萬科股份2010-2012財務報表

1、 財務管理課程實習報 告 書班級： 13級財務管理2班 組長： 丁蘇閩 小組成員： 車麗 王璇 甄昱 王江麗 方珂斐 張月琦 黃志鵬 指導老師： 羅婭妮 報告時間： 2015年12月5日 38目錄一、公司簡介1 （一）基本信息1（二）企業(yè)發(fā)展狀況1二、財務分析2（一）短期償債能力分析21.營運資金22.流動比率23.速動比率3（二）長期償債能力31.資產負債率32.所有者權益比率43.產權比率54.權益乘數55.利息保障倍數6（三）資本結構變動分析71.資產與權益項目結構分析72.流動資產結構分析7（四）盈利能力分析81.經營盈利能力分析8（五）資產運營能力分析91.應收賬款周轉率92.存貨周

2、轉率93.總資產周轉率10（六）趨勢分析法101.總量分析102.環(huán)比分析103.定基分析114.發(fā)展能力指標11（七）公司問題分析及改進措施.11 1.問題分析.11 2.改進措施.12（八）現金流量結構的分析121.現金流入結構分析142.現金流出結構分析143.現金流入流出比分析154.現金凈流量結構分析15 （九）杜邦財務體系分析16 （十）SWOT分析19 （十一）與同行業(yè)對比分析191.償債能力指標202.獲利能力指標203.發(fā)展能力指標20（十二）綜合分析20（十三）財務運作分析20（十四）籌資、投資及運作分析21（十五）獨立董事分析.22（十六）股權結構分析.22（十七）會計報

3、表附注分析.23（十八）會計政策及信息披露分析.24三、財務建議（十九）股票投資分析24四、結束語26五、附表26 （一）表一 萬科股份有限公司2010-2012年度資產負債表表 （二）表二 萬科股份有限公司2010-2012年度利潤表 （三）表三 萬科股份有限公司2010-2012年度現金流量表表 （四）表四 小組分工 （五）表五 財務管理課程實習小組日志萬科企業(yè)股份有限公司2010-2012年度財務報告分析一、公司簡介（一）基本信息公司全稱: 萬科企業(yè)股份有限公司 英文名稱：ChinaVanke Co. Ltd.公司簡稱： 萬科A 股票代碼：000002成立日期： 1988-11-01法定

4、代表人：王石所屬行業(yè)： 不動產投資開發(fā)經營范圍： 房地產開發(fā)；興辦實業(yè)（具體項目另行申報）；國內商業(yè)、物資供銷業(yè)為（不含專營、?？貙Ｙu商品）；進出口業(yè)務（按深經發(fā)審證字第113號外貿企業(yè)審定證書規(guī)定辦理。聯系電話：公司傳真聯系人： 譚華杰電子郵箱： IR 公司網址： 郵政編碼：518083（二）企業(yè)發(fā)展狀況  萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，以房地產為核心業(yè)務，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。至2002年底，公司總資產82.16億元，凈資產33.81 億元，擁有員工6055名，全資及關聯公司43家。公司

5、于2000及2001年兩度分別入選世界權威財經雜志福布斯全球最優(yōu)秀300家和200家小型企業(yè)，公司的良好業(yè)績、企業(yè)活力及盈利增長潛力受到市場廣泛認可。   1988年12月，公司公開向社會發(fā)行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元，資產及經營規(guī)模迅速擴大。1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。   1991年6月，公司通過配售和定向發(fā)行新股2,836萬股，集資人民幣1.27億元，公司開始跨地域發(fā)展。1993年3月，本公司發(fā)行4,500萬股B股，該等股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。B股募股資金4

6、5,135萬港元，主要投資于房地產開發(fā)，為本集團的發(fā)展奠定了穩(wěn)固基礎。1997年6月，公司增資配股募集資金人民幣3.83億元，主要投資于深圳住宅開發(fā)，推動公司房地產業(yè)務的發(fā)展更上一個臺階。2000年初，公司增資配股募集資金人民幣6.25億元，公司實力進一步增強。   公司于1988年介入房地產領域，目前已進入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春、南昌和佛山進行住宅開發(fā)。憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，公司樹立了住宅品牌，并獲得良好的投資回報，于2001年將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72%的股份轉讓予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的

7、房地產公司。 二、財務分析（一）短期償債能力分析1營運資金表1 2010-2012 萬科股份有限公司營運資金項目2010年年末2011年年末2012年年末流動資產205,520,732,201.32 282,646,654,855.19 362,773,737,335.37 流動負債129,650,791,498.49 200,724,160,315.26 259,833,566,711.09 營運資金75,869,940,702.83 81,922,494,539.93 102,940,170,624.28 由表1可知，萬科公司2010-2012年，每年的流動資產都大于流動負債，說

8、明公司營運資金有盈余，營運資本隨公司資產規(guī)模穩(wěn)定擴大，處于正常水平。2.流動比率2010年年末流動比率=205,520,732,201.32 /129,650,791,498.49 =1.5852011年年末流動比率=282,646,654,855.19/200,724,160,315.26=1.4082012年年末流動比率=362,773,737,335.37/259,833,566,711.09=1.396計算表明，該公司三年流動比率基本保持不變。但由2010年至2012年，其流動比率數字逐年下降，可知短期償債能力下降了，企業(yè)償債能力變弱，債權人權益的安全程度有所下降，企業(yè)除了滿足日常生產

9、經營對流動資金的需要外，沒有足夠的財力償還到期的流動負債。3.速動比率表2 萬科股份2010-2012速動比率項目2010年年末2011年年末2012年年末流動資產205,520,732,201.32 282,646,654,855.19 362,773,737,335.37 存貨133,333,458,045.93 208,335,493,569.16 255,164,112,985.07 速動資產72,187,274,155.39 74,311,161,286.03 107,609,624,350.30 流動負債129,650,791,498.49 200,724,160,315.26 2

10、59,833,566,711.09 速動比率0.56 0.37 0.41 速動比率的內涵是每1元流動負債有多少元速動資產作為保障由表2可知，萬科公司近三年的速動比率都小于1，而同時流動比率大于1，說明流動資產中存貨所占比率較大，企業(yè)雖有能力償還到期的債務本息，但其短期償債能力的償還壓力較大，面臨蠻大的財務風險。（二）長期償債能力1. 資產負債率表3 萬科股份2010-29012資產負債率項目2010年年末2011年年末2012年年末負債總額161,051,352,099.42 228,375,901,483.02 296,663,420,087.27 資產總額215,637,551,741.8

11、3 296,208,440,030.05 378,801,615,075.37 資產負債率(%)74.69 77.10 78.32 資產負債率是衡量企業(yè)負債水平及風險程度的重要標準，一般認為資產負債率為40%-70%時較為合適，通過對該公司3年的資產負債率對比，可知其資產負債率一直高于70%且逐年上升，說明該公司的長期償債能力變弱。但由年度報告可知，公司資產負債率的增加是由于預收賬款的增加導致，隨著項目結算將轉化為公司的營業(yè)收入，并不構成實際的償債壓力。2.所有者權益比率表4 2010-2012年 所有者權益比率項目2010年年末2011年年末2012年年末所有者權益總額54,586,199,

12、642.41 67,832,538,547.03 82,138,194,988.10 資產總額215,637,551,741.83 296,208,440,030.05 378,801,615,075.37 所有者權益比率0.25 0.23 0.22 計算表明，該公司3年內的所有者權益比率逐年下降，說明該公司投資人所投入形成的資產占比重減少，負債所形成的資產占比增多，該公司長期償債能力下降。3.產權比率表5 2010-2012年產權比率項目2010年年末2011年年末2012年年末負債總額161,051,352,099.42 228,375,901,483.02 296,663,420,087

13、.27 所有者權益總額54,586,199,642.41 67,832,538,547.03 82,138,194,988.10 產權比率2.95 3.37 3.61 由表5可知，近3年萬科企業(yè)股份有限公司產權比率不斷擴大，而且負債高于股東權益的三倍以上，但結合房地產行業(yè)更多利用外部負債來擴大規(guī)模的行業(yè)特點，目前該比例屬于正常水平，企業(yè)充分發(fā)揮了負債帶來的財務杠桿效應。4權益乘數表6 2010-2012年權益乘數項目2010年年末2011年年末2012年年末資產總額215,637,551,741.83 296,208,440,030.05 378,801,615,075.37 所有者權益總額5

14、4,586,199,642.41 67,832,538,547.03 82,138,194,988.10 權益乘數3.95 4.37 4.61 由表6可知，該公司3年權益乘數呈遞增趨勢，說明企業(yè)負債程度不斷增大，財務風險也相對加大。5.利息保障倍數表7 2010-2012年利息保障倍數201020112012息稅前利潤12444980321.59 16315695398.94 21834942329.79 利息費用504227742.57 509812978.62 764757191.68 利息保障倍數24.68 32.00 28.55 利息保障倍數表明企業(yè)一定時期息稅前利潤相當于利息支出的多

15、少倍，其數額越大表明企業(yè)的償債能力越強，由表7可知，萬科近3年償債能力較穩(wěn)定。（三）資本結構變動分析1.資產與權益項目結構分析表8 資產與權益項目結構百分比項目201020112012資產總計100.00%100.00%100.00%其中：流動資產95.31%95.42%95.77%長期股權投資2.08%2.17%1.86%固定資產0.92%0.78%0.70%無形資產及其他資產1.69%1.63%1.67%負債合計74.69%77.10%78.32%其中：流動負債60.12%67.76%68.59%非流動負債14.56%9.34%9.72%股東權益合計25.31%22.90%21.68%分析

16、表8 資產與權益項目結構百分比，可以獲得以下信息：（1）在該公司的資產結構中，流動資產所占的比率較大且逐年呈增長態(tài)勢。增長的原因可能是由于主營業(yè)務的增長導致的大量貨幣資金的流入。流動資產所占比率較大這種狀況可能與集團所處的飲料類行業(yè)有關，也可能是由于在經營過程中需要大量的貨幣資金周轉所導致的，這有待于后續(xù)部分分析。流動資產的高持有率有利于降低和防范財務風險，避免出現無力清償短期債務的財務困境。但大量的流動資產在一定程度上可能會影響資產整體的營運效果或盈利水平。（2）長期投資所占比率較低，且幅度波動不大，說明近幾年公司對外投資比較穩(wěn)定，而且所投資的公司發(fā)展較為穩(wěn)定，同時本公司在近幾年內沒有大規(guī)模

17、增加或減少投資，說明公司經營穩(wěn)定，處于穩(wěn)定發(fā)展階段。（3）無形資產及其他資產近幾年變化不大。（4）公司負債總額比重呈逐年加大，其中流動負債比重逐年遞增，而非流動負債由2010年到2011年的突減，及2011到2012年的略微上升?？傌搨脑黾?，說明該公司償債壓力有所增加。而流動負債的增加與非流動負債的降低，說明該公司的短期償債壓力和財務風險有所加大。2.流動資產結構分析表9 流動資產項目結構百分比項目201020112012貨幣資金18.40%12.11%14.41%應收賬款0.78%0.54%0.52%預付款項8.68%7.12%9.20%其他應收款7.27%6.52%5.53%存貨64.8

18、8%73.71%70.34%流動資產合計100.00%100.00%100.00%計算表明，該公司流動資產的主要構成為貨幣資金、存貨，其中，存貨占比超過60%，占流動資產很大一部分，由于存貨的流動性相對較弱，會影響企業(yè)迅速償還債務的能力。（四）盈利能力分析1經營盈利能力分析表10 2010-2012經營盈利能力指標2010年2011年2012年營業(yè)毛利率（%）40.70 39.78 36.56 營業(yè)利潤率（%）23.45 21.96 20.38 營業(yè)凈利率（%）17.43 16.16 15.19 總資產報酬率（%）5.014.094.29凈資產報酬率（%）16.4717.8719.80成本費用

19、利潤率（%）29.76 27.90 25.40 （1）營業(yè)利潤率是企業(yè)一定時期營業(yè)利潤與營業(yè)收入的比率。萬科近3年營業(yè)利潤率逐年下降，表明其市場競爭力變弱，發(fā)展?jié)摿ψ冃?，獲利能力變弱。（2）營業(yè)凈利率標準是0.1，該指標反映每一元銷售收入帶來的凈利潤是多少，表明銷售收入的收益水平。萬科公司的銷售凈利率逐年下降，從2010年的17.43%到2012年的15.19%，總體上銷售收入的收益水平一般。（3）總資產報酬率是衡量企業(yè)一定時期內獲得的報酬總額與平均資產總額的比率。萬科公司2010-2012年內總資產報酬率有所下降，表明其資源利用效益變差，獲利能力變差。（4）凈資產報酬率是企業(yè)一定時期內獲得凈

20、利潤與平均資產的比率。萬科近3年凈資產報酬率逐年提高，表明其自有資產獲取收益的能力變強，運營效益變好，對企業(yè)投資人和企業(yè)債權人權益保障程度越高。（5）成本費用利潤率表明每付出一元成本費用可獲得多少利潤，體現了經營耗費所帶來的經營成果。該項指標越高，利潤就越大，反映企業(yè)的經濟效益越好，而由表可知，萬科的成本費用利潤率逐年降低，說明其銷售收入減少。對比各項指標，可看出該公司從2010-2012年的經營盈利能力指標逐年下降，說明其經營過程中，收入有所降低。（五）資產運營能力分析1.應收賬款周轉率 表11 2010-2012應收賬款杭州轉率201020112012應收賬款周轉天數(天)11.327.8

21、5.95應收賬款周轉率(%)43.9646.1860.63由表11可知，萬科近3年應收賬款周轉率逐年提高，表明萬科應收賬款的回收速度變快，應收賬款管理效率變高，資產流動性變強，短期償債能力也變強。2存貨周轉率 表12 2010-2012年存貨周轉率201020112012存貨周轉天數（天）1333.331422.921275.24存貨周轉率(%)0.270.250.18表12顯示企業(yè)由2010-2012年存貨周轉速度變慢,周轉額變小，資源占用水平高。待售商品房銷售不如2010年理想，存貨周轉天數也同比上升。存貨周轉率變長使得企業(yè)資金周轉速度變慢，而且過多的商品房待售，導致資金占用，得不到及時回

22、收，增加企業(yè)資金成本。3. 總資產周轉率表13 2010-2012總資產周轉率報告日期201020112012總資產周轉天數(天)1241.381285.711161.29總資產周轉率(次)0.290.280.31由表13可知，萬科公司2010-2012年總資產周轉率穩(wěn)定在0.3左右，周轉率比較低。（六）趨勢分析法1.總量分析表14 萬科股份有限公司2010-2012年相關數據資料指標2010年2011年2012年營業(yè)收入50,713,851,442.63 71,782,749,800.68 103,116,245,136.42 營業(yè)支出38,818,966,134.40 56,019,533

23、,103.49 82,103,204,342.36 營業(yè)利潤11,894,885,308.23 15,763,216,697.19 21,013,040,794.06 萬科的營業(yè)收入、營業(yè)支出和營業(yè)利潤，近3年總體上大致呈增長趨勢。這一結果說明萬科公司營業(yè)活動的盈利能力呈逐年增強趨勢2.環(huán)比分析表15 萬科股份有限公司2010-2012年收益狀況環(huán)比分析表（%）指標2010年2011年2012年營業(yè)收入-141.54 143.65 營業(yè)支出-144.31 146.56 營業(yè)利潤-132.52 133.30 萬科2011年和2012年的營業(yè)收入、營業(yè)支出、營業(yè)利潤的環(huán)比指標都大于100%，但程度

24、各不相同。2012年的營業(yè)收入、營業(yè)支出的增幅都大于2011年，使得這兩年的營業(yè)利潤的增幅相對比較接近。3.定基分析表16 萬科股份有限公司2010-2012年收益狀況定基分析表（%）指標2010年2011年2012年營業(yè)收入-141.54 203.33 營業(yè)支出-144.31 211.50 營業(yè)利潤-132.52 176.66 萬科公司2011年和2012年的定基指標都大于100%，且定基指標呈逐年增長趨勢，這說明公司營業(yè)利潤在逐年增長。4.發(fā)展能力指標表17 2010-2012年發(fā)展能力指標201020112012營業(yè)利潤增長率23.45%31.04%46.49%總資產增長率56.70%3

25、7.36%27.88% 萬科近3年營業(yè)利潤增長率逐年提高，獲利能力變強，而總資產增長率逐年降低，表明其一定時期內資產經營規(guī)模擴張的速度變慢。（七）公司問題分析及改進措施1.問題分析.償債能力方面，萬科在近三年流動比率由2010年的1.59下降2012年的1.40，企業(yè)償債能力變弱，債權人利益的安全程度有所下降，而資產負債率由2010年的74.69%提高到2012年的78.32%，也表明償債能力逐年變弱。同時，近三年的速動比率平均在0.45左右，面臨一定的債務風險。.運營能力方面，萬科近三年總資產周轉率穩(wěn)定在0.3左右，周轉率較低。而且流動性較弱的存貨占流動資產很大一部分，存貨周轉率較低會使得變

26、現速度慢，周轉額變小，資源占用水平高。.獲利能力方面，萬科近三年營業(yè)利潤率由2010年的17.43%，2011年16.16%下降到2012年的15.19%，這表明其市場競爭力變弱，發(fā)展?jié)摿ψ冃?，獲利能力變弱。同時總資產報酬率也由2010年的5.01%下降到2012年的4.29%，說明萬科資源利用效率變差，獲利能力變差。.發(fā)展能力方面，萬科的總資產增長率從2010年的56.70%下降為2012年的27.8%，說明萬科在一定時期內資產經營規(guī)模擴張的速度變慢。2.改進措施.公司要在發(fā)展壯大的同時保證自身償債能力的平衡，有效的規(guī)避一部分財務風險.針對存貨的管理，應該及時注意存貨周轉率和周轉天數的變化，

27、在其發(fā)生周轉率下降時，及時分析是生產過剩還是銷售不足等原因，加強企業(yè)內部控制，提高企業(yè)存貨周轉率，加快應收賬款的回收，提高短期償債能力。.有效利用自有資源，根據市場需求通過合理配置資源，提高資源利用效率，增強獲利能力。.加強生產計劃管理，擴大市場占有率，提高銷售額。（八）現金流量結構的分析表18 現金流量結構與現金流入流出比分析表項目201020112012一、經營活動產生的現金流量銷售商品、提供勞務收到的現金96.73%93.76%95.49%收到其他與經營活動有關的現金3.27%6.24%4.51%經營活動現金流入小計100.00%100.00%100.00%購買商品、接受勞務支付的現金7

28、5.00%79.25%74.09%支付給職工以及為職工支付的現金2.08%2.32%2.47%支付的各項稅費10.56%13.72%15.34%支付其他與經營活動有關的現金12.36%4.72%8.10%經營活動現金流出小計100.00%100.00%100.00%經營活動產生的現金流入流出比102.52%103.16%103.16%二、投資活動產生的現金流量收回投資收到的現金10.46%24.02%1.02%取得投資收益收到的現金13.62%2.17%14.17%處置固定資產、無形資產和其他長期資產收回的現金凈額0.02%0.13%0.13%處置子公司及其他營業(yè)單位收到的現金凈額0.64%-

29、收到其他與投資活動有關的現金75.27%73.68%84.68%投資活動現金流入小計100.00%100.00%100.00%續(xù)表18購建固定資產、無形資產和其他長期資產支付的現金5.35%4.01%4.15%投資支付的現金44.64%18.34%13.78%取得子公司及其他營業(yè)單位支付的現金凈額27.88%62.53%78.75%支付其他與投資活動有關的現金22.13%15.12%3.33%投資活動現金流出小計100.00%100.00%100.00%投資活動產生的現金流入流出比55.20%13.28%32.47%三、籌資活動產生的現金流量吸收投資收到的現金6.81%14.21%5.93%取

30、得借款收到的現金93.19%85.79%94.07%籌資活動現金流入小計100.00%100.00%100.00%償還債務支付的現金74.79%74.89%78.59%分配股利、利潤或償付利息支付的現金25.21%25.11%21.41%籌資活動現金流出小計100.00%100.00%100.00%籌資活動產生的現金流入流出比181.28%103.03%147.64%表19 現金流入結構表201020112012經營活動現金流入74.15%79.59%70.19%投資活動現金流入2.20%0.62%0.68%籌資活動現金流入23.65%19.79%29.13%表20 現金流出結構表201020

31、112012經營活動現金流出80.95%76.35%75.71%投資活動現金流出4.46%4.64%2.33%籌資活動現金流出14.60%19.01%21.96%表21 現金流量凈額項目201020112012經營活動產生的現金流量凈額2237255451.45 3389424571.92 3725958472.52 投資活動產生的現金流量凈額-2191659310.46 -5652567740.05 -2453451737.29 籌資活動產生的現金流量凈81 806858306.73 16285509088.95 期初現金及現金等價物余額22002774937.38

32、 35096935415.75 33614111523.31 期末現金及現金等價物余額35096935415.75 33614111523.31 51120223950.88 1.現金流入結構分析從現金流入結構看，2010-2012年，萬科股份有限公司經營活動產生的現金流入占全部現金流入的比重都超過70%，籌資活動產生的現金流入占總現金流入平均比重在20%左右，投資活動的現金流入占總現金流入的比重不超過2.2%，且近兩年甚至低于1%。這說明萬科公司的現金流入主要依靠經營活動和籌資活動產生，其中，經營活動產生的現金流入超過總現金流入的2/3以上，成為其最重要的資金來源，說明企業(yè)的經營狀況良好。再

33、進一步看現金流入的內部結構，萬科股份近3年來，銷售商品、提供勞務收到的現金占經營活動產生的現金流入都在90%以上，說明其經營活動的收益絕大部分是靠銷售商品和提供勞務創(chuàng)造的，說明其經營活動非常正常；收到其他與投資活動有關的現金占投資活動產生的現金流入都在70%以上，且逐年增長，說明其投資產生的現金流主要來自投資收益；取得借款收到的現金占全部籌資產生的現金流入在80%以上，吸收投資收到的現金占全部籌資產生的現金流入不到20%，說明萬科股份有限公司2010年-2012年的籌資主要是依靠借款。2.現金流出結構分析從現金流出結構看，2010-2012年，萬科股份有限公司經營活動產生的現金流出占全部現金流

34、出的比重逐年遞減，但變化幅度不大，這說明企業(yè)經營活動仍處于穩(wěn)定狀態(tài)?；I資活動產生的現金流出占總現金流出的比重從2010年的14.6%遞增到2012年的21.96%，這應該是萬科公司加大舉債力度的結果。投資活動的現金流出占總現金流出的比重從2010年的4.46%到2011年略增為4.64%，但在2012年，驟減為2.33%，這可能表明萬科公司投資萎縮，而投資縮減的原因可能是因為資金緊張。如果長此以往，萬科將難以形成新的經濟增長點。再進一步看現金流出的內部結構，近3年，萬科購買商品、接受勞務支付的現金占經營活動產生的現金流出都在70%以上，說明其經營活動中的付現支出與現金流入具有較強的配比性。投資

35、支付的現金占投資活動產生的現金流出比重由2010年的44.64%減少到2012年的13.78%，同時，取得子公司及其他營業(yè)單位支付的現金凈額占投資活動產生的現金流出比重由2010年27.88%增長到2012年的78.75%，說明近兩年萬科公司減少了對外投資的活動，而側重于對子公司及其他營業(yè)單位的投資。3.現金流入流出比分析從現金流入流出比看，萬科公司經營活動產生的現金流入流出比從2010年的102.52%小幅增長到2011年的103.16%,而到2012年基本不變，說明在2011,2012年，企業(yè)1元的經營現金支出可以帶來1.03元的現金流入，投資活動產生的現金流入流出比在2010年最高，為5

36、5.2%，相當于企業(yè)1元的投資現金支出僅帶來0.55元的流入，而在2011年，甚至僅有13.28%，到2012年，雖增長到32.47%，但仍低于2010年，投資活動產生效率較低，說明企業(yè)仍處于擴張期，投資項目較多。2010年籌資活動現金流入流出比為181.28%,2011年籌資活動現金流入流出比降低至103.03%，說明企業(yè)縮減了借款規(guī)模，而到2012年籌資活動現金流入流出比又增至147.64%，其借款增加。4.現金凈流量結構分析從現金凈流量結構看，萬科公司經營活動產生的現金流量凈額對其全部現金流量金額的貢獻比較大，從2010年至2012年，公司不斷加大籌資力度，導致籌資活動產生的現金流入過于

37、巨大，使得籌資活動產生的現金流量凈額占全部現金流量的比重很大，而投資活動產生的現金流量凈額一直為負數，說明這些年萬科一直是處于擴張的時期。綜上所述表明，公司現金及現金等價物凈增加額為正數，現金流量的基本態(tài)勢是經營活動的現金流入大于現金流出，投資活動的現金流入小于現金流出，籌資活動的現金流入大于現金流出，這表明企業(yè)處于成長期的后期，仍在迅速擴張與發(fā)展中。產品銷售規(guī)模擴大，經營活動產生的現金流量凈額逐步增大；由于加大投資力度的需要，僅靠經營活動現金流量凈額不能完全滿足追加投資的需要，仍然需要一些外部籌資。（九）杜邦財務體系分析2010年杜邦財務分析體系結構圖凈資產收益率16.47%總資產收益率4.

38、0993%權益乘數1÷（10.75）凈利潤7283130000主營業(yè)務收入50713800000主營業(yè)務收入50713800000資產總額21563800000主營業(yè)務利潤率17.4304%總資產周轉率28.71%××主營業(yè)務收入50713800000全總成本40127298000÷÷其他利潤-202232000所得稅3101140000流動資產長期資產1643160000+主營業(yè)務成本35697610000營業(yè)費用2079090000管理費用1846370000財務費用504228000貨幣資金短期投資應收賬款存貨其他流動資產32777080

39、000長期投資固定資產無形資產373952000其他資產-3739520002011年杜邦財務分析體系結構圖凈資產收益率18.17%總資產收益率3.916%權益乘數1÷（10.77）凈利潤9624880000主營業(yè)務收入71782800000主營業(yè)務收入71782800000資產總額296208000000主營業(yè)務利潤率16.1593%總資產周轉率28.05%××主營業(yè)務收入71782800000全總成本56651793000÷÷其他利潤-1299847000所得稅4206280000流動資產長期資產2326240000+主營業(yè)務成本51006

40、990000營業(yè)費用2556780000管理費用2578210000財務費用509813000貨幣資金短期投資應收賬款存貨其他流動資產38557690000長期投資固定資產無形資產435474000其他資產-4354740002012年杜邦財務分析體系結構圖凈資產收益率19.66%總資產收益率4.1348%權益乘數1÷（10.78）凈利潤12551200000主營業(yè)務收入103116000000主營業(yè)務收入103116000000資產總額378802000000主營業(yè)務利潤率15.1893%總資產周轉率30.55%××主營業(yè)務收入103116000000全總成本8

41、2939347000÷÷其他利潤-2217853000所得稅5407600000流動資產長期資產3054860000+主營業(yè)務成本76337900000營業(yè)費用3056380000管理費用2780310000財務費用764757000貨幣資金短期投資應收賬款存貨其他流動資產53431950000長期投資固定資產無形資產426847000其他資產-4268470001. 從數據中可看到，萬科的凈資產收益率在逐年降低，行業(yè)平均也在降低，不過萬科仍高于行業(yè)平均值。反映了近幾年的行業(yè)和公司的盈利能力在減弱。2. 萬科權益乘數在逐年地增高，且其值在行業(yè)平均值之上。說明了公司的負債的比

42、率變大了，給企業(yè)帶來了較多的杠桿利益，同時也給企業(yè)帶來了較大的風險。3. 總資產周轉率在逐年降低，反應了全部資產的利用效率較差，最終會影響到公司的獲利能力降低。4. 在發(fā)展能力上，說明了萬科在房地產行業(yè)環(huán)境發(fā)展越來越嚴峻的形勢下，仍能維持盈利的狀態(tài)，可是發(fā)展的空間縮小了。（十）SWOT分析SWOT優(yōu)勢S1. 品牌效應2. 技術3. 管理4. 現金流量充足弱點W1. 土地存儲不足2. 融資困難3. 營銷能力欠缺4. 毛利率偏低機會O1. 收入逐年增加2. 中國屬于發(fā)展中國家，房地產行業(yè)屬于增長型行業(yè)，發(fā)展空間大。3. 沿海地帶很多還有的地方有待開發(fā)，商機無限。4. 中國有能力購買者日益增加。SO

43、戰(zhàn)略 利用品牌、管理優(yōu)勢，擴大規(guī)模，提高市場占有率WO戰(zhàn)略提高資金周轉率，進一步提高管理水平，有針對性的進行營銷培訓威脅T1. 與中國海外在品牌方面競爭性太強。2. 品牌缺乏核心的問題。3. 消費者對產品的設計要求也有所提高。4. 競爭對手發(fā)展也比較迅速。ST戰(zhàn)略提高產品質含量，嚴格控制成本WT戰(zhàn)略謹慎買地，提高對市場的洞察力（十一）與同行業(yè)對比分析萬科2012年度與競爭對手保利及行業(yè)平均各項指標對比各 項 指 標萬科保利行業(yè)平均償債能力指標流動比率1.41.672.11速動比率0410380.4資產負債率78.32%78.19%81.25%利息償付倍數28.5516.1721.3運營能力指標

44、總資產周轉率0.310.270.28應收賬款周轉率60.6346.9180.12存貨周轉率0.280.261.1獲利能力指標營業(yè)利潤率15.19%14.50%6.80%總資產報酬率4.29%4.11%3.11%凈資產收益率19.80%6.47%5.04%發(fā)展能力指標營業(yè)利潤增長率46.49%35.02%23.15%總資產增長率27.88%28.79%36.41%1.償債能力指標 從上述數據中我們可以看到，萬科和保利的短期償債指標都低于行業(yè)平均，同時反映了萬科的短期償債能力比保利地產要弱。長期負債方面，萬科要高于保利和行業(yè)平均，表明其長期負債能力差。運營能力指標 在總資產周轉率和存貨周轉率方面，

45、萬科、保利和行業(yè)平均基本持衡。在應收賬款周轉率上，萬科要高于保利，低于行業(yè)平均，表明其變現能力要高于保利，但低于行業(yè)平均；資源占用率上要低于保利，高于行業(yè)平均。2.獲利能力指標 在營業(yè)利潤率上，萬科要高于保利和行業(yè)平均，發(fā)展?jié)摿瞳@利能力要高于保利和行業(yè)平均；在總資產報酬率上，保利要高于萬科和行業(yè)平均，表明其資產利用效果要好；在凈資產報酬率上，萬科的自由資本獲益能力和運營效益要高于保利和行業(yè)平均。3.發(fā)展能力指標在營業(yè)利潤增長率上，萬科要高于保利和行業(yè)平均，表明其獲利能力較好；在總資產增長率上，萬科要低于保利和行業(yè)平均，表明其一定時期內資產經營規(guī)模擴張速度慢。（十二）綜合分析萬科的資產負債結構

46、尚為合理，償債能力較強，目前各項經營性資產運營情況良好，盈利能力逐年增強，各項財務指標也是高于或相近。所以，萬科在規(guī)模不斷擴大的同時，萬科具有較強的市場競爭力。如果銀行收縮貸款，保利地產不能持續(xù)從銀行借款，則現金流壓力會非常大，可能需要降價售房，消除庫存，回籠資金，解決現金流問題。（十三）財務運作分析1.存在問題.從逐年攀升的資產負債率來看，房地產上市企業(yè)的處境不斷惡化。萬科公司近幾年的債務負擔日趨嚴重，財務壓力大，財務風險大，從而導致公司財務實力會略有下降。.銷售商品、提供勞務收到的現金的增長明顯低于營業(yè)收入的增長，說明萬科存在大量的應收賬款，若萬科不及時收回應收賬款，催促客戶付款，極易形成

47、壞賬.從萬科公司的利潤表發(fā)現，導致其各項指標下降的主要原因是期間費用的上升。萬科比較注重品牌規(guī)模效應的宣傳以及實行快速銷售的管理模式。公司應該注意資產擴張是否會帶來經濟效益的增大，避免盲目擴張帶來負面的影響。2.教訓及避免措施.提高勞動耗費的效益，萬科應該進一步控制好成本費用，保持其盈利能力的穩(wěn)定發(fā)展。.提高資本與人力資源回報率，提升客戶忠誠度，加強產品與服務創(chuàng)新。.拓寬銷售渠道，創(chuàng)新銷售模式，加快資金回流速度，減輕資金鏈負擔。.采取積極有效地措施，從各種渠道籌集資金，以便按期清償債務，以及考慮其他償還債務的渠道，保證企業(yè)生產經營活動的正常進行。（十四）籌資、投資及運作分析1. 公司近三年籌資

48、、投資政策的變化根據資產負債表的結構來看，我們可以得出這樣的結論：公司近三年的負債和所有者權益都有所增加，但是所有者權益的增量并不是很大，而負債的規(guī)模卻越來越大。表明公司的資金來源主要來自舉債。（如圖所示）2010-2012資產負債表會計年度2010-12-312011-12-312012-12-31流動負債129,650,791,498.49200,724,160,315.26259,833,566,711.09非流動負債31,400,560,600.9327,651,741,167.7636,829,853,376.18總負債161,051,352,099.42228,375,901,48

49、3.02296,663,420,087.27所有者權益54,586,199,642.4167,832,538,547.0382,138,194,988.10總資產215,637,551,741.83296,208,440,030.05378,801,615,075.37.投資方面：由于公司正處于成長期，需要擴大規(guī)模來實現自己的發(fā)展，于是在原有的投資總量基礎上繼續(xù)增加，但隨著公司獲利能力的變差，銷售收入的削減，潛在的資金緊張以及立足長遠目標的發(fā)展等原因，迫使公司管理層出于謹慎思考，在對外投資比例大幅減少，并把大部分的對外投資轉變?yōu)閷茸庸镜耐顿Y。.籌資方面：同樣是由于公司處于成長期，僅憑自有資

50、金是難以實現自己的發(fā)展，于是公司通過舉債籌資的方式來獲得發(fā)展相應的資金。從現金流入結構看，萬科股份有限公司籌資活動產生的現金流入占總現金流入平均比重在20%左右，這說明萬科公司的現金流入少部分依靠籌資活動產生。從現金流入的內部結構來看，取得借款收到的現金占全部籌資產生的現金流入在80%以上，這都是公司的籌資規(guī)模逐年擴大的原因。2.存在的問題產品銷售規(guī)模在擴大，僅靠經營活動現金流量凈額根本不能完全滿足追加投資的需要，仍然需要一些外部籌資。公司的投資銳減會導致發(fā)展后勁不足，從而制約公司的發(fā)展，公司應適當調整對外投資的比例。.公司的籌資主要是依靠舉債而來，隨之而來的是公司總負債的增加，出現無力清償債

51、務的財務困境，從而不能保障企業(yè)投資人和企業(yè)債權人的權益。（十五）獨立董事分析經查閱公司章程中關于獨立董事的規(guī)定與證監(jiān)會在2001年8月16日發(fā)布的關于上市公司建立獨立董事制度的指導意見的相關規(guī)定基本一致。但我們針對公司章程中關于獨立董事的規(guī)定，提出了一點建議。公司章程中主要是對控股股東和大股東及其相關聯人士進行了限制，但對于萬科這樣的大型股份有限公司，我們認為還應該對有經濟業(yè)務往來的企業(yè)及公司進行排查，將萬科的主要經銷商、供應商等與萬科存在重大關系的公司中的相關人員也排除在外。這樣不僅避免了“擦邊球”般的漏洞，也更加凸顯了獨立董事的獨立性。獨立董事制度的設立是制衡公司經營者對各股東利益的損害而獨立的。獨立董事對公司經營管理起著積極的監(jiān)督作用，由于具有獨立性和參與決策的職能，與公司不