不動產估價評價機制探究

1、不動產估價評價機制探究摘要不動產的估價是估價機制中的重點內容，不動產抵押估價報 告是銀行業(yè)務開展的基礎。為了促進銀行業(yè)務發(fā)展，以及完善估計機制， 需要建立功能齊全的估計機制。不動產估計評價機制的建立在推動經濟發(fā) 展中具有重要意義。文章主要分為三部分：首先對不動產評估概念進行介 紹；其次針對銀行不動產估價評價機制中存在的問題進行分析；最后提出 完善不動產估價評價機制的對策。關鍵詞不動產估價；評價機制；分析在不動產估價評價機制中存在很多問題，制約著估價機制建立，第一, 銀行在進行不動產估價機制選擇時，并沒有按照機制的資歷等級、工作人 員素質以及行業(yè)水準等標準進行選擇；第二，很多銀行直接設置不定產合

2、 作條約，而原本這些條約都是在評估機制中制定，而銀行的合約攔截，使 得評估機制的話語權丟失；第三，不動產的估價質量難以保證。以上問題 需要在實際的不動產估價評價機制建立環(huán)節(jié)中被解決。1不動產以及不動產評估財政部在2007隹頒布的資產評估準則一一不動產中，對不動產 進行概念界定，不動產是指：土地、建筑物以及其他附著與土地上的定著 物。在這其中也包括物質實體，以及相關權益，換言z,不動產并不是指 單一的實體，同時也是實物、權益以及區(qū)位三者的綜合體。而不動產評估 通常是指房地產評估，以房、地為對象，在評估原則下，選擇科學的評估 方法，對價格進行評估。12銀行不動產估價評價機制中存在的問題在不動產估價

3、中，需要做出不動產價值評價報告，金融機構抵押評估 報告的直接使用者，例如銀行。在這些金融機構中建立集中的估價管理體 系，以及評價體系，是不動產擁有者在使用不動產進行抵押時，所必需的 體系。但是就目前的不動產估價管理，其中存在著一些人為因素而導致的 問題，主要的表現有以下四點。第一，銀行在進行不動產估價機制選擇時，并沒有按照機制的資歷等 級、工作人員素質以及行業(yè)水準等標準進行選擇。而是將評估折扣中的高 低作為機制入選依據。嚴重的情況下，有些銀行所選擇的不動產評估機制 與行業(yè)主管，以及相關協會中所選擇的不動產評估機制之間存在著本質的 區(qū)別，在標準不一情況下，使得不動產行業(yè)中的公信力大幅度降低。2第

4、二，很多銀行直接設置不定產合作條約，而原本這些條約都是在評 估機制中制定，而銀行的合約攔截，使得評估機制的話語權丟失。例如， 銀行制定出股價格式，然后估價機制直接進行估價報告的制定。將估價中 比較煩瑣的環(huán)節(jié)簡化，并在估價報告中只體現出了項目名稱、位置、估價 結果以及公章，其余細節(jié)省略。在這樣的模式下，使得估價機制的工作粗 略，估價中的專業(yè)性有所下降。換言之，在不動產估價環(huán)節(jié)中，銀行的主 導作用比較明顯，使得股價機制重心缺失。3第三，在實際股價中，估價日期由銀行來定，而銀行對不動產的現場 情況掌握不清楚。估價機制為了完成任務，使得不動產的估價質量難以保 證。嚴重時，不動產的估價師不去現場，應付工

5、作，估價失去意義。第四，為了吸引客戶，銀行不顧估價機制的經濟效益，以估價免費的 廣告方式，增加不動產估價。而在實際估價環(huán)節(jié)中，需要估價機制付出很 多人力和物力，指估價結朿之后，銀行只付給估價機制很少的費用作為補 貼。在這樣的模式下，估價機制不盈利，難免在實際不動產估價環(huán)節(jié)中， 在最短時間內完成估價，導致估價質量降低。43完善不動產估價評價機制的對策3. 1不動產估價評價機制雛形對于銀行來說，建立一個完善的不動產抵押評價機制，在銀行業(yè)務拓 展中發(fā)揮著重要的作用。由于在獨立的估價機制下，銀行對其進行管理， 基于以上問題，對于不動產估價帶來消極影響，因此在銀行體制下，建立 完善的抵押估價評價體系。在

6、該體系中，主要包含了機構基本情況指標、 機構業(yè)務能力情況指標、規(guī)范執(zhí)業(yè)情況指標。在實際的估價屮，以上三者所占據的權重分別為10%、70%以及20%, 在該評價體系中建立百分制，并結合專家評價，對最終結果進行修正。不 動產擁有者在選擇不同的估價機制時，根據估價機制的信用等級來選擇。 例如，估價機制可以分為aaa級、aa級、a級以及b級。一般情況下，b 級的估價機制體系比較單一。3. 2建立不動產估價長效聯動機制在估價機制建立環(huán)節(jié)中，需要建立與之相關的聯動機制。而所謂的聯 動機制是指，銀行部門與行業(yè)行政主管部門、估價機構以及行業(yè)協會等方 之間，實現有效的互動。在聯動機制下，以銀行為核心，并在其他行

7、業(yè)相 互研討下，共同制定不動產抵押估價指南，對傳統(tǒng)的單一估價機制中的缺 陷進行改革。同時新型的抵押估價機制建立需要相應的監(jiān)督機制，對其進 行監(jiān)督。因此可以鼓勵各個行業(yè)中行政主管部門對估價機制進行實時監(jiān) 管。同時，銀行還需要與各個行業(yè)協會之間進行及時溝通，針對不動產估 價中岀現的人員問題、質量問題以及技術問題等進行溝通與分析。在這樣 的聯動體系下，使得各個行業(yè)都能夠發(fā)揮出其作用。此外，銀行需耍及時 對估價機制提出合理的建議，當估價機制制定出一個估價報告時，估價機 制需要向機制反饋相應的信息。53. 3不動產估價評價機制的綜合評定在銀行的管理下，不動產估價評價機制具有一定準出和準入原則，當 制定了

8、嚴格的準入原則下，在不同行業(yè)以及社會輿論監(jiān)督下，使得房地產 估價機制能夠有章可循。更新了的估價機制中所包含的內容有很多，例如 職業(yè)資格、估價師數量、誠信記錄、客戶反映、各級銀行評價、估價報告 打分情況以及合同履行情況等。3. 4將估價報告的復核標準規(guī)范化處理在一個估價機制制定好一個估價報告之后，其內容是否具備一定的合 理性以及估價質量是否過關，需要在銀行的終極復核打分下判斷。銀行可 以借鑒行業(yè)中出臺的估價報告評審標準，對不動產估價報告進行打分。在 實際打分環(huán)節(jié)中，主要分析，估價對象的界定是否合理，以及不動產產權 劃分是否清晰，同時在估價中所選用的參數是否具有一定的科學性，以及 不同類型評估方法的選擇上是否對結果產生直接的影響等。此外，還需耍 綜合考慮市場經濟變化對估價的影響以及估價報告的偏差。4結論綜上所述，不動產估計評價機制在推動社會經濟發(fā)展以及銀行業(yè)務拓 展方面發(fā)揮著重要的作用，針對銀行不動產估價評價機制中存在的問題， 本文提出了以下建議，首先建立不動產估價長效聯動機制；其次對不動產 估價評價機制進行綜合評定；最后將估價報告的復核標準規(guī)范化處理。參考文獻：1 林建漳完善不動產估價評價機制降低銀行放款風險j經營管 理者，2012 (3)： 49.2 別致不動產估價中還原利率的研究d.南京