物業(yè)管理實務(wù)精講班第9講講義

1、物業(yè)管理實務(wù)精講班第 9 講講義內(nèi)容提要一、內(nèi)容提要1物業(yè)承接查驗的相關(guān)法規(guī)2新建物業(yè)的承接查驗(1) 新建物業(yè)承接查驗的準備工作(2) 新建物業(yè)承接查驗的主要內(nèi)容(3) 新建物業(yè)承接查驗的方式(4) 物業(yè)承接查驗中發(fā)現(xiàn)問題的處理3物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗(1) 物業(yè)管理機構(gòu)更迭時，新的物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)承接查驗的前提條件(2) 物業(yè)管理機構(gòu)更迭時物業(yè)承接查驗的準備工作(3) 物業(yè)管理機構(gòu)更迭時物業(yè)承接查驗的基本內(nèi)容4物業(yè)管理工作的移交(1) 新建物業(yè)的移交(2) 物業(yè)管理機構(gòu)更迭時物業(yè)管理工作的移交(3) 物業(yè)管理機構(gòu)更迭時物業(yè)管理工作移交的注意事項二、考試目的和考試要求 本部分的考試

2、目的是要測試應(yīng)考人員對物業(yè)承接查驗相關(guān)法規(guī)和物業(yè)承接查驗運作內(nèi)容及方法 等知識的掌握程度和綜合運用能力?？荚嚮疽笳莆眨?物業(yè)承接查驗的相關(guān)法規(guī)、 主要內(nèi)容和基本方法； 新建物業(yè)承接查驗與物業(yè)管理機構(gòu)更迭 時承接查驗的區(qū)別。熟悉：物業(yè)移交的主要內(nèi)容，承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理，物業(yè)管理工作的移交。 了解：物業(yè)承接查驗的準備工作，物業(yè)移交的注意事項?？碱}類型要求本部分考題類型為：單項選擇題、多項選擇題、 ( 注：要根據(jù)考試大綱要求來定 ) 。新建物業(yè)承接查驗第五章 物業(yè)的承接查驗 物業(yè)的承接查驗是指物業(yè)管理企業(yè)對新接管項目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行承 接查驗。 它分為新建物業(yè)的承接查驗和物

3、業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗兩種類型，前者發(fā)生在建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中， 后者發(fā)生在業(yè)主大會或產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè) 移交物業(yè)的過程中。 物業(yè)的承接查驗是物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)前必不可少的環(huán)節(jié)，其工作質(zhì)量對以后的物業(yè)管理服務(wù)至關(guān)重要。第一節(jié) 新建物業(yè)承接查驗 在物業(yè)竣工驗收合格后，物業(yè)管理企業(yè)于業(yè)主入住之前，對物業(yè)進行承接查驗。在條件 具備或物業(yè)管理企業(yè)早期介入充分、 準備充足時， 物業(yè)的承接查驗也可以和建設(shè)工程的竣工驗收 同步進行。 物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行查驗之后將發(fā)現(xiàn)的問題提交建設(shè)單位處理， 然后同建設(shè)單位 進行物業(yè)移交并辦理移交手續(xù)。物業(yè)的承接、查驗工作流程如圖51 所示

4、。物業(yè)建成通過竣工綜合驗收物業(yè)管理企業(yè)組織人員進行承接查驗對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題進行處理物業(yè)移交圖5 1 物業(yè)的承接、查驗工作流程圖一、準備工作(一) 人員準備物業(yè)的承接查驗是一項技術(shù)難度高、專業(yè)性強、對日后的管理有較大影響的專業(yè)技術(shù)性工作。物業(yè)管理企業(yè)在承接查驗前就應(yīng)根據(jù)承接物業(yè)的類型、特點，與建設(shè)單位組成聯(lián)合小組， 各自確定相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參加。(二) 計劃準備物業(yè)管理企業(yè)制訂承接查驗實施方案，能夠讓承接查驗工作按步驟有計劃地實施。(1) 與建設(shè)單位確定承接查驗的日期、進度安排；(2) 要求建設(shè)單位在承接查驗之前提供移交物業(yè)詳細清單、建筑圖紙、相關(guān)單項或綜合驗收證明 材料；(3) 派岀技術(shù)人

5、員到物業(yè)現(xiàn)場了解情況，為承接查驗做好準備工作。(三) 資料準備在物業(yè)的承接查驗中，應(yīng)做必要的查驗記錄，在正式開展承接查驗工作之前，應(yīng)根據(jù)實際情況做好資料準備工作，制訂查驗工作流程和記錄表格。(1) 工作流程一般有物業(yè)承接查驗工作流程、物業(yè)查驗的內(nèi)容及方法、承接查驗所發(fā) 現(xiàn)問題的處理流程等；(2) 承接查驗的常用記錄表格有工作聯(lián)絡(luò)登記表、物業(yè)承接查驗記錄表、物業(yè)工程質(zhì)量問題統(tǒng)計表等。(四) 設(shè)備、工具準備在物業(yè)承接查驗中要采取一些必要的檢驗方法來查驗承接物業(yè)的質(zhì)量情況，應(yīng)根據(jù)具體情況提前準備好所需要的檢驗設(shè)備和工具。二、物業(yè)查驗的主要內(nèi)容與方式(一)物業(yè)查驗的主要內(nèi)容1 .物業(yè)資料在辦理物業(yè)承接

6、驗收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接收查驗下列資料：(1) 竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣 工驗收資料；(2) 設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；(3) 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；(4) 物業(yè)管理所必需的其他資料。2. 物業(yè)共用部位按照物業(yè)管理條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應(yīng)對物業(yè)共用部位進行查驗。主要內(nèi)容包括：(1) 主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面；(2) 共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗；(3) 公共衛(wèi)生間、陽臺；(4) 公共走廊、樓道及其扶手、護欄等。3 共用設(shè)施設(shè)備 物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備種類繁多，各種物業(yè)配置的設(shè)備不盡相同，共用設(shè)

7、施設(shè)備承接查驗 的主要內(nèi)容有：低壓配電設(shè)施，柴油發(fā)電機組，電氣照明、插座裝置，防雷與接地，給水排水、 電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，火災(zāi)報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)，排煙送風(fēng)系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)， 采暖和空調(diào)等。4 園林綠化工程園林綠化分為園林植物和園林建筑。物業(yè)的園林植物一般有花卉、樹木、草坪、綠( 花)籬、花壇等，園林建筑主要有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化的查驗內(nèi)容。5 其他公共配套設(shè)施 物業(yè)其他公共配套設(shè)施查驗的主要內(nèi)容有：物業(yè)大門、值班崗?fù)?、圍墻、道路、廣場、 社區(qū)活動中心 (會所)、停車場 (庫、棚) 、游泳池、運動場地、物業(yè)標識、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑 娛樂設(shè)施、信報箱等。( 二 )

8、物業(yè)查驗的方式 承接查驗不同于工程項目建設(shè)的竣工驗收，是在物業(yè)建設(shè)單位竣工驗收的基礎(chǔ)上，對建 設(shè)單位移交的物業(yè)資料，有關(guān)單項驗收報告， 以及對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、 園林綠化工 程和其他公共配套設(shè)施的相關(guān)合格證明材料， 對物業(yè)公共部位配套功能設(shè)施是否按規(guī)劃設(shè)計要求 建設(shè)完成等進行核對查驗。 承接查驗還應(yīng)對設(shè)施設(shè)備進行調(diào)試和試運行， 還應(yīng)督促建設(shè)單位及時 解決發(fā)現(xiàn)的問題。 查驗的相關(guān)資料由建設(shè)單位提供，物業(yè)管理企業(yè)主要是進行必要的復(fù) 核。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)督促建設(shè)單位盡快安排驗收。 建設(shè)單位無法提供相關(guān)合格證明材料， 物業(yè)存 在嚴重安全隱患和重大工程缺陷而影響物業(yè)正常使用的， 物業(yè)管理企業(yè)可以

9、拒絕承接物業(yè)， 物業(yè) 管理的承接查驗主要以核對的方式進行， 在現(xiàn)場檢查、 設(shè)備調(diào)試等情況下還可采用觀感查驗、 使 用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方法進行檢查。1 觀感查驗觀感查驗是對查驗對象外觀的檢查，一般采取目視、觸摸等方法進行。2 使用查驗 使用查驗是通過啟用設(shè)施或設(shè)備來直接檢驗被查驗對象的安裝質(zhì)量和使用功能，以直觀 地了解其符合性、舒適性和安全性等。3. 檢測查驗檢測查驗通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量，以檢測其是否符合質(zhì)量要 求。4. 試驗查驗試驗查驗通過必要的試驗方法 ( 如通水、閉水試驗 ) 測試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能。三、承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理 發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問題的

10、原因主要有以下幾個方面：設(shè)計方案不合理或違反規(guī)范造成的 設(shè)計缺陷；施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；驗收檢查不細、把關(guān)不嚴； 建材質(zhì)量不合格；建設(shè)單位管理不善，氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其他原因。對于承接查驗中所發(fā) 現(xiàn)的問題，一般的處理程序如下所示。( 一 ) 收集整理存在問題(1) 收集所有的物業(yè)查驗記錄表；(2) 對物業(yè)查驗記錄表內(nèi)容進行分類整理，將承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題登記造表；（3）將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建設(shè)單位確認，并辦理確認手續(xù)。（ 二 ） 處理方法 工程質(zhì)量問題整理出來之后，由建設(shè)單位提出處理方法。在實際工作過程中，物業(yè)管理 企業(yè)在提出質(zhì)量問題的同時，還可以提出相應(yīng)的整改意見，便于建設(shè)單位進行針對性整改。從發(fā)生原因和處理責(zé)任看，工程質(zhì)量問題可分為兩類：第一類是由施工單位引起的質(zhì)量 問題。若質(zhì)量問題在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生，按建設(shè)部建筑工程質(zhì)量保修辦法規(guī)定，應(yīng)由建設(shè) 單位督促施工單位負責(zé)。第二類是由于規(guī)劃、 設(shè)計考慮不周而造成的功能不足、 使用不便、 運行 管理不經(jīng)濟等問題。這類問題應(yīng)由建設(shè)