xiàn)值， 以確定岸線資源價值的一種資產(chǎn)評估方法。收益還原法適用于存在收益的岸線價格評估測算。收益還原法

6、的基本公式是：岸線價格=岸線純收益÷還原率。 在此，將純理論的最一般形式和可操作的兩種表現(xiàn)形式表示如下：情形 1 純理論的最一般公式式中：P岸線收益價格a1、 a2、 a3an分別為未來各年岸線純收益r1 、 r2 、 r3rn 分別為未來各年的岸線還原率情形 2 岸線收益永續(xù)且其他因素不變的形式式中， p 為岸線價格， a 為岸線純收益， r 為岸線價格還原率。情形 3 岸線收益年期有限且其他因素不變的形式式中， p， a，r 之含義同前n 為岸線使用年期或岸線收益的年期2、市場比較法市場比較法， 又稱市價比較法或市場資料比較法，它是在求取待評估資產(chǎn)價格時， 以條件類似原資產(chǎn)買賣實

7、例與待估資產(chǎn)加以對照比較， 從而求取待估資產(chǎn)價格的一種方法。 由于我國尚未形成統(tǒng)一的岸線使用權(quán)交易市場，缺乏岸線市場交易價格， 因此，該方法僅在理論上適用于岸線資源價值評估。這里例舉兩種簡便實用、易于操作的公式：公式 1 加法比較測算公式估價資產(chǎn)價值=交易實例資產(chǎn)價值×（1+ K1 + K2 + K3 + K4 + K5）式中：K1 為交易情況修正系數(shù)（有正有負(fù)，下同）K2 為估價期日修正系數(shù)K3 為標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)K4 為區(qū)域因素修正系數(shù)K5 為個別因素修正系數(shù)公式 2 乘法比較測算公式估價資產(chǎn)價值=交易實例資產(chǎn)價值×（1+ K1）×（ 1+ K2）×（

8、 1+K3）×（ 1+ K4 ）×（ 1+ K5）式中：K1、 K2、 K3、K4、K5 同前3、成本法成本法也稱還原法、 合同法， 是以開發(fā)港口岸線等所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)， 在加上一定的利潤和應(yīng)納稅金來確定港口岸線資源價值的評估方法。成本法的基本原理是生產(chǎn)費用價值論，其測算公式為：新開發(fā)岸線價格 = 購置開發(fā)岸線使用權(quán)費用 + 岸線開發(fā)所需投資 （開發(fā)費用、稅收、其他 + 利潤）需要說明的是， 成本法僅在理論上適用于新開發(fā)岸線價格的評估，由于現(xiàn)行我國港口岸線使用收費主要有以下三種形式：（ 1）使用者無償取得港口岸線使用權(quán)，定期繳納港口岸線使用費。 （ 2）使用者

9、在取得港口岸線使用權(quán)時，一次性支付港口岸線占用費。 （ 3）使用者以更高的價格得到土地使用權(quán)，不再另行支付岸線使用費或占用費。 且岸線開發(fā)投資往往與其它水工資產(chǎn)合并計量，因此在實踐操作過程中，該方法很難使用。（二）從評估操作角度出發(fā)，岸線資源價值評估應(yīng)主要運用以下兩種評估方法 ：1、收益還原法岸線的使用主要有生產(chǎn)型、物流型、旅游娛樂型和公共設(shè)施型四種不同的類型。收益還原法僅適用于生產(chǎn)型、物流型和旅游娛樂型三種使用方式的岸線價格評估。收益還原法評估岸線價格的基本思路是：通過企業(yè)調(diào)查， 獲得占用岸線企業(yè)年創(chuàng)造價值總量（用近三年年平均利潤+年平均工資總額表示），筆者認(rèn)為，占用岸線企業(yè)價值總量主要由生

10、產(chǎn)經(jīng)營利潤、土地收益、 建筑物收益和岸線收益四部分所構(gòu)成，從企業(yè)所創(chuàng)造價值總量中剝離出生產(chǎn)經(jīng)營利潤、土地收益、 建筑物收益就能得到岸線資源創(chuàng)造的收益，從而進一步求取岸線價格。其計算公式如下：式中：P 岸線岸線價格企業(yè)年利潤總額S 營業(yè)企業(yè)年主營業(yè)務(wù)收入r 營業(yè)未占用岸線的同類型、同規(guī)模企業(yè)年平均營業(yè)利潤率S 地企業(yè)占用的土地面積p 地企業(yè)占用的土地的單位地價，這里取基準(zhǔn)地價r 地土地還原利率S 建企業(yè)使用的建筑總面積P 建建筑重置價r 成建筑物平均成新r 建房屋還原利率L 企業(yè)占用岸線長度r 岸岸線還原利率2、基準(zhǔn)岸線段價格修正系數(shù)法基準(zhǔn)岸線段價格修正系數(shù)法，是利用政府公布的岸線段基準(zhǔn)價格表（

11、見表 1），按照替代原則，就待估岸線的水文條件、地質(zhì)條件、環(huán)境狀況、水深條件、腹地條件、期日因素等與相同類型岸線段范圍內(nèi)的基準(zhǔn)條件狀態(tài)相比較，選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)岸線段價格進行修正， 進而求取待估岸線使用權(quán)價值的一種評估方法。其計算公式如下：P = P0×(1 ±R1) × (1 ±R2)×(1 ±R3)×(1 ±R4) × (1 ±R5)×(1 ±R6)× (1 ±R7 )×(1 ±R8 ) × (1 ± R9

12、 ) ×R10×S式中： P 估價岸線的價值P0 估價岸線所在類型岸線段區(qū)域基準(zhǔn)價格R1 水文條件修正系數(shù)R2 地質(zhì)條件修正系數(shù)R3 環(huán)境狀況修正系數(shù)R4 集疏運條件修正系數(shù)R5 錨地和航道條件修正系數(shù)R6 產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模修正系數(shù)R7 規(guī)劃限制修正系數(shù)R8 水深條件修正系數(shù)R9 腹地條件修正系數(shù)R10期日修正系數(shù)S海岸線長式中，具體因素修正系數(shù)適用于生產(chǎn)型、物流型用途岸線。旅游娛樂型用途岸線具體修正因素應(yīng)視旅游娛樂型用途岸線的特點適當(dāng)調(diào)整。需要說明的是 由于基準(zhǔn)岸線段價格的評估工作目前我國只有少量地區(qū)開展并實施， 因此，從目前的評估實踐看，運用這一方法評估岸線價格有較多的局限

13、性。 但是隨著各地岸線有償使用制度的逐步建立、完善和發(fā)展， 相信在不遠(yuǎn)的將來，采用這一方法評估岸線價格將得到廣泛的運用。三、目前評估實踐中對岸線使用權(quán)的主要處理方式1、不單獨確認(rèn)為一項資產(chǎn)，混淆在港口碼頭資產(chǎn)中“評估”，通常通過主觀的適當(dāng)調(diào)整碼頭資產(chǎn)造價水平或相關(guān)費率來“評估”。筆者認(rèn)為，岸線資源作為一項資源性資產(chǎn)，前述已從理論層面分析了它應(yīng)被界定為一項可確指的無形資產(chǎn)， 因此該處理方式實質(zhì)是一種漏評行為，且存在惡意抬高其他資產(chǎn)價格的嫌疑。2、不單獨確認(rèn)為一項資產(chǎn)，在地價評估中通過岸線修正系數(shù)的形式有意識的考慮占用岸線土地的“岸線價格” 。例如舟山市公布的基準(zhǔn)地價對該問題的處理方式是： 對于商

14、業(yè)用地和住宅用地不考慮占用岸線土地的修正問題，而對于工業(yè)用地則專門引入了“距岸線距離修正”，但這種處理方式顯然忽視了岸線資源本身存在的差異。綜觀上述兩種“評估”岸線價格的方法，筆者認(rèn)為都沒有從本質(zhì)上把握岸線資源作為一項資源性資產(chǎn)， 作為一項可確指的無形資產(chǎn)應(yīng)單獨確認(rèn)計價這一基本事實。四、案例分析案例背景： A 公司為一家主營輕、重油的石油貿(mào)易公司，在我國沿海某市擁有油庫資產(chǎn)（主要包括碼頭、房地產(chǎn)、油庫儲罐設(shè)備、岸線等），B 公司擬收購由 A 公司以油庫資產(chǎn)、貨幣資金為出資方式全資成立的 C公司 100% 股權(quán)。某評估公司接受委托對 A 公司出資投資 C 公司的油庫資產(chǎn)進行評估。1、收益還原法本

15、案例中 A 公司年利潤總額取三年利潤總額的平均值27,562, 元，年主營業(yè)務(wù)收入取三年主營業(yè)務(wù)收入的平均值212,017, 元，未占用岸線的同類型、同規(guī)模企業(yè)年平均營業(yè)利潤率取12%。A 公司土地面積35, 平方米，土地還原利率取8%，企業(yè)使用的建筑總面積 1, 平方米，房屋還原利率取8%，根據(jù)土地、建筑物評估，土地單價評估值為元 / 平方米，建筑物重置價為2, 元 / 平方米，建筑物平均成新率為90%。委估岸線長 140 米，岸線還原利率取8%。（ 27,562, 212,017, ×12% 35, ×× 8% 1, ×2, × 90%&#

16、215; 8%）÷（×8%） 65, 元/ 米經(jīng)計算 , 采用收益法岸線評估值為65, 元 / 米。2、基準(zhǔn)岸線段價格修正系數(shù)法由于估價對象之岸線使用權(quán)在該市頒布的基準(zhǔn)岸線段價格覆蓋區(qū)域內(nèi)，因此，采用基準(zhǔn)岸線段價格修正系數(shù)法對岸線使用權(quán)進行評估。 計算公式如前述所示，在此主要對因素修正計算過程列示如下：表 1 物流型基準(zhǔn)岸線價格影響因素修正系數(shù)表岸線級別影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣水文條件 R11地質(zhì)條件 R12環(huán)境狀況 R31集疏運條件 R41錨地和航道條件1R5產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模 R61規(guī)劃限制 R7水深 10 米，修正系數(shù)為1，10-15 米修正系數(shù)為， 15-20米修正8系數(shù)

17、為， 20-25米修正系數(shù)為， 25 米以上按 25 米進行修正。水深條件 R水深米，修正系數(shù)為，米修正系數(shù)為，5 米以下修正系數(shù)為 0。腹地 300 米修正系數(shù)為1，300-400 米修正系數(shù)為， 400-600 米修正系數(shù)為， 600-800 米修正系數(shù)為，800-1000 米修正系數(shù)為 .腹地超過1000 米按 1000 米計算。腹地條件 R9250300 米范圍修正系數(shù)為， 200-250米修正系數(shù)為， 150-200米修正系數(shù)為，100-150 米修正系數(shù)為， 50-100 米修正系數(shù)為，20-50 米修正系數(shù)為， 5-20 米修正系數(shù)為， 5 米以下修正系數(shù)為0。10根據(jù)規(guī)程公式期

18、日修正 R其中： n 為待估岸線可使用年期，為還原利率表 2 物流型岸線價格修正因素說明表岸線級別影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣水文條件 R1岸線很穩(wěn)定岸線穩(wěn)定微沖較不穩(wěn)定岸線不穩(wěn)定完全滿足各 較好地滿足各基本滿足各不能滿足小不能滿足部部分工程設(shè)地質(zhì)條件 R類工程設(shè)施 類工程設(shè)施的類工程設(shè)施分工程設(shè)施2建設(shè)要求建設(shè)要求的建設(shè)要求施的建設(shè)要的建設(shè)要求求環(huán)境狀況 R清潔較清潔輕度污染中度污染嚴(yán)重污染3完全能滿足較好滿足級別基本滿足級不能完全滿 與級別相關(guān)級別相關(guān)對足級別相關(guān) 對集疏運的集疏運條件 R4相關(guān)對集疏運別相關(guān)對集集疏運的要對集疏運的 要求有較大的要求疏運的要求求要求差距完全能滿足 能較好地滿足

19、基本能滿足對瞄地和航與級別相關(guān)錨地和航道條級別相關(guān)對 級別相關(guān)對瞄級別相關(guān)對瞄地和航道道的要求不件 R5瞄地和航道 地和航道的要瞄地和航道的要求有較能完全滿足的要求求的要求大差距較級別相關(guān)較級別相關(guān)企較級別相關(guān)較級別相關(guān) 較級別相關(guān)企業(yè)配套協(xié)企業(yè)配套協(xié) 企業(yè)配套協(xié)產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模業(yè)配套協(xié)作程企業(yè)配套協(xié)作程度平均作程度平均 作程度平均R6度平均狀況有作程度平均狀況有顯著狀況有所降 狀況有顯著所提高狀況提高低降低屬于國家岸 符合國家岸線基本符合國部分岸線利部分重要岸規(guī)劃限制 R7線總體規(guī)劃 總體規(guī)劃和城家岸線總體用方式受規(guī)線利用方式和城市規(guī)劃市規(guī)劃規(guī)劃和城市劃限制受規(guī)劃限制重點開發(fā)岸規(guī)劃線段水深條件

20、R8見修正系數(shù)表腹地條件 R見修正系數(shù)表9期日修正 R根據(jù)規(guī)程公式10其中： n 為待估岸線可使用年期，為還原利率根據(jù)物流型基準(zhǔn)岸線條件（以一般為基準(zhǔn)）類比被評估對象，各影響因素修正系數(shù)如下：表 3 估價對象因素修正系數(shù)影響因素待估岸線基準(zhǔn)岸線條件修正系數(shù)水文條件 R1岸線穩(wěn)定微沖5%基本滿足各類工程基本滿足各類工程設(shè)地質(zhì)條件 R20%設(shè)施的建設(shè)要求施的建設(shè)要求環(huán)境狀況 R3較清潔輕度污染5%較好滿足級別相關(guān)基本滿足級別相關(guān)對集疏運條件 R45%對集疏運的要求集疏運的要求能較好地滿足級別錨地和航道條件 R5基本能滿足級別相關(guān)8%相關(guān)對瞄地和航道對瞄地和航道的要求的要求較級別相關(guān)企業(yè)配較級別相關(guān)

21、企業(yè)配套產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模 R6套協(xié)作程度平均狀3%協(xié)作程度平均狀況況有所提高規(guī)劃限制 R7符合國家岸線總體基本符合國家岸線總5%規(guī)劃和城市規(guī)劃體規(guī)劃和城市規(guī)劃水深條件 R8水深 12米水深 10米20%腹地條件 R9腹地 300 米腹地 300 米0%合 計51%其余計算過程略，經(jīng)計算，采用基準(zhǔn)岸線段價格修正系數(shù)法岸線評估值為 66550 元 / 米。運用兩種方法得出的岸線評估值接近，考慮到 A公司經(jīng)營業(yè)績的波動性，本評估案例最終選用了基準(zhǔn)岸線段價格修正系數(shù)法的評估結(jié)果作為最終的評估結(jié)果。結(jié)束語 : 岸線資源價值評估是近年來評估實踐中遇到的一個新課題，相關(guān)評估理論研究尚處于起步和探索階段， 但積極開展岸線資源價值評估對推進港口基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)、 加強岸線開發(fā)統(tǒng)一管理均有著重要的意義， 作為一名評估行業(yè)從業(yè)人員， 應(yīng)充分認(rèn)識到岸線資源價值評估的重要性， 積極推動這一行業(yè)的發(fā)展。以下摘自北京龍源智博資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司出具的“珠海港股份有