青島大拇指廣場(chǎng)案例分析

1、青島大拇指廣場(chǎng)案例分析青島市大拇指項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告2011年4月第一部分商圈及消費(fèi)者需求分析上海證大大拇指廣場(chǎng)介紹第二部分大拇指項(xiàng)目招商定位結(jié)合周邊情況解讀項(xiàng)目招商定位大拇指項(xiàng)目綜述第一部分商圈及消費(fèi)者需求分析上海證大大拇指廣場(chǎng)介紹中山路商圈臺(tái)東商圈市北CBD商圈香港中路商圈奧帆基地商圈嶗山商圈李滄商圈代表商業(yè)：百盛廣場(chǎng)代表商業(yè)：利群百貨萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)代表商業(yè)：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)代表商業(yè)：陽(yáng)光百貨佳世客家樂福麥凱樂代表商業(yè)：海信國(guó)際購(gòu)物中心百麗廣場(chǎng)心海廣場(chǎng)代表商業(yè)：麗達(dá)廣場(chǎng)老商圈新商圈青島重點(diǎn)商圈分布青島商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀代表商業(yè)：嶗山百貨利客來(lái)北方國(guó)貿(mào)嶗山商務(wù)區(qū)規(guī)劃方案青島證大大拇指廣場(chǎng)嶗山區(qū)整體規(guī)劃永新國(guó)際廣場(chǎng)青島

2、國(guó)際啤酒城利群嶗山購(gòu)物廣場(chǎng)麗達(dá)廣場(chǎng)已有規(guī)劃或在建項(xiàng)目已開業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目所處區(qū)域調(diào)研及分析大拇指輻射范圍 坐擁城市副中心島城樞紐之一的海爾路核心，證大·大拇指廣場(chǎng)以22萬(wàn)平方米開放式城市廣場(chǎng)式規(guī)劃和國(guó)際同步的藝術(shù)建筑，將建造成為以區(qū)域型商業(yè)、精品藝術(shù)酒店及服務(wù)式公寓為一體的綜合性、體驗(yàn)式復(fù)合型城市生活廣場(chǎng)。其中純商業(yè)面積約75000平方米，商業(yè)部分由餐飲、娛樂、休閑、購(gòu)物、兒童城及生活服務(wù)等業(yè)態(tài)構(gòu)成；酒店約20000平方米，計(jì)劃建造一座設(shè)計(jì)主題的精品藝術(shù)酒店； soho公寓部分約65000平方米，宜商宜住。以“城市會(huì)客廳”為設(shè)計(jì)及運(yùn)營(yíng)理念，為大眾提供“一站購(gòu)物、一家休閑、一天逛街”的完美生

3、活體驗(yàn)，建成后將輻射周邊5公里內(nèi)75萬(wàn)高品質(zhì)消費(fèi)人群。*上海證大大拇指廣場(chǎng)相關(guān)介紹青島大拇指廣場(chǎng)項(xiàng)目自身狀況酒店式公寓地上：63781地下：16297 酒店地上：15715 地下：4299 商業(yè)（含配套）地上：54729 地下：39353 總建面：2156783>.1地上：133252.8地下：82425.29預(yù)計(jì)2011年年底開業(yè)商業(yè)具一定規(guī)模： 約7.5萬(wàn)平方米的商業(yè)體量，B1F5F建筑，獨(dú)特街區(qū)式建筑形式，有別于目前一般傳統(tǒng)意義商業(yè)項(xiàng)目，在有機(jī)會(huì)做到品類及品牌的豐富性的同時(shí)更加擁有購(gòu)物休閑的趣味性；入市時(shí)間： 在嶗山區(qū)大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目入市前，本項(xiàng)目在眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中占據(jù)時(shí)間優(yōu)勢(shì)。具了解

4、，對(duì)本項(xiàng)目具備一定競(jìng)爭(zhēng)壓力的利群購(gòu)物廣場(chǎng)雖也在進(jìn)行招商，但其工程因某些因素的影響一直較慢，開業(yè)時(shí)間還不能確定，為目標(biāo)品牌選擇本項(xiàng)目提供機(jī)會(huì)；其他功能對(duì)商業(yè)的影響：項(xiàng)目自身?yè)碛胸S富的功能配套，酒店、高檔公寓等均可為本項(xiàng)目提供大量中高檔消費(fèi)人群，對(duì)本案培養(yǎng)期的縮短提供可能，同時(shí)也對(duì)品牌商具有較大吸引力。其他功能的定位也將對(duì)商業(yè)的品牌引進(jìn)產(chǎn)生一定影響；建筑形式及軟硬件條件：項(xiàng)目由專業(yè)商業(yè)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行商場(chǎng)內(nèi)部設(shè)計(jì)，具備中高檔商場(chǎng)的定位需求，同時(shí)相對(duì)充足的停車位給消費(fèi)者到達(dá)帶來(lái)便利。但其內(nèi)街形式的建筑模式尚需在后期規(guī)劃中充分考慮其特點(diǎn)，最大程度的發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)，為消費(fèi)者提供體驗(yàn)式消費(fèi)環(huán)境的同時(shí)，提升商場(chǎng)整體

5、的商業(yè)氛圍。業(yè)主擁有較為豐富的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)：上海證大大拇指廣場(chǎng)的成功運(yùn)作，為業(yè)主方在零售商心目中留下較為正面的印象，對(duì)青島項(xiàng)目的定位及招商代理帶來(lái)較大優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目自身狀況分析商業(yè)項(xiàng)目的自身狀況以及外部環(huán)境制約著商業(yè)項(xiàng)目輻射范圍的大小，影響本項(xiàng)目商業(yè)商圈范圍的主要因素為：商業(yè)規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目所輻射的商圈范圍，受到商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模的影響。商業(yè)規(guī)模越大所輻射的商圈范圍也就越大。一般規(guī)模在50,000-100,000平方米的商業(yè)項(xiàng)目其商圈輻射范圍在半徑2-3公里左右。交通狀況商業(yè)項(xiàng)目的交通方式越多樣、越便捷，其商業(yè)輻射范圍越大。如多條公交線路、連通地鐵、停車位充足等。本項(xiàng)目因緊鄰嶗山景觀大道海爾路，擁有較為優(yōu)越

6、展示的同時(shí)，未來(lái)將擁有較為發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，特別是地下停車場(chǎng)為自駕車消費(fèi)人群到達(dá)帶來(lái)便利。周邊環(huán)境項(xiàng)目位于海爾路及同安路交叉口的西北角，周邊擁有一定數(shù)量的寫字樓、住宅項(xiàng)目。周邊商業(yè)項(xiàng)目未來(lái)商業(yè)面積供應(yīng)量較大，特別是位于項(xiàng)目南側(cè)的青島啤酒城與利群購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目，其較具規(guī)模的商業(yè)面積為他們商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富奠定基礎(chǔ)。因此，上述商業(yè)項(xiàng)目未來(lái)對(duì)本項(xiàng)目消費(fèi)客流形成分流壓力，一定程度上削弱了本項(xiàng)目的商業(yè)輻射范圍。綜合上述因素，考慮到本項(xiàng)目規(guī)模，我認(rèn)為在開業(yè)初期第一目標(biāo)商圈范圍為半徑3公里，該范圍內(nèi)步行10-20分鐘左右，車行3-10分鐘，是消費(fèi)者較能接受的便利購(gòu)物距離。如果大拇指廣場(chǎng)日后定位獨(dú)特，經(jīng)營(yíng)狀況良好，有

7、可能形成第二目標(biāo)商圈，商圈范圍擴(kuò)大，必然吸引其他地區(qū)的消費(fèi)人群到達(dá)項(xiàng)目消費(fèi)。項(xiàng)目自身潛在輻射能力業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意華潤(rùn)萬(wàn)家業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意各業(yè)態(tài)設(shè)置比例注:以上業(yè)態(tài)設(shè)置比例不包括已出租的超市及電影院面積注:以上業(yè)態(tài)設(shè)置比例包括所有業(yè)態(tài)項(xiàng)目定位評(píng)估中高檔體驗(yàn)式休閑時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目平面圖*租賃面積614.2 商圈居民及消費(fèi)水平：在5到10年時(shí)間，海爾路將成為青島市乃至山東半島著名的中央商務(wù)區(qū)，成為第二條“香港路”。嶗山區(qū)已于2004年經(jīng)市規(guī)劃局規(guī)劃通過了海爾路商務(wù)一區(qū)、商務(wù)二區(qū)

8、。按照規(guī)劃，商務(wù)一區(qū)位于嶗山區(qū)海爾路西、萬(wàn)杰醫(yī)院南、135號(hào)線圍合區(qū)域。該區(qū)域以科研、商務(wù)、辦公、酒店等大型公建為主，萊鋼大廈、青島數(shù)碼科技中心、省重點(diǎn)科技大廈、盛和大廈等就位于這里。商務(wù)二區(qū)位于嶗山區(qū)海爾路中段，東側(cè)為李山東路、西側(cè)為海爾路、南側(cè)為銀川路、北側(cè)為同安路。 周邊商業(yè)及競(jìng)爭(zhēng)：項(xiàng)目商業(yè)目前以區(qū)域型商業(yè)為主，本項(xiàng)目商業(yè)體量具備一定的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ?公里內(nèi)暫時(shí)沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 道路及交通：項(xiàng)目臨路狀況較為理想，海爾路更是青島嶗山區(qū)主要干道之一，項(xiàng)目周邊近10條公交線路，可直達(dá)青島市各區(qū)。 綜上所述：項(xiàng)目核心商圈經(jīng)營(yíng)性條件尚可，整體商業(yè)具備一定規(guī)模，有一定發(fā)展?jié)摿?，且周邊沒有同類型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

9、，對(duì)于未來(lái)發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。*商圈分析總結(jié)第二部分大拇指項(xiàng)目招商定位結(jié)合周邊情況解讀項(xiàng)目招商定位大拇指項(xiàng)目綜述*我商場(chǎng)招商定位分析最佳建議方案：國(guó)際二線服裝服飾店* 國(guó)際二線服裝服飾店作為快速時(shí)尚（Fast Fashion）模式的領(lǐng)導(dǎo)模式，為了讓消費(fèi)者趕上最新流行的腳步， 國(guó)際二線服裝服飾店各連鎖店每周一定會(huì)有新品上市，商品上下架的替換率非?？?。而且各店陳列的每件商品通常只有幾件庫(kù)存量，屬于多樣少量經(jīng)營(yíng)模式。每隔3周，其服裝店內(nèi)所有商品一定要全部換新。所以更能符合年輕時(shí)尚的潮流人群，更多的去符合項(xiàng)目整體影響力、聚客力，從而實(shí)現(xiàn)利益最大化、影響力最大化。注：如zara此等的Fast Fa

10、shion品牌需要的面積最少需要1500以上，如對(duì)此類品牌進(jìn)行合 作勢(shì)必會(huì)影響超市面積。 招商定位品牌業(yè)態(tài)需求面積洽談情況品牌建議zara服裝15008月會(huì)考察現(xiàn)場(chǎng)，待看場(chǎng)后回復(fù)zara在青島百麗廣場(chǎng)已開設(shè)分店，目前能夠達(dá)到30-50萬(wàn)/天的銷售額，品牌對(duì)此比較滿意，有興趣繼續(xù)開設(shè)分店。我方目前正努力推進(jìn)此事；H&M服裝1500對(duì)青島嶗山區(qū)有興趣，在百麗廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)還比較好，有計(jì)劃開設(shè)第二家店；品牌對(duì)青島市場(chǎng)有興趣，對(duì)百麗廣場(chǎng)的銷售額比較滿意，對(duì)嶗山區(qū)的發(fā)展前景比較看好，但由于項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間還需12年的時(shí)間，品牌感覺有些晚。據(jù)悉已與大拇指廣場(chǎng)達(dá)成合作。C&A服裝15

11、00對(duì)于嶗山區(qū)持觀望態(tài)度，但如果zara或H&M考慮該項(xiàng)目，他們可以考慮據(jù)悉已與大拇指廣場(chǎng)達(dá)成合作。ME & CITY服裝青島市場(chǎng)由濟(jì)南分公司來(lái)運(yùn)作，目前在新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開設(shè)店鋪，對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域有些了解，有一定興趣，主要看重未來(lái)的市場(chǎng)。ASOBIO服裝800-1200品牌對(duì)項(xiàng)目很關(guān)注，對(duì)進(jìn)駐有興趣，會(huì)讓當(dāng)?shù)氐拇砩虂?lái)做。品牌不具備號(hào)召力，可以選擇與ZARA這樣的主力店相鄰的位置，服裝款式較為個(gè)性時(shí)尚。做為提升商場(chǎng)的時(shí)尚度很有幫助。寶盛道吉服裝800-1200對(duì)項(xiàng)目有一定興趣，但目前談條件尚早，希望晚些時(shí)候再溝通；金寶爾俱樂部?jī)和銟凡?00對(duì)青島市有興趣，計(jì)劃開設(shè)西

12、瓜頭及金寶爾俱樂部?jī)蓚€(gè)業(yè)態(tài)，希望能有大量?jī)和瘶I(yè)態(tài)的面積，家庭氣氛要做濃才會(huì)進(jìn)一步考慮；美麗田園美容SPA300-350客戶對(duì)嶗山區(qū)有興趣開設(shè)分店,目前在青島有一家店KTV娛樂客戶對(duì)青島市場(chǎng)有興趣,目前正在考察市場(chǎng)上的商業(yè)項(xiàng)目金錢豹餐飲對(duì)項(xiàng)目有興趣，需待具體租賃條件出來(lái)后才會(huì)進(jìn)一步考察小南國(guó)餐飲對(duì)項(xiàng)目有興趣，希望可以做1+2F，待具體位置推薦后再進(jìn)一步考察Mr。 Pizza餐飲對(duì)項(xiàng)目有興趣，待進(jìn)一步的位置推薦及租賃條件建議出來(lái)后再做進(jìn)一步考察Burger King餐飲集團(tuán)會(huì)在明后年考慮青島市場(chǎng)，對(duì)青島市場(chǎng)有興趣，之后可進(jìn)一步溝通 項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的商業(yè)市場(chǎng)租金水平由于青島大拇指廣場(chǎng)位于嶗山區(qū)，為青

13、島新興住宅及商務(wù)區(qū)，絕大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目為在建或規(guī)劃中，已開業(yè)項(xiàng)目只有麗達(dá)廣場(chǎng)。麗達(dá)廣場(chǎng)零售模式為百貨公司，因此，其與零售商的合作方式為純抽成形式，不同業(yè)態(tài)的抽成比例為：商業(yè)業(yè)態(tài)抽成比例商業(yè)業(yè)態(tài)抽成比例服裝服飾2025兒童用品1520領(lǐng)頭羊服飾1520家居用品25左右快餐612個(gè)人護(hù)理46具有可比性之商業(yè)項(xiàng)目的租金水平考慮青島大拇指廣場(chǎng)零售模式為購(gòu)物中心形式，且檔次定位為中檔偏高。特挑選青島地區(qū)與本項(xiàng)目零售模式相同、商業(yè)規(guī)模相似的購(gòu)物中心項(xiàng)目（百麗廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)延吉店）租金水平供貴司參考，同時(shí)，作為本項(xiàng)目租金預(yù)估的重要借鑒：商業(yè)業(yè)態(tài)租金水平（人民幣/月/平米）商業(yè)業(yè)態(tài)租金水平（人民幣/月/平米）服

14、裝服飾280350兒童用品280350領(lǐng)頭羊服飾180260大型餐飲100140快餐100250大型超市約75萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)延吉店百麗廣場(chǎng)具有可比性之商業(yè)項(xiàng)目的租金水平商業(yè)業(yè)態(tài)樓層商業(yè)面積租金水平（人民幣/月/平米）備注領(lǐng)頭羊服飾首層1300180075130抽成6，兩者取高化妝品首層約350150200服飾首層約130200450家居主題賣場(chǎng)地上二層約1200無(wú)抽成8左右運(yùn)動(dòng)領(lǐng)頭羊品牌首層約300無(wú)抽成15左右快餐地上三層約160170快餐地下一層約300約150抽成約8，兩者取高KTV地下一層約1600約40電影院地上三層約3500無(wú)扣率812*1、大拇指廣場(chǎng)充分體現(xiàn)了百貨業(yè)態(tài)和傳統(tǒng)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的組合體，由于超外區(qū)可租賃面積較小，不可能實(shí)現(xiàn)品類獨(dú)立性。2、我商場(chǎng)與大拇指廣場(chǎng)雖為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但更多的會(huì)體現(xiàn)雙贏、相輔相成的效應(yīng)，只有與周邊品牌或業(yè)態(tài)相輔相成，則可以實(shí)現(xiàn)共贏，效益最大化。3、國(guó)際二線服裝服飾店模式定位既不沖突于大拇指廣場(chǎng)又豐富了整個(gè)廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)，更能提高此項(xiàng)目的聚客力和自身形象。4、通過比較周邊百貨業(yè)態(tài)，我商場(chǎng)若定位為百貨模式無(wú)優(yōu)勢(shì)可言,而以國(guó)際二線服裝服飾店模式定位可彌補(bǔ)整個(gè)商圈的時(shí)尚空白。結(jié)論* 綜上所述，從證大大拇指廣場(chǎng)自身的商業(yè)業(yè)態(tài)及