疫情后中國房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)

1、    疫情后中國房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)    近日，在由中國民營科技促進(jìn)會、中國民營科技促進(jìn)會高企分會、中國科技縱橫雜志社、商業(yè)文化雜志社主辦，北京華商管理科學(xué)研究院、北京全聯(lián)青商經(jīng)濟(jì)文化交流中心承辦的“2020下半年中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢解析與破解疫情下中國民營企業(yè)發(fā)展困局高層報告會”上，全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌應(yīng)邀出席，聚焦疫情后中國房地產(chǎn)市場發(fā)展新格局、房地產(chǎn)政策走向，以及如何進(jìn)一步推動中國房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展進(jìn)行了講解，為廣大民營企業(yè)家挖掘投資市場潛力提供智力支撐。深刻認(rèn)識經(jīng)濟(jì)發(fā)展新格局2020年，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展

2、形勢很嚴(yán)峻，一季度gdp同比增長6.8%;二季度實現(xiàn)好轉(zhuǎn)。但是相對于世界各發(fā)達(dá)國家，可以說，中國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)領(lǐng)先全球，而房地產(chǎn)市場的恢復(fù)走在前列。房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位是不言而喻的。房地產(chǎn)業(yè)今年4月份就開始迅速恢復(fù)，在各個行業(yè)都出現(xiàn)負(fù)增長的情況下表現(xiàn)不錯。回顧改革開放40年，特別是2001年中國加入wto以后，由單一的國內(nèi)市場、國內(nèi)需求，變成了國外市場與國內(nèi)市場、國外需求與國內(nèi)需求相結(jié)合。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)新格局具有三大特點。一是內(nèi)循環(huán)為主。在中國的城市化進(jìn)程中，農(nóng)村富余勞動力到哪里去？到縣城里找工作。工作從哪里來？要有產(chǎn)業(yè)。生產(chǎn)的產(chǎn)品銷到哪里？如果只有中國人買自己的產(chǎn)品，這個發(fā)展速度就快不了，所以中

3、國有大量的出口企業(yè)，加工出口產(chǎn)品，通過外循環(huán)獲得外匯儲備，更主要的是解決了勞動力的問題?，F(xiàn)在中美貿(mào)易戰(zhàn)，美國動員自己的企業(yè)甚至日本的企業(yè)從中國撤走，在外貿(mào)方面用增加稅收來限制中國。所以中國當(dāng)然還要努力出口，在未來一個階段更主要的是內(nèi)循環(huán)，通過內(nèi)部循環(huán)解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展和就業(yè)問題，同時要內(nèi)外雙循環(huán)相互促進(jìn)，它的目的就是內(nèi)外互促、擴(kuò)大內(nèi)需、改善民生。二是跨周期調(diào)控。經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)是緊密聯(lián)系在一起的。2003年以后房價上漲過快，于是開始控制房價，當(dāng)時有的說法是“9070”，即90平方米以下的房子占70%。這就是調(diào)控，房價上漲的時候要往下壓，賣不掉的時候要去庫存?，F(xiàn)在中央提出要“堅持結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略方向，更多依

4、靠科技創(chuàng)新，完善宏觀調(diào)控跨周期設(shè)計和調(diào)節(jié)，實現(xiàn)穩(wěn)增長和防風(fēng)險長期均衡”。要看遠(yuǎn)一點，兼顧長期和短期的調(diào)控。調(diào)控中還要注意兩點：一是安全性，二是更長的周期。既要穩(wěn)增長又要安全性，如果不安全了，穩(wěn)增長就有問題。三是新基建發(fā)力。老基建是什么？在改革開放以后，中國在發(fā)展中提出“鐵公基”，即鐵路、公路、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其中包括房地產(chǎn)。新基建是什么？有人說是5g、云計算、互聯(lián)網(wǎng)、人工智能等等，它實際上是信息技術(shù)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。目前中國提出推進(jìn)“四化”，即工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、信息化、國際化。過去的40年，主要是工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，加上改革開放推進(jìn)了國際化，大大地促進(jìn)了中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。立足新的時間節(jié)點，在目前的國

5、際國內(nèi)形勢下，中國要大力發(fā)展信息化，通過信息技術(shù)的建設(shè)推動工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的融合，通過“互聯(lián)網(wǎng)+”推動工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的發(fā)展。但是要認(rèn)識到，新基建要發(fā)力，并不等于老基建就停止了。準(zhǔn)確理解和定位房地產(chǎn)發(fā)展從宏觀上，如何準(zhǔn)確理解和定位房地產(chǎn)的發(fā)展？房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有三方面特點第一， 三個“連體”。一方面，它是民生和經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系體，既肩負(fù)著民生和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兩大重任。發(fā)展房地產(chǎn)主要要解決人民住房問題，沒有房地產(chǎn)的發(fā)展就沒有今天中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。中國房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重約在6%左右，實際貢獻(xiàn)約11%左右，如果把房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)系起來，那么房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)約30%。另一方面，它是政府的經(jīng)濟(jì)支柱，是民眾生活的主要資產(chǎn)。

6、同時，實體經(jīng)濟(jì)是經(jīng)濟(jì)命脈，金融是經(jīng)濟(jì)血液，房地產(chǎn)本身是實體經(jīng)濟(jì)的綜合體，有研究表明，改革開放以來，貨幣總量增加的速度與房地產(chǎn)房價增長的速度相一致。第二， 三個發(fā)展。一要看房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)撃苁鞘裁?。為什么中國的房地產(chǎn)持續(xù)在發(fā)展？2019年，在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，中國房地產(chǎn)銷售額創(chuàng)下新高，但銷售面積比2018年少了0.7%。新型城鎮(zhèn)化進(jìn)入了都市圈、城市群的階段，這是一個信號。新型城鎮(zhèn)化和過去的城鎮(zhèn)化相比，強(qiáng)調(diào)以人為本，通過新型城鎮(zhèn)化，全面提高城市民眾的素質(zhì)和生活質(zhì)量，推動農(nóng)民工市民化進(jìn)程。中國的城市化率，即城市人口占全體人口的比重，1978年是18%，40年以后的城市化率是60%，約8.4億人口。在這8

7、.4億人口中，真正的常住人口、戶籍人口約占41%。特別是最近二十年，中國城市化不斷提高，造成了房地產(chǎn)業(yè)的興旺，這是最大的發(fā)展?jié)摿?。國家提出要布局都市圈、城市群，比如長三角城市群、粵港澳城市群、京津冀城市群、長江中游以武漢為中心的城市群、成都重慶城市群，城市中心下面還有都市圈。越是人口集聚的大規(guī)模都市圈，它的經(jīng)濟(jì)爆發(fā)力越強(qiáng)。二要看發(fā)展周期。房地產(chǎn)的發(fā)展周期分為中期和短期。從中期來看，中國的房地產(chǎn)市場從十幾年的黃金時期進(jìn)入了白銀時期。黃金時期是供不應(yīng)求，現(xiàn)在已經(jīng)供求平衡了，這時市場競爭加劇了，集中度提高了，利潤減薄了。從短期來看，三年約為一個周期，三年時間里，大概有一年多時間是下行的，一年半到兩年

8、時間是上行的。三要看發(fā)展差異。房地產(chǎn)市場有明顯的區(qū)域性市場。各地房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量和需求量是不一樣的，所以中央要提出因城施策。第三， 三種選擇。國家對房地產(chǎn)會實施什么樣的政策？一是刺激，運用低潮的逆周期調(diào)控。二是收緊，房價高漲的時候采取市場手段和行政手段。市場手段主要是通過金融政策，房地產(chǎn)貸款降利息降低，首付款減少，是對房地產(chǎn)的最大支持。反過來，如果房價上漲太快，那么就提高利率、提高首付。中國還有一個特殊性，就是運用行政手段，比如限價、限購、限貸、限售等。三是平穩(wěn)，要做到供求總量基本平衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，供求價格進(jìn)一步平穩(wěn)，按照中央確保房價平穩(wěn)健康發(fā)展的要求，處理好“高低杠”和“平衡木”的關(guān)

9、系。切實推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)從高速度發(fā)展進(jìn)入了高質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)也一樣。在高質(zhì)量發(fā)展階段要注意三個問題。第一，市場平衡健康。中國房地產(chǎn)市場實際上可以細(xì)分為兩個市場，即住宅地產(chǎn)市場和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場。1998年改革方案出臺以后，住宅地產(chǎn)市場可謂“龍騰萬里”，我們現(xiàn)在要穩(wěn)定增量、盤活存量?？梢灶A(yù)見，未來隨著供應(yīng)越來越多了，增量供應(yīng)就會往下滑，但仍有潛力。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場在市場經(jīng)濟(jì)中的發(fā)展則可用“鳳凰起舞”來形容。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓、商場、工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及健康住宅、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場占總投資的30%以上?，F(xiàn)在的存量當(dāng)中最多的是商業(yè)地產(chǎn)，包括商場、寫字樓等。住宅庫存占整個庫存的40%，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)則占整個庫存的60%。房地產(chǎn)市場要想高質(zhì)量發(fā)展，必須做到住宅地產(chǎn)市場和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場的平衡和健康發(fā)展。第二，產(chǎn)品服務(wù)優(yōu)質(zhì)。高質(zhì)量發(fā)展首先產(chǎn)品服務(wù)必須優(yōu)質(zhì)。我們的產(chǎn)品分為兩類，即物質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)產(chǎn)品。從居者憂其屋到居者有其屋，再到居者優(yōu)其屋，物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)目前已經(jīng)凸顯出了巨大的發(fā)展?jié)摿?。特別是疫情以后，人們對社區(qū)商業(yè)的要求更高，通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)融入信息技術(shù)之后，更好地滿足了老百姓的生活需求，并進(jìn)一步推動有房者從住有所居，到住有優(yōu)居、住有宜居、住有綠居、住有樂居。同時，房地產(chǎn)作為