可行性研究報告案例

1、可行性研究報告案例目 錄第一章 項目開發(fā)背景 2第二章 項目規(guī)劃現(xiàn)狀 2第三章 項目周邊環(huán)境及競爭狀況分析 2第四章 產品設計建議 2第五章 營銷方案 2第六章 開發(fā)進度 2第七章 財務分析及評價 2第八章 結論和建議 2 第一章 項目開發(fā)背景1.1行業(yè)發(fā)展背景從1998年起，國家為拉動經濟，擴大內需，出臺了以房地產為支柱產業(yè)的經濟政策，房地產業(yè)在經歷了多年的低谷后，終于迎來了黃金發(fā)展時期。據(jù)國家統(tǒng)計局最新資料顯示，2002年上半年全國商品住宅銷售了6280億元，比去年增長22.5%，其中銷售給個人為1445億元，比上年增長22.4%，個人購房所占比重為89.9%。目前我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積

2、只有13.6平方米，與國外發(fā)達國家人均居住面積2030平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。據(jù)世界銀行統(tǒng)計資料顯示，人均GDP達到600-800美元時，住宅產業(yè)將進入高速增長階段。2000年我國人均GDP為830美元，2002年更是達到了870美元，住宅開發(fā)占房地產開發(fā)總量的90%以上。因此，未來幾年，隨著GDP的進一步增長，以住宅為主的房地產業(yè)將進入一個快速發(fā)展階段。從購買力分析，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2002年達到6860元，比去年增長8.5%；另外，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額已達7.38萬億元，比去年增長14.7%。隨著收入的增加和房改力度的加大，居民購房置業(yè)的意識也

3、在增強。從消費意向看，有25%的人準備今年買房。在準備買房的居民中，有34%的人是為了解決基本居住問題，51%的人是為了擴大居住面積和改善居住條件，5%的人用于保值投資，10%的人用于經營、出租等其它方面的用途。這說明城鎮(zhèn)居民對住房的需求已開始從“有房住”向“住好房”方向轉變。目前居民消費結構升級是房地產業(yè)發(fā)展的內在驅動力，也正是增加住房消費的良機。另一方面，作為國家支柱產業(yè)的房地產業(yè)，為國家的GDP增長貢獻了1.9-2.5個百分點。寬松的產業(yè)政策為房地產業(yè)提供了外部驅動力。由此看來，住宅消費仍有巨大的潛在市場。有關專家預測，我國房地產熱潮可持續(xù)20年。1.2西安市房地產現(xiàn)狀我市目前現(xiàn)有房地產

4、開發(fā)企業(yè)600余家，但實際進行項目開發(fā)的只有100多家。據(jù)悉，截至2002年9月末，全市金融機構各項存款余額為1867.02億元，比年初增加87.70億元，增長4.93。其中企業(yè)存款余額為733.83億元，比年初減少6.86億元；儲蓄存款余額為877.88億元，比年初增加75.79億元。據(jù)了解，今年市上計劃開發(fā)竣工各類房產505萬平方米，完成投資180億元，而這180億元投資首先定位于中低收入居民，市上將引導商品住房開發(fā)的重點向普通商品房建設轉移，通過經濟適用房建設的組織和管理，將這一定位轉化為現(xiàn)實的市場行為。同時加快推進住房分配貨幣化，全面落實住房補貼資金，更多的將補貼發(fā)放到購房職工手中，提

5、高居民的購買力。市上還將完善住房公積金的運行和管理監(jiān)督機制，充分發(fā)揮住房公積金在解決職工住房問題上的作用。在存量房方面，對于去年或以前開發(fā)的那些彈性較大的空置戶型，如既可做寫字樓、又能當住宅，既適合普通工薪階層、又適合貴族的房子，開發(fā)商也都積極修改調整，滯銷局面得到了一定扭轉；以楓葉新都市為代表的大戶型存量住宅，均采取了降價或變相降價的解套手段，但效果甚微；而純寫字間的空置率仍然保持持續(xù)增長的態(tài)勢，除高新開發(fā)區(qū)外，其它區(qū)域寫字間的銷售狀況仍然低迷，西安市寫字間存量（含在建待售）保守估計不低于80萬平方米，專家預言，至少需要5年的消化時間。西安市各類酒店（含招待所、旅社）共計2000余家，旅游旺

6、季入住率為85%,淡季為40%左右。由于西安市的旅游城市優(yōu)勢，經營相對較好，但淡季的競爭激烈。1.3西安市房地產的總體發(fā)展趨勢預測黨的“十六大”提出了全面建設小康社會的戰(zhàn)略目標。根據(jù)“十六大”精神，西安市提出到2020年全面實現(xiàn)小康社會的城市發(fā)展目標。其中，實現(xiàn)小康的一個重要指標是，到2020年人均住房面積達到20-25。按此計算，考慮人口增長因素，住房缺口尚有8500萬-12500萬，平均每年有450萬-650萬的住房需求，市場潛力巨大。據(jù)專家分析西安市房地產業(yè)將呈現(xiàn)以下走勢：市場還將有2-3年的快速增長期。這一時期，市場需求旺盛，開發(fā)商利潤豐厚。之后將進入10至20年的穩(wěn)定增長期。各區(qū)域板

7、塊之間的差距將會進一步縮小。宏觀調控力度將會加強，市場將會發(fā)展得更為有序和規(guī)范。住宅開發(fā)將向“郊區(qū)城市化”方向發(fā)展。概念炒作日益缺乏市場，消費者對開發(fā)商重視產品開發(fā)的理性回規(guī)的呼聲將越來越高。房地產開發(fā)企業(yè)的門檻將逐步提高，資金密集度和技術密集度要求越來越高。開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)兩極分化，專業(yè)化、品牌化企業(yè)將主宰市場，弱者或被迫形成企業(yè)聯(lián)盟，或被淘汰出局。房地產行業(yè)相對較高的利潤空間，將使得越來越多的投資者進入這一行業(yè)，必將給現(xiàn)有開發(fā)企業(yè)形成巨大的沖擊，并會影響整個房地產市場的格局。同時也將影響房地產價格穩(wěn)中趨降。差異化競爭、個性化經營、 產品創(chuàng)新，將成為房地產開發(fā)新軍和非品牌型企業(yè)制勝市場必由之路。

8、 消費者金字塔中部群體將成為未來市場的中流砥柱，商品房住宅單位面積向經濟實用的中小套型轉變亦為大勢所趨。多個大盤的推出，將是西安多年來積聚的消費能量得到有效釋放，并將改變西安房地產市場格局，市場競爭也將空前激烈。1990-2002年西安市房地產市場各項指標比較指標 1990年 2001年 2002年人均居住面積 6.1m2 10.37m2 10.9 m2房地產投資 1.86億元 66.9億元 180億元房地產開發(fā)企業(yè)數(shù)量 省市兩級共200家 市注冊企業(yè)600余家 700余家房地產開發(fā)企業(yè)性質 國營占絕對主導地位 28.8%為國營 70%以上為民營商品房開發(fā)面積 10萬m2 銷售面積205.8萬

9、m2 銷售面積500萬m2個人購房所占比例 不足10% 93% 95%以上是我們對于本項目開發(fā)宏觀環(huán)境和中觀環(huán)境的研判，特別是寫字樓物業(yè)的開發(fā)形勢不容樂觀，對于本項目的規(guī)劃、市場定位、營銷建議等在此背景下展開。第二章 項目規(guī)劃概況2.1基本情況項目名稱：西寶花園-通宇大廈建設基址：西安市碑林區(qū)振興路中段土地性質：居住用地。（本策劃案按商品房開發(fā)用地為策劃依據(jù)）占地面積：6371.4（9.56畝）總建筑面積：36264（方案1） 39864(方案2)住宅面積：7200（方案1） 10800（方案2）綜合樓面積：21776（不含地下室） 層高：22層寫字間面積：12096 層高：3-14層 共12

10、層酒店套房面積：8064 層高：15-22層 共8層附樓面積：960 層高：4層寫字間酒店配套功能面積：2175公建面積：1608(綜合樓地下二層設備間及住宅樓地下室)地下停車場面積：4320（地下停車場的設計依據(jù)在第四章詳述）總戶數(shù)：406（方案1） 430（方案2）容積率：5.97（方案1） 6.53（方案2）綠地率：30%2.2規(guī)劃建筑物：框剪結構方案1序號 工程名稱 建筑面積（） 層數(shù) 備注1 綜合樓 21776 22 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2 住宅 7200 12 不含地下部分3 地下停車場 4320 1 地下一層4 綜合樓附樓 960 4 會議室宴會廳及部分配套功

11、能5 公建 1608 綜合樓地下二層設備間及住宅樓地下室合計 36264 方案2序號 工程名稱 建筑面積（） 層數(shù) 備注1 綜合樓 21776 22 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2 住宅 10800 18 不含地下部分3 地下停車場 4320 1 地下一層4 綜合樓附樓 960 4 會議室宴會廳及部分配套功能5 公建 1608 綜合樓地下二層設備間及住宅樓地下室合計 39864 第三章 項目周邊環(huán)境及競爭狀況分析本屆主要對本項目的微觀環(huán)境做調研分析。3.1項目地塊價值分析3.1.1 概況本項目地塊屬于城南板塊，位于城南板塊和城內板塊的接合部，交通便利。作為寫字間、酒店、高層住宅，區(qū)

12、域開發(fā)成熟，住宅與寫字樓人氣僅次于西南板塊（西高新）。面臨振興路城市支線道路，鬧中取靜，適合于個性內斂的企事業(yè)單位和人群。但作為寫字間、酒店，弱化了商業(yè)價值，可以說是利弊參半。3.1.2 商務用房價值與競爭狀況從中觀環(huán)境看，目前西安市已建在建待售的寫字樓面積需要5年時間消化，競爭壓力巨大；從微觀環(huán)境看，此區(qū)域距離城區(qū)、南郊、西高新較近，交通便利，周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域內同類物業(yè)銷售經營狀況良好，如果能夠實現(xiàn)產品差異化，必然具有競爭優(yōu)勢；從宏觀環(huán)境看，電視塔CBD和西高新CBD的規(guī)劃對本項目的長期經營效益會有一定影響，短期內尚不會形成壓力。周邊寫字樓調查表項目名稱 地址 層數(shù) 總面積（） 售價

13、（元/） 租價 （元/） 售租率 備注海聯(lián)大廈 振興路北口西 9 5000 5500 50 50% 地下車位租金300元/月精英大廈 振興路中段 8 3000 55 90% 泛美大廈 南稍門什字 29 40000 5000 35 95% 租價不含各種服務費偉業(yè)佳大廈 南關正街 21 36500 5500 55 90% 車位租金100元/月調研分析：此區(qū)域寫字樓入住率良好，需求旺盛；售價普遍在5000-5500元/，租價（均價）為50-55元/×月。西安市部分三星級酒店調查表酒店名稱 標準間折扣價（元/×天） 套房數(shù) 地址隴海大酒店 220 308 解放路建苑大廈 260 1

14、77 五味什字鐘鼓樓大酒店 268 130 社會路延煉大廈 268 192 南二環(huán)東方大酒店 298 286 小寨西路城市酒店 208 138 南大街鴻業(yè)大酒店 198 258 含光北路民航大廈 230 勞動南路金海大廈 210 蓮湖路文商酒店 218 騾馬市解放飯店 160 363 火車站萬達圣和酒店 150 友誼東路民生大酒店 258 143 南大街房地大廈 188 東五路鐘樓飯店 340 321 鐘樓從上表可見，大部分三星級酒店標準間價格在200-300之間，客房數(shù)差距較大，主要是建筑規(guī)模因素限制；全年平均住房率大致在40%-60%。經了解，酒店經營風險較大，客房數(shù)少了，經營成本攤銷大，

15、客房數(shù)多了，空置率風險較大，因此建議本項目酒店客房數(shù)控制在250-280之間，基準價格為200元/×天。本方案經濟核算的住房率基數(shù)為50%。本項目的長期經營效益主要體現(xiàn)在酒店及配套功能的經營上，而從調研的情況看，經營情況較好的三星級酒店，如鐘樓飯店具備獨特的地理位置和老字號品牌效應；民航大廈以商辦為主，優(yōu)勢在于旅游資源和旅游管理經驗；隴海大酒店除了良好的地理位置外，更重要的是經營管理水平較好，以會議接待為主。另一方面，酒店客房收入受經營管理成本、客房數(shù)量、淡旺季等綜合因素的影響，收入有限，不可能有太大的突破。但相應的配套服務功能，如餐飲娛樂，由于利潤率較高，較高的上座率對利潤的影響較

16、大，成為大多數(shù)酒店追求的目標重點。因此我們建議，本項目經營以會議接待為主，商務出租和旅游散客為輔，以提高入住率為目標，特別是以配套服務功能的經營管理為重點。酒店管理充分考慮自身經營管理能力和資源，建議引進專業(yè)酒店管理公司進行經營管理。3.1.3 住宅價值與競爭狀況此區(qū)域周邊同類在售住宅樓盤較少，可比性不強，以高層高檔樓盤和普通多層住宅為主，兩者之間有一個明顯的價格空檔（高檔樓盤價格在4500元/以上，名為住宅，實為商?。坏投似胀ㄗ≌瑸?500-2600元/）。這也是本項目產品差異化定位的最佳入市機會。從以上調研分析可見，本區(qū)域住宅、寫字樓、酒店物業(yè)微觀環(huán)境較好。寫字樓需求較旺，住宅建議采用差異

17、化策略，即切入高端與普通住宅之間的中端市場。第四章 產品設計建議4.1綜合樓4.1.1寫字間目前西安市各類物業(yè)中的寫字樓競爭最為激烈，建議采用新技術、新材料，打造在西安市適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。智能化概念在新建寫字樓中已經得到普遍運用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時換新風，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標準的環(huán)保材料，降低有害物質排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。綜合樓外觀風格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。樓層：3-18層面積：12096戶數(shù)：12096÷（100

18、5;20%+150×30%+220×40%+300×10%）=66戶型配比：面積（） 比例（按戶數(shù)%） 備注100-110 20% 1、各戶型內部按功能分割；2、大戶型集中于高層。150-160 30% 200-220 40% 300-320 10% 4.1.2酒店：按三星級標準設計樓層：15-22層，共8層客房總面積：8064戶數(shù)：270戶型：戶型（） 功能 套數(shù) 樓層 備注22-26 2單人床標準間 241套 15-21層 1、均為使用面積；2、公攤比按75%計算。3、24-25層透光戶型為豪華套，不透光戶型為標準間。4、雙人床標準間設在15層不透光部分。20

19、-22 1雙人床標準間 12套 15層 40-50 豪華標準間 17套 22層 小計 270套 15-22層 4.1.3配套功能：功能 面積（） 樓層 計算依據(jù) 備注會議室 大（1個） 360 附樓3層及主樓3層局部 1.5/人 可同時容納200人中（2個） 200 附樓4層 2/人 100人宴會廳（中餐廳） 360 附樓2層及主樓2層局部 可同時容納200人以上廚房 160 附樓4層 大堂 400 1 商務中心 50 1 酒吧（咖啡廳、茶秀） 200 2 歌舞廳 200 2 美容美發(fā) 100 1 桑那按摩 200 1 健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建合計 2176 主體1-2層，

20、裙樓2-3層，不含洗衣房4.2住宅4.2.1方案1總面積：7200層高：12層戶數(shù)：48戶型：2梯4戶兩種戶型：120-140 160-180或4種戶型：120-140兩種 160-180兩種頂層4套復式依據(jù)：從市場的角度，140-160的戶型是最不好銷的。4.2.2方案2總面積：10800層高：18層戶數(shù)：72戶型：1梯4戶兩種戶型：120-140 160-180或4種戶型：120-140兩種 160-180兩種頂層4套復式4.2.3分析建議12層和18層的區(qū)別：12層只需1部電梯，18層必須設置兩部電梯，結構上也略有差異。12層的單位建安成本約為1300元，18層的為1500元左右。1梯4

21、戶和2梯4戶的區(qū)別：按12層，前者需一個消防通道，1部電梯，后者需2個消防通道，2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。18層差別不大。因此建議：若建12層，應為1梯4戶；若建18層，則主要看戶型設計和公攤面積的比較。4.2.4戶型設計建議：動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復式2-3衛(wèi)，復式考慮露臺和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在7-8%，戶內有效使用面積盡量大（90%以內）4.3停車場需求：住宅戶均0.5個停車位，需36個（按方案2）；寫字間戶均1.5個停車位，需

22、99個；酒店戶均0.5個，50%的住房率，需57個；共計需192個停車位。地下停車場的設計依據(jù)：地下停車場平面示意圖兩種建設方案：地下停車場的立面示意圖方案 方案方案的經濟核算：經濟指標 額度 計算依據(jù)面積 4320 停車場為地下1層，不包括地下二層設備間停車位 123個 35/個造價 693萬元 1600元/出租 效益 44萬元/年 租價300元/個×月回收期 15.8年 693÷44出售 效益 738萬元 6萬元/個利潤 45萬元 738-693方案的經濟核算：經濟指標 額度 計算依據(jù)面積 7630 停車場為地下1、2層，不包括地下二層設備間停車位 191個 40/個造

23、價 1378萬元 1800元/（土方、結構、防水等成本增加）出租 效益 68.8萬元/年 租價300元/個×月回收期 20年 出售 效益 1146萬元 6萬元/個利潤 -232萬元 綜合比較分析上述兩個方案，方案明顯投資大，效益差，因此建議采用方案。注：停車位售價的核算：目前的市場價為10萬元/個，但銷售情況不好。按租售價格的關系計算，一般西安市消費者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報率為8%-10%，這里按8%計算，300（元/個×月）×12（個月）÷8%=4.5萬元/個投資住宅（買房出租）的年回報率一般為4%-6%，這里按5%計算，300（元/個×

24、;月）×12（個月）÷5%=7.2萬元/個綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認為車位價格應定位在6萬元/個。本項目能夠提供的停車位：地下停車場為123個；綜合樓門前停車場約15個停車位；住宅樓西側空地建做停車場停車位約30個。共計168個停車位。供需差額為24個。停車場的使用管理：綜合樓門前15個和樓后（裙樓下）30個車位供酒店使用；地下停車場95個車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側30個供寫字樓用戶使用。 建議使用IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時IC卡）。第五章 營銷方案 5.2.項目經營方案5.2.1方案A寫字樓中留出400

25、0自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內部承包或出租；住宅樓40戶按成本價內部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用57個，機動車位留出11個外，其余100個出租。5.2.2方案B寫字樓中留出4000自用辦公，其余寫字間出售；酒店自營；配套功能可自營或內部承包或出租；住宅樓40戶按成本價內部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用57個，機動車位留出11個外，其余出售。5.3價格定位：項目 銷售均價 （元/） 出租均價 （元/×月） 可租售面積（） 備注寫字間 5200 50 12096 酒店客房 200/天 7056 配套功能 100 1616 不計會議室

26、停車場 6萬元/個 300/個 100個 住宅內部銷售 2730（方案1） 6000 只計土地成本和建安成本2330（方案2） 住宅公開銷售 3300 1200（方案1） 4800（方案2） 第六章 開發(fā)進度本項目在資金充足的情況下，宜采用同步開發(fā)策略，即綜合樓與住宅樓同步進行（同步完工）。開發(fā)周期估算為2年。此開發(fā)進度作為本方案經濟核算的依據(jù)之一附表1開發(fā)進度模擬表第七章 財務分析及評價7.1 項目總投資估算項目的總投資包括土地費用、前期工程費用、建設配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、建設監(jiān)理費、建設單位管理費、預備費以及建設期貸款利息等項。A、 土地費用本項目占地9.56畝，每畝450

27、萬元，土地總價值為4302萬元。B、 前期工程費用包括工程勘察費、工程設計費、前期工程咨詢費等項費用。按建安成本的2%取費。C、 建設配套費用包括招投標費、市政設施配套費、消防設施配套費、天然氣公網初裝費、抗震設計審查費、定額編制管理費、質量監(jiān)督費、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項費用、“結建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費、環(huán)衛(wèi)費、水增容費、電力增容工程費等。按建安成本的10%取費。D、 建筑安裝工程費用根據(jù)相關建設工程造價指標，結合本項目實際情況，住宅樓按1300元/（方案1），1500元/（方案2），綜合樓按1600元/，寫字樓裝修按600元/，酒店及配套服務功能裝修按1000元/計

28、算，本項目建筑安裝工程總造價為8472萬元（方案1），9168萬元（方案2）。E、 室外工程費室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內各項構筑物等內容。根據(jù)本項目實際情況，按50元/計算，本項目的室外工程費為320萬元。F、 工程建設監(jiān)理費按建安工程總造價的1%計算，共計為85萬元。G、 建設單位管理費按前六項費用之和的2%計提。H、 預備費由于項目開發(fā)的可預見性較強，預備費按建安成本的6%計提。I、 建設期利息按本項目建設期二年，貸款額1億元，每年貸款5000萬元，年貸款利率5%計算，利息總額為500萬元（每年為250萬元）。K、項目總投資估算綜合以上1至10項費用，本項目總投資估算為15487萬

29、元（方案1），16342（方案2）。項目總投資估算表（方案1）費用名稱 費用數(shù)量（萬元）1.土地費用 43022.前期費用 1693.建設配套費 8474.建安工程費（含裝修費） 84725.室外工程費 3206.工程監(jiān)理費 857.管理費 2848.預備費 5089.建設期財務費用 50010.總計 15487項目總投資估算表（方案2）費用名稱 費用數(shù)量（萬元）1.土地費用 43022.前期費用 1933.建設配套費 9174.建安工程費（含裝修費） 91685.室外工程費 3206.工程監(jiān)理費 927.管理費 3008.預備費 5509.建設期財務費用 50010.總計 163427.2財

30、務評價7.2.1方案A+1即住宅12層48戶，寫字間全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場出租100個。7.2.1.1財務盈利能力動態(tài)分析A、營業(yè)收入營業(yè)項目 營業(yè)收入（萬元） 計算依據(jù)住宅樓銷售 1794 內部出售2330元/，公開銷售3300元/寫字間出租 486/年 90%出租率；50元/酒店客房營業(yè)收入 972/年 按50%的住房率，平均按2床標準間200元/×天配套功能營業(yè)收入 335/年 200元/×月，不含會議室停車場出租 36/年 300元/×月×個合計 1829/年 未計住宅樓銷售收入1794萬元B、營業(yè)利潤（未計建設

31、成本）營業(yè)項目 營業(yè)利潤（萬元） 計算依據(jù)及說明住宅樓銷售 1794 一次性收入寫字間出租 486/年 90%出租率；物業(yè)管理費用由住戶承擔，保平經營；酒店客房營業(yè)收入 486/年 按50%的利潤率計算配套功能營業(yè)收入 168/年 按50%的利潤率計算，不含會議室停車場出租 36/年 100%出租率合計 1129/年 未計住宅樓銷售利潤1794萬元C、全部投資的現(xiàn)金流量表 單位：萬元時間項目 2003 2004 2005現(xiàn)金流入量 合計 7794 463 -5409自有資金投入 1000 主營業(yè)務收入 1794 457 1829借入資金 5000 現(xiàn)金流出量 合計 7786 7701 707土

32、地費用 3000 1302 前期費用 169 建設配套費 847 建安工程費 3000 5472 室外工程費 100 220 工程監(jiān)理費 40 45 管理費 130 154 利息 250 250 250歸還借款本金 其他費用 250 258 457現(xiàn)金凈流量 6 -7238 -6116D、投資回收期估算： 項目總投資的回收期為（15487-1794）÷（1193-250）=14.5年。（假定貸款本金14.5年后歸還，經營期每年只支付利息）E、投資回報率計算按50年經營周期（不變價）計算，<1192×（50-12.5）+1794>÷15487=300%每

33、年為300%÷50=6%7.2.1.2 盈虧平衡分析A、住宅銷售的平衡點是<（15487-8472）÷36264+1300>÷3300=98%即出售掉98%的面積才可以達到盈虧平衡點。（其中假設內部購買部分除建安成本和土地成本外，其余費用全部攤入其他建筑）B、酒店經營的平衡點200×50%×50%÷200=25%即住房率達到25%能夠保本經營。C、寫字樓經營的平衡點物業(yè)管理費按5元/×月計算，保平點是5÷50=10%即出租率達到10%即可以保本經營。7.2.1.3 敏感性分析由于住宅樓公開銷售在本方案中

34、所占的比例很小，因此敏感性影響可以忽略不計。對于本方案影響較大的是酒店住房率和寫字樓出租率。變化因素 變化幅度 利潤（萬元） 年投資利潤率(%)基數(shù) 0 1192 6.0出租率 +10% 1376 6.9+5% 1284 6.4-5% 1102 5.6-10% 1010 5.17.2.2方案A+2即住宅18層72戶，寫字間全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場出租100個。7.2.2.1財務盈利能力動態(tài)分析A、營業(yè)收入營業(yè)項目 營業(yè)收入（萬元） 計算依據(jù)住宅樓銷售 3222 內部出售2730元/，公開銷售3300元/寫字間出租 486/年 50元/酒店客房營業(yè)收入 972/年

35、 按50%的住房率，平均按2床標準間200元/×天配套功能營業(yè)收入 335/年 200元/×月，不含會議室停車場出租 36/年 300元/×月×個合計 1829/年 未計住宅樓銷售收入3222萬元B、營業(yè)利潤（未計建設成本）營業(yè)項目 營業(yè)利潤（萬元） 計算依據(jù)及說明住宅樓銷售 2982 一次性收入寫字間出租 486/年 90%出租率；物業(yè)管理費用由住戶承擔，保平經營；酒店客房營業(yè)收入 486/年 按50%的利潤率計算配套功能營業(yè)收入 185/年 按50%的利潤率計算，不含會議室停車場出租 36/年 100%出租率合計 1193年 未計住宅樓銷售利潤322

36、2萬元C、投資回收期估算： 項目總投資的回收期為（15487-3222）÷（1193-250）=13.02年。（假定貸款本金13.02年后歸還，經營期每年只支付利息）D、投資回報率計算按50年經營周期（不變價）計算，<1193×（50-11.59）+3222>÷15487=310%每年為310%÷50=6.2%7.2.2.2 盈虧平衡分析（略）7.2.2.3 敏感性分析（略）7.2.3方案B+1即住宅12層48戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場出售100個車位。7.2.3.1財務盈利能力動態(tài)分析A、 營業(yè)收入營

37、業(yè)項目 營業(yè)收入（萬元） 計算依據(jù)住宅樓銷售 1794 內部出售2330元/，公開銷售3300元/寫字間出售 4210 5200元/酒店客房營業(yè)收入 972/年 按50%的住房率，平均按2床標準間200元/×天配套功能營業(yè)收入 335/年 200元/×月，不含會議室停車場出售 600 6萬元/個合計 1307/年 未計銷售收入6604萬元B、營業(yè)利潤（未計建設成本）營業(yè)項目 營業(yè)利潤（萬元） 計算依據(jù)及說明住宅樓銷售 1794 一次性收入寫字間出售 4210 一次性收入酒店客房營業(yè)收入 486/年 按50%的利潤率計算配套功能營業(yè)收入 168/年 按50%的利潤率計算，不含

38、會議室停車場出租 1000 一次性收入合計 654/年 未計住宅樓銷售利潤6604萬元C、全部投資的現(xiàn)金流量表 單位：萬元時間項目 2003 2004 2005現(xiàn)金流入量 合計 9000 4818 -1576自有資金投入 1000 主營業(yè)務收入 3000 3604 1307借入資金 5000 現(xiàn)金流出量 合計 7786 7701 903土地費用 3000 1302 前期費用 169 建設配套費 847 建安工程費 3000 5472 室外工程費 100 220 工程監(jiān)理費 40 45 管理費 130 154 利息 250 250 250歸還借款本金 其他費用 250 258 653現(xiàn)金凈流量

39、1214 -2883 -2479D、投資回收期估算： 單位：萬元現(xiàn)金流量 回收額 未回收額總投資 15487 現(xiàn)金流入： 第一年 3000 3000 12487第二年 3604 3604 8883第三年 654 654 5229 654 654 第十五年 654 654 381第十六年 654 651 回收期=15+（381÷654）=15.6年項目總投資的回收期為15.6年。E、投資回報率按50年經營周期（不變價），<654×（50-10）+6604>÷15487=212%每年為212%÷50=4.2%7.2.3.2 盈虧平衡分析（略）7.

40、2.3.3 敏感性分析本方案的敏感性主要表現(xiàn)在住宅及寫字樓、停車場的價格及成本變動。（詳表略）7.2.4方案B+2即住宅18層72戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場出售100個車位。7.2.4.1財務盈利能力動態(tài)分析A、 營業(yè)收入營業(yè)項目 營業(yè)收入（萬元） 計算依據(jù)住宅樓銷售 3222 內部出售2330元/，公開銷售3300元/寫字間出售 4210 5200元/酒店客房營業(yè)收入 972/年 按50%的住房率，平均按2床標準間200元/×天配套功能營業(yè)收入 335/年 200元/×月，不含會議室停車場出售 600 6萬元/個合計 1307/年 未計銷售收入8032萬元B、營業(yè)利潤（未計建設成本）營業(yè)項目 營業(yè)利潤（萬元） 計算依據(jù)及說明住