房價波動影響居民消費的雙邊效應(yīng)研究

1、    房價波動影響居民消費的雙邊效應(yīng)研究    摘 要：我國經(jīng)濟(jì)增長由依靠投資、出口拉動向依靠消費拉動轉(zhuǎn)變，讓消費成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的主力軍。房產(chǎn)作為我國居民家庭資產(chǎn)的重要組成部分，房價波動直接影響家庭消費結(jié)構(gòu)、消費支出等，房價波動究竟刺激消費還是抑制消費，則成為研究的熱點問題之一。本文基于重慶市房地產(chǎn)市場和居民家庭消費現(xiàn)狀，利用2013-2018年相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)實證分析房價波動對居民消費的雙邊效應(yīng)，分析發(fā)現(xiàn)，重慶市房價波動對居民消費具有一定財富效應(yīng)，但影響較為微弱。基于此，提出如下對策建議：提高居民收入水平，縮小居民收入差距;完善社會保障制度，增加居民消

2、費意愿;充分發(fā)揮房地產(chǎn)財富效應(yīng)，刺激居民消費;科學(xué)引導(dǎo)居民住房消費理念，進(jìn)一步釋放財富效應(yīng)。關(guān)鍵詞：房價波動;居民消費;雙邊效應(yīng)十九大報告明確提出“完善促進(jìn)消費的體制機制，增強消費對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性作用”，強調(diào)消費的重要性，對刺激國內(nèi)需求，擴大市場，實現(xiàn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級具有重要的指導(dǎo)意義。長期以來，在驅(qū)動我國經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車中，投資與出口起到了決定性的作用。2019年，我國gdp增長為6.1%，最終消費對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)為57.8%，但扣除政府和企業(yè)消費后，居民個人消費對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)仍較低。我國居民消費低迷有著深層次的原因，其中居民收入增長有限和近年來畸高的房價成了不可回避的重要因素。那么，房價

3、上漲究竟是促進(jìn)消費增長（即“財富效應(yīng)”），還是抑制了消費增長（即“擠出效應(yīng)”）？這是值得學(xué)者們研究的重要問題之一。正確判斷房價波動對居民消費的影響，充分釋放房價上漲給居民家庭帶來的財富效應(yīng)，減弱高房價對居民消費的擠出效應(yīng)，通過引導(dǎo)居民消費理念、完善社會保障體系等刺激居民消費，對實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展作用明顯。重慶市作為我國四大直轄市之一，過去較長時間內(nèi)房價較為穩(wěn)定，但2016年后，房價實現(xiàn)快速上漲，部分樓盤價格上浮高達(dá)一倍以上。因此，分析重慶市房價波動對居民消費的雙邊效應(yīng)，對刺激居民效應(yīng)，促進(jìn)重慶經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展有著重要的現(xiàn)實意義。一、重慶市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和居民消費情況分析1.重慶市房地產(chǎn)市場發(fā)展

4、現(xiàn)狀近年來，重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展速度較快，已形成一定規(guī)模，房地產(chǎn)業(yè)完成投資總額整體呈現(xiàn)為上漲趨勢，尤其是2016年后，逐年增加（圖1）。房屋建筑施工、竣工面積亦在平穩(wěn)中不斷增加，2016年后，房屋建筑施工面積大幅上漲（圖1），由于2016年后，重慶房地產(chǎn)銷售價格快速上漲，開發(fā)商紛紛擴大施工面積，增加住房供給。房地產(chǎn)銷售金額與房地產(chǎn)銷售價格變化趨勢基本一致（圖2），2013-2016年，一直處于緩慢上漲，但2016年后，房價上漲大幅度加快，由5484元/平方米增加至8066元/平方米，漲幅達(dá)47%。房地產(chǎn)銷售面積2013-2016年穩(wěn)步上漲，但2016年后，呈現(xiàn)為下降趨勢，究其原因，由于房價上漲過

5、快，部分有消費欲望的居民由于預(yù)算不夠或者觀望等原因，無法讓購買行為實現(xiàn)。2.重慶市居民消費情況由圖3可知，重慶市居民人均消費支出處于穩(wěn)定增長趨勢，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越來越高，居民收入亦逐年增加，導(dǎo)致居民消費支出不斷上漲。二、重慶市房價波動影響消費的雙邊效應(yīng)1.數(shù)據(jù)選擇及說明基于科學(xué)性、客觀性、數(shù)據(jù)可得性，本文選取重慶市2013-2018年的城鎮(zhèn)人均可支配收入（income）、城鎮(zhèn)人均消費支出（consum）和商品房銷售價格（price）三個指標(biāo)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，其中城鎮(zhèn)人均可支配收入和城鎮(zhèn)人均消費支出數(shù)據(jù)來源于重慶統(tǒng)計年鑒，商品房銷售價格根據(jù)統(tǒng)計年鑒中的商品房銷售金額除以商品房銷售面積計算所得。為消

6、除統(tǒng)計單位的影響，所有數(shù)據(jù)均進(jìn)行對數(shù)處理。2.單位根檢驗由于本文數(shù)據(jù)是一個時間序列數(shù)據(jù)，如果變量與其滯后項存在序列相關(guān)，即存在顯著的自回歸，變量則有可能不穩(wěn)定，存在單階或單整的隨機過程。若時間序列變量存在單位根，回歸分析則可能是偽回歸，分析結(jié)果不科學(xué)。因此，本文使用eviews9.0進(jìn)行單位根檢驗，結(jié)果如表1所示：由表1可知，在1%顯著水平下，城鎮(zhèn)人均消費支出變量一階差分平穩(wěn)，城鎮(zhèn)人均可支配收入、商品房銷售價格兩變量在5%顯著水平下，一階差分平穩(wěn)。3.回歸分析將人均消費支出作為因變量，城鎮(zhèn)人均可支配收入、商品房銷售價格為自變量，進(jìn)行回歸分析，結(jié)果如下：（1）（7.487）  

7、;    （29.174*）     （0.02*）注：*、*、*分別表示在10%、5%、1%的顯著性水平，括號內(nèi)數(shù)字為t檢驗值。由回歸分析結(jié)果可知，城鎮(zhèn)人均可支配收入是人均消費支出的最主要影響因素，消費彈性達(dá)0.842，即城鎮(zhèn)人均可支配收入變動1%人均消費支出將變動0.842%。商品房銷售價格與人均消費支出呈正向變動關(guān)系，但影響較微，消費彈性僅為0.0006，即房價變動1%，人均消費支出僅變動0.0006%。簡言之，房價上漲對消費有一定的財富效應(yīng)，消費彈性為0.0006，影響極為不顯著。三、對策建議近年來，房價漲幅較大，大

8、部分居民購買房產(chǎn)均使用貸款，導(dǎo)致居民家庭普遍杠桿率攀升，一定程度上抑制居民消費支出。雖上文分析發(fā)現(xiàn)，重慶目前房價變動對居民消費存在一定的財富效應(yīng)，即房價上漲，居民會直觀覺得自身財富增加，而增加其消費支出，但財富效應(yīng)極為不明顯。如何進(jìn)一步提高房價變動對居民消費的財富效應(yīng)，刺激居民消費，讓消費成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的主力軍，本文提出如下對策建議。1.提高居民收入水平，縮小居民收入差距由實證分析結(jié)果可知，城鎮(zhèn)人均可支配收入是影響重慶居民消費的重要因素，消費彈性高達(dá)0.842。因此，刺激居民消費，進(jìn)一步提高消費水平，應(yīng)從源頭入手，即提高居民收入水平。一是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，提高居民收入。深入推進(jìn)全面深化改革

9、，注重企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，從粗放式經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。進(jìn)一步加大科研投入，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展由要素驅(qū)動、投資驅(qū)動向創(chuàng)新驅(qū)動轉(zhuǎn)變，提供更多中高收入崗位，壯大中等收入群體。二是推進(jìn)稅收制度改革，調(diào)節(jié)居民收入差距。進(jìn)一步發(fā)揮稅收在國民收入再次分配中的調(diào)節(jié)作用，完善社會保障和公共服務(wù)體系。適當(dāng)降低工薪階級、中產(chǎn)階級的納稅比例和額度，提高對高收入群體、收入多元化群體等的納稅比例和額度以及納稅項目，合理推進(jìn)差異化稅收。進(jìn)一步增加稅收抵扣項目，讓子女教育、老人贍養(yǎng)、醫(yī)療養(yǎng)老保險等支出合理從稅收中抵扣，增加居民收入，以達(dá)到刺激消費目的。2.完善社會保障制度，增加居民消費意愿完善社會保障體系，降低居民生活不確定性，

10、引導(dǎo)居民減少預(yù)防性儲蓄，增加居民消費意愿。一方面，加大社會保障投入，擴大社會保障體系覆蓋面。目前，我國社會保障水平較低，覆蓋面較窄，城鄉(xiāng)差距大，導(dǎo)致部分居民不能享受到完善的社會保障，習(xí)慣性增加預(yù)防性儲蓄，不愿意消費。因此，應(yīng)進(jìn)一步將流動人口、農(nóng)民工等群體納入社保范疇，同時擴大社保范圍，提高社保標(biāo)準(zhǔn)，使居民基本生活得到有效保障。另一方面，進(jìn)一步豐富社會保障體系。目前，我國社會保障體系主要是以政府為主的基本養(yǎng)老、基本醫(yī)療等，僅能發(fā)揮基礎(chǔ)性作用。應(yīng)進(jìn)一步豐富社會保障體系，大力支持商業(yè)保險等補充保障，構(gòu)建多層次的社保體系，以滿足不同人群的多樣化、個性化需求。3.充分發(fā)揮房地產(chǎn)財富效應(yīng)，刺激居民消費由上

11、文分析可知，目前，重慶房價變動對居民消費存在一定的財富效應(yīng)，但影響較弱，尚未達(dá)到刺激居民消費的預(yù)期效果。進(jìn)一步發(fā)揮房價變動對居民消費的財富效應(yīng)，應(yīng)首先弄清楚影響財富效應(yīng)發(fā)揮的各種原因。通過已有文獻(xiàn)分析發(fā)現(xiàn)，人口結(jié)構(gòu)變動、家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)市場和金融市場發(fā)展程度等均對財富效應(yīng)的發(fā)揮有著重要影響。眾所周知，完善的住房金融市場是促進(jìn)住房財富效應(yīng)發(fā)揮的一個重要前提。欲進(jìn)一步發(fā)揮住房財富效應(yīng)，應(yīng)從以下幾方面入手。一是豐富住房權(quán)益變現(xiàn)工具。目前，隨著城鎮(zhèn)居民住房類資產(chǎn)日益增多，占家庭資產(chǎn)比重越來越高，住房資產(chǎn)已成為我國居民家庭財產(chǎn)構(gòu)成中最為重要的一部分。但由于我國信貸市場、金融市場等均不夠完善，導(dǎo)致住房

12、資產(chǎn)變現(xiàn)具有一定現(xiàn)實困難，所謂住房財富效應(yīng)一定程度上僅是尚未實現(xiàn)的財富。因此，只有進(jìn)一步豐富住房權(quán)益變現(xiàn)工具，讓這種尚未實現(xiàn)的財富能夠高效率的變現(xiàn)為居民可支配資產(chǎn)，才能刺激居民消費。創(chuàng)新住房權(quán)益變現(xiàn)工具，是進(jìn)一步發(fā)揮住房財富效應(yīng)的必經(jīng)之路，可嘗試推進(jìn)住房資產(chǎn)證券化等以提高變現(xiàn)能力和效率。二是適度增加信貸規(guī)模。進(jìn)一步完善房產(chǎn)抵押市場，提高貸款審核效率，增加市場流動性。簡言之，適度增加信貸規(guī)模，讓住房資產(chǎn)能高效的通過抵押等方式獲得貸款，減少流動性約束，充分發(fā)揮房價通過信貸渠道促進(jìn)居民消費。4.科學(xué)引導(dǎo)居民住房消費理念，進(jìn)一步釋放財富效應(yīng)由于我國居民的傳統(tǒng)消費習(xí)慣，住房消費占到較大比重，一定程度上制

13、約了房價對居民消費的財富效應(yīng)發(fā)揮。受傳統(tǒng)消費觀念影響，居民不習(xí)慣、不喜歡信貸消費，有房家庭很少以住房抵押通過信貸方式增加消費，對住房財富效應(yīng)發(fā)揮有一定抑制作用。因此，轉(zhuǎn)變居民消費理念、合理引導(dǎo)消費亦是發(fā)揮住房財富效應(yīng)的關(guān)鍵因素。一是鼓勵無房者通過租房、按揭買房等方式解決居住需求，減弱高房價對居民消費的抑制作用。二是針對有房者，應(yīng)進(jìn)一步完善住房抵押貸款市場，降低貸款門檻，增加房價波動對居民消費的促進(jìn)作用。三是差異化調(diào)整住房政策，鼓勵消費，合理引導(dǎo)居民住房消費理念。參考文獻(xiàn)：1梁琪、郭娜、郝項超.“房地產(chǎn)市場財富效應(yīng)及其影響因素研究基于我國省際面板數(shù)據(jù)的分析”j.經(jīng)濟(jì)社會體制比較，2011（5）：179-1842顏色、朱國鐘.“房奴效應(yīng)”還是